Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Kungl. Maj:ts proposition nr 150 år 1974   Prop. 1974:150

Nr 150

Kungl. Maj:ts proposition angående riktlinjer för bostadspolitiken m. m.; given den 4 oktober 1974.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av stats­rådsprotokollet över bostadsärenden, föreslå riksdagen atl bifalla de förslag, om vars avlåtande till riksdagen föredragande depariementschefen hemställt.

CARL GUSTAF

INGVAR CARLSSON

Propositionens huvudsakliga innehåll

1 propositionen behandlas centrala bostadspolitiska frågor rörande bl. a. bo­stadsfinansiering, bostadsbeskattning, markpolitik, konkurrens inom bo­stadsbyggandet, boendedemokrati och förbättrad boendemiljö. Vidare fö­reslås vissa ändringar i reglerna om bostadstillägg och om hyressättning.

1 fråga om finansieringen och beskattningen av bostäder konstateras att villabeskaliningen vid nuvarande räntenivåer och intäklsprocenter i prak­tiken har kommit atl fungera som ett stöd för boende i egna hem. Ka-pitalkostnadsnedsättningen inom länesystemet aren åtgärd föratt omfördela kostnaderna i tiden och förutsätts bli återbetald inom statslånets löptid. Genom utvecklingen av räntenivån och bostadsmarknadsläget har dock möj-

) Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                         2

lighetema till återbetalning av uppkommen låneskuld blivit mindre än som förutsattes vid lånesystemels införande.

1 propositionen fastslås att del med hänsyn lill bostadssociala mål inle kan komma i fråga atl låta nominella kapitalkostnader slå igenom i de kost­nader de boende skall betala för nya bostäder. En avveckling av skatte­förmånerna för egna hem framstår som otänkbar med hänsyn till de effekter detta skulle få lör de enskilda hushållens ekonomi och störningar som skulle uppträda på fastighetsmarknaden och inom produktionen av småhus. För­slagen i fråga om bostadsfinansiering innebär i stället att subventionerna lill bostadssektorn utökas och ges en form som undanröjer problem med skuldökning inom lånesystemet och som klarare avspeglar de verkliga ka­pitalkostnaderna och statens finansiella insatser. Genom finansieringsrefor­men möjliggörs en ökad likställighet i fråga om boendekostnader lör olika besittningsformer och bättre förutsättningar skapas för sådana boendekost­nader i senare årgångar av hus som slår i rimligl förhållande lill människornas betalningsförmåga.

För nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheter föresläs paritetslånen bli ersatta med ett finansieringssystem som genom subventionerade bot-tenlåne- och statslåneräntor medför en kapitalkostnadsnivå på 4 %. Detta uppnås genom en garanterad ränta i nyproduktionen på 3,9 96. För ny­producerade småhus som bebos av låntagaren föresläs den garanterade räntan bli 6 96. Med hänsyn till amorteringar på bottenlån och bostadslån blir ka-pitalkosinadsnivån för småhus i nyproduktionen 6,3 % vid annuitetslån och 7,1 % vid s. k. rak amortering. Den garanterade räntan höjs årligen i en takt som i möjlig mån lilldogoser såväl kraven på kostnadsparitet mellan olika årgångar av hus som kraven på kostnadsneutralitet mellan olika be-sillningsforiTier. Genom höjningarna skapas också förutsättningar för åter­betalning av statslånet inom rimlig lånetid.

Också för beståndet av bostäder med ränte- och paritetslån foreslås rän­tesubventioner som eliminerar fortsatt skuldökning. Av formella och tek­niska skäl måste vissa element i paritetslånets konstruktion behållas. För hyres- och bostadsrättslägenheter färdigställda åren 1965-1974 avpassas rän­tesubventionerna så att kapitalkostnadssänkningar erhålles och bättre kost-nadspariiei än f n. uppnås mellan de olika årgångarna. För småhus med ränte- och paritetslån avpassas räntesubventionerna så att paritet i förhållande till nyproducerade småhus uppkommer. Det innebär att nuvarande bas-annuiteter och basräntor höjs i varierande omfattning för olika årgångar. Den nackdel som härigenom uppkommer för låntagarna uppvägs i väsentlig utsträckning av att fortsalt skuldökning elimineras och atl den hittills upp­komna skuldökningen blir ränte- och amorteringsfri under den tid ränte­subventionen utgår. Också för de sedan år 1968 producerade småhusen med nominella lånevillkor skall de nya räntesubventionerna kunna utgå.

Räntesubventionerna för beståndet av bostäder skall årligen minskas så


 


Prop. 1974:150                                                         3

att lånen sä småningom blir subventionsfria och statslånet kan återbetalas
inom ca 30 år.
                                               .

De förordade kapilalkostnadssänkningarna för bostäder upplåtna med hy­res- och bostadsrätt torde öka möjligheterna att bygga småhus i hyres- och bostadsrättsform avsevärt. Härigenom bör småhuset som boendeform kom­ma atl kunna efterfrågas av hushållsgrupper som f n. har små ekonomiska möjligheter häriill. I syfte att öka möjligheterna för hushåll med låga in­komster att skaffa sig även ägda småhus föreslås en höjning av statslånets storlek och den övre lånegränsen för småhus som bebos av låntagaren lill 25 % av låneunderlaget resp. 95 % av pantvärdet. Härigenom kan i princip kontantinsatsen minskas lill hälften av vad den är i dag.

I fråga om villabeskattningen föreslås att en högre intäktsprocent, 10 96, införs för de allra dyraste villorna, nämligen de med taxeringsvärde över­stigande 300 000 kr.

Det sammanlagda beloppet för räntesubventioner beräknas för budgetåret 1975/76 bli ca 2 200 milj. kr. Samtidigt borifaller behovet av medel för räntelån och skuldökning på paritetslån. För dessa ändamål har för inne­varande budgetår beräknats ca I 360 milj. kr.

För all stimulera till ålgärder i syfte att förbättra boendemiljön föreslås särskilda bidrag fördetta ändamål. Ett belopp av 30 milj, kr. beräknas härför under budgetåret 1975/76. Utöver nämnda belopp bör arbctsmarknadspo-liliska åtgärder komma i fråga för detta ändamål.

I fråga om de statliga och statskommunala bostadstilläggen föreslås änd­ringar som syftar till bl.a. att jämställa ogifia sammanboende med gifta. Vidare föreslås att inkomstgränserna för oreducerade tillägg för år 1975 höjs med 3 000 kr. till 26 000 kr. för barnfamiljer och 21 000 kr. för hushåll utan barn. Vidare införs en enhetlig reduceringsfaktor på 15 96 för inkomster upp lill 54 000 kr. samt 24 96 för inkomster härutöver.

Sammanlagt medför dessa reformer ätt statens utgifier på det bostadspo­litiska området ökar med drygt 1 miljard kr.

I propositionen slås fast att en aktiv kommuna) markpolitik är nödvändig för att det allmänna skall få ett bestämmande infiytande över samhälls-byggandet. För att underlätta kommunernas markpolitik föreslås att bo­stadslån för nybyggnad och sanering inte skall kunna utgå med mindre marken upplåtits av kommunen för det projekt som låneansökan avser. Den som ägde marken den 1 november 1974 skall dock vara undantagen från markvillkorets lillämpning, vid sanering för alltid och vid nyexploatering intill utgången av juni 1984. Regeringen skall kunna ge dispens från mark­villkoret i vissa fall. Enfamiljshus som skall bebos av lånesökanden är hell undantagna från markvillkoret, förutsatt atl marken inte upplåtits av byggintressent.

Markvillkoret förutsätts bli infört fr.o.m. den 1 januari 1975.

För atl underlätta kommunala markförvärv föreslås en uppmjukning i


 


Prop. 1974:150                                                    4

kommunallagarnas låneregler.

Kommunerna bör vid sin markfördelning främst tillgodose kravet på ra­tionell produktion. Samtidigt som de självkostnadsbestämda förelagen ges en dominerande ställning bör det konkurrenselement som ligger i att byg­gandet sker i olika företagsformer behållas. Marken bör företrädesvis upplåtas med tomträtt.

Bygglagutredningens principbetänkande kan med hänsyn till utfallet av remissbehandlingen inte nu läggas till grund för statsmakternas ställnings-laganden. Med bibehållande av vissa grundtankar i betänkandet bör det arbetas över och bli föremål för ny remissbehandling.

I syfie att främja konkurrens i byggandet föreslås vissa villkor vid bo-siadslångivningen. För bygge som sker i egen regi elier upphandlas efter förhandling skall bostadslån inte utgå med mindre lånemyndigheterna vid särskild prövning medgett sådan produktionsform. Har bygge upphandlats genoiTi anbudstävlan, skall bostadslån inte utgå, om lånemyndigheterna fin­ner alt det antagna anbudet är påtagligt oförmänligare för byggherren än annal eller andra anbud och alt delta innebär ett otillbörligt gynnande av den utsedda entreprenören. Vissa föreskrifter för byggherrarnas anbudsför­farande föreslås i syfte alt främja öppenhei och insyn.

De konkurrensfrämjande åtgärderna föreslås börja lillämpas i fråga om egenregibygge den 1 juli 1979 och i övrigt den 1 juli 1975.

1 fortsättningen föresläs bara helkommunala företag bli godkända som allmännyttiga. Förhållandena i nu befintliga företag avses inte bli rubbade.

1 propositionen läggs fram vissa förslag som syftar till att ge hyresgästerna ett infiytande över de egna boendeförhållandena. Sålunda föreslås att vid ombyggnad av bostadsfastighet hyresgästerna skall kunna hindra åtgärder, som går utöver vad som behövs för att lägenheterna skall uppnå det i bo­stadssaneringslagen uppställda kravet på lägsia godtagbara standard, om det inte föreligger särskilda skäl att gå utöver del kravet. Vidare föreslås att hyresgästerna skall kunna göra ansökan om upprustningsföreläggande enligt bostadssaneringslagen. Ansvaret för det infiytande som sålunda skall till­komma hyresgästerna läggs på hyresgästorganisationen. Den föreslagna ord­ningen har karaktären av försöksverksamhei som får vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av lagstifiningen. Denna föreslås därför be­gränsad till atl gälla i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena.

Den enskilde hyresgästen föreslås få rätt att på egen hand utan samtycke av fastighetsägaren företa målning, tapetsering och därmed jämförliga åt­gärder i sin lägenhet. Vidare föreslås vissa lagändringar föratt ge hyresgästen större möjligheter atl förmå hyresvärden att fullgöra sin underhållsskyldighet och för att förbättra hyresgästens besittningsskydd. Därjämte föreslås att hyresgästen alllid skall ha rätt alt fiytta från sin lägenhet efter en upp­sägningslid av tre månader även under löpande hyrestid.

Hyresregleringslagen upphör att gälla vid utgången av september 1975.


 


Prop. 1974:150                                                         5

Den reglerade hyran ligger emellertid numera i många fall på eller nära den nivå som skulle följa av bruksvärderingarna i hyreslagen. Lagens gil­tighet bör därför inte förlängas. För all förebygga olägenheter i samband med avvecklingen föreslås att de höjningar av hyran vid övergången till bruksvärdehyra som eventuellt kan förekomma skall kunna slås ut över tre år efier förhandlingar mellan hyresvärden eller hans organisation och hyresgästorganisation. Om förhandlingar inte kommer till stånd eller par­terna inte kan enas kan hyresvärden få övergångshyra fastställd av hyres­nämnd.


 


Prop. 1974:150

Utdrag av protokollet över bostadsärenden, hållet inför Hans Maj:t Ko­nungen i statsrådet den 4 oktober 1974.

Närvarande: statsråden HOLMQVIST, ASPLING, BENGTSSON, NOR­LING, LÖFBERG, LIDBOM, CARLSSON, ZACHRISSON, LEUON, HJELM-WALLÉN,

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Carlsson, anmäler efier ge­mensam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om riktlinjer för bostadspolitiken m. m. och anför.

1. Inledning

Boendeulrednlngen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 6 november 1970 med uppdrag alt utreda bostadsbyggandets omfattning och inriktning m. m.

Utredningen avlämnade i oktober 1973 betänkandet (SOU 1973:50) Bo­släder 1974-76 med bl.a. förslag lill vissa omedelbara bostadspolitiska åt­gärder i avvaktan på ett mera långsiktigt bostadspolitiskt reformprogram. Betänkandet har remissbehandlats.

I syfte att snabbt möjliggöra en samlad översyn av läge och reformbehov på det bostadspolitiska området gav regeringen i november 1973 pågående bostadspolitiska utredningar i uppdrag alt påskynda sitt arbele och lägga fram förslag i huvudfrågorna under mars 1974.

Boendeulrednlngen och Bosiadsfinansieringsutredningen\ som tillkallades med slöd av Kungl. Maj;ts bemyndigande den 24 augusti 1972 med uppgift att göra en översyn av bostadsfinansieringen, avgav med anledning härav i mars 1974gemensamt betänkandet (SOU l974:17-l8)Solidarisk bostadspo­litik. I betänkandet behandlas bl. a. målen för bostadspolitiken, vissa frågor rörande bostadsmiljö och boendedemokrati samt förslag lill nytt finansie­ringssystem för bostadsbyggandet.

' Riksdagsledamoten Per Bergman, ordförande, riksdagsledamoten Alvar Andersson, direktören Sten Kiillenius, direktören Gunnar Leo, direktören Olle Lindström, riks­dagsledamoten Ivar Nordberg, byråchefen Maj-Britt Sandlund, förbundsordföranden Erik Svensson samt riksdagsledamöterna Bo Turesson och Ola Ullsten.

' Riksdagsledamoten Per Bergman, ordförande, riksdagsledamoten Birgitta Dahl, elek-trikern Einar Henningsson, riksdagsledamöterna Kjell Malisson och Ivar Nordberg, direktören Arne NiiverfeU, lorbundsordlörandcn Erik Svensson samt riksdagsleda­möterna Bo Turesson och Ola Ullsten.


 


Prop. 1974:150                                                        7

Yttranden över utredningarnas betänkande har efier remiss avgetts av hyresnämnderna och arrendenämnderna lör Stockholms län, Uppsala län samt Gotlands län, hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län, Göteborgs och Bohus län samt Älvsborgs län, socialstyrelsen, statskon­toret, statistiska centralbyrån (SCB), bankinspektionen, riksrevisionsverket (RRV), konjunkturinstitutet, arbetsmarknadsstyrelsen (AMS), bostadssty­relsen, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Norrbottens län, 1968 års kapitalmark­nadsutredning, bostadsskatlekommittén, utredningen om den kommunala demokratin, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret. Svenska kommunförbundel. Landstingsförbundet, Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Sveriges akade­mikers centralorganisation (SACO), Svenska arbetsgivareföreningen (SAF), Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa. Svensk bostadsfinansiering ak­tiebolag BOFAB, Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, postbanken. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Sveriges industri­förbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF), Svenska bygg­nadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsäga­reförbund, Sveriges villaägareförbund. Svenska riksbyggen. Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Stockholms koope­rativa bostadsförening ek. för., Sveriges allmännyttiga bostadsförelag (SABO) och Näringslivets byggnadsdelegation (NBD).

Bosladsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnämnder. Vid länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av kommuner och vissa organisationer.

Svenska bankföreningen, Sveriges industriförbund. Svenska försäkrings­bolags riksförbund, SBEF, och Sveriges fastighetsägareförbund har i sina yttranden hänvisat lill yttrandet från NBD.

Vidare har yttrande inkommit från Sveriges trähusfabrikers riksförbund, Skånes handelskammare. Svenska arkitekters riksförbund (SAR), Sveriges förenade studentkårer (SFS), Ensamståendes intresseorganisation samt vissa bostadsrättsföreningar och andra intresseorganisationer m. fi.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har därefier i maj 1974 avgett beiänkandei (SOU 1974:32) Solidarisk bostadspolitik. Följdfrågor med vissa kompletterande synpunkter och förslag i anslutning till det i mars 1974 avgivna huvudbetänkandet. Detta senare betänkande har remitterats till derialet av de nyss angivna remissinstanserna. Flera av dessa har dock avstått från atl yttra sig.

Betänkandet SOU 1974:17-18 benämns i det följande huvudbetänkandei och betänkandet SOU  1974:32 Följdfrågor.


 


Prop. 1974:150                                                          8

Bosiadsskattekommitién' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­diganden den 8 september och den 6 oktober 1972 med uppdrag all se över bostadsbeskattningen'. Kommittén har i februari 1974 avgelt betän­kandet (SOU 1974:16) Neutral bostadsbeskattning. Betänkandet omfatlar förslag om ändringar i villabeskaliningen, införande av ell allmänt avdrag för hyresgäster och bostadsrältshavare, avveckling av garantibeskatiningen för bostadsfastigheter samt ändrat beskattningsår för avdrag för räntor som finansieras inom ramen för paritets- och räntelånesyslemel.

Bostadsskattekommitténs betänkande har remitterats gemensamt med bo­ende- och bostadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkande. Följande myndigheter har i sina yttranden närmare uttalat sig om bosladsskalle-kommitiéns betänkande nämligen kammarrätten i Stockholm, hyresnämn­derna och arrendenämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Älvs­borgs län, socialstyrelsen, statskontoret, RRV, riksskatteverket (RSV), kon­junkturinstitutet, AMS, bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforsk­ning, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Älvsborgs län, 1968 års kapitalmarknadsutredning, 1972 års skatteutredning, boendeulrednlngen, bostadsfinansieringsutredningen, fullmäktige i riksbanken. Svenska kom­munförbundet. Landstingsförbundet, LO, TCO, SACO, SAF, Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa. Svenska bankföreningen. Svenska sparbanks­föreningen. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, LRF, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägarelörbund. Svenska riksbyggen, HSB, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., SABO, NBD, Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund saml Taxerings-näinndsordförandenas riksförbund (TOR). Härutöver har inkommit yttran­den från ett antal organisationer och enskilda personer.

Bostadsstyrelsen har till sitt yttrande fogat yttranden från länsbostadsnämnder. Likaså har länsstyrelserna inhämtat yttranden från kommuner saml i vissa fall även från länsarbetsnämnder, länsbostadsnämn­der m. fi. myndigheter och organisationer. LO har till sitt yttrande bifogat yttranden från Beklädnadsarbetarnas förbund. Svenska fabriksarbetareför­bundet, Handelsanställdas förbund. Svenska kommunalarbetareförbundet. Svenska metaUindustriarbetareförbundet, Svenska pappersindustriarbetare­förbundet och Svenska träinduslriarbetareförbundet. Etl med LO:s remissvar likalydande yttrande har avgetts av Svenska byggnadsarbetareförbundet. Bo­endeulrednlngen och bosladsfinansieringsuiredningen har avgett gemen­samt yttrande. LRF har som sitt yttrande åberopat elt av lantbrukets skat-

'Generaldirekiören Sten Walberg, ordförande, departementssekreteraren Hans Alm­gren, riksdagsledamoten Rune Carlsiein, förbundsordföranden Harry Dahl, civiling-enlören Ernst Hellsledt, direktören Sven Jansson, direktören Per Landgren, riksdags­ledamoten Sigvard Lirsson, direktören Gunnar Leo och andre förbundsordföranden Åke Lindh.


 


Prop. 1974:150                                                         9

tedelegation avgivet utlåtande. SAF, Svenska bankföreningen och Sveriges industriförbund har åberopat vad näringslivets skattedelegaiion anfört i sär­skill yttrande. Svenska försäkringsbolags riksförbund och Sveriges fastig­hetsägareförbund hänvisar beträffande bostadsbeskattningen lill vad NBD anfört i sitt yttrande.

Bygglagutredningen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 29 mars 1968. Direktiven för utredningen tog sikte på en genomgripande förnyelse av främst planinstituten gällande byggnadslagstifining. 1 anslut­ning lill arbetet med lagsiifining för den fysiska riksplaneringen erhöll bygg­ lagutredningen den 10 december 1971 vissa tilläggsdirektiv. Bygglagutred­ningen erhöll den 7 april 1972 vidare tilläggsdirektiv som innebar att bygg­lagutredningen fick uppdrag att i sitt arbele överväga de synpunkter och skydd för kulturhistoriskt värdefulla bebyggelser och miljöer som anförts i en hemställan från riksdagen (KrU 1971:26 och rskr 1971:264).

Bygglagutredningen har i betänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande avlämnat etl förslag med principer för framtida lagsiifining rörande markanvändning och byggande. Förslaget innehåller principiella ut­gångspunkter fören framlida lagsiifining på detta område samt ett förslag till nytt system för planläggning.

Principbetänkandet har remissbehandlats.

Byggkonkurrensuiredningen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­digande den 12 december 1969 föratt utreda konkurrensförhållandena inom bostadsbyggandet m. m. Utredningen har i juni 1972 lämnat betänkandet (SOU 1972:40) Konkurrens i bostadsbyggandet. Betänkandet innehåller för­slag som syfiar till att förbättra konkurrensen inom bostadsbyggandet. För­slagen avser konkurrenslagstiftningen, markpoliliken och reglerna för den statliga bostadslångivningen. I betänkandet intagna förslag till ändringar i kommunallagen (1953:753) och kommunallagen (1957:50) för Stockholm torde la fogas till statsrådsprotokollet i delta ärende som bilaga I.

Yttranden över byggkonkurrensutredningens betänkande har efier remiss avgetts av Svea hovrätt, byggnadsstyrelsen, RRV, marknadsrådet (numera marknadsdomstolen), NO, statens pris- och kartellnämnd, bostadsstyrelsen, slatens institut för byggnadsforskning, statens råd för byggnadsforskning, statens planverk, länsstyrelserna i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorriands saml Norrbottens län, boendeutredningen, bygglagutredningen, installationsbranschutredningen.

' F.d. landshövdingen Gösta Netzén, ordförande, landshövdingen Harald Aronsson t. o. m. den 17 december 1971, riksdagsledamoten Astrid Bergegren, riksdagsmannen Erik Hammarsten t. om. 17 december 1971, borgarrådet Inge Hörlcn (r. o. m. den 17 december 1971,.kommunstyrelseordförande Yngve Lauritz fr. o. m. den 17 decem­ber 1971, riksdagsmannen Bertil Lidgard och Jan-Ivan Nilsson saml f.d. riksdags­mannen Erik Tobé.

' Slaissekreleraren Göte Svenson, sakkunnig


 


Prop. 1974:150                                                       10

fullmäktige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Landstingsförbundet, LO, SAF, TCO, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska bankföreningen, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, SABO, Hy­resgästernas riksförbund, HSB, Svenska riksbyggen, NBD, BPA Byggpro-duktion AB (BPA), Sveriges villaägarelörbund, Sveriges fastighetsägareför­bund och Sveriges byggmästareförbund.

Yttranden har också avgetls av Siifielsen Stockholms studentbostäder (SSSB), Svenska företagares riksförbund, Sveriges socialdemokratiska ung­domsförbund (SSU), Skånska cernentgjuteriet och Elektriska installatörs-organisationen ElO.

SAF, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges industriförbund har hänvisat lill yttrandet från NBD. Sveriges byggmästareförbund och Skånska cernentgjuteriet har hänvisat lill SBEF:s yttrande. SAF, Sveriges fastighets­ägareförbund, Sveriges industriförbund och Skånska cernentgjuteriet har där­jämte avgell egna yttranden.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av samtliga länsbostadsnäirinder och länsstyrelsen i Gotlands län. Till länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av bl.a. kommuner, samarbetsnämnderna i Sundsvalls, Sollefieå och Kramfors kommunblock, förvaltningsutskottet i Stockholms läns landsting, Slor-Stockholms planeringsnämnd, Stockholms och Skånes handelskamrar, FCO i Stockholms län, Skånes och Norrbottens FCO-di­strikt, Östra Östergötlands och Norra Skånes hyresgästföreningar samt Hel­singborgs och Göteborgs byggmästareföreningar. LO har bifogat yttranden från Svenska byggnadsarbetareförbundet och Svenska kommunalarbetare­förbundet. Sveriges fastighetsägareförbund har bifogat yttrande från Stock­holms fastighetsägareförening.

Bostadslilläggsgruppen' som tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyn­digande den 2 februari 1973 för att utreda vissa frågor rörande inkomst­prövning och administration av bostadstillägg m. m. avgav i mars 1974 be­länkandet (Ds B 1974:1) Bostadstillägg - inkomstprövning och administra­tion.

Yttranden över betänkandet har efier remiss avgetts av datainspektionen, riksförsäkringsverket (RFV), statskontoret, RRV, RSV, centrala studie­hjälpsnämnden, bosladsstyrelsen, boendeutredningen. Svenska kommun­förbundet, försäkringskasseförbundet, försäkringskassorna i Stockholms, Sö­dermanlands, Östergötlands och Älvsborgs län. Hyresgästernas riksförbund, Sven.ska riksbyggen, HSB, SABO, Kommun-Data AB, kommunalförbundet

' Departementsrådet Gustav Jönsson, ordförande t. o. m. den 31 december 1973, f. d. rättschefen numera generaldirektören Slen Wickbom, ordförande fr. o. m. den 1 ja­nuari 1974, deparlemenissekrcierarcn Sven Åke Andersson, budgelchelcn Bengt Åke Borg, sekreteraren Marie-Louise Ek, departementssekreteraren Birgit Wil-ken-Ferm, kanslirådet Ingemar Lindberg,avdelningsdireklören Göran Smedmark och byrådirektören Åke Wikström.


 


Prop. 1974:150                                                        11

för Stor-Stockholms bostadsförmedling, Stockholms, Norrköpings, Jönkö­pings, Växjö, Kristianstads, Malmö, Halmstads, Göteborgs, Skövde, Arvika, Örebro, Skelicfieå, Sundsvalls och Luleå kommuner.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnämnder. Vid för­säkringskasseförbundets yttrande har fogats yttranden av vissa försäkrings­kassor. Hyresgästernas riksförbund och HSB haravgetl gemensamt yttrande.

I det följande behandlar jag huvuddelen av de förslag som lagts fram i nyss nämnda betänkanden med undantag av dels betänkandet SOU 1973:50, vilket numera i alll väsentligt inte längre är aktuellt, dels bygg­konkurrensutredningens förslag till ändringar i konkurrenslagstiftningen som kommer att prövas i annal sammanhang, dels bygglagutredningens principbetänkande. Som jag utvecklar närmare i avsnitt 10.4.3 är jag f n. inle beredd att lägga fram förslag på grundval av bygglagutredningens be­tänkande. 1 nämnda avsnitt anger jag i stället vissa utgångspunkter för ett fortsatt utredningsarbete. Med hänsyn häriill återges i det följande inte in­nehållet i bygglagutredningens betänkande och remissyttrandena över delta. Bostadsskattekommitténs förslag behandlar jag efter samråd med chefen för finansdepariementel. Vidare tar jag efier samråd med statsrådet Lidbom upp vissa frågor rörande hyreslagstiftningen. Jag tar här också upp vissa frågor som har behandlats av servicekommillén i dess slutbetänkande (SOU 1973:24) Boendeservice 7 och av delegationen för bostadsfinansiering i be­tänkandet (Ds In 1973:14) Ekonomiska ramar för det statligt stödda bo­stadsbyggandet.


 


Prop. 1974:150                                                                   12

2. Boende- och bostadsfinaasieringsutredningarna 2.1  Huvud betänkandet

2.1.1  Inledning

De båda utredningarna lämnar inledningsvis en redogörelse för boen-deuiredningens första betänkande Bostäder 1974-76 samt ett sammandrag av remissorganens synpunkter på betänkandet. Utredningarna lämnar vidare en redogörelse för kvarstående arbetsuppgifier.

Ell vikligl område som skall las upp i del fortsatta arbetet är del framlida bostadsbyggandet. Boendeutredningen skall enligt sina direktiv ge vissa re­gionala aspekter härpå. Vidare skall förslag läggas till avvägningar mellan det totala byggandets olika delar: nybyggnad, ombyggnad, bostäder och kom­plement. Förutsättningarna att förändra det stora beståndet av små lägen­heter från 1930- och 1940-talen skall särskilt beaktas med hänsyn lill de svårigheter som i dag föreligger att få till stånd en blandning av hushållstyper i detta bestånd. Utredningen skall vidare återkomma i frågan om avväg­ningen mellan olika former av bostadsstöd.

Ett område inom vilket fortsalt och fördjupat arbete skall bedrivas gäller de institutionella formerna för bostadsfinansieringen. Också andra delpro­blem på finansieringssidan kommeratl aktualiseras. Behovet av ramar och dessas utformning i framtiden samt riktlinjer för fastställande av läneun­derlag och pantvärde hör hit.

Frågan om resursfördelningen mellan bostadsbyggandets olika delar berörs något i boendeutredningens första betänkande. Den skall ytterligare behandlas i det fortsatta arbetet. Därvid skall också frågan om fördelningen mellan skatt, hyra och avgifter vid finansieringen av exploateringsanlägg­ningar och andra miljökomponenler tas upp.

Etl annat ämnesområde som återstår att behandla är bostadsförmedlings-verksamheten.

2.1.2 Nuvarande boendeförhållanden

1 boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 redogörs kortlättat för hur bostadsbestånd, bostadsproduktion, hushållsslrukiur och boende­förhållanden har förändrats i lörsta hand under 1960-lalet men, mycket översiktligt, också under hela efierkrigstiden. Denna beskrivning har ut­redningarna nu sammanfattat och kompletterat på vissa punkter.

Vid det senaste folk- och bostadsräkningstillfället, hösten 1970, fanns del i landet 3,2 miljoner bosuider. På 25 år har bostadsbeståndet ökat med drygt 50 96. Nära nog fyra invånare av tio har i dag egna lägenheter. Ar 1945 var del tre av tio. Sedan år 1970 har det byggts ytterligare omkring 300 000 bostäder Det har också försvunnit en del på grund av rivning, .sammanslagning m.m. Mellan åren 1965 och 1970 utgick drygt 200000 bostäder, 7 96, ur beståndet. Andelen har troligen varit lägre under åren därefier.


 


Prop. 1974:150                                                        13

De bosläder som har rivits eller försvunnit ur beståndet av andra an­ledningar har i huvudsak varit små och av låg kvalitet, Setl i stora drag och i elt längre tidsperspektiv har bostadsförhållandena följaktligen förbätt­rats väsentligt. Antalet rumsenhetcr per lägenhet har således ökat från 3,12 år 1945 lill 3,76 år 1970. Samtidigt har andelen lägenheter med badrum ökal från 21 96 lill 78 96.

Produktionsvolymen mätt i antal lägenheter har minskat mycket snabbt de senaste åren. Från ett bostadsbyggande, som under åren 1969 och 1970 uppgick till ca 110000 lägenheter per år, har nivån för påbörjandet sjunkit lill 79 000 bostäder och för färdigställandel lill 97 000 år 1973.

Minskningen gäller helt och hållet fierfamiljshusbyggandel. Småhuspro­duktionen har fortsatt att öka, även när den totala volymen har gått tillbaka. Därför ulgör småhuslägenhelernas andel av det lolala byggandet i dag mer än hälfien mot ca 30 96 tre år lidigare.

De småhus som har producerats under de senaste åren har svarat mot en aktuell efterfrågan från vissa konsumenters sida. Med hänsyn lill efier-frågan på längre sikt torde del i och för sig vara gynnsamt att förhållandevis stora lägenheter blivit producerade, men de villkor under vilka småhus­byggandet kommit lill stånd ger enligl utredningarna anledning lill vak­samhet. En stor del av della byggande, drygt en tredjedel av de år 1973 påbörjade, har sketl ulan statliga lån och därmed ulan den pris- och kva­litetsbevakning som är förknippad med lånen. Produktionens inriktning på lägenhetstyper i kombination med upplälelseform ger den största anled­ningen till oro. Utredningarna hävdar alt inriktningen samt del förhållandet atl småhusen med äganderätt ofiast produceras för sig och fierfamiljshusen med hyres- eller bostadsrätt för sig mycket påtagligt försvårar möjligheterna atl realisera del bostadspolitiska målet om en allsidig hushålls- och boen-destruklur i våra bostadsområden. Denna problemalik blir särskilt kännbar i de större tätorterna.

Det byggs i dag nästan inga lägenheter i fierfamiljshus, som är större än tre rum och kök, och å andra sidan inga lägenheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök. 90 96 av lägenheterna i småhus färdigställda år 1973 var om fyra eller fiera rum och kök mol 10 96 för fierfamiljshusen. Utredningarna anser att det vore en naturiig utveckling atl produktionen försköls mol fyra rum och kök. när andelen trerummare minskar, vilkel den gjort alltsedan år 1968. I stället ökar nu framförallt antalet femrummare och större lägenheter mycket krafiigl (från 14 96 1968 till 24 96 1973), Dessa återfinns nästan enbart i småhusen.

Under senare delen av 1960-lalet började bostadsföretagen känna av vissa svårigheter att få sina nybyggda lägenheter uthyrda. Svårigheterna var dock avgränsade till vissa orter och kunde i regel hänföras lill konjunkturella faktorer. De minskade också under 1960-talets två sista år, när konjunkturen gick uppåt.

Under de år som hittills gått av 1970-talet har emellertid svårigheterna


 


Prop. 1974:150                                                         14

åter ökat. Den I september 1973 värdet drygt 21 000(5,2 96) av alla statligt belånade lägenheter i fierfamiljshus färdigställda under tiden januari 1967 - juni 1973 som stod oulhyrda. Ca hälfien av dessa lägenheter återfanns i de tre storstadsområdena. För hela landet var det fråga om närmare en fördubbling på etl år av antalet oulhyrda lägenheter.

Vad gäller bostadsbeståndets sammansättning efter hustyp visar bo­stadsräkningen år 1970 att i glesbygden bor huvudparten av hushållen i småhus. Drygt 10 % av alla bostäder i glesbygden var inrymda i tvåfa­miljshus. Denna andel har dock stadigt minskat under hela efierkrigstiden, huvudsakligen genom att tvåfamiljshus övergått till all nyttjas av etl enda hushåll.

1 de mindre tätorterna (200-1 999 invånare) bor tre hushåll av fyra i små­hus. Andelen har inte förändrats nämnvärt under senare år. På samma sätt som i glesbygden har dock enfamiljshusen ökat i betydelse, under det atl ivåfamiljshusen har gått tillbaka. 1 de större tätorterna dominerar däremot fierfamiljshusen; endast elt hushåll av fyra bor i småhus. En mindre ökning av småhusens andel har dock skett under 1960-talet.

För riket totalt uppgick småhusandelen år 1970 till 42 96.

Bostadsbyggandet har under efierkrigstiden huvudsakligen skell i tätor­terna, vilket avspeglar sig i beståndets åldersfördelning. I de slörre tätorterna är 54 96 av bostäderna yngre än 20 år och i de mindre tätorterna 45 96. I glesbygden är bostäderna genomsnittligt sett betydligt äldre, endast ungefär var sjunde bostad har kommit till efter år 1950.

Räknat för hela riket var år 1970 46 % av lägenhetsbeslåndel på högst två rum och kök, 26 96 på tre rum och kök och 28 96 fyra eller fiera rum och kök. Bostäderna är genomsnittligt större i glesbygden och de mindre tätorterna än i de slörre tätorterna. Av lägenheterna i glesbygden bestod år 1970 37 96 av minst fyra rum och kök. Motsvarande andel i de mindre tätorterna var 41 96 men i de större endast 24 96.

Bostadsbeståndets sammansättning i olika delar av en lokal bostadsmark­nad ger enligt utredningarna de grundläggande förutsättningarna för hur hushållen kommeratl fördela sig på olika bostadsområden. I de fiesta större orter har nya områden byggts ut kring ortens kärna i allt vidare ringar och småhusen har skilts från fierfamiljshusen. Olikheter i lägenhelsslruklur mellan bestånd frän olika byggnadsperioder och i olika hustyper ger därför automatiskt förutsättningar för olikheter också i hushållens slorieksfördel-ning från ett bostadsområde lill ett annat. Områden med många små lä­genheter får många små hushåll. Det omvända förhållandet gäller för om­råden med många stora lägenheter.

Följande tabell visar att bostadsutbudet ger dåliga förutsättningar när det gäller att främja målet om allsidighei i boendesirukturen. Andelen små lägenheter är mycket större i äldre hus än i de som byggts under senare år. Den största andelen små lägenheter finns i fierfamiljshus från 1930-och 1940-talen.


 


Prop. 1974:150                                                                      15

Bostäder år 1970 efter hustyp, ålder och lägenhctsstorlek. Tätorter med 2 000-w invånare

 

 

 

Hustyp Byggnadsperiod

Antal heter

rumséh-

Procentuell

andel

lägenheter om

 

igii

 

 

 

 

 

 

 

 

högsl 2

rk

4-f

rk

Småhus

 

 

 

 

 

 

 

före 1931

4,54

 

 

29

 

45

 

1931-1950

4,64

 

 

17

 

4/

 

1951-1960

5,17

 

 

5

 

Ii

 

1961-1965

5,46

 

 

2

 

88

 

1966-1970

5,73

 

 

2

 

92

 

Övriga hus

 

 

 

 

 

 

 

före 1931

2,92

 

 

74

 

12

 

1931-1950

2,81

 

 

78

 

5

 

1951-1960

3,18

 

 

62

 

10

 

1961-1965

3,42

 

 

48

 

14

 

1966-1970

3,51

 

 

44

 

15

 

Bostadsbyggandet efier år 1970 har skärpt olikheterna mellan småhus och flerfamiljshus och därigenom, framhåller utredningarna, ytterligare för­sämrat möjligheterna att inom överskådlig tid skapa gynnsamma förutsätt­ningar för en önskvärd hushållsfördelning.

Utredningarna har även sammanställt viss statistik över hushållens bo­endeförhållanden. Därav framgår bl. a. att år 1970 var antalet bosladshushåll drygt tre miljoner, vilket innebären ökning med en miljon sedan år 1945. Av alla hushåll bestod år 1970 25 96 av endast en person och 30 96 av två personer. Hushåll med endast en person var vanligare i de slörre tätorterna än i övriga delar av landet. Hushållens fördelning efier region och hus­hållsstorlek visas i följande tabell.

Hushåll år 1970 i glesbygd och tätorter efter sloriek

Region                            Tusental    Därav beslående av nedanstående antal

hushåll      personer (proceni)

5 el n


Hela riket Glesbygd Täloner med 200-1 999 inv. Täloner med 2 000- w inv.


 

3 050 528

25 20

30 31

19 19

16 16

9 13

298

20

28

20

19

12

2 224

27

29

19

16

8


Hushållen har minskat i storlek under efierkrigstiden. Genomsnitthus­hållet bestod år 1970 av 2,59 personer mol 3,15 år 1945. Detta beror främst på en ökad hushållssprängning och på förskjutningar i befolkningens ål­derssammansättning. Den ökade hushållssprängningen kommer till uttryck i de s. k. hushållskvolerna, vilka anger antalet lägenhelsinnehavare per 100 personer i en viss befolkningsgrupp. Dessa kvoter har ökal krafiigl och är för vissa grupper så höga att del enligt utredningarna finns anledning


 


Prop. 1974:150


16


räkna med att de inte kommer att öka mer. Så är fallet dels för gifia i alla åldrar, dels för icke gifia i högre åldrar, särskilt bland kvinnorna, I de yngre åldersgrupperna och bland icke gifia män högre upp i åldrarna torde fortsatta ökningar vara att förutse.

År 1970 disponerade varje person i genomsnitt 1,46 rumsenheter. Det är en avsevärd förbättring i förhållande till situationen år 1945, då mot­svarande tal var 1,00, Förbättringen beror på såväl den minskande hus­hållsstorleken som den ökande lägenhelsstorleken.

Utrymmets fördelning mellan hushåll av olika storlek äremellertid ganska ojämn, Visseriigen har de större hushållen slörre lägenheter än de mindre, men lägenheterna är inte tillräckligt mycket större för all ge varje person, oberoende av hur slort hushåll han tillhör, samma utrymme till sitt för­fogande. Antalet rumsenheier per person var således år 1970 2,61 för en-personhushållet mol t, ex, 1,17 för fyrapersonshushållel. Således är trång­boddhet något som drabbar de större hushållen i högre grad än de mindre.

För att inte bli betraktat som trångboll skall del enskilda hushållet i dag disponera minst så myckel utrymme att inte mer än två personer skall behöva dela sovrum. Kök och vardagsrum skall därvid inte räknas in (norm 11),

1 denna mening fanns det år 1970 475 000 hushåll (16 96 av alla hushåll) som var trångbodda; 23 96 av dessa bestod av två personer och 38 96 av tre personer. Av alla barnfamiljer var 27 96 trångbodda och av dem som hade tre eller fiera barn 39 96. Den proceniuella andelen trångbodda hushåll framgår av följande tabell.

Procentuell andel trångbodda år 1970 (norm II) bland hushåll av olika storlek och med olika antal barn. hela riket

 

Antal boende

Därav

irång-

Antal

barn

under

Därav trång-

per hushåll

bodda

(procenl)

18 år

per hushåll

bodda (proceni)

1

_

 

0

 

 

9

2

12

 

1

 

 

29

3

31

 

2

 

 

20

4

16

 

3

 

 

37

5 el n

38

 

4 5 el f

 

 

37 65

Utredningarna har försökt belysa om och i vilken utsträckning lägen-hetsutbudets sammansättning har gell upphov till en skiktning av de boende. Därvid finner de bl. a, alt skillnaderna i hushållsfördelning mellan småhus och fierfamiljshus är stora. Andelen hushåll med t, ex. fyra eller fiera personer var år 1970 40 % för småhus mot 19 96 för fierfamiljshus.

En närmare studie av olikheten i lägenhetssammansätining ger vid handen att praktiskt taget hela skillnaden i hushållsfördelning kan återföras på denna olikhet. Andelen stora lägenheter är således betydligt slörre i små­husen än i fierfamiljshusen. Den faktiska och den med hänsyn till lägen-


 


Prop. 1974:150                                                        17

hetssammansätiningen väntade hushållsstrukturen överensstämmer nästan helt.

Också när hushållssammansättningen i lägenheter från olika byggnads­perioder studeras finner man atl lägenhetsutbudets sammansättning haren avgörande betydelse. Men även andra faktorer tycks medverka till utfallet. Det finns såväl i de äldre småhusen som i de äldre fierfamiljshusen fler småhushåll än som kan "förklaras" av lägenhelssammansättningen,

Lägenhetstördelningen i olika gamla hus skapar således förutsättningar fören med husens ålder minskande hushållsstorlek. Därav följer också för­utsältningar för olikheter i ålderssammansättning bland de boende mellan hus från olika byggnadsperioder. Ändelen äldre personer bör vara högre och andelen barn och ungdomar lägre i de äldre husen än i de nyare. Den faktiska bilden överensstämmer med detla anlagande. Bilden är vidare lik­artad för småhusens och flerfamiljshusens del; mer än dubbelt så många barn i de nyaste husen som i de äldsta och mycket få äldre personer i del nyaste beståndet men höga andelar i de äldre lägenheterna. Den be­nägenhet alt bo kvar i det äldre bostadsbeståndet som kommer till uttryck i en högre andel småhushåll än som motiveras av lägenhetsstrukturen ger också krafiiga utslag med avseende på de boendes ålder.

I de äldre småhusen molverkar benägenheten att bo kvar i viss mån den skiktning med avseende på hushållens storlek och de boendes ålder som lägenhetsutbudet ger förutsättningar för. I de äldre flerfamiljshusen samverkar däremot dessa båda faktorer så atl andelen småhushåll och an­delen äldre blir slörre än som motiveras av lägenhetsutbudets struktur.

När det gäller de nyare husen samverkar lägenhetsutbudets samman­sättning och kvarboendebenägenheten hos redan etablerade hushåll till att i dessa hus samla yngre hushållsföreslåndare och hushåll med barn. Allra starkast markerat blir det i de nyaste småhusen, där inte mindre än 43 96 av alla personer år 1970 var yngre än 18 år. Praktiskt laget inga var 65 år eller äldre.

Trots den lägre andelen barn i flerfamiljshusen jämfört med småhusen är på grund av lägenhetsutbudets struktur trångboddheten mycket större i fierfamiljshusen än i småhusen, vilket framgår av följande tabell.

Trångboddheten dr 1970 (norm II) i bosläder från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 000-w invånare

 

Byggnadsperiod

Procentuell andel trångbodda

 

 

personer i

i alla

barn under

18 är

 

åldrar

 

 

 

 

småhus

övriga hus

småhus

övriga hus

Före 1931

12

30

20

55

1931-1950

9

32

16

59

1951-1960

6

32

9

47

1961-1965

3

27

5

38

1966-1970

2

25

2

33

2 Riksdagen 1974 I saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                        18

Utredningarna konstaterar på grundval av bl. a. den analys som gjorts angående bostadsbestånd och bocndeforhållande m. m, att det är nödvändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande, om de bostadssociala ambitionerna skall kunna upprätthållas. Den påtagliga minskningen av bostadsbyggandet de senaste åren anser utredningarna vara oroande, även om en viss nedgång i förhållande till åren omkring 1970 är naturlig.

Byggandets inriktning inger enligt utredningarna också farhågor. Bo-stadsulbudeis sammansättning i olika avseenden ger de kanske viktigaste förulsättningama för hushållsstrukturen i bostadsområdena. Genom att slör­re lägenheter nästan enbart byggs i småhus, som upplåts med äganderätt, och mindre lägenheter nästan helt i fierfamiljshus skärps automatiskt en uppdelning av hushållen efter storiek. Delta leder i sin lur med nödvändighet till olikheter också när det gäller de boendes ålder. Utredningarna hävdar att bostadsbeståndets sammansättning redan i dag ger utomordentligt dåliga förutsättningar för all åsladkomma en allsidighet i hushålls- och boende-strukturen i olika avseenden. Därför är del angelägel alt de resurser som avsätts till bostadsbyggandet utnyttjas på ell sådani sätt alt de skiktande faktorerna motverkas och inte förstärks.

2,1.3 Mål för bosladspolitiken

Utredningarna utvecklar sin allmänna syn på bostadspolitiken och ulgår därvid från att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syftet att tillgodose ett grundläggande socialt behov. Bostäder är kapitalkrävande. Ett övergri­pande mål för en solidarisk bostadspolitik är dock att bosläder inte primärt skall vara objekt för vinslskapande kapitalplacering. Detla gäller oavsett om de ägs av den boende eller av någon annan.

Detla strider enligt utredningarna inte mot alt bostäderna måste ha priser som bestäms inte bara av hushållens bostadsbehov ulan också av olika hushålls inkomster och värderingar. En sådan prisbildning kan ge vinster utan motpresialion. Det skapar ingen målkonfiikt men är elt betydande fördel ningsproblem.

Utredningarna hävdar vidare att tillgången på bosläder skall vara så god atl nyetablerade hushåll lätt kan erhålla bostad. Inom beståndet skall rörlighet underiättas främst genom prisbildningen. Denna påverkas främst av den statliga långivningens villkor och av parterna på hyresmarknaden.

Bostadsförsörjningen måste ses i ell långt tidsperspektiv. Bostadsbyggan­det skall därför fattas i vid mening och avse alla bostadsförsörjningsålgärder. Kommunerna har ansvaret alt genomföra bostadsbyggandet. Detta gör det angeläget all kommunerna utarbetar program för den totala bostadsförsörj­ningen.

Lägenheter av olika storiek skall kunna erbjudas i olika upplåtelseformer och hustyper. Utredningarna betonar alt detla är en av de grundläggande


 


Prop. 1974:150                                                       19

förutsättningarna för atl ge alla människor verkliga valmöjligheter och för en allsidig sammansättning av hushåll i bostadsområdena.

Bostadsförsörjningen skail inriktas på att nå delta mål. Detta får kon­sekvenser för nyproduktionens omfattning och inriktning. Men del medför också all del befintliga bostadsbeståndet måsle förändras.

Bostaden utgörs emellertid inle enbart av den enskilda lägenheten. Huset, kontakterna med grannar, omgivningen samt vad omgivningen erbjuder av möjligheter till social trygghet och rekreation är väsentligt. Olika män­niskor har skilda behov. Bostädernas utformning samt service och verk­samhet i bostadsområdena skall bidra till alt ge lika förutsättningar för alla, unga och gamla, män och kvinnor.

Det finns fortfarande många omoderna eller i övrigt dåligt utrustade lä­genheter. Åtskilliga hushåll är trångbodda. 1 frågan om bostadsutrymmet anser utredningarna att på sikl bör varje hushåll ges möjlighet till kök och vardagsrum samt sovrum. Varje barn bör därvid kunna få ett eget rum. Det senare är dock att ställa förhoppningarna högt anför utredningarna och framhåller all behovet av avskilda rum för barnen inte är lika storl för barn i alla åldrar.

För att uppnå målel om en förbättrad ulrymmesstandard anser utred­ningarna bl. a, att bristerna i det omoderna och halvmoderna lägenhets­beståndet måsle undanröjas. Ansträngningarna bör inriktas på atl klara den­na uppgift inom en tioårsperiod.

Vidare anser utredningarna all var och en skall lå möjlighet till ett verkligt infiytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom. Ett ökat inflytande för de boende bör utvecklas enligl demo­kratiska traditioner och med stöd från organisationerna på bostadsmark­naden.

Vad gäller bostädernas pris flnner utredningarna att likvärdiga bostäder, oavsett upplåtelseform eller yttre omständigheter i övrigl, skall betinga lika priser. Detta är en annan och lika viktig förutsättning för verkliga valmöj­ligheter som att antalet lägenheter är tillräckligt storl och alt bosladsutbudet är varierat. Priserna skall vidare vara rimliga i förhållande lill hushållens betalningsförmåga. Utredningarna utgår från att det för en normal familj med normala inkomster skall vara möjligt att efierfråga och betala priset för en modern och rymlig bostad ulan inkomstprövat bostadsstöd. Hushåll med låga inkomsler eller stor försörjningsbörda skall dock kunna erhålla slöd så att de kan få samma bostadsmöjligheter som de ekonomiskt mer gynnade,

2.1.4 Det framlida bostadsbeståndet

Utredningarna har begränsat synpunkterna på del framtida bostadsbe­ståndet lill en enda frågeställning, nämligen vilka krav på förändringar av lägenheternas siorieksfördelning i det nuvarande beståndet som uppkommer


 


Prop. 1974:150                                                        20

under vissa förutsättningar i fråga om förändring av hushållens samman­sättning och av deras utrymmesstandard. Tidsperspektivet för bedömning­arna sträcker sig fram till år 1985.

1 sitt föregående betänkande Bostäder 1974-76 gjorde boendeutredningen en bedömning av bosladsbyggnadsbehov och förutsättningar för byggande under några år framåt. Till grund för dessa överväganden låg bl. a, mer långsiktiga beräkningar och antaganden. De belyste behovet av att öka och förbältra bostadsbeståndet genom nybyggnad och modernisering under 1970-talel,

Under vissa antaganden i fråga om modernisering, befolkningsutveckling, hushållsbildning m. m. bedömdes att det skulle behövas en nyproduktion av storieken 90 000-100 000 lägenheter i genomsnitt per år under återstoden av 1970-lalel. Därvid förutsattes att modernisering skulle ge ell nettotillskott av 25 000-30 000 välutrustade lägenheter per år.

Utredningen konstaterade atl den aktuella efierfrågan och förulsättning-arna för produktionen inle möjliggjorde en så slor produktion på kort sikt. En produktionsnivå av 70 000-80 000 lägenheter de närmaste åren bedömdes som sannolikare, om inte efterfrågan kunde stimuleras genom särskilda ål­gärder.

Någon ny bedömning av nyproduktionen och moderniseringens omfatt­ning på längre sikt har utredningarna inte gjort. Denna fråga kommer att behandlas ytteriigare i det fortsatta utredningsarbetet.

Utredningarna konstaterar emellertid alt vissa; förutsättningar för bo­stadsproduktionen på kort sikt har förändrats sedan den föregående be­dömningen gjordes. Befolkningsutvecklingen har varil svagare än som då antogs och konjunkturuppgången har inle medfört en sådan ökning av sys­selsättning och efierfrågan på bostäder som förutsattes. Produktions- och drifikostnader har fortsatt alt öka starkt, inte miinsl på grund av ökade bränslepriser.

Utredningarna finner också att nyproduktioneri synes vara på väg alt minska mer än vad man lidigare räknade med. UncJer år 1973 färdigställdes ungefär 97 000 lägenheter men påbörjades bara 79 000, Enligl de senaste bedömningar som har gjorts för år 1974 förefaller det troligt alt igångsätt­ningen kommer att understiga 70 000 lägenheter, varav omkring 40 96 i flerfamiljshus. Denna utveckling innebärati antalet färdigställda lägenheter kommer att minska starkt under åren 1974 och 1975,

Utvecklingstendensen är densamma som under de närmast föregående åren. Flerfamiljshusen domineras av de mindre lägenhetslyperna i hyres-form, småhusen av relativt slora lägenheter med äganderätt. Efiersom fler­familjshus och småhus byggs i skilda bostadsområden, erhålls elt ensidigt bestånd och en ensidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

På grundval av de ändrade förutsällningarna i fråga om befolknings- och hushållsuiveckling har utredningarna gjort nya beräkningar att läggas lill


 


Prop. 1974:150                                                                       21

grund för uppskattningar av bostadsbyggandet fram till år 1985. Beräkning­arna baseras bl. a. på följande alternativa antaganden om utrikes flyttningar.

A)  Utrikes flyttningar antas åren 1973-75 ge ett underskott av 20 000 per­soner. För åren  1976-85 bortses helt från utrikes flyttningar.

B)   Nettot av flyttningar antas bli O åren 1973-75 och ge elt överskott av i genomsnitt  15 000 personer för åren 1976-85.

Med dessa antaganden om utrikes flyttningar har gjorts en revision av den befolkningsprojektion som SCB publicerade i juni  1973.

Ökningen av folkmängden beräknas bli svag enligl båda alternativen. Antalet personer i åldrarna över 20 år, som är avgörande för antalet bo­stadshushåll, beräknas i genomsnitt per år under perioden 1970-1985 öka med endasl 17 000 enligt alternativ A och med 26 000 enligt alternativ B, Under 1960-lalel var den faktiska ökningen 60 000 personer om året.

Utredningarna ulgår i kalkylen angående hushållsbildningen från etl an­lagande om atl del relativa antalet personer som antingen tillhör gruppen samboende och har lägenhet eller är ensamslående hushållsföreståndare kommer alt öka. Deras andel av befolkningen antas öka till 50 96 av männen och 65 96 av kvinnorna i åldrarna 20-24 år. Andelen antas stiga snabbt med åldern och nå 95-96 96 för kvinnor redan vid 30-35 år och för män vid 350 år.

Det använda antagandet ger ett stori antal hushåll i förhållande till folk­mängden. Neltotillskoltet av hushåll blir ändock litet i förhållande till 1960-lalel, vilket framgår av följande tablå.

Neiioiillskoti av hushåll, genomsniii per år

 

1961-70 faktiskt

47 000

1971-85 alt. A

31000

alt. B

36 000

En befolkningsutveckling och hushållsbildning enligt dessa antaganden skulle medföra atl hushållen i genomsniii blir mycket små. Hushållsstor­leken minskar starkt ungefär från 45-årsåldern och uppåt genom tidig hus­hållsbildning i den yngre generationen. Även i åldern omkring 20-30 år kan andelen småhushåll antas bli stor. Mellangruppen blir föräldrar - sam­boende eller ensamstående - med barn upp till 20-årsåldern samt en mindre grupp av ensamboende. Hushållens beräknade fördelning efier sloriek och hushållsföresiåndarens ålder år 1985 redovisas i följande tabell.


 


 

Prop. 1974:150

 

 

 

 

22

Beräknat antal hushåll år

1985 efter sloriek och föreståndarens ålder

 

 

Hushållsföresiånda-

Tusental    Därav

i proceni i

med ..

. boende

rens ålder

hlirhII

 

 

 

 

1

2

3

4

5-t-

-29

519-  556 36

26

22

13

3

304

979-1015  15

15

21

29

20

45-64

1045       25

43

21

6

5

65-

975       56

39

4

1

0

Samtliga

3 518-3 591   33

32

16

12

7

Samtliga 1970

3 050       25

30

19

16

9

De åldersklasser som ökar mest i antal är gruppen 304 år, dvs. de förhållandevis stora hushållen, och gruppen över 65 år, de mycket små hus­hållen.

Utredningarna ger vissa synpunkter på vad man uppfattar som framtida anspråk på bostadsbeståndet.

Del framtida bostadsbeståndet skall tillgodose krav på utrymme och kom­fort i själva lägenheterna samt krav på yttre förhållanden och service från elt bestånd av hushåll som väsentligt avviker från del nuvarande i fråga om demografisk struktur. Hushållen kommer också att avvika genom att deras inkomster vid mitten av 1980-talet genomsnittligt kan antas vara 25-50 96 större än för närvarande.

Hur bostadsbeståndet bör se ut för atl kunna tillgodose de förändrade anspråken är enligt utredningarna självklart inte bara en fråga om lägen­heternas storlek och utrustning. Omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera är viktiga faktorer.

Bostadsutrymmet är dock en grundläggande faktor och får särskilt be­tydelse, om man vill försöka uppfylla målel alt i olika bostadsområden kunna tillgodose flera typer av hushåll.

Utredningarna hävdar atl del nuvarande bostadsbeståndet till stor del är sådant atl det på sikt endast kan tillgodose de mindre hushållens bo­stadsbehov. Detla gäller givetvis om tätorternas flerfamiljshus. De krym­pande hushållen, som dessutom erfarenhetsmässigt är irögröriiga, kan bo kvar där och förbältra sin utrymmesstandard. Hushållen i åldersklassen 30-44 år, som lill omkring hälften kan väntas bestå av hushåll med fyra eller flera medlemmar, är i behov av slörre lägenheter som det är ont om i det nuvarande beståndet.

Tendenserna i hushållsbildningen ger alltså dåliga förutsättningar för att åstadkomma en allsidig hushållsslrukiur i olika bostadsområden. Omfatt­ningen av della problem vid förändring av hushållens ulrymmesstandard belyser utredningarna med tre alternativa anlaganden.

A) Alternativet innebär i stort sett en extrapolering av tidigare långsiktiga utveckling i frågaom hushållens utrymmesstandard. En viss trångbodd­het skulle kvarstå enligl nuvarande norm.

B)  Hushållen har "fiyttats upp" så att någon trångboddhet inte kvarstår enligt nuvarande norm.


 


Prop. 1974:150                                                       23

C) Hushållen har "fiyttats upp" så att de har minst ett sovrum för föräldrar och därutöver elt rum för varje person, kök och vardagsrum oräknade. Enpersonshushåll antas bo i minst ivårumslägenheler. Uttryckt som genomsnittlig ökning av utrymmesstandarden förefaller ing­et av de använda antagandena orimligt anser utredningarna. Antalet rums­enheter per person, som år 1970 var 1,46 skulle öka lill omkring 1,80 enligt de både lägre alternativen eller med 22 % på 15 år. Den faktiska ökningen mellan åren 1960 och 1970 var 21 96, Enligt det högre alternativet blir ökningstakten ungefär densamma som under 1960-talet elier knappt 2 96/år, vilket leder till  1,9 rumsenheter per person år 1985,

För bostadsbeståndet som helhet förefaller inte heller de beräknade för­ändringarna av lägenheternas siorieksfördelning påfallande stora, om man ser dem som fortgående förskjutningar under en femtonårsperiod. Detta framgår av följande tabell.

Beräknad lägeiihelsfördelniiig dr I9ft5 enligt o/ika antaganden om iiliymmcsslandard(pro­cent)

 

Bestånd

-1 rk

2 rk

3 rk

4 rk

5 rk

Summa

1970

19

27

26

16

12

100

1985 A.

14

24

28

20

16

100

B,

12

21

31

20

16

100

C,

0

32

27

21

20

100

En jämförelse mellan den beräknade lägenhetsfördelningen år 1985 och bostadsbeståndets faktiska fördelning på olika årgångar av hus och hustyper år 1970 visar emellerlid inte särskill god överensstämmelse. En sådan jäm­förelse görs i följande tabell för del mellersta av alternativen för utrym-messlandarden (B).

Det enda bestånd i tätorterna med en lägenhetsfördelning som ligger nå-goriunda i närheten av jämförelsetalen är 1930-taleis småhus och de senast byggda fierfamiljshusen, I de sistnämnda är dock särskilt andelen femrums­lägenheter mycket liten och beståndet kan inte tillgodose utrymmesansprå­ken för hushåll med fyra eller fiera boende,

"Önskad" lägciihctstördclning 1985 (ka/kyl B) fäm/örd med /aklisk fördelning i o/ika år­gångar av hus i tätorlcr med minst 2 000 invånare (procent)

 

 

 

"Öns-

Faktisk fördelr

ling i tätorter med minst 2 000 inv. 1970

 

kad" för-

 

 

 

 

Hus byggda

Hus byggda

Hus byggda

 

del-

1931-40

1951-60

1966-70

 

ning

Små-      Fl.

Små-     Fl,

Små-      Fl.

 

1985

hus        fam.

hus       fam.

hus        fam.

 

(B)

hus

hus

hus

-1  rk

12

4         49

2          21

1          16

2 rk

21

17          33

3          40

1          28

3 rk

31

31          12

23          29

5         42

4 rk

20

25           4

38           8

37          13

5-1- rk

16

23           2

35           2

55           2

Summa

100

100        100

100        100

100         100


 


Prop. 1974:150                                                        24

Utredningarna drar den slutsatsen all det är helt uteslutet att med denna sammansättning av bostadsbeståndet åstadkomma en allsidig hushållssam-mansäitning i olika områden. Det gäller dessvärre även områden som till­kommit i rätt sen tid. Om inte beståndet förändras, är det enligl utred­ningarna fel atl påstå att olika hushållsgrupper skall få välja mellan gamla och nya hus, olika bostadsområden, hustyper eller miljöer på likvärdiga villkor.

För alt styra utvecklingen i riktning mot ökad allsidighet i olika bo­stadsområden och ge olika hushällsgrupper mer likvärdiga valmöjligheter anser utredningarna del vara nödvändigt med stora förändringar av del befintliga beståndet. Detla gäller såväl lägenheternas sloriek och kvalitet som bostadsområdenas standard. Behovet av sådana förändringar kan inle kvantifieras men är sannolikt av slörre belydelse för framlida bostadspro­duktion än t. ex. tillväxten i antal hushåll och lägenheter.

2.1.5 Bostadens pris m. m.

De förutsättningar som bosladspriserna ger för hushållens bosladsval be­handlades relalivt ingående i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76. Utredningarna har sedan detla belänkande lämnades hafi tillgång lill nytt material som bidrar lill en vidare belysning av frågeställningen. Det gäller inte minsl den småhusundersökning som SCB genomfört samt bearbetningar av 1970 års folk- och bostadsräkning med avseende på sam­band mellan inkomsler och bostadsförhållanden. Med utgångspunkt i bl. a. detta material presenterar utredningarna nu ell underlag för mer långsiktiga bostadspolitiska åtgärder.

Till en början behandlar utredningarna betingelserna för bosladspriserna med utgångspunkt i nyproduktionen. Därvid görs en tillbakablick på ut­vecklingen av produktionskostnaderna, eftersom dessa ulgör en förutsätt­ning för dagens bosladspriser.

1 löpande penningvärde har produktionskostnaderna för statligt belånade fierfamiljshus fördubblats på 15 år; räknat per kvadratmeter lägenhetsyla sleg dessa kostnader från 674 kr år 1958 lill ungefär 1 340 kr år 1973. Detta motsvarar en årlig byggprisslegring på ca 4,7 96.

Kostnadsökningen är i och för sig inte särskill anmärkningsvärd. Priserna för övriga varor och tjänster har undergått ungefär samma förändring. För bostäder uppkommer dock en prisstruktur med belydande prisskillnader, om den historiska produktionskostnaden läggs lill grund för det löpande bostadsprisel, prisskillnader som inle motsvaras av skillnader i husens stan­dard och ålder.

För stalligl belånade gruppbyggda småhus ökade produktionskostnaden från 1 029 kr./m' bostadsyta år 1965 till ca 1 400 kr./m' år 1973, dvs. med totalt 36 96 eller i genomsnitt ca 4 96 per år.


 


Prop. 1974:150


25


Uttryckt i kr/m' var del således ungefär samma belopp som år 1973 utgjorde utgångspunkt för kapitalkostnaderna i bostadsprisel för fierfamiljs­hus resp, småhus i den statligt belånade nyproduktionen. Uttryckt per lä­genhet blir emellertid skillnaden mycket stor, eftersom den genomsnittliga lägenheten i flerfamiljshus endast var ca 65 m", medan del genomsnittliga gruppbyggda småhuset var drygt ll5m' år 1973.

Produktionskostnaderna varierar krafiigl kring de redovisade medeltalen som avser hela riket. Skillnaderna kan bli belydande mellan olika regioner av landet men även inom en och samma ort kan skillnaderna för i slort sett likvärdiga lägenheter vara slora.

Utredningarna har på grundval av uppgifter om produktionskostnader, överkostnader (dvs. skillnaden mellan produktionskostnad och panlvärde) och kapitalkostnadsvillkor beräknat den faktiska utvecklingen av kapital­utgifterna åren 1968-1974 för hus med ränte- och paritelslån. Resultaten av beräkningarna framgår av följande tabell. Uppgifierna avser ell allmän­nyttigt bostadsföretag.

Totala kapitahiigifter i ränte- oeh paritelsbelånade hus (kr. /ni')

 

 

Hus rärdigställ-

Kapitalutgift är

 

 

 

 

 

daår

 

 

 

 

 

 

 

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1958

41

41

41

42

42

40

40

1959

42

42

42

42

43

43

41

1960

42

42

42

42

42

43

42

1961

43

43

43

43

43

43

43

1962

44

44

44

44

44

44

44

1963

45

45

45

45

45

46

45

1964

48

48

48

48

48

49

48

1965

54

55

55

55

55

55

55

1966

59

59

59

59

59

60

59

1967

56

56

57

57

57

57

57

1968

56

56

56

57

58

59

59

1969

 

57

57

58

58

60

60

1970

-

-

61

61

61

63

63

1971

-

-

-

61

61

63

63

1972

-

-

-

_

66

66

66

1973

_

-

-

-

-

75

75

1974

-

-

-

-

-

-

78

Kapitalutgifierna inom resp. årgång har sedan är 1968 förändrats för­hållandevis litet. Den utveckling som sketl är en direkt följd av parilets-lalsuivecklingen. Kapitalutgifterna mellan årgångarna varierar däremol högsl väsentligl. Den fördubbling av produktionskostnaderna som uppstått under 15 årsperioden 1958-1973 motsvaras av en i det närmaste lika slor skillnad i kapitalutgifter vid lidsperiodens slut.

Paritetslånesystemel är så konstruerat att kapitalutgifierna för lidigare år­gångar av hus skall bringas i nivå med kapitalutgifierna i nyproduktionen. Bristande anpassning kan uppkomma bl. a. av del skälet all byggprisför-ändringarna ger utslag i parilelstalel först med viss eftersläpning. Vidare


 


Prop. 1974:150                                                                      26

kan beslui om paritetstalshöjningar träffas med utgångspunkt i bostadspo­litiska överväganden, som innebär att den konstruktion som lånesyslemet bygger på frångås.

Alt skillnaden mellan de kapilalutgifier som beräknats för årgångarna 1973 och 1974 är så slor jämfört med de närmast föregående årens beror på dessa båda faktorer.

Utredningarna redovisar vidare viss statistik avseende kostnader för drift och underhåll av fastigheterna och bränsle. De kalkyler som gjorts visar atl dessa kostnader uppgick till totall 43:25 kr,/m' lägenhetsyla (ly) i 1972 års kostnadsläge lör nyproduktionen av flerfamiljshus inom den allmän­nyttiga sektorn. Beloppet fördelar sig på olika kostnadsanslag på följande .sätt.

Kosinadsslag                              Kr./m' ly

Driftkostnader                         25:75
Underhåll, löpande och periodiskt

(inkl, fondavsättning)                U:50

Bränsle                                      6:00

Totall                                          43:25

På grundval av tillgängligt material avseende drift- och underhållskost­nadernas storiek i hus av varierande ålder drar utredningarna den slutsatsen atl dessa kostnader är relativt lika för flerfamiljshus, som är färdigställda vid olika tidpunkter, under förutsättning att åriiga fondavsättningar för un­derhåll görs. Del senare gäller företrädesvis inom den allmännyttiga och kooperativa sektorn.

Utredningarna har även gjort kalkyler avseende drift- och underhållskost­naderna för småhus. Inklusive bränslekoslnader beräknas dessa år 1972 ha uppgått lill ca 3 500 kr. för ell nyproducerat genomsnittligt gruppbyggl små­hus på 115 m". Beloppet fördelar sig på olika kostnadsslag enligt följande.

 

Kosinadsslag

 

Kr/år

Skatt på garantibelopp

 

535

Faslighetsförsäkring

 

 

Sophantering

 

1 500

Vatten

 

 

Ev, avgift lill samrällighet

 

 

Underhåll

 

600

Bränsle (konventionell uppvärmning)

865

Totalt

 

3 500

De kostnader som redovisats är angivna i 1972 års kostnadsläge. Sedan dess har höjningar av kommunala taxor och avgifter, höjda löner och främst höjda bränslepriser påverkat kostnaderna för drifi, underhåll och uppvärm­ning betydligt.

Utredningarna övergår därefier till att beskriva prisstrukturen på bostads­marknaden.


 


Prop. 1974:150                                                        27

Hyreslägenheterna uppgår till totalt ca 1,35 miljoner, varav 1,2 miljoner i fierfamiljshus. Deras andel av samtliga bebodda lägenheter i riket är omkring 45 96 och i tätorterna omkring 50 96.

Hyrorna i dessa lägenheter visar en regional spridning som synes vara särskill slor inom det senast byggda beståndet. Detta har betydligt högre hyror i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg än i andra områden. Utanför storstadsområdena synes ortens sloriek ha en viss men inle särskilt slor belydelse för hyresnivån.

Lokalt varierar hyrorna förutom med kvalitet och storiek även med bygg­nadsåret. En ivårumslägenhel byggd efter är 1965 har således i regel högre hyra än en trerumslägenhet byggd under 1950-eller 1940-lalen. I exempelvis Stor-Stockholm var hyran år 1972 100 kr/m' för trerumslägenheter byggda 1966-71 och 72 kr./m' för samma lägenhetslyp byggd under 1940-lalet. Denna hyresdifferens visar relativt sett inga slora regionala skillnader, vilkel framgår av följande tabell.

Hyra för vissa årgångar och lägenhelstypcr år 1972 (kr./m' ly)

 

 

 

 

 

Lägenhetstyp

Riket

Stor-

Stor-

Övriga kommuner

Byggnadsperiod

 

stock-

Göte-

 

 

 

 

 

 

holm

borg

>50 000 inv.

<50 000 Inv.

2 rum och kök

 

 

 

 

 

1941-50

66

73

69

66

58

1951-60

75

80

83

72

70

1961-65

82

91

88

81

79

1966-71

90

104

99

87

84

3 rum och kök

 

 

 

 

 

1941-50

65

72

69

61

59

1951-60

74

79

82

72

70

1961-65

80

90

84

79

75

1966-71

88

100

96

85

81

Medan skillnaden i hyra är slor mellan olika årgångar av moderna lä­genheter, flnns del knappast några skillnader mellan halvmoderna lägenheter - med centralvärme och WC men ulan badrum - och omoderna. Med en beräknad uppvärmningskostnad tillagd är de omoderna lägenheterna t. o. m. något dyrare i vissa slorieksklasser. Hyrorna för dessa kvaliletsklasser är av störst intresse i fråga om smålägenheter, efiersom slörre lägenheter med så låg standard är myckel lå. För 1 och 2 rum och kök var årshyrorna per lägenhet följande i genomsniii för hela riket år 1972.

Genomsnittliga årshyror för I och 2 rk år 1972 (kr.)

I rk       2 rk

Omodern                         I 743    2 504

Halvmodern                    I 982    2 739

Modern byggd före 1956             2 756           3 740


 


Prop. 1974:150


28


Hyresskillnaderna mellan olika årgångar av hyreslägenheter är olika för de skilda ägarekalegorierna -allmännyttiga bostadsförelag och enskilda per­soner eller företag. Allmännyttiga företag har en jämnare hyresfördelning än enskilda. Della förhållande torde bl, a. sammanhänga med hyresregle­ringens verkningar samt med atl de allmännyttiga företagen har slora bestånd och därmed möjlighet till vissa utjämningar efter förhandlingar med hy­resgästorganisationen. 1 följande tabell som avser riket är siffrorna givetvis också påverkade av regionala olikheter och skillnader i underhållsläge.

Genomsnittlig hyra inom enskilda och allmännyttiga töretag

 

Byggnadsperiod

Hyra 1972 3 rk (kr,/n

Enskilda företag

för i' ly)

Allmän­nyttiga förelag

Tusental heter

Enskilda företag

lägen-Allmän­nyttiga företag

1941-50 1951-60 1961-65 1966-71

62 71 80 92

72 76 81 87

23 25 20 31

8 47 43 85

Lägenheter med bostadsrätt uppgår till ca 0,4 miljoner, varav 95 96 i fierfamiljshus. Deras andel av hela bostadsbeståndet är 13 96 och av tät­orternas bostadsbestånd 16 96, Nästan alla bostadsrättslägenheter är mo­derna.

Bostadsrätterna skiljer sig från hyresrätten prismässigt främst genom att de har både etl förvärvspris och ell upplålelsepris, årsavgiften till föreningen. För nybyggda bosladsrällslägenheler är förvärvspriset lika med grundav­giften. Denna var i genomsnitt för hela landet 6 000 kr. för en lägenhet om två rum och kök i slatsbelänade hus färdigställda år 1972. Motsvarande belopp för lägenheter om tre resp. fyra rum och kök var 7 200 och 7 700 kr.

Årsavgifterna för bostadsrätlslägenheter bestäms av föreningens faktiska kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna skiktade årgångsvis för varje lägenhetstyp. Skillnaden mellan årgångarna är således en följd av dels förändringar i yta och kvalitet för varje lägenhetslyp, dels ökade bygg­nads-och kapitalkostnader Följande tabell visar genomsnittliga årsavgifter år 1970 för vissa årgångar av bostadsrätlslägenheter om tre rum och kök.

Genomsnittlig årsavgift år 1970 för vissa årgångar av bosladsrällslägenheler om 3 rk i stor­stadsområden och vissa kommuner (kr.)

 

Region/Kommun

Årsavgift för

3 rk

 

 

Samlliga

Därav i hus

byggda

 

 

1941-55

1966-70

Riket

4 965

3913

6218

Sior-Stockholm

5 576

4 098

7 146

Stor-Göteborg

5 149

4 338

6 483

Stor-Malmö

4 696

3 586

5 793

Uppsala

4 829

3 934

6 505

Norrköping

4 937

3616

6 407

Örebro

5 193

3 728

6 227

Västerås

4 930

4 081

6 183


 


Prop. 1974:150                                                       29

Drygt I miljon hushåll eller 35 96 av samlliga bor i lägenheter som de själva äger. Häri ingår jordbruksfastigheter ägarelägenheter i tvåfamiljshus och fierfamiljshus m. m. Frånsetljordbruksfasligheter kan enfamiljshus som bebos av ägaren uppskattas till drygt 0,7 miljoner eller 24 96 av bostads­beståndet. I tätorterna är enfamiljshusens andel omkring 23 96,

Genom en särskild undersökning, småhusundersökningen, har utredningarna erhållit visst material som bl. a. belyser hushållens faktiska bosladsutgifi under år 1972 i av ägaren bebodda enfamiljshus, exkl, jord­bruksfastigheter, Ulgifien har därvid definierats som summan av ränteutgifi, amortering och utgifier för drifi och underhåll. Amorieringens storlek har dock inte kunnat mätas, ulan ulgifien måsle i huvudsak redovisa exkl. amorteringar. Hiirulöver har emellertid giorts en "förnufismässig" skattning av vad som kan anses vara normal amortering.

Utöver skattningen av bostadsulgifien har uppgifier insamlats om för­värvspriser under perioden 1969-1971.

Del genomsnittliga priset för de hus som förvärvades genom köp åren 1969-71 var 126 000 kr. För hus byggda åren 1969-70 låg förvärvspriset högre, 154 000 kr. Produktionskostnaden för den som byggde i egen regi åren 1969-70 var något lägre än förvärvspriserna, 145 000 kr. Värdet av egen arbetsinsats ingår dock inte i produktionskostnaden.

De regionala skillnaderna är mycket slörre i fråga om förvärvspriserna än vad utredningarna har funnit i fråga om hyrorna och della gäller särskill i fråga om priset för äldre hus. Genomsnittspriser för alla köp var således i Stor-Stockholm 191 000 kr. och i kommuner med mindre än 50 000 in­vånare 98 000 kr Ett genomgående drag i alla resullat av småhusunder­sökningen är atl gruppen av mindre kommuner avviker väsentligt från övriga såväl vad gäller förvärvspriser vid köp av äldre hus som produktionskost­nader för nya hus.

Den genomsnittliga bostadsulgifien år 1972 för samtliga undersökta hus i olika regioner framgår av följande uppgifter.

Genomsnittlig bosiadsiitgi/l for småhus i olika regioner år 1972 (kr./år)

Region                                         Genomsnittlig boslads-

ulgift år 1972 (småhus)


Riket

Stor-Stockholm Stor-Göteborg Övriga kommuner

> 50 000 inv. < 50 000 inv.


 

Utom

Upp-

amorte-

skattad

ring

normal

 

amorte-

 

ring

6 900

1 100

10 400

1600

9 100

1400

8 600

1400

5 800

1000


 


Prop. 1974:150


30


Dessa genomsnittsvärden följer en mycket stor spridning. Av samlliga hushåll i enfamiljshus har således 25 96 bostadsutgifier som (utom amor­tering) är högst 3 300 kr, och hälfien har högsl 6 000 kr. För 25 96 av hus­hållen överstiger den åriiga bostadsulgifien (ulan amortering) 9 500 kr

1 huvuddrag kan del undersökta beståndet av enfamiljshus karaktäriseras så all del finns ett stort antal lägenheter med låga eller i varje fall måttliga utgifier och ell tämligen litet antal med höga utgifter. De förra finns i det äldre beståndet och de senare i del nyaste beståndet. Ulgifisspridningen mellan olika årgångar förklaras till en del av standardskillnader. Husen är mindre och ulruslningssiandarden lägre i det äldre beståndet. Den spridning som erhålls på riksnivå kan också delvis förklaras av den regionala för­delningen. Dessa effekter elimineras till slor del, om man i slällel studerar en viss storleksklass av hus regionvis. En sådan uppdelning av materialet har gjorts i följande tabell.

Genomsniillig bosladsutgifi år 1972 utom amortering for en/amiijslms om 86-120 m' och 121-160 m' (kr.)

 

 

 

 

Lägenhetsyta Byggnadsperiod

Bosladsutgifi utom

amortering

år 1972

 

 

 

 

,,

 

 

Riket

Stor-

Stor-

Övriga kommuner

 

 

stock­holm

Göte­borg

 

 

 

 

> 50 000

<50 000

 

 

 

 

inv.

inv.

86-120 m'

 

 

 

 

 

-1950

4 500

7 700

7 100

5 500

3 700

1951-1960

6 500

8 700

7 300

7 200

6 000

1961-1965

8 200

10 000

9 000

9 000

7 800

1966-1970

10 100

12 900

11 200

11 100

9 400

Samtliga

7 000

9 500

8 700

8 000

6 400

121-160 m'

 

 

 

 

 

-1950

6 600

10 600

8 700

7 500

5 400

1951-1960

7 900

11600

10 900

9 600

6 500

1961-1965

10 600

13 000

12 900

10 900

9 400

1966-1970

12 800

14 900

14000

13 200

11 200

Samtliga

9 400

13 000

11 700

10 700

7 600

Av tabellen kan utläsas bl. a. att bostadsulgifien (utom amoriering) år 1972 för hus om 86-120 m' kan skallas lill ca 7 000 kr. och för hus om 121-160 m'till ca 9 400 kr, i genomsnitt för hela riket. En normal amoriering har beräknats tilj I 000 kr. resp, 1 400 kr,/år och ulgifien inkl, amortering uppgår alltså till omkring 8 000 kr resp, 10 800 kr./år för de två storleks­klasserna. Skillnaderna är avsevärda såväl mellan regionerna som årgångsvis inom dem.

De slora skillnaderna i utgifter mellan olika årgångar av hus förklaras väsentligen av olika kapitalskulder och därmed ränteutgifter. Kapitalskul­derna är låga i hus som bara är något tiotal år gamla och mycket låga i äldre hus, vilket framgår av följande labell.


 


Prop. 1974:150                                                       31

Griiomsnitllig kapitalskuld och ränteutgift för olika årgångar av en/äinilfshus 1972. hela rikel


Byggnads period

-1950 1951-1960 1961-1965 1966-1968 1969-1970 Samtliga


 

Samtliga hus

 

Kapi-

Ränte-

tal-

utgift

skuld

(kr.)

(tusental

 

kr)

 

23

1600

42

2 800

69

5000

104

7 500

125

9 400

51

3 600


En ännu mera utpräglad skillnad i ränteulgifier och kapitalskulder fram­kommer om man fördelar husen efter förvärvsår. De hushåll som ägl sina hus sedan år 1950 eller tidigare hade således en ränteutgift år 1972 av i genomsniii 600 kr, och en kapitalskuld av i genomsnitt 10 000 kr., medan de som förvärvat husen åren 1969-71 betalade mer än 10 gånger så myckel i ränta - 7 800 kr. - och hade drygt 10 gånger så stor skuld, 105 000 kr.

Den stora skillnaden vid jämförelse mellan byggnads- och förvärvsperiod är givetvis ett uttryck för stigande försäljningspriser. I slort sett tyder mate­rialet i della avseende på all förvärvspriset för äldre hus har ökat något mer än motsvarande pris i nyproduktionen.

Det material som utredningarna presenterar i fråga om bosladspriser etc. har avsett dels kalkylerade totala faslighelsomkoslnader, dels faktiskt ut­gående hyror. Faslighelsomkoslnaderna är självfallet av avgörande betydelse för priserna på lång sikl. En jämförelse mellan uppgifier om kalkylerade faslighelsomkoslnader och hyror för hyresrättslägenheler visar emellerlid att hyrorna i de senaste årgångarna av hus (1966-1971) genomsnittligt är lägre än de beräknade kostnaderna. Skillnaden mellan hyror och kostnader överstiger för dessa årgångar 10 kr/m". Uppgifterna avser år 1972,

Till en - sannolikt mindre - del beror skillnaden mellan faslighelsom­koslnader och hyror på atl vissa bostadsföretag med de möjligheter härtill som ges av hyresförhandlingarna fördelar de totala faslighelsomkoslnaderna efter de förvaltade lägenheternas bedömda värde för de boende och inte efier de kostnader som formellt belastar resp, fastighet: Till en annan del kan skillnaden förklaras med att avsättningar till periodiskt underhåll är otillräckliga och i vissa fall kanske också obefintliga. Vidare kan förelagen årligen disponera fondmedel eller i övrigl redovisa underskott.

I den mån det är allmänt förekommande att bostadsföretagen inte kan göra erforderiiga underhållsavsätlningar, använder fonderade medel lill an­nat ändamål än de avsedda eller går med föriusi är delta enligt utredningarna även på myckel kori sikl utomordentligt oroande. Tillgängliga uppgifier


 


Prop. 1974:150


32


visar under alla förhållanden på en inte oväsentlig skillnad mellan fastig-heisomkosinadskalkyl och faktiskt uttagna hyror. Delta kan, säger utred­ningarna, med säkerhet konstateras för lägenheter som färdigställts under senare är.

Som en komplettering lill uppgifierna om bosladspriser har utredningarna gjort vissa beräkningar avseende hushällens neiiouigifier för bostäderna, varmed ulredningama avser bostadspriset minskat med slalskommunala bo­stadstillägg resp, kommunala bostadstillägg lill pensionärer och med beak­tande av skatteeffekten för hushåll i egna hem. Följande tabell ger exempel på dessa beräkningar.

Beräknade neiiouigifier för nybyggda lägenheter med olika hyror. Makar med 1-3 barn

 

Sammanräknad

Procentuell

andel

Neiio

utgift

för lägenhet om (kr,.

/mån)

inkomsl i

ir 1972

hushåll

med

1 en in-

3 rk

 

4 rk

 

5 rk

 

(lusenlal

kr.)

komst som under­stiger vidstående

vid en månadshyra 600     510      700

av , , 595

. kr. 800

680

1 barn

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 30

 

17

 

 

440

430

460

455

520

460

35

 

26

 

 

515

510

535

530

595

535

40

 

37

 

 

600

510

625

595

685

625

45

 

47

 

 

600

510

700

595

800

680

2 barn

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 35

 

27

 

 

440

430

460

455

520

460

40

 

40

 

 

530

510

550

545

590

550

45

 

51

 

 

600

510

650

595

710

650

50

 

62

 

 

600

510

700

595

800

680

3 barn

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- 40

 

45

 

 

475

465

495

490

515

495

45

 

55

 

 

555

510

575

570

595

575

50

 

65

 

 

600

510

675

595

695

680

55

 

71

 

 

600

510

700

595

800

680

Om hyresnivån sänks skulle antalet hushåll med statskommunalt bo­stadstillägg minska. Likaså skulle tilläggens storlek minska. För dem som kan få oreducerat statskommunalt bostadstillägg har en sänkning av hy­resnivån liten betydelse. Deras neiiouigifier minskar i alla lägenhetstyper endast med 10-20 kr/mån,, om hyran sänks exempelvis med 15 96. Om hushållen har reducerat tillägg ökar dock effekten av hyresminskningen. En sänkning av prisnivån lår emellertid momentant den största effekten för dem som inte har statskommunalt bostadstillägg, dvs. hushåll med för­hållandevis höga inkomster

Utredningarna säger sig ha funnit atl nelloulgifien framstår som hög för fiertalet hushållstyper i de inkomstlägen i vilka statskommunalt bo­stadstillägg, helt eller reducerat, kan utgå. Enligt kalkyler som utredningarna gjort har dessa hushåll en myckel liten marginal för andra levnadsomkost­nader än bostaden. 1 en sådan situation befinner sig ca 25 96 av alla hushåll


 


Prop. 1974:150                                                        33

som består av endast makar, drygt 40 % av alla l-barnsfamiljer, drygt 50 % av 2-barnsfirmiljerna och ca 66 96 av 3-barnsfamiljerna,

För hushåll i egna hem som förvärvats under senare år har taxeringsmässiga underskott på fastigheten ofia slörre betydelse än bostadstilläggen. Små­husundersökningen belyser den faktiska skatteeffekten år 1972. Av de un­dersökta husen visade 80 % underskott vid laxeringen och för hus byggda under 1960-lalel gällde detta mer än 95 96. Skalleminskningen till följd av underskotten uppgick lill i genomsnitt I 800 kr. för rikel. För hus för­värvade åren 1966-1968 och 1969-1971 uppgick den lill 2 700 resp. 3 700 kr. Skalleminskningen motsvarade för dessa hus ca 30 96 resp, 33 96 av bostadsulgifien exkl. amortering.

Utredningarna har studerat sambandet mellan hushållens boendeförhål­landen (trångboddhet, bosladsutgifi etc) och deras inkomsler. De finner att sambandet fortfarande, trots betydande insatser från samhällets sida på bostadsområdet, är påtagligt starkt.

Samhällets bostadspolitiska strävan att bereda alla människor rymliga bo­släder av god kvalitet innebär att det inle bör finnas några lägenheter som saknar elementära bekvämligheter. Den innebär också all hushållens ut­rymmesbehov skall tillgodoses. Efierfrågan håller dock inle alllid takten med behovet. Boendetätheten och trångboddheten är högre för de större hushällen än för de mindre.

Det ligger nära lill hands, menar utredningarna, att detta förklaras av ekonomiska realiteter. Med en större lägenhet följer ju ell högre pris. Sam­tidigt som behovet av utrymme är större ju större hushållet är blir givetvis också utgifier för annan konsumtion högre. Men större hushåll har inte högre inkomster än mindre hushåll, i varje fall inte så länge man begränsar jämförelsen till alt gälla hushåll med minst tre personer, dvs. barnfamiljerna. Medianinkomsten för gifia med tre, fyra eller fier boende varar 1970 ungefär densamma, omkring 39 000 kr.

Utredningarna har gjort vissa kalkyler beträffande de ekonomiska för­utsättningarna för hushållens bosladskonsumlion. Kalkylerna visar t. ex. att elt hushål! som beslår av makar och ett barn måsle ha en disponibel inkomsl på ca 20 000 kr./år innan det kan belala någon bostadskostnad alls. En disponibel inkomsl på 20 000 kr/år motsvarar forell sådant hushåll en bruttoinkomst på ca 28 000 kr/år Makar med två barn måste disponera ca 23 000 kr./år och ha en bruttoinkomst om ca 32 000 kr./år, innan de får "förmåga" att betala något för en bostad. År 1972 var del ca 15 96 av ettbarnsfamiljerna och ca 20 96 av tvåbarnsfamiljerna som saknade be­talningsförmåga i här nämnda mening.

Av utredningarnas material avseende sambandet mellan inkomsl och bo­stadsutrymme för olika slora hushåll framgår att antalet rum ökar med hus­hållsstorleken, genomsnittligt setl. Delta gäller i alla inkomstklasser och

3 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150


34


är etl uttryck för all en rymlig bostad prioriteras högt i hushållens budget. Hushållen avsätter följaktligen i genomsnitt en högre andel av sin inkomsl till bostad ju fler medlemmar det består av trots atl också andra levnads­omkostnader är högre för de större hushållen än för de mindre. Materialet visar emellerlid också all hushåll i högre inkomstklasser som regel har fler rum och därför också lägre trångboddhet än hushåll med lägre inkomsler, Silualionen är dock inle densamma, oberoende av var på inkomslskalan man gör observationen. Sambandet mellan inkomst och trångboddhet il­lustreras med följande figur.

Trångboddheten (norm 11 )år 1970 bland gifta hushåll efter sammanräknad nettoinkomst

(lusental kr.)

Tätorter med 2 000-w invånare (Qi = undre kvartilen, Q. = övre kvarlilen,Md = media-

nen)

Procentuell andel trSngbodda


0      5       10     15     20     25     30    35    40

Sammanräknad nettoinkomst (lusenlal kr.)


1---- 1---- r

60    55     60


På samma sätt som del föreligger ett klart samband mellan hushällens inkomsler och deras boendeutrymme, finns ett samband mellan inkomsl och bostadens ulruslningsstandard. 1 glesbygden finns alltjämt, trots en om­fallande modernisering under 1960-ialel, ungefär en kvarts miljon bostäder, som betecknas som halvmoderna eller omoderna. Flertalet av dessa bebos av hushåll med låga inkomsler. Pensionärerna är en slor grupp bland dem.


 


Prop. 1974:150                                                       35

1 tätorterna är andelen omoderna och halvmoderna bostäder mindre än i glesbygden. Små lägenheter dominerar i detla bestånd mycket mer än i glesbygden. Därför är problemet med dåliga bostäder i tätorterna elt problem huvudsakligen för de små hushållen. Bland dessa hushåll är del dock till större delen de som har låga inkomster som återfinns i det sämsta beståndet. Pensionärerna är också i tätorterna talrikt företrädda i de dåligt utrustade lägenheterna. Bland de ensamstående i detla bostadsbestånd är männen i ett sämre läge än kvinnorna. Della gäller i samlliga inkomstklasser.

Del är enligl utredningarna tydligt all ekonomiska spärrar finns för hus­hållens val av boendeform. Detta finner man vid ell studium av sambandet mellan inkomsl och bostadens upplälelseform och kommer lill uttryck i högre inkomster för hushåll som äger sina bostäder än för hushåll som hyr dem eller innehar dem med bostadsrätt. Följande tabell visar median­inkomsten för hushåll som bor i lägenheter med olika upplåtelseform.

Medianinkomst år 1970 för vissa hushållslyper i olika upplålelseformer. Tätorter med 2 000-w invånare (kr.)

 

Hushållstyp

Tusental

Medianinkomst

Upplälelseform

hushåll

(sammanräknad neiio-inkomst)

Gifta, 2 boende

 

 

Ägare

116

32 500

Bostadsrätt

98

35 100

Hyresrätt

226

34 800

Gifta, 3 boende

 

 

Ägare

102

39 400

Bostadsrätt

70

39 600

Hyresrätt

166

38 700

Gifta, 4 boende

 

 

Ägare

122

42 000

Bostadsrätt

58

39 600

Hyresrätt

140

38 500

Gifta, 5+ boende

 

 

Ägare

74

41300

Bostadsrätt

19

39 400

Hyresrätt

67

37 100

Skillnaden i faktisk inkomst mellan hushållen är dock slörre än vad som framgår av tabellen, efiersom ägare av bostäder i många fall har fåll sin inkomsl reducerad på grund av gäldränleavdragen. Genomsnittstal av den lyp som redovisas i tabellen är dock vanskliga all använda som underiag för mera långtgående slutsatser, efiersom de är påverkade av en lång rad faktorer, vilkas samlade effekl kan dölja vikliga förhållande. Så t. ex. på­verkas bilden av ålderssammansättningen i de olika hushållstyperna.

Om man begränsar jämförelsen beträlTande inkomsl lill de hushåll som flyttar in i nybyggda lägenheter reduceras riskerna för felaktiga slutsatser. En sådan jämförelse visar på stora skillnader i inkomster mellan hushåll som "väljer" den ena eller andra upplålelseformen. Gifta hushåll som bestod av fyra personer och bodde i småhus, byggda under åren 1966-1970, hade


 


Prop. 1974:150


36


år 1970 ca 43 000 kr. i medianinkomst (sammanräknad netloinkomsl). I fierfamiljshus från samma byggnadsperiod hade motsvarande hushållstyp en medianinkomst på ca 35 000 kr./år.

Skillnaderna i inkomst mellan dem som bor i småhus och dem som bor i flerfamiljshus förstärks enligt utredningarna år från år av den ökande olikheten i lägenhetssammansättning i nyproduktionen. Det hushåll som behöver en lägenhet större än tre rum och kök har utomordentligt små möjligheter att skaffa sig den på annat sätt än genom all köpa sig etl småhus. För att kunna göra det tvingas hushållet prestera en kontantinsats som är ganska stor. Denna möjlighet saknar många.

Med en slor bostad följer som tidigare visats normalt en högre boslads­utgifi. Detsamma gäller för en modernt utrustad bostad i jämförelse med en som saknar moderna bekvämligheter. Samband som molsvarar dem som föreligger mellan hushållsstoriek och lägenheisslorlek samt mellan inkomst och utrymme resp. utrustning finner utredningarna därför också vid ett studium av bostadsulgifiernas storlek.

Sambandet mellan inkomst och bostadsutgift framgårav följande två fi­gurer, vilka visar förhållandena i fierfamiljshus och småhus.

Genomsnittlig tjostadsutgift (brutto) för olika hushällstyper i olika inkomstlägen (disponibel inkomst). Tätorter 20nO-w invänare. Flerfamiljshus med centralvärme. Hushåll med föreståndare under 65 år

Källa: FOB-70

Anhvra/Srsavgift kr.


gooo

8000


Gifta 3 barn

Gifta 2 barn' Gifta 1 barn

Gifta O barn


7000

Ensamstående utan barn

6 000

5 000

4 000

3 000


O           10           20          30

Disponibel inlcomst (tusental kr.)


40


50


 


Prop. 1974:150


37


Medianbostadsutgift, exklamortering (brutto samt minus skatteeffekt) för hushall i olika inkomstlägen (sammanräknad inkomst) i enfamilishus. Hela riket. Hushåll med föreståndare   under 65 år


Bostadsutgift, kr/är 12001 >


Medianbostadsutgift, exkl. amortering


D:o minus skatte­effekt

20       30        40       50

Sammanräknad inkomst (tusental kr.I

Vid en jämförelse mellan dessa två figurer bör fiera fakla hållas i minnet. Här kan exempelvis nämnas olikheterna i lägenhelssammansättningen och därmed hushållsstrukturen mellan småhus och flerfamiljshus, den annor­lunda inkomststrukiuren för hushåll i småhusbeståndet jämfört med hus­hållen i ficrfamiljshusbeståndel och den stora olikheten i den regionala för­delningen mellan dessa bestånd.

Ur den föregående analysen rörande hushållens inkomsler och kostnads­förhållanden har utredningarna dragit följande slutsatser.

1.    Hushåll med en och samma inkomst disponerar elt slörre utrymme och har en högre bosladsutgifi ju slörre hushållet är.

2.    Bostadsutrymmet och bostadsulgifien ökar i de högre inkomstlägena med ökande inkomst, men i de inkomstlagen där trångboddhet och låg ut­rustningsstandard är vanligt förekommande flnns inget sådant samband alls eller också är det mycket svagt.

3, Trångboddheten är nästan hell en konsekvens av bristande ekonomiska
resurser, beroende antingen på alt inkomsterna är låga eller på att för­
sörjningsbördan är stor.

4. Problemet med dåliga lägenheter är likaledes till sin huvudsakliga del
ett låginkomstproblem. Det är dessutom begränsat till småhushållen.

5,    Ekonomiska spärrar föreligger för hushållens val av hustyp dels därför att kraven på ekonomiska prestationer är olika till följd av de skilda upplåtelseformerna, dels därför att lägenhelssammansättningen är olika,

6,    Hushåll med goda inkomster får ul mer bostadsnytta för sina neiiouigifier än vad hushåll med mer pressad ekonomi kan få. Skatteeffekterna ökar när inkomsterna stiger. Bostadstilläggen däremot minskar med ökande


 


Prop. 1974:150                                                        38

inkomsler. Vidare har bostadstilläggen genom inkomstprövningen prak­liskt taget försvunnit i de inkomstlägen där skatteeffekterna börjar få större omfattning.

Mot bakgrund av sina iakttagelser vad gäller prisnivå och prisstruktur på bostadsmarknaden samt utvecklingen i övrigl inom bostadsförsörjnings-området har utredningarna diskuterat och övervägt frågorna om principer och mål för bosladspriser och bostadsstöd.

Utredningarna anför i det sammanhanget atl det finns två lyper av ul-jämningsproblem närdet gäller bostadsförsörjningen. Det ena avser villkoren för upplåtelse av bostäder. Som elt mål kan uppställas all alla bosläder skall kunna erbjudas lill alla hushåll på likvärdiga ekonomiska villkor. Prak­tiskt är detta, menar utredningarna, en fråga om att åstadkomma lika be­skattning, finansieringsvillkor och likvärdiga priser.

Det andra uijämningsproblemei avser olika hushålls möjligheter atl efter­fråga bosläder. De skillnader som finns därvidlag är en följd av att inkomsler och försörjningsbördor är ojämnt fördelade mellan hushållen. Detta för­delningsproblem föreligger oavsett vilken prisnivå eller vilken prisstruktur som råder på bostadsmarknaden.

En grundläggande förutsättning för att uppnå en tillfredsställande prisnivå och prisstruktur är, framhåller utredningarna, alt det råder balans mellan ökning i bostadsbehov och bostadsbeståndets tillväxt. Nytillkommande hus­håll skall kunna få en godtagbar bostad ulan onormala väntetider. Om­sättningen och tillväxten i beståndet måsle vara tillräcklig för all tillgodose behoven av omflyttning och fortgående förbättring av bostadsstandarden. Såväl nya som etablerade hushåll skall ha möjlighet att välja mellan ny-eller ombyggda och tidigare upplåtna lägenheter.

Enligt utredningarna föreligger dock obalans mellan olika delar av be­ståndet. Möjligheterna atl välja mellan nya och äldre lägenheter är myckel begränsade. Det beror till en del på beståndets sammansättning men även på priserna.

En förutsättning för atl balansproblemen skall kunna lösas är all priserna bestäms av lägenheternas bosladsvärde.

Kravel på likvärdiga priser kan i förslå hand sägas innebära all bosläder som för ett hushåll representerar lika bosladsvärde också skall ha lika priser Detta bör gälla oavsett när lägenheterna är byggda eller i vilken form de upplåts.

Motsatsen till likvärdiga priser - prissplittring - uppkommer om priserna under längre tid binds lill de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionstillfällel. Ränteförändringar eller förändringar av penning­värdet medför då att olika årgångar av hus får olika hyror för lägenheter som är likvärdiga från hushållens synpunkt. Vid fortgående inflation kom­mer varje ny årgång av bosläder att bli dyrare än den föregående, förutsatt alt produktiviteten i byggandet inte ökar så snabbt att den kompenserar inflationen.


 


Prop. 1974:150                                                       39

Förutom genom infiation och kapitalkostnadsförändringar kan hyres-splittring uppkomma genom efierfrågeförändringarsom inte pareras med pris­anpassning. Detta gäller även om del totalt sell råder så god tillgång på lägenheter att någon "bristbetingad" prisstegring inte kan uppstå i nypro­duktionen. Del kan l. o. m. finnas överskott av nybyggda lägenheter. Främst är det fråga om att hushållens värdering av bostadens läge i förhållande till andra bostäder förändras med tiden. Med den form av stadsbyggande vi har är huvudriktningen i förändringarna atl centralt belägna bostäder är mer attraktiva än bostäder långt ifrån stadskärnan. Likvärdiga priser in­nebär att stigande hyror i viss grad måste accepteras i de äldre centrala stadsområdena.

Från hushållens synpunkt är det, menar utredningarna, i och för sig lik­giltigt om prissplitlring har uppkommit som följd av inflation och ränte­förändringar eller kan hänföras till värderingen av lägel. Hushållen reagerar på samma sätt i båda fallen, dvs. del uppkommer en övereflerfrågan och köbildning till de lägenheter som anses mest attraktiva.

Utredningarna hävdar att från bostadspolitisk synpunkt är det angelägel atl försöka hålla isär de faktorer som kan orsaka olika prisutveckling. Åt­gärder för all bevara eller återställa paritet utan att delta får icke önskvärda verkningar i andra avseenden blir olika i de olika fallen. Infiation och fi­nansieringsvillkor kan hell eller delvis behärskas via finansieringssystemet. Markvärdestegringen måsle däremot mötas med markpolitiska och andra selekliva medel -1, ex. särskilda avgifier - som kan anpassas till olika lokala förhållanden.

Hyressplillring medför en uppdelning av hushållen i gynnade och miss­gynnade grupper. De som har bostäder i det äldre beståndet får vid infiation och kostnadsbundna hyror en fortgående real hyressänkning och lägre hyror än för likvärdiga bosläder i nyproduktionen. De blir benägna att bo kvar för att utnyttja fördelen av den låga hyran. Hushåll som nybildats, byter bostadsort eller har särskilt trängande bostadsbehov t. ex. på grund av ökat antal barn i familjen måsle däremol i allmänhet söka bostad i nyproduktionen med dess högre hyror.

Utredningarna betonar alt likvärdighet i prissättningen skall föreligga inte bara mellan olika årgångar av bostäder och mellan hus med olika bostads­lägen. Samma krav bör ställas i fråga om olika hustyper och upplåtelse­former.

I det sistnämnda avseendet är det främsi fråga om alt från samhällets sida ge likvärdiga förutsättningar för prisbildningen på t. ex. hyreslägenheter och egna hem eller fierfamiljshus och småhus. Det ankommer t. ex. i första hand på kommunerna att se till atl bostäderna i lika grad belastas med kostnader för exploatering och andel i service, trafikkostnader o. d. som betalas med kommunala medel. Olika villkor från kommunens sida för skilda slag av bosläder leder främst till prissplitlring vid den första upp­låtelsen.

Från statens sida gäller främst, menar utredningarna, att villkoren för


 


Prop. 1974:150                                                       40

finansiering och beskattning måsle vara lika för olika slags bostäder. Eljest ges inle förutsättning för likvärdiga priser. Verkan av beskattningen fram kommer visserligen nu tydligast då man ser lill hushållens neiiouigifier för bostaden. Den förmånligare beskattningen vid ägande påverkar dock även förvärvspriserna genom alt hushållens priskänslighet minskar.

Om prisparitet skall bibehållas vid inflation, ulan ökande subventioner till nyproduktionen, måste hyrorna för befintliga lägenheter vara inflations­beroende. Det uijämningsproblem som inflationen medför kan, hävdar ut­redningarna, helt eller delvis lösas genom finansieringen.

Med de traditionella formerna för fastighelsfinansiering innebär den no­minella ökningen av kapitalavkastningen på grund av inflation inte en vär­desäkring av fastighetskapitalet. Detla är ju till största delen upplånat i ett nominelU värde och ränleulgifien ökar inte. Den ökade intäkten tillfaller helt fastighetsägaren och kan betraktas som en ökad förräntning av den ursprungliga insatsen eller som en förmögenhetsökning.

Vad gäller prisnivån i nyproduktionen menar utredningarna att denna skall vara avvägd med hänsyn lill å ena sidan betalningsförmågan hos vanliga inkomsttagare, å andra sidan statens möjligheter atl överföra medel till denna del av bostadssektorn. Prisnivån bör dock inte vara så låg att den stimulerar till alltför stor konsumtion bland hushåll med goda inkomsler i förhållande till bostadsbehov och försörjningsbörda.

Utredningarna anför vidare att priserna i nyproduktion skall vara kosl-nadsbundna, dvs. genomsnittligt bestämmas av faktiska kapital- och drifi­kostnader. All priset är kosinadsbundet och att kapitalkostnaderna är be­stämda av bostadspolitiska värderingar medför inte all alla priser i nypro­duktionen anpassas lill produktionskostnaderna. Det gär inte att bortse från efterfrågans och den ojämna inkomstfördelningens inverkan på priserna. För lägenheter som är särskilt attraktiva på grund av sitt läge, utformning eller dylikl går del att la ul högre priser på grund av att de efierfrågas av hushåll med högre inkomster eller av hushåll som värderar bostaden högre än "genomsnitlshushåll" i förhållande till annan konsumtion.

Priserna i nyproduktionen kommer på sikl att styra prisutvecklingen i det äldre bostadsbeståndet. Det går dock enligt utredningarna inte att säga något om den absoluta prisnivån i det äldre beståndet vid en viss prisnivå i nyproduktionen. Ju lägre prisnivån kan bli i nya hus desto lägre kan hela nivån hållas för äldre hus. Prisnivån för nya lägenheter får därför särskild betydelse den närmaste tiden, efiersom del bl. a. är angeläget att utjämna prisskillnader och lä en jämnare spridning av lediga lägenheter över hela beståndet.

Utredningarna tar därefier upp vissa aspekter på bostadsstödet till   hushållen.

Bostadsstöd till vissa hushållsgrupper kan enligt utredningarna ses dels enbart som etl medel all ge hushåll med svaga egna resurser möjlighet atl uppnå en viss minimistandard, dels som ett medel att mera allmänt


 


Prop. 1974:150                                                        41

minska de skillnader i bostadsstandard som beror av barnantal och inkomst.

Vilka insatser som behövs för att nå det första syfiet, allt.så uti garantera en god grundstandard, är i hög grad beroende av den allmänna prisnivån för bosläder En låg prisnivå har självfallet väsentlig betydelse för grupper med svag ekonomi. Behovet av bostadsstöd bortfaller inte vid den lägre prisnivån men det kan minska i omfattning.

Ser man bostadsstödet mera allmänt från utjämningssynpunkl blir be-traklelsesättet ett annat. Skillnaderna i bostadsstandard beror främsi av hus­hållens barnantal, som medför ökande bostadsbehov och försörjningsbörda, och av inkomstens sloriek. Att minska standardskillnaderna är alltså inte bara en fråga om att lyfta upp vissa grupper till en godtagbar grundstandard utan mera allmänt en fråga om fördelningen av inkomster och försörjnings­bördor. Detta fördelningsproblem har i och för sig inget direkt samband med prisnivån för bostäder och kan, menar utredningarna, inte lösas med enbart bostadspolitiska medel. Bostadsstödet bör dock ha en utjämnande effekt, som inte är begränsad lill alt garantera en minimistandard.

Utredningarna har genom sina undersökningar kunnat konstatera alt hus­hållens bostadsstandard och bostadsutgifier inle förändras nämnvärt i ett brett inkomsiskikt på den nedre delen av inkomstskalan. För dessa hushåll kan därför en mindre inkomstökning inte antas lå någon nämnvärd effekt på deras bostadsefierfrågan. Hushållen har en svag ekonomi och inkomst-tillskotten går till annat än bosläder. Först då de passerat en viss in­komstgräns, som ligger på olika nivå beroende på hur många barn hushållet har, ökar bostadsstandarden påtagligt.

Det som sagts om inkomsilillskoti kan enligl utredningarna i stort sett antas gälla också om en generell prissänkning. Den lägre prisnivån medför sannolikt alt hushåll med svag ekonomi i första hand kommer att öka sin konsumtion av annat än bostäder.

De första mera omfattande bostadspolitiska insatserna avsåg stöd åt barn­familjer. Det har också skett en genomgripande förbättring av barnfamil­jernas bostadsförhållanden. Utredningarna finner dock att ulrymmesstan-darden inle ökat snabbare för hushåll med barn än för andra grupper. Skill­naden i bostadsutrymme per person är fortfarande stor mellan familjer med fiera barn och mindre hushåll. Nästan alla barnfamiljer har emellertid väl­utrustade lägenheter. Tar man hänsyn även till della har deras bostads­standard troligen förbättrats mer än för hushållen i genomsnitt under de senaste 25-30 åren.

Utredningarna tar så upp frågan om  vilka  krav som bör ställas på konstruktionen   av   bostadsstöd.

Det grundläggande kravet är, anser utredningarna, att stödet skall ge en reell stimulans att förbättra bostadsstandarden även för hushåll med låg inkomsl. Bostadsstödet bör då vara konstruerat så att det i de lägsta in­komstklasserna täcker en slor del av utgiften för en godtagbar bostad. Del bör också vara utformat så att en standardökning blir billig för hushållet.


 


Prop. 1974:150                                                        42

Stödet bör givetvis öka med antalet barn i familjen.

Utredningarna hävdar att de nuvarande statliga och statskommunala bo­stadstilläggen inte i tillräcklig grad tillgodoser de angivna kraven på bo­stadsstöd. Del statliga bostadstillägget till barnfamiljer är ett allmänt kon­sumtionsstöd, som endasl i liten omfallning kan antas påverka bosiadskon-sumtionen. Del statskommunala bostadstillägget uppfyller kravet alt en standardökning skall vara billig för hushållet. Tillägget ulgör ju 80 96 av bostadsulgifien inom vissa gränser. Att effekten vid låga inkomster ändå inte blir tillräcklig beror på att hushållen inte ens kan belala "grundbeloppet", 325 eller 425 kr./månad, utan att deras ekonomi blir hårt ansträngd.

Utredningarnas överväganden i fråga om priser och hushållsslöd på bo­stadsområdet innebär i stort följande.

Enligt utredningarna avviker de faktiska prisförhållandena på bo­stadsmarknaden från de mål man har diskuterat framförallt i följande av­seenden.

A) Prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster.

B)  Prisskillnader mellan olika årgångar av hyreslägenheter och mellan lägen­heter med olika lägen överensstämmer inte alltid med hushållens värde­ringar. För lägenheter med lika bostadsvärde är priset högre i senare årgång­ar av hus än i äldre.

c) Prisskillnaderna mellan olika upplåtelseformer och hustyper uttryckta i kr./m' lägenhetsyla, är i sig inte påfallande stora. Hushållens netloutgifler blir emellertid högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än om de äger lägenheterna eller i annan form disponerar dem så att det uppstår en skatleminskning.

D) De utgående hyrorna i senare årgångar av hus understiger genomsnittligt de långsiktiga kostnaderna för fastighetskapital och drifi.

De två första konstaterandena menar utredningarna talar föratt hyrorna i nyproduktionen bör sänkas. Att ange en bestämd nivå som är "rimlig" i den meningen att hushåll i vanliga inkomstlagen då skulle efierfråga till­räckligl rymliga lägenheter är enligt utredningarna naturligtvis vanskligt.

Utredningarna har vid sin bedömning ulgåtl från eltbarnsfamiljer och studerat den faktiska hyran och utrymmesstandarden år 1970, På grundval därav bedömer de atl hyressänkningen för nybyggda irerumslägenheler be­höver vara av storieken 10-15 96, Målet är då alt minst hälfien av ettbarnsfamiljerna kommer att efierfråga lägenheter om minsl tre rum och kök utan bostadstillägg.

En sänkning av den nuvarande prisnivån i nyproduktionen innebär en fördel för hushållen också genom att den allmänt bidrar till alt hålla nere priserna i hela bostadsbeståndet.


 


Prop. 1974:150                                                        43

Det pris som bestäms från bostadspolitiska utgångspunkter för nypro­duktionen måste enligt utredningarna genomsnittligt täcka fastigheternas kapital- och drifiutgifter. Den efiersträvade prisnivån i nyproduktionen ger därigenom en riktpunkt för avvägning av kapitalersättningens storlek i fi­nansieringssystemet.

Ett viktigt krav på prisbildningen är för övrigt enligt utredningarnas upp­fattning all denna skall bevara paritet mellan olika årgångar av hus.

Vad gäller frågan om bostadsstöd till vissa hushållsgrupper finner ut­redningarna atl en sänkning av prisnivån inte innebär att behovet av ett dylikt stöd minskar i väsentlig grad. Utredningarna har, som framgår av den lidigare redogörelsen, inte behandlat frågan om hur stödet bör vara utformat annat än från rent principiella synpunkter. Uppenbart är dock att någon form av bostadstillägg som sänker hushållens bostadsutgifier är ef fektivare med hänsyn lill bostadsförsörjningen än inkomsttillskott i form av allmänt konsumtionsstöd.

Utredningen finner att utformningen av ett direkt stöd till hushållens bostadsförsörjning behöver prövas ingående. Boendeutredningen kommer att behandla denna fråga ytteriigare i sitt fortsatta arbete.

Utredningarna har även berört frågan om avvägning mellan bostadspo­litiska ålgärder som påverkar priserna och direkta subventioner lill hushållen.

Det brukar ofia framhållas atl direkta bidrag till hushållen lättare kan styras och därför får bättre effekl än generella ålgärder för dem som bäsl behöver etl slöd. En generell prissänkning gynnar även, och kanske i högre grad, hushåll med högre inkomster. Frågeställningen är, menar utredning­arna, av intresse endast under förutsättning att de generella åtgärderna är subventioner eller tar i anspråk medel, som eljest skulle kunna riktas lill vissa hushåll.

Väsentligt i fråga om prissänkning i nyproduktionen är att en sådan även på rätt kori sikt påverkar priserna i hela bostadsbeståndet. Om det allmänna ränteläget, produktionskostnaderna och drifikostnaderna är givna, vilket man måste anta i detta fall, innebär en sådan prissänkning överföring av medel från dem som äger bostäder till dem som inte äger. Dessa överföringar kommer naturiigivis både högre och lägre inkomsttagare till godo.

En väsenllig effekl av alt priserna hålls nere när bostäderna är nya är att ökningen av fastighetsvärdena hålls tillbaka. Detta är betydelsefullt inte bara från rättvisesynpunkt - dvs. i fråga om överföring av förmögenheter från långivare till ägare - utan också för möjligheterna att åstadkomma förändringar i det befintliga beslåndel.

Subventioner till hushållen har inte de här angivna effekterna. Avväg­ningsproblemet skall därför inte ses bara som en fråga om hur olika hus­hållsgrupper berörs.


 


Prop. 1974:150                                                        44

2.1,6 Bostadsfinansiering

Utredningarna beskriver inledningsvis förutsättningarna för och   utvecklingen   av   paritetslånesystemel.

Basannuiteten 5,1 % för flerfamiljshus fastställdes när ränlan på fastig-helslån var ca 6 96, Räntan sleg emellerlid snabbi lill ca 7,5 96. Byggpriserna steg däremot obetydligt t. o. m.år 1970 och paritetstalsökningarnablev därför små t, o, m, år 1972, efiersom den tillämpade paritetstalsmetodiken innebär alt en byggprisökning påverkar parilelstalel med en tvåårig eftersläpning. 1973 års parileislal faslslälldes av Kungl. Maj;l på andra grunder än de statistiska principerna för paritetstalsberäkning. Pariletstalen för år 1973 ger sålunda uttryck för endast hälfien av den ökning som motiverades av bygg-prisstegringen. För är 1974 fastställdes sedan samma paritetslal som för år 1973.

Utredningarna konstaterar att besluten om 1973 och 1974 års paritetstal har motiverats med renodlat hyrespolitiska skäl, nämligen att hålla tillbaka de totala tästighetsomkoslnaderna i de avseenden det varit möjligt.

Utredningarna konstaterar vidare att den oförutsett stora skillnaden mel­lan basannuitet och räntenivå och de begränsade paritetstalsökningarna har medfört större skuldökningar på pariteislånen än vad som kunde förutses vid låneformens införande. De uteblivna paritelsialshöjningarna har dess­utom medfört att hus färdigställda före år 1973 belastas av relativt setl lägre kapilalutgifier än senare färdigställda hus. De totala låneskulderna för hus med paritetslån synes enligt utredningarna dock inte vara orimliga i förhållande till aktuella produktionspriser.

Vid utgången av år 1973 omfattade räntelånen drygt 500 000 och pa­ritetslånen nära 400 000 lägenheter. Den totala summan av utbetalda räntelån var den I januari 1974 3,4 miljarder kr. Vid samma tidpunkt utgjorde den totala skuldökningen på paritetslån 1,4 miljarder kr. Summan av uteslående räntelån och skuldökning på paritelslån utgjorde sålunda 4,8 miljarder kr. Summan av utestående statliga lån med nominella villkor och ursprungliga bostadslån, som ingår i omfördelningen inom paritetslånesystemel, uppgick vid utgången av år 1973 till drygt 20 miljarder kr.

Utredningarna erinrar om att vissa frågor rörande främst den bokförings­mässiga redovisningen av paritetslån och räntelån har behandlats av en sär­skild utredning, paritetslåneutredningen. På grundval av denna utrednings betänkande (SOU 1971:67) Ränteomfördelning och vinstutdelning har en särskildlagstifining(prop.l972:76,CU 1972:26, rskr 1972:178.SFS 1972:175) tillkommit.

Utredningarna tar därefier upp den diskussion om pariieis-lånesysiemei som förekommit under senare år. Utredningarna anser atl paritetslånesystemel, som är en okonventionell låneform, har betydande bostadspolitiska förtjänster, I olika angränsande frågor - som utredningarna anser vara av underordnad belydelse, exempelvis sättet för bokföring - har


 


Prop. 1974:150                                                       45

systemet omedvetet jämförts med traditionella lån. Härvid har, anser ut­redningarna, från bosiadsförsörjningssynpunki mindre viktiga frågor till­dragit sig stort iniresse.

Diskussionen om lånesyslemet har gällt både de principer och värderingar det bygger på samt de tekniska problem som uppträtt vid systemets lill-lämpning.

Av de tekniska frågor som främst uppmärksammats nämner utredning­arna paritetstalsberäkningen som innebär att en byggprisslegring påverkar paritetstalen först efier två år. Vidare pekar utredningarna på tidpunkten för beslut om nya paritetstal som är för sen för att de nya talen skall kunna beaktas vid sedvanligt kalkyl- och förhandlingsarbete, vilket ofia avser ett kalenderår i taget. En annan fråga som diskuterats men som fått en temporär lösning genom särskild lagstiftning (1972:175) är bokföringsfrågan. Också fördelningen av skuldökning mellan långivare och låntagare med lägre övre lånegräns än 100 % av pantvärdel har diskuterats. Riskerna för alt låntagare med en övre lånegräns på 85 % kommer i likviditetssvårigheter i början av parilelslånels löplid hardärvid främst uppmärksammals. Slutligen anger utredningarna i sammanhanget frågan om vid vilken tidpunkt av­dragsrätt skall föreligga för debiterade räntor som lagts lill låneskulden.

De principiella frågor, som har diskuterats, har enligt utredningarna fram­för allt gällt om det finns något utrymme för all omfördela kapitalkostnader i tiden och - om så är fallet - hur stori detta utrymme är. Låneformen har uppfattals innebära en högre grad av osäkerhet beträffande framtida kapilalutgifier än vad de traditionella låneformerna innebär. När det gäller omfördelningsfrågan har enligt utredningarna starkt förenklat tre uppfatt­ningar kommit till uttryck i diskussionen om paritetslånesystemel.

Den forsla uppfattningen är att omfördelningen inle är möjlig och/eller önskvärd. Motiven för denna uppfattning är enligt utredningarna huvud­sakligen av fastighetsekonomisk art. Underhålls- och driftkostnader anses öka med husens ålder vilket motiverar en sjunkande kapitalkostnad. Tra­ditionella låneformer anses dessutom ge bättre förutsättningar för långfristiga avkastningsbedömningar. I anslutning härtill anför utredningarna atl lån av traditionell typ ulan subventioner eller omfördelning skulle ge en bo­stadsprishöjning på 35-40 kr/m' för under senare år nyproducerade hyres-och bostadsrätlslägenheter.

Den andra uppfattningen som kommit lill uttryck i diskussionerna är att man bör återgå till den ursprungliga avsedda omfördelningen. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna på en sammanvägning av fasiig-hetsekonomiska och hyrespolitiska överväganden, där de fastigheiseko-nomiska övervägandena på visst sätt anses ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Den iredje uppfattningen är att en större omfördelning än den ursprungligt avsedda är möjlig och/eller önskvärd. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna också på en sammanvägning av fastighetsekonomiska och


 


Prop. 1974:150                                                        46

hyrespolitiska överväganden. Fastighetsekonomin anses emellertid inte i detta sammanhang ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Mot bakgrund av atl företrädare för de båda första uppfattningarna har krävt avskrivning av uppkommen skuldökning eller delar därav tar utred­ningarna upp frågan om efiergifi av uppkommen låneskuld. Utredningarna redovisar konsekvenserna av efiergifi av fordringar på räntelån och skuld­ökning föranledda av paritetslänesystemct och konstaterar att sådana efier-gifier inte ger någon omedelbar sänkning av kapitalutgifierna. Vid en av­skrivning av skuldökningen för hus färdigställda år 1968, som nu uppgår lill inemot 140 kr./m', skul le slatens förräntningsanspråk på den ursprungliga skulden, 300 kr,/m' behöva understiga 2,66 96 för alt kapilalutgifien skall kunna sänkas. En avskrivning av den totala låneskulden för paritelsbelånade fastigheter skulle sänka kapitalutgifierna med ca 8 kr./m' i hus färdigställda år 1968 men inle ge någon effekt i hus färdigställda efier år 1971, En sådan avskrivning förulsäller eftergift av lördringsrälten lill ca 8,8 miljarder kr, i ursprunliga lån och skuldökning på dessa.

Del skulle medföra en väsenllig splittring beträffande skuldbelastning för olika årgångar av hus. Härutöver skulle, understryker utredningarna, en sådan efiergifi också innebära att staten överiåter rätl till framtida av­kastning på fastigheterna lill fastighetsägarna utan atl någon väsentlig ome­delbar sänkning av kapitalutgifierna blir följden.

Utredningarna diskuterar därefier vilka krav på bostadsfinan­sieringen som bör ställas och anför inledningsvis alt bostadsfinansie­ringen är en av de väsentligaste delarna i etl bostadspolitiskt system som syfiar till att bereda hela befolkningen goda bostäder lill rimligl pris. Bo­stadsfinansieringens utformning är därför avhängig av detta övergripande mål, givna yttre faktorer som påverkar bostadsfrågan, t. ex, inkomster, bygg-priser, ränlor m, m. saml avvägningen mellan olika medel inom bostadspo­litikens ram.

Utredningarna hävdar att verklighetsbedömningen således är av utom­ordentligt stor betydelse för bostadsfinansieringens utformning. Stora krav ställs på det långsiktiga perspektivet efiersom en bostadsfastighet är unik som produkt på grund av sin livslängd, Inkomstutveckling, byggprisutveck-ling, ränteförändringar etc, kan följas bakåt i liden. Det finns därför enligt utredningarna ett relativt tillfredsställande historiskt långsiktsperspekiiv pä bostadsfinansieringen, Della innebärdoek inte att del finns något fullständigt underlag för framtidsbedömningar som sträcks ut till exempelvis en bo­stadsfastighets troliga eller möjliga brukningstid. Prognoser på längre sikt för enskilda delar av samhällsekonomin förefaller meningslösa, hävdar ut­redningarna. Däremot är möjligheterna större all göra rimliga antaganden om olika faktorers framlida samvariation.

Det drag i utvecklingen sedan andra väridskriget.som färden mest uppen­bara följden för hur kraven på bostadsfinansieringen bör formuleras, är bygg-prisslegringen. Om enhetliga traditionella kapitalkostnadsvillkor hade lill-


 


Prop. 1974:150                                                        47

lämpats under perioden 1950-1973, skulle hus färdigställda år 1950 ha hafi en kapitalkostnad år 1973 på ca 33 kr,/ni' och hus färdigställda år 1973 en kapitalkostnad samma år på 117 kr./m'. Om kapitalkostnaderna hade utvecklats på detta sätt, är enligt utredningarna två slutsatser sannolika. Nyproduktionens omfiittning skulle för det första ha varit väsentligt lägre än den faktiskt har varit under efierkrigstiden. För del andra skulle i del äldre bostadsbeståndet omfattande förmögenhetsomfördelning från nyiijare lill ägare i dag vara ett faktum, förutsatt att hyrorna inle hade varit reglerade.

Om man anser att en fortsalt inflatorisk utveckling är trolig - även om en sådan inle är önskvärd av många skäl - bör enligl utredningarna de nämnda förhållandena rimligen beaktas vid bostadsfinansieringens utform­ning.

Utredningarna övergår därefier till att diskutera kravet alt bostadsfinan­sieringen skall ge förutsättningar för rimliga priser i nyproduktionen och på bostadsmarknaden. Utredningarna konstaterar att de hyror, som kal­kylmässigt skulle vara erforderliga i nyproduktionen vid traditionella ka­pitalkostnadsvillkor utan subventionerande inslag från statens sida, skulle vida överstiga betalningsförmågan hos flerialet hushåll, Elt väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således sedan åtskillig tid atl den skall ge för­utsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen,

Produktionsprisulvecklingen medför vid traditionella kapitalkostnadsvill­kor atl slora skillnader i kapitalkostnader uppkommer för bostäder produ­cerade vid olika tidpunkter som inte motiveras av skillnader i standard etc. Detta förhållande upplevs som orättvist av bostadskonsumenlerna. Om hyrorna å andra sidan bestäms av kapitalkostnaderna för de senast pro­ducerade bostäderna inträffar en från kostnadssynpunkt omotiverad hyres-stegring i del äldre bostadsbeståndet och därmed en förmögenhetsomför­delning från hyresgäster till fastighetsägare. Ett annat väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således enligt utredningarna atl den skall ge för­utsättningar för likvärdiga priser på bostadsmarknaden utan förmögenhets­omfördelning från nyltjare till ägare.

Utredningarna anför vidare all det har varit etl genomgående drag i efier-krigstidens bostadspolitik atl så långl som möjligt söka avskärma bostads­produktionen från kraftiga ränteförändringar och att hindra alt variationer i räntenivå får direkt inverkan pä bostadspriserna. Härigenom har man för­sökt skapa bättre förutsättningar för en rationell bostadsproduktion saml göra del möjligt att lättare överblicka kostnadsutvecklingen inom bostadsför­valtningen.

Frågan om tröghet mol förändringar av produktionspriserna har enligt utredningarna däremot inte tidigare varit lika uppmärksammad i boslads-finansieringssammanhang, Språngariade stegringar av produktionspriserna möttes i början av 1950-talet med tillfälliga kapitalsubventioner. Paritets­lånesystemel bygger på en anpassning lill förändrade produktionspriser genom alt hyresnivån i beståndet i princip lyfis upp i pariiei med nypro-


 


Prop. 1974:150                                                       48

duktionens priser,

Erfarenheler från pariietslånesystemets lillämpning talar enligi utredning­arna för att en viss tröghet i bosladsfinansieringssystemet också mot pro-duktionsprisförändringar är önskvärd, Etl väsentligl krav på bnstadsfinan-sieringen är således alt den skall utjämna krafiiga förändringar av räntor och produktionspriser.

Utredningarna övergår därefier till att behandla möjligheterna till utjäm­ning av kostnadsskillnader mellan olika upplåtelseformer (hyresrätt, bo­stadsrätt och äganderätt) med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarna anser all, om dessa skillnader mellan upplåtelseformerna inte går att eli­minera eller minska väsentligt genom ändrade skatteregler, det är länkbart alt nå detta syfie genom att avsevärt sänka låneräntan. För att uppnå neu­tralitet krävs enligt utredningarnas beräkningar en genomsnittlig låneränta för samtliga bostadsfastigheter på 1,6 96. Denna beräkning baseras på an-lagandet atl 90 96 av fastighetskapitalet lånefinansieras i nyare hus. Om hänsyn dessutom tas till det extra avdraget på 500 kr./år, för villaägare, blir den räntesats .som ger neutralitet något lägre.

Utredningarna finner det emellertid inte vara realistiskt att ställa anspråken på förräntning av investerat bostadskapital så lågt och anser sig därmed inte behöva ytteriigare gå in på de statsfinansiella konsekvenserna eller ef­fekterna på bostadspriser och bosladskonsumlion av en sådan räntesältning. Utredningarna har därför i sina fortsatta resonemang förulsalt alt skalte-mässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna. Vissa beräkningar görs dock föratt belysa de skattemässiga konsekvenserna av utredningarnas för­slag och för att undersöka om beskatlningseffeklerna kan kompenseras genom bostadsfinansieringens utformning.

Utredningarna konstaterar avslutningsvis all del finns vissa begränsningar för vilka krav som kan ställas på bostadsfinansieringen. Det är sålunda givet all yttre faktorer, t.ex. kapitalmarknad och institutionella förhållanden, in­nebär sådana begränsningar. Utredningarna anser dock att del i detta sam­manhang i första hand är av vikt att behandla bostadsfinansieringen från bostadsförsörjningssynpunkt, Efiersom samhällets engagemang i bostadsfi­nansieringen ytterst motiveras av bostadens grundläggande betydelse, har bostadspolitiken kommit att medverka till en styrning av vissa andra sektorer i samhället, t.ex, kreditpolitiken. Utredningarna ulgår ifrån atl bostads­finansieringen även framdeles i första hand skall utformas efier bostads­försörjningens krav.

Utredningarna övergår därefier till alt diskutera bostadsfinansie­ringens utformning vid nybyggnad och anger inledningsvis olika paritetsproblem. Dessa är paritet mellan beståndet i stort och den vid varje tidpunkt tillkommande nyproduktionen, paritet inom beståndet mellan bosläder som producerats vid olika tidpunkter, paritet inom beståndet mellan bostäder med olika läges- och miljökvaliteter samt slutligen paritet mellan olika upplålelseformer.


 


Prop. 1974:150                                                      49

Endasl det först angivna paritelsproblemet bör enligt utredningarna an­gripas med bostadsfinansieringen som medel. De övriga paritetsproblemcn anser utredningarna ligga helt eller delvis uianför bostadsfinansieringens räckvidd som bostadspolitiskt medel.

Utredningarna konstaterar beträffande frågan om subventioner inom fi­nansieringssystemet att staten från början av 1940-talet t, o. m, år 1967 har påverkat kapitalkostnaderna inom bostadssektorn med subventioner av olika uiformning under olika lidsperioder.

Utredningarna anser det vara uppenbari att de bostadspolitiska ambitio­nerna förulsäller en subventionering av nyproduktionen. Utredningarna an­ser vidare all de historiska erfarenheterna bekräfiar det rimliga i atl sub­ventioner till bostadssektorn skall vara villkoriiga, dvs, att de skall kunna återkrävas på sikt när kostnadsläget tillåter det. Därigenom förhindras också en långsiktig förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägaren.

Mot bakgrund av de tidigare nämnda grundläggande kraven på bostads­finansieringen belyser utredningarna alternativa metoder för bostadsfinan­sieringen.

Utredningarna framhåller atl andra intressenter, t, ex. fastighetsägare och långivare, kan ställa krav som kommer i konflikt med de boendes krav. Utredningarna anser dock del vara en naturiig uppgifi för dem atl förut­sättningslöst söka finna en finansieringsform som i första hand tillfredsställer de boendes krav - en bostadssocial finansieringsform. Om denna låter sig förena med konventionella krav på företagsekonomisk redovisning eller kan anpassas till krav från kapitalmarknaden, anser utredningarna vara en annan och i sammanhanget underordnad fråga.

Utredningarna anser attuljämningslån -en finansieringsform som medger en omfördelning i liden med syfiet all utgifierna skall hållas lägst i början av lånets löptid - kan innebära en praktisk lösning av bostadsfi­nansieringen som ger möjlighet att tillfredsställa relalivt långtgående bo­stadssociala ambitioner, samtidigt som det finns möjligheter att anknyta till rådande institutionella former. Atl de lägre kapitalutgifierna i början av lånets löptid måste förknippas med någon form av villkorlighet är enligt utredningarna naturligt, efiersom det vore i hög grad oförnufiigt all låla fastighetsägarsidan åtnjuta fördel av marknadsmässigt låga kapilalutgifier utan alt dessa förknippas med ålerbelalningsplikt eller framtida kompen­sation i andra former. Utredningarna erinrar om alt paritetslånen med det använda betraktelsesättet är att betrakta som en form av utjämningslån.

Vid sin beskrivning av utjämningslån använder utredningarna en ny ter­minologi. För att ange det första årets kapitalutgifi i ett utjämningslåne-system användes den från det norska systemet hämtade benämningen be -talningsprocent. Bedömningen av vad som är rimligl pris i ny­produktionen bestämmer enligl utredningarna betalningsprocentens sloriek. Utrymmet för kapilalutgifier är vad som återstår av det rimliga priset sedan man gjori avdrag för kalkylerade kostnader för drifi, underhåll och bränsle.

4 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                        50

Bestäms betalningsprocenten på detta sätt tillfredsställs enligl utredningarna inle bara kravet på rimligt pris i nyproduktionen utan också kravel på ut­jämning av krafiiga ränlevariationer och produklionsprisslegringar.

Om betalningsprocenten multipliceras med ett finansieringsun­derlag, som skall motsvara etl skäligt produktionspris, erhålls det första årels kapitalutgifi.

Den nödvändiga löpande anpassningen av priserna i bostadsbeståndet till priserna i nyproduktionen sker med hjälp av en u t j ä m n i n gs fa k t o r, Härmed avses det tal med vilkel det forsla årels kapitalutgifi årligen skall multipliceras föratt kapitalutgifierna skall öka i tiden med hänsyn till pri­serna för nyproducerade bostäder - vilkel också skall ge långivaren kom­pensation för uppoffringar i elt tidigare skede. Vid bestämningen av ut-jämningsfaktorn behöver man enligt utredningarna inte ta hänsyn till de boendes betalningsförmåga. Del har redan skell när man fastställer betal­ningsprocenten för de nyproducerade bostäderna, Utjämningsfaktorn skall endast ge uttryck för hur priserna i beståndet bör förändras med hänsyn till priset i nyproduktionen och de äldre bostädernas lägre värde till följd av allmänt åldrande och slitage.

Effekterna för de boende av det skisserade utjämningslånesystemet är enligt utredningarna att bostadsproduktionen kommeratl styras av sociala mål. Prisförutsättningarna blir sålunda goda i bostadsbeståndet. Fastighets­ägarna kan inte räkna med att tillgodogöra sig infiationsvinster genom fas­lighelsinnehavet. Lånesyslemet påverkar emelleriid inte fastighetsägarnas möjligheteratt dra nytta av duglighet i förvaltningen eller av lägesbetingade värdeökningar.

Utredningarna övergår därefter till all pröva möjligheterna lill förändringar inom pariietslånesystemets ram.

Överväganden beträffande möjligheterna att behålla paritetslånesystemel bör enligt utredningarna grundas antingen på alt systemet kan fungera under nu gällande förutsättningar beträffande amorieringstid för statslån, räntor etc. eller på ändrade förutsättningar i dessa avseenden.

Utredningarna redovisar all vid gällande förutsättningar för paritetslå­nesystemel en basannuitet om 5,1 96 är för låg för all statslånen skall kunna amorteras på ca 30 år. För atl systemet skall fungera skulle basannuiteten för nybyggda hus behöva ökas till 5,7 96, En sådan ökning skulle medföra en höjning av kapitalutgifierna med drygt 10 96, Första årets kapitalutgifi skulle således öka från ca 66 kr,/m' lill 73 kr./m' i ett hus producerat under år 1972.

För vissa äldre årgångar av hus skulle basannuiteten kunna sältas lägre vid en förutsatt amorteringstid på statslånen om 30 år beroende på att an-nuiteten på boltenlån för dessa årgångar är lägre än för senare färdigställda årgångar.

Kravet på en amorteringstid om 30 år för de äldre årgångarna av hus skulle, förutom behovet av att höja basannuiteten, även medföra behov


 


Prop. 1974:150                                                         51

av en omedelbar uppjustering av paritetstalen i nivå med statistiska cen­tralbyråns förslag, Detla skulle ytteriigare öka kapitalutgiften. Ökningen av kapitalutgifierna för t. ex. 1968 års hus kan av den anledningen beräknas lill ca 6 kr/m'.

Beräkningarna visar enligl utredningarna att det är mer eller mindre omöj­ligt all hålla fast vid de redovisade utgångspunkterna i fråga om amor­teringstid och räntor. Kapitalutgifierna skulle behöva ökas krafiigl och efier­som hyresnivån redan är hög skulle en sådan utveckling hell strida mot kravet på rimliga hyror.

Utredningarna framhåller vidare att kravet på en bestämd amorteringslid skulle medföra atl basannuiteten måste varieras för olika årgångar av hus, om räntorna på botlenlånen ändras i mer väsentlig utsträckning. Därigenom skulle förutsättningarna för likvärdiga kapilalutgifier rubbas.

Svårigheterna alt få paritetslånesystemet alt fungera enligt de ursprungliga intentionerna gör det enligt utredningarna motiverat att studera vilka änd­ringar av förutsättningarna som måste göras för att få paritetslånesystemet att fungera. Utredningarna konstaterar härvid att det behövs subventioner i någon form eller förlängda amorteringstider för atl man skall kunna uppfylla kraven på en acceptabel kapitalkostnadsnivå.

Utredningarna anför all efiersom amorieringsiiden för statslånen vid gäl­lande förulsätlningar kan beräknas till ca 45 år, den ursprungliga avsedda amorteringstiden måsle förlängas. För att en sänkning av basannuiteten till 4 96 skall vara möjlig och statslånen kunna återbetalas inom ca 60 år krävs, vid en boltelåneannuiiet på 7,3 96 och årliga paritetstalshöjningar om 3 96, alt siaislåneränlan sänks lill mellan 5 och 6 96. Slalen måste enligt utredningarna subventionera denna sänkning. Subvenlionsbehovet blir emellertid mindre ju längre amorteringstid som tillåts. Om bottenlånean-nuiteten ökar krävs ökade statliga subventioner, exempelvis genom ytter­ligare sänkning av siaislåneränlan. Vid en 30-årig amorieringstid och en basannuitet på 4 96 måsle siaislåneränlan sänkas till 2 96.

Utredningarna redovisar därefter ett system med dubbla basannuiteter, vilket gör det möjligt att bevara paritetslånesystemet samlidigt som man får från hyrespolilisk synpunkt acceptabla kapitalutgifter. Enligl denna me­tod anpassas en basannuitet lill den nivå som krävs för alt statslånet skall återbetalas inom 30 år. Statsmakterna fastställer dessutom en annan bas­annuitet som hyrespolitiskt kan godtas. Den senare debiteras låntagaren. Mellanskillnaden mellan dessa båda basannuiteter subventioneras direkt av staten.

Utredningarnas slutsats i fråga om möjligheterna att förändra paritets­lånesystemet är atl, om man i vissa avseenden kan göra avkall på de för­utsättningar som gällde vid pariietslånesystemets införande och dessutom kompletterar systemet med direkta statliga subventioner, det finns möjlig­heter att få ett fungerande syslem. Utredningarna anser dock att del krävs stora förändringar, om paritetslånesystemet skall bringas atl fungera enligt


 


Prop. 1974:150                                                       52

de av utredningarna formulerade kraven på finansiering.

Utredningarna har också studerat hur traditionella lån i förening med subventioner skulle kunna lillämpas och hur ett sådant finansieringssystem behöver utformas för alt tillgodose de uppställda kraven på finansierings­systemet. Utredningarnas utgångspunkt har härvid varit det i direktiven för bostadsfinansieringsuiredningen antydda systemet med nominella lå­nevillkor i förening med direkta bidrag, vilkas storlek klart framgår och som successivt trappas ner i takt med husens stigande ålder.

Med traditionella lån avser utredningarna lån med rak amoriering eller fast annuilet till kapitalmarknadens räntor.

Utredningarna behandlar främst frågan om traditionella lån i förening med subventioner tillgodoser kraven på förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen och likvärdiga priser i bostadsbeståndet. Utredningarna konstaterar att av olika traditionella lånesystem är nominella lån i förening med villkorslösa, avlrappade subventioner det lånesystem som bäst tillgo­doser förutsättningarna för likvärdiga priser. Vid en snabb avveckling av subventionerna under exempelvis 10 år blir det emellertid dåliga förulsätl­ningar för likvärdiga priser. Vid en mera långsam subvenlionsavveckling, under exempelvis 20 år, påverkas paritetsförutsättningarna i gynnsam rikt­ning för det bestånd som subvenlionsawecklingen avser. När emellertid subventionerna är avvecklade blir kapitalutgifterna i det äldre beståndet oförändrade medan de fortsätter att öka i nyproduktionen. Efterhand upp­kommer sålunda skillnader som inte ger förutsättningar för likvärdiga priser.

Utredningarnas främsta invändning mot ett system med traditionella lån i den form som utredningarna har studerat är emellertid att subventionerna är villkorslösa. De kan alltså inle krävas tillbaka även om utvecklingen skulle göra etl ålerkrav möjligt sett i etl längre tidsperspektiv. Detla innebär alt långivaren, som från början gör stora uppoffringar, överlåter de framlida avkaslningsmöjligheterna till fastighelsägariedet.

Efier en sammanfattande jämförelse mellan traditionella lån i förening med subventioner och uljämningslån konstaterar utredningarna all de bo­stadspolitiska fördelar, som en bostadsmarknad kännetecknad av likvärdiga priser för likvärdiga bostäder, kan åstadkommas med förhållandevis enkla metoder och lill relativt låga statsfinansiella uppoffringar med ui-jämningslåneformen. För staten som långivare och för de boende som kon­sumenter blir resultatet av denna låneform både på kori och lång sikt att så länge varje bostad belastas med en kapitalutgifi som konstruerats enligt prispariietsmålet - med hjälp av uljämningslån - del också finns förut­sättningar för kostnadsläckning i reala termer. Del innebär att del inte blir någon förskjutning av förpliktelser till framtiden eller till kommande ge­neration. Men det innebär också att det inle heller betalas för myckel för viss del av beståndet eller för litet för andra delar av beståndet, något som enligt utredningarna obönhöriigen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar icke-pariteter.


 


Prop.1974:150                                                        53

Utredningarna anför vidare atl ett bostadsfinansieringssystem som är upp­byggt under utjämningslånens förutsättningar med villkoriiga subventioner också ger möjlighet lill förändringar av bostadssektorns betalningsansvar, något som i framtiden kan bli aktuellt om man vill höja avkastninganspråken på bostadssektorn. Då behövs enligt utredningarna den goda bostadspris-strukturen som grund föratt eventuellt ökade bördor skall komma att bäras lika.

En väsentlig fråga vid förändringar i lånesystemet för nybyggnad anser utredningarna vara alt få lämplig anslutning lill finansieringen av befintlig bebyggelse. Det gäller i första hand att få en anknytning mellan kapital­kostnadsvillkoren för nyproducerade lägenheter och villkoren för de under senare tid byggda lägenhelerna. Några större skillnader i kapilalutgifier mel­lan i storl setl likvärdiga lägenheter bör inte accepteras,

Närdet gäller den lånetekniska utformningen är det framförallt praktiska skäl som enligl utredningarna talar för en eventuell konvertering av gamla lån för redan byggda bostäder till nya. En fråga av likartat slag är hur fi­nansieringen av modernisering av fastigheter skall vara utformad. När ut­redningarna har formulerat sina krav på bostadsfinansieringen har de också betonat att principiell överensstämmelse bör råda mellan finansieringsbe-tingelserna för å ena sidan nyproduktion och å andra sidan modernisering.

Efter alt ha konstaterat atl endast utjämningslån kan uppfylla de krav på förutsältningar för likvärdiga priser utan förmögenhetsomfördelning, som enligt utredningarna måste ställas på bostadsfinansieringen, övergår utred­ningarna lill att närmare beskriva förslag till nytt system för slatens utlåning till bostadsproduktionen, utjäm­ningslånesystemet. Vid denna beskrivning gör utredningarna en uppdelning i dels frågor av principiell karaktär, dels frågor av mer praktiskl slag.

Utredningarna sammanfattar de principiella frågorna i tolv punkter,

1.    Framtida bostadsfinansiering och lånesystem skall ge förutsättningar för alt uppfylla de grundläggande krav som formulerats för bostads­finansieringen.

2.    Statens lån för nybyggnad av bostäder utgår fr, o. m, viss tidpunkt i form av utjämningslån. Dessa skall erbjudas för alla upplåtelseformer och alla hustyper. Under förutsättning av riksdagsbehandling under hös­ten 1974 kan enligt utredningarna del nya lånesystemet tillämpas fr, o. m, den 1 januari 1975.

 

3,    Underiiggande kredit, upp till viss gräns, kan som tidigare lämnas av stadshypoteksväsendet, kreditaktiebolagen m. fi. Annuitetslån av under senare lid förekommande slag förutsätts.

4,    Vid inlroduktionstillfället faststiills en kapitalsältning för del årets ny­produktion. Kapitalersättningens storlek bestäms efier hyres- och bo­stadspolitiska överväganden och med beaktande av de statsfinansiella konsekvenserna i ett längre och kortare perspektiv.


 


Prop. 1974:150                                                        54

5.   Kapitalersättningen underdel första året,benämnd bostadsränla, skall beräknas som en procentandel av ett särskill fastställt finansie­ringsunderlag.

6.   Kapitalersättningen uppräknas därefier årligen med hjälp av en utjäm-ningsfaktor. Avsikten härmed är att staten med tiden skall ersättas för gjorda uppoffringar och atl uppräkningar skall ge förutsättning för prisparilel.

7.   Bosladsränlan för varje kommande årgång bostäder fastställs på sådant sätt alt priserna i likvärdiga bostäder kan hållas på samma nivå.

8.   Egen kapitalinsats placeras i förmånsrättsläge närmast över bottenlånets övre gräns,

9.   Det statliga lånet, utjämningslånel, placeras närmast över egen kapi­talinsats (resp, boltenlån för allmännyttigt bostadsföretag). Lånet läggs upp på ell vissl antal år.

 

10.   Av den åriiga kapitalersättningen skall först bottenlångivaren få betal­ning enligl låneavtalet samt därefter fastighetsägaren för eget kapital. Räcker inle kapitalersättningen till detla övergår betalningsansvaret till utjämningslångivaren, staten.

11.   Av den årliga kapitalersättningen skall av den del som sedan återstår amoriering göras på statslänet med ell belopp som svarar mot den fast­ställda amorteringstiden. Avbetalning på statslånet görs med raka amor­teringar. Om utrymme för amoriering inle finns under viss lid, skall lånet vara slående till dess amortering kan ske. Amorieringens storiek skall därefier bestämmas så att lånet är återbetalt inom den fastställda låneliden.

12.   Låntagarens skuld minskar i takt med gjorda amorteringar på lån. Önskar låntagaren lösa sill uljämningslån skall della kunna ske, förutsatt att staten får ersättning för låg bostadsränla i förhållande till normal ränla för långfristiga lån och för återstående skuld. Omräkning görs till av­lösningstidpunkten.

Utredningarna anser alt den ursprungliga låneskulden inte skall behöva öka med tiden. 1 slällel skall förutsältningar ges för en successiv avbetalning av lånen. Vid uppsägning av lån skall dock slalen i efterhand fä ersättning för gjorda uppoffringar. Utredningarna förordar en sådan ordning framför alternativet att göra lånen ouppsägbara.

Förslaget lill uljämningslånesystem innebär alt det blir de framtida be­sluten om uljämningsfaklorns storiek och eventuella ändringar av bostads­räntan som avgör i vilken takt och i vilken utsträckning de statliga lånen återbetalas till staten. Om det hyrespolitiska utrymmet framdeles inte medger full betalning, något som är starkt beroende av del framtida räntelägel, blir resultatet att staten måsle avstå från full belalning också i del längre perspektivet,

Efiersom de nuvarande paritetslånen representerar en teknisk utformning


 


Prop. 1974:150                                                        55

av utjämningslån i stort, finns det enligt utredningarna anledning alt jämföra dessa med det av utredningarna formulerade förslaget till utjämningslån.

Utredningarna anför att det redan i formuleringen av kraven på lånesystem ligger väsentliga skillnader. För utredningarnas förslag om utjämningslån spelar kravel på rimlig hyra en stor roll. När pariietslånel konstruerades var kravet på subvenlionsfrihel starkt accentuerat. Själva övergången till paritetslån skulle dock göras på sådant sätt att några prisförändringar inle ullöstes därigenom. Utredningarna har vidare fäst stor vikt vid att låne­syslemet skall fånga upp snabba byggprisökningar och inle bara de rän-tefiukluationer som spelat stor roll i del statliga finansieringsstödet sedan slutet av  1940-lalet.

Dessa olikheter leder direkt till skillnader i lånesyslemens konstruktion. Skillnaderna avspeglas i de funktioner som bosladsränlan resp, basannuiteten saml utjämningsfaktorn resp, pariletstalen har i de båda systemen.

Bostadsräntan inom det föreslagna utjämningslånesystemet förutsätts kunna vara konstant från färdigställandet av varje bostadshus. Den kan dock vara olika för olika årgångar. Basannuiteten inom paritetslånesystemet förutsätts däremot vara lika för alla årgångar men kan förändras genom särskilda beslut. Utjämningsfaktorn inom det föreslagna utjämningslåne­systemet förutsätts kunna vara konstant under en viss period. Pariletstalen inom paritetslånesystemet faslslälls däremot åriigen.

För de föreslagna utjämningslånen har utredningarna som en utgångs­punkt vidare kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet in­nebär all kapilalutgifien kan bestämmas som en difierens mellan den rimliga hyran och driftkoslnaderna beräknade på lämpligt sätt. Därmed blir också bostadsräntans storlek bestämd. När bosladsränlan för den nybyggda lä­genheten väl bestämts i systemets introduktion bör den enligt utredningarna i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefier produceras kan det emellertid mycket väl hända atl bostadsräntan blir en annan än i de först producerade bostäderna. Bostads-räntans storiek kan enligt utredningarna lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifier om priser och bakomliggande utveckling som föreligger vid pro­duktionstillfället. Utjämningslånesystemet ger därmed, anser utredningarna, påtagliga fördelar vid en språngvis förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör således inle lå ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna, vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommeren sädan snabb förändring att långas upp av att bosladsränlan för den aktuella årgången blir lägre än för den närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direkt avskrivning av lån e, d. erfordras således inte med uljämningslån. Om man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig sådana specialåtgärder inte särskill förnufiiga. De förefaller enligl utredningarna ännu mindre moli-


 


Prop. 1974:150                                                       56

verade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisk situation,

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla år­gångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespolitiska eller andra överväganden skulle tala för det. Möjligheten att i paritetslå­nesystemet långa upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men är inte förutsedd. Om den utnyttjades skulle det med den använda tekniken kunna uppstå avsevärda komplikationer i lånelekniskt avseende med bl. a. stor skuldökning som följd.

I paritetslånesystemet förutsätts atl paritetstalet i varje situation skall vara det rikliga uttryckel för historiska förändringar av byggpriserna. Hänsyn skall också ha tagils till en s. k. åldringsfaklor.

1 del föreslagna uijämningslånesystemei baseras ställningstaganden till utjämningsfaktorns storlek också på historiska uppgifier. Dessa erfarenheter används dock på ett helt annat sätt än i partitetslånesystemet. Utjämnings­faktorn kan med erfarenhetsunderiagei som grund fastläggas och användas med samma siffervärde under ett antal år framöver. Delta bör ge goda kalkyleringsmöjligheter för såväl låntagare som de boende samt staten,

I paritetslånesystemet skall däremot beslut om paritetslal fallas årligen. Beslut som avviker från de statistiskt matematiska uträkningarna riskerar att rubba paritetsförulsättningarna. I utjämningslånesystemet gäller som nämnts utjämningsfaktorn med räckvidd under ett antal år. Revisionslid-punkter uppstår därmed regelmässigt. Därvid ges bl.a, möjlighet att kon­trollera atl hygglig paritet uppnåtts.

Utredningarna erinrar om att paritetslånesystemet, för alt det skall kunna fungera, förutsätter att hela det paritelsbelånade beståndets priser anpassas till priset i nyproduktionen, Detla är i sin lur hell beroende av byggpris-ulvecklingen. Sedan paritetslånesystemel infördes år 1968 låg paritetslalet i storl sett stilla under några år. Detta oroade enligt utredningarna både långivare och låntagare efiersom skuldökningen föreföll slor och i varje fall blev större än förutsett. Vid beräkningarna av paritetslal för åren 1972 och 1973 framkom nya paritetstal som skulle ha medfört förhållandevis krafiiga kapitalkostnadshöjningar i hela del ränte- och paritelsbelånade be­ståndet.

Inom utjämningslånesystemet fångas i stället byggprisförändringen upp och föranleder inga dramatiska höjningar vare sig av hyrorna i del årets produktion eller av hyrorna i tidigare färdigställda årgångar bostadshus. Skul­le det därefier visa sig alt den språngariade höjningen mer eller mindre är en engångsföreteelse har denna höjning helt kunnat långas in inom fi­nansieringssystemets ram. Visar det sig att den snabba höjningen är in­ledningen till en period av helt annan och snabbare ökning av byggnads­priserna får dessa iakttagelser bilda grund för nytt ställningstagande till ut­jämningsfaktorns storiek för de därefier kommande åren.

Utredningarna understryker atl man i framtiden kan komma att nödgas


 


Prop. 1974:150                                                       57

konstatera att byggpriserna hamnat på en permanent högre nivå än lidigare och att detta bör föranleda att större anspråk på kapitalersättning ställs på bostadssektorn. Det är då viktigt att dessa anspråk inte framför allt inriktas på nyproduktionen ulan på hela det utnyttjade bostadsbeståndet.

I del föreslagna utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras eller genom att utjämnings­faktorn förändras. I paritetslånesystemet är man enligt utredningarna be­gränsad till justeringar av basannuiteten.

Utredningarna påpekar att utrymmet för och takten av omfördelning av kapilalutgifier över tiden hell och hållet bör ges av ambitionerna att hålla rimliga kapitalutgifter under längre tid. Denna fråga kräver ett politiskt ställ­ningstagande alldeles oavsett hur själva lånetekniken utformas.

Vill man således åsladkomma en viss hyra blir också konsekvenserna i form av uppoffring för staten på kort sikt densamma vilken låne- eller redovisningsieknik som används. I det längre perspektivet ter sig emel­lertid ovillkorliga subventioner som den enda rimliga lösningen understryker utredningarna.

Utredningarna anser som tidigare nämnts att det statliga lånet inom ut­jämningslånesystemet skall kunna avbetalas med raka amorteringar under viss lid. Om den kapitalersättning som tas ut inte är tillräcklig för detla ändamål, sedan bottenlåneannuiteterna och eventuell ersättning för egen kapitalinsats har betalats, skall lånen vara stående till dess amoriering kan ske. Därmed minskar låntagarens skuld även räknat i löpande priser. Den kan möjligen under en viss inledningsperiod vara i det närmaste konstant, eftersom amorteringarna på bottenlånen i början är mycket små.

Beträffande redovisningen av skuldökning i paritetslånesystemet och av räntelån erinrar utredningarna om att den i början av lånens löptid uppkomna skuldökningen för fastighetsägaren kan balanseras i bokföringen. Med för­slaget om utjämningslån blir åtgärder av detta slag onödiga anser utred­ningarna. Låntagaren måste dock i sin låneförbindelse åta sig att vid upp­sägning av lån ersätta staten för dess tidigare gjorda uppoffring med om­räkning fram till avlösningstidpunkten. En sådan förbindelse är till sin ka­raktär av ungefär samma slag som en garantiullästelse, ett borgensåtagande e.d.

Utredningarnas överväganden har som lidigare nämnts lett fram till upp­fattningen att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genom­snittliga inkomsler. En prissänkning i de nyproducerade hyres- och bo-stadsrällslägenhelerna på 10-15 96 är därför både nödvändig och rimlig. För alt uppnå den prissänkningen torde det enligt utredningarna krävas en sänk­ning av kapitalkostnaderna på 20-30 96, något som skall ses mol bakgrund av all del föreligger så stora skillnader mellan utgifisnivå och uttagna bostadspriser (hyror).

Utredningarna erinrar vidare om boendeutredningens i betänkandet Bo­släder 1974-76 lämnade förslag till kortsiktiga åtgärder som var avsedda


 


Prop. 1974:150                                                         58

att användas i avvaktan på effekterna av mer långsiktiga åtgärder. En pris­sänkning av i storieksordningen 20 kr./m' i nyproduktionen skulle enligt detta förslag åstadkommas med bosladsraballer direkt knutna lill upplåtna hyres- och bostadsrätlslägenheter.

Förslagets karaktär av övergångslösning var enligt utredningarna skäl nog lör att påtagliga skönhetsfläckar skulle kunna accepteras. Bostadsrabatterna var avsedda att bli en avdragsposi på hyran sedan hyresförhandlingar förts i vanlig ordning. Utredningarna säger sig vara fullt medvetna om att en lösning av detta slag inle är hållbar på sikl, såvida man inle indirekt skulle införa åtgärder av hyreskonlrollkaraklär. Sådana åtgärder är utredningarna dock bestämda motståndare till. Bosiadsrabatterna, som avsågs vara direkt årgångsbundna, skulle således på sikt kunna störa möjligheterna att erhålla en lämplig hyresstruktur.

Av det förda resonemanget drar utredningarna slutsatsen atl en förändring av kapitalutgifierna i nyproduktionen måste följas av förändringar av vill­koren för likartade delar av bostadsbeståndet.

Beträffande förutsättningarna för rimliga bostadsprisrelalioner konstaterar utredningarna att de framtida pris- och inkomstförhållandena nu inie är kända. Därför är etl val av rimlig hyra som grundar sig på så osäkra för­utsättningar inte meningsfullt. Kan man däremot genomföra en analys och träffa ett avgörande på grundval av kända förhållanden blir del enligt ut­redningarna en tämligen enkel procedur all senare skjuta fram lidsperspek­tivet,

Efiersom pris- och inkomstförhållandena under år 1972 är väl kända har förhållandena detta år också varit utgångspunkten för utredningarnas olika beräkningar i sammanhanget.

Utredningarna har studerat paritetsförutsättningarna i det äldre bostads­beståndet och funnit att dessa inte är särskilt goda. Kapitalutgifierna för årgångarna 1965 och 1966 ligger sålunda högt i förhållande lill tidigare år­gångar av hus och även i jämförelse med senare under 1960-talet färdigställda årgångar av hus. Fr, o. m. år 1972 kan en ny uppgång av kapitalulgiflsnivån skönjas, som avsevärt överstiger lidigare årgångars kapilalutgifier.

Utredningarna understryker emellertid atl skillnaderna i kapilalutgifier också kan bero på att olika årgångar har olika standard. Några exakta be­räkningar av standardskillnader för den studerade tidsperioden finns inte. Standardskillnaderna mellan två på varandra följande årgångar uppskattar emellertid utredningarna lill 1-2 96 för perioden 1961-1971. När del sedan gäller frågan om vilken vikt som bör läggas vid bostäders olika ålder med bortseende från standardskillnader finns paritetstalsnämndens be­dömningar att skillnaden i kapitalkostnader mellan två närliggande årgångar av i övrigt likvärdiga lägenheter bör uppgå till 0,75 96.

Det förefaller utredningarna vara rimligt atl ange åldersberoendet lill 1,5-2 96 av aktuellt produktionspris per årgång.

Med utgångspunkt i resonemangen om rimligt bostadspris och de år-


 


Prop.1974:150


59


gångsbetingade skillnaderna har utredningarna utarbetat två alternativ för att beslämma en rimlig kapilalulgifisnivå, I det första alternativet har ut­redningarna utgått från en kapilalulgifisnivå om 45 kr,/m' ly år 1963 och från 54 kr./m' år 1972. Det innebär all kapilalutgifien stiger med 2 96 för varje ny årgång jämfört med närmast föregående årgång. I ett andra alternativ har utredningarna i stället utgått från 40 kr./m' ly i 1958 års produktion. Skillnaderna i kapitalutgifisökning mellan årgångarna är i detta alternativ något lägre.

De båda alternativens kalkylerade kapilalutgifier jämförda med nuvarande kalkylerade kapitalutgifter anges i följande tablå.

Alternativa kapilalutgifier i 1972 dis priser (kr./m' ly)


Årgång

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972


 

Nuvarande

Kalkylerade

Kalkylerade

kalkylerade

kapitalutgif-

kapitalutgif-

kapilalutgif

ter enligl

ter enligt

ter

all. 1

all. 2

42

_

40

43

-

41

42

-

41

43

-

42

44

-

43

45

45

44

48

46

44

55

47

45

59

48

46

57

49

46

58

50

47

58

51

48

61

52

48

61

53

49

66

54

50


Utredningarna har också översiktligt beräknat de statsfinansiella kost­naderna för de båda alternativen, I förhållande till de nuvarande ränte- och pariteislånen ökar kostnaderna under del första året med 350 milj. kr. för alternativ  I och med 500 milj, kr, för alternativ 2.

Genom del val av prisnivå som utredningarna gjori och utjämningslånets konstruktion minskar statens uppoffring i fasta priser för det här åsyfiade beståndet är för år. Hur minskningstakten kommeratl utvecklas i jämförelse med vad som gäller för ränte- och paritetslånen avgörs helt av den framlida utvecklingen. Möjligheterna all fören längre lid göra en prognos beträffande de i båda systemen rörliga faktorerna, utjämningsfaktorn resp. paritetstalen, är dock begränsade framhåller utredningarna.

Mot bakgrund av den lämnade redovisningen föreslår utredningarna att alternativ 2 används för atl ange de rimliga kapitalutgifierna för lägenheter som färdigställts under åren 1958-1972, Avgöranae för utredningarnas ställ­ningstaganden är framförallt angelägenheten atl få påtagligt prispåverkande effekt för nyproduktionen. Med förslaget ges enligt utredningarna en praktisk


 


Prop. 1974:150                                                        60

möjlighet för låntagare med ränte- och paritelslån att utbyta dessa mot ul­jämningslån.

Utredningarna utvecklar därefier hur d en egna kapitalinsatsen bör placeras i förmånsrällsläge.

Den egna insatsen förutsätts i paritetslånesystemet hyiwtetiskt förräntas efier samma nominella räntesats och med sainma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna för bottenlånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån.

Utredningarna påpekar att om hyresnivån i nyproduktionen är lika med eller understiger summan av drifikostnader och kapitalkostnader vid 100 96 belåning innebär della all förelag med en lägre övre lånegräns lill en början fåren negativ förräntning av eget kapital. För enskilda fastighetsägare med 85 % belåning har den tekniska konstruktionen av kapitalkoslnadsomför-delningen i några fall medfört krav på belydande tillskott av likvida medel. Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstekniken ärdärför förenad med vissa problem även om det föreligger förutsättningar för en mycket stor förräntning av eget kapital när en positiv amoriering av paritetslånen påbörjas.

Den för uljämningslånesysiemel föreslagna tekniken innebär att samtliga låntagarkalegorier ges en övre lånegräns vid 100 96. Den egna insatsen pla­ceras säkerhelsmässigt mellan boitenlånets övre gräns och det statliga lånet. Förslaget innebär vidare att låntagaren garanteras en förräntning av den egna insatsen motsvarande normalt förekommande räntesats för långa lån. Detta kan under vissa omständigheter medföra alt staten i början av lånets löptid gör utbetalningar till fastighetsägaren som ersättning för dennes ka­pitalinsats.

Utredningarna övergår därefier till alt diskutera vissa prakiiska frågor.

Förslaget att kapilalutgifien skall vara 50 kr,/m' ly i 1972 års bostadspro­duktion innebär, med hänsyn lagen Ull vissa kalkylerade överkostnader, att bostadsräntan blir 3,8 eller 3,9 % beroende på om låneunderlagel eller pantvärdet betraktas som finansieringsunderlag, hävdar utredningarna.

På grundval av tidigare redovisade ställningstaganden blir enligt utred­ningarna de rimliga kapitalugifierna för 1973 och 1974 års nyproduktion 51 resp. 52 kr./m'. Vid en anlagen skälig produktionskostnad om 1400 kr,'m' under år 1974 och under förutsättning atl hela denna kostnad ryms inom finansieringsunderlaget blir bosladsränlan för denna årgång 3,7 96,

Utredningarna förutsätter, därest förslaget om uljämningslån skulle kom­ma att behandlas av riksdagen, att riksdagen också fattar beslut om bo­stadsräntan vid inlroduktionstillfället. För den nyproduktion som kommer att färdigställas under nästföljande år anser utredningarna det vara mest ändamålsenligt att regeringen före årets ulgång beslutar om bostadsräntan. Underlag för sådana beslut torde enligt utredningarna utarbetas av bo-


 


Prop. 1974:150                                                       61

stadsstyrelsen. Goda möjligheter bör föreligga alt under hösten kunna över­blicka kostnaderna för det följande årels färdigställande. Något behov av exakta uppgifier föreligger knappast för de överväganden som här kommer i fråga anser utredningarna. Eventuella önskemål om precision i detaljer måste nämligen vägas mot det enkla faktum atl bostadsföretagen för sina kalkyler och också de boende någon tid i förväg måste veta kostnadsför-uisättningarna för bostadspriserna i de nybyggda lägenhelerna.

Avgörande för ställningstagandena bör enligl utredningarna vara att för­utsättningarna för likvärdiga priser skall upprätthållas inför varje ny årgång bosläder som produceras.

Utredningarna påpekar avslutningsvis i fråga om bostadsräntan atl, om byggprisstegringen håller ungefär samma takt som övriga prisförändringar, bosladsränlan därmed kommeratl bli ungefär densamma för olika årgångar.

Utjämningsfaktorn skall, anför utredningarna, med tanke på nor­mala prisförändringar ge förutsättningar för likvärdiga priser under tider av normala kostnadsförändringar. Utredningarna erinrar i sammanhanget om att det är bosladsränlan som får fånga upp de snabba förändringarna av kostnaderna.

Utjämningsfaktorn kommer vidare atl beslämma takten i återbetalningen av del tillskott som staten bidrar med under början av bostadens bruk­ningstid. Utredningarna har som lidigare nämnts föreslagit att utjämnings­faktorn skall fastställas i förväg för en viss tidsperiod. En tid på 3-5 år anser utredningarna vara lämplig. Ett syslem med fasta revisionstidpunkter som innebär att utjämningsfaktorerna för samtliga årgångar fastställs vid etl och samma tillfälle har enligl utredningarna stora fördelar. Alternativet är en ordning som innebär att den första perioden för utjämningsfaktorn görs lika lång för samtliga årgångar. Detta får emellertid till följd alt man åriigen lar ta ställning till utjämningsfaktorns storiek för etl antal årgångar

Utredningarna förutsätter att beslut om utjämningsfaktorn fattas av re­geringen och atl underlag för ställningstagande presenteras av bostadssty­relsen efiersom styrelsen torde vara den myndighet som har bäsla över­blicken över de förhållanden som bör beaktas i sammanhanget.

Vid kontrolltidpunkten bör enligt utredningarna paritetssynpunkterna till­delas stor men inte avgörande vikt vid bedömningen. Om förändringar, som inte har kunnat förutses, har inträffat inom andra sektorer, exempelvis i fråga om prisutveckling för tjänster eller varor eller löneutveckling, träder etl annat av de grundläggande kraven för bostadsfinansieringen, nämligen rimlig hyra i nyproduktionen, i förgrunden. Det kan således också bli nöd­vändigt med andra överväganden än paritetsaspeklerna, men några bestämda förutsägelser i detta avseende kan enligl utredningarna knappast göras nu. Så länge man inle kan göra del sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggande år väsentligl skulle komma all avvika från de senaste årens utveckling, bör vunna erfarenheter och historiska uppgifier vara tillräckligt underlag för beräkning av utjämningsfaklorn.


 


Prop. 1974:150                                                      62

Vad avser möjligheterna atl anväda andra grunder för beslut beträffande utjämningsfaktorn än prisparilel mellan olika årgångar av hus anger utredningarna bl.a, allmän löneförändring och ändring av basbeloppen i ATP-systemel, Även om dessa grunder inte teoretiskt kan motiveras i ett utjämningslån, kan de likväl ha praktiska förtjänster hävdar utredningarna.

På grundval av vissa överväganden som paritelslalsnämnden gjort be­lräffande den s. k, åldersfaktorn drar utredningarna slutsatsen att denna faktor kan vara olika vid olika tidpunkter. Också för utjämningslånen gäller på sikl sannolikt atl utjämningsfaktorn inte är densamma underen byggnads hela brukningstid och att faktorn bör kunna förändras i olika grad för elt nytt och ett äldre hus under samma lidsperiod.

Utredningarna underst ryker atl utjämningsfaktorns storiek kan ligga inom ell visst intervall för att fylla funktionerna alt ge förutsättningar både för likvärdiga priser och en omfördelning av kapitalutgifierna över tiden, I åt­skilliga av utredningarnas beräkningar har en uljämningsfaktor som stiger med 3,0 eller 3,5 96 ärligen använts. Dessa lal anser utredningarna vara rea­listiska att använda just nu.

Beträffande kapitalersättningen anför utredningarna, att det med tanke på att staten som givare av lån och subventioner har de fiesta transaktionerna med fastighetsägaren, kan diskuteras om inle kapitalersättningen skall in­betalas lill bostadsmyndigheten. Från myndigheten skulle sedan utbetalning ske till botlenlångivaren,

I fråga om statslånets storlek och därmed bottenlånets övre gräns anför utredningarna atl det finns skäl som talar för att botienlånel bör vara så beräknat att bostadsräntan, del första årets kapitalutgifi, ger möjlighet atl åtminstone betala bottenlåneannuileten. Några principiella in­vändningar mot en ordning som innebär atl slalen, om kapitalersättningen ej medger det, under viss tid betalar en del av bottelåneannuiteten torde dock inte finnas anser utredningarna.

En annan aspekt när det gäller att bestämma storleken av bostadslånet är dock väsentligare. Utredningarna pekar på alt det under relativt lång tid har förelegat svårigheter all tillräckligl snabbt la fram erforderligt kapital till botlenlångivningen. Detta kan ses som ett tecken på en knapphet på kapital vid gällande priser, dvs, upplåningsränior. Det är därför troligt anser utredningarna alt man bör sänka anspråken på den traditionella kapital­marknaden och därav dra slutsatsen atl bollenlånens omfattning kan minska. Detta ställer motsvarande krav på ökad utlåning från staten. Med en åtgärd av detta slag bör det ligga inom möjlighetens gräns alt minska väntetiden för slutliga lån. Detta innebär i sin tur atl omloppstiden för byggnadskre-ditiven minskar, något som underiällar kredilförsörjningen till själva byg­gandet.

Vid bedömningen av frågan om ändrad fördelning mellan bottenlån och statliga lån, har utredningarna framför allt uppmärksammat nyss nämnda synpunkter. Utredningarna anser det därför vara realistiskt att räkna med


 


Prop. 1974:150                                                       63

mindre bottenlån och ökade statliga lån. I fiera exempel har utredningarna också använt boltenlån som omfattar mindre del av finansieringsunderlaget än vad som nu är vanligen förekommande. Utredningarna föreslår att bot­lenlånen normalt skall omfatta 50 i stället för 70 % av finansieringsun-deriagel. Eventuell egen insats placeras som redan nämnts ovanför bot­tenlånen med bättre förmånsrätt än det statliga lånet.

Utredningarna anser att redan del förhållandet att det statliga lånet enligt utredningarnas förslag skall täcka större del av finansieringsbehovet än nu ulgör argument för en ökning av lånets löptid. Utredningarna påminner i sammanhanget om all primärlån lidigare har varit slående och atl det avgörande argumentet för atl börja kräva amorieringar på dessa lån var önskemålet om snabbare omlopp på kapitalet och inte att de slående lånen innebar en felaktig värdebedömning.

Också en bedömning av bosiadsprissituationen talar enligt utredningarna för att löptiden för de statliga lånen bör vara förhållandevis lång. Utred­ningarna erinrar även om att saneringsutredningen i fråga om tolalsanerings-objekt utgick från ell antagande om en omloppslid på de statliga lånen på upp lill 60 är. Detta resonemang har logiskt sett även tillämpning för annan nybyggnad anser utredningarna.

Mot denna bakgrund föreslår utredningarna att de statliga lånen läggs upp på 60 år. Om lånen under början av löptiden är slående under viss lid skall amorteringarnas storlek bestämmas med hänsyn härtill så atl den totala löptiden inte överstiger 60 år

Belräffande låntagarens ansvar är detta inom utjämningslåne­systemet lill sin principiella karaktär av samma slag som för elt konven­tionellt lån. Vid en eventuell uppsägning av det statliga lånet skall enligt utredningarna sådana regler gälla all staten ersätts för gjorda uppoffringar. Under vissa betingelser räcker inte den med tiden höjda kapitalersättningen lill för att kompensera slalen för tillskottet lill låntagaren under början av löptiden. Består en sådan situalion under längre lid bör särskilda ålgärder övervägas med tanke på låntagarens situation. Vad som därvid enligt ut­redningarna kan aktualiseras är en särskild villkorslös subvention av den statliga räntan ned till den nivå som erfordras för att omfördelning skall kunna ske.

Någon ytteriigare belysning av frågan eller några särskilda föreskrifier anser utredningarna inte vara erforderiiga. Utredningarna anför vidare att elt eventuellt framtida beslut om sådan särskild subvention lorde kunna utlösas utan större svårigheter, efiersom beslutet inte innebär några extra stalsfinansiella belastningar. Föreligger det en bristande förutsättning för omfördelning under längre lid är nämligen innebörden den att återbetalning inte kan ske. Villkoriigheten i en del av subventioneringen saknar därmed reell mening anser utredningarna.

Redan vid utredningarnas principiella överväganden har de förutsatt all finansieringsunderlag bör omfatta en skälig produktionskostnad.


 


Prop. 1974:150                                                        64

Hur detta underlag skall fastställas är emellerlid en fråga som utredningarna återkommer till vid en senare tidpunkt. De nu tillämpade schablonreglerna för fastställande av låneunderlag och pantvärde torde enligl utredningarna dock ge möjlighet till atl avgöra hur finansieringsunderlagel i utjämnings­lånesystemet skall fastställas till dess eventuellt nya regler föreligger.

Också till frågan om författningstext har utredningarna för avsikt all åter­komma i särskild promemoria.

Utredningarna övergår därefier till all närmare beskriva de stats-f i n a n s i e 11 a k o n s e k v e n s e rn a av det föreslagna lånesyslemet och erinrar inledningsvis om att del i vissa fall kan behöva förenas med en subvention. Subvenlionsbehovet kan emellertid inte bedömas generellt eller på lång sikt. Till dess sådani behov föreligger bör statsmakterna förutsätta att statens fordran kommer alt återbetalas.

Någon principiell förändring av anspråken på totalbudgelen uppstår inte på grund av utjämningslånesystemet. I vilken utsträckning och på vilkel säii den budgeitekniska redovisningen påverkas har utredningarna inie an­sett sig ha anledning alt ta slällning lill.

Utredningarna angerdärefierföruisättningarna för alt inte lånesyslemet skall leda tili en evigt ökande statsfinansieU uppoffring för befintliga årgångar av hus. På lång sikl skall således bosladsränlan vara slörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och utjämningsfaktorn, alll i procent. Detta kan också uttryckas så att utjämningsfaklorn skall vara slörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och bosladsrän­lan. Uppfylls inte dessa förutsättningar får staten inte någon ersättning för gjorda uppoffringar på längre sikt.

Som lidigare nämnts har utredningarna i sina överväganden funnit att kapitalutgifierna bör sänkas i varierande omfattning i hela det ränte- och paritelsbelånade bostadsbeståndet. Kostnaderna för denna sänkning av ka­pitalutgifierna beräknas lill ca 500 milj, kr. för elt budgetår, Detla belopp bör alltså läggas till nuvarande stalsfinansiella uppoffring för omfördelning inom ränte- och pariteislånesystemen, som under år 1972 uppgick till ca 1 miljard kr. Kostnaderna för sänkta kapilalutgifier i hus med hyres- och bostadsrätt färdigställda år 1973 beräknas lill ca 50 milj. kr.

Som grund för beräkningarna av stalsfinansiella konsekvenser för del tillkommande beståndet har utredningarna angett en statligt belånad åriig bostadsproduktion om 5 650 000 m' motsvarande 25 000 lägenheter i fler­familjshus och 35 000 lägenheter i småhus med aktuella genomsnitisyior för resp. hustyp. 1 motsats till beräkningarna beträffande det befintliga be­ståndet inkluderas även lägenheter med äganderätt i beräkningarna för det kommande bostadsbeståndet. Produktionspriset per kvadratmeter förutsätts det första året vara 1 400 kr. och därefier stiga med 4,5 96 per år, vilkel motsvarar ett ungefäriigi genomsnitt under den senaste 15-årsperioden. Ut­jämningsfaktorn är 1,0 det första året och stiger därefier åriigen med 3,5 96.


 


Prop. 1974:150                                                       65

Resultatet av utredningarnas beräkningar är atl i dagens ränteläge varje tillkommande årgång medför en omfördelning av nära 300 milj, kr.

Utredningarnas förslag att utöka statslånets storiek medför också att sta­tens nyutlåning ökar. De statsfinansiella aspekterna kan i detta avseende enligt utredningarna underordnas de samhällsekonomiska. Upplåningsbe­hov överförs endast från hypoteksinslitui etc. till staten, vilkel i nuvarande avlyfissituation med hänsyn tagen till den större flexibiliteten i statens ob­ligationsvillkor torde underiätta finansieringen med faslighelslån. Vid den förutsatta produktionsvolym som utredningarna lidigare angett innebär den föreslagna vidgningen av statslånels sloriek enligl utredningarna en åriig nyutlåning på ca 3,5 miljarder kr. i dagens priser.

Utjämningslånesystemels allmänna uppläggning gör enligt utredningarna systemet väl lämpat för en tillämpning även i saneringssammanhang. Ut­redningarna har redovisat överväganden och förslag i dessa avseenden i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.1).

Beträffande vissa övergångsfrågor föreslår utredningarna all låneunderlaget för bosläder tills vidare används som finansieringsunderlag i utjämningslånesystemet. Begreppen låneunderlag och pantvärde bör dock enligl utredningarna komma att ytterligare prövas i samband med införande av utjämningslån.

Utredningarna föreslår vidare att alla fastighetsägare med bostadslån för vilka omfördelning tillämpas enligt bostadslåne-och räntelånekungörelserna skall erbjudas utjämningslån. 1 samband med atl lånehandlingarna omskrivs vill utredningarna aktualisera möjligheten lill en refinansiering av fastig­heterna i vissa fall. Detta skulle t.ex. kunna möjliggöra viss återbetalning av mycket stora ursprungliga kapitalinsatser för bostadsrältshavare eller nya investeringar i miljöförbättrande syfte. Även till denna fråga återkommer utredningarna i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.2 och 2.2.5).

De låneskuldbelopp, som överförs i nytt låneavtal och som således kom­mer atl bilda underiag för beräkning av amorteringarnas sloriek, bör - bortsett från eventuella förändringar i samband med finansieringen av nyss antytt slag - överensstämma med skuld pä bostadslån och räntelån resp. skuld på paritetslån. Bosladsränlan för varje årgång kan enligl utredningarna be­stämmas med utgångspunkt från genomsnittliga värden för produktions­kostnad, pantvärde, låneunderlag och låneskuld resp. år samt från de av utredningarna föreslagna genomsnittliga kapitalutgifierna för lägenheter av olika årgång.

Utredningarna anser alt man inte med säkerhet kan förutsätta all samtliga fastighetsägare vill utnyttja möjligheterna att transformera sina bostadslån till utjämningslån. En tvångsvis överföring eller uppsägning anser utred­ningarna vara utesluten. För kvarvarande ränte- och paritelslån föreslår ut­redningarna alt parilelstalel förändras på samma sätt som utjämningsfaktorn. Skyldigheten för SCB alt åriigen lämna förslag till regeringen angående näst­följande ärs paritetslal kan därmed upphöra.

5 Riksdagen 1974 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                       66

Frågan om uljämningslån skall kunna lämnas lill befintliga fastigheter ulan statliga lån behandlas också i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,5).

Utredningarna övergår därefier lill atl behandla möjligheterna atl med hjälp av bostadsfinansieringen erhålla neutralitet mellan upp­låtelseformerna. Utredningarna understryker aii deras övervägan­den i denna del närmast skall uppfattas som en teknisk redovisning och att utredningarnas lidigare nämnda överväganden och förslag helt och hållet varit baserade på förulsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Efter all ha beskrivii skattesystemets eflekter på boendekostnaderna för lägenheter med äganderätt och jämföri dessa med kostnaderna för lägenheter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt övergår utredningarna till att dis-kulera olika möjligheter lill anpassning av lånesyslemet för att neutralisera beskattningseffekterna.

Den kostnadsnivå som utredningarna ulgår ifrån är den bostadsränta som uträknais för år 1972, nämligen 3,9 96. Kapitalutgiften för en lägenhet utan skattereduktion bestäms av bosladsränlan. Den börsåledes överensstämma med kapitalutgiften beräknad på annal sätt för en liknande lägenhet minus skattereduktionen för denna.

Utredningarna anför alt, om neutralitet mellan olika upplåtelseformer nås via beskattningen, uppgiften i bostadsfinansieringssammanhang är utom­ordentligt enkel. Den nyss angivna bostadsräntan inom utjämningslåne­systemet skulle då kunna tillämpas på samtliga hustyper och upplåtelse-former. I de fall traditionella lån kommer lill användning, något som framför allt kan bli aktuellt för de ägda småhusen, leder detta i så fall till inledningsvis väsentligt högre utgifier för den boende. Utredningarna konstaterar dock att småhusägaren själv har det slutliga avgörandet beträffande vilken lånetyp han skall välja.

När del sedan gäller bosladsfinansieringssystemets utformning om skat­teneutralitet inte råder erinrar utredningarna om atl kostnadsneutralitet mel­lan upplåtelseformerna kan nås vid en extremt låg ränla. Den räntenivå, som ger kostnadsneutralitet i fråga om olika upplåtelseformer, anger ut­redningarna till 1,6 96. Möjligheten att med hjälp av så krafiigl subven­tionerad ränla uppnå kostnadsneutralitet avvisar emellertid utredningarna främsi med hänsyn lill de slora anspråk på statsmedel som skulle bli följden. Utredningarna övergår därför till att behandla förulsältningarna för neu­tralitet inom utjämningslånesystemels ram.

För den fortsatta framställningen använder utredningarna som utgångs­punkt ell tänkt småhus om 95 kvadratmeter producerat år 1972.

Ell hus av denna sloriek får med lån av tradilionellt slag, dvs. nominella villkor, en kapitalutgifi på 5 493 kr eller 57:80 kr./m' det första året sedan hänsyn lagils också till skatteeffekten. Denna kapitalutgifi visar god över­ensstämmelse med vad utredningarna tidigare angett som rimlig kapital­utgift för en genomsnitlslägenhei i 1972 års nyproduktion. Det förhållandel


 


Prop. 1974:150                                                        67

att kapilalutgifien är närmare 8 kr./m' högre står väl i överensstämmelse med de högre produktionskostnaderna för hustypen i fråga, anför utred­ningarna.

Med en bostadsränla om 3,9 96 blir del första årels kapitalutgifi inom utjämningslånesystemet för del studerade småhuset om det upplåts med hyresrätt 5 545 kr. Det visar sig således atl utjämningslånen ger en bo­sladsutgifi för lägenheter i hyresrällsform som blir nära nog exakt densamma som för samma bostad i äganderällsform med traditionella lån och nuvarande beskattningsregler.

Utredningarna har också beräknat vilken bostadsränta som vid nuvarande skatteregler bör lillämpas för del ägda småhuset för att neutralitet skall nås i förhållande till samma småhus upplåtet med hyresrätt. Utredningarna konstaterar härvid att neutralitet nås med en bostadsränla om 6,7 96 för del ägda småhuset.

Utredningarnas slutsals är all man genom differentierade bostadsränlor kan åsladkomma neutralitet mellan upplåtelseformerna, åtminstone under del första brukningsårel. Med de angivna förutsättningarna skulle således kostnaderna för hushållen bli likvärdiga för ett ägt småhus med traditionella lån enligt 1972 års finansieringsförutsättningar, för ett ägt småhus med ul­jämningslån och en bostadsränta på 6,7 % och slutligen för ett småhus med hyresrätt med en bostadsränla på 3,9 96.

Utredningarna understryker emelleriid att neulralitetsförutsättningarna förändras på längre sikl. För att studera dessa förändringar har utredningarna gjort vissa antaganden soni innebär all utjämningsfaktorn antas bli upp­justerad med 3 % åriigen, att Taxeringsvärdena successivt höjs i relation lill allmän prisutveckling motsvarande 3 % per år samt att räntor och skat­teskalor hålls konstanta i liden. Resultatet av beräkningarna avseende nyss nämnda småhus med olika finanserings- och upplåtelsevillkor framgår av följande tablå.

Årlig kapitahilgift för småhus med olika finansierinv,s- och upplåtel­sevillkor år 1972 (kr.)

Ar       Traditionella        Utjämningslän,          Utjämningslån,
län, ägande-         bostadsränta
bostadsränta
rätt                      3,996, hyres-
  6,796, ägande­
rätt
                                    rätt

 

0

5 500

5 500

5 400

4

5 570

6100

6000

9

5 700

6 850

6 800

14

5 950

7 800

7 750

19

6 200

8 700

8 750

Utredningarna konstaterar all man med hjälp av uljämningslånen kan behålla kostnadsneutralitet även under en längre tid.

Utredningarna påminner i sammanhanget om skillnaden mellan den sub­ventionering som äger rum inom utjämningslånesystemels ram och skal-


 


Prop. 1974:150                                                        68

lesubvenlioner. En skattereduktion är således till sin karaktär villkorslös och omedelbar, dvs. den kan inle återkrävas på sikl. Den bosladsprissän-kande effekten genom utjämningslånesystemet är likaså omedelbar. Sub­ventionen är emellertid villkorlig och kan således återkrävas på sikt. Ut­redningarna understryker också atl traditionella lån medför en situation som för hushållens del med liden ter sig alll gynnsammare jämföri med ut­jämningslån.

Utredningarnas slutsats är atl, om lösningen av neutraliletsproblemet genomförs via finansieringssystemet, ökande subventioner i löpande pen­ningvärde sannolikt måsle tillkomma. Utredningarna har emellertid inle bedömt om detla leder till ökande subventioner också i reala termer eller om del är möjligt alt under vissa förutsättningar ligga kvar på ungefär oför­ändrad subventionsnivä.

1 enlighel med direktiven för bostadsfinansieringsuiredningen har utred­ningarna behandlat även frågan om t o t a 1 f i n a n s i e r i n g, 1 direktiven sägs beträffande denna fråga alt utredningens prövning bör grundas på in­gående kartläggningar och överväganden av konsekvenserna i olika hän­seenden av en lolalfinansiering. Härvid bör bl.a. skillnaderna mellan en tolalfinansiering som omfattar endast fastighetslånen och en ordning som inbegriper även byggnadskrediterna i totalfinansieringen belysas.

Utredningarna har i denna del av utredningsarbetet koncentrerat sig på de mer principiella aspekterna på tolalfinansieringen, speciellt den del som berörs av valet av finansieringssystem.

Efter att ha erinrat om olika pågående och avslutadcuiredningar som också behandlat frågan om tolalfinansiering definierar utredningarna vissa använda termer. När del gäller frågan om all ersätta olika existerande, slutliga lån med ett enda lån använder utredningarna termen fullständig fi­nansiering. I sammanhanget konstaterar utredningarna också atl de lekniska och prakiiska frågorna i samband med del föreslagna utjämnings­lånesystemet skulle kunna ges en enklare utformning om det fanns etl enda lån från botten till loppen.

Termen integrerad finansiering använder utredningarna för en låneform som inte gör någon åtskillnad mellan lån under byggnadstiden och slutliga lån.

Utredningarna tar också upp hur bostadsfinansieringen är fördelad på olika låneformer och finansieringsinstitut. Utredningarna använder termen bo -s t a d s b a n k för atl ange en samordning av institutionella former och slut­liga långivare.

Utredningarna konstaterar atl vid fullständig finansiering staten torde be­höva tiicka behovet av pengar genom egen upplåning - ulöver vad som redan nu sker för den statliga bostadslängivningens räkning. Genom att bostads­finansieringsbehovet endast är en del av den totala statliga upplåningen kan del täckas av lån med olika löptider. Därmed öppnas enligt utredningarna en möjlighet att lättare än nu omvandla s. k. korta pengar till långa, Samlidigt


 


Prop. 1974:150                                                       69

kan man undvara den absoluta kopplingen av bottenlånevillkor med ob­ligationsvillkor som nu tillämpas.

Utredningarna understryker alt en fullständig finansiering i och för sig inte förutsätter en särskild statlig bostadsbank. För hanteringen av en upp­låning till bostadssektorn kan man nämligen bygga vidare på nuvarande institut. Vilken lösning som skall väljas kan enligl utredningarna prövas från olika utgångspunkter. Det förefaller utredningarna nu naturligast alt pröva frågan öm en fullständig finansiering mot bakgrund av vad de anfört om bostadsfinansieringens uppgifier och sina överväganden om lånesystem.

Utredningarna anser atl en utjämning över tiden av kapitalutgifterna un­deriättas rent praktiskt om bostadshuset är finansierat med i princip ett enda långfristigt lån. En utjämning går dock att förena, både i teori och praktik, med traditionella enhetslån som omfattar större delen av finan­sieringsunderlagel och med räntor och annuiteter som är olika vid olika tidpunkter och för olika årgångar av hus. Skulle det likväl under den fortsatta behandlingen - eller i praktisk tillämpning - visa sig atl problem uppslår i delta avseende, kommer en lösning som innebär fullständig finansiering alt te sig både önskvärd och nödvändig anser utredningarna.

Det förhåller sig enligt utredningarna i själva verkel så atl varierande kapitalkostnadsvillkor, något som kan vara motiverat av kapitalmarknads-skäl, ytteriigare understryker behovet av möjlighet till omfördelning över tiden. Uppgiften alt fylla detla behov kan endasl utövas av staten. Dess avgörande insats blir under alla omständigheter - om en rimlig hyra skall kunna erhållas och förutsättningar för likvärdiga kapitalutgifter bibehållas över tiden - att tillhandahålla lån i högt förmånsrällsläge och svara för bostadsprissänkande åtgärder med subventioner av olika utformning. Slalen svarar för risktagandet i samband med långivningen och påtar sig också direkta utgifier på grund av de höga kapitalkostnader som ges av kapi­talmarknaden.

Med de bostadspolitiska aspekter som utredningarna har anledning att anlägga på frågan förefaller det dem naturligast med en fullständig finan­siering, dvs. en totalfinansiering med elt lån från botten lill loppen. Ut­redningarna är medvetna om att denna synpunkt måsle läggas samman med andra, framförallt kreditmarknadsmässiga synpunkter. Utredningarna sägersig dock inte vara främmande föratt en tolalfinansiering av här angivet slag kan verka underiältande för en utveckling mot friare former för övriga delar av kapitalmarknaden - något som kan ge effekter av annal slag än utredningarna har anledning att bedöma.

Även pä frågan om en integrerad finansiering, dvs, en långivare och ett lån för både byggnadslån och faslighelslån, kan man lägga såväl bostads­politiska som kreditmarknadspolitiska synpunkler, anför utredningarna. Från bostadspolitisk synpunkt är det viktigt atl lån under byggnadstiden till rimlig ränta finns lill beslutat byggande, alt slutlig belåning kan ordnas smidigt när huset är klart och att hanteringen av låneärendena sker på ett


 


Prop. 1974:150                                                        70

administrativt enkelt sätt.

Utredningarna anser all erfarenheterna från de gångna åren visar all del kan vara svårt alt klara bostadsfinansieringen med nuvarande syslem. En integrerad finansiering skulle ha stora förtjänster. Den nuvarande uppdel­ningen synes utredningarna också delvis vara historiskt betingad, dvs. an­passad till en gången tids förhållanden på bostads- och byggnadsmarkna­derna.

Utredningarna understryker att kredilförsörjningen underbyggnadsperio­den måsle vara tryggad så all några störningar ej uppkommer vare sig när det gäller igångsättningslidpunkien eller under arbeisskedei. Beslut om stat­lig finansieringsmedverkan lill elt bosladsbyggnadsprojekt bör successivt vara kopplat till en direkt anvisning om kredilgivning, efiersom bostads­byggnadsplaneringen bygger på en på överordnad nivå verkställd avvägning och prioritering av vilka reala och finansiella resurser som fär användas lill bosladsinvesieringar.

1 sammanhanget fäster utredningarna uppmärksamheten på den metod som delegationen för bostadsfinansiering anvisat beträffande beräkning av bostadsbyggnadsprogram i ekonomiska termer. Denna metod ger enligt ut­redningarna en klar indikation till vidare utveckling. Om nämligen bo­sladsbyggnadsprojekt regelmässigt redovisas i ekonomiska termer kan också enligt utredningarna kredilförsörjningsåigärder lätt kopplas till byggandet.

Utredningarna understryker vidare att kapitalförsörjningen under bygg­nadsperioden bör ske på sådana kapitalkostnadsvillkor att de inte ger stora skillnader i belastning på den slutliga produktionskostnaden på bostads­fastigheter som' färdigställts vid olika tidpunkter. Denna aspekt väger enligt utredningarna dock inte särdeles tungt därest vad utredningarna anfört om nytt lånesystem vinner beaktande, I praktiken kommer då nämligen under överskådlig lid inle några märkbara skillnader i de årliga kapitalutgifterna alt uppstå.

Enligt utredningarna bör försörjningen av byggnadslån och slutliga lån vara så organiserad all skarvproblem av administrativ och/eller kostnads-mässigart inte uppkommer.

Utredningarna framhåller att de endast velat redovisa några synpunkter i fråga om integrerad finansiering och all några direkta förslag inte lämnas, Ytteriigare överväganden lorde lå ske med beaktande av långivningens in­stitutionella former. Härför erfordras emellertid ytterligare utredningsarbete anser utredningarna.

Belräffande långivningens institutionella former är det från bostadspolitisk synpunkt effekterna av långivningen till bostadssektorn som är del väsent­liga. De administrativa formerna blir med detta synsätt underordnade de grundläggande krav som ställs på bostadsfinansieringen. Rimliga kapital­kostnadsvillkor är ell exempel på ett av de viktigaste syften som bör nås. Om de bostadspolitiska styrmedlen är tillräckligt väl utformade, kan de avsedda effekterna nås med utnyttjande av skilda institutionella former.


 


Prop. 1974:150                                                        71

Utredningarna framhåller att de avgörande besluten om bostadsbyggan­dets omfattning och inriktning samt ianspråktagande av reala och finansiella resurser för bostadsinvesteringarna fattas genom regelrätta samhällsbeslul. Det förhållandet atl en avgörande del av de för boende utnyttjade resurserna betalas i form av hyra och inte via skattsedeln blir enligt utredningarna således inte ell vägande argument för en i någon mening marknadsmässig försörjning av krediter till bostadsinvesteringarna. Kreditgivningen varken kan eller bör verka styrande på bostadsbyggandets omfattning eller inriktning eller på dess regionala eller lokala fördelning.

Utredningarna erinrar om atl det i olika sammanhang har gjorts uttalanden och förslag i fråga om tolalfinansiering. Riksdagen har t. ex. vid flera tillfällen uttalat sig för lolalfinansiering av bostadsbyggandet. Utredningarna anser med hänvisning till vissa uttalanden som delegationen för bostadsfinan­siering gjort i frågan år 1968 (SOU 1968:30) atl del sannolikt är svårt att genomföra sådana finansieringsformer ulan slora förändringar av de insti­tutionella formerna.

Utredningarna anser sammanfattningsvis att de institutionella formerna är viktiga och all skäl föreligger för en omprövning av nuvarande former. De anförda synpunklerna ger dock enligl utredningarna inle något entydigt utslag i frågan om en särskild bostadsbank skulle behöva skapas. En eventuell förändring i denna riktning bör också enligt utredningarna föregås av en mer genomgripande analys än vad utredningarna hittills har hafi möjlighet atl genomföra.

Utredningarna konstaterar lill sist alt försörjningen av kapital för lån­givning lill bostadssektorn behandlas av den sittande kapitalmarknadsutred­ningen. Efiersom de institutionella formerna och frågan om en eventuell bosladsbank kan ha samband med della problemområde bör ytteriigare ut­redningsarbete föregå en slutlig bedömning av dessa frågor.

2.1.7 Bostadsmiljö

Utredningarna anknyter inledningsvis till boendeutredningens direktiv där det anges att bostad och närmiljö skall bilda en funktionell enhet. Vidare anför utredningarna all de redovisade uppgifierna om bostadsbeståndet ger vid handen alt kunskapen om lägenhetskvalitet, lägenhetsbestånd, ulrym­messtandard etc. är god. Däremol har de funnit all det finns mycket liten dokumentation om hur bostadens närmaste omgivning ser ut och om hur de boende upplever och brukar denna.

Utredningarna har låtit göra en undersökning, som lagts upp som en jämförande studie av ålta bostadsområden med en homogen bebyggelse inom sig men med variationer sinsemellan avseende hushöjd, hustyp och upplälelseform. 1 undersökningen har försök gjorts all klarlägga sambanden mellan å ena sidan lägenheternas, husens och omgivningens form och ut-


 


Prop. 1974:150                                                       72

seende och å andra sidan hur de boende utnyttjar och upplever den totala bostadsmiljön.

Utredningarna konstaterar att områdena är olika i fråga om hushållstyper och hushållens inkomster. Höghusområdena innehåller många smålägen­heter, vilkel har lett till alt andelen barnfamiljer där är endast 50-70 96 mol 80-90 96 i småhusområdena, där nästan enbart 5 rum och kök har byggts.

Vad beträffar kontaktmönstren inom fierfamiljshusområdena tycks det vara mera husels höjd och mindre områdets täthet som är avgörande för om kontakter skall hindras eller främjas. Belräffande områden med småhus påverkar emellerlid själva tätheten och husgrupperingen kontakternas antal.

Vuxnas och barns utevistelse har även studerats. Några förutsättningar för vuxnas uleaktiviteter har inte funnits. De vuxna som observerades ute har i de fiesta fall varil på väg lill eller från mål uianför området.

Barnen har i första hand lekt på galor, parkeringsplatser och asfalterade ytor, men knappast alls på gräsytor och nalurmark. De har sällan utnyttjat de fasta lekredskapen.

Vidare har utredningarna på basis av tidigare utförda undersökningar gjort en analys av hur olika miljöfaktorer påverkar attityder och beteenden. Ut­redningarna pekar på några iakttagelser som gjorts i dessa undersökningar. Det äv lättare au fmna orsaker lill skillnader i trivsel och flyitningsbenägenhel mellan olika bostadsområden, som är relaterade till lägenhetsutformning eller områdets ålder, än till låga och höga hus eller områdets utformning över huvud tagel. Den yttre och inre miljöns betydelse för fiyttningsbe-nägenhel ifrågasätts emelleriid och även huruvida sådana jämförelser är meningsfulla.

Utredningarna noterar att det torde vara en allmänt spridd uppfattning att småhusområden ar särskilt barnvänliga, samtidigt som kritiska synpunk­ler på höghusen som miljö för barn framförs i den allmänna debatten. Ut­redningarna anser emellertid att dessa samband måsle belysas ytteriigare. De anser dock att myckel lyder på alt del finns slora brister i höghusmiljön för barnen.

Utredningarna framhåller att de inte hunnit närmare analysera det re­fererade materialet. De anser emellertid det klarlagt att miljöns utformning i sig har betydelse för hushållsstrukturen och för hur de boende använder och upplever sin miljö. Utredningarna understryker alt erfarenheterna valar för all bristerna i närmiljön i många fall mera gäller verksamheter än den fysiska utformningen, mängden utrustning etc. En mera målmedveten verk­samhetsplanering i kommunernas och organisationernas men även i fas­tighetsägarnas och de boendes egen regi är därför enligt utredningarna nöd­vändig.

Minimikrav i bostadsmiljön finns i viss utsträckning utvecklade när del gäller själva bostaden och komplement till denna men inte i samma grad för verksamheter. Minimikraven kan vara kopplade till byggnadslag och bygg-


 


Prop. 1974:150                                                       73

nadsstadga, t, ex, i fråga om friytor för lek och utevistelse, och således avse all bostadsbebyggelse. Vidare kan de utgöra villkor för statliga bostadslån, t. ex. beträffande rumsmått eller funktioner.

Utredningarna anser att minimikrav beträflitnde miljöns utformning mås­te tillämpas med försiktighet. De negativa effekterna av införandet av par­keringsnormer för några år sedan är väl kända. Risken för enahanda och likformiga miljöer är stor och lokala förutsättningar för variationer kan lätt bli åsidosatta.

Utredningarna påpekar atl endasl en liten del av bostäderna årligen till­kommer genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighet men behöver med vissa tidsmellanrum förändras till följd av ändrade krav och behov. Kraven på förändring gäller i lika hög grad de verksamheter och anordningar som tillsammans med bostäderna ulgör den totala bostadsmiljön.

Ansvaret för planering och genomförande av bostadsinvesteringarna och huvudmannaskapet för olika slag av verksamheter inom bostadsområdena ligger på kommunerna. Deras förutsättningar är olika, t, ex. med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan enligt utredningarna berättiga lill ökade insatser från statens sida. Dessa kan dels utgöras av riktlinjer för olika slag av verksamheter, dels utgå i form av ekonomiskt slöd.

Om det visar sig nödvändigt att formulera minimikrav på miljöns ut­formning anser utredningarna att del endasl bör ske när väl grundade skäl föreligger. Sådana krav bör i största möjliga utsträckning avse all bostads­bebyggelse. Utredningarna betonar alt krav i fråga om verksamheter bör tillmätas slörre betydelse än hittills.

Utredningarna hänvisar i detta sammanhang till förslaget i boendeutred­ningens betänkande Bostäder 1974-76 angående lån till miljöförbättrande åtgärder i färdigställda bostadsområden. Förslaget byggde på följande viktiga förutsättningar.

Bostadslän skulle utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt under perioden 1974-1976 för investeringar som höjer användbarhet och attrak­tivitet. Ansökan skulle beviljas om den tillstyrktes av kommunen. Lånet skulle beviljas efier den lånesökandes bedömning av behoven medan pröv­ning av kostnaderna skulle göras av lånebeviljande myndighet. Vidare för-uisattes de boende och deras organisationer komma att spela en aktiv roll vid utformningen av åtgärder och vid prioriteringen mellan olika alternativ.

Till detta fogar utredningarna följande kompletterande synpunkler.

Finansiering av miljöförbättrande åtgärder skall göras lill ett permanent inslag i långivningen. Ett verkligt infiytande för de boende utgör enligt utredningarnas uppfattning en viktig förutsättning för att investeringar i miljöförbättrande åtgärder av det slag som här åsyfias skall ge resultat.

Utredningarnas förslag röranue lån för miljöförbättrande åtgärder återfinns i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,2),


 


Prop. 1974:150                                                        74

2.1.8 Boendedemokrati

Utredningarna konstaterar att möjligheten för individen alt själv få på­verka sina levnadsvillkor är av grundläggande värde. Samtidigt säger de atl vilket infiytande och vilken bestämmanderätt som de boende bör få knappast kan utredas i egentlig mening. Utredningarna redovisar synpunkter i vikliga principfrågor och vill därmed lämna ett bidrag till en allmän dis­kussion kring infiytandefrågorna. De lämnar inga förslag och avser att senare återkomma med preciseringar.

Utredningarna erinrar om att boendeutredningen genom tilläggsdirektiv (In 1974:13) har fått uppdrag att pröva frågan om hyresgästernas möjligheter att utöva inflytande på den saneringsverksamhet som berör dem. Enligt utredningarnas mening måsle dock frågan om inflytande för de boende helt allmänt tecknas vidare än vad som uttryckligen anges i direktiven för utredningarna. Av arbetsiekniska skäl fordras emelleriid en avgränsning av ämnet.

I en genomgång av olika bostadspolitiska frågor inför 1980-talet anser utredningarna del vara naturligt att behandla medinflytande i boendel som en rättighet som bör tillkomma alla katagoerier av boende. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna i fråga om möjligheterna till boende­inflytande är f n. slora.

Utredningarna erinrar om all vissa medinfiytandefrågor behandlas av ut­redningen om den kommunala demokratin och bygglaguiredningen. Dessa utredningar behandlar vad som kan kallas medborgarinflytandet, Boende-och bostadsfinansieringsutredningarnas arbete begränsas lill att i första hand avse hur de boende skall kunna ges ökat infiytande med utgångspunkt i bostaden, fattad i vid mening, och behandlar en av upplåtelseformerna, hyresrätt. Vidare gör utredningarna en avgränsning till brukarskedet.

Frågan om hur hyresgäster skall kunna hävda sina intressen som sakägare i planfrågor faller delvis inom utredningarnas område men primärt inom bygglaguiredningens. Utredningarna lar dock upp frågan om de boendes inflytande på sådant som inte juridiskt är kopplat till boendeformen.

Utredningarna framhåller att den bästa kunskapen om hur etl bostads­område fungerar finns hos dem som bor där, Detla gäller inte bara tillgången på eller bristen på service o, d,, utan även hur området fungerar i socialt hänseende. Vid fysisk planläggning och vid övrig kommunal verksamhets­planering är det därför viktigt atl denna sakkunskap inhämtas.

Oavsett i vilken form medborgarinfiyiandel kanaliseras - genom indi­viduella synpunkter, politiska partier eller intresseorganisationer - krävs det atl de som lämnar resp, lar information förstår varandras sätt alt uttrycka sig. Informationen uppifrån måste göras förståelig. För all in­formationen skall kunna fungera, menar utredningarna, fordras del också kunskap hos individen om hur samhällel fungerar och vilka företeelser som påverkar hans situation. Ett viktigt komplement till utbildningen inom sko-


 


Prop. 1974:150                                                       75

lans ram utgör det arbele som läggs ned inom folkrörelserna och de politiska organisationerna i detta hänseende.

Frågan om inflytande kan emellertid enligt utredningarna inte begränsas enbart till frågor som rör informationsutbyte. Ett reellt infiytande för de boende har ett värde i sig, ett värde som framstår som självklart i ett de­mokratiskt samhälle. Utredningarna ulvidgardärförsitt arbete lill att omfatta medbestämmande i en eller annan form. Detta kan komma atl kräva för­ändringar både i förvaltningsorganisation och ägarestruktur.

Utredningarna begränsar i sill arbele frågan om infiytande till atl gälla den enskilda lägenheten eller det område som består av huset och marken närmast omkring det. De hävdar emelleriid att infiytandet bör omfatta också omgivningarna i övrigl, service och övriga verksamheter.

Utredningarna redovisar härefier erfarenheter från arbetslivet rörande in-flytandefrågor och finner att frågeställningarna där i viss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden.

Del föreligger, framhåller utredningarna, stora skillnader för de boende atl i de olika upplåtelseformerna utöva inflytande på eller ha medbestäm­manderätt i frågor som rör själva boendet. Hyresgästen har mindre möjlighet all utöva inflytande än bostadsrälishavaren eller den som bor i eget hus. Utredningarna anser det därför lämpligt att avgränsa den fortsatta behand­lingen av infiytandefrågorna lill all gälla hyresrätt, dock med undantag av vissa mer udda former av hyresrättsupplåtelser, t. ex. i tvåfamiljshus.

Utredningarna redovisar vissa erfarenheter beträffande infiytandefrågor från hyresrättsseklorn. De lämnar en beskrivning av Hyresgästernas riks­förbund och framhåller alt organisationen har en parlamentarisk uppbyggnad av en för folkrörelser vanlig lyp. Ulöver lokala avdelningar och regionala föreningar finns kontaktkommittéer, f n. ungefär 1 000 st., för utvidgad kontakt mellan medlemmarna i ell naturiigt avgränsat bostadsområde och avdelningsstyrelsen. Kommittéerna tillsätts genom val bland de boende.

Organisationen fick i samband med alt hyresregleringslagen infördes vä­sentliga arbetsuppgifier. Då blev dess representanter i hyresnämnderna jäm­bördiga med fastighelsägarparlens. Det var första gången statsmakterna an­vände sig av hyresgästorganisationen i hyreslagstiftningen. Detta har sedan vidareutvecklats framför alll de senaste åren.

Ar 1957 träffades överenskommelse mellan SABO och Hyresgästernas riksförbund om en förhandlingsordning. Denna var inle föreskriven i hy-reslagstifiningen. Däremot värdet från lagstifiarenssidaen klar förulsätining inför upphävandet av hyresregleringslagen vad gällde det allmännyttiga bo­stadsbeståndet att en sådan överenskommelse skulle träffas. Samlidigt in­rättades med förebild från arbetsmarknaden en gemensam Hyresmarknads­kommitté,

Det praktiska förhandlingsarbetet kom att omfatta inte endast hyresbe­loppens sloriek ulan även vad som legat till grund för hyran. Båda or­ganisationerna fann det därför naturligt, menar utredningarna, atl förhand-


 


Prop. 1974:150                                                        76

lingsordningen skulle ange att både hyror och boendeförhållanden kunde las upp till förhandling. Den förhandlingsordning som gäller från år 1971 ger denna möjlighet.

Fråga som inte kunnat lösas vid parternas förhandlingar hänskjuts lill Hyresmarknadskommitlén, som består av representanter utsedda av riks­organisationerna. Kommittén kan endasl ge rekommendation till lösning.

Den förändring i hyresregleringslagen som trädde i krafi den 1 oktober 1972 innebär att hyressätlningen inte som tidigare i huvudsak grundas på Kungl. Maj:ts beslut, I stället iräffas förhandlingsöverenskommelser om hyreshöjningar mellan organisationerna på hyresmarknaden, dvs. Hyres­gästernas riksförbund eller lokal hyresgästförening å ena sidan och Sveriges fastighetsägareförbund eller en enskild fastighetsägare å andra sidan.

Lokala tvister kan hänskjutas till Bostadsmarknadskommilién. Den består på samma sätt som Hyresmarknadskommitlén av representanter utsedda av riksorganisationerna och lämnar i likhet med denna endast rekommen­dation till lösning.

Den enskilde hyresgästen behöver inte vara medlem i organisationen för att överenskommelse som rör hyran för hans lägenhet skall bli giltig. Där­emot gäller att fastighetsägareorganisationens behörighet alt träffa överens­kommelse är begränsad till de fasligheter där ägaren är medlem i orga­nisationen.

Förhandlingsordningar finns även för den kommunala och landstings­kommunala sektorn. Till Kommunbosladskommitién hänskjuts lokala tvis­ter

Om en fastighet vanvårdas, kan bl.a. hyresgästförening ansöka att fas­tigheten skall ställas under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångs-förvaltning av bostadsfastighel.

Utredningarna belyser vidare hur främst de allmännyttiga företagen på olika sätt sökt tillmötesgå kraven på elt ökat infiytande från de boende vid sidan av den institutionaliserade formen härför. I detla sammanhang redovisas en enkätundersökning, som SABO gjorde år 1971 bland sina med­lemsföretag om erfarenheter och attityder till hyresgästinflytande. Den ökade saneringsverksamheten har medfört atl initiativ har lagits av parterna på hyresmarknaden - Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsäga­reförbund resp, SABO - för att finna rutiner för hur hyresgästernas lag­stadgade eller berättigade krav skall kunna tillgodoses vid sanering,

Mol bakgrund av dessa redogörelser konstaterar utredningarna att bo-endeinflytandet i åtskilliga frågor ännu är föga utvecklat. Försök pågår att hitta former för information och samråd och vissa initiativ härtill har tagits av hyresmarknadens parter.

Utredningarna menar att en organiserad form för infiytande framstår som nödvändig.

Utredningarna diskuterar några frågeställningar och konfliktpunkter kring ökat boendeinflytande. Hyresrättsbeståndel uppvisar en oenhetlig bild i fråga


 


Prop. 1974:150                                                         77

om fastighetsägarekaiegorier, fastighelsägarestorlek samt fastigheternas ål­der, standard och läge. 1 en solidarisk bostadspolitik måste, framhåller ut­redningarna, former skapas så att hyresgästernas infiytande kan göra sig gällande oavsett sådana olikheter. De reella möjligheterna att finna sådana former skifiar enligl utredningarna med hänsyn till ägareförhållanden m, m, och får utgöra en begränsning endast på kort sikt.

Utredningarna behandlar frågan om hur olika beslutsformer kan vara be­skaffade. En individuell bestämmanderätt måste, anser utredningarna, av naturliga skäl begränsas lill att omfatta själva lägenheten, i vilken inbegrips även förstuga, trapphus, tvättstuga etc. Infiytande över gemensamma an­ordningar inom fasligheten förutsätter organisation av intressena från en grupp av boende. Formen för avvägning mellan individens och den större gruppens intresse i delta sammanhang är central.

Inte sällan, menar utredningarna, anförs försämrad effektivitet i fastig­hetsförvaltningen som ell skäl mot ökat infiytande. De anser sig dock inte överiygade om att argumentet är riktigt, ens i en strikt fastighetsekonomisk mening.

Utredningarna framhåller att de tillmäter infiytandet etl värde i sig. I praktisk lillämpning kan i vissa fall den situationen uppstå att det inle är de mest "rationella" besluten som fattas. Men utredningarnas grundsyn i denna fråga är att det är positiva värden av annat slag som är de väsentliga.

Utredningarna konstaterar att ell ökat inflytande från de boendes sida kan komma att aktualiseras samtidigt som de anställda inom fastighets­förvaltningen väcker krav på att själva öva inflytande över sina arbetsför­hållanden. Dessa krav kan enligl utredningarna tillgodoses parallellt och kommer inte i konflikt med varandra.

Utredningarna redovisar härefter vissa frågeställningar och konfiiktpunk-ter från saneringsverksamheien och framhåller alt inför en saneringssitualion konkretiseras på elt påtagligt sätt det förhållandet att alla berörda inte själv­klart har sammanfallande intressen. Utredningarna anför att de intressenter som påtagligt berörs av saneringen är kommunen, fastighetsägaren och hy­resgästerna. De framhåller alt ombyggnad av ett gammalt bostadshus sällan är problemfri, inle ens i praktiska, ekonomiska eller tekniska avseenden. Till della skall läggas, menar utredningarna, att en bedömning måste göras om saneringsåtgärderna skall anpassas till önskemålen hos de enskilda hy­resgästerna i en viss fastighet eller om mer långsiktiga bedömningar är moti­verade. Utredningarna anser, i anslutning till vad som anföris i boende­utredningens betänkande Bostäder 1974-76, all den genomsnittliga lägen­helsstorleken i tätorternas halv- och omoderna fierfamiljshus efier en mo­dernisering borde uppgå lill 3,5 rumsenheter per lägenhet, en ökning med ca I rumsenhet jämföri med år 1970,

Höga marknadsvärden och hyreslägel i befintliga smålägenheter kan ofia, enligt utredningarna, utgöra etl hinder mot att ändra beståndet genom sam­manslagning av lägenheter. Det kan därför ligga i fastighetsägarens intresse


 


Prop. 1974:150                                                        78

att begränsa moderniseringen till marginella förändringar inom lägenheter­nas nuvarande ram, alternativt göra upprustningar inför en försäljnings-eller värderingssituation, t. ex, genom atl genomföra fasadrenovering. Hy­resgästerna kan å sin sida vara villiga att acceptera sådana inle genomgripande ändringar som ger möjligheter till kvarboende, även om bostadsytorna fort­farande kan vara påtagligt små.

Del råder ofia, menar utredningarna vidare, delade meningar om hur omfattande en upprustning bör göras. De i huset boende kan ha anledning hävda att åtgärderna inle lår leda till påtagliga hyreshöjningar. För fastig­hetsägaren kan en högre standard än den av hyresgästerna förordade vara motiverad av faslighetsekonomiska eller lånelekniska skäl.

Olikheter i faslighelsägarestruktur och förvaltningsform får dessutom till följd alt finansieringsbetingelser och skatteregler medverkar lill ell oenhetligt synsätt.

Som en kommentar härtill påpekar utredningarna atl lägenhelsfördelning och upprustningsgrad är exempel på sådant som i hög grad påverkar kom­mande boendes valmöjligheter och som skapar förutsättningarna för hus-hållsammansätiningen inom etl bostadsområde. Det ligger i första hand inom kommunens ansvarsområde att bevaka dessa frågor så all långsiktiga mål uppfylls.

Hyresgäströrelsen/hyresgästföreningen skall, fortsätter utredningarna, ka­nalisera de nuvarande hyresgästernas synpunkler, vara förhandlingspart samt bevaka den enskilde hyresgästens intressen. Uppgifien är svår, efiersom avvägningar måsle göras mellan motstridiga intressen. Utredningarna tolkar detta som elt skäl för att den organiserade hyresgäströrelsen och hyres­gästföreningens slällning som företrädare för de boende - de nuvarande och de kommande - måsle vara stark. Utan en sådan kontinuitet i be­dömningarna, som kommunen dessutom av slalen är uttryckligt ålagd all göra, försvåras kommunens arbete i avsevärd grad.

Utredningarna anger vissa allmänna synpunkter på vilka rikllinjer som bör ligga lill grund för elt fortsatt arbete med infiytandefrågorna.

På sikt bör de boende lå besiämmanderäii i frågor som direkt berör dem. Delta kan leda lill all olika funktioner i boendet överiämnas lill hyresgästerna för beslut. Främst gäller det de boendes rättigheter, dock inte sådana si­tuationer där bosiadssaneringslagen resp, tvångsfdrvaltningslagen kan till-lämpas.

Utredningarna anser atl bland de grundläggande förutsättningarna är att de boende måste kunna kräva atl fastighetsägaren underhåller fastigheten i dess helhet på ett tillfredsställande sätt, Atl fastighetsägaren uppfyller sitt ansvar i della avseende kan kontinuerligt tillses genom atl dels den enskilde hyresgästen gör påpekanden etc, dels genom att hyresgästföreningen agerar vid hyresförhandlingar eller begär förhandlingar om lägenheternas skick. Med hyresgästförening avses riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde lägenheten är belägen.


 


Prop. 1974:150                                                       79

Utredningarna anser att en allmän höjning av själva lägenheternas stan­dard - ulöver sedvanligt underhåll - skall kunna påyrkas av hyresgästför­eningen. I princip skall avses samtliga lägenheter inom en fastighet, al­lemativt inom etl avgränsat förvaltning.sområde. Normalt skall hyresgäst­föreningen kunna påkalla förhandling i frågan. Fastighetsägaren skall inte kunna vägra att förhandla. Även regelrätta ombyggnader skall kunna komma lill stånd på detta sätt. Omvänt skall gälla alt fastighetsägaren inte får genom­föra åtgärder som exempelvis förändrar lägenheternas standard och påtagligt förändrar hyrans storlek utan föregående förhandling med hyresgästförening­en.

Den enskilde hyresgästen skall, menar utredningarna, ha rätt atl vidta individuell ändring av lägenhetens utformning. Han skall på egen hand, på egen bekostnad och med eget ansvar kunna tillfredsställa sin personliga smak i fråga om lägenhetens utrustning, färgsättning och materialval. Vissa inskränkningar bör dock gälla för hyresgästen. Fastighetsägaren skall ha rält all förhindra att en hyresgäst vidtar en åtgärd i lägenheten, om det finns risk atl åtgärden nedsätter säkerheten, påtagligt försvårar rationell fas­tighetsförvaltning eller om den på annat sätt är till synneriigl men rör fas­tighetsägaren.

Något särskill tillstånd skall hyresgästen normalt inte behöva inhämta. Det kan dock övervägas alt den rätl till individuell ändring av lägenheten, som hyresgästen föreslås få, ej skall avse sådana åtgärder som kräver bygg­nadslov. Om risken för framtida processer bedöms vara stor, bör införas regler som föreskriver all hyresgästen skall underrätta fastighetsägaren innan en åtgärd vidtas.

Om hyresgästen har genomfört en åtgärd, som enligt fastighetsägarens mening inte kan godtas och rättelse inte görs efier anmodan, bör ägaren få rält lill prövning i frågan i hyresnämnden.

Om hyresnämnden godkänner fastighetsägarens yrkanden, finns fiera ty­per av sanktioner att tillgripa, t. ex. att ålägga hyresgästen alt återställa lä­genheten i brukbari skick eller att förklara hyresrätten förverkad. Även sank­tion i form av skadestånd torde kunna användas. Del får i annat sam­manhang, menar utredningarna, övervägas om hyresnämnderna skall ges möjlighet att utdöma skadestånd.

Om fastighetsägaren vid hyresgästens avflyttning flnner att dennes åt­gärder - utan att de i sak påverkat lägenhetens tekniska utformning och skick - ändå inverkat menligt på dess värde vid en förnyad uthyrning, skall ha ha rätt att väcka talan om skadestånd, om inte hyresgästen själv efter anmodan iordningställt lägenheten på ett sätt som kan godtas. Talan skall i så fall väckas hos hyresnämnd inom en månad efier avflyttningen

För fastighetsägaren bör, fortsätter utredningarna, gälla att han inte skall ha rält all tillgodogöra sig värdet av hyresgästens ålgärder vid bestämmande av hyra, så länge denne bor kvar i lägenheten.

Utredningarna framhåller att det finns frågor av praktisk och juridisk


 


Prop. 1974:150                                                        80

art som inte berörls men förutsätter att dessa belyses i samband med re­missbehandlingen och den fortsatta handläggningen.

Utredningarna tar upp frågan om det för samtliga lägenheter inom en fastighet skulle kunna gälla atl hyresgästen får räll att åtaga sig skyldigheten alt själv hålla lägenheten i brukbari skick. Vid bristande underhåll skulle fastighetsägaren vid hyresgästens avfiyttning ha rätt atl kräva skadestånd. Nackdelarna med en sådan ordning överväger dock fördelarna anser ut­redningarna. Som skäl härför anges bl. a. all fastighetsägaren haren starkare slällning än hyresgästen. Del vore då läll atl skriva över denna skyldighet på hyresgästen. Del kan inte med fog hävdas att denne generellt sett har intresse av eller tillräcklig kunskap att själv genomföra underhåll. Skall dessa tjänster köpas av varje hyresgäst för sig torde kostnaderna bli betydligt högre än i en rationell fastighetsförvaltning.

Fastighetsägaren bör, anser utredningarna vidare, i görlig mån överiåta beslutanderätten över gemensamma anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet, I den mån ekonomiska förhällanden berörs, torde dessa behöva regleras genom särskilt upprättade avial mellan fastighetsägaren och en avlalskapabel pari hos de boende. För­ändring av gemensamma anordningar inom- eller utomhus skall kunna på­yrkas av hyresgästföreningen. Omvänt skall gälla att fastighetsägaren inte skall kunna genomföra väsentlig förändring ulan föregående förhandling med hyresgästföreningen.

De boendes möjlighet all påverka närmiljön berör, framhåller utredning­arna, inte endast anordningar inom den egna fastigheten. Ofia är det fråga om anläggningar inom andra fastigheter eller på allmän mark som t. ex. när tomtmark inom fiera fastigheter behöver tas i bruk för en lekplats. Om fiera fastighetsägare berörs av en önskad förändring, skall hyresgäst­föreningen kunna få frågan prövad i hyresnämnd.

Utredningarna framhåller att dessa frågor i viss mån behandlas i anlägg­ningslagen, vilket kan komma att utgöra en komplikation i lagtekniskt av­seende.

Utredningarna övergår härefier till atl behandla frågan om lagfäst för­handlingsrätt. De menar alt de förut redovisade synpunklerna helt bygger på förutsättningen att, om initiativ tas av hyresgästföreningen (eller av hy­resgästen vad avser den enskilda lägenheten), fastighetsägaren inte skall kunna vägra att förhandla. Om så sker eller resullat inte uppnås, skall det finnas prövnings- och sanklionsmöjligheter. Likaledes skall fastighetsägaren vara skyldig alt föra förhandling med hyresgästförening innan åtgärd av väsentlig art genomförs.

Utredningarna har inle närmare behandlat frågan på vilket salt della skall komma till uttryck i lagstifiningen. Ett sätt som emelleriid enligt utred­ningarna kan komma i fråga och som tidigare berörts är att endera parien skall äga rätl att få frågan prövad inför hyresnämnden.

Om medling inte kommer till stånd, skall vid frågans avgörande i hyres-


 


Prop. 1974:150                                                        81

nämnd denna pröva om åtgärderna är till nytta för de boende eller allmänt är ägnade att öka trivseln eller användbarheten av bostäderna. Åtgärderna skall utföras om de inle är till synnerligt men för fastighetsägaien. Skälig ersättning skall ulgå till honom. Det sätt på vilkel della sker får dock inte komma i strid med hyreslagens allmänna bestämmelser om hyrans skälighet.

Utredningarna erinrar om all frågan om atl införa kollektivavtal på hy­resmarknaden har diskuterats inom parlsorganisalionerna. När det gäller den rättsliga grunden för elt ökat hyresgästinflyiande bör enligt utredning­arna möjligheten att på hyresmarknaden införa ett kollektivavtalsrättsligt system övervägas. Utredningarna har noterat ett slarki intresse hos hy­resmarknadens parter alt finna lämpliga förhandlingsformer men anser all det bör finnas ell komplement till detla i lagstiftning. Som skäl härför anförs bl. a. att, även om frivilliga överenskommelser finns, lagstadgade rättigheter för hyresgästparten medfören starkare position för denna vid förhandlingar. En sådan lagsiifining måste för alt bli effekiiv innehålla sanklionsbesläm-melser. Eu annat skäl som sammanhänger med utredningarnas uppfattning om att alla hyresgäster skall behandlas lika och ha samma rättigheter är att det med all sannolikhet kommer all finnas fastigheter som inte omfattas av frivilliga förhandlingsordningar.

1 fråga om beslutsformer inom bostadsföretagen konstaterar utredningarna atl en från arbetslivet känd form för medinfiytande är rälten för arbetslagarna alt utse ledamot i företagets styrelse. En utformning av motsvarande in­nebörd för de boende kan emellerlid, menar man, knappast lillämpas inom hyresrättsseklorn. Fasiighelsägarstrukluren är synneriigen oenhetlig, bl.a. med ett stori antal enskilda fastighetsägare med små fastigheter. För de allmännyttiga bostadsföretagen gäller enligt utredningarna därtill all sty­relsen har utsetts genom val i kommunfullmäktige eller kommunstyrelse. Utredningarna menar därför att det torde vara förtidigt att aktualisera några förändringar i dessa avseenden och framhåller att frågan närmast faller inom ramen för utredningen om den kommunala demokratins arbele.

Utredningarna framhåller alt möjligheterna för hyresgästerna alt utöva insyn hos de enskilda fastighetsägarna är begränsade. Beslutsfattandet är i väsentliga frågor knutet till ägandet. Inte minst av praktiska skäl är det svårt att se atl styrelserepresentation skulle vara en väg lill lösning av in­flytandefrågorna.

Utredningarna finner däremol anledning aktualisera en insynsmöjlighet av annat slag, nämligen en rätt för hyresgästerna att utse särskilt ombud med rätt att granska fastighetsägarens redovisningshandlingar av olika slag. En ordning med motsvarande syfte har, påpekar utredningarna, nyligen föreslagits i departementspromemorian (Ds 1 1973:6) Arbetstagarkonsult - försöksverksamhet i vissa förelag. Förelagets styrelse och den som har hand om förvaltningen, av företaget skall enligt förslaget ge arbetslagar-konsulten tillgång till förelagels böcker, räkenskaper och andra handlingar

6 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                       82

saml lämna honom de upplysningar och den hjälp som han begär. De över­väganden av praktisk och principiell art som är nödvändiga för att ange en lämplig teknisk lösning, säger utredninarna, har det av tidsskäl inle varit möjligt att lägga fram i detta sammanhang.

Beträffande verksamheten inom bostadsföretagens nuvarande ramar anför utredningarna alt de allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit efter övergripande samhällsbeslul i avsikt att tillförsäkra de boende goda bostäder lill priser som bestäms enligl självkostnadsprincipen. Genom det sätt på vilket styrelsen i företaget väljs har kommunens invånare genom den re­presentativa demokratins former infiytande och ansvar för förelaget i fråga.

Utredningarna konstaterar, att en utveckling mot ökat medinflytande är påbörjad men att det finns skäl att aktualisera ändringar av gällande lag­siifining av förul angivet slag för atl öka möjligheterna för hyresgästerna att delta i beslut om boendet.

Utredningarna framhåller att förutsättningarna för bostadsföretagens verk­samhet med tiden blir annorlunda, bl, a, genom hushållsförändringar och ändrade värderingar. Det ligger i sakens natur, fortsätter de, alt även fö­retagsformer och organisation bör ändras med i tiden växlande krav. De allmännyttiga bostadsföretagen, som står under kommunens direkta ledning, kan förändras genom beslut av icke övergripande karaktär.

Även det enskilda faslighetsägandet kan med tiden komma atl undergå förändringar. Detta torde dock fordra åtgärder av relativt genomgripande slag, något som utredningarna bedömer ligger utom ramen för deras uppdrag att behandla.

Bostadskooperationen har funnit sina former. Den bygger på upplålel­seformen bostadsrätt. Den innebär bl, a, en knytning mellan hushåll och lägenheter med ett direkt ägande.

Ägandefrågorna lår inte samma aktualitet i de kommunägda bostads­företagen. En fördelning av ansvar och nyttjande i kooperativa former skulle, menar utredningarna, kunna övervägas för sådana hyreslägenheter.

Utredningarna anser att en av de väsentliga grunderna för bosladslor-sörjningen -solidaritet mellan de boende nu och i framtiden - måste behållas. Villkoren för bostädernas kapitalutgift ges allmänt av övergripande beslut av regering och riksdag. På samma sätt ges förutsättningar och kostnader för teknisk försörjning, vatten och avlopp, gator, elektricitet m. m. genom beslut huvudsakligen på kommunal nivå. Hyresnivån och hyrornas för­delning på lägenheter av olika storiek, standard, läge m. m, blir följden av förhandlingar som förs mellan hyresmarknadens parter.

De kostnader som direkt hänger samman med bostadens brukande skulle enligl utredningarna kunna fördelas genom beslut bland de boende - ytterst när det gäller den enskilda lägenheten av den boende själv.

Ell överförande av beslut om bostadsområdenas skötsel och förvaltning lill de boende, menar utredningarna, bör ske i sådana former att idel är förenligt med de demokratiska traditionerna.


 


Prop. 1974:150                                                        83

Utredningarna förklarar avslutningsvis att de avser att i det fortsatta ar­betet överväga förutsättningar och former för etl ökat boendeinfiytande,

2.1.9 Prövning av köpeskilling for småhus i vissa fall

Utredningarna erinrar om att i motionen 1973:234 förslag väcktes om ålgärder för all molverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av stats-belånade småhus. Riksdagens beslut (CU 1973:19, rskr 1973:208) innebar att Kungl. Maj:i borde låta undersöka möjligheten och lämpligheten av temporära ålgärder som kan förenas med nu gällande kontroll av priset vid första överiåtelse av vissa småhus.

Kungl. Maj:t uppdrog med anledning härav åt boendeutredningen att under utredningsarbetet överväga frågan om möjligheten och lämpligheten av åtgärder i det av civjlutskollet angivna syfiet.

Fram t. o. m. år 1967 fanns bestämmelser enligt vilka etl beviljat statslån för bostadsbyggande fick överläs vid försäljning av fastigheten endast om c köpeskillingen godkänts av lånemyndigheten. Dessa beslämmelser var vid överiåtelse av småhus betingade främst av syfiet all säljaren inte skulle kunna tillgodogöra sig det kapitaliserade värdet av direkta subventioner - i form av t. ex. räntebidrag och underränta på statslån.

Bostadspolitiska kommittén ansåg i betänkandet (SOU 1966:44, s. 201) Bostadspolitiskt kreditslöd att motivet för en fortsatt kontroll av köpe­skillingen vid överlåtelse av egna hem skulle bortfalla om de egentliga rän­tesubventionerna avvecklades. Kommittén föreslog därför alt kontrollen av köpeskillingen vid andrahandsförsäljning av statligt belånade hus skulle upp­höra. Kommillén föreslog även att den detaljerade priskonlroll som utövades vid förstagångsförsäljning av gruppbygg(;ifi småhus skulle upphöra.

Enligt slalsmakiernas beslut (prop. 1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265) avskaffades den särskilda köpeskillingskontrollen för statligt belånade hus från den I januari 1968. Däremot kvarståren kontroll vid förstagångsöver-låtelse av gruppbyggda småhus - en kontfoll inom ramen för det allmänna villkoret att lån inle fär beviljas om produktionskostnaden är oskäligt hög.

Vidare erinrar utredningarna om att som villkor för all länsbostadsnämnd skall kunna medge atl etl beviljat och utbetalat bostadslån övertas av ny ägare till ett småhus gäller bl. a. att kommunen skall ha åtagit sig bor­gensansvar för viss del av den nya ägarens lån. Om kommun inte åtar sig sådant ansvar och medgivande all överta lånet sålunda vägras av länsbostadsnämnden, skall nämnden säga upp lånet om det inte finns sär­skilda skäl däremol.

Utredningarna redogör därefier för vissa undersökningarom prisutveck­lingen på småhus.

1 en undersöknrffg av fyra småhusgrupper ulan statliga lån i Uppsala län år 1972 dras slutsatsen att försäljningspriserna ulan prisprövning är av­seväri högre än vid statlig belåning, i genomsnitt 30 000-35 000 kr per hus.

I en inom bosladsstyrelsen upprättad promemoria (1973-02-05) redovisas


 


Prop. 1974:150                                                         84

skillnaden mellan försäljningspriserna för privalfinansierade gruppbyggda småhus och uppskattat godtagbart försäljningspris till ca 40 000 kr. per hus.

Av en undersökning (1973-01-10) från Uppsala län, vilken avser grupp­byggda småhus med statliga lån, framgår atl, även om det i viss mindre omfattning förekommer överlåtelser i rent spekulationssyfte, den främsta orsaken till försäljning lorde ha varit t. ex, nytt arbele eller ändrade personliga förhållanden. Den genomsnittliga tiden mellan tillträde och försäljning var 29 månader. Prisstegringen var i genomsnitt 7 600 kr., om avdrag görs för prisstegringar och standardförbättringar under innehavsliden. Del framhålls i undersökningen som en slutsals att talet Om enorma överpriser vid över­låtelser av gruppbyggda småhus saknar grund åtminstone i Uppsala län,

Boendeutredningen har inhämtat uppgifter belräffande småhusöverlålel-ser från 9 kommuner, belägna huvudsakligen i expansiva regioner, efiersom höga överlåtelsepriser lorde vara vanligast förekommande i dessa. Kom­munerna har ombetts lämna prisuppgift för statligt belånade småhus, i de flesta fall gruppbyggda, dels vid färdigställandet, dels vid överlåtelse på ny köpare inom 2-3 år. De priser som angavs skulle vara uttryck för en någorlunda elablerad prisnivå. Färdigställandet skedde åren 1970-1973 och andrahandsförsäljning ägde rum åren   1971-1973,

Utredningarna betonar den begränsning som vidlåder materialet i och med alt det inte tagits fram på statistisk väg men gör dock följande konsta­teranden.

Överlålelsepriset för statligt belånade småhus som färdigställts resp. över­låtits under perioden 1970-1973 ligger mellan 40-60 000 kr. högre än den ursprungliga köpeskillingen för 6 av de 9 kommunerna. Det motsvarar en ökning på drygt 30 %. De största skillnaderna redovisas från vissa kommuner i Stockholm samt Göteborg (max, 100 000 kr.) och den minsla skillnaden från Söderhamn (35 000 kr.), Detla torde, enligt utredningarna, kunna tolkas som en indikation pä hur uppgången i överlåtelsepriser varierar mellan olika typer av regioner.

I fråga om lämpligheten av och möjligheten till ålgärder för atl dämpa prisutvecklingen vid försäljning i andra hand av slatsbelänade småhus har utredningarna kommit lill följande bedömningar.

Det konstateras att efterfrågan på småhus inom vissa områden varit så stark i förhållande lill aktuellt utbud atl marknadsprisnivån legal avsevärt högre än den som blir elt resultat av bostadsmyndighelernas kostnadspröv­ning. De faktorer som konstituerar utbud och efterfrågan är delvis generella för hela landet, delvis lokalt och tidsmässigt begränsade, menar utredning­arna.

Utredningsuppdraget ulgår från att eventuella ålgärder skall kunna förenas med nu gällande bestämmelser för prövning av priset vid första överlåtelse av gruppbyggda småhus. De redovisade undersökningarna visar enligl ut­redningarnas mening alt skillnaderna mellan å ena sidan den kostnads-prövade prisnivån och å andra sidan den marknadsprisnivå, som kommer till uttryck inom den privalfinansierade nyproduktionen och vid andrahands-


 


Prop. 1974:150                                                        85

försäljning, är påtagliga. Utredningarna finner det styrkt att gällande pris­prövning är effektiv och bör bibehållas från konsumentsynpunkt. Det lorde inte ligga i statens eller kommunernas intressen att underlätta stora pris­höjningar vid försäljning som sker kori tid efter tillträdet.

Vid bedömningen av prisstegringarna vid sådan snar andrahandsförsälj­ning får dessa, menar utredningarna, självfallet vägas mot säljarens berät­tigade intressen. En allmän värdering av om prisökningen är skälig eller inte blir i detta sammanhang knappast meningsfull.

Utredningarna framhåller alt tomtpriset för bebyggelse med småhus vid kommunal försäljning av mark ofta innefattar en krafiig subvention. Det gäller även kommunala engångsavgifter Syfiet med subventioner av detta slag är uppenbart att nedbringa hushållets löpande bostadsutgifter. Avsikten är däremot inle atl den förste ägaren bör få tillgodogöra sig dessa kommunala uppoffringar vid försäljning.

Bland synpunkter som åberopats för prisdämpande åtgärder vid andra­handsförsäljning nämner utredningarna också risken för att kommunerna får etl minskat iniresse atl påverka småhusens produktionskostnad. Vidare påpekas alt möjligheterna att med hjälp av kommunal marktilldelning göra snabba försäljningsvinster kan leda lill uppfattningen all det kommunala fördelningssystemet tjänar andra än bostadssociala syften.

Höga överlåtelsepriser har noterats i framförallt starkt expanderande kom­muner. Enligt vad utredningarna erfarit från dessa av prisstegringar berörda kommuner finns en stark opinion för en prispåverkan vid andrahandsför-säljningar. Denna opinion harockså tagit sig konkreta uttryck i kommunala beslut, avtalsklausuler och andra ålgärder.

Det anförda har givit utredningen uppfattningen all åtgärder för att i dämpande riktning påverka priset vid snar andrahandsförsäljning av småhus är lämpliga och nödvändiga. Del grundläggande bosladspoliliska syftet, atl tillhandahålla även dessa bostäder till ett rimligt pris, bör vara den klara inriktningen för åtgärdernas utformning. Åtgärderna bör kunna begränsas lokalt och vara administrativt enkla. En riktpunkt bör vidare vara all även säljarens intressen skall beaktas och att värderingar av subjektiva syften bör undvikas.

Utredningarna finner det ligga närmast till hands att utgå från de be­slutsformer som hittills använts: bostadsmyndighelernas administrativa kontroll och avtalsklausuler i samband med kommunal markförsäljning eller eljesl.

Med de ståndpunkter som har redovisats menar utredningarna alt elt generellt återinförande av priskontroll vid andrahandsförsäljning av statligt belånade småhus kan avvisas.

Utredningarna har stannat för att förorda en regel av följande innehåll, som skall gälla för sådana hus, för vilka länsbostadsnämnd godkänt pro­duktionskostnaden vid den första försäljningen, dvs, de gruppbyggda små­husen.


 


Prop. 1974:150                                                       86

Kommunen äger besluta huruvida en prövning av köpeskillingen i sam­band med snar överiåtelse av stalligl belånade småhus skall ske för hus belägna i kommunen. Det grundläggande avgörandet liggersåledes hos kom­munen. Bostadsmyndigheten prövar om den uppgivna köpeskillingen kan godtas. Av statsmakterna givna allmänna föreskrifier ger ramen för pris­bedömningen.

Utredningarna finner del inte lämpligt att del vid sidan av detta föreslagna förfarande skall finnas en möjlighet för kommunen alt genom borgensvägran förhindra övertagande av lån på grund av för hög köpeskilling. Om ändock kommunen vägrar borgen av angivet skäl, bör bosladsmyndighelen kur\na avslå från kravet på kommunal borgen, därest säkerheten för lånen eljest kan anses vara tryggad.

Enligl utredningarna borde de föreslagna föreskrifierna i princip innebära atl etl försäljningspris inle är godtagbart om del ger skattepliktig realisa­tionsvinst. Innan riksskatteverkets omräkningstal för elt löpande år är till­gängliga får del senast publicerade talet användas. De faktorer i övrigt som behövs för en sådan beräkning är regelmässigt tillgängliga vid ansökan om övertagande. Elt klart villkor bör infogas i detla sammanhang med inne­börden all statslånet förfaller till omedelbar betalning, om oriktig uppgifi sedermera konstateras.

Vid överväganden om en försäljningsvinst skall anses godtagbar eller inte har i vissa fall kommit in värderingar av försäljningssyfiet. Enligt utredningarna bör sådana bedömningar inle ingå i prövningen.

Utsträckningen av den tid under vilken prisprövningen skulle kunna ske torde enligl utredningarna kunna avgöras med administrativa bedömningar som grund. En skälig avvägning har bedömts vara atl låta den särskilda överlaganderegeln löpa fr.o.m. tillträdesdagen, vilken ur ägarens synpunkt lorde uppfattas som avgörande. Prövningsperiodens längd får när­mare bedömas mot bakgrund av de administrativa rutiner som tillämpas vid beslut och utbetalning av de statliga bostadslånen men bör i vari fall inte överstiga tre år.

Redan beviljade lån torde enligt utredningarnas mening inte ha konsti­tuerat något avtal, som ger låntagaren en rätl gentemot långivaren att över­föra statslånet på en köpare oberoende av överiåtelseprisel. Med hänsyn därtill bör regeln enligt utredningarna kunna tillämpas även på beviljade och utbetalda lån.

Utredningarna anser atl de framlagda förslagen skall kunna genomföras snabbt.

Utredningarna menar att åtgärderna i elt längre perspektiv kan te sig temporära, då en förhoppningsvis ändrad bostadsutbudssitualion kan kom­ma all utlösa fl kommunala åtgärder av föreslagen karaktär. Detla för­hållande ulgör dock enligt utredningarna inte skäl till att nu avstå från all angripa prisrörelser av icke godtagbart slag.

Utredningarna framhålleratl kommunernas möjligheteratt vid försäljning


 


Prop. 1974:150                                                        87

av mark till avtalet knyta särskilda skadestånds- eller vitesklausuler inte påverkas av den föreslagna ordningen.

Utredningarna framhåller vidare att byggherre/byggherreombud för gruppbyggda småhus i visst fall har avkrävt köparen s. k. boendeförsäkran i samband med kontraktstecknande och påpekar samlidigt att det torde ligga i byggnadsföretagens eget intresse att inte medverka till transaktioner av renodlad spekulativ karaktär. Klausuler av den innebörden, alt kon­traktet inteäröverlåtelsebari inom viss tid och att köparen avseratt fullfölja köpel och bruka fasligheten som bostad för familjen ed,, torde verka i rätt riktning, anser utredningarna.

Härutöver påpekar utredningarna atl kreditgivare som lämnar topplån inom eller över bostadslånels förmånsrällsläge - och oavsett om statliga bostadslån utgår eller inte - kan medverka till en sanering av höga över-låielsepriser genom alt vägra atl överföra lån lill nya köpare eller vägra lämna nya lån när omständigheterna talar för atl priset ligger för högt i förhållande till det allmänna läge som ges av den tidigare beskrivningen av prisbedömningsfrågorna. Kreditinstituten torde i så fall inte behöva an­lägga säkerhetsaspekter i första hand ulan lorde kunna markera en vilja all i sin verksamhet allmänt bidra till rimliga bosladspriser.

Utredningarna framhålleratl det från konsumentsynpunkt kan finnas star­ka skäl att också ta upp skyddsfrågor beträffande avtalsutformning, ga­rantiåtaganden, indexklausuler m. m. - allt i den mån del inle kommer att ligga inom konsumentljänstulredningens pågående överväganden. Dessa frågor är emellerlid enligt utredningarna av så komplex natur att bedöm­ningar inte har kunnat göras i detla sammanhang. Utredningarna menar emellertid att frågan om utredning på detta område ytterligare bör prövas av Kungl, Maj:t.

Avslutningsvis anför utredningarna atl förhållandena vid snar försäljning av bostadsrätter i vissa fall kan likna de här åsyfiade med statligt belånade småhus och att det finns skäl att med uppmärksamhet följa denna fråga.

2.1.10 Reservationer m. m.

Reservationer har avgells av dels ledamölerna Andersson, Mattsson och Ullsten gemensami, dels ledamöterna Källenius (mot delar som berör bo­endeutredningen) och Näverfelt (mot delar som berör bostadsfinansierings-utredningen), dels ledamoten Turesson. Särskilt yttrande har lämnats av ledamoten Svensson.

Ledamöterna Andersson. Mattsson och Ullsten anför att den bostadsbrist som präglat större delen av efterkrigstiden i hög grad skapat en "säljarens marknad". Konsumenternas möjligheter alt påverka produktionens inrikt­ning har varit näst intill obefintliga. Den framtida bostadspolitiken, menar reservanterna, måste inriktas på att rätta till dessa brister. Konsumenternas slällning måstedärvid stärkas.

Reservanterna finner vidare atl de nuvarande segregationsiendenserna


 


Prop. 1974:150                                                         88

mellan olika områden när del gäller de boendes åldrar, yrken och inkomsler måste brytas. Konsumenternas valfrihet kräver atl bostadsbyggandet hålls på en tillräckligt hög nivå. En viss lägenhetsreserv måste också finnas, menar reservanterna. Annars skapas inle den röriighel på bostadsmarknaden som aren förutsättning för egentlig valfrihet. Våra kunskaperom människornas önskningar motiverar enligl reservanterna ell ökal byggande av småhus och andra s. k, markbostäder. Kraven på valfrihet och minskad social skikt­ning nödvändiggör vidare åtgärder som ger låginkomstgrupperna en starkare ställning på småhusmarknaden.

Etl annat steg i riktning mol ökad valfrihet och mindre social skiktning vore enligt reservanterna all ge dem som bor med bostadsrätt och hyresrätt en fördel motsvarande den som småhusägarna har genom sin rätt att göra skatteavdrag för sina ränteomkostnader. Reservanterna framhåller att åt­gärder som syfiar lill en utjämning av prisstrukturen mellan olika upp­låtelseformer inte får leda till någon förändring för dem som bor i ägda småhus.

Vad gäller frågan om demokrati i boendet hävdar reservanterna atl den boendes infiytande över sin egen miljö i dag är mycket bristfällig. Del är därför nödvändigt all hyresvärdarna i samarbete med de boende och deras organisationer försöker finna former som ökar hyresgästernas ansvar och infiytande över den egna bostaden. Den lagstadgade förhandlingsrätt som utredningen föreslår anser reservanterna motiverad när det gäller åtgärder med ekonomiska konsekvenser.

Reservanterna anser att man i det fortsatta utredningsarbetet i denna fråga bör överväga bl. a. hur man skall göra det möjligt lör fiera alt äga sina lägenheter.

I frågan om finansieringssystemet menar reservanterna, all del av ul­redningen förordade utjämningslånel, som innebär att kostnaden i nypro­duktionen hålls nere och prisparilel skapas mellan olika årgångar, är en principiellt sett riktig lösning. Reservanterna finner dock att det varit önsk­värt att de stalsfinansiella och samhällsekonomiska konsekvenserna av de skuldåtaganden som staten måste göra med detta system hade belysts mer utförligt. Vid det slutliga ställningstagandet till finansieringssystemet börenligt reservanterna övervägas möjligheterna att kombinera lånesyslemet med en statslåneränta som understiger dagens marknadsränta för den lång­fristiga upplåningen.

Reservanterna finner utredningens behandling av frågan om totalfinan­siering och inrättandet av en slatlig bosladsbank anmärkningsvärd. För egen del vill reservanterna inle avvisa tanken på ett enhetligt bostadslån men menar alt delta problem kräver noggranna överväganden innan något slutligt ställningstagande görs. Reservanterna säger sig vidare inte kunna förorda att en slatlig bank ges monopol på utlåning lill bostadsbyggandet.

Utredningens förslag om all priskonlroll införs vid försäljning i andra hand av statligt belånade hus torde enligt reservanterna knappast lö.sa pro-


 


Prop. 1974:150                                                       89

blemen med att söka hålla nere dessa priser. Risken är stor, menar re­servanterna, att en priskontroll endasl medför uppkomsten av en svart mark­nad vid andrahandsförsäljningen. Överpriser motverkas effektivast genom att åstadkomma bättre balans mellan tillgång och efterfrågan.

Reservanterna Källenius och Näverfelt anser alt det förhållandet att mer än 30000 lägenheter står tomma i dag delvis kan ses som en följd av att bostadsproduktionen inte varit tillräckligt anpassad till konsumenternas krav och önskemål. Köpmotståndet mot de nya lägenheterna beror således i stor utsträckning på denna bristande anpassning och dåliga bostadsmiljöer och är enligt reservanterna inte enbari en fråga om priser. På kort sikt torde dock övervägandena om möjliga siimulansmedel böra inriktas på boende­kostnaden. Reservanterna finner det därför motiverat med ell vidgat statligt finansiellt slöd. Detla bör kompletteras med hushållsanknutna skatteför­måner som medger erforderiig sänkning av boendekostnaden för att öka bostadsefterfrågan.

Reservanterna motsätter sig förslaget alt kommun skall besluta om pris­kontroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånade småhus. Behovet av kontrollåtgärder undanröjs av en fortsatt hög småhusproduktion.

I fråga om utredningens förslag om lagfäst förhandlingsrätt för hyres­gästerna rörande fastigheternas förvaltning m. m. anser reservanterna att del i första hand ankommer på hyresmarknadens parter att söka lösningar på de boendedemokratiska problemen. 1 avvaktan härpå bör någon lagstift­ning inte genomföras.

Reservanterna finner all del föreslagna finansieringssystemet har sådana brister att det inte kan tillämpas utan betydande justeringar. Systemet har t. ex, inte erforderlig klarhet i sin uppbyggnad vad gäller de ekonomiska konsekvenserna för låntagaren och bostadslångivaren (slalen). Del saknas vidare erforderliga analyser och bedömningar beträffande de stalsfinansiella konsekvenserna. Enligt reservanterna måste därför dén föreslagna lånefor­men klargöras och kompletteras i vissa punkter förall nå någorlunda nöjaktig realism och kunna komma till praktisk tillämpning.

Reservanterna redovisar vissa egna förslag beträffande principer och ut­formning av lånesyslemet, bl.a. avseende amorteringstidens längd, stor­leken av de årliga amorteringarna av bostadslånet, betalningsprocentens stor­lek samt bostadslånets storiek.

Reservanten Turesson anför att bl, a, olika statliga och kommunala in­gripanden och regleringar inom bostadsområdet har lett till minskad kon­kurrens i byggandet och därmed stigande produktionskostnader. Kapital­kostnaderna för bostäderna i nyproduktionen har blivit så höga att de sedan år 1968 har måst döljas för konsumenterna, vilkel skell genom paritets­lånesystemet. Det är enligt reservanten angeläget atl nu söka finna sådana förutsättningar för bostadsproduktionen och sådana former för dess finan­siering att en fri konkurrens på lika villkor med prispress som följd uppnås samt att bostadens verkliga kostnader inte döljs för konsumenterna genom dolda subventioner.


 


Prop. 1974:150                                                       90

Reservanten anser att det av utredningens majoritet föreslagna finan­sieringssystemet - uljämningslån - emelleriid har samma inbyggda svag­heter som paritetslånesystemet. Skillnaden ligger bara i vissa olika termer Med den föreslagna storleken på bostadsräntan - 3,7 96 - för 1974 års pro­duktion och en åriig uppräkningsfaktor om 3-3,5 96 blir förutsättningarna för all de statliga lånen och de oguldna räntebeloppen skall kunna återbetalas små eller obefintliga. Systemet kommer därför enligt reservanten atl förr eller senare leda lill en lika ohållbar situation som paritetslånen gjori. Den stalsfinansiella belastningen av uljämningslånen gör vidare all förslaget inle kan accepteras.

Reservanten menar dock att en viss omfördelning över tiden av kapi­talkostnaderna kan tillåtas för att dels dämpa hyrorna i nyproduktionen, dels medverka till hyresparilel mellan likvärdiga bostäder av olika årgångar. Därvid skall räntekostnaderna helt och fulll täckas av hyran redan från början. Kapitalkostnadernas amorteringsdel däremot är enligt reservantens mening möjlig att förskjuta över lånens löptid. Reservanten utvecklar vidare vissa principer för ett finansieringssystem, vilket inte skulle dölja de verkliga kostnaderna för bostäderna eller leda till några stalsfinansiella bekymmer.

Om de hyror som uppkommer till följd av detta finansieringssystem be­döms för höga för flertalet inkomsttagare,erfordras ytteriigare åtgärder. Detta bör enligl reservanten ske inte genom att bidragssystemet ytterligare byggs ut utan genom en sänkning av den direkta skallen. Härigenom skapas elt sådant utrymme i den enskilde hyresgästens budget att han får råd att själv betala sin hyra. Detla kan ske genom ett förhöjt grundavdrag vid beskatt­ningen; frågan härom bör övervägas anser reservanten. Man måste dock under alla förhållanden räkna med behov av bostadsbidrag i någon form till familjer och enskilda med små inkomster,

1 frågan om lolalfinansiering och s. k. integrerad finansiering finner re­servanten litredningens förslag leda till en orimligt tungrodd byråkratisk ordning.

Förekommande väsentliga skillnader i bostadskostnaderna mellan ägan­derätt och hyresrätt kan enligt reservantens mening behöva utjämnas, dock inle på sådani sätt att villkoren för t.ex, småhusägarna försämras.

Reservanten motsätter sig vidare förslaget om priskonlroll vid andrahands­upplåtelse av statligt belånade småhus. En fortsatt hög småhusproduktion undanröjer behovet av kontroll, anser reservanten.

Ledamoten Svensson anför atl från låneteknisk synpunkt framstår en to­talfinansiering i form av ett enda fastighetslån överlägset förslaget om två skilda lån. En dylik fullständig finansiering hindrar inte en sådan teknik att en förräntning av den egna insatsen, vilken blir placerad över fastig­hetslånets övre gräns, kan åstadkommas. Den medför vidare en mera "na­turlig" avskrivning av fasiighetslånen, nämligen från toppen och nedåt.


 


Prop.1974:150                                                                    91

2.2 Betänkandet Följdfrågor

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna framlägger i beiänkandei med följdfrågor visst kompletterande material rörande de av utredningarna föreslagna uljämningslånen, delvis redovisat i form av elt förslag till ny författning om den statliga långivningen. Utredningarna föreslår vidare att statens lånestöd vid ombyggnad och genomförande av miljöförbättrande åtgärder skall, liksom vid nybyggnad, lämnas som uljämningslån.

2.2,1 Lån för ombyggnad

Utredningarna konstaterar alt den principiella metoden med utjämnings­lån är tillämpbar också för bosladsinvesieringar med varaktighet, som är påtagligt kortare än nybyggnadens. Det är emellertid uppenbari att bo­stadsräntan för uljämningslån med kort löptid måste ligga högre än om löp­tiden är längre. Utredningarna illustrerar della med några räkneexempel, varvid en av utgångspunkterna är att utjämningsfaklorn ökar med 3,5 96 per år. Med ledning av dessa exempel anger utredningarna följande bos­tadsräntor för olika löptider.

 

Bostadsränla

 

Löptid

(prorenl)

 

(antal år)

B =     bostadsräntan för

60

nyprodi

ikiionen

 

B+      1,0

 

40

B+      1,5

 

30

B+      2,0

 

25

B+      3,0

 

20

B+      8,0

 

10

Utredningarna understryker att de redovisade procentsatserna inte är ul­lryck för en exakt matematisk beräkning.

Utredningarna anger som sin allmänna uppfattning all uljämningslån skall kunna utgå för all ombyggnad som uppfyller vissa standardkrav. Den lägsta standarden som bör berättiga till utjämningslån för ombyggnad bör enligt utredningarna bestämmas med ledning av föreskrifterna i kungörelsen (1973:532) om lägsia godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall.

Vid ombyggnader av bostäder till standard och utformning som är lik­värdig med nybyggda bostäders och som kan beräknas få en lika lång bruk­ningstid som dessa bör bosladsränlan vara densamma som i nybyggnads­fallet. Är varaktigheten kortare skall enligl utredningarna bostadsräntan vara högre.

Efiersom många ombyggnader i dag finansieras med traditionella annui­tetslån, vilka ger högre kapitalkostnader än utjämningslån, skulle en allmän övergång till utjämningslånesystemet för ombyggnader medföra större ka­pitalkostnadssänkningar för ombyggnader än för nybyggnader. Delta för­hållande kan enligt utredningarna motivera en viss uppjustering av de av


 


Prop. 1974:150                                                       92

utredningarna angivna bosladsräntorna för lån med kortare löptid än 60 år.

För de fall där ombyggnad av småhus fär ske utan iakttagande av stan­dardkrav föreslår utredningarna att statliga annuitetslån skall kunna utgå.

Beträffande metoden för fastställande av låneunderiag och pantvärde vid ombyggnad har utredningarna inte ansett sig ha anledning att nu föreslå någon ändring.

2,2,2 Utjämningslån för miljöforbäitrande ålgärder

Utredningarna föreslår, att utjämningslån skall kunna utgå även för mil­jöförbättrande åtgärder avseende befintliga hus och bostadsmiljöer. Dylika lån skall enligt utredningarna kunna användas för en snabb och enkel han­tering och för situationer där lån till ny- och ombyggnad inte kommer i fråga. Hela den godkända kostnaden (som fastställs med vissa minimi-och maximigränser) skall enligt förslaget finansieras med statsmedel. Un­derliggande kredil eller egen kapitalinsats skall således ej krävas.

Någon bestämd gräns mellan vad som skall rubriceras som miljöförbätt­rande ålgärder resp, ombyggnad anser utredningarna inte kunna dras. För­hållandena i det enskilda fallet blir utslagsgivande för bedömningen. Några av utgångspunkterna för en sådan bedömning är följande.

För att lån lill ombyggnad skall utgå, skall den lånebeviljande myndig­heten bedöma behovet av åtgärden. Detta krävs inte för lån till miljöför­bättrande åtgärder. Utredningarnas förslag bygger på att lånesökanden skall bedöma behovet lillsammans med de boende. Vidare krävs inte vid om­byggnad all berörda bostäder har statliga lån, vilket emellertid föreslås bli fallet för att lån till miljöförbättring skall utgå. Av naturliga skäl kommer standardkrav inte att ställas vid lån till miljöförbättrande åtgärder, som kom­mer all kunna vara av vitt skilda slag. Vid ombyggnad finns däremot ge­nerella standardkrav bland de förutsättningar som skall infrias för att lån skall ulgå.

Utredningarnas förslag innebär i sina huvuddrag att utjämningslån kan utgå för att finansiera åtgärder som ökar användbarhet och attraktivitet av redan byggda hus och bostadsområden. De åtgärder som kan komma i fråga för lån kan avse såväl den yttre miljön som ändringar av själva huset. Ut­redningarna har avstått från exemplifieringar av möjliga åtgärder. De betonar dock att också omdisponering eller förändring av bostadslägenheter och lo­kaler kan komma alt genomföras med slöd av dessa lån.

Behovet av miljöförbättring och utformning av åtgärder tillkommer del primärt lånesökanden att bedöma. Utredningarna har dock fäst den allra största betydelse vid att de boende själva skall kunna la aktiv del av ut­formningen. För hus med hyreslägenheter innebär detla att berörd hyres­gästförening skall ha blivit tillfrågad, 1 likhet med vad som gäller för övriga låneärenden skall också kommunen ha lämnat yttrande.

Länsbostadsnämndens prövning av lånen skall, menar utredningarna, i


 


Prop. 1974:150                                                        93

första hand avse frågan om kostnaderna för de åtgärder som omfattas av låneansökan är skäliga med hänsyn till arten och omfattningen av åtgärderna.

Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder skall enligl utredningarna för alla låntagarkalegorier normall kunna utgå till hela kostnaden, om den överstiger en av administrativa skäl salt undre gräns, upp till en övre gräns av 50 kr/m' ly. Den godkända kostnaden motsvarar således låneunderlag och utjämningsunderlag, vilket medför atl underliggande kredil eller egen kapitalinsats inte erfordras.

Varaktigheten av de åtgärder som kan komma i fråga kan variera krafiigl från fall till fall. Utredningarna anser atl del därför bör ankomma på länsbostadsnämnden alt fastställa lånets löptid med hänsyn lill omstän­digheterna. Hinder bör inte föreligga för att löptiden skall kunna uppgå lill 60 år, dvs. samma som för uljämningslån som avser nybyggnad.

Långivningen är till sin karaktär sådan, atl det kan vara svårt att erhålla "bankmässigt" tillräckliga säkerheter för lånen. Utredningarna föreslår därför att, även om huvudregeln skall vara att säkerhet lämnas i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten, även annan säkerhet skall kunna godtagas. Lämnas inteckningssäkerhet skall den vara belägen på sådant sätt som kan godtagas med hänsyn till omständigheterna i varje särskilt fall,

2.2.3   Finansieringsunderlag

Utredningarna anger att de i sitt fortsatta arbele kommer alt ta upp frågan om reglerna för bestämning av låneunderlag och pantvärde. Någon principiell förändring av dessa regler föreslås därför inte nu. Utredningarnas förslag i övrigt medför dock behov av vissa förändringar av praktisk karaktär.

Bostadslån enligt bostadslånekungörelsen är enligt utredningarna egent­ligen i normala fall två olika lån. Den del av lånet som avser bostäder är elt paritelslån och den del som avser lokaler är etl lån med rak amortering. Utredningarna anför att utjämningslån inte kan uppdelas på detla sätt och föreslår att ålgärder som berättigar till uljämningslån skall anges i ett ut­jämningsunderlag. Detta underlag skall vara en del av låneunderlaget. Ut­redningarna föreslår i sammanhanget atl vissa lokaler, huvudsakligen inte kommersiella sådana och som i dag inte omfattas av paritetslånesystemet, skall föras över till utjämningsunderlaget och sålunda komma i åtnjutande av de gynnsamma kapitalkostnadsvillkor som utjämningslånesystemet skul­le medföra.

För den del av låneunderlaget som inte ingår i utjämningsunderlaget bör enligt utredningarna utgå annuitetslån,

2.2.4   Överlagande och uppsägning av lån

Utredningarna redogör för gällande bestämmelser om övertagande och

uppsägning av bostadslån. Bestämmelserna innebär i sammandrag följande.

Länsbostadsnämnden kan i vissa angivna fall säga upp bostadslån lill


 


Prop. 1974:150                                                        94

belalning helt eller delvis. Låntagaren har rättighet att när som helst säga upp hela lånet. En köpare som vill överta bostadslånet skall ansöka om della hos länsbostadsnämnden inom viss bestämd lid. Om så inte sker eller nämnden inte lämnar medgivande alt överta lånet, skall nämnden som regel säga upp detta. Om den nya ägaren tillhör en lånlagarkategori med lägre lånegränser än säljaren skall köparen betala mellanskillnaden.

Bostadslån kan utgå även för förvärv av hus. Endast kommun eller all­männyttigt bostadsföretag kan få sådani lån. Lånen är alt betrakta som ett specialfall av överlagande.

Bland de förslag i utredningarnas huvudbetänkande, som aktualiseras i samband med frågorna om övertagande och uppsägning av lån, ingår frågan om uppsägning av utjämningslån. 1 denna del anför utredningarna följande.

Den normala situationen är eller bör vara att låntagaren behåller sill ul­jämningslån under lånets löptid. Om fastigheten byter ägare bör utjäm­ningslånet kunna överföras på ny ägare i enlighet med de regler som nu gäller för bostadslån, Enligl utredningarna bör några särskilda problem därvid inle uppslå,

1 del fall låntagaren önskar lösa sitt lån skall han ersätta staten för vad staten inte tidigare erhållit som följd av låg bostadsränla i förhållande lill normal ränta för långfristiga lån och för återstående skuld.

När ett lån skall lösas är del, anför utredningarna, framför allt följande två aspekter som är vikliga. Låntagaren skall ha en reell möjlighet lill att lösa ut sig, dvs, hans möjligheter atl lösa lånet skall inle vara mindre än när det upptogs. Som princip skall därvid gälla alt statens fordran inte kan överstiga ett med hänsyn till husels ålder reducerat pantvärde för elt motsvarande nybyggt hus minskal med underliggande kredil och låntagarens kapitalinsats. Vidare skall låntagare som säger upp sitt uljämningslån - eller vars lån uppsägs - inte vara gynnad i förhållande lill andra fastighetsägare vars lån kvarligger eller till andra som lar upp nya lån. Den förra aspekten syfiar närmast på en situation då den med tiden höjda kapitalersättningen inte räcker till föratt kompensera staten för tillskotten lill låntagaren under början av löptiden.

Utredningarna föreslår vidare att länsbostadsnämnden skall kunna besluta om koriare löptid och därmed högre bostadsränla för utjämningslån, om bo­släder eller lokaler används för annal ändamål än avsett. En motsvarighet finns i dag genom att amorteringstiden för de konventionella lånen kan förkortas.

Förslaget att staten vid uppsägning av lån skall ersättas för gjorda upp­offringar innebär att säkerhet måste ställas på sådant sätt atl låntagaren inte kan undandra sig sitt betalningsansvar, Alla låntagare måste kunna ställa erforderliga säkerheter som skydd mol missbruk. Säkerhet i form av panträtt föreslås motsvara 50 96 av utjämningsunderlagel.som regel placerad inom 150 96 av pantvärdet.


 


Prop. 1974:150                                                       95

2.2,5 Utjämningslån för redan byggda hus

Utredningarna framhöll redan i huviidbeiähkandet att örii förulsätlning­ar för paritet skall behållas även framdeles, vilket är en väsentlig utgångs­punkt i utjämningslånesystemet som sådant, är det önskvärt att utjäm­ningslån också om möjligt kan omfatta etl antal årgångar i beståndet, 1 detla belänkande behandlades främst frågan om utjämningslån till fas­tighetsägare med bostadslån, för vilka omfördelning tillämpas enligt bostads-och räntelånekungörelserna.

Efier all ha beskrivii det bestånd av lägenheter som omfattas av ränie-och paritetslån behandlar utredningarna nu även det bestånd av lägenheter som uppförts under senare år med stöd av bostadslån med nominella villkor eller utan stöd av statliga lån.

Utredningarna konstaterar att av de låntagare som har valfrihet mellan paritelslån och lån med nominella villkor, dvs. låntagare som har fält lån till småhus som skall bebos av låntagarna själva, väljer drygt 30 % lån med nominella villkor. 1 hur hög grad dessa låntagare med nominella lån skulle välja att byta ut dessa mot utjämningslån anser sig utredningarna inte kunna bedöma förrän en samlad lösning av finansierings- och beskattningsfrågorna föreligger.

Beträffande lägenheter som uppförts utan statliga lån konstaterar utred­ningarna att ca 95 96 av antalet lägenheter i fierfamiljshus är finansierade med statliga lån, medan de statligt belånade småhusens andel varit sjunkande under senare år och f n, understiger 70 96 i nyproduktionen.

Utredningarna anser sig kunna konstatera att del i varje fall för hyres-och bosiadsrällshus bör framstå som fördelaktigt med statliga utjämningslån om sådana erbjuds.

Utredningarna föreslår generellt atl ägare till hus som har uppförts efier år 1957 eller som har ombyggts med stöd av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse, skall erbjudas utjämningslån.

Del innebär att låntagare som har ränte- och paritelslån skall kunna byta ut dessa mot utjämningslån. Utjämningslånels storlek skall därvid vara lika med den skuld lill staten som belastar huset vid ingångstidpunkten varvid även skuld för sådana lokaler som skall kunna inräknas i utjämningslå-neunderlagel beaktas. Beräkning av bostadsräntan för olika årgångar kan enligt utredningarna grundas på de överväganden som redovisas i huvud­betänkandet. Lånens löptid bör beräknas så atl det antal år, som förfiutit mellan den tidpunkt då husen uppföris och den tidpunkt då utjämningslån utgår, avdras från 60 är.

Bostäder med statliga lån och nominella villkor bör enligl utredningarna erbjudas utjämningslån om de färdigställts fr, o, m, år 1958. Bestämmning av utjämningsunderlaget bör ske i analogi med vad som förordats för ränte-och paritelsbelånade hus. Bosladsränlan bör bestämmas så att kapitalkravet för bostäderna blir detsamma som för bostäder vilka får sina ränte- och paritetslån utbytta mot utjämningslån.


 


Prop. 1974:150                                                        96

Också lägenheter utan statliga lån som färdigställts fr o. m. år 1958 bör enligl utredningarnas förslag kunna få utjämningslån. Bostadsränla, låneun­derlag m. m, får bestämmas i analogi med vad som utredningarna anfört i fråga om statligt belånade bostäder. Lånets storlek får fastställas på scha­blonmässiga grunder men inte överstiga lånet forell likvärdigt ursprungligen slatsbelånat hus med likvärdiga förutsältningar i övrigt,

I frågan om ombyggnader begränsar utredningarna sina förslag lill sådan ombyggnad som har finansierats med stöd av bostadslån enligl 1967 års bostadslånekungörelse. Lånens löptid, storiek, utjämningsunderiag, bo­stadsränta m, m. bör enligt utredningarna bestämmas i huvudsak i analogi med vad som föreskrivits gälla för övriga bostäder som erbjuds utjämnings­lån.

Utredningarna understryker alt ställningstagandet i frågan om att erbjuda uljämningslån för redan byggda bostadshus är grundat på förutsättningen atl en övergång till utjämningslån skall medföra sänkta bostadskostnader.

Utredningarna framhåller att det finns små möjligheter att utforma fö­reskrifier för övergång lill ny låneform på etl sådant sätt alt en fullständig exakthet erhålls men förutsätter att sådana föreskrifier kan utformas efier vissa schabloner och på de grunder som utredningarna har anfört.

Slutligen föreslår utredningarna i della sammanhang att bostadsrättsfö­rening som önskar övergå till utjämningslån i samband därmed skall kunna genomföra sådan refinansiering av bcstadsfastigheten att utjämningslånets storlek bestäms enligt de grunder som gäller för nyproduktionen.

2.2,6 Kompletterande låneformer

Utredningarna tar även upp frågan om kompletterande låneformer. De anser att det, även om den huvudsakliga finansieringsformen vid ny- och ombyggnad skall vara utjämningslån, likväl forisättningsvis finns anledning för staten att lämna lån av annal slag.

Utredningarna föreslår därför att staten skall lämna annuitetslån för atl i vissa fall täcka behovet av krediler lill bostadsförsörjningen, Della möjliggör en lägre kapitalkostnad under början av lånets löptid än konventionella lån med rak amortering. Vad som kan komma i fråga kan uppdelas i tre principielll olika fall,

1,    Fördjupning av lån.

2,    Lån inom låneunderlaget, som ej omfattas av utjämningsunderiag.

3,    Begränsad ombyggnad av småhus.

De ändamål för vilka annuitetslån skall kunna utgå har direkt motsva­righet i nu gällande förhållanden.

Utredningarna föreslår vissa förändringar i fråga om beräkningen av an-nuitetens storlek. Denna bör således beräknas med utgångspunkt i en ränta som hålles bunden i 5-årsperioder. De anser vidare det vara befogat att tillämpa en och samma räntesats för de annuitetslån som kan komma i fråga, oavsett löptid eller behandling i säkerhetsavseende.


 


Prop. 1974:150                                                        97

Utredningarna föreslår också att löptiden skall vara densamma för ul­jämningslån och annuitetslån, när dessa av.ser samma nybyggnads- eller ombyggnadsprojeki, Detla är närmast att se som en konsekvens av förslaget om att löptiden för utjämningslån vid nybyggnad skall vara 60 år och de konventionella botienkrediterna,enhetslånen, haren löptid av motsvarande utsträckning, Efiersom grunden för kortare löptid än 60 år skall vara en bedömning av åtgärdens varaktighet eller återstående brukningstid, bör re­sultatet enligt utredningarna bli lika löptider för de båda statliga länetyperna, om dessa användes parallellt för att finansiera samma bosläder eller lokaler,

2.2.7   Övriga förslag

Som förut nämnts har utredningarna lämnat förslag till ny författning om den statliga långivningen. Av författningsförslagel framgår att utred­ningarna frångått sitt i huvudbetänkandei framlagda förslag om all den egna kapitalinsatsen säkerhelsmässigt skulle placeras mellan bottenlånet och statslånet. I stället föreslås nu alt den egna insatsen i detta avseende skall behandlas på samma sätt som f n. och alltså placeras efier statslånet,

2.2.8   Reservationer

Reservationer har avgelts av ledamöterna Andersson och Mattsson ge­mensamt, ledamöterna Källenius och Näverfelt också de gemensamt, le­damoten Svensson, ledamoten Turesson samt av ledamoten Ullsten.

Ledamölerna .Andersson och Mattsson hänvisar till sin reservation till hu­vudbetänkandet och understryker att de sedan dess alltmera styrkts i sin uppfattning alt det föreslagna finansieringssystemet måste omarbetas, om det skall kunna genomföras.

Reservanterna anför all utjämningslånel enligl majoritetens förslag skulle komma atl ställa enorma stalsfinansiella anspråk lång tid framöver och pekar på all några samhällsekonomiska konsekvenser av den av majoriteten fö­reslagna bostadsräntan om 3,7 % inte har redovisats. Kostnadsnivån i ny­produktionen gör emellerlid en uijämning av kostnaderna över tiden nöd­vändig och reservanterna kan även tänka sig direkta subventioner utöver det riktade bostadsstödet.

Beträffande de övre lånegränserna föreslår reservanterna en höjning till 95 % för enskilt ägda småhus och lill 90 96 för enskilt ägda hyresfastigheter

När det gäller placering i säkerhetsläge av den egna insatsen förordar reservanterna en lösning av frågan i enlighel med huvudbetänkandels för­slag. Härigenom, menar reservanterna, skapas mer likvärdiga finansierings­villkor mellan olika företagsformer men även bättre förulsätlningar för män­niskor med små ekonomiska resurser all finansiera köp av småhus.

Också reservanterna Källenius och Näverfelt hänvisar till sin reservation till huvudbetänkandet och finner att det fortsatta arbetet i utredningarna ytterligare har bestyrkt deras tidigare framförda principinslällning till del föreslagna finansieringssystemet,

7 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                        98

Majoriletsförslagei bygger enligl reservanterna på orealistiska anlaganden om förutsättningarna för betalning av lånen. För atl belysa detla har re­servanterna utarbetat en bilaga lill reservationen, som visar utvecklingen av statens lånefordran och hyresbehoven under den 60-årsperiod som ut­jämningslånet avses omfatta. Dessa beräkningar visar, menar reservanterna, alt del föreslagna utjämningslånel inle kommer all ge möjlighet all återvinna de av staten gjorda uppoffringarna inom låneliden 60 år.

Reservanterna menar vidare att beräkningarna visar all lånesyslemet med­för en ständigt ökande latent skuld lill staten för de boende. Detta innebär, hävdar reservanterna, att de boende som själv äger eller ansvarar för sina statligt belånade bostäder mister praktiskt laget all ekonomisk handlings­frihet över sina hem.

Majoritetens förslag, alt staten lar hand om alll inleckningsutrymme från hypolekslånens övre gräns upp till 150 96 av pantvärdel med undantag för det utrymme, som fastighetsägaren från början kan få disponera för finan­siering av egen insats, innebär enligt reservanterna all inteckningsväsendet i praktiken avskaffas i dess hittillsvarande mening. Reservanterna framhåller vidare all del i prakliken kommeratl vara omöjligt all lösa utjämningslånel, eftersom man lår ulgå ifrån atl staten alltid kommer all kunna återkräva ett maximibelopp som svarar mot pantvärdet vid lösningstidpunkten med vissa avdrag.

Reservanterna menar att majoritetens förslag är ogenomförbari men fram­håller atl, om ett system för utjämningslån ändock genomförs, detla måsle utformas enligt den av dem angivna reservationen till huvudbetänkandei.

Reservanterna utvecklar härefier vissa allmänna utgångspunkter för en bostadspolitisk lösning, som enligt deras uppfattning bemästrar nuvarande akuta problem samlidigt som den uppfyller rimliga fördelningspoliliska krav och upprätthåller en socialt önskvärd bostadsefierfrågan. De föreslåren kom­bination av följande ålgärder. Slalen bör med lämpligt avvägda räntesub­ventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden, så alt hyresnivån i ny­produktionen är möjlig alt bära för fiertalet hyresgäster. Räntesubventionen bör avtrappas och ränlan successivt kunna höjas i äldre årgångar så att verklig ränta betalas efter elt antal år.

Systemet kan vidare innehålla en viss åriig minskning av subventions-inslaget i nyproduktionen så att subventionssystemet på sikl kan avvecklas. För beialningssvaga grupper måste individuella bostadssubventioner finnas kvar. En allmän avdragsrätl bör kunna övervägas för all öka hushållens konsumtionsförmåga för bostadsändamål.

Reservanterna hävdar att en anpassning av bostadsmarknaden till de bo­endes värderingar förutsätter att de får ökade valmöjligheter och genom sitt val kan påverka produktutformning, ulruslningsstandard och pris. Den bästa garantin för konsumenltrygghel och valfrihet är förekomslen av flera olika förvaltningsföretag. Det är till de boendes nackdel om enskilt bygg-herreskap, enskild förvaltning och enskilt ägande med olika medel ytteriigare


 


Prop. 1974:150                                                      99

inskränks. Därför föreslår reservanterna atl lånegränsen skall ligga vid 95 96 av pantvärdel för alla låntagare utom för bostadsrättsföreningar, som även fortsättningsvis bör få behålla 98 96-gränsen.

Reservanterna föreslår också att sådana ändringar i skattelagstiftningen vidtas att enskilda fastighetsförvaltningar ges möjlighet till skattefri avsätt­ning till reparationskostnader enligl mönster från reglerna för avsättning lill skogskonto.

Ledamoten Svensson anser sig inle kunna biträda utredningsmajoritetens förslag att möjligheter skall beredas vissa ägare av icke stalsbelånade fas­ligheter att erhålla omfördelningslån. Den härigenom uppkommande sänk­ningen av kapitalkostnaden skulle, framhåller reservanten, inte medföra en motsvarande hyressänkning.

Ledamoten Turesson erinrar om sin reservation till huvudbetänkandei, i vilken han motsatt sig del av majoriteten föreslagna lånesyslemet.

Reservanten redovisar vissa beräkningar som visar all slalens samman­lagda uteslående fordringar på de bostadshus som byggs varje år efier 60 år kommer att uppgå till drygt 100 miljarder kr. Reservantens slutsats är att majoritetens förslag lill nytt lånesystem inle kan accepteras.

Reservanten framhåller att majoritetens förslag innebär att slalen som säkerhet för lån och skuldökning skall disponera inteckningar och ägar-hypolek i sådan omfallning, alt fastighetsägarens ekonomiska handlings­frihet blir praktiskt taget obefintlig. Reservanten menar, alt detla blir särskill kännbart för en egnahemsägare, som behöver likvida medel för all mo­dernisera eller renovera sitt hus. Det kommer också att försvåra för andra än kapitalstarka köpare att förvärva egnahemsfastigheter.

Ledamoten Ullsien framhåller all det nu föreliggande förslaget innebär atl det egna kapitalet skall placeras i förmånsläge efter del statliga lånet. Enligt reservanten motverkar delta en strävan atl göra småhusmarknaden tillgänglig även för låginkomslgrupperna. Utredningarnas tidigare förslag, menar reservanten, skulle tjäna en sådan strävan och även göra bostads­rätterna mer attraktiva för låginkomslgrupperna. Reservanten håller av dessa skäl fast vid utredningarnas lidigare förslag.

Den föreslagna nivån för bostadsränla och utjämningsfaktor innebär enligt reservanten atl statens skuldålaganden sannolikt blir betydande. Det är där­för anmärkningsvärt att utredningarna inte gjort någon beräkning av hur Slora dessa åtaganden blir. Reservanten har valt att se förslaget som ett ullryck för vad som i och för sig vore bostadspolitiskt önskvärt och finner alt nivån på bostadsränta och utjämningsfaktor måste bedömas i ett vidare ekonomiskt sammanhang.

Reservanten har inle funnit anledning att binda sig för regler beträffande slalens krav på säkerhet för de statliga lånen och framhåller alt kommitténs förslag i detta hänseende kan betyda stora svårigheter, när det gäller all utnyttja statligt belånade fasligheter som säkerhet för annan finansiering.


 


Prop. 1974:150                                                                  100

3 Remissyttrandena

3.1  Huvudbetänkandet

3.1.1 Allmänna synpunkter

Flera remissorgan, däribland några länsstyrelser och kommuner. LO, SACO, LRF. SBEF. Svenska byggnadsarbetareförbundet och Hyresgästernas riksför­bund, hävdar att bostadspolitiken måste bli föremål för en genomgripande och samlad översyn om dagens problem på bygg- och bostadsmarknaden skall kunna bemästras.

Mot den bakgrunden riktas från en del håll, bl. a. från älskilliga kommuner. kritik mot resultaten av såväl boende- och bostad s-finansieringsutredningarnas som bostadsskattekom-mitiéns arbete, som inte anses ge de rätta möjligheterna härtill, Järfälla kommun, t.ex., hävdar att utredningarnas betänkanden präglas av ett starkt forcerat och i väsentliga avseenden ofullbordat arbete, som ofta mera har karaktären av skäligen lösliga inlägg i en bostadspolitisk debatt än klart utformade förslag lill ålgärder. SACO anser att det inle kommit till stånd någon riklig samordning av utredningarnas arbete och förslag och att det fortfarande saknas förslag lill lösningar av många brännbara problem på bostadsmarknaden. L/?f säger alt den splittrade bild, som nu presenterade utredningar företer, har begränsat möjligheterna att göra en lotalbedömning av förslagens innehåll. Dessutom är frågorna om bostadsmiljö, boendede­mokrati och olika former av bostadsstöd inte slutbehandlade.

Länsstyrelsen i Södermanlands län framhåller all en helt ny bostadspolitik framstår som nödvändig och alt utredningarnas förslag som bygger på det hittillsvarande systemet inle bör läggas till grund för den framtida bo­stadspolitiken. Länsstyrelsen anser all inga av dagens slora bosladspoliliska problem fått en tillfredsställande lösning i de nu framlagda utredningarna och ser det som nödvändigt att det kommer till stånd radikala förändringar i förhållande lill nuläget.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar all bedömningen av bostadspolitiken mäste innefatta även andra frågor än bostadsfinansiering, boendemiljö, bo­endedemokrati, principer rörande bostadsstandard etc. Frågorom insyn och medbestämmanderätt i markpoliliken, bostadsproduktionen och byggmate-rielproduktionen bör också inkluderas. Även om en så övergripande be­dömning inte låter sig göra i ett enskilt betänkande, hade en principdis­kussion rörande dessa frågor, enligt länsstyrelsens uppfattning, varil naturiig mot bakgrunden av de målformuleringar som utredningarna gör.

Ensamståendes intresseorganisation kritiserar utredningarna för atl de, en­ligt organisationens uppfaUning, hell har förbigått det bostadsproblem som drabbat storstädernas ensamslående, som ej har vårdnaden om minderåriga barn. Organisationen förmodar att del är del svårasie bostadsproblemet av alla i landet.

Att åtskilliga frågor inte blivit tillräckligt belysta betonas också av bl. a.


 


Prop. 1974:150                                                       101

statens insiitiil för byggnadsforskning, länsstyrelserna I Kristianstads och Skara­borgs län saml vissa kommuner.

Den bristande samordningen mellan de olika kommittéerna inom det bostadspolitiska fältet påtalas förutom av SACO också av RSV, som hafi alt yttra sig endast om bostadsskattekommitténs betänkande, länsstyrelserna i Kristianstads. Hallands och Västerbottens län, flera kommuner och Svenska kommunförbundet. Svenska Riksbyggen nämner vid sidan om boende- och bostadsfinansieringsulredningarna samt bosiadsskattekommitién också ka­pitalmarknadsutredningen och bygglagutredningen. Bristen på samordning har enligt Svenska riksbyggens mening lått lill resultat all effekten av ut­redningarnas förslag knappast blir den avsedda.

Många remissinslanser har uttalat uppfattningen att re m i ss t i d e n har varit alltför kort för all möjliggöra etl så ingående studium av beiänkandena som hade varil önskvärt. Länsstyrelserna i Jönköpings. Värmlands och Gäv­leborgs län har särskilt understrukit den korta tid som kunnat tilldelas kom­munerna lör deras arbele. Många kommuner har också själva beklagat att den tid de hafl lill sitt förfogande har varil alltför kort. Åtskilliga kommuner har helt avstått från all yttra sig med hänvisning härtill.

S.ACO. som likaledes påpekat att remisstiden har varil myckel kort och inie medgett några djupgående analyser av effekterna av utredningarnas förslag, säger sig inte ännu definitivt ha tagit ställning i bostadspolitiska frågor, ulan menar all dess synpunkler lår betraktas som inlägg i den bo­stadspolitiska debatten. SACO anser all inle heller utredningarnas förslag kan betraktas på annal sätt.

Vikten av att b o s t a d s p o 1 i t i k e n betraktas som en integrerad del av samhällspolitiken i stort och av andra enskilda grenar inom den betonas av åtskilliga remissinstanser.

Den nära samhörigheten mellan bostadspolitiken och socialpolitiken understryks av bl. a. socialstyrelsen, länsstyrel­serna i Skaraborgs, Värmlands och Kopparbergs län, vissa kommuner, lands­tingsförbundet. LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäster­nas riksförbund. Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. lör. och S.4R. De betonar i likhet med utredningarna bostadens grund­läggande betydelse för människornas levnadsvillkor. Socialstyrelsen, länsstyrelserna i Skaraborgs och Värmlands län. TCO, Hyresgästenias riksför­bund m. fl. hävdar liksom utredningarna att en god boendemiljö bör vara en riittighet lör alla människor. Svenska riksbyggen anser -att bosladspolitiken iir ett av de viktigaste instrumenten för den sociala reformpolitiken.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar att bostadspolitiken är elt viktigt in­strument för att utjämna de sociala klyfiorna i samhället.

Med utgångspunkt i denna grundsyn diskuterar socialstyrelsen i sitt ytt­rande boendeproblemen främsi utifrån intresset för de grupper som har svå­rast att göra sina krav på en god boendemiljö gällande, dvs. låginkomst-


 


Prop. 1974:150                                                      102

tagarna och de grupper som har speciella bostadsbehov av sociala eller medi­cinska skäl. Landstingsförbundet hävdar att en god boendemiljö är en grund­förutsättning för ett gott hälsotillstånd i vid mening för medborgarna, LO och Svenska byggnadsarbetareförbimdei anser att boendel är lika avgörande för människornas sociala situation som arbetsliv och sociala villkor i övrigt. Strävandena till förmån för social utjämning i samhället blir resultatlösa om bostadsförsörjningen är kommersiellt styrd, säger dessa två organisa­tioner.

Att bostadspolitiken måste utformas efter sociala kriterier betonas också av bl. a. konjunkturinslilulel. länsstyrelsen i Malmöhus län. många kommuner, kapitalmarknadsulredningen. fullmäktige i riksbanken och Svenska kommunför­bundet.

Bostadspolitikens betydelse från arbetsmarknads-synpunkt framhålls av bl, a. AMS. länsstyrelserna i Jönköpings och Ska­raborgs län och några länsarbetsnämnder. AMS påpekar all arbetskraftens geo­grafiska röriighel är beroende av såväl den allmänna tillgången på bostäder som bostadsmarknadens struktur och villkor. Verket betonar angelägenheten av att de bosladspoliliska frågorna snarast fåren långsiktig lösning. All så sker är enligt verkets bedömande av väsentlig betydelse för den fortsalla pla­neringen av bostadsbyggandet och den därav beroende sysselsättningen i byggnadsverksamheten. Länsstyrelsen i Skaraborgs län hävdar atl utveckling­en inom bostadsbyggandet har kommit in i ell sådani skede all del är nöd­vändigt med omedelbara åtgärder som har snabb genomslagseffekl. Behovet av snabba åtgärder framhålls också av Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. Även TCO, SBEF. Svenska riksbyggen och HSB berör de sysselsätt­ningspolitiska aspekterna på bostadsbyggandet. TCO stryker under atl alla förändringar av bostadsbyggandets omfattning måste företas planmässigt, så all en jämn sysselsällning kan tryggas. Speciella stimulansåtgärder för atl upprätthålla en jämn sysselsättning året runt bör sättas in också i fort­sättningen, menar TCO,

Sambandet mellan de bostadspolitiska instru­menten och kreditpoliliken tas upp av bl, a. konjunkturinslilulel, kapitalmarknadsulredningen. fiillmäkiige i riksbanken, LO. Svenska bankföre­ningen och Svenska byggnadsarbetareförhiindel. Kapitalmarknadsutredning­en ifrågasätter vilkel ansvar som bör läggas på kreditpoliliken för att de bostadspolitiska målen skall nås. Under efterkrigstiden har dessa mål spelat en dominerande roll för valet av kreditpoliiiska åtgärder, vilkel hafi imp­likationer för hela krediimarknadens funktionssätt, menar ulredningen. De kreditpolitiska aspekterna kan, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfatt­ning, därför inte förbigås när man skall ta ställning till formerna för det ställiga kreditstödet till bostadssektorn.

Allmänna  samhällsekonomiska   och   stalsfinansiella


 


Prop. 1974:150                                                      103

aspekter berörs av bl. a. /?/? V, konjunklurinsliiutei. stålens institut for bygg­nadsforskning, flera länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret. LO. Svenska bankför­eningen, SBEF. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bosiadsförening ek. för., SABOoch NBD. En av många remissinstanser uttalad uppfattning är alt utredningarna har ägnat alllför liten uppmärksamhet åt dessa frågor. Sådana synpunkter anförs framförallt i anslutning till diskussionen om formerna för finansiering av bostadsbyg­gandet och för slatens engagemang i denna.

Med hänsyn till bostadspolitikens centrala roll för många aktiviteter i samhällel framhåller Landstingsförbundet behovet av en samordnad re­gional planering, i vilken bostadspolitiken utformas i etl växelspel med övrig planering och verksamhet pä riks- och länsnivå. Syfiet med en sådan sägs vara att säkerställa en helhetssyn på frågor om befolkningens sloriek och sammansättning, utbud och efierfrågan på arbetskraft, boen-deslruklur och miljö, produktionstillväxt och kommunikationer. Förbundet framhåller att landstingens verksamhet i hög grad är n funktion av ut­vecklingen inom samhället i övrigt. Länsstyrelsen i Västernorrlands län ser en förstärkt regionalpolitik som en möjlighet atl åsladkomma en bättre sys­selsättningsbalans mellan olika regioner i landet, vilket skulle kunna minska behovet av omfiyilningar och därigenom leda till att det befintliga bo­stadsbeståndet och olika former av service utnyttjades bättre. En annan effekt skulle bli att trycket i infiyttningsregionerna minskade, vilket borde ge slörre möjligheter att skapa goda boendemiljöer i dessa.

3.1.2 Nuvarande bostadsförhållanden

Flertalet remissinstanser har lämnat ulan erinran den beskrivning som utredningarna har gjort av resultaten av efterkrigstidens bostadspolitik. Några länsstyrelser och kommuner, LO, Svenska bygg­nadsarbetareförbundet. Svenska riksbyggen och HSB understryker det positiva i den utveckling som skett. Ulrymmessiandarden har höjts. Det gamla och dåligt utrustade bostadsbeståndet har rivits eller moderniserats. Genom etl stort nybyggande har bostadsbristen nästan hell kunnat avvecklas.

Många instämmer också i utredningarnas karakteristik av dagens si­tuation på bostadsmarknaden, av de kvarstående bristerna och av de delvis nya problem som uppträtt. Det anses också utomordentligt angelägel all åtgärder vidtas så alt den sociala bostadspolitiken kan fullföljas.

Hyresgästernas riksförbund hävdar att bostadsbyggandet i dag är i hög grad marknadsanpassat. Liknande synpunkter anförs av LO. Svenska byggnads­arbetareförbundet. Svenska riksbyggen och HSB, vilka anser alt de senaste årens utveckling i accelererande takt har gått mot ökande ojämlikhet i bo­endel.


 


Prop. 1974:150                                                        104

Minskningen i bostadsbyggandet är oroande mot bakgrun­den av de stora brister som fortfarande finns i bostadsbeståndet och av alt många hushåll fortfarande haren låg utrymmesstandard framhåller bl, a, länsslyrelsen i Stockholms län. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen och HSB. Både Svenska riksbyggen och /YS6 stryker under de stora svårigheter som minskningen har skapat också för alla sysselsatta inom byggnadsbran­schen och byggmaierialinduslrin. Den anses vidare ha lett till en ekonomisk värdeförstöring inom produktions- och förvallningssektorn.

Länsslyrelsen i Örebro län menar däremol all minskningen är helt naturlig vid en tidpunkt då det primära bostadsbehovet har fyllts.

De besväriiga problem som minskningen i bostadsbyggandet förorsakat byggarbelskraflen påtalas också av bl. a. länsarbetsnämnden i Jönköpings län och flera kommuner. Mol bakgrunden härav understryker dessa rem.iss-insianser behovet av långsiktig planering inom all bostadsproduktion.

Det förhållandet atl minskningen uteslutande har gällt fler­familjshusbyggandet under del all småhusproduklionen har fort­satt alt öka har föranlett synpunkter från många remissinstanser.

SAR lar i della sammanhang upp en terminologisk fråga. Förbundet fram­häller vikten av att korrekta beteckningar användes så atl inte husform, upplälelseform och bebyggelsetäthel blandas och ställs i motsatsförhållande till varandra.

Statens institut för byggnadsforskning, länsbostadsnämnden i Kalmar län. länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar och Alvsborgs län, Pera kommuner, Sveriges villaägareforbund och Sveriges trähusfabrikers riksförbund m. fi, finner för­skjutningen i produktionsinriktningen vara helt naturlig bland annat med hänsyn till hushållens preferenser, Slalens institut for byggnadsforskning ser demografiska faktorer, en minskad infiyttning lill tätorterna och en ökning i avfiyttningen från landet samt den höga arbetslösheten bland ungdom som iner sannolika förklaringar till alt efterfrågan på lägenheter i fierfa­miljshus har gått tillbaka. Alt produktionen av småhus har ökat tillskriver inslilulel en uppdämd efierfrågan som fåll möjligheter alt tillgodoses, när anspråken på produktionskapacitet från fierfamiljshusbyggandel har mins­kat.

Länsarbetsnämnden i Jönköpings län. länsstyrelsen i Hallands län. Stock­holms och Halmstads m. fl. kommuner. Hyresgästernas riksförbund och HSB menar all förskjutningen mot småhus är oroande. HSB karakteriserar ut­vecklingen som en privatisering av byggandet. Länsarbetsnämnden i Jön­köpings län påpekar att länet befinner sig i ell expansivt skede med stor efterfrågan på arbetskraft, som inte kan tillgodoses inom det egna länets gränser. För inflyttande arbetskraft behövs tillgång lill hyreslägenheter, efter­som det är den boendeform som i första hand efierfrågas.

Svenska riksbyggen ger ullryck för uppfattningen all småhusboendel för en slor del av bostadskonsumenterna är mer attraktivt än flerfamiljshus­boendet. Sell i ell samlat perspektiv är del dock, säger Svenska riksbyggen.


 


Prop. 1974:150                                                                      105

niira nog omöjligt all kunna upprätthålla en tillfredsställande kommersiell, social och kulturell service utan en sådan förtätning av bebyggelsen som innebär alt en del av befolkningen bor i flerfamiljshus. Mot den bakgrunden är det särskilt angeläget alt stödja flerlamiljshusboendet, så alt det kan er­bjuda en attraktiv boendemiljö och konkurrenskrafiiga boendekvaliteter. Liknande synpunkter framförs av Olofsiröins, Göteborgs och Hallsiahammars III. /!. koninitiiier. Också Hyresgäsieriias riksförbund IVamhåller risken för atl möjligheterna alt tillgodose kraven på en förbättrad boendeservice äventyras, om bosladsbyggandet alltmer inriktas på småhus.

Ökningen av det inte statligt belånade småhus­byggandet har kommenterats av bl. a. slalens institut för byggnadsforsk­ning, länsstyrelserna i Uppsala. Södermanlands och Jönköpings län samt Jön­köpings kommun.

Länsstyrelserna i Uppsala och Jönköpings län samt Jönköpings kommun delar utredningarnas uppfattning att ökningen är oroande och bör föranleda vak-samhei på grund av de tendenser till spekulation som byggandet utan statliga lån är förenat med,

Länsslyrelsen i Södermanlands län anser däremol att utredningarnas ut­talande ger uttryck för en övertro på de möjligheter till pris- och kvali­tetsbevakning som är förknippade med den statliga långivningen. Länsbostadsnämnderna anses inte ha erforderliga resurser för atl sköta en sådan bevakning. Länsstyrelsen menar att, oin en ökad kontroll skall genom­föras, den bör handhas av kommunerna,

Slalens institut for byggnadsforskning understrykeratt den ökning som ut­redningarna här pekar på inte är trendmässig utan kan återföras på sys-selsättningspoliliska beslut.

Skillnaderna mellan hustyperna i utveckling med avseende på lägenheisslorlek och i fråga om upp­låtelseform ar frågor som lagits upp av många remissinstanser. De flesta menar i likhet med utredningarna all dessa förhållanden är myckel oroande, sedda mot bakgrunden av önskan atl främja en allsidig boende-och hushållsslrukiur, och all utvecklingen därför måste brytas. Denna upp­fattning redovisas av bl. a. socialslyrelsen. bosladsstyrelsen. många länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs. Kalmar. Got­lands, Kristianstads. Malmöhus. Hallands. Skaraborgs, Värmlands, Örebro. Kopparbergs och Västerbottens län. många kommuner, LO. Svenska bygg-nadsarbeiareförbundei. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och .SABO.

Många tillskriver utvecklingen de olikheter i skattevillkor som råder mellan upplåtelseformerna. Bland dem återfinns bo­sladsstyrelsen. länsbostadsnämnden I Jönköpings län. länsstyrelserna i Jönkö­pings. Hallands. Skaraborgs och Kopparbergs län. jlera kommuner, LO. Svcn-sf


 


Prop. 1974:150                                                      106

gen. HSB och SABO.

Länsslyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun omtalar att det numera, bl. a. i Halmstad, inte produceras några småhus med hyres- eller bostadsrätt och all nästan all nyproduktion av bostäder ulgörsav egna hem. Anledningen häriill är enligt länsstyrelsens och kommunens mening skattesystemets gynnsamma verkningar för äganderätten.

LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet menar all kommersialiseringen och tendenserna lill ett socialt skiktat boende lill övervägande del beror på prisförhållandena på bostadsmarknaden - främst den bristande utgifts­neutraliteten mellan olika upplåtelseformer. Detta anses vara orsaken lill alt boendeformen småhus i nyproduktionen endasl förekommer med en upplälelseform, nämligen äganderätt. Bland annat av denna anledning har fördelningen av olika lägenhetssiorlekar som byggs i småhus resp, flerfa­miljshus drastiskt förändrats de senaste åren, säger dessa två organisationer. Huvudproblemet för den sociala bostadspolitiken sägs därför vara att på bäsla sätt åsladkomma ulgifisneuiralilel mellan olika upplålelseformer.

Svenska riksbyggen. HSB och SABO framhåller att beskattningsreglerna också får konkurrensbegränsande effekter genom alt allmännyttiga och koo­perativa företag inte fär möjligheteratt bygga och förvalta småhus. Svenska riksbyggen understryker också de svårigheter som genom den ändrade pro­duktionsinriktningen uppstått för de allmännyttiga och kooperativa före­lagen.

/?5I menar däremot att uppfattningen att valet av boendeform är beroende av skattereglernas nuvarande utformning i allt väsentligt är obekräftad. Lik­nande synpunkter anförs av bl.a. länsslyrelsen i Gotlands län och LRF.

Näringslivels skattedelegaiion säger sig inte ha kunnat finna atl det finns något underlag för att bedöma huruvida beskattningen har en snedvridande effekl på boendeekonomin.

Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kalmar län bedömer all hushållens stigande inkomster snarare än skallefavörer slyr efierfrågan. De anser irols della all del finns skäl för ålgärder som ger dem som bor med hyres- eller bostadsrätt kompensation för de förmåner som gäldränleavdragel medför för egnahemsägare.

Länsstyrelsen i Alvsborgs län hävdar alt gällande skalleregler endast delvis är anledningen till att småhusen väljs som boendeform. Önskan atl bo med markkontakt och den för den enskilda människan fattbara närmiljön är andra orsaker.

Stålens instilut for byggnadsforskning anser alt boende- och bosladsfinan-sieringsulredningarnas teori om alt den krisartade utvecklingen på bostads­marknaden skulle betingas av skattesystemets utformning inte förtjänar tilltro. Institutet menar att utredningarna inte tillräckligl grundligt har pe­netrerat det statistiska underiaget och pekar på det förhällandet att det skett


 


Prop. 1974:150                                                       107

en viss ökning under senare år också av andelen småhus bestående av tre rum och kök.

Svårigheterna atl få avsättning för nya lägenhe­ter i flerfamiljshus har noterats av bl, a. siaiskonioret. RRV, länsstyrelserna i Uppsala. Jönköpings och Kalmar län, åtskilliga kommuner, Hyresgäsiernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och SABO.

Länsslyrelsen i Uppsala län m. fl. anser i likhet med utredningarna att av­sättningssvårigheterna inte fär uppfattas som ell tecken på all bostadsbe­hoven har tillgodosetts. Förhållandet anses mera bero på den ökade emi­grationen under senare år än på en stagnation i hushållsintensiteien eller på betalningströlthet. Några kommuner och Hyresgäsiernas riksförbund menar all svårigheterna beror på atl hyrorna är för höga.

RR V flnner det angeläget alt mol bakgrunden av avsättningssvårigheterna särskilt uppmärksamma riskerna för inadekvata beslut i fråga om utbyggnad av nya bostadsområden. De torde enligt verkets mening kunna motverkas av alt statliga myndigheter med bostadspolitiska uppgifter ägnar skärpt upp­märksamhet åt frågor som belyser sambandet mellan bostädernas pris och kvalitet och konsumenternas bostadsefierfrågan. 1 detta sammanhang be­klagar verket att utredningarna inte bättre utnyttjat resultatet av sin egen undersökning om bostadsmiljö.

Siaiskonioret föreslår all man undersöker förutsättningarna för och ef­fekterna av ett stöd i form av lån eller tidsbegränsade bidrag till husägarna i områden i perifera lägen med stor andel outhyrda lägenheter. Ett sådani slöd kunde kopplas med beslämmelser om en hyressänkning. Verket anser alt etl sådant slöd skulle kunna höja bostadsområdenas attraktivitet och därigenom leda till en inflyttning som inte skulle ge segregerande effekter.

Den beskrivning som utredningarna har gett av bostadsbesiån-dels struktur och av de små möjligheter som det medger atl bereda bostäder åt hushåll av olika sloriek inom etl och samma bostadsområde har rönt instämmande från praktiskl taget alla remissinslanser, som berört frågan. Det råder också en utbredd enighet i uppfattningen att del är en viktig bostadspolitisk uppgift att förbättra dessa möjligheter. De senaste årens bostadsproduktion anses dock ha motverkat en sådan strävan.

Flera kommuner, däribland Stockholm och Malmö, belyser med statistiska data sin egen situation. 1 allt väsentligt bekräfias härigenom den beskrivning som utredningarna har lämnat.

SAR framhåller all problemet med den olikartade lägenhetssammansäti-ningen i bostadsområdena är en konsekvens av en kontinuerlig ökning av bostadsstandarden lillsammans med alt inga åtgärder har vidtagits för att förändra sammansättningen i del befintliga bostadsbeståndet.

Stockholms kommun och SBEF. som instämmer i utredningurnas upp­fattning att planeringen bör inriktas på en lägenhelsfördelning som möjliggör för hushåll av olika sloriek all fiytta till ett bostadsområde, framhåller emel-


 


Prop. 1974:150                                                                    108

lertid all steget härifrån och lill all uppnå evallsidighei med avseende på andra faktorer såsom hushflllsinkomsl, socialgruppstillhörighet och ålders­struktur är långt,

Enligl bl, a, bosladssiyrelsens och flera kommuners uppfattning kan en all­sidighei med avseende på samtliga dessa faktorer främjas genom alt det i ett och samma bostadsområde inryms lägenheter av varierande storlekar i olika hustyper och med olika upplåtelseform. Göteborgs kommun in. fl understryker att del därutöver krävs en väl utbyggd service.

RRV betonar vikten av att frågor som gäller de nya bostadsområdenas utbyggnadstakt och storlek samt områdenas sammansättningar med av­seende på hustyper, lägenhetsfördelning, teknisk standard i bostäder och bostädernas yttre miljö beaktas i framtiden om målet om en allsidig hus­hållsstruktur skall kunna förverkligas.

Utredningarnas betonande av den kommunala planeringens belydelse när del gäller all förbättra lägenheisstrukluren i bostadsom­rådena har understrukils av bl, a, bosladsstyrelsen, vissa länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs. Kalmar. Kristiansiads, Malmöhus, Örebro och Västerholtens län. många kommuner, däribland Slockhoim. Gö­teborg och Malmö sann flera andra inom storstadsregionerna. Svenska kom-muiiförbundei. Landstingsförbundei. TCO och SAR.

SAR aktualiserar i detta sammanhang den konfiiki som i planeringssam­manhang råder mellan en strävan alt förändra del befintliga beståndet mol ökad allsidighet i fråga om lägenhelstyper och en strävan att genom ny­produktion möjliggöra en höjning av utrymmesstandarden. Förbundet re­kommenderar att konfiikten löses genom att nybyggnadsområdenas storlek begränsas och att alla möjligheter till kontakt med äldre bebyggelse till­varatas. Också de möjligheter liil förtäining av äldre områden som kan finnas bör beaktas.

Länsslyrelsen i Malmöhus län m. jl pekar på de begränsade möjligheter som en enskild kommun i ett större bosiadslörsörjningsområde har, när det gäller att styra utvecklingen inom det egna området,

Länsslyrelsen i Kristianstads län ifrågasätler om kommunerna i dag dis­ponerar de rätta styrmöjligheterna när del gäller lägenhelssammansättning­en. Frågan om kommunernas påverkansmöjligheter tas upp också av länsslyrelsen i Stockholms län och av nägra kommuner. Länsstyrelsen i Stock­holms län ser det som väsentligt att kommunerna ges tillräckliga medel alt effektivt påverka lägenheternas storleksfördelning vad giiller såväl ny­produktion som modernisering.

LO och Svenska byggnadsarbeiaretörbundei antyder, med hänvisning till bygglagutredningens arbele, att speciella lagslifiningsåtgärder kan bli nöd­vändiga för att bryta kategoriscringen i boendet.

Landstingsförbundet, som delar utredningarnas uppfattning att bostads­planeringen i framliden bör ta sikte på att blanda olika lägenhetstyper inom


 


Prop. 1974:150                                                      109

ett och samma bostadsområde, framhåller i sammanhanget betydelsen av att samhällets vårdinsatser så långl som möjligt görs i anknytning till in­dividens normala miljö. Åldringar, handikappade, utvecklingsstörda och andra vårdbehövande kategorier bör sålunda beredas möjligheter atl stanna kvar i sin vanliga omgivning genom förändringar och förbättringar i bo­städernas utrustning, säger förbundet.

Vid sidan om lägenhetsbeståndeis sammansättning skapar också den rådande h yress plitirin gen svårigheter när det gäller att främja en större allsidighet i boendesirukturen framhåller TCO och Hyresgäsiernas riksförbund in. P. Stora olikheter i pris för från konsumentsynpunkt lik­värdiga lägenheter sägs motverka omfiyilningar.

Bostadsförmedlingarnas möjligheter att verka för en omflyti-ning som ökar allsidigheten las upp av socialstyrelsen, som framför alll be­tonar de möjligheter som förmedlingarna har atl stimulera ekonomiskt svaga familjer att fiytta till större och bättre bostäder. Med en målsättning som privilegierar de svaga grupperna skulle en aktivt verkande bostadsförmedling kunna luedverka till en utjämning av bostadsstandarden mellan hushåll, säger socialstyrelsen,

SBEF har en i förhållande till socialstyrelsen i viss mån avvikande upp­fattning om den roll som bostadsförmedlingarna kan och bör spela. Or­ganisationen anser att förmedlingarna visserligen kan erbjuda en överblick över marknadslägel men inte på samma sätt som förvaltaren "sälja" en lägenhet lill viss spekulant genom att erbjuda anpassning av lägenheten efter kundens speciella önskemål, Enligl organisationens uppfattning har bostadsförmedlingarnas agerande fått konsumenterna all tro atl de saknar infiytande på marknaden. SBEF anser att obligatorisk bostadsförmedling som villkor för statliga lån därför bör avvecklas.

3.1.3 Mål for en framtida bostadspolitik

De av utredningarna angivna målen för bostadspolitiken har kommenterats av ell ston antal remissinslanser. Flertalet delar de ambitioner som kommer lill uttryck i målformuleringarna, men några anför kritiska synpunkler och kommenlarer.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och några kommuner, som ansluter sig lill de angivna målen, anser dock alt de i vissa avseenden är så allmänt for­mulerade att de ger föga ledning för den praktiska utformningen av bo­stadspolitiken. Svenska kommunförbundel, som har samma uppfattning, konstaterar atl utredningarna inte har anvisat medel och metoder för att uppnå målen. Även slalens insiiiul for byggnadsforskning påtalar alt målav-snitlet är allmänt hållet.

SBEF menar att utredningarna på flertalet punkter har behandlat mål­sättningsfrågorna alltför ytligt för att ge belysning av de resursbehov och


 


Prop. 1974:150                                                        110

fördelningspolitiska överväganden som naturligt hänger samman med ell realiserande av uttalade bostadspolitiska mål. Därför ger utredningarnas be­tänkande ingen klar lösning vad gäller hörnstenarna i en ny bosiadspoliiik, säger SBEF.

NBD håller för troligt alt utredningarnas målsättning kan behöva mo­difieras, eftersom en ensidig tillämpning leder till konfiikler med andra krav. Målsättningen är inte heller, enligt NBD:s uppfattning, hell ovedersäglig, Oeksåsiaiens inslitulför byggnadsforskningakluahserar Missa konfiikler mellan de skilda delmål som utredningarna har ställt upp.

Konjunkiurinsiituiei, som ansluter sig lill uppfattningen alt bostadspoli­tiken måsle styras av sociala mål, hävdar att även övriga samhällsekono­miska mål av belydelse för bosladspolitiken måste beaktas om en tillfreds­ställande lösning av bostadsfrågan skall kunna åstadkommas.

S.4CÖ. LRF, SBEF, Sveriges villaägareförbund och Hyresgäsiernas riksför­bund m.p. framhåller vikten av att bostadspolitiken utformas med sikte på alt möjliggöra en valfrihet för konsumenien mellan olika boendeformer. SACO m.fl understryker det positiva i att utredningarna har framhållit denna förutsättning.

Principen att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syfiet all tillgodose ett grundläggande soci­alt behov saml att bostäder primärt inte skall vara objekt för vinslskapande kapitalplacering har mottagits posiiivt av de remissinslanser, som kommenterat den. Länsstyrelsen i Värm­lands län anser atl möjligheterna till penningplaceringar i fastigheter i rent vinstsyfte som en konsekvens härav bör begränsas. Det förutsätter bland myckel annal beskaltningsförändringar och kan leda till ett ökat allmän­nyttigt bostadsägande, säger länsstyrelsen. I detta sammanhang understryker länsstyrelsen all dess principiella inslällning inle är riktad mot den slora gruppen av egnahemsägare för vilka den egna bostaden är avsedd för varaktig användning.

Också uttalandet atl det av 1966 och 1967 års riks­dagar fastlagda bostadspolitiska målel slår fast i sina huvuddrag har rönt instämmande från alla de remissinstanser, som uttalat en uppfattning i frågan.

Den helhetssyn på bostadsfrågan som utredningarna har an­lagt genom att hävda att de förändrade anspråken inte bara är en fråga om lägenheternas sloriek och utrustning ulan också om omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera delas av alla remissorgan, som beröri den. Socialstyrelsen, statskontoret, RR V, bostadsstyrelsen, flera länsboslads­nämnder, länsstyrelser och många kommuner. Svenska kommunförbundel. LandslingsfÖrbundei, LO. TCO. SBEF, Svenska byggnadsarhelareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen, SAR m. fl. har starkt un­derstrukit vikten av alt bosladspolitiken utformas med en sådan helhetssyn


 


Prop. 1974:150                                                       111

som utgångspunkt.

Bostadsstyrefsen påpekar atl denna helhetssyn inle kommer lill uttryck, när utredningarna går vidare och formulerar konkreta mål. Utredningarna begränsar sig därvid till den enskilda lägenheten. Bosladsstyrelsen anser alt lägenhelerna haren relativt hög standard i jämförelse med bostadsmiljön och att målen för den enskilda bostaden därför måsle kompletteras med konkreta mål för bostadsmiljöns kvalitet. Liknande synpunkler har länsslyrelsen och länsbostadsnämnden I Blekinge län.

Även SAR menaratt utredningarna i alllför hög grad koncentrerat intresset på själva bostaden. Organisationen ger uttryck för uppfattningen att ett bo­stadsbyggande som enbart tar hänsyn lill de boendes materiella standardkrav och inle tillgodoser behov av att kunna skapa sociala kontakter, de enskildas behov av positiva upplevelser och stimulans för sin utveckling är ett uttryck för en nedvärdering av människan. Omsorgen om människan och män­niskans behov av olika art måste sältas som ett överordnat mål för bo­stadspolitiken, inte minsl vad gäller utformningen av den fysiska miljön. SAR gör denna deklaration mol bakgrunden av bl. a. del förhållandet att många människor, barn och hemarbetande, åldringar, förtids- och sjukpen­sionärer, är hänvisade lill alt tillbringa praktiskt taget hela sin tid i bostaden och dess närhet.

Flera kommuner framhåller att de uppställda bostadspolitiska målen ställer slora krav på kommunerna vid genomförandet och att en väl utvecklad planering är en förutsättning för elt lyckat resultat. Den osäkerhet som rått på bostadsmarknaden under senare år har inle gagnat en långsiktig planering av bostadsförsörjningen framhåller bl.a. Skara. Skövde och Fal­köpings kommuner.

Också Svenska kommunförbundel betonar den roll som kommunerna måste spela när det gäller att förverkliga de bostadspolitiska målen. Förbundet understryker att politiska beslut på kommunal nivå måste ligga till grund för bostadsbyggandets inriktning, delta beroende på dels kommunernas an­svar för bostadsplaneringen, dels deras självklara intresse att ge kommun­invånarna möjlighet att erhålla lämpligt belägna och kvalitetsmässigt goda bostäder. Besluten bör enligt förbundets mening utmynna i en kommu-nalpolitisk målsättning för bostadsbyggandet, vilken är resultatet av en be­dömning av vilka standard- och utrymmeskrav som bör ställas på en full­värdig bostad liksom på de servicefunktioner som bör tillgodoses inom ett bostadsområde. 1 denna bedömning måste hänsyn las också till miljö-, fritids-och kommunikationsfrågor och tiU de ekonomiska aspekterna.

Länsstyrelsen i Södermanlands län anser atl tillkomsten av de större kom­munerna i hög grad har ändrat förutsättningarna för utformningen av en lämplig bostadspolitik och menar alt del framstår som angeläget att uppgifier på det bostadspolitiska området i största möjliga utsträckning delegeras till kommunerna.


 


Prop. 1974:150                                                                    112

Målet lör b o s t a d s u t r y m me har mottagits positivt av praktiskl taget alla remissorgan som kommenierai del, LO och Svenska byggnadsarbeta­reförbundet anser i likhet med utredningarna alt målet är högt ställt men menar all det trots detta bör kunna vara etl riktmärke för nyproduktionen och för omvandlingen av det befintliga bostadsbeståndet. Också boslads­styrelsen och länsslyrelsen i Skaraborgs län m. fl. betraktar målel .som en an­visning om hur bostadsproduktionen bör inriktas, Bosladsstyrelsen menar vidare att del bör vara ell underiag också för utformningen av bostadsstödet till olika hushållsgrupper. Denna uppfattning har även LO och Svenska bygg-nadsarbetareförbundet.

SACO delar utredningarnas uppfattning beträffande bostadsutbudeis in­riktning på längre sikl men säger sig vara .skeptisk till möjligheterna att nå målet inom överskådlig tid,

SBEF uttalar likaledes sin principiella anslutning till ulrymmesmålel men noterar alt etl förverkligande härav kommer att kräva betydande insatser. Föreningen ifrågasätler därför om inte etl så högt ställt mål måste bli föremål för en mera nyanserad och fördjupad bedömning. Därvid bör beaktas även andra läk torer som påverkar hushållens efierfrågan på bostadsutrymme, t. ex. barnens ålder och alternativa lösningar av boendet, såsom kombinationen av permanentboslad och fritidsbostad, menar föreningen.

Frågan om möjligheterna att förse alla bostäder med modern utrustning har betraktats uteslutande som en fråga om resurser. Be­träffande målet att alla bostäder skall ha modern standard har ingen av­vikande mening uttalals.

Angelägenheten av att främja en allsidig boendestruktur i de olika bostadsområdena har understrukits av bl, a, socialstyrelsen, boslads­styrelsen, majorilelen av länsstyrelserna, många kommuner. Landstingsförbun­det, LO. TCO, SACO. Svenska byggnadsarbetareförbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen och SABO. LandslingsfÖrbundei betraktar en allsidig hushålls- och boendestruktur som en viktig kvalitet i boendemiljön. Förbundei ser den också som väsentlig för möjligheterna atl svara för sin del av samhällets service,

Länsslyrelsen i Uppsala län säger sig ha förståelse för utredningarnas önskan all motverka en segregation av människor men anser atl frågan om blandning av olika kategorier av människor bör behandlas varsamt, Länsslyrelsen re­kommenderar all attitydundersökningar företas beträffande bosiadskonsu-menternas önskemål.

Statens institut för byggnadsforskning ifrågasätter möjligheterna att förverk­liga målet om en allsidig boendestruktur med bostadspolitiska medel. In­stitutet nämner forskningsresultat som pekar på all spänningen mellan olika sociala och etniska grupper har slor belydelse för den skiktning som uppstår och synes mena atl del sannolikt är omöjligt att undvika en social skiktning i bostadsområdena så länge väsentliga sociala olikheter kvarstår i samhället.


 


Prop. 1974:150                                                                     113

RR V, länsstyrelsen i Slockholms län och Svenska kommunförbundel på­pekar att utredningarna inte närmare har definierat vad de menar med en allsidig hushålls- och boendestruktur. Svenska kommunförbundet och några kommuner framhåller atl del är viktigt för den kommunala planeringen all innebörden av begreppet klariäggs.

Utredningarnas uppfattning att var och en skall fä möjlighet lill ett verkligt inflytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom,delas av praktiskt taget alla re­missorgan,,som uttalat sig i frågan. De kommentarer och kritiska synpunkter som fram förs på den na punktgällerfrämsldeformeri vilka ett infiytande skall komma till uttryck.

Socialstyrelsen, bosladsstyrelsen. några kommuner, däribland Slockhoim. in­redningen om den kommunala demokratin och SAR. som delar utredningarnas allmänt positiva inslällning lill ell ökal konsumentinfiytande, aktualiserar de konfiikler som kan uppkomma mellan olika berörda intressen, framför allt i samband med saneringsåtgärder. Erfarenheterna visar, säger SAR. atl förslag om att förändra lägenhetssammansättningen ofia väcker kraftig op­position, då de som regel medför alt få av de ursprungliga hyresgästerna har möjlighet att bo kvar. Förbundet anser det nödvändigt att utredningarna analyserar denna konflikt i sitt fortsatta arbete. Socialstyrelsen och bostads­styrelsen anför liknande synpunkter.

Också utredningarnas bestämning av målel för prisnivån för bo­städer och begreppei rimligl pris har fåll i huvudsak positiva kommenlarer. Bostadsstyrelsen och länsstyrelsen i Skaraborgs län vill betrakta bestämningen som elt principuttalande och anser sig kunna anslula sig lill det. Bosladsstyrelsen framhåller emellertid atl elt uttalande av den art som utred­ningarna här hargjorl endasl i grova drag kan ange riktlinjerna för utformning­en av samhällets bosladspoliliska stöd i fråga om storieken av och avvägningen mellan generellt prissänkande åtgärder och stöd till olika hushållsgrupper.

Vissa remissinstanser, däribland konjunklurinsliiutei, några länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsulredningen och Svenska kommunförbundel anför kritik mot att bestämningen är alllför oprecis.

Kapitalmarknadsutredningen. som uttrycker uppfattningen att innebörden av förslagei att fastställa ett socialt godtagbart pris i hela bostadsbeståndet är oklar, anser att del borde ha undersökts om de uppställda normerna för de socialt rimliga boendekostnaderna verkligen kan väntas leda till all de boende anpassar sitt bosladsval till den utrymmesstandard som samtidigt preciserats. Om så inte är fallet skulle boendekostnaderna kunna sänkas ytteriigare med hjälp av subventioner tills etl rimligt antal familjer lockats all fiytta in i bostäder med den angivna standarden. Den hyresnivå som därvid uppkommer skulle kunna fastställas som socialt godtagbar. Utred­ningarna borde, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfattning, närmare ha belyst dessa frågor.

8 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                        114

NBD anser alt den målsättning beträlTande ett rimligt pris, som utred­ningarna förordar, är tveksam från fördelningspolitisk synpunkt och resurs­användningssynpunkt. Delegationen menar all det i längden knappast kan vara försvariigt att kraven på utrymme och standard i nyproduktionen ställs så höga, alt fierialet boende inte kan belala sådana bosläder ulan generell subvention. Om bostäderna ständigt subventioneras riskerar resursanvänd­ningen inom bostadssektorn all bli alltmer oberoende av egentliga kon­sumentvärderingar och nödvändiga hänsyn till andra samhällsekonomiska behov, hävdar delegationen.

3,1,4 Det framlida bostadsbeståndet

RR V, Stockholms och Göteborgs kommuner, SBEF och NBD m. //. har riktat kritik mot utredningarnas sätt alt begränsa behandlingen av frågan om det framtida bostadsbeståndet lill att enbari gälla förändringar av del befintliga beståndet.

RR V, som delar utredningarnas uppfattning att frågan om atl åsladkomma en allsidighet i hushålls- och boendesirukturen är betydelsefull, menar att denna allsidighet lorde kunna åstadkommas främsi genom sanering av det befintliga bostadsbeståndet. Mot den bakgrunden efterlyser verket en be­dömning av nyproduktionens och moderniseringens omfattning på längre sikl. Verket anmärker på den prioritering av sina arbetsuppgifier, som ut­redningarna har gjort, och påpekar all del varit en av utredningarnas hu-vuduppgifier att göra en bedömning av bostadsbyggandets omfattning och inriktning under tiden fram lill mitten av 1980-talet, Liknande synpunkler framförs av länsslyrelsen i Kristianstads län.

Länsslyrelsen i Västmanlands län anser alt utredningarna borde ha behand­lat frågan om bostadsproduktionens framlida inriktning med avseende på hustyper, Länsstvrelsen i Alvsborgs län finner del svårt all slutgiltigt ta ställ­ning lill hur bostadspolitikens mål i storl skall uppnås utan att denna fråga har belysts,

NBD menar att utredningarna vid sidan om kraven på förändringar av lägenheternas storleksfördelning borde ha analyserat exempelvis den regio­nala befolkningsfördelningen, fiyttningsrörelsernas belydelse, avvägningen mellan sanering och nyproduktion samt mellan nyexploatering och kom­pletteringsbebyggelse. Dessa synpunkter framförs också av Slockholms kom­mun. S.4C0 och SBEF.

SACO efierlyser även en analys av de samhällsekonomiska konsekven­serna av ett framtida bostadsbyggande på olika nivåer. Organisationen anser också atl utredningarna borde ha analyserat vad nominella ökningar av hus­hållens inkomster kommer alt innebära för bostadsefierfrågan. SACO menar


 


Prop. 1974:150                                                      115

att avsnittel om del framtida bostadsbeståndet är så ofullständigt att ytter­ligare utredning torde vara nödvändig.

Utredningarnas tidigare bedömning av den sannolika bostads-byggnadsvolymen under de närmaste åren har föranlett bl. a, länsstyrelserna i Slockholms. Upfisala. Värmlands och Gävleborgs län. några kommuner samt Hyresgäsiernas riksförbund alt betona atl etl fortsatt högt bostadsbyggande är angeläget för att undanröja kvarstående brister i fråga om lägenheternas modernitet och för att höja hushållens utrym­messtandard. Länsslyrelsen i Stockholms län ifrågasätler dock planeringslalet 80 000 nybyggda lägenheter om året med hänsyn till atl det bygger på en uppskattning av befolkningsutvecklingen som numera är inaktuell, Länsslyrelsen i Gävleborgs län hävdar alt erfarenheterna från del egna länet tyder på att nyproduktionen kommer au bli lägre än vad som framgår av utredningarnas bedömning. 7C0 anför även sysselsättningsskäl för ett fort­satt högt bostadsbyggande. Byggandet bör under 70-talel ligga på en nivå av 70 000-80 000 lägenheter per år, anser TCO.

Inaktualiteten i utredningarnas tidigare befolkningsuppgifter berörs också av SCB. Verket meddelar, att del inom kort kommer atl publicera en ny riksprognos, som ulgår från förhållandena ett år senare än den prognos som utredningarna har hafi tillgång till. Effekterna av de ändrade antaganden som gjorts bl. a. beträffande immigrationen blir att tolalfolkmängden såväl år 1975 som åren 1980 och 1985 kommer att ligga mellan de båda lal som utredningarna har redovisat. 1 likhet med utredningarna finner verket att befolkningsökningarna blir koncentrerade till åldrarna 30-39 år saml lill högre åldrar. Verket understryker atl åldersgruppen över 75 år, där behovet av specialbostäder torde vara stort, kan väntas öka kraftigt.

SCB ger också vissa synpunkter på utredningarnas beräkningar av antalet sammanboende par år 1970. som bildar utgångspunkten för deras prognos. Enligt verkel torde antalet ha varit ca 100 000 högre än vad utredningarnas beräkningar visar. Också antalet personer utan eget hushåll blir påverkat härav.

När det gäller den inrikes omfiyllningen har SCB inga erinringar mol utredningarnas bedömning såsom den redovisades i det föregående betän­kandet.

Konjunklurinstiiuiei finner det vara realistiskt all utredningarna något har nedreviderat siffran för de närmaste årens bostadsproduktion i jämförelse med tidigare beräkning. Institutet betonar den osäkerhet, som med nöd­vändighet måsle vidlåda bedömningar om hushållsbildningen och netto-immigrationens omfattning.

Utredningarna har med tre exempel belyst de växande utrym­mesanspråkens konsekvenser för bostadsbeståndets struktur.  Enligt utredningarnas bedömning ler sig inget av dessa al-


 


Prop. 1974:150                                                      116

ternativ omöjligt att realisera till millen av  1980-talct.

Slockholms kommun har beräknat att utredningarnas tre exempel leder till krav på ett årligt nybyggnadstillskott i hela landet av resp, 40 000, 50 000 och 73 000 lägenheter. Ca 6 000, 16 000 resp, 40 000 lägenheter blir åriigen obsoleta på grund av att de är för små. Av dem saknar en del modern utrustningsstandard och tillhör därför den grupp om 48 000 lägenheter per år, som enligt utredningarnas bedömning behöver saneras. Efiersom det under åren 1971-1973 redan färdigställts ca 310000 lägenheter, håller kom­munen för troligt atl det årliga bostadsbyggandet måste forisälta alt minska under reslen av perioden fram till år 1985.

Länsbostadsnämnden i Slockholms län anser att det i ett kortare perspektiv finns anledning att prioritera fierpersonshushållens behov av ökat utrymme framför enpersonshushållens behov av minst två rum och kök men in­stämmer i utredningarnas uppfattning att i ett längre perspektiv inget av de tre exemplen kan anses orimligt,

Göteborgs kommun omtalar atl man som planeringsnorm i kommunen använder ell antagande om utrymmesslandardens utveckling som ulgör en kombination av utredningarnas två första exempel. Kommunen hyser stor tveksamhet om möjligheterna att åstadkomma en så stor förändring av ulrymmessiandarden som svarar mot utredningarnas mål. Detta skulle för Stor-Göteborgs del innebära atl 70 000 enrumslägenheier, varav det över­vägande antalet är moderna, skulle behöva elimineras fram till år 1985.

Också bostadsstyrelsen har något berört del kortsiktiga och det långsiktiga perspektivet i fråga om utrymmesslandardens utveckling. Verket framhåller atl en avvägning måste göras mellan den på lång sikt erforderliga inriktningen av nyproduktionen och den som svarar mot den aktuella efterfrågan. Kom­munernas svåra planeringssituation understryks. Bostadsstyrelsen betonar alt den lillsammans med länsbostadsnämnderna har en viktig uppgifi all fylla när det gäller att klariägga de erforderliga långsiktiga förändringarna och konsekvenserna för det fiamtida bostadsbeståndet av olika aktuella lä­genhetsfördelningar i nyproduktionen. Delta bör, menar verkel, göras bl. a. i anvisningarna lill de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen.

När del gäller del framtida bostadsbyggandets inriktning med avseende på hustyper hänvisar såväl Svenska kommunförbundet som många kom­muner lill etl slort intresse från bosladskonsumenternas sida för egna hem och bostäder med markkontakt i andra upplåtelseformer. De ser det därför som sin uppgifi atl medverka till att nyproducerade småhus skall kunna erbjudas till rimliga priser. Också småhushållens och låginkomsttagarnas önskemål härvidlag vill man från kommunalt håll gärna försöka tillgodose. Det uppfattas som etl led i strävandena all skapa förutsättningar för en allsidig hushålls- och boendestruktur i bostadsområdena, Föratt möjliggöra detla vill kommunförbundel och flera kommuner, däribland Uppsala. Hulls-


 


Prop. 1974:150                                                                     117

fred och Östersund, utveckla nya former av markbostäder, bl, a. mindre sådana.

Det anses vidare angeläget atl kunna upplåta småhus också med hyres-och bostadsrätt. Nuvarande beskattningsregler sägs hindra en utveckling i denna riktning. Dessa synpunkter har framföris av flera kommuner. Hy­resgäsiernas riksförbund. HSB och S.ABO.

Många kommuner, bl. a, Siockholm, Sigtuna. Uppsala. Åtvidaberg. Vetlanda och Falkenberg, vill möjliggöra äganderätt också för hushåll med låga in­komsler och menar att det skulle kunna ske genom att kraven på egen insats minskades eller hell togs bort. Delar av bostadsskattekommitténs förslag anses av många kommuner lägga hinder i vägen fören strävan att underiätta för hushåll med små ekonomiska resurser atl välja småhuset som boen­deform.

Svenska riksbyggen, som framhåller de möjligheter som hyres- och bo-stadsrättsformen skapar, anser all också egnahemsformen bör göras lättare tillgänglig för hushåll med lägre inkomsler Sveriges villaägareförbund hävdar atl bosladspolitiken måste utformas så att den underlättar för stora folk­grupper med måttliga inkomsler att skaffa den trygghet som enligt för­bundets mening ligger i att få disponera ett eget hem med äganderätt.

Svenska sparbanksföreningen påpekar att bristen på kreditulbud till äldre hus gör att många av kostnadsskäl tvingas avstå från anskalTandet, Möj­ligheterna atl välja bostad har därigenom blivit inskränkt.

Utredningarnas bedömning av konsekvenserna av ett för­verkligande av målet om en allsidig hushållsstruk­tur i bostadsområdena har föranlett instämmande kommenlarer från många remissorgan. Socialstyrelsen.RRV bosladsstyrelsen.länsstyrelserna i Stockholms. Kronobergs. Kalmar. Kristianstads. Malmöhus. Örebro. Väst­manlands, Gävleborgs och Västerbottens län, många kommuner och Svenska kommunförbundel har understrukit utredningarnas konstaterande alt det bl, a. kräver stora förändringar av det befintliga beståndet,

RRV. konjunkiurinsiituiei. SBEF och NBD m.fl. har anmärkt på att ut­redningarna inte närmare har beröri frågan om hur dessa förändringar skall komma lill stånd.

Några remissinslanser har gell egna synpunkler på hur en anpassning av bostadsbeståndet lill de förändrade kraven skulle kunna ske. Metoder som nämns är sammanläggningar av mindre lägenheter, nybyggande i form av förtäining av stadsplanen eller annan komplettering samt rivning och nybyggande.

Länsbostadsnämnden i Kronobergs län samt länsslyrelserna i Kronobergs, Gävleborgs och Västerbottens län. åtskilliga kommuner m. jl. har framhållit all det måsle bli fråga om ingrepp också i bostäder som uppförts under relativt sen tid och i vilka den tekniska standarden är god, Länsbosiadsnämn-


 


Prop. 1974:150                                                       118

den och länsslyrelsen i Kronobergs län föreslår mol denna bakgrund elt tek­niskt och ekonomiskt slöd för en försöksverksamhet. Behovet av statligt stöd understryks också av länsbostadsnämnderna i Uppsala och Östergötlands län och av flera kommuner.

Flera remissorgan föreslår alt initialstödel skall få vara kvar även efter 1974 års ulgång, Länsslyrelsen I Jönköpings län motiverar etl förslag härom med alt det är angeläget atl underiätta för den äldre arbetskrafien att arbeta inom ombyggnadsseklorn. Länsstyrelsen omtalar att en inventering av det äldre bostadsbeståndet för närvarande pågår i länet och understryker atl det är av största vikt alt denna fullföljs i reala projekt.

Möjligheterna atl inom en tioårsperiod förändra del äldre bostadsbeståndet så atl det både svarar mot målet om en godtagbar ulrymmesstandard och ger förutsättningar för en allsidig hushålls-och boendestruktur ifrågasätts av bl. a. konjunkiurinstitutei, som menar atl ell sådant ambitiöst program måste kräva bostadspolitiska ålgärder av be­lydande omfattning. Också länsslyrelsen i Västerbottens län finner del osäkert om målen kan uppnås inom en tioårsperiod.

Bosladsstyrelsen instämmer i utredningarnas egen bedömning atl del in­nebär avsevärda problem atl få bosladsutbudet anpassat till denna höga ambitionsnivå. Beträffande möjligheterna alt påverka lägenhetsfördelningen vid modernisering säger bosladsstyrelsen att de erfarenhetsmässigt är små. Möjligheterna alt inom en tioårsperiod avveckla de kvalitativa bristerna i det helt omoderna beståndet anser styrelsen däremol vara goda. Det anses svårare alt bedöma möjligheterna härtill i det halvmoderna beståndet. Den takt i vilken saneringen av detta bestånd kan genomföras sägs i hög grad vara beroende av varierande tekniska och ekonomiska förutsättningar i skilda orter. Länsstyrelsen i Göteborgs län understryker likaledes saneringsproble­mets variationer mellan olika delar av landet. Enligl länsstyrelsens mening motiverar dessa variationer speciella insatser inom områden med särskilt dåligt bostadsbestånd.

Med hänvisning till riksdagsbehandlingen av förslagen lill sanering av äldre bostadsområden betonar bostadsstyrelsen att det inte är möjligt alt mera bestämt ange en tidpunkt, då del kvalitativt ofullständiga bostadsbeståndet skall vara avvecklat. Med hänsyn till angelägenheten av att undanröja dessa brister finner styrelsen det dock ändamålsenligt atl ha en riktpunkt som ungefärligen anger ambitionsnivån.

Malmö kommun anser det vara tveksamt om kvarstående brister inom kommunen kan vara undanröjda fram till 1980-talets mitt. Den höga hy­resnivån i det moderniserade beståndet är ett hinder för en snabb avveckling av bristerna. Sammanläggningen av lägenheter höjer prisnivån ytteriigare. Om de uppställda målen skall kunna nås inom rimlig lid är del därför enligt kommunens uppfattning nödvändigt alt den nya bostadspolitiken in-


 


Prop. 1974:150                                                      119

riktas på alt ge som resultat en rimlig hyresnivå i det äldre beståndet efier modernisering.

När del gäller de slora, homogena fierfamiljshusområdena från 1960-talet bedömer Malmö kommun möjligheterna alt ändra hushållssammansättning­en med fysiska ålgärder som mycket små. Ett visst inslag av pensionärs-bostäder knutna till service har prövats i ett sådani område inom kommunen. Under 1970-talet har kommunen ändrat inriktningen i bostadsbyggnads­programmet mot mer "blandad bebyggelse" i en- eller tvåvåningshus i olika upplålelseformer. Svårigheter har då uppstått vid finansieringen, som anses gynna de större lägenheterna i småhusform.

.Stockholms kommun, SBEF och NBD konstaterar att den lägenhetsfördel­ning som finns i större tätorters inre kärna ofia är ensidig med många små lägenheter Erfarenheterna från Stockholm är att lägenhetsfördelningen kan påverkas endast marginellt vid sanering. Även om målet är att på sikt åstadkomma en balans i lägenhetsfördelningen menar dessa remissinstanser att diskussionen rörande olika former för alt åstadkomma en allsidig be-folkningssammansäitning därför främst bör föras med avseende på frågans betydelse inom den aktuella bostadsregionen. Därvid bör även central­kommunens speciella lägenhetsbestånd bedömas bl. a. med hänsyn till kranskommunernas småhusområden samt lill vad som är möjligt och rimligt atl åstadkomma inom nya och äldre stadsdelar

Länsstyrelsen i Gävleborgs län, som delar utredningens uppfattning om be­hovet av en fortsatt modernisering av det äldre bostadsbeståndet, framhåller atl i del egna länet myckel slora delar av det omoderna beståndet har kunnat avvecklas under senare år. Enligl länsstyrelsens uppfattning torde ombygg­nadsinsatser av större omfattning i del yngre beståndet vara svåra att genom­föra dels därför atl dessa fasligheter fortfarande belastas med gamla lån, dels därför atl ombyggnad ofia är relativt kostnadskrävande. Med hänsyn härtill anser länsstyrelsen det svårt atl bedöma om de förändringar som utredningarna anser angelägna kan åstadkommas inom en tioårsperiod.

De speciella problem som är förknippade med de många e n r u m s-lägenhelerna, vilka på längre sikt inte skulle behövas, om utredning­arnas mål beträffande utrymme skall uppfyllas, har berörts av bl. a. länsslyrel­serna i Uppsala och Örebro län. vissa kommuner samt NBD.

Länsslyrelsen i Örebro län anser att det är nödvändigt med särskilda eko­nomiska bidrag för atl möjliggöra en sammanläggning av alla sådana lä­genheter i beståndet. När del gäller nyproduktionen menar länsslyrelsen att den inte bör innehålla andra enrumslägenheier än sådana som pä ett billigt sätt kan läggas samman med annan lägenhet,

Länsslyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om det inte också i fortsättningen kommer alt behövas elt förhållandevis stort bestånd av små lägenheter för att underlätta tidig hushållsbildning och för alt ge ogifi förvärvsarbetande


 


Prop. 1974:150                                                      120

ungdom möjligheter att fä egen bostad.

Möjligheterna lill sammanläggningar av små lägenheter har tagits upp av bl, a, länsslyrelsen i Jönköpings län. som informerar om att planering härför har påbörjats inom länet. 1 vissa fall har i nybyggandet tagits hänsyn till framtida sammanläggningar.

Behovet av slora förändringar också i det nyare bostadsbeståndet och kontinuerligt framöver för all också i framliden främja största möjliga allsidighei i hushålls- och boende-strukturen understryks av några remissinstanser, däribland länsslyrel­serna i Kristianstads och Malmöhus län. Mot bakgrunden härav riktas kritik mol del föreslagna utjämningslånesystemet som inte anses ge det nödvän­diga finansieringsulrymmel härför.

Viklen av all vid en intensivare saneringsverksamhel särskill uppmärk­samma det redan nu ökande antalet sj ä I v ä gda lägenheter i fler­familjshusen i de slörre tätorternas centrala delar framhålls av socialslyrelsen och Stockholms kommun. En vidareutveckling härav kan enligt socialsty­relsens uppfattning leda lill att centrala stadsdelar i högre grad än för när­varande blir bostadsort för enbart ekonomiskt slarka grupper.

Socialstyrelsen betonar i detta sammanhang angelägenheten av ett nära samarbete mellan kommunens sociala organ och bostadsförmedlingen i saneringsarbetet. Styrelsen erinrar om att den i yttrandet över saneringsulredningens förslag förordade en arbetsmodell, där sociala program kopplades till de mer tekniska saneringsprogrammen.

3,1.5 Bostadens pris m. m.

Den redovisning som utredningarna har gjori av olika material som belyser frågan om bostädernas pris och hushållens möjligheter att betala detta har av flertalet remissinstanser lämnais utan erinran eller föranlett instämmande kommentarer och i några fall också komplet­terande uppgifter och synpunkter. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller all utredningarna har gjort en bred undersökning av hur bo­endeförhållandena och boendekostnaderna ter sig för bostadskonsumenter­na.

Slatens instilut för byggnadsforskning uttalar dock, bl.a. i anslutning till uppgifterna om kostnadsförutsätlningarna för bostads­priser na, viss kritik. Institutet anser att de uppgifier som redovisas endast i begränsad omfattning är objektivt iakllagbara förhållanden. Det påpekas alt utredningarna inle har hållit isär begreppen utgifier och koslnader, vilkel gör att slutsatserna av analysen måste ifrågasättas. Det ärenligt institutets mening allvarligt all koslnader för reparationer och underhåll behandlas


 


Prop. 1974:150                                                                      121

på samma sätt som utgifier för kapital, bränsle m, m, Utgifierna för re­parationer och underhåll kommer punktvis och torde vara mindre i nyare hus än i äldre, under del att kostnaderna återfinns i förelagens bokföring och bestäms av behovet av fonder för att bestrida de i framtiden ojämnt fördelade utgifierna. Utredningarna redovisar bokföringsuppgifierna. Detta betyder, enligt inslilulel, all utredningarnas uppgifier om drifi- och un­derhållskostnadernas oberoende av faslighetens ålder saknar relevans för den på kori sikt erforderiiga hyran. Därför ler det sig osäkert om en om­fördelning över tiden av kapitalutgifierna ger lika goda förutsättningar för åldersparitet i hyresstrukturen som utredningarna menar.

Umeå kommun anmärker att utredningarna i sin diskussion av hur pris­parilel skall uppnås hell utgår från kapitalkostnadssidan, trots alt drifi­kostnaderna utgör 35-40 % av hyran i nybyggda hus, I motsats till ut­redningarna hävdar kommunen all del föreligger påtagliga skillnader i drifi­kostnader mellan hus av olika årgångar, och att dessa har förstärkts av ökningarna i bränslekostnaderna. Kommunen bygger sill uttalande på en undersökning som utförts av RSV inför 1975 års fastighetstaxering. Den sägs visa på stora skillnader också mellan olika bebyggeLseiyper, tätortstyper och regioner. Liknande synpunkter anförs av Slockholms kommun.

NBD hävdar likaledes att drifikostnaderna varierar med husens ålder, Drifikostnadsekonomin förbättras enligt delegationens mening successivt för varje ny årgång av fastigheter, Efiersom en sådan utveckling inle kan komma de redan färdigställda lägenhelerna lill del, begränsar delta utrymmet för en omfördelning av kapitalkostnaderna i elt lånesystem.

Med anknytning till utredningarnas uppgifter om kostnadsförutsätlning­arna för bosladspriserna, vilka avser förhållandena år 1972, framhåller Hy­resgästernas riksförbund och HSB alt driftkostnaden, framför alll kostnaden för uppvärmning, har ökat kraftigt det senaste året,

Slalens institut for byggnadsforskning gör med anledning av utredningarnas uppgifter om bostadsmarknadens prisstruktur det påpekan­det alt de visar alt det vid sidan om åldersdispariteler också finns betydande regionala skillnader i hyror, främsi i det nyare beslåndel. Dessa sägs vara etl uttryck för olika lägesvärden och ha lörmögenheisomfördelande effekter som är lika angelägna att bevaka som inflalionsvinsterna.

Utredningarnas förmodan alt skillnaden mellan faktiskt utgående hyror och kalkylerade faslighelsomkosl­nader till en del kan förklaras med atl avsättningar lill periodiskt underhåll är otillräckliga verifieras av bl, a. Svenska kommunförbundet, Göteborgs. Öre­bro och Hudiksvalls kommuner samt av Svenska riksbyggen och SABO.

1 anslutning lill utredningarnas uppgifier om hushållens netto-utgifter för bostaden pekar läns.siyrclsen i Uppsala län på behovet av sta-


 


Prop. 1974:150                                                                     122

tistiska uppgifier härom och anser att utredningarna i sitt fortsatta arbete bör vidta åtgärder för atl förbättra kännedomen om neiiouigifier genom insamling av mer statistiskt material. Också L/?Fframhåller den stora bristen på faktaunderlag.

Den från bostadsskattekommitténs uppfaUning avvikande mening som utredningarna har beträffande skattereduktionens storlek för ägarlägenheler har föranlett kommenlarer från några håll. Flertalet av dem som tillkännager en uppfattning i frågan anser atl bosiadsskatte­kommitién har underskattat skatteeffekten. Bland dem återfinns siaiskon­ioret, bosladsstyrelsen. LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgäster­nas riksförbund och SABO.

Länsstyrelsen i Värmlands län hävdar motsatsen. Styrelsen menar atl bris­terna i skatteneutralitet bör ses över hela boendetiden och att de då måsle vara väsentligt mindre än vad som angetts för nyare hus.

Instämmande kommentarer närdet gäller utredningarnas sätt att behandla det statliga bostadstillägget som ell allmänt konsumtionsstöd har lämnais av länsbostadsnämnden i Alvsborgs län. länsslyrelsen i Malmöhus län. SABO m, fi.

Utredningarnas normerade kalkyler belräffande betalningsförmå­ga kompletteras av bosladsstyrelsen med vissa uppgifier från den senaste levnadskoslnadsundersökningen. De bekräftar i huvudsak utredningarnas slutsats alt hushåll med genomsnittsinkomster och ett eller fiera barn har Slora svårigheter att bära kostnaderna för en tillräckligt slor bostad i ny­produktionen vid dagens prisnivå.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att utredningarnas bedömning av "hy-resbetalningsförmäga" har skett utifrån en icke realistisk minimibudget. I verkligheten torde betalningsförmågan vara inte obetydligt mindre, menar förbundei.

Den sammanfattning av sina iakttagelser som utredningarna gör och de slutsatser som de drar med utgångspunkt i det redovisade faktamaterialet har gett upphov till en lång rad kommentarer och vissa bemötanden.

Den första slutsatsen gäller prisnivån i nyproduktionen. Ut­redningarna hävdar all den är för hög för hushåll med genomsnittliga in­komster. Denna uppfattning delas av bl.a. bostadsstyrefsen. majoriteten av länsbostadsnämnderna, vissa länsstyrelser, många kommuner och LO, TCO. SACO, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen. HSB och SABO.

Koniingarikel Sveriges siadshypotekska.ssa. som inle lar ställning i frågan men instämmer i utredningarnas i allmänna ordalag formulerade mål för prisnivån i nyproduktionen, understryker atl en bedömning av prisets rim­lighet är beroende av hushållens inkomsler. Därför hade det enligt slads­hypotekskassans mening varil önskvärt med en mer fullständig undersök-


 


Prop. 1974:150                                                        123

ning av hushållens för bostadsändamål tillgängliga inkomsler och av väntade realinkomstökningar som underiag för bestämmande av lämplig kapital-kostnadsnivå. Denna bör nämligen kontinuerligt anpassas till hushållens be­talningsförmåga på ett sådani sätt att samhällets subventionering av bo-sladskonsumtionen inte i realiteten kommeratl avse andra, mindre angelägna ändamål.

Svenska riksbyggen menar atl, även om del slår klart att prisnivån i ny­produktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomsler, det ändå bör påpekas atl den dämpade efierfrågan också kan hänga samman med att prisnivån subjektivt upplevs som för hög med hänsyn lill prisrelationerna mellan olika årgångar av bostäder. Folksam anför liknande synpunkter.

Bostadsstyrelsen understryker också det subjektiva i upplevelsen av en viss prisnivå. Verket anser att betalningsviljan lill viss del är elt uttryck för hur bostadskonsumtionen prioriteras i förhållande till andra delar av konsumtionen vid en given inkomstnivå. Liknande synpunkter framförs av SBEF, som anser att bostaden därför kan behöva marknadsföras så, att den får bättre prioritering i förhållande till andra konsumtionsalternativ.

När det gäller 1 ä m p 1 i g prisnivå i nyproduktionen iför-hållande till dagens är det endast några lå remissinstanser som redovisar en preciserad uppfattning, Bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Jönkö­pings och Kopparbergs län samt Växjö, Olofsiröms och Lidköpings kommuner instämmer i utredningarnas uppfattning all en sänkning i storleksordningen 10-15 96 är rimlig. Bosladsstyrelsen tillägger att en sådan sänkning skapar förutsättningar för att efterfrågan på nyproduktionen kan bli av en om­fattning som leder till atl bostadsstandarden även framgent kan öka i snabb takt.

Malmö kommun understryker att en avsevärd sänkning måste ske av hy­resnivån i nyproduktionen men är osäker beträffande hur slor sänkningen bör vara. Vissa kommuner anser att den sänkning som utredningarna anger är ell minimum,

7"C0. Hyresgäsiernas riksförbund och HSB m. fl menar att en större sänk­ning än 10-15 96 är nödvändig. Som grund för sin uppfattning hänvisar HSB dels till den aktuella efierfrågan, dels till drifikostnadsutvecklingen, Förbundei hävdar att begreppei rimlig boendekostnad inte lär utgöra en automatisk refiex av prisnivån i nyproduktionen vid en given kapitalkostnad utan att den bor kunna bringas att samverka med drifikostnaderna pä ett sådant sätt all målel om rimlig boendekostnad blir uppfyllt.

Hyresgästernas riksförbund anser all del av utredningarna angivna hyres-sänkningsbehovet inte skulle räcka till storl mer än atl kompensera för de ökade uppvärmningskosinaderna. Förbundet hänvisar i frågan om rimlig prisnivå också till sina anslutna föreningar, som i uttalanden över belän­kandet krafiigl understrukit alt behovet av hyressänkning är betydligt större


 


Prop. 1974:150                                                       124

än vad utredningarnas bedömning antyder.

RRV anser atl den bedömning som utredningarna har gjort av behovet av hyressänkning mer är etl uttryck för elt allmänt önskemål än resultatet av en analys och ifrågasätter den som grund för det föreslagna finansie­ringssystemet.

Också konjunklurinsliiutei säger alt den prisnivå som utredningarna har betecknat som rimlig förefaller skönsmässigt vald. Med tanke på den centrala roll som den rimliga hyran spelar i det föreslagna lånesystemet hade en utförligare redogörelse för utredningarnas överväganden enligt institutets uppfattning varit önskvärd. Institutet framhåller vidare att del inte heller har klarlagts vilka effekter som en hyressänkning av den angivna storleken fär på hushållens bostadsefierfrågan. De inkomstelaslicileiersom utredning­arna redovisar i en bilaga sägs närmast tala för all en betydligt större sänkning vore nödvändig om de mål som utredningarna har ställt upp skall kunna nås. Institutet ifrågasätter dock dessa elasticilelslal med hänsyn lill alt de speglar de trögheter på bostadsmarknaden som fortfarande rådde vid den tidpunkt då det statistiska underlaget för dem samlades in.

Svenska kommunförbundet säger sig finna alt någon närmare analys inte har genomförts av sambandet mellan de angivna bosladssociala målen och bostadens pris. Därför vill förbundet ifrågasätta om målen uppfylls genom de förslag som utredningarna redovisar beträffande finansieringen och som avses ge den redovisade hyressänkningen.

I konsekvens med sin uppfattning att prisnivån i nyproduktionen är för hög anser många remissorgan att den bör sänkas med hjälp av generella subventioner inom finansieringssystemets ram. Bo-sladsslyrclsen, majoriteten av länsbostadsnämnderna, flera länsstyrelser, många kommuner. LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och SABO m. fl. har hävdat denna me­ning.

Länsslyrelsen i Värmlands län anser att man bör anlägga cnhelhetssyn på bostadsprisfrågan, inkluderande förutom bostadsfinansiering också insyn, medbestämmanderätt i markfrågor, produktion, ökat allmän­nyttigt bostadsägande och hela drifikoslnadssidan.

Flera andra remissinstanser anför liknande synpunkler. Länsbostadsnämn­den i Norrbollens län understryker t, ex. atl olika finansieringssystem liksom skatteregler endast kan medverka till atl omfördela kostnaderna i tiden och på olika kostnadsbärare, men atl kostnaderna för alt framställa och förvalta bostäderna ändå i en eller annan form måste betalas av de boende. Därför är det, enligt nämnden, angeläget att söka begränsa såväl produktions- som lörvaltningskostnaderna. Nämnden anseratl processen fram lill den färdiga bostaden ger utrymme för betydande vinster till markägare, materialpro­ducenter och leverantörer, entreprenörer m, fl.


 


Prop. 1974:150                                                      125

Länsslyrelsen i Uppsala län hävdar att det endast är infiationens inverkan på bostadspriserna som kan bemästras genom finansieringssystemet. Mot bakgrund härav understryker länsslyrelsen angelägenheten av att allt större ansträngningar görs föratt höja produktiviteten och hålla nere produktions­kostnaderna i såväl byggnads- som malerialledet. Länsstyrelsen belönar ock­så vikten av alt markpriserna hålls nere och av att kommunernas resurser, bl, a, de ekonomiska, att bedriva en aktiv markpolitik utökas,

HSB anser dock atl några påtaliga rationaliseringseffekter inle kan på­räknas i framtiden med hänsyn till den utveckling mol produktion i mindre objeklsstoriekar och i sanering som f n, är aktuell,

VPK-minoriteter i vissa kommuner har framhållit att åtgärder som syfiar till en sänkning av hyrorna måsle ha sin utgångspunkt i de förhållanden som råder vid markförvärv och i produktionsledet i övrigt. Markvärde­stegringarna börsloppas främsi genom kommunala markförvärv lill rimliga priser, genom skärpt lagsiifining och genom att endast samhällsägd mark får sladsplaneläggas. Den privata byggmaierialinduslrin bör förstatligas, an­ser vpk-grupperna, och alll byggande ske i kommunal eller kooperativ regi,

RRV hävdar, mot bakgrunden av sin upplänning alt betalningsförmåga och prisbildning på bostäder har ett samband, att ålgärder som direkt inriktas på att pressa kostnader i produktion och förvaltning av bosläder på lång sikt framstår som etl effektivare botemedel mol en oförmånlig bostadspris­nivå än åtgärder i form av generella subventioner i etl lånesystem.

5/fCO understryker att hyresnivån bör bedömas i relation till de disponibla inkomsterna och menar atl en förändring av den direkta inkomstskatten likaväl som en förändring av hyran kan medföra atl relalionen hyra-dis­ponibel inkomst blir rimligare. Liknande synpunkter har framförts av Skånes handelskammare.

Många remissinstanser, däribland länsslyrelserna i Östergötlands, Kalmar och Västemorrlands län. landstinget i Östergötlands län, åtskilliga kommuner. Svenska kommunförbundel och HSB framhåller den krafiiga kostnads­ökningen under senare år. Kalmar kommun påpekar all kost­nadsökningen har medfört snabba och svårkontrollerbara svängningar på bostadsmarknaden, vilka ställt både byggherrar och kommuner inför stora problem. Kommunen finner det angeläget alt med olika medel dämpa de snabba prisstegringarna.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län påtalar att mark- och exploaterings­kostnaderna har stigit kraftigt under senare tid. Därför måste, menar nämn­den, frågan om mera rationella metoder för alt få fram byggklar mark till vettiga priser ägnas ökad uppmärksamhet. Nämnden omtalar att det genom nya kommunala grepp har varit möjligt att i enstaka fall nå goda resultat på detta område. Länsslyrelsen i Uppsala län anser att kommunerna kan utöva infiytande på produktionspriserna genom bebyggelseplanläggning och for-


 


Prop. 1974:150                                                       126

merna för utbyggandet av gator och va-anläggningar m, m.

Länsstyrelsen i Västernorriands län pekar p5 möjlighelerna att dämpa ök­ningarna av byggnadskostnaderna genom all begränsa den tekniska utrust­ningen och låta lägenhelsinnehavaren själv köpa sin utrustning.

Möjligheten all dämpa hyresslegringen genom produktiviielsbefrämjande ålgärder bör ägnas slörre uppmärksamhet anser NBD.

Vikten av konkurrens i alla led av byggprocessen och i förvaltningsledet understryks av bl, a, Stockholms. Lidingö, Järfälla, Uppsala. Linköpings. Jön­köpings, Hulls freds, Göteborgs och Östersunds kommuner, SACO, LRF och SBEF. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller beträffande möjlighelerna att åsladkomma fri konkurrens i byggnads- och materialledet att dessa i forsla hand bör tillvaratas men alt om utvecklingen mot en oligopolsituation inte kan undvikas också andra medel, t, ex, priskontroll, bör övervägas.

HSB betonar även drifikoslnadens betydelse och framhåller atl den stigit myckel krafiigt under den senaste perioden. En tung post ulgör de kom­munala laxehöjningarna inom olika serviceområden saml de höjda kom­munalskatterna, vilka återverkar på garanliskatten. Den höjning av upp­värmningskostnaden som inträffade under 1974 betecknas av HSB som myckel tyngande.

Också prisutvecklingen inom småhusbyggandet berörs av vissa remissinslanser. Sveriges villaägareforbund framhåller all kostna­derna för villa- och småhusägandei tenderar att öka. Förbundei hänvisar lill trävaruprisernas ökning, de ökade energipriserna, höjda försäkringspre­mier, höjda kommunala serviceavgifter. Enligt förbundets uppfattning bör utgångspunkten vid utformningen av den framtida bostadspolitiken vara all slalsmakterna gör vad göras kan för att hålla kostnaderna nere på sådant sätt atl de som vill bo i småhus också får möjlighet häriill, även om de har begränsade ekonomiska resurser.

Länsslyrelserna i Stockholms och Jönköpings län samt Mölndals kommun m. fl. ser med oro på den inverkan på prisutvecklingen som del icke statligt belånade småhusbyggandet har.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län instämmer i utredningarnas uppfatt­ning att prisbildningen påverkas i återhållande riktning av det statligt be­lånade småhusbyggandet på grund av alt länsbostadsnämnden skall god­känna försäljningspriserna. Men fördelarna med detta byggande inskränker sig inle härtill. Enligl nämndens mening bidrar det också lill en rationell och kontinuerlig produktion. Nämnden anser att frisläppandet av icke stats-belånade småhus har motverkat syftet med priskonirollen och understryker behovet av kostnadskontroll och kraven på rationellt byggande i fri kon­kurrens.

HSB beklagar att bosiadskooperationen, på grund av gällande beskatt­ningsregler, inte haft möjlighet att på småhussidan verka för en god bo-


 


Prop. 1974:150                                                                      127

endestandard lill låga kostnader.

Många remissinstanser, däribland siaiskonioret, RRV, flera länsstyrelser, länsbosladsnämnder och kommuner samt fiillmäkiige i riksgäldskontoret, har betonat nödvändigheten av att med alla medel främja effektivitet såväl i produkiionsledet som i förvaltningsledet, Mol bakgrund härav riktas allvariiga invändningar mot det föreslagna lånesys­temet, som inte anses ge incitament till kostnadspress och rationalitet.

Den andra slutsats, som utredningarna drar av sina uppgifter, är atl del råder d i s pa r i t el e r i prisslrukturen. Från konsumentsynpunkt likvärdiga bostäder betingar inte lika pris. Såväl åldersmässiga som lägesmässiga dispariieler förekommer.

Det råder en utbredd enighet bland remissinstanserna om atl så är fallet och om atl det är angelägel alt molverka dessa dispariieler. De anses begränsa konsumenternas valfrihet och leda lill störningar på bostadsmarknaden, vilka motverkar de bostadspolitiska utjämningssträvandena. Sådana synpunkter framförs av bl. a. många länsbosladsnämnder, länsstyrelserna I Uppsala och Kalmar län. många kommuner, däribland Norrköping. Malmö och Helsing­borg. TCO. Svenska riksbyggen och HSB.

AMS framhåller all skillnader i bostadskostnader som inle kan hänföras lill skillnader i bostadskvalitet eller andra med bostaden förenade fördelar inte sällan utgör hinder för en önskvärd röriighel på arbetsmarknaden.

Koncentrationen av lediga lägenheter till vissa delar av det nyproducerade bostadsbeståndet är en konsekvens som noteras av bl.a. siaiskonioret och RRV.

Frågan om vad som skall menas med likvärdiga bostäder har diskuterats av bl, a, socialstyrelsen, statskontoret och länsstyrelsen i Uppsala län.

Både socialstyrelsen och statskontoret understryker all i bedömningen av likvärdigheten måsle vägas in också miljökvaliteter. Socialslyrelsen anser vidare atl betydelsen av begreppei kontinuerligt bör prövas mot nya resultat från forskning och utvecklingsarbete. Statskontoret hävdar alt också det all­männas kostnader bör beaktas i bedömningen av om prisparilel råder eller ej.

Länsstyrelsen i Uppsala län menar, alt del knappast är möjligt att ange några relevanta mått på bostädernas nyiijandevärde så länge som bostads­marknaden präglas av frånvaro av fri konkurrens och brist på bostäder, Della bör dock, enligl länsstyrelsens mening, inle hindra att målet om prisparitet ställs och att det, som utredningarna föreslår, baseras på bostä­dernas åleranskaffningsvärde.

Några remissinstanser tar upp frågan om anledningarna lill dispariielerna   i   prisstrukturen.

De på grund av inflationen stigande produktionskostnaderna är den orsak


 


Prop. 1974:150                                                       128

som ofiast nämns. Bedömningen av hur inflationen kommer att utvecklas i framtiden utgör en av utgångspunkterna för remissinstansernas bedömning av utformningen av etl framtida lånesystem.

Markvärdestegring och spekulationsbetingade prisstegringar i olika led av produktionen nämns i sammanhanget av bl. a. länsstyrelserna i Slockholms och Uppsala län samt länsbostadsnämnden i Norrboiiens län. medan olikheter i räntevillkor och övriga finansieringsförutsättningar anges av Trelleborgs kommun och Svenska riksbyggen som bidragande orsaker lill den rådande prisslrukluren på bostadsmarknaden.

Brister i paritetslånesystemet, framför allt den eftersläpning med vilken koslnadsstegringar i nyproduktionen slår igenom i hela beståndet, påtalas av kai)iialmarknadsiiiredningen. fiillmäkiige i riksbanken m. fl, vilka också hänvisar till de ingrepp i pariietslånesystemets funktion som har gjorts av hy­respolitiska skäl.

Länsslyrelsen i Uppsala län påtalar den kostnadsspliitring som borttagandet av mervärdeskatten medförde. Länsstyrelsen anser all denna skatt därför inte bör återinföras.

Den förskjutning av kostnadsansvaret för vissa allmänna anläggningar som successivt har skett från kommun till byggherre nämns av HSB som ytteriigare en anledning till dispariteter i prisstrukturen. Också de successivt höjda anspråken på kvalitet i boendemiljön anser HSB ha haft koslnads­höjande och därmed prissplittrande effekl.

Bosladsstyrelsen. slalens insiiiul för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Ös­tergötlands och Kalmar län, SACO m. fl betonar alt disparitelen inte är kon­centrerad till del bostadsbestånd som tillkommit efter år 1958, och som därför kan påverkas av ränte- och paritetslånesystemel.

Olika metoder att motverka dispariielerna i pris-strukturen anvisas av remissinstanserna. Förutom en omfördelning av kapitalkostnaderna är det huvudsakligen fråga om koslnadssänkande ålgär­der inom produktion och förvaltning.

Länsslyrelsen i Uppsala län instämmer i utredningarnas uppfattning atl in­flationens prissplittrande inverkan bör motverkas genom finansieringssy­stemet. Andra orsaker bör bemötas med andra medel, såväl tekniska som administrativa. Liknande synpunkler anförs av bl. a. slatens institut för bygg­nadsforskning, länsslyrelsen i Östergötlands län. Svenska riksbyggen och NBD. Länsbostadsnämnden i Kalmar län och Svenska riksbyggen rekommenderar bl, a. fastighetsbeskattning,

Slalens instilut,for byggnadsforskning anser all det saknas en analys av dels hur allvariig åldersdispariteten är i förhållande lill andra dispariieler, dels hur stor del av problemen med åldersdispariteten som kan bemästras med finansieringssystemet och dels hur olika kvarstående dispariteter kan påverka


 


Prop. 1974:150                                                     129

finansieringssystemets utveckling och användningssätt. Det är därför föga meningsfullt atl utveckla och ta i bruk etl från teoretiska utgångspunkter sinnrikt och finstämt finansieringsinstrument, anför inslilulel.

NBD menar alt ett lånesystem inle kan reglera prisbildningen på bo­stadsmarknaden, vilket utredningarna enligt delegationens uppfaUning har avsett. Däremol kan det vara riktigt, menar delegationen, att lånesyslemet inle bör molverka en rimlig prisbildning. Alt uppnå en värdesällning på bostäderna som konsumenterna uppfattar som rättvis främjas dock bäst genom en röriig och av konsumenlvärderingar beroende prisbildning på bostadsmarknaden, hävdar delegationen.

Utredningarnas iredje slutsals är atl prisskillnaderna mellan olika upp­lålelseformer och hustyper inte är påfallande slora. Däremol blir hushållens netloutgifler högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än om de äger eller i annan form disponerar sina lägenheter så, att del uppstår en skatteminskning. Det råder alltså, enligt utredningarnas uppfattning, e n skillnad i skatteregler mellan upplåtelseformerna, som gör alt kostnaderna för atl bo i de olika upplåtelseformerna blir olika även om förutsättningarna i övrigt är desamma. Denna fråga knyter an lill bostadsskattekommitténs arbetsområde.

1 avsnitt 3.1.5 redovisas de sy npunkter som framföris belräffande slutsatsen som sådan, de effekter som en brisl i skatteneutralitet har hafi på bosiadsefier-frågans och bostadsproduktionens inrikt ning saml belräffande utredningarnas bedömning av skatteminskningens storlek och möjligheterna att använda fi­nansieringssystemet för att neutralisera de koslnadsolikheter som beskall­ningssyslemel ger upphov lill. Övriga sy npunkter redovisas i anslutning till be­handlingen av bosladsskatiekommiliéns förslag.

Det är en myckel slor enighet i uppfattningen att gällande skat­teregler inte är neutrala gentemot bostädernas upp­lälelseform. Denna uppfattning har deklarerats av bl. a. statskontoret, konjunkturinslitutel, bosladsstyrelsen, flertalet länsbosladsnämnder och länsstyrelser, många kommuner, bostadsskatlekommittén. Svenska kommunför­bundet, LO och samtliga lill organisationen anslutna fackförbund som yttrat sig i frågan, däribland Svenska byggnadsarbetarefbrbundei. TCO. SACO. Ko­nungariket Sveriges stadsbypotekskassa, Svenska sparbanksföreningen, Folk­sam. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen. HSB och SABO. Re­missorganen diskuterar frågan vidare utifrån sin uppfattning alt bostäder som av konsumenien uppfattas som likvärdiga skall betinga samma pris. Därför anser fiertalet av dem också att det är angeläget att i någon form neutralisera de kostnadsolikheter som beskattningssystemet ger upphov till.

Hyresgästernas riksförbund har understrukit att utredningarna genom den slutsals de har dragit har ställt sig bakom den opinion bland boende i alla upplåtelseformer som allt starkare krävt en ändring i förhållanden som på

9 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                       130

ett synnerligen påtagligt sätt slår i strid mol uppfattningen att boendet skall styras av sociala behov och inte av möjligheter atl tillgodogöra sig privat­ekonomiska fördelar.

Svenska riksbyggen hävdar att av alla problem, som utredningarna har konstaterat i fråga om prisslrukturen på bostadsmarknaden, är det mest allvariiga och socialt mest oacceptabla de beskattningsregler som resulterar i bostadspolitiskt icke prövade och helt omotiverade prisskillnader mellan likvärdiga bostäder som tillhandahålls med olika upplåtelseform,

Sveriges villaägareforbund och NBD har inle tagit klar ställning i frågan. /Vfi/? menar atl behovet av en utjämning från skallesynpunkl beror av frågan huruvida omotiverade kostnadsskillnader föreligger eller inte. Denna fråga har enligl delegationens mening inte blivit tillräcklig belyst, vilket medför att underlaget för skattepolitiska åtgärder inle är entydigt. Liknande syn­punkter anförs av statens institut för byggnadsforskning. Institutet anser att det inte kan uteslutas alt skattesystemet kan ha betydelse i elt mera lång­siktigt perspektiv. Om så skulle visa sig vara fallet bör det övervägas om dessa effekter är önskvärda eller inte. Om egnahemmet bedöms som en god bostadsform, bör det, hävdar institutet, också kunna gynnas genom beskattningen, varvid del dock givetvis bör tillses all höginkomsttagare inte blir oskäligt gynnade.

Av dem som anser atl skallereglerna inle är neutrala med avseende på upplåtelseform hävdar många i likhet med utredningarna, atl d e n änd­rade eflerfråge- och produktionsinriktningen de se­naste åren till stor del kan tillskrivas delta förhållande.

Flera remissorgan, däribland en del kommuner, anser atl den bristande skatteneutraliteten har begränsat framför allt låginkomsttagarnas möjligheter all välja boendeform och därigenom medfört en ekonomisk skiktning av hushållen.

En utföriigare redogörelse för remissopinionen i denna fråga har lämnais i avsnittet 3.1.2,

Uppgifien att anvisa medel för all överbrygga de olik­heter i kostnadsföruisätlningar som skapas av gällande skat­teregler har legal på bostadsskatlekommittén. En minoritet inom denna har ansett att möjlighelerna bör sökas inom ramen för elt bostadsfinan-sieringssysiem. Boende- och bosladsfinansieringsuiredningarna, som i sina förslag har förutsatt att likvärdiga villkor skulle åstadkommas mellan upp­låtelseformerna, har dock anvisat en väg för utjämning via det föreslagna fi nansieri ngssy stemet,

Majoriteten av remissinstanserna har stannat för att rekommendera alt finansieringssystemet används i utjämnande syfte. Till denna kategori hör koiijunklurinstinitet. bosladsstyrelsen. flera länsbosladsnämnder, majorilelen av länsstyrelserna och de kommuner som yttrat sig i frågan. Svenska kommun-


 


Prop. 1974:150                                                       131

förbundei och SABO. Gollands och Arvika kommuner framhåller alt en sådan lösning har klara fördelar, då man därigenom inte splittrar de bostadspolitiska insatserna,

LO, Svenska sparbanksföreningen. Svenska byggnadsarbetarefbrbundei och Svenska riksbyggen m. fi. förordar en kombination av höjd inläklsschablon och ålgärder inom finansieringssystemets ram.

Många remissorgan, bl.a. många kommuner, betonar i sammanhanget starkt nödvändigheten av atl sådana medel väljes som inle försämrar de ekonomiska villkoren för hushåll med måttliga inkomsler samt all möj­ligheterna underlättas för låginkomsttagare alt bo med markkontakt och atl välja småhuset som boendeform.

Bollnäs och Ljusdals kommuner anser atl också kommunernas prispolitik vid försäljning av mark påverkar kostnadsrela­tionerna mellan olika bebyggelsetyper och all en strävan därför bör vara all för alla typer erhålla full kostnadstäckning.

Det fjärde och sista konstaterande som utredningarna gör med utgångs­punkt i sina statistiska uppgifler rörande bostadens pris är all de u t g å e n d e hyrorna i senare årgångar av hus understiger de långsiktiga kostnaderna för fast ighets kapi lal och  drift.

Örebro kommun betonar atl hyrorna i del nya lägenhetsbeslåndel inle, för all bli konkurrenskrafiiga med hyrorna i del äldre beståndet, får hållas nere på bekostnad av de fastighelsförvaliande organens möjligheter all av-sälta medel för underhåll av framlida reparation. Hittills gjorda erfarenheter manar enligt kommunens mening lill eftertanke.

Bostadsstyrelsen. Hyresgästernas riksförbund och SABO anser all utredning­arnas konstaterande ger anledning lill oro. Bostadsstyrelsen gör s\n bedömning mot bakgrund av all såväl pariietslånel som del föreslagna s. k. utjämnings-lånet - med dess längre amorteringstid - innebär problem när del gäller alt tå utrymme för kostnaderna för framtida underhållsåtgärder. Hyresgäs­ternas riksförbund framhåller att en snabb förslitning och sjunkande bo­stadsvärde blir följden om hyrorna också i fortsättning understiger vad som kostnadsmässigl vore behövligt. SABO anför alt den "urholkning" av företagen, som härigenom uppslår, är på såväl kort som lång sikl ell måhända större hot mot den sociala bostadsförsörjningen än vad de nuvarande bo-sladskoslnadsnivåerna är. Problemet är myckel komplicerat. Samtidigt som del finns förväntningar på sänkning av hyresnivån, är många företags kost­nadsläckning sådan, atl kostnadssänkningar för företagen inte medger hy-ressänkningar totalt sell. Till della kommer den oroande kostnadsutveck­lingen för drifi och underhåll.

Vissa remissinslanser kommenterar frågan ytteriigare i anslutning till sin bedömning av utrymmet för kapitalkostnader i elt lånesystem.

Frågan   om   fö rmögenhelsom fördelningar    inom    bo-


 


Prop. 1974:150                                                      132

stadssektorn har föranlett myckel lå kommenlarer från remissinstan­sernas sida.

Det allmännyttiga och kooperativa bosiadsägandels betydelse när del gäl­ler all molverka från bostadssocial synpunkt icke önskvärda förmögenhets-omfördelningar betonas av bl. a. länsstyrelsen i Värmlands län och Slockholms kooperaliva bostadsförening ek. för. Föreningen anser all det varken kan ac­cepteras atl enskilda fastighetsägare får sina vinster ökade på grund av mark­nadsmässiga hyreshöjningar i äldre fastigheter eller all den som med bo­stadsrätt eller hyresrätt innehar lägenhet i sådana fastigheter får tillgodogöra sig spekulationsvinster på nytillträdande innehavares bekostnad.

NBD hänvisar lill de möjligheter som finns all med hjälp av gällande skalleregler begränsa vinsterna av bostadsägande. Delegationen understryker i detla sammanhang det angelägna i alt beskattningen utformas så all bo-siadskapitalet förkovras inom bostadsföretagen lill de boendes nytta.

Slatens institut för byggnadsforskning anser att utredningarnas analys av för­delningsproblemen är mycket bristfällig, vilkel medfört all de i sill reso­nemang om räntepolitik och finansieringsformer bortser från hur speku-lalionsmomentens genomslagskrafl i efierfrågan pä långlivat kapital påverkas av om ekonomin är inflatorisk eller ej. Institutet håller för troligt all en fördjupad analys härav bör göras, om man pä elt insiktsfullt sätt skall kunna ta slällning lill om bostadssektorn bör skyddas från krafiiga inflatoriska inslag.

I anslutning till utredningarnas diskussion om avvägningen mel­lan prissänkning och hushållsstöd lämnar några remissor­gan kompletterande synpunkter. Några direkta bemötanden av de uppfatt­ningar som utredningarna har redovisat i frågan har däremol inle gjorts. Länsstyrelsen i Kalmar län har dock påtalat all del mål för prisnivån i ny­produktionen som utredningarna har formulerat inte är tillräckligt distinkt för att det skall vara möjligt atl avväga de bostadspolitiska medlen utifrån det. Likartade synpunkter har framförts av konjunkturinstitutet, länsstyrel­serna i Örebro. Gävleborgs och Jämtlands län samt av kapitalmarknadsulred­ningen. Vagheten i målformuleringarna framhålls också av bostadsstyrelsen m.fl.

RR Kanser atl det sannolikt föreligger ett samband mellan belaini ngsförmå-ga hos vanliga inkomsttagare och prisbildningen på bostäder och all del därför flnns en risk för alt subventionerad betalningsförmåga höjer prisnivån via högre kostnader för produktion och förvaltning i en utsträckning som mot­svarar subventionens storiek.

NBD aktualiserar frågan om avvägningen mellan ambitioner och resurser och menar att utredningarnas målsättning belräffande utrymme och pris är tveksam såväl från fördelningspolitisk synpunkt som med hänsyn till resursanvändning. Frågan om resursanvändning tas upp också av länsstyrel-


 


Prop. 1974:150                                                       133

sen i Kopparbergs län. som anser att boendevärdel för bosläder oavsett upp­lälelseform bör beräknas med utgångspunkt i de samlade kostnaderna för resursanspråken. Den viktigaste frågan att ta ställning till blir därför, menar länsslyrelsen, hur förhållandet mellan inkomstnivå och hyresnivå lämpligen bör vara för alt bostadsefierfrågan skall inriktas i enlighel med de bostads­sociala målen.

Kapitalmarknadsutredningen beklagar all utredningarna inte hunnit belysa vare sig de samhällsekonomiska eller de fördelningspoliliska konsekvenserna av alternativa metoder atl sänka boendekostnaderna.

Också fullmäktige i riksgäldskontoret tar upp de samhällsekonomiska och fördelningspoliliska aspekterna och menar atl frågan om generella subven­tioner inie kan betraktas som en isolerad bostadspolitisk fråga utan all den i första hand måsle bedömas utifrån samhällsekonomiska och stalsfinansiella utgångspunkter. Subventionerna bör på sikl reserveras för all garantera lill­fredsslällande boendeförhållanden för speciella grupper. Della hindrar dock inte, menar fullmäktige i riksgäldskontoret, alt generella subventioner i dags­lägel och under en övergångstid kan behöva användas.

LRF och 5Ä£F betraktar i likhet med fullmäktige i riksgäldskontoret ge­nerella subventioner under en övergångstid som ell medel alt nå de hy­respolitiska målen.

Fullmäktige i riksbanken menar all vad som idag talar för all generella subventioner bör införas i bostadssektorn är den konflikt som råder mellan å ena sidan utbudet på bostäder och deras priser sammanhängande med byggnadskoslnads- och räntenivå, och å andra sidan den efTekiiva efier­frågan. Med hjälp av generella subventioner skulle pariteislånet äter kunna bringas all fungera på avsett sätt. Däremot varnas för atl använda sub­ventioner som medel atl lösa problemet med överskott på lägenheter. Efter­som del inte finns någon prisbildningsmekanism som med precision slyr bostadsproduktionen och efterfrågan på bostäder finns del en tendens lill alt skapa tillräcklig efierfrågan på nyproducerade bostäder genom att variera graden av subvention. Både valet av bosiadsbyggnadsprogram och avväg­ningen av hur stor del av kapitalkostnaderna de boende skall belala måste därför, enligt fullmäktiges uppfattning, ägnas stor uppmärksamhel.

Länsstyrelsen i Västerbottens län menar alt en tidsaspekt bör införas i re­sonemanget om avvägningen mellan prissänkningar genom statliga "upp­offringar" av generell nalur och ell hushållsslöd. Betalningen av den nu­varande generationens bostadskostnader Iir inte till orimliga belopp över­föras till framlida generationer.

Den aspekt, som utredningarna själva tar upp, nämligen att en generell prissänkning kommer också hushåll med högre inkomsler lill del, berörs av bl. a. RRV, länsstyrelsen i Östergötlands och Alvsborgs län. fullmäktige i riks­gäldskontoret och NBD.


 


Prop. 1974:150                                                        134

Länsstyrelsen i Alvsborgs län menar atl denna aspekt inle bör överbelonas. Ett selektivt bidragssystem har administrativa konsekvenser, bl. a. är möj­ligheterna till adekvat inkomstprövning små, vilka gör det angeläget alt bostadspriserna sänks genom generella åtgärder. De administrativa problem som är förknippade med etl selektivt bostadsstöd påtalas också av flera kommuner.

RR V, fullmäktige i riksgäldskontoret och NDB anser att övervägande skäl talar för att etl hushållsstöd bör användas i stället för prissänkning. Länsstyrel­sen i Östergötlands län framhåller att bostadsmarknadens reella prisutveckling härigenom kan följas.

Många remissorgan ullalar uppfattningen atl en prissänkning i nypro­duktionen måsle komma lill stånd men för inte något principielll avväg­ningsresonemang. Så är fallet beträffande bosladsstyrelsen. vissa länsbosladsnämnder. länsstyrelser och kommuner. Hyresgästernas riksförbund. HSB, Svenska riksbyggen och SABO.

Från många håll betonas starkt all ett hushållsstöd är nödvändigt även om en generell prissänkning kommer lill stånd. Påpekanden med della in­nehåll har gjorts av bl. a.statskontoret, bostadsstyrelsen och några länsbostadsnämnder, vissa länsstyrelser, många kommuner, Svenska kommun­förbundet och SBEF.

De aspekter som utredningarna har lagl på frågan om bo­stadsstöd till hushåll har föranlett kommentarer från många re­missinstanser. Flertalet är av instämmande karaktär.

Socialnämnden i Stockholm bekräfiar utredningarnas uttalande all hushål­len i nyuppförda bostadsområden lill stor del utgörs av barnfamiljer med låga inkomster. Kommunernas utgifter för såväl bostadstillägg som soci­alhjälp är också höga i sådana områden. Enligl socialnämndens mening lår del senare ses som ell ullryck för att det generella statliga bostadsstödet är otillräckligt och behöver byggas ut.

RR V anser alt utredningarna väl har dokumenterat behovet av bostadsso­ciala insatser för hushåll med låga inkomster. Verkel hävdar alt de villkor som för närvarande gäller lorde behöva omprövas vid utformningen av etl framtida bostadssociall stöd mol bakgrund av utredningarnas iakttagelser om sambandet mellan bostadsefierfrågan och inkomslförändringar hos hus­håll med låga inkomsler. Stödet måste, för att bli effektivt, knytas fastare lill bostadskostnaden än vad fallet är i dag. För en anknytning till bo­stadskostnaden talar också länsbostadsnämnden i Örebro län, länsslyrelserna i Uppsala och Örebro län saml några kommuner. Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Örebro län instämmer i utredningarnas synpunkter att även om problemet med låg betalningsförmåga i princip är en inkomstfördel­ningsfråga så bör bostadsstödet inte utformas som elt allmänt konsum­tionsbidrag. Detla understryks också av flera kommuner.


 


Prop. 1974:150                                                       135

Länsstyrelsen i Uppsala län säger sig dock inte helt dela utredningarnas uppfattning att elt bostadsstöd inte bör användas för atl öka prisparilelen. Med försiktig tillämpning bör det, menar länsstyrelsen, kunna tjäna också detla syfie genom alt liksom för närvarande varieras alltefier olikheter i bostädernas pris, när såväl hushållsinkomst som försörjningsbörda är lika.

SABO uttalar däremot sitt instämmande i utredningarnas konstaterande att bostadsstödet inte skall vara ell medel alt utjämna kostnader mellan olika delar av bostadsbeståndet utan att dess funktion äratl utjämna mellan hushåll med olika inkomster och bostadsbehov. SABO menar vidare atl del inkomstprövade stöd, som under beteckningen bostadstillägg för när­varande utgår till ett stort antal hushåll, i realiteten är och måste betecknas som ett allmänt konsumtionsslöd. Därför bör del, enligt SABO:s mening, inte belasta samhällets anslag för bostadsändamål. SABO uttalar ingen upp­fattning i frågan om stödels framlida uiformning men säger sig hälsa med tillfredsställelse all utredningarna i sill fortsatta arbele ämnar behandla denna viktiga fråga.

Några remissinstanser, däribland flera länsstyrelser, många kommuner. Svenska riksbyggen och Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. insläm-mer i uppfattningen att bostadsstödet skall ha en fast anknytning lill bo-stadskonsumiionen utan att närmare precisera i vilka former detla skall ske. Botkyrka, Norrköpings. Växjö och Malmö m. fl. kommuner samt Sven.ska riksbyggen hävdar uppfattningen att bostadstilläggens effekt skulle förstärkas om de kom de boende lill godo i form av sänkt hyra eller årskostnad. Detta skulle stimulera dem all efterfråga rymligare lägenheter.

Bosladsstyrelsen. flera kommuner och Svenska kommunförbundet understry­ker i likhet med utredningarna viklen av all bostadsstödet utformas så, atl även hushåll med låga inkomsler lår ett förstärkt stöd som ger reell stimulans att förbältra bostadsstandarden. Bostadsstyrelsen. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anser alt det mål för utrymmesstandard som ut­redningarna ställt upp bör få bilda underlaget för utformningen av bo­stadsstödet till olika hushållsgrupper.

Flera kommuner och Svenska kommunförbundet framhåller att en sam­ordning är nödvändig mellan reglerna för kommunala bostadstillägg lill pensionärer och slalskommunala bos t.adstillägg lill hushåll ulan barn. Möjligheterna bör prövas att skapa ett enhetligt system för bostadsstödet, anser kommun­förbundet.

Socialslyrelsen ifrågasätter om en ny bidragsform måste relateras till hus­hållens inkomst och om inte en koppling till barnantalet i slällel borde övervägas. Ett sådant stöd skulle kunna utgå till samtliga barnfamiljer och kunna ges samma former som barnbidraget.


 


Prop. 1974:150                                                      136

Belräffande frågan om anknytning lill villkor om viss bostadsstandard noterar styrelsen atl sådana tills vidare endasl kan uttryckas i lägenhets-utrustning och utrymme och all boendemiljöns övriga tillgångar ännu inle går all värdera, vilkel lår ses som en nackdel vid en eventuell standard-anknytning.

Styrelsen kommenterar också något utredningarnas iakttagelse all de ekonomiskt svaga familjerna inte utnyttjar ökade resurser till atl efterfråga bättre bostad. Detla sägs förmodligen närmast hänga samman med all det med hittillsvarande regler för bostadsmarknaden är svårare för dessa familjer alt byta bostad än för en familj med bättre ekonomi. Styrelsen rekommen­derar atl försök görs att aktivera bostadsförmedlingarna atl ge service åt de ekonomiskt svaga hushållen.

SFS onltalar att en studerande person med för denna grupp normala eko­nomiska förhållanden i dag betalar ca 30-40 96 av sina disponibla medel i hyra. Studiemedlen har inte uppjuslerals med hänsyn lill de krafiigt steg­rade boendekostnaderna. 1 stället har det förutsatts all studenterna via bo-sladstilläggssystemet skulle subventioneras härför. Organisationen framhål­leratl de studerande i myckel liten utsträckning kunnat tillgodogöra sig dessa subventioner på grund av att systemet inle är anpassat vare sig lill de stude­randes ofta extrema låginkomststaius eller lill den speciella kostnadssiluatio-nen för genomgångsbosläder.

3.1.6 Bosiadsflnansiering

Utredningarnas beskrivning av förutsättningarna för och utvecklingen av paritetslånesystemet har inle mött några erinringar från remissinstansernas sida. Flera remissinstanser understryker i detta sammanhang sin oro över den uppkomna skuldökningen.

Sålunda anför kapilalmarknadsiiiredningen att den otillräckliga höjningen av pariletstalen för år 1973 och 1974 tillsammans med den låga basannui­teten leder lill alt skulden till staten växer obegränsat såvida korrigerings-åtgärder inte sätts in, 1 ett koriare perspektiv är, enligt kapitalmarknads-utredningen, måhända ökningen av skulden till staten i nte så oroande från fastighetsekonomisk synpunkt. Mer betänkligt är däremot atl dispariteten i kapitalkostnader mellan olika årgångar av hus tenderar att öka genom de otillräckliga höjningarna av pariletstalen.

Beträffande utredningarnas resonemang kring frågan om eventuell av­skrivning av de skuldökningar, som uppslår inom ramen för ränte- och paritetslånesystemet, säger sig SABO inte ha något alt invända. SABO fram­håller emellertid att den uppkomna skuldökningen är ytieriigi oroande. En­ligl SABO är den allmänna hyresnivån för närvarande sådan, all de boende inle anses kunna bära högre kostnader, vilkel i sin tur medför att företagen


 


Prop. 1974:150                                                      137

måste fråga sig om och när de över huvud laget skall kunna lå medel för återbetalning av redan uppkommen skuldökning.

Flertalet remissinstanser som ullalat sig om de av utredningarna angivna kraven på bostadsfinansieringen ansluter sig lill utredning­arnas synsätt. Några remissinstanser har dock vissa invändningar eller anser all kraven inle är tillräckligl preciserade, RRV anför att utredningarna i diskussionen om kraven på bostadsfinansieringen inte närmare preciserat vad de bostadssociala ambitionerna innebär, Bosladsstyrelsen ansluter sig i princip lill de av utredningarna uppställda kraven på den framlida bostadsfi­nansieringen men har mol bakgrund av bostadsskattekommitténs förslag kompletterat uppställda krav med atl bostadsfinansieringen skall ge möj­lighet till utjämning av kostnadsskillnader mellan upplåtelseformerna.

Etl bestämt krav på bostadsfinansieringen är enligt Svenska riksbyggen all kapitalkostnadernas sloriek vid olika tidpunkter styrs av medvetna bo­stads- och hyrespolitiska bedömningar. Ett annat krav är att fastighetsägare, långivare och boende måsle ha möjligheteratt på sikl bedöma och fastställa sina kostnader resp. fordringar med enkla metoder.

NBD har många invändningar mot de av utredningarna redovisade kraven på bostadsfinansieringen. Vad gäller kravet att bostadsfinansieringen skall ge förutsättningar för rimligl pris i nyproduktionen anser NBD all fiertalet hushåll inle har någon omedelbar önskan eller direkta behov atl ta i anspråk nyproducerade bostäder. Nyproduktionens ekonomiska förhällanden kan därför knappast framställas som etl rättesnöre för den totala bostadspolitiken i samhällel. NBD anser beträffande frågan om att nå likv:irdiga priser på bostadsmarknaden för bosläder med likartad standard och kvalitet all denna uppgifi knappast kan lösas eller som utredningen föreställt sig ersättas med lå­nesystemels funktioner. Också beträffande möjligheterna att med hjälp av lå­nesyslemet eliminera förmögenhetsomfördelning från nyltjare eller långivare lill ägare har NBD kritiska synpunkter, friirrist mot tanken all lånesyslemet en­samt skall bemästra dessa problem.

Utredningarna har i flera sammanhang diskuterat möjligheterna till u t -jämning av kostnadsskillnader mellan olika upplå­telseformer med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarnas för­slag har dock grundats på förulsättningen all skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Flertalet remissinstanser som berört frågan om neutralitet mellan olika upplåtelseformer anser, som lidigare redovisats, att frågan så långt möjligt bör lösas inom bostadsflnanseringens ram. Dessa remissinslanser har också följaktligen avstyrkt bosladsskatiekommiliéns förslag om avdrag för hyra och årsavgifi. Till dessa remissinslanser hör bosiadssiyrelsen. fleria/ei länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Slockholms. Kronobergs. Kalmar. Gol­lands. Blekinge, Skaraborgs och Västerbollens län. Svenska kommunförbundel.


 


Prop. 1974:150                                                        138

LO. Svenska byggnadsarbeiarejörbundel. Svenska riksbyggen och Hyresgäsier­nas riksförbund.

Bosladsstyrelsen förordar en räntesubvention lill bostadsrätts- och hyres­lägenheter i syfie att dels ge det statliga lånet rimliga förutsältningar alt "gå ut" i nom angiven amorteringstid, dels utjämna kostnadsskillnaderna mel­lan olika upplålelseformer.

Enligt länsslyrelsen i Slockholms län kan en väg atl uppnå neutralitet mellan olika upplåtelseformer vara ell sänkt ränteläge vid belåning av bostadshus avsedda för upplåtelse med hyres- och bostadsrätt. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Kalmar län. Den subvention soin blir nödvändig för att nå neutralitet mellan olika upplåtelseformer bör enligl länsstyrelsen i Kronobergs län vara successivt avtagande och redovisas i statsbudgeten.

Länsstyrelsen i Jönköpings län anser alt kapitalulgifisnivån får bedömas med utgångspunkt i den likhet som efiersirävas mellan olika upplålelseformer. Man får härvid utgå från atl basannuiteten blir väsentligt lägre i bostadshus med hyres- eller bostadsrätt än i egna hem. Länsstyrelsen hävdar vidare alt om skuldökningen skall kunna hållas inom gränser som inger förtroende för lånesystemet räntesubventioner på statslånen i hyres- och bostadsrätter måste sältas in.

Problemet med neutralitet mellan olika upplålelseformer kan enligt Hy­resgäsiernas riksförbund lösa genom att finansieringssystemet utformas så att kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrätt blir jämställda med no­minella kapitalkostnader efier ränteavdrag i taxeringen för villaägare. En sådan jämställdhet kan enligl förbundei åstadkommas genom all omför-delningslånel kombinerat med villkorslösa subventioner endasl görs till­gängligt för bosläder som upplåts med hyres- och bostadsrätt. Statslån till bostadsbyggande avsett för upplåtelse med äganderätt kan då endasl ges nominella villkor. Räntan i omfördelningslånet måsle sältas sä att subven­tionsinslaget blir detsamma som vid nominella lånevillkor kombinerat med rätt att dra av räntekostnaderna vid taxeringen.

Några remissinstanser anser att neutralilelsprobleinet kan lösas genom alt en subventionerad bostadsränta kombineras med en höjning av intäkts­procenten för egna hem.

En sådan kombination skulle enligl Svenska kommunförbundet inte in­nebära någon försämring för egnahemsägare med normala inkomster och normal belåning. Däremot påverkaren sänkt riinia direkt kostnadsläget för upplåtelseformerna bostads-och hyresrätt. Kommunförbundet förordar där­för all effekterna av en subventionerad bostadsränla närmare prövas med hänsyn till den bättre lösning som, enligt kommunförbundet, uppnås be­träffande neutraliteten mellan olika boendeformer,

LO och Svenska byggnadsarbeiarcförbundei finner övervägande skäl tala föratt kostnadsneutralitet mellan olika upplålelseformer,en socialt godtagbar


 


Prop. 1974:150                                                       139

bostadskostnadsnivå saml hyresparilel mellan lägenheter av olika ålder bäst uppnås med hjälp av en allmän räntesubvention i kombination med ett rekonstruerat paritelslån samt en för egnahem därtill balanserad uppräkning av bostadsförmånens värde vid beskattning. Elt liknande syslem förordas också av Svenska riksbyggen.

1 anslutning till utredningarnas allmänna utgångspunkter för utformningen av ett framlida bosiadsfinansie-ringssystem anför kapitalmarknadsulredningen i sill omfattande re­missyttrande, som åtskilliga remissinstanser åberopat, bl. a, all oavsett vilket finansieringssystem man väljer det måste uppfylla vissa grundläggande krav om vilka det torde råda en utbredd enighet. Åtminstone två av de ut­gångspunkter som ställdes upp när paritetslånesystemet konstruerades synes enligl kapitalmarknadsutredningen alltjämt vara giltiga. Det gäller dels pa-ritetskravel, dels önskvärdheten av att fiuktuationer i räntenivån på kre­ditmarknaden inte skall påverka de löpande kapitalkostnaderna. Vidare läm­nar utredningen i sammanhanget en redogörelse för de normer, som enligt kapitalmarknadsulredningens mening börgälla vid utformningen av ett sys­tem för bostadsfinansiering.

För det första menar kapitalmarknadsutredningen att, om statsmakterna fattar beslut om generella subventioner till bostadssektorn, dessa skall utgå i sådana former atl utbetalningarna är väl överskådliga vid varje lillfälle och att statens verkliga kostnader är klart avläsbara. En förutsättning för atl dessa krav skall uppfyllas är atl de finansiella konsekvenserna av sub-veniionsbesluten ryms inom den tidshorisont som kan överblickas av dem som berörs när besluten fallas, Subvenlionselementet bör således inte ingå som en integrerad men obestämd del i systemet så att subventionernas verkliga omfattning först så småningom träder fram.

För det andra anser kapitalmarknadsulredningen alt principen att lånen obetingat skall bli återbetalda inom viss tid bör faslhållas. Om de löpande kapitalkostnaderna vid något tillfälle bedöms vara oacceptabla av statsmak­terna, bör särskilda subventioner utbetalas för all uppnå en rimlig nivå. Dessa subventioner bör vara klart avläsbara, så alt låntagaren alltid kan överblicka amorteringstiden för den skuld som belastar fastigheten. Här­igenom bör uppnås, all den misstro elimineras som nu riktas mot pari­tetslånesystemet på grund av krafiiga skuldökningar med ovissa återbe­talningsvillkor.

För det tredje bör man enligl kapitalmarknadsutredningen inte sträva efier att bygga upp ett lånesystem med uppgifi att kompensera förändringar i alla faktorer som påverkar de totala boendekostnaderna. Härav följer att systemet endasl bör inriktas på att påverka de årliga kapitalkostnader som belastar låntagarna. Om utvecklingen av drifika';!naderna skulle föranleda statsmakterna atl ingripa, bör åtgärder vidtas uianför finansieringssystemets


 


Prop. 1974:150                                                        140

ram. Eventuella subventioner av drifikostnaderna bör således riktas direkt mol den komponent som förorsakat ingripandel.

För det fjärde bör enligt kapitalmarknadsutredningen del ursprungliga målel för paritetslånesystemet, alt skapa hyresparilel i hela del slatsbelänade bostadsbeståndet, självfallet kvarstå oförändrat. Om en kostnadsanpassad hyressättning motsvarande kostnaderna i nyproduktionen (bruksvärdeshy­ror) tillämpas, medför paritetskravet att kapitalkostnaderna måste omfördelas i liden och stiga med utvecklingen av byggnadskostnadema. 1 enlighel med paritetslånesystemels grundprinciper kan därmed kapitalkostnaderna eta­bleras på en förhållandevis låg nivå vid början av lånets löptid.

För del femle bör enligt kapitalmarknadsulredningens mening finansie­ringssystemet liksom nu motverka att räntefiuktuationer på kredilmark­naden omedelbart påverkar de årliga kapitalkostnaderna. Enligl utredningens mening är det vidare av väsentlig betydelse all finansieringssystemet inte motverkar strävandena att skapa goda marknadsförhållanden på kreditmark­naden och inte ulgör ett hinder för en snabb anpassning av kreditpoliliken till rådande inhemska och externa förhållanden.

Till de remissinslanser som åberopat kapitalmarknadsutredningens ytt­rande eller anfört liknande synpunkter hör bl. a. bostadsstyrelsen. RR V, full­mäktige i riksbanken, Lö och Svenska byggnadsarbetareförbundet saml Svens­ka bankföreningen.

Många remissinstanser framhåller önskvärdheten av alt del framtida lå­nesyslemet görs förståeligt för andra än specialister och möjliggör alt kon­sekvenserna beträffande bl. a. betalningsskyldighet i framtiden kan över­blickas. Sådana synpunkter framför bl, a, länsstyrelsen i Södermanlands län som anser all ell av de stora problemen med pariietslånel är alt det för "vanliga" människor framstår som ytterligt svårförklarligt och redan gett upphov till många missförstånd och mycket missnöje.

Enligt länsbostadsnämnden i Jönköpings län bör erfarenheterna av det nu­varandesystemet så långl som möjligt tillvaratas och förenklingargenomföras utan alllförstora föränd ringar i systemet. Terminologin bör ändras endast i den utsträckning klarheten kräver detta. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Jönköpings län.

Enligt länsslyrelsen i Kristianstads län uppfyller del tidigare tillämpade sys­temet med avtrappande subventioner kravel på enkelhet. Om ett sådani system av statsfinansiella och andra skäl inle kan återinföras förordar länsslyrelsen förändringar av paritetslånet.

Också bankinspektionen anser atl ett framtida lånesystem måsle vara nå­gorlunda lätt för den enskilde att överblicka och ge möjlighet för faslig-hetsägaren atl vid varje tidpunkt beräkna vad han är skyldig och att åt­minstone i slora drag överblicka omfattningen av de skulder som uppkom­mer i framtiden, Fastighelsägaren bör vidare kunna utnyttja det kredilvärde


 


Prop. 1974:150                                                       141

i fastigheten, som inte har tagits i anspråk för redan ingångna förpliktelser, och över huvud taget behålla så mycket av ägarfunktion och ägarrisk, atl han har intresse av en rationell fastighetsförvaltning innefattande bl, a, vär­debevarande underhåll.

Även SACO anser atl ett nytt finansieringssystem måste vara förenligt med god fastighetsekonomi och tillämpas lika för alla kategorier bostads­företag. Systemet bör också kunna bidra till att dämpa hyreskostnaderna i nyproduktionen föratt likvärdiga bosläder oavsett produkiionsår skall ha samma hyra. SACO är således principiellt positiv lill elt system som i viss utsträckning utjämnar kapitalkostnaderna över tiden. Systemet får emel­lertid, enligl SACO:s mening, inte leda lill dolda subventioner. Bostads­kostnaderna måste i alla händelser betalas och SACO säger sig ha svårt alt finna fördelar i att dessa kostnader betalas skattevägen.

Länsstyrelsen i Värmlands län finner två principiella vägar för utformning av finansieringssystemet intressanta. För del första ett rent paritetslånc-system som grund men med en inbyggd statlig räntesubvention, utgörande skillnaden mellan å ena sidan räntan på den allmänna marknaden och räntan i bostadsfinansieringssystemet, som skulle sättas utifrån kravel på rimlig boendekostnad. Statens subvention skulle i ell sådani system vara klari utskiljbar Möjligheterna atl variera räntan efier upplåtelseformen borde i della syslem också kunna beaktas liksom möjligheterna att utnyttja pa-ritetseffekten på hela bostadslånet under förutsättning att en statlig total­finansiering tillskapas. Den andra vägen anger länsstyrelsen vara ett indexlån i kombination med en real beskattning. Med utgångspunkt i den pågående penningvärdeförsämringen erhålls den reala räntan som en restpost mellan marknadsräntan och penningvärdeförsämringen. Den i dag gällande mark­nadsräntan kan således sägas beslå av dels ersättning för försämra! pen­ningvärde, dels ränta i egentlig mening. Därvid är den förstnämnda er­sättningen mer att betrakta som en amortering. Dessa förhållanden får följ­aktligen återverkan vid en real beskattning i det att ränteavdragens storiek minskar och beskattningen av kapital endast omfattar realräntan. Från bo-stadskostnadssynpunkl skulle övergången till ett realränlesystem innebära sänkta boendekostnader och större rättvisa mellan olika upplåtelseformer.

Del kan enligl slatens institut för byggnadsforskning inie uteslutas alt etl lånesystem med traditionella lån och låg ränla kombinerat med fastighets­beskattning som tar hänsyn till inflation och lägesvärdeförändringar skulle vara bättre än det föreslagna utjämningslånet. En väsentlig förtjänst med ett lånesystem av anlyil slag är, enligl institutet, alt det kan ges ganska enkel konstruktion varigenom de ekonomiska konsekvenserna och förplik­telserna vid varje lidpunki kan klariäggas för alla berörda parter Den vi­taliserande effekt på den bostadspolitiska debatten som ett för gemene man begripligt lånesystem måste antas ha får inte undervärderas.


 


Prop. 1974:150                                                      142

LRF anser det angeläget atl finna en lösning som både tar sikte på de nuvarande akuta problemen och dessutom är hållbar på längre sikt. Fi­nansieringssystemet måste vidare uppfylla rimliga fördelningspolitiska krav och samlidigt upprätthålla en socialt önskvärd bostadsefierfrågan. Staten bör därför med lämpligt avvägda räntesubventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden. Som ett riktvärde kan gälla en hyresnivå för hushållen i nyproduktionen som är möjlig alt bära för fiertalet, sedan hänsyn lagits till eventuella skattereduktioner. Räntesubventionen bör vidare avtrappas. För all nå en viss omfördelningseflekl bör ränlan successivt kunna höjas i äldre årgångar, så alt verklig ränta betalas efter etl antal år. Vidare kan systemet innehålla en viss årlig minskning av subventionsinslaget i ny­produktionen. Syfiet bör där vara atl på sikt avveckla subventionssystemet och anpassa produktionen så atl övergången inte blir alltför kännbar för bosladskonsumenten,

NBD anser atl en kombination av ålgärder bör vidtas för att nå en ac­ceptabel lösning i dagslägel och skapa förutsättningar för en återgång lill en realistisk lösning av finansieringsproblemen på längre sikt. Sålunda anser NBD att samhällsinsatserna bör byggas upp kring följande åtgärder: ett rän-legaranlisyslem som successivt kan avtrappas, individuella bosiadstillägg saml i möjlig mån skattepolitiska åtgärder som ökar utrymmet för bo­sladskonsumlion, NBD anför vidare att gapet mellan vad som betalas i hyra och vad som är "självkostnader" är slort och att det måste, i varje fall temporäri, överbryggas för att undvika krafiiga störningar på bo­stadsmarknaden, NBD anser det önskvärt all detta sker genom direkta sub­ventioner från statsmakterna. Enligt delegationens uppfattning börell ränte­garant isystem dock på sikt avvecklas. Detta innebärati subventionsmomentei i den äldre produktionen successivt minskas genom en anpassning lill kostnadsutvecklingen i nyproduktionen. Vid en successiv subventions­avveckling sker således automatiskt en kapilalkoslnadsuljämning mellan gammal och ny produktion. På sikl bör målel vara att minska behovet av subventioner även i nyproduktionen. Detla bör kunna ske genom en försiktig ökning av kapitalkostnaderna för samtliga fastigheter som rän-tesubvenlioneras, Elt system enligt ovan angivna riktlinjer innebär enligt NBD all statsmakterna årligen får ta ställning till subventionernas storlek. Liknande synpunkter framförs av SBEF.

Utredningarnas förslag lill nytt lånesystem, utjämningslåne­systemet , har mött många erinringaroch avstyrks av det överväldigande flertalet remissinstanser. Motståndet gäller framför allt förslagets låneteknis­ka uiformning.

Till de remissinstanser som siäller sig negativa lill förslagei hör hyres­nämnderna och arrendenämnderna för Ha//ands län, Göteborgs och Bohus län samt Alvsborgs län. sialskoniorei, bankinspekiionen. RRV. konjunkiurinsiituiei,


 


Prop. 1974:150                                                                      143

bosladsstyrelsen. flertalet länsbostadsnämnder, slalens insiiiul för byggnads­forskning, flerlalei länsstyrelser, flera kommuner, kapitalmarknadsulredningen. fullmäktige i riksbanken, flillmäklige i riksgäldskontoret. LO. Svenska byggnads­arbetareförbundet. SACO. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa, BOFAB, Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskas­seförbund, postbanken. Folksam, LRF, SBEF. Sveriges villaägareförbund, Svenska riksbyggen, HSB. NBD m. fl.

Kapiialmarknadsuiredningen. som jämför utjämningslånesystemet med paritetslånesystemel, anför bl. a. att förstnämnda system inte uppfyller rim­liga krav på stadga och att det i detta avseende är underlägset paritels-lånesystemet. Vad gäller möjlighelerna all neulralisera effekterna av en språngvis förändring av byggpriserna kan, enligt utredningen, utjämnings­lånesystemet inte sägas vara överlägset paritetslånesystemet i lånelekniskt avseende, efiersom systemen arbetar med olika förulsätlningar.

Enligl kapitalmarknadsutredningen är del vidare olämpligt alt, som ut­redningarna gjori, bygga upp ett lånesystem, där låntagarna och långivarna inte kan bilda sig någon klar uppfattning om den framlida återbetalnings-skyldigheten och där skuldredovisningen därför saknar reell ekonomisk in­nebörd. Bristen på överskådlighet vad gäller de statsfinansiella konsekven­serna av framtida och obestämda avskrivningsbeslul medför atl utjämnings lånesystemet besitter sådana inneboende egenskaper att stora och växande subventioner nästan automatiskt skulle kanaliseras tili bostadssektorn. Det är, anför kapitalmarknadsulredningen, orimligt all pålägga statsmak­terna uppgifien att snart sagl årligen fatta beslut om de totala boendekost­nadernas godtagbara nivå och därvid tvingas ta ställning till utvecklingen av alla de komponenter som är av betydelse i ell sådani sammanhang. Utredningen ställer sig också av principiella skäl avvisande till en ordning där de boendes kapitalkostnader anpassas nedåt samtidigt som ökade statliga lån med ovissa åierbetalningsvillkor utbetalas föratt kompensera en höjning av drifikostnaderna. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet frän fiil/-mäktige i riksbanken. Fo/ksain. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska sparbanksföreningen. Sveriges jordbrukskasseförbund. Svenska riks­byggen m. fl. hänvisar i sina yttranden lill kapitalmarknadsulredningens kri­tik av utjämningslånesystemet.

En huvudinvändning mot utjämningslånesystemet är också enligl full­mäktige i riksgäldskontoret att subventionsmomentei inle budgetmässigt klart redovisas och atl det under lång tid förblir obestämt lill sin omfattning. Full­mäktige anser att det föreslagna finansieringssättet från statsfinansiell syn­punkt innebär betydande risker för gradvis ökande svårigheter och att det kan leda till en från lånepolitisk synpunkt ohållbar situalion,

RRV finner del förvånande alt det föreslagna lånesyslemet i huvudsak är anpassat efier nyproduktionens behov. Enligl verket kan förslaget mot­verka en angelägen rationalisering av produktion och förvaltning. Vidare


 


Prop. 1974:150                                                       144

framhåller verkel, som härvid hänvisar till vissa inom verket gjorda be­räkningar, att utredningarnas förslag leder lill betydande åtaganden från Slatens sida. Det ärenligt verket knappast realistiskt att, med de lånevillkor utredningarna föreslår, räkna med en återbetalning av de skulder lill staten som låntagaren ikläder sig. Beräkningar gjorda av bl, a, bosladsstyrelsen. sla­lens insiiiul för byggnadsforskning och kapitalmarknadsutredningen ger resultat av liknande innebörd.

Konjunkiurinsiituiei ifrågasätter lämpligheten av att en höjning av drift­kostnaderna skall motverkas av en motsvarande sänkning av kapilalulgif-lerna. De krafiigl stegrade oljepriserna det senaste året skulle således, anför institutet, leda lill en belydande sänkning av kapitalutgifterna. Vid en för­dubbling av priserna på bränsle skulle kapitalutgifterna uppskattningsvis behöva sänkas med närmare 20 96,

Bosladssiyrelsens främsta invändning mot det föreslagna lånesyslemet är alt det för låntagaren på grund av systemets komplicerade uppbyggnad torde vara helt omöjligt att överblicka den förbindelse han ikläder sig. Samma väsentliga invändningar kan enligt styrelsen riktas från fastighetsekonomisk synpunkt. Svårigheten att överblicka lånesyslemet följer bl. a. av att en kon­iinueriig anpassning förutsattes lill faktorer som tidigare inte påverkat ka-pitalkosinadsnivån såsom drifi- och underhållskostnader. Enligl statens in­stitut flyr byggnadsforskning lider utjämningslånet som bostadspolitiskt instru­ment av en rad svagheter. Mest allvarlig lorde enligl inslilulel den allmänna vagheten eller annorlunda uttryckt den utomordentligt stora anpassbarhelen i systemet vara. Eftersom del svårligen kan uppställas några kriterier för när finansieringssystemet urartar, finns heller inga spärrar för hur omfattande statens finansieringsstöd blir.

Hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län. Göteborgs och Bo­hus län saml Alvsborgs län anser atl den föreslagna finansieringsformen är oförenlig med bruksvärdesysiemel. Med det föreslagna utjämningslånet ökar kapitalersättningen och därmed hyran med husets stigande ålder samtidigt som bruksvärdet minskar genom att huset bliräldre. Till slut kan bruksvärdet bli så lågt att det inte längre finns utrymme för ökad kapitalersättning utan denna kan t, o. m. behöva sänkas för atl hyran inte skall komma över bruks­värdet.

Sialskoniorei anser del vara svårt all uttala sig om den bosladssociala måluppfyllelsen i förslaget, efiersom utredningarna inte fullsländigl har ana­lyserat sambanden mellan de bosladssociala målen och bostadens pris. All uppnå sociala målsättningar genom alt enbart göra ålerbeialningsreglerna fiexibla på del sätt som utredningarna föreslår lorde, anför statskontoret, vara svårt, Förslagei leder lill en subventionering som riktar sig mot bo­stadssektorn som helhet med oklara fördelningseffekter såväl mellan fas­tighetsägare och hyresgäster som mellan hyresgäster av olika slag.


 


Prop. 1974:150                                                       145

Det föreslagna lånesyslemet synes enligl bankinspektionen inte uppfylla del självklara kravet på sund kredilgivning atl gäldenären alltid kan beräkna hur mycket han är skyldig och atl han någotsånär kan överblicka vilka konsekvenser som följer med ell forlsait skuldförhållande. Svårigheten atl överblicka den mycket belydande skuld som ackumuleras med åren leder enligl inspektionen till all svåra värderingsproblem uppkommer vid en för­säljning.

Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa anser att de invändningar som i olika avseenden kan riktas mot det föreslagna lånesyslemet är av den beskaffenheten att andra vägar bör prövas i syfie alt uppnå de effekter som utredningarna syfiar lill. BOFAB kan inte finna alt utredningarna lyckats åskådliggöra hur det föreslagna finansieringssystemet i praktiken kommer att verka på sikt. Enligt Svenska bankföreningen kännelecknas förslaget av betydande svåröverskådlighet beträffande dess verkningar för såväl slalen som låntagarna,

LRF anser att förslaget bygger på en inteckning i framtida produktions­tillväxt och i fortsalt inflation som måsle anses helt orealistisk och skadlig.

Sveriges villaägareförbund framhåller all del föreslagna lånesyslemet leder till en ständigt ökad skuld till staten för villa- och andra småhusägare. Redan efier tio år har lånet nära nog iredubblais, Efier sextio år kan skulden till staten för elt vanligt egnahem uppgå till miljonbelopp trots stigande be­talningar. Staten förbehåller sig belåningsutrymme upp till 150 procent av husels värde och småhusägaren får inte ens låna på inteckningar över denna gräns utan statligt medgivande. Del går enligt förbundet inte längre alt bygga om eller förbättra egna hem med statliga lån och alla försäljningar blir beroende av statligt medgivande. Staten äger i praktiken det egna hem­met. Förbundet tar definitivt avstånd från dessa planer som i praktiken enligt förbundei medför alt gemene mans egnahemsägande avskaffas och gör äganderätten lill en ren fiktion.

HSB anser att del föreslagna utjämningslånesystemet trots förenklingar i jämförelse med paritetslånesystemet är svårgripbart, framför allt för den enskilde bostadskonsumenten, och anser alt man därför i första hand bör pröva andra vägar. HSB anger här ell lånesystem med konvertibla statslån. Det föreslagna utjämningslånesystemet förordas i andra hand.

NBD. som anser alt utredningarna på avgörande punkter inte följt di­rektiven, finner förslaget oklart med hänsyn till effekterna på gällande för­handlings- och domsiolsordning för bestämning av hyror. Utredningsmate­rialet ger heller inte underiag för en närmare bedömning av om lånekon­struktionen innebär sådana begränsningar atl hyreslagstiftningen berörs, 1 fråga om förslagets effekter på produktion och förvaltning anför NBD bl.a. att den antydda metoden för fastställande av bostadsränla innebär att höga drifikostnader, kalkylerade eller verkliga, i praktiken leder till

10 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                                     146

en låg bostadsränla. En konsekvens av detta kan bli atl incitamentet för atl på sikl rationalisera förvaltning och pressa drifikostnader tunnas ut. Mot­svarande resonemang kan föras vad gäller produktionskostnader. En allmän och glidande höjning av produktionskoslnadsnivån leder enligl lånekon­struktionen till en lägre kostnadsränia, vilket i sin tur innebär alt låne­syslemet inte har någon prisdämpande effekl, NBD framhåller också risken för all en automatisk koppling mellan produktionskostnad och hyresnivå i varje projekt införs, Belräffande förslagets ekonomiska konsekvenser för staten och lånlagarna hänvisar delegationen till beräkningar som redovisas i den av ledamölerna Källenius och Näverfelt till betänkandet Följdfrågor av­givna reservationen. SBEF, som ansluter sig lill NBD:s ställningstagan­den, redovisar också beräkningar avseende möjligheterna att omfördela ka­pitalkostnaderna i liden. Enligt SBEFär utrymmet för sådana omfördelningar mer begränsat än vad utredningarna antagit.

Bland de remissinstanser som i slort sett ställer sig positiva till utred­ningarnas förslag lill nytt lånesystem återfinns länsslyrelserna I Ösiergöilands. Hallands. Skaraborgs och Väsierboitens län, Hyresgästernas riksförbund. Slockholms kooperativa bostadsförening ek. för. och SABO. Flera kommuner har också godtagit utjämningslånesystemet,

Länsslyrelsen i Östergötlands län finner de anförda motiven för en finan­siering av utjämningslånels karaktär överiygande och tillstyrker därför att förslaget prövas. Ett lämpligt lillvägagångssält kan enligt länsslyrelsen vara att låneformen införs stegvis med början i det senast producerade beståndet. Därigenom kan man skaffa sig erfarenhet av hur etl på papperet till synes väl fungerande lånesystem arbetar i praktisk tillämpning. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Skaraborgs län anser all det föreslagna lånesyslemet har stora likheter med paritetslånesystemel och ifrågasätler om inle för­ändringar i del nuvarande systemet skulle vara enklare från administrativ synpunkt. De tillstyrker emellertid i huvudsak väd utredningen föreslår, antingen detta sker genom införandet av ett nytt lånesystem eller genom en reformering av paritetslånesystemet. Enligt länsslyrelsen i Västerbottens län ger del föreslagna systemet bättre möjligheter än paritetslånesystemel au åstadkomma en lugn utveckling av lånekostnaderna.

Enligt Hvresgästernas riksförbund har den föreslagna lånekonstruktionen sådana fördelar framför nuvarande alt utredningarnas förslag bör genom­föras. Staten skulle därigenom få ett bostadspolitiskt medel som ger vä­sentligt ökade möjligheter att styra boendekostnadsnivån i enlighet med de sociala mål som uppställts för denna. Vidare anför förbundet att ui-jämningslånel för nyproduktionen ger samma hyressänkande effekt som en direkt räntesubvention men att den föreslagna lånekonstruktionen ger staten möjlighet att för det befintliga bostadsbeståndet återfå de medel som lagts ut. Förbundet framhåller samtidigt all del föreslagna finansierings-


 


Prop. 1974:150                                                        147

systemet på intet sätt förutsätter atl staten verkligen kommer atl lå igen de medel som en gång salts in för atl åstadkomma förutsättningar för rimliga hyror.

SABO. som tillstyrker förslaget, anser alt den lid som stått till förfogande inle gell möjlighet till atl analysera förslaget i dess detaljer och inie heller dess konsekvenser för samhällsekonomin. Enligt SABO synes förslaget möj­liggöra atl två för de bosladsförvaltande allmännyttiga företagen väsentliga krav blir tillgodosedda, nämligen dels atl bostäder skall kunna ställas lill förfogande till ell pris som är eller anses vara godiagbari för de boende, dels all någon skuldökning inte uppstår hos företagen om del pris de kan erhålla för sina bosläder inle läcker de kostnader som under förutsättning av en rationell förvaltning oundvikligen är förenade med verksamhelen. SABO ifrågasätler dock om det inle föreligger en viss risk för att en situation, där företagen inte får full täckning för de kostnader som uppstår på grund av drift, underhåll och bränsle, kommer att uppstå i anslutning till eller ganska snart efier elt införande av uljämningslån och de därmed följande kapilalkostnadssänkningarna,

Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. föredrar det föreslagna ut­jämningslånet framför pariietslånel men kan inte tveklöst tillstyrka del­samma. Det uppfyller inte kravet på klarhet och torde därför bli svårför­ståeligt för många. Åtskilliga inom bosiadskooperationen kommer sannolikt alt hysa misstro mol ett lånesystem som successivt föranleder allt högre hyror. Helst skulle föreningen vilja se fram mot en lånekonstruktion av mer traditionell typ.

Utredningarnas diskussion i fråga om metoderna alt kanali­sera subventioner vid användandet av utjämnings-I å n har föranlett kommentarer från flera remissinstanser. Vissa remiss­inslanser understryker alt subventioner i största möjliga utsträckning bör ges i villkoriig form medan andra ställer sig tveksamma till uppdelningen av subventioner på villkoriiga respeklive ovillkorliga. Svårigheterna alt över­blicka subventionernas omfattning påtalas av flera remissinslanser.

Alt subventionsmomentei inte budgetmässigt redovisas har bl, a. kon­junkiurinstitutei och riksgäldsfullmäkiige invändningar mot, Enligl konjunk­turinstitutet strider delta mot praxis i den statliga bokföringen.

Den av utredningarna gjorda distinktionen mellan villkorliga och ovill-koriiga subventioner kritiseras av några remissinslanser. Distinktionen synes enligl statens institut för byggnadsforskning ganska meningslös. 1 hyresfallet är även det som ulredningen kallar villkoriig subvention en ovillkorlig sådan. Del hushåll som lätt sin hyra subventionerad under en tid har ingen åler­belalningsplikt. All låntagaren/fastighetsägaren i en avlägsen framtid kan få betala tillbaka subventionerna är i princip atl jämställa med en eventuell framlida beskattning. Kapitalmarknadsutredningen anser, inte minst mot bak­grund av det långa tidsperspektiv det är fråga om, värdet av atl göra sub­ventionerna villkorliga föratt motverka uppkomsten av stora kapitalvinster tvivelaktigt.


 


Prop. 1974:150                                                       148

Enligt riksgäldsfullmäkiige talar alla skäl för atl del föreslagna systemet successivt kommer alt leda till en mycket omfattande generell subventio­nering av boendekostnaderna, Detla sammanhänger bl.a, med all de s, k, sociala kriterierna, som avses vara normgivande, med nödvändighet är mycket vaga och vidare med att systemet förutsätter atl det vid stigande prisnivå kontinuerligt fattas politiska beslut, som höjer boendekostnaderna i nominella termer. Sker inle della i tillräcklig utsträckning blir successivt stigande generella subventioner automatiskt följden. Risken för en sådan utveckling blir särskill stor, efiersom myndigheterna inle har att samtidigt och i samma beslutsformer la ställning till prisnivån för all slags konsumtion. Liknande tankegångar återfinns även i yttrandet från kapiialmarknadsui­redningen. som anser det oklart vilken av de två av utredningarna nämnda metoderna för kanalisering av subventioner som förutsätts komma till an­vändning. Genom båda de föreslagna metoderna skjuls emellertid besluten fram i tiden lill dess det blir uppenbart alt en avskrivning är oundgänglig. Att subventionerna tänks utgå genom en framlida avskrivning av statliga fordringar och alt alltså inle omedelbart belasta statsbudgeten medför att subventionerna ger sken av att vara kostnadsfria för staten. Riksbanksfull­mäktige anför liknande synpunkler.

BOFAB konstaterar atl vad som är subvention resp, skuld avgörs först i en avlägsen framlid. En normal bedömning av en fastighets värde, som långivaren kan ha anledning atl göra i olika sammanhang, förefaller härmed utesluten. Med tanke på denna osäkerhet om den totala fastighetsskuldens verkliga värde är det dessutom tveksamt, om låntagarna har möjlighet alt planera sin fastighetsförvaltning på elt rationellt sätt. Liknande tankegångar återfinns i bl. a, yttrandena frän Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa och Svenska bankföreningen.

Utredningens resonemang rörande frågan om hur statens uppoff­ringar skall redovisas av låntagaren kritiseras av fiera re­missinstanser, däribland RRV, konjunkturinstitutet, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Kristianstads län, kapitalmarknadsutredningen, riksbanksfull­mäktige och Konungariket .Sveriges sladshypolekskassa.

y?/? K anser att konstruktionen med s. k. uppoffringar inte är överiygande och att de skuldökningar som kan uppträda t. ex. vid tillämpningen av ett lånesystem som utredningarna föreslår, bör betraktas som en skuld, be­tecknas som en skuld och redovisas tillsammans med ursprunglig låneskuld för de enskilda låneobjekten. Bostadsstyrelsen, som anser alt nuvarande lag­siifining i fråga om bokföring av skuldökning bör ges permanent karaktär, kan inle finna att det föreslagna systemet skapar åsyfiat förtroende. Vidare anför styrelsen att en löpande redovisning av den s. k. uppoffringen torde vara nödvändig för bostadsföretagens likvidilelsbedömningar och att det från administrationssynpunkt är fördelaktigt att kontinuerligt följa ersätt­ningsbeloppet för varje enskilt låneärende. Också riksbanksfullmäkiige anser


 


Prop. 1974:150                                                     149

att det föreslagna tillvägagångssättet knappast kan skapa fört roende och förstå­else lör lånesystemels konstruktion. Inte heller från redovisningssynpunkt torde förslaget vara invändningsfritt. Genom atl en del av skulden inle redo­visas kommer fastigheternas faktiska skuldbelastning all vara oklar. Enligt fullmäktige sy nes det vara själ v klart att den verkliga skuld som belastar en fas­tighet alltid redovisas öppet.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa framhåller att den uppskjutna återbelalningsskyldigheten alllid kommeratl aktualiseras vid fall av förtida betalning, t.ex. vid exekutiva försäljningar, och all det framstår som nöd­vändigt att den faktiska återbelalningsskyldigheten alllid redovisas.

Flertalet remissinstanser som har avvisat utjämningslånesystemet har i stället förordat atl paritetslånesystemet bibehålls men atl det ändras och kompletteras i vissa avseenden. Hit hör statskontoret, RRV, bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Stockholm, Uppsala. Östergötlands. Jönköpings. Kronobergs. Kalmar, Krisliansiads, Göteborgs och Bohus. Alvs­borgs, Skaraborgs. Örebro, Västmanlands, Kopparbergs. Västernorrlands och Norrbottens län, länsstyrelserna I Slockholms. Kronobergs, Kalmar. Gollands. Kristianstads, Alvsborgs, Örebro, Västmanlands. Västernorrlands och Jämt­landslän, kapiialmarknadsuiredningen, riksbanksfullmäkiige, LO. TCO. Svens­ka sparbanksföreningen. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyg­gen och SAR.

Bosladsstyrelsen påpekar atl vid de jämförelser som utredningarna gjort mellan det föreslagna utjämningslånel och traditionella lån slutsatser har dragits som i vissa avseenden ger en missvisande bild av paritelslänesystemet och all de fördelarsom tillskrivits utjämningslånel i fiertalet fall äger giltighet även för pariietslånel. Enligl styrelsen borde det därför ha varil mera frukt­bart alt undersöka möjlighelerna att anpassa pariietslånel till de krav ut­redningarna ställt upp på elt framtida finansieringssystem. Viss revidering av paritetslånesystemel ärenligt styrelsen föranledd av berättigad kritik mol nuvarande utformning av pariietslånel i fråga om låntagarens avkastning på eventuellt eget kapital. Paritetslånets lekniska uppbyggnad bör i princip lämnas oförändrad. En revidering av pariietslånel har vidare,enligl styrelsen, från administraliv synpunkt avgörande fördelar vid en anknytning lill del hittills belånade beslåndel. Styrelsen anser bl. a, att såvitt den kan bedöma en revidering lorde kunna ske utan att erbjudanden om en ny låneform måste lämnas låntagaren. Liknande synpunkter framför också flertalet länsbostadsnämnder.

Vid sina överväganden säger sig kapitalmarknadsulredningen ha funnit atl paritetslånesystemet vad gäller sin tekniska konstruktion är väl ägnat att uppfylla olika krav på finansieringssystemet. Det faktum att lånesystemet inte fungerat lillfredsslällande, och som en följd därav misskrediterats, bör således inte tillskrivas brister i dess uppbyggnad även om vissa justeringar kan vara önskvärda. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare att det därför


 


Prop. 1974:150                                                       150

har framstått som naturligt atl överväga hur de problem som uppkommit kan elimineras ulan större ingrepp i lånesystemels konstruktion. Därvid har del främst gällt all utröna hur evenluella generella subventioner till bostadssektorn bäst skall kanaliseras. Kapitalmarknadsutredningens slutsats är att paritetslånesystemet bör lämnas oförändrat till sin konstruktion. En grundläggande förutsättning för all systemet skall fylla sin avsedda funktion är atl pariletstalen ovillkorligen anpassas efter byggnadskostnaderna. Om utvecklingen av byggnadskostnaderna uppvisar avvikelser från den takt som antogs när basannuiteten fastställdes och kapitalkostnaderna och därmed amorteringstiden på statslånen följaktligen kommer att skilja sig från för­utsättningarna, bör basannuiteten korrigeras för att återanpassa utvecklingen lill den ursprungligen antagna. En ändring av basannuiteten får således ses som en korrigeringsåtgärd som vidtas för alt upprätthålla de ursprung­ligen beräknade lånevillkoren.

SCä finner att ett lånesystem som uppfyller de av utredningarna uppställda villkoren kan erhållas genom såväl del föreslagna utjämningslånet som det nuvarande paritetslånesystemet kompletterat med en utjämnings­faktor Enligl centralbyrån är det sålunda möjligt alt inom ramen för pa­ritetslånesystemet uppnå utjämning av del slag som utredningarnas förslag innebär, dvs. dels inbördes paritet vad gäller kapitalkostnaderna för skilda årgångar av hus, dels anknytning av kapitalkostnaderna lill aktuell prisnivå, dels utjämning i tiden av förändringen i kapitalkostnaderna för varje enskild årgång. 1 en bilaga till yttrandet visas ingående hur en sådan utjämning skulle kunna ske inom ramen för paritetslånesystemet genom viss modi­fiering av lillämpningen av delta.

Några remissinstanser anser alt paritetslånesystemet t. v. bör behållas ulan några ändringar. Enligl SAR kan pariietslånel bibehållas med sina nackdelar, vilka inte lösts i utjämningslånesystemet, i avvaktan på ytterligare utredning av en rad olösta frågor.

Utredningarnas diskussion om möjligheterna till förändringar inom paritetslånesystemels ram genom någon form av subvention har föranlett kommentarer från fiertalet remissin­slanser. Belräffande behovet av subventioner i någon form råder slor enighet bland remissinstanserna. 1 olika sammanhang betonas också all dessa bör klari redovisas. Bland remissinslanser som anseratl paritetslånesystemet bör bibehållas och som förordar subvention av både statslåne- och botienlå-neräntan kan nämnas bostadsstyrelsen, kapiialmarknadsuiredningen. riks­banksfullmäktige. LO. Svenska byggnadsarbeiareförbundei och Svenska bank­föreningen.

Kapitalmarknadsutredningen utvecklar ingående sina synpunkter på sub-venlionsfrågan och erinrar om alt när paritetslånesystemel konstruerades det kravet ställdes att en rimlig kapitalkoslnadsnivå skall nås utan inslag av


 


Prop. 1974:150                                                        151

statliga subventioner. Enligl utredningen lorde inställningen till detta krav ha förändrats något. Kapitalmarknadsutredningen har vid sina överväganden således utgått ifrån förutsättningen alt ett inslag av subventioner kommer att ingå i elt reviderat bostadsfinansieringssystem. Enligt kapitalmarknads­utredningens mening borde subventioner av kapitalkostnaderna som anses nödvändiga knytas lill den nominella ränla som belastar de boende. Denna metod kan tillämpas för att nä ett flertal syfien. Staten garanterar enligt denna metod en viss ränla för såväl de långfristiga bollenlånen som de statliga bostadslånen och utbetalar direkta subventioner motsvarande mel­lanskillnaden mellan marknadsräntan och denna högsta ränla. Metoden er­bjuder enligt kapitalmarknadsutredningen således möjligheter för stats­makterna att anpassa kapitalkostnaderna till en nivå som kan justeras vid behov. Om slalen på angivet sätt utbetalar subventioner som är knutna lill skillnaden mellan marknadsräntan och en viss basränta, uppnås samtidigt den fördelen att räntevillkoren för bostadsbyggandet stabiliseras. F. n, utgör räntevillkoren på kapitalmarknaden ett osäkert moment i bostadsfinansie­ringen. Systemet med fixerad låneränta kan enligt kapitalmarknadsutred­ningen sägas innebära atl bostadssektorn isoleras från påverkan av ränte­utvecklingen på kreditmarknaden, vilket torde medföra fördelar även vad gäller möjligheterna all bedriva en flexibel räntepolitik. Kapitalmarknads-utredningen anser vidare all en anpassning av räntevillkoren för bostadssek­torn öppnar vissa möjligheter atl uppnå kostnadsneutralitet mellan bosläder med olika upplåtelseformer. Ulredningen har dock inte sell som sin uppgifi all närmare utveckla denna synpunkt utan inskränker sig till atl påpeka atl den kan beaktas. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare alt systemet med räntesubventioner erbjuder den fördelen att kapitalkostnaderna även i det icke slatsbelänade bostadsbeståndet kan påverkas om man så önskar.

Kapitalmarknadsutredningen anger att den har övervägt etl system, som skulle kunna sägas innebära att dubbla basannuiteter tillämpas. Utredning­en har dock funnit att ett sådani system är avseväri underiägset från ad­ministrativ synpunkt, att det inte heller är överskådligt för de berörda, att delta system knappast skulle kunna åstadkomma rättvisa bland låntagarna med avseende på fiuktuationer i den långa räntan samt att kapitalkost­naderna med denna metod inte kan påverkas i det icke slatsbelänade bo­stadsbeståndet om man så skulle önska.

Beträffande systemet med räntesubventioner anför kapitalmarknadsul­redningen vidare att , om statsmakterna finner att den kapitalkostnadsnivå som etablerats vid en viss lidpunkt är oacceptabel, den räntenivå måste beräknas som anpassar kostnaderna till en nivå som anses godtagbar. Inom ramen för paritetslånesystemet blir beräkningarna enkla. Inga problem fö­religger sålunda enligl kapitalmarknadsulredningen att fastställa vilket värde på basannuiteten som skulle ge upphov till godtagbara kapitalkostnader. Sedan denna annuilet fixerats, är det en enkel matematisk operation alt


 


Prop. 1974:150                                                      152

lästsiälla vilken nominell ränla som svarar mot denna vid givna antaganden om den framtida utvecklingen av pariletstalen och fastställd löptid på stats­lånen. Skillnaden mellan den sålunda beräknade räntan och marknads­räntan subventioneras sedan av staten. Genoin atl den nominella ränta som skall belasta låntagarna sålunda fixerats för samlliga årgångar, så att ka­pitalkostnaderna etablerats på en nivå som anses godtagbar, kommer ökad säkerhet alt uppnås för att statslånen blir återbetalda inom den godtagbara amorteringstiden. Systemet utmärks således av att del inle kräver löpande politiska beslut där bostadskostnaderna i alla årgångar av hus måste över­vägas. Statsmakterna förutsätts ingripa endast då utvecklingen av kapital-kostnadsnivån anses oacceptabel. Man behöver då endast justera en enda parameter, den fixerade räntan, och i samband därmed också basannuiteten, Kanaliseringen av räntesubventionerna kan ske i enkla former genom ut­betalning direkt till de långivande bostadsinstiluten. De verkliga kostnaderna för staten kan beräknas med stor säkerhet och ingå som en avläsbar post i statsbudgeten. Del föreslagna systemet med räntesubventioner synes mol denna bakgrund uppfylla de krav på överskådlighel och klarhet som är grundläggande för att ett finansieringssystem skall inge förtroende bland de berörda anser kapitalmarknadsulredningen.

Som tidigare nämnts har många remissinstanser, däribland bosladssty­relsen. LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei. riksbanksfullmäktige och Svenska sparbanksföreningen, uttryckligen anslutit sig till kapitalmarknads­utredningens synpunkter i denna del eller redovisat liknande synpunkler,

Bosladsstyrelsen har vid sin bedömning övervägt förutom subvention av siaislåneränlan även en garanti av botlenlåneränlan saml båda dessa räntor tillsammans. Styrelsen anför alt såvitt den kan bedöma en subvention av den långa räntan medföravsevärda fördelar från allmän kreditmarknadssynpunkl, efiersom kapitalkostnadsnivån för bostadssektorn i det närmaste helt fri­kopplas från förändringar i det allmänna ränteläget. Önskvärd ökad röriighel för den allmänna lånemarknadsränian uppnås enligl styrelsen härigenom. Vid subvention av enbari bollenlåneräntan krävs ingen differentiering av räntenivån för bostadslånen med hänsyn till olika låntagarkalegorier. Sty­relsen anför att oavsett vilken form som väljs nivån bör anpassas så alt lånet kan förväntas "gå ut" inom den fastställda amorteringstiden. Styrelsen anser dock, med hänsyn till förändringar under låneliden i boitenlånets och statslånets relativa andel av den samlade låneskulden, all den garan­terade räntenivån skall avse både botienlånel och statslånet.

RRV ställer sig positivt lill en räntesubvention ulan att direkt ta ställning till behovet av en sådan. Om generella subventioner aktualiseras är det enligt RRV angeläget att de klart och öppet redovisas. Dessutom bör över­vägas att upprätta en tidsplan för successiv avveckling av subventionerna. Verket anger atl en subventionering via bl.a, förbättrade räntevillkor för bostadssektorns kapitalförsörjning bör prövas. En sådan subvention torde


 


Prop. 1974:150                                                      153

vara administrativt lätlhanteriig och dessutom ge gynnsamma effekter be­lräffande neutraliteten i bostadskostnaderna mellan olika upplålelseformer

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser att eventuellt utgående ge­nerella subventioner klari skall kunna överskådas. Kassastyrelsen erinrar om att utredningarna har pekat på möjligheterna att subventionera skillnaden mellan faktiska och godtagbara ränte- och amorteringskostnader. Detta kan enligl kassastyrelsen ske genom räntebidrag lill boltenlån och sänkt statslåne­ränta eller genom ett system med dubbla basannuiteter. Godtagbara konsekvenser synes också enligl kassastyrelsen kunna uppnås med ett no­minellt lånesystem kombinerat med underen 20-årsperiod avtrappande sub­ventioner. Oavsett vilkel lånesystem som väljs är sladshypoteksinstitutionen beredd atl anpassa sin låneverksamhel lill de ändrade förutsättningar som kan uppkomma.

Ett system med dubbla basannuiteter förordas av bl. a. länsslyrelserna i Kalmar. Alvsborgs och Västmanlands län samt länsbostadsnämnderna i Väst­manlands och Norrbottens län. Detta kan ske genom justeringar i paritets­lånesystemel, varvid alternativt en generell subvention genom sänkning av bostadslåneränlan kan övervägas, 1 båda fallen kan ytterligare sänkning av kapitalkostnaderna åstadkommas genom förlängning av amorteringsti­den. Elt system med dubbla basannuiteter förordas, då detta anses innebära slora fördelar. Lånet kan formellt löpa efter en basannuitet som medger återbetalning inom förutsatt tid. Man behåller också anknytningen lill kost­naderna i nyproduktionen. Statsmakterna har då också möjligheter alt från lid lill annan bestämma hur stor subventionen skall vara, dvs. hur stort gapet skall vara mellan den formella basannuiteten och den subventionerade. Man kan också fastlägga olika basannuiteter för olika upplåtelseformer och bostadsformer föratt därigenom åsladkomma koslnadsmiissig jämslälldhet.

Flera remissinstanser har behandlat frågan om justeringar av basannuitet och paritetslal i ett sammanhang. Bostadssiyrelsen föreslår att dessa benämningar bibehålls, Basannuiteten bör fastställas på grundval av hyrespolitiska bedömningar med beaktande av kravet på kost­nadsutjämning mellan ägda småhus och övriga bosläder. Styrelsen anser emellerlid all kravet på au hålla fast vid en viss längsta amorieringstid, inom vilken lånet samt uppskjuten ränta i princip skall vara återbetalt, med­för en begränsning av möjligheterna all sänka basannuiteten. Basannuiteten bör fastställas för en treårsperiod med möjlighet till omprövning under pe­rioden,om särskilda skäl föreligger. Paritetstalshöjningen börenligt styrelsen grundas på en prognos beträffande byggnadskostnadsutvecklingen. Even­tuella avvikelser från prognosen beaktas vid fastställande av paritetstals-höjning för näsla period, Basannuiteten och paritetstalshöjningen bör fast­ställas av regeringen för en treårsperiod. Med hänsyn till de allmänna bo­sladspoliliska överväganden som skall göras vid fastställande av dessa fak­torer samt vid prövning av frågan om eventuella subventioner bör del an-


 


Prop. 1974:150                                                        154

komma på bosladsstyrelsen att tillhandahålla underlag för regeringens beslut.

Med utgångspunkt i ett numeriskt illustrerat exempel visar SCB hur en pålaglig tidsutjämning av ökningar i kapitalkostnaderna kan åstadkommas Ulan betydande rubbning av paritetsialens avsedda funktioner.

Kapitalmarknadsutredningen har övervägt om principerna bör ändras vid fastställande av pariletstalen och funnit att så bör ske åtminstone i ett av­seende. I avvaktan på fullständiga uppgifier om kostnadsutvecklingen i ny­produktionen sker f n. ingen uppräkning av paritetstalen med hänsyn till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen under det löpande året. Som en följd av eftersläpningen kommer fastigheterna i den sista årgången därför atl betinga en högre kapitalkostnad vid stigande kostnadsutveckling och alltså missgynnas vid en jämförelse med lidigare årgångar, Enligl kapital­marknadsulredningens mening kan denna olägenhet lindras om pariletstalen justeras upp enligl någon schablonmelod. Om den verkliga kostnadsutveck­lingen i nyproduktionen visar sig avvika från genomsnittet, kan den dis-paritet som sålunda uppkommer läll justeras genom anpassning av pari­letstalen så snart tillförlitliga dala föreligger.

Belräffande basannuiteten anför kapitalmarknadsutredningen all, om kostnaderna i bostadsbyggandet stiger hastigare än som förutselts när pa­ritetslånesystemels basannuitet fixerats, en höjning av pariletstalen i enlighel med kostnadsutvecklingen leder till atl löptiden fördestatligalåneni tidigare årgångars fastigheter förkortas. De löpande kapital kostnaderna för samlliga årgångar stiger samtidigt till en nivå som kan komma atl anses som oac­ceptabelt hög. För att parilelskravet skall uppfyllas måste emellertid pa­riletstalen ovillkorligen höjas i enlighet med kostnadsutvecklingen. Om de löpande kapitalkostnaderna genom en stegring av pariletstalen stigit till en nivå som anses oacceptabel av statsmakterna, kan de återanpassas till en lägre nivå genom att basannuiteten, som ju är lika för alla årgångar, sänks. Den återstående löptiden på statslånen för alla årgångar utom den sista kan förväntas bli ungefär oförändrad genom all sänkningen av basannuiteten kompenserar höjningen av pariletstalen. För den aktuella årgången och de därefier följande kommer enligl kapitalmarknadsulredningen emellerlid den beräknade löptiden på statslånet atl föriängas genom sänkningen. Härav följer alt en sänkning av basannuiteten i syfte all kompensera en plötslig stegring av byggnadskostnaderna leder lill en förlängning av den beräknade amorteringstiden på statslånen för alla årgångar från och med den för vilken koslnadssiegringen gäller, även om takten i kostnadsökningarna sedan åter­anpassas till den ursprungligen antagna. En föriängning av den beräknade återstående amorteringstiden på statslånet leder till att ovissheten ökar om den faktiska innebörden av statens utbetalningar lill bostadssektorn. För att uppfylla det uppställda kravet alt de finansiella konsekvenserna av stats­makternas beslut skall kunna överblickas måste därför enligt kapitalmark­nadsulredningens mening en sänkning av basannuiteten under alla om-


 


Prop. 1974:150                                                      155

ständigheter begränsas föratt hålla amorteringstiden inom rimliga gränser.

Utredningarnas förslag att e g e n kapitalinsats for låntagare med statliga lån placeras närmast över boitenlånets övre gräns har fått etl negativt mottagande bland remissinstanserna. Efiersom utredningarna i sitt senare avlämnade betänkande. Följdfrågor frångått förslaget tas inte remisskritiken här upp lill närmare behandling.

Flera remissinstanser, däribland bosladsstyrelsen, länsslyrelserna i Örebro, Västmanlands. Jämtlands och Västerbottens län, samt Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa är däremot positiva till förslaget att viss avkastning av   egen   kapitalinsats  garanteras.

Några remissinslanser, bl. a. bosiadsstvrelsen. vissa länsbosladsnämnder och länsstyrelsen i Kalmar län. framhåller all syftet med utredningarnas förslag, dvs. atl garantera viss avkastning på egen kapitalinsats, går att tillgodose inom ramen för nuvarande länesystem genom att ändra pariietslåneformeln.

Den av utredningarna föreslagna ordningen för kapitaler­sättningens eriäggande, som innebär att kapitalersättningen med avdrag för förräntning av eventuell egen insats inbetalas till bosiadsmyn-dighelen, varefter utbetalning därifrån sker till bottenlångivaren,skulle enligl bostadsstyrelsen innebära nackdelar för såväl bostadsmyndighel som låntagare och bottenlångivare. Efiersom endast delar av låntagarens samlade bollenlåneskuld ingår i lånesyslemet, kommer betydande svårigheter atl uppstå när det gäller att överblicka vad betalningen hänför sig till. Därtill kommer komplikationer med hänsyn till skilda förfallodagar för statslån och bottenlån.

Utredningarnas förslag beträffande bostadsräntan, dvs. k a p i t a 1 k o s t -nadsnivån, har tillstyrkts eller lämnais utan erinran av flertalet remiss­inslanser som uttalat sig i frågan. Hit hör bosladsstyrelsen. Svenska kom­munförbundel. Hyresgästernas riksförbund, HSB och SABO.

Bostadsstyrelsen tillstyrker i princip den av utredningen föreslagna kapi­talkostnadsnivån. Sannolikheten för att löne- och prisutveckling skall bli sådan att statens uppoffringar skall minska och så småningom återbetalas inom 60 år, får med den efiersträvade kapitalkostnadsnivån nu och för ell antal år framåt bedömas såsom mycket liten. Målsättningen om ell "rim­ligl pris" på bostaden synes enligt styrelsen endast kunna uppfyllas, om priset på tillhandahållet kapital bestäms från bostadssocial synpunkt. Detta förutsätter direkta subventioner från slatens sida redan från början. Vidare framhåller styrelsen atl en bostadsränla på 4,0 96 erhålls om hänsyn skulle tas till numera beslutad kompensation lör merviirdeskatt.

Enligt Svenska kommunförbundet torde den föreslagna kapitalulgifisnivån inle möjliggöra att den i och för sig relativt måttliga hyressänkningen på 10-15 96 skall kunna åstadkommas. En större del av det utrymme som skapas för hyressänkningar genom den föreslagna kapitalkostnadsnivån tor­de nämligen behöva tas i anspråk för reglering av sådana kostnader som


 


Prop. 1974:150                                                                      156

inte har kunnat täckas genom hyresintäkter. Att många bosladsförvaltande företag f n. har en otillfredsställande kostnadstäckning framhåller även SABO, som tror atl förväntningar på hyressänkning kan bli svåra att in­fria.

Hyresgäsiernas riksförbund anser däremot all den föreslagna nivån är för hög. Den rimliga kapitalkostnaden måste enligl förbundei sättas åtminstone 10 kr. per m' lägre för att rimliga förulsätlningar för en bostadspolitiskt önskvärd hyresnivå skall ges. Vidare finner förbundet det naturligt att be­stämmandel av de i lånekonstruktionen ingående faktorerna föregås av sam­råd med hyresgäströrelsen.

Bland de remissinstanser som anser att den föreslagna kapitalkostnads-nivån är för låg märks NBD. Med så låg kapitalkostnadsnivå för nyproduktion som utredningarna förordar kan, anför NBD, tidigare i hyresnämnd låsl-slällda bruksvärden komma all uppfattas som oskäliga och krav på sänk­ningar därför aktualiseras. En utveckling som innebär en sänkning av redan fastställda hyror kan inle accepteras av NBD, Länsbostadsnämnden i Öster­götlands län anser del orimligt att utgå ifrån att hyran i nyproduktionen skall läcka endasl en tredjedel av de faktiska kapitalkostnaderna.

Utredningarnas bedömning att en årlig höjning av kapi­talersättningen med mellan 3,0 och 3,596 är realistisk delas av bl, a. SCB och bosladsstyrelsen. Nuvarande höga räntenivå nödvändiggör enligt bostadsstyrelsen en större höjning än den av utredningarna förordade om bosladsränlan fastställs på grundval av den angivna kapitalkostnads-nivån. Den kapitalkostnadsulveckling som följer med en stegring av denna storleksordning kan emellertid inte anses acceptabel från hyrespolilisk syn­punkt. Enligt bosladsstyrelsen bör stegringen t, v. begränsas till ca 3 % per är.

Några remissinstanser, däribland stålens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Krisliansiads län. SBEF och NBD ifrågasätter utredningarnas be­dömning.

Statens instilut för byggnadsforskning pekar på all drifi- och underhållskost­naderna under de senaste åren har ökat kraftigt. Detta förhållande har ut­redningarna enligt institutet inte ägnat tillbörlig uppmärksamhel. Om inte det politiskt tillgängliga hyresutrymmet, dvs, betalningsförmågan, ökar av­sevärt snabbare än byggkostnaderna kommer kraftiga ökningar av koslnader för drift och underhåll atl minska utrymmet för statsmakternas kapitaler­sättning.

SBEF och NBD anser att utrymmet för kapitalkoslnadshöjningar är mer begränsat än vad utredningarna antagit. Enligt beräkningar gjorda av SBEF måste detta utrymme beräknas med utgångspunkt i den förutsättningen alt den ärliga kapitalkostnadshöjningen skall rymmas inom en hyreshöjning som understiger 0:80 kr,/m' och år, Detla skall enligt SBEF jämföras med den årliga ökning av kapitalkostnadsersättningen på 1:50-2 kr./m' som ut-


 


Prop. 1974:150                                                                      157

redningarna kalkylerar med.

Utredningarnas förslag alt den årliga höjningen av kapitalersättningsanspråken bör bestämmas för ett besläml antal är i förväg får stöd av bl, a bosladsstyrelsen och länsslyrelsen i Skaraborgs län. Den principiella utgångspunkten bör enligt bo­sladsstyrelsen vara att kapitalersättningen så långt möjligt anknyter till den faktiska byggnadskostnadsutvecklingen. Styrelsen förordar en period om tre år men betonar alt möjlighet till ändring under perioden bör föreligga om kostnadsutvecklingen i betydande omfallning avviker från vad som antagits vid periodens början. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Ska­raborgs län anför atl förslaget skulle innebära atl småhusbyggarna skulle la bättre överblick över de ekonomiska konsekvenserna av lånesyslemet.

Bland de remissinstanser som uttalar sig kritiskt om utredningarnas förslag kan nämnas konjunkiurinsiituiei och kapiialmarknadsuiredningen. Förslaget synes enligt konjunkiiirinslituiet innebära en onödig restriktion, särskilt med tanke på de svårigheter som är förenade med en bedömning av den lång­sikliga utvecklingen förproduktionskoslnadema. Kapitalmarknadsutredning­en anser att osäkerheten om den framtida utvecklingen skulle leda till trög­heter all anpassa trenden till en realistisk ökningstakt. Osäkerheten om den framlida utvecklingen kommer, även med många subtila beräkningar och överväganden, ändå alltid att vara stor. Del skapar en naturlig benä­genhet atl prognosera förändringar i underkant. Därtill kommer att elt fast­läggande av en stor höjning av kapitalanspråken kan tolkas som att staten både väntar en kraftig pris- och lönestegring och är beredd atl tolerera den. Risken finns för att fastslällandel i sådana situationer därmed innehåller ell element av självuppfyllelse. Mycket talar mol denna bakgrund för att man i praktiken kommer atl fastställa etl lågt värde och, om den sista synpunkten är relevant, även bör göra det.

Bland de remissinstanser som stöder utredningarnas förslag om minskning av bollenlånet och motsvarande ökning av bostadslå­net återfinns/o>;siO'''<'/,s

Länsslyrelsen i Jämtlands län anför all för Jämtlands län bör förslaget in­nebära att kreditinstituten lar lättare alt uppfylla centralt gjorda åtaganden. Genom förslaget bör, anser länsbostadsnämnden i Västernorriands län. möj­lighelerna öka alt snabbare klara av behovet av avlyft, som f n. är en be­sväriig hake i lånebehandlingen.

Några remissinstanser tillstyrker förslaget under vissa förutsättningar, BO­FAB. SBEF och NBD tillstyrker sålunda förslaget om utjämningslånesyste­met införs. Länsbostadsnämnden i Norrbottens län. som tillstyrker förslaget, har svårt all förslå motiveringen för förslaget men ser del som elt led i


 


Prop. 1974:150                                                      158

en övergång till statlig lolalfinansiering av bostadsbyggandel. Liknande tan­kegångar återfinns i yttrandet från länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län.

Bosladsstyrelsen anser atl slatens möjligheter till upplåning av erforderiigt kapital sannolikt är större än övriga kreditgivares och tillstyrker därför en utökad statlig låneandel. Med hänsyn till viss osäkerhet vid bedömning av en sådan utvidgning förordar styrelsen tillsvidare en utökning med 10 % dvs, lill 25096 av låneunderiaget.

Enligt Konungariket Sveriges sladshypolekskassa däremol synes några bä­rande skäl att minska botlenlånens storiek inte föreligga. Ökade finansie­ringsmöjligheter för bosladsbyggandet innebär förslaget inte, efiersom staten är hänvisad lill samma kapitalmarknadskällor som bostadslåneinstituien. Vill man vid rådande brist på kapitalmarknadsmedel avskaffa de långa vän­tetiderna på långa lån måsle andra investeringsbehov begränsas. Länsslyrelsen i Västerbottens län anser alt den föreslagna ökningen av statens låneandel kan användas rationellare genom att möjliggöra totalfinansiering av vissa grupper av låneärenden.

Utredningarnas förslag atl amorteringstiden för de stat­liga lånen skall förlängas lill 60 år har fått ell blandat mottagande bland remissinstanserna,

Bosladsstyrelsen, flertalet länsbosladsnämnder. länsslyrelserna I Uppsala. Kalmar. Krisliansiads, Örebro. Västmanlands. Västernorriands och Jämtlands län samt Hyresgäsiernas riksförbund hör till dem som ställer sig i princip positiva till förslaget. Några av remissinstanserna ifrågasätter emellertid om inte amorteringstiden för småhus bör vara koriare än 60 år.

Enligt bosladsstyrelsen, som anser atl amorteringstiden för ägda småhus bör vara högst 45 år, utgör en föriängning av amorteringstiden vid den bostadsprisnivå som förutsätts en av de grundläggande förulsältningarna för att så långt möjligt skapa utrymme för omfördelning av kapitalkost­naderna i tiden. En förlängning av amorteringstiden så alt denna bättre överensstämmer med fastighetens ekonomiska längd torde dessutom vara ett medel för all förhindra förmögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. Styrelsen erinrar om atl, som en följd av en förlängd amor­teringslid, möjligheterna till rebelåning vid förbättrings- eller modernise­ringsarbeten begränsas. All rebelåningsmöjligheterna begränsas understryker enligt styrelsen vikten av att betryggande fonder för löpande och periodiskt underhåll ovillkorligen beaktas vid hyressätlningen. Länsstyrelsen i Väster­norriands län är tveksam till 60 års amorteringstid för småhusen och anför bl. a, att småhus i viss utsträckning uppförs i orter där del framlida behovet f n, kan vara mycket svårbedömt. Skuldökningen blir vid en amorieringstid på 60 år betydande efter ca 15-20 år, vilket kan medföra stora problem för en enskild person.

Några remissinstanser uttalar sig för en förlängning av amorteringstiden


 


Prop. 1974:150                                                      159

ulan all ange i vilken omfallning della bör ske. Hit hör bl, a, siaiskonioret samt länsstyrelserna i Kalmar och Krisliansiads län.

Negativa lill utredningens förslag ställer sig bl. a. länsstyrelserna i Kro­nobergs och Gotlands län. kapiialmarknadsuiredningen. slatens insiiiul for bygg­nadsforskning, riksbanksfullmäktige. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa. Svenska bankföreningen. LRF. SBEF och NBD.

Ell bibehållande av pariteislånen för enligt riksbanksfullmäkiige med sig att pariletstalen bör anpassas till kostnadsutvecklingen och att basannuiteten liksom eventuellt tillkommande subventioner bör utformas så att det statliga lånet får en avsedd återbetalningstid. Denna återbeialningstid behöver inte, anser fullmäktige, vara angiven i ett precLst antal år utan kan mycket väl anges i ell intervall, t.ex. 25-40 år. Fullmäktige anför vidare att återbe­talningen dock inle får ske för långsam! med tanke på att efier en tid behov kan uppkomma alt ta upp nya lån för reparationer eller ombyggnad. Därvid erfordras inteckningssäkerhet för dessa lån, vilkel kan förutsätta att av­betalning i relativt slor utsträckning sketl på äldre lån. Kapiialmarknads­uiredningen anser alt en längsta amorieringstid på 30-40 år bör kunna godtas och alt det därvid obetingat skall förutsättas att en fullständig återbetalning kommer atl ske inom denna tid. Svenska bankföreningen anser att statslånet bör amorteras i den takt som behövs för alt tillräckligt nybelåningsutrymme skall ha uppkommit när fastigheten bör renoveras, dvs. i regel efier 350 år. Inteckningar inom det nödvändiga förmånsläget måste då fritt kunna disponeras av fastighetsägaren utan hinder av de statliga lånevillkoren.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller alt byggnader som helhet knappast har någon enhetlig brukstid; vissa delar har en varaktighet av omkring 20 år medan andra har en varaktighet på 60 år och kanske långt däröver. Med hänsyn till behovet av ganska genomgripande upprustningar efter ca 40 år är det enligt institutet lämpligt om amorteringstiderna an­passades lill motsvarande behov av finansiering, eventuellt med olika amor­teringslider för olika delar av byggnaden. Det senare kan synas administrativt krångligt men gör det möjligt att med differentierade lånevillkor styra ny­produktionen, t.ex. mot ökad ulrymmesstandard. Också SBEF anser att utredningarna inte beaktat fastigheternas behov av genomgripande förbätt­ring och modernisering. Föreningen pekar på den förändring av bl.a. bo­städernas kvalitet, utrustning och planlösning som successivt införs på bo­stadsmarknaden. Som exempel nämns alt kostnaderna för byggnadsstommen i dag utgör 20-30 96 av den totala byggnadskostnaden mot 70-80 96 under 1930-talet. Denna produktförändring förkortar, anför föreningen, väsentligt moderna fasligheters varakiighelslid beroende på dels att inrednings- och insiallationsdetaljer underkastas värdeminskning i snabbare lakt än själva byggnadsstommen, dels all dessa inredningar efier en maximal förslil-ningslid på 250 år i många fall inle lönar sig atl byta ut av ekonomiska och lekniska skäl. Därtill kommer atl förändringar i byggnadsslommens


 


Prop. 1974:150                                                        160

planlösning kommer all erfordras i slörre omfattning i framtiden. Liknande tankegångar återfinns i bl.a. yttrandet från NBD.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser att utredningarnas syn på amorieringsfrågan strider mot den uppfattning som tidigare påverkat bo­stadslångivningen. Stadshypolekskassan erinrar om att kreditmarknadsui-redningen år 1959 föreslog all generell amorteringsplikt borde genomföras på faslighelslån antingen genom direkta lagregler eller genom frivilliga över­enskommelser.

Några remissinstanser tar upp frågan om den övre lånegränsen förstatliga bostadslån. Sålunda anför LRF att likställighet i fråga om övre lånegräns för olika låntagarkalegorier bör införas, Förbundei säger sig inte kunna finna några bostadssociala skäl för nuvarande ordning och anser alt lånegränsen bör ligga antingen vid 95 eller 98 96 av pantvärdel för alla låntagare. Genom hittills gällande låneregler har man enligt förbundet försvårat för bostadskonsumenler i vanliga inkomstlagen att skaffa småhus, men sedan gjort själva boendet relativt billigt genom tämligen liberala av­dragsregler. En sådan ordning förvärrar bostadssegregationen, anser förbun­det.

Även SBEF anser alt de statliga lånegränserna skall vara lika för alla låntagarkaiegorierna och framhåller därvid att den gemensamma lånegränsen skall anpassas så atl byggherren/förvaltaren genom en rimlig egen kapi­talinsats har ell direkt ekonomiskt ansvar för del ekonomiska utfallet. Ulan elt sådani ekonomiskt ansvar är del enligt SBEF svårt att få byggherren/för­valtaren tillräckligt intresserad av att tillgodose de kvalitativa och miljö­mässiga aspekterna. Den för alla låntagare gemensamma övre gränsen för de statliga bostadslånen bör enligt SBEF fastläggas lill exempelvis 95 % av belåningsvärdel.

Länsslyrelsen och länsbostadsnämnden i Västernorrlands län anser atl låne­gränserna för enskild person som bygger småhus och äger hyresfastighet skall sättas till 95 96.

Utredningarna har vid sin diskussion om lolalfinansiering delat upp denna i tre frågor. Den första frågan avser fullständig finansiering, dvs. ett enda slutligt lån. Den andra frågan gäller integrerad finansiering, dvs. integrerad kort och lång slutlig finansiering. Den tredje frågan avser kraven på en bostadsbank, dvs, en samordning av låneformer och kredit­institut lill elt enda lån och ett enda institut. Utredningarnas diskussion föranleder kommentarer från många remissinstanser, varvid frågan om full­ständig finansiering har rönt ett stori och positivt intresse. Flera remiss­instanser understryker emellertid atl frågan om totalfinansiering är så kom­plicerad alt ytterligare ulredningsarbele krävs för all det skall gå att ta ställ­ning i de olika delfrågorna.

Majoriteten av de remissinstanser som berör frågan om lolalfinansiering, däribland nästan samtliga länsstyrelser och länsbosladsnämnder. som lar upp


 


Prop. 1974:150                                                       161

frågan, kapitalmarknadsulredningen. Svenska kommunförbundel. LO, Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, SABO och SAR. ställer sig allmänt positiva lill utredningarnas diskussion.

Länsstyrelsen i Södermanlands län föreslår att man utreder frågan om en tolalfinansiering genom staten. Mycket viktigt i sammanhanget är enligt länsslyrelsen all lånet ges innan huset börjar byggas och alt del sålunda inte uppstår några överfiyltningsproblem med onödiga ränteutgifter när hu­set är färdigt. Beträffande förvandlingen av kreditiv till bollenlån under­stryker länsstyrelsen särskilt det meningslösa i all söka förhindra en sådan överfiyttning i ett läge då en allmän åtstramning av marknaden anses moti­verad. Den enda konsekvensen blir ju högre bostadskostnader. Man kan enligt länsstyrelsen inte gärna reglera konjunkturen bakåt och del är inle heller rimligt att av penning- eller konjunklurpoliliska skäl avbryta pågående bostadsbyggen.

Enligt Z.Ooch Svenska byggnadsarbetareförbundet, vilka förutsätter att ka­pitalmarknadsulredningen snarast överväger utformningen av en statlig to­lalfinansiering, talar övervägande skäl för en övergång till statlig tolalfi­nansiering av bostadsbyggandet. En sådan finansiering skulle underiätta en omfördelning av kapitalkostnaderna i liden och därigenom även motverka uppkomsten av infiationsvinster för fastighetsägarna. Vidare skulle möj­ligheterna atl garantera en jämn tillförsel av långfristigt kapital till bo­stadssektorn öka. Nuvarande komplikationer som beror på statslånets och fastighetslånets olika långa löptid skulle också elimineras. Ett ytteriigare skäl för en statlig lolalfinansiering ulgör den önskvärda formen för kana­lisering av subventioner till bostadssektorn, nämligen nedsättning av den nominella ränta som utgår för fasiighetslånen. De friktioner i avlyfien av byggnadskrediter som nu regelmässigt förekommer lorde vidare avhjälpas genom statlig totalfinansiering, förutsatt all finansieringen sker över stats­budgeten. Även omfattningen av verksamhelen talar för budgeifinansiering. Om utlåningen finansieras över statsbudgeten föreligger alltid garantier alt den erforderiiga volymen krediler kan uppbringas. Inga friktioner behöver uppstå av finansiella skäl för atl del av statsmakterna fastställda byggnads-programmet skall kunna uppfyllas. Eftersom slatens upplåning kan ske i en mängd olika former kan en statlig totalfinansiering tänkas erbjuda den fördelen atl kortfristig upplåning på marknaden i ökad utsträckning kan förvandlas lill långfristig utlåning.

Svenska riksbyggen bedömer de principiella synpunkler som anförs av ut­redningarna som riktiga. Såväl lillämpningen av en subventionerad rän­tesats för bostadskapilalet som en omfördelning av kapitalkostnaden för hela bostadskapilalet oavsett placeringsläge förutsätter enligt Svenska riks­byggen att statsmakterna har fullständigt infiytande över bostadskapilalet. En tolalfinansiering innebär påtagliga administrativa fördelar för såväl lån­tagare som långivare. Vidare hänvisar Svenska riksbyggen lill sitt bosladspo-

11  Riksdagen 1974. I saml Nr 150


 


Prop. 1974:150                                                      162

liiiska program, i vilket finns en modell för en tolalfinansiering till de förslag som framfördes av delegationen för bostadsfinansiering i beiänkandei (SOU 1968:30) Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning samt till yttran­det från Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Bland de remissinstanser som är kritiska till väsentliga delar i utredning­arnas diskussion återfinns bankinspekiionen. slalens instilut for byggnadsforsk­ning, Konungariket Sveriges sladshypolekskassa, Svenska bankföreningen, som emellertid ställer sig positiv lill fullständig finansiering. Svenska sparbanks­föreningen och poslbanken.

Bankinspekiionen anför alt konsekvenserna skulle bli mycket vittgående och medföra svåriösta problem. Följden skulle bli en radikal förändring av vårt kreditväsende. Tack vare bankernas medverkan kan botlenlåne-institutens organisation och drifikostnader hållas vid etl minimum och där­med deras räntemarginaler begränsas lill några tiondels procent. Även den statliga bostadslåneorganisalionen kan i betydande mån falla tillbaka på ban­kerna och därmed begränsa vissa omkostnader, Enligl bankinspektionen är den nuvarande arbetsfördelningen mellan bankinsliiulen, bollenlånein-stituien och statliga bostadsorgan i grunden rationell. Fördelar ligger framför alll i den breda kontaktyta som bankinsliiulen erbjuder. Instituten är också väl rustade all handha bostadskrediigivning och därmed förenade förmed­lingsuppgifter. Det förefaller så långt nu kan bedömas inte rationellt med en särskild organisation för ändamålet.