Prop. 1974:150 2

lighetema till återbetalning av uppkommen låneskuld blivit mindre än som förutsattes vid lånesystemels införande.

1 propositionen fastslås att del med hänsyn lill bostadssociala mål inle kan komma i fråga atl låta nominella kapitalkostnader slå igenom i de kostnader de boende skall betala för nya bostäder. En avveckling av skatteförmånerna för egna hem framstår som otänkbar med hänsyn till de effekter detta skulle få lör de enskilda hushållens ekonomi och störningar som skulle uppträda på fastighetsmarknaden och inom produktionen av småhus. Förslagen i fråga om bostadsfinansiering innebär i stället att subventionerna lill bostadssektorn utökas och ges en form som undanröjer problem med skuldökning inom lånesystemet och som klarare avspeglar de verkliga kapitalkostnaderna och statens finansiella insatser. Genom finansieringsreformen möjliggörs en ökad likställighet i fråga om boendekostnader lör olika besittningsformer och bättre förutsättningar skapas för sådana boendekostnader i senare årgångar av hus som slår i rimligl förhållande lill människornas betalningsförmåga.

För nyproducerade hyres- och bostadsrättslägenheter föresläs paritetslånen bli ersatta med ett finansieringssystem som genom subventionerade bot-tenlåne- och statslåneräntor medför en kapitalkostnadsnivå på 4 %. Detta uppnås genom en garanterad ränta i nyproduktionen på 3,9 96. För nyproducerade småhus som bebos av låntagaren föresläs den garanterade räntan bli 6 96. Med hänsyn till amorteringar på bottenlån och bostadslån blir ka-pitalkosinadsnivån för småhus i nyproduktionen 6,3 % vid annuitetslån och 7,1 % vid s. k. rak amortering. Den garanterade räntan höjs årligen i en takt som i möjlig mån lilldogoser såväl kraven på kostnadsparitet mellan olika årgångar av hus som kraven på kostnadsneutralitet mellan olika be-sillningsforiTier. Genom höjningarna skapas också förutsättningar för återbetalning av statslånet inom rimlig lånetid.

Också för beståndet av bostäder med ränte- och paritetslån foreslås räntesubventioner som eliminerar fortsatt skuldökning. Av formella och tekniska skäl måste vissa element i paritetslånets konstruktion behållas. För hyres- och bostadsrättslägenheter färdigställda åren 1965-1974 avpassas räntesubventionerna så att kapitalkostnadssänkningar erhålles och bättre kost-nadspariiei än f n. uppnås mellan de olika årgångarna. För småhus med ränte- och paritetslån avpassas räntesubventionerna så att paritet i förhållande till nyproducerade småhus uppkommer. Det innebär att nuvarande bas-annuiteter och basräntor höjs i varierande omfattning för olika årgångar. Den nackdel som härigenom uppkommer för låntagarna uppvägs i väsentlig utsträckning av att fortsalt skuldökning elimineras och atl den hittills uppkomna skuldökningen blir ränte- och amorteringsfri under den tid räntesubventionen utgår. Också för de sedan år 1968 producerade småhusen med nominella lånevillkor skall de nya räntesubventionerna kunna utgå.

Räntesubventionerna för beståndet av bostäder skall årligen minskas så

Prop. 1974:150 3

att lånen sä småningom blir subventionsfria och statslånet kan återbetalas
inom ca 30 år. .

De förordade kapilalkostnadssänkningarna för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt torde öka möjligheterna att bygga småhus i hyres- och bostadsrättsform avsevärt. Härigenom bör småhuset som boendeform komma atl kunna efterfrågas av hushållsgrupper som f n. har små ekonomiska möjligheter häriill. I syfte att öka möjligheterna för hushåll med låga inkomster att skaffa sig även ägda småhus föreslås en höjning av statslånets storlek och den övre lånegränsen för småhus som bebos av låntagaren lill 25 % av låneunderlaget resp. 95 % av pantvärdet. Härigenom kan i princip kontantinsatsen minskas lill hälften av vad den är i dag.

I fråga om villabeskattningen föreslås att en högre intäktsprocent, 10 96, införs för de allra dyraste villorna, nämligen de med taxeringsvärde överstigande 300 000 kr.

Det sammanlagda beloppet för räntesubventioner beräknas för budgetåret 1975/76 bli ca 2 200 milj. kr. Samtidigt borifaller behovet av medel för räntelån och skuldökning på paritetslån. För dessa ändamål har för innevarande budgetår beräknats ca I 360 milj. kr.

För all stimulera till ålgärder i syfte att förbättra boendemiljön föreslås särskilda bidrag fördetta ändamål. Ett belopp av 30 milj, kr. beräknas härför under budgetåret 1975/76. Utöver nämnda belopp bör arbctsmarknadspo-liliska åtgärder komma i fråga för detta ändamål.

I fråga om de statliga och statskommunala bostadstilläggen föreslås ändringar som syftar till bl.a. att jämställa ogifia sammanboende med gifta. Vidare föreslås att inkomstgränserna för oreducerade tillägg för år 1975 höjs med 3 000 kr. till 26 000 kr. för barnfamiljer och 21 000 kr. för hushåll utan barn. Vidare införs en enhetlig reduceringsfaktor på 15 96 för inkomster upp lill 54 000 kr. samt 24 96 för inkomster härutöver.

Sammanlagt medför dessa reformer ätt statens utgifier på det bostadspolitiska området ökar med drygt 1 miljard kr.

I propositionen slås fast att en aktiv kommuna) markpolitik är nödvändig för att det allmänna skall få ett bestämmande infiytande över samhälls-byggandet. För att underlätta kommunernas markpolitik föreslås att bostadslån för nybyggnad och sanering inte skall kunna utgå med mindre marken upplåtits av kommunen för det projekt som låneansökan avser. Den som ägde marken den 1 november 1974 skall dock vara undantagen från markvillkorets lillämpning, vid sanering för alltid och vid nyexploatering intill utgången av juni 1984. Regeringen skall kunna ge dispens från markvillkoret i vissa fall. Enfamiljshus som skall bebos av lånesökanden är hell undantagna från markvillkoret, förutsatt atl marken inte upplåtits av byggintressent.

Markvillkoret förutsätts bli infört fr.o.m. den 1 januari 1975.

För atl underlätta kommunala markförvärv föreslås en uppmjukning i

Prop. 1974:150 4

kommunallagarnas låneregler.

Kommunerna bör vid sin markfördelning främst tillgodose kravet på rationell produktion. Samtidigt som de självkostnadsbestämda förelagen ges en dominerande ställning bör det konkurrenselement som ligger i att byggandet sker i olika företagsformer behållas. Marken bör företrädesvis upplåtas med tomträtt.

Bygglagutredningens principbetänkande kan med hänsyn till utfallet av remissbehandlingen inte nu läggas till grund för statsmakternas ställnings-laganden. Med bibehållande av vissa grundtankar i betänkandet bör det arbetas över och bli föremål för ny remissbehandling.

I syfie att främja konkurrens i byggandet föreslås vissa villkor vid bo-siadslångivningen. För bygge som sker i egen regi elier upphandlas efter förhandling skall bostadslån inte utgå med mindre lånemyndigheterna vid särskild prövning medgett sådan produktionsform. Har bygge upphandlats genoiTi anbudstävlan, skall bostadslån inte utgå, om lånemyndigheterna finner alt det antagna anbudet är påtagligt oförmänligare för byggherren än annal eller andra anbud och alt delta innebär ett otillbörligt gynnande av den utsedda entreprenören. Vissa föreskrifter för byggherrarnas anbudsförfarande föreslås i syfte alt främja öppenhei och insyn.

De konkurrensfrämjande åtgärderna föreslås börja lillämpas i fråga om egenregibygge den 1 juli 1979 och i övrigt den 1 juli 1975.

1 fortsättningen föresläs bara helkommunala företag bli godkända som allmännyttiga. Förhållandena i nu befintliga företag avses inte bli rubbade.

1 propositionen läggs fram vissa förslag som syftar till att ge hyresgästerna ett infiytande över de egna boendeförhållandena. Sålunda föreslås att vid ombyggnad av bostadsfastighet hyresgästerna skall kunna hindra åtgärder, som går utöver vad som behövs för att lägenheterna skall uppnå det i bostadssaneringslagen uppställda kravet på lägsia godtagbara standard, om det inte föreligger särskilda skäl att gå utöver del kravet. Vidare föreslås att hyresgästerna skall kunna göra ansökan om upprustningsföreläggande enligt bostadssaneringslagen. Ansvaret för det infiytande som sålunda skall tillkomma hyresgästerna läggs på hyresgästorganisationen. Den föreslagna ordningen har karaktären av försöksverksamhei som får vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av lagstifiningen. Denna föreslås därför begränsad till atl gälla i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena.

Den enskilde hyresgästen föreslås få rätt att på egen hand utan samtycke av fastighetsägaren företa målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder i sin lägenhet. Vidare föreslås vissa lagändringar föratt ge hyresgästen större möjligheter atl förmå hyresvärden att fullgöra sin underhållsskyldighet och för att förbättra hyresgästens besittningsskydd. Därjämte föreslås att hyresgästen alllid skall ha rätt alt fiytta från sin lägenhet efter en uppsägningslid av tre månader även under löpande hyrestid.

Hyresregleringslagen upphör att gälla vid utgången av september 1975.

Prop. 1974:150

Utdrag av protokollet över bostadsärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet den 4 oktober 1974.

Närvarande: statsråden HOLMQVIST, ASPLING, BENGTSSON, NORLING, LÖFBERG, LIDBOM, CARLSSON, ZACHRISSON, LEUON, HJELM-WALLÉN,

Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Carlsson, anmäler efier gemensam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om riktlinjer för bostadspolitiken m. m. och anför.

1. Inledning

Boendeulrednlngen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 6 november 1970 med uppdrag alt utreda bostadsbyggandets omfattning och inriktning m. m.

Utredningen avlämnade i oktober 1973 betänkandet (SOU 1973:50) Bosläder 1974-76 med bl.a. förslag lill vissa omedelbara bostadspolitiska åtgärder i avvaktan på ett mera långsiktigt bostadspolitiskt reformprogram. Betänkandet har remissbehandlats.

I syfte att snabbt möjliggöra en samlad översyn av läge och reformbehov på det bostadspolitiska området gav regeringen i november 1973 pågående bostadspolitiska utredningar i uppdrag alt påskynda sitt arbele och lägga fram förslag i huvudfrågorna under mars 1974.

Boendeulrednlngen och Bosiadsfinansieringsutredningen\ som tillkallades med slöd av Kungl. Maj;ts bemyndigande den 24 augusti 1972 med uppgift att göra en översyn av bostadsfinansieringen, avgav med anledning härav i mars 1974gemensamt betänkandet (SOU l974:17-l8)Solidarisk bostadspolitik. I betänkandet behandlas bl. a. målen för bostadspolitiken, vissa frågor rörande bostadsmiljö och boendedemokrati samt förslag lill nytt finansieringssystem för bostadsbyggandet.

' Riksdagsledamoten Per Bergman, ordförande, riksdagsledamoten Alvar Andersson, direktören Sten Kiillenius, direktören Gunnar Leo, direktören Olle Lindström, riksdagsledamoten Ivar Nordberg, byråchefen Maj-Britt Sandlund, förbundsordföranden Erik Svensson samt riksdagsledamöterna Bo Turesson och Ola Ullsten.

' Riksdagsledamoten Per Bergman, ordförande, riksdagsledamoten Birgitta Dahl, elek-trikern Einar Henningsson, riksdagsledamöterna Kjell Malisson och Ivar Nordberg, direktören Arne NiiverfeU, lorbundsordlörandcn Erik Svensson samt riksdagsledamöterna Bo Turesson och Ola Ullsten.

Prop. 1974:150 7

Yttranden över utredningarnas betänkande har efier remiss avgetts av hyresnämnderna och arrendenämnderna lör Stockholms län, Uppsala län samt Gotlands län, hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län, Göteborgs och Bohus län samt Älvsborgs län, socialstyrelsen, statskontoret, statistiska centralbyrån (SCB), bankinspektionen, riksrevisionsverket (RRV), konjunkturinstitutet, arbetsmarknadsstyrelsen (AMS), bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning, statens planverk, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Norrbottens län, 1968 års kapitalmarknadsutredning, bostadsskatlekommittén, utredningen om den kommunala demokratin, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret. Svenska kommunförbundel. Landstingsförbundet, Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Sveriges akademikers centralorganisation (SACO), Svenska arbetsgivareföreningen (SAF), Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa. Svensk bostadsfinansiering aktiebolag BOFAB, Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, postbanken. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, Lantbrukarnas riksförbund (LRF), Sveriges industriförbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF), Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägareförbund. Svenska riksbyggen. Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., Sveriges allmännyttiga bostadsförelag (SABO) och Näringslivets byggnadsdelegation (NBD).

Bosladsstyrelsen har bifogat yttranden av länsbostadsnämnder. Vid länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av kommuner och vissa organisationer.

Svenska bankföreningen, Sveriges industriförbund. Svenska försäkringsbolags riksförbund, SBEF, och Sveriges fastighetsägareförbund har i sina yttranden hänvisat lill yttrandet från NBD.

Vidare har yttrande inkommit från Sveriges trähusfabrikers riksförbund, Skånes handelskammare. Svenska arkitekters riksförbund (SAR), Sveriges förenade studentkårer (SFS), Ensamståendes intresseorganisation samt vissa bostadsrättsföreningar och andra intresseorganisationer m. fi.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har därefier i maj 1974 avgett beiänkandei (SOU 1974:32) Solidarisk bostadspolitik. Följdfrågor med vissa kompletterande synpunkter och förslag i anslutning till det i mars 1974 avgivna huvudbetänkandet. Detta senare betänkande har remitterats till derialet av de nyss angivna remissinstanserna. Flera av dessa har dock avstått från atl yttra sig.

Betänkandet SOU 1974:17-18 benämns i det följande huvudbetänkandei och betänkandet SOU 1974:32 Följdfrågor.

Prop. 1974:150 8

Bosiadsskattekommitién' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndiganden den 8 september och den 6 oktober 1972 med uppdrag all se över bostadsbeskattningen'. Kommittén har i februari 1974 avgelt betänkandet (SOU 1974:16) Neutral bostadsbeskattning. Betänkandet omfatlar förslag om ändringar i villabeskaliningen, införande av ell allmänt avdrag för hyresgäster och bostadsrältshavare, avveckling av garantibeskatiningen för bostadsfastigheter samt ändrat beskattningsår för avdrag för räntor som finansieras inom ramen för paritets- och räntelånesyslemel.

Bostadsskattekommitténs betänkande har remitterats gemensamt med boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkande. Följande myndigheter har i sina yttranden närmare uttalat sig om bosladsskalle-kommitiéns betänkande nämligen kammarrätten i Stockholm, hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands, Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län, socialstyrelsen, statskontoret, RRV, riksskatteverket (RSV), konjunkturinstitutet, AMS, bostadsstyrelsen, statens institut för byggnadsforskning, samtliga länsstyrelser utom länsstyrelsen i Älvsborgs län, 1968 års kapitalmarknadsutredning, 1972 års skatteutredning, boendeulrednlngen, bostadsfinansieringsutredningen, fullmäktige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Landstingsförbundet, LO, TCO, SACO, SAF, Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa. Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, LRF, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägarelörbund. Svenska riksbyggen, HSB, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för., SABO, NBD, Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund saml Taxerings-näinndsordförandenas riksförbund (TOR). Härutöver har inkommit yttranden från ett antal organisationer och enskilda personer.

Bostadsstyrelsen har till sitt yttrande fogat yttranden från länsbostadsnämnder. Likaså har länsstyrelserna inhämtat yttranden från kommuner saml i vissa fall även från länsarbetsnämnder, länsbostadsnämnder m. fi. myndigheter och organisationer. LO har till sitt yttrande bifogat yttranden från Beklädnadsarbetarnas förbund. Svenska fabriksarbetareförbundet, Handelsanställdas förbund. Svenska kommunalarbetareförbundet. Svenska metaUindustriarbetareförbundet, Svenska pappersindustriarbetareförbundet och Svenska träinduslriarbetareförbundet. Etl med LO:s remissvar likalydande yttrande har avgetts av Svenska byggnadsarbetareförbundet. Boendeulrednlngen och bosladsfinansieringsuiredningen har avgett gemensamt yttrande. LRF har som sitt yttrande åberopat elt av lantbrukets skat-

'Generaldirekiören Sten Walberg, ordförande, departementssekreteraren Hans Almgren, riksdagsledamoten Rune Carlsiein, förbundsordföranden Harry Dahl, civiling-enlören Ernst Hellsledt, direktören Sven Jansson, direktören Per Landgren, riksdagsledamoten Sigvard Lirsson, direktören Gunnar Leo och andre förbundsordföranden Åke Lindh.

Prop. 1974:150 9

tedelegation avgivet utlåtande. SAF, Svenska bankföreningen och Sveriges industriförbund har åberopat vad näringslivets skattedelegaiion anfört i särskill yttrande. Svenska försäkringsbolags riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund hänvisar beträffande bostadsbeskattningen lill vad NBD anfört i sitt yttrande.

Bygglagutredningen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 29 mars 1968. Direktiven för utredningen tog sikte på en genomgripande förnyelse av främst planinstituten gällande byggnadslagstifining. 1 anslutning lill arbetet med lagsiifining för den fysiska riksplaneringen erhöll bygg lagutredningen den 10 december 1971 vissa tilläggsdirektiv. Bygglagutredningen erhöll den 7 april 1972 vidare tilläggsdirektiv som innebar att bygglagutredningen fick uppdrag att i sitt arbele överväga de synpunkter och skydd för kulturhistoriskt värdefulla bebyggelser och miljöer som anförts i en hemställan från riksdagen (KrU 1971:26 och rskr 1971:264).

Bygglagutredningen har i betänkandet (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande avlämnat etl förslag med principer för framtida lagsiifining rörande markanvändning och byggande. Förslaget innehåller principiella utgångspunkter fören framlida lagsiifining på detta område samt ett förslag till nytt system för planläggning.

Principbetänkandet har remissbehandlats.

Byggkonkurrensuiredningen' tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 12 december 1969 föratt utreda konkurrensförhållandena inom bostadsbyggandet m. m. Utredningen har i juni 1972 lämnat betänkandet (SOU 1972:40) Konkurrens i bostadsbyggandet. Betänkandet innehåller förslag som syfiar till att förbättra konkurrensen inom bostadsbyggandet. Förslagen avser konkurrenslagstiftningen, markpoliliken och reglerna för den statliga bostadslångivningen. I betänkandet intagna förslag till ändringar i kommunallagen (1953:753) och kommunallagen (1957:50) för Stockholm torde la fogas till statsrådsprotokollet i delta ärende som bilaga I.

Yttranden över byggkonkurrensutredningens betänkande har efier remiss avgetts av Svea hovrätt, byggnadsstyrelsen, RRV, marknadsrådet (numera marknadsdomstolen), NO, statens pris- och kartellnämnd, bostadsstyrelsen, slatens institut för byggnadsforskning, statens råd för byggnadsforskning, statens planverk, länsstyrelserna i Stockholms, Östergötlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorriands saml Norrbottens län, boendeutredningen, bygglagutredningen, installationsbranschutredningen.

' F.d. landshövdingen Gösta Netzén, ordförande, landshövdingen Harald Aronsson t. o. m. den 17 december 1971, riksdagsledamoten Astrid Bergegren, riksdagsmannen Erik Hammarsten t. om. 17 december 1971, borgarrådet Inge Hörlcn (r. o. m. den 17 december 1971,.kommunstyrelseordförande Yngve Lauritz fr. o. m. den 17 december 1971, riksdagsmannen Bertil Lidgard och Jan-Ivan Nilsson saml f.d. riksdagsmannen Erik Tobé.

' Slaissekreleraren Göte Svenson, sakkunnig

Prop. 1974:150 10

fullmäktige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Landstingsförbundet, LO, SAF, TCO, Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, SBEF, Svenska bankföreningen, Sveriges trähusfabrikers riksförbund, SABO, Hyresgästernas riksförbund, HSB, Svenska riksbyggen, NBD, BPA Byggpro-duktion AB (BPA), Sveriges villaägarelörbund, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges byggmästareförbund.

Yttranden har också avgetls av Siifielsen Stockholms studentbostäder (SSSB), Svenska företagares riksförbund, Sveriges socialdemokratiska ungdomsförbund (SSU), Skånska cernentgjuteriet och Elektriska installatörs-organisationen ElO.

SAF, Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges industriförbund har hänvisat lill yttrandet från NBD. Sveriges byggmästareförbund och Skånska cernentgjuteriet har hänvisat lill SBEF:s yttrande. SAF, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges industriförbund och Skånska cernentgjuteriet har därjämte avgell egna yttranden.

Bostadsstyrelsen har bifogat yttranden av samtliga länsbostadsnäirinder och länsstyrelsen i Gotlands län. Till länsstyrelsernas remissyttranden har fogats yttranden av bl.a. kommuner, samarbetsnämnderna i Sundsvalls, Sollefieå och Kramfors kommunblock, förvaltningsutskottet i Stockholms läns landsting, Slor-Stockholms planeringsnämnd, Stockholms och Skånes handelskamrar, FCO i Stockholms län, Skånes och Norrbottens FCO-distrikt, Östra Östergötlands och Norra Skånes hyresgästföreningar samt Helsingborgs och Göteborgs byggmästareföreningar. LO har bifogat yttranden från Svenska byggnadsarbetareförbundet och Svenska kommunalarbetareförbundet. Sveriges fastighetsägareförbund har bifogat yttrande från Stockholms fastighetsägareförening.

Bostadslilläggsgruppen' som tillkallades med stöd av Kungl. Maj:ts bemyndigande den 2 februari 1973 för att utreda vissa frågor rörande inkomstprövning och administration av bostadstillägg m. m. avgav i mars 1974 belänkandet (Ds B 1974:1) Bostadstillägg - inkomstprövning och administration.

Yttranden över betänkandet har efier remiss avgetts av datainspektionen, riksförsäkringsverket (RFV), statskontoret, RRV, RSV, centrala studiehjälpsnämnden, bosladsstyrelsen, boendeutredningen. Svenska kommunförbundet, försäkringskasseförbundet, försäkringskassorna i Stockholms, Södermanlands, Östergötlands och Älvsborgs län. Hyresgästernas riksförbund, Sven.ska riksbyggen, HSB, SABO, Kommun-Data AB, kommunalförbundet

' Departementsrådet Gustav Jönsson, ordförande t. o. m. den 31 december 1973, f. d. rättschefen numera generaldirektören Slen Wickbom, ordförande fr. o. m. den 1 januari 1974, deparlemenissekrcierarcn Sven Åke Andersson, budgelchelcn Bengt Åke Borg, sekreteraren Marie-Louise Ek, departementssekreteraren Birgit Wil-ken-Ferm, kanslirådet Ingemar Lindberg,avdelningsdireklören Göran Smedmark och byrådirektören Åke Wikström.

Prop. 1974:150 12

2. Boende- och bostadsfinaasieringsutredningarna 2.1 Huvud betänkandet

2.1.1 Inledning

De båda utredningarna lämnar inledningsvis en redogörelse för boen-deuiredningens första betänkande Bostäder 1974-76 samt ett sammandrag av remissorganens synpunkter på betänkandet. Utredningarna lämnar vidare en redogörelse för kvarstående arbetsuppgifier.

Ell vikligl område som skall las upp i del fortsatta arbetet är del framlida bostadsbyggandet. Boendeutredningen skall enligt sina direktiv ge vissa regionala aspekter härpå. Vidare skall förslag läggas till avvägningar mellan det totala byggandets olika delar: nybyggnad, ombyggnad, bostäder och komplement. Förutsättningarna att förändra det stora beståndet av små lägenheter från 1930- och 1940-talen skall särskilt beaktas med hänsyn lill de svårigheter som i dag föreligger att få till stånd en blandning av hushållstyper i detta bestånd. Utredningen skall vidare återkomma i frågan om avvägningen mellan olika former av bostadsstöd.

Ett område inom vilket fortsalt och fördjupat arbete skall bedrivas gäller de institutionella formerna för bostadsfinansieringen. Också andra delproblem på finansieringssidan kommeratl aktualiseras. Behovet av ramar och dessas utformning i framtiden samt riktlinjer för fastställande av läneunderlag och pantvärde hör hit.

Frågan om resursfördelningen mellan bostadsbyggandets olika delar berörs något i boendeutredningens första betänkande. Den skall ytterligare behandlas i det fortsatta arbetet. Därvid skall också frågan om fördelningen mellan skatt, hyra och avgifter vid finansieringen av exploateringsanläggningar och andra miljökomponenler tas upp.

Etl annat ämnesområde som återstår att behandla är bostadsförmedlings-verksamheten.

2.1.2 Nuvarande boendeförhållanden

1 boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 redogörs kortlättat för hur bostadsbestånd, bostadsproduktion, hushållsslrukiur och boendeförhållanden har förändrats i lörsta hand under 1960-lalet men, mycket översiktligt, också under hela efierkrigstiden. Denna beskrivning har utredningarna nu sammanfattat och kompletterat på vissa punkter.

Vid det senaste folk- och bostadsräkningstillfället, hösten 1970, fanns del i landet 3,2 miljoner bosuider. På 25 år har bostadsbeståndet ökat med drygt 50 96. Nära nog fyra invånare av tio har i dag egna lägenheter. Ar 1945 var del tre av tio. Sedan år 1970 har det byggts ytterligare omkring 300 000 bostäder Det har också försvunnit en del på grund av rivning, .sammanslagning m.m. Mellan åren 1965 och 1970 utgick drygt 200000 bostäder, 7 96, ur beståndet. Andelen har troligen varit lägre under åren därefier.

Prop. 1974:150 13

De bosläder som har rivits eller försvunnit ur beståndet av andra anledningar har i huvudsak varit små och av låg kvalitet, Setl i stora drag och i elt längre tidsperspektiv har bostadsförhållandena följaktligen förbättrats väsentligt. Antalet rumsenhetcr per lägenhet har således ökat från 3,12 år 1945 lill 3,76 år 1970. Samtidigt har andelen lägenheter med badrum ökal från 21 96 lill 78 96.

Produktionsvolymen mätt i antal lägenheter har minskat mycket snabbt de senaste åren. Från ett bostadsbyggande, som under åren 1969 och 1970 uppgick till ca 110000 lägenheter per år, har nivån för påbörjandet sjunkit lill 79 000 bostäder och för färdigställandel lill 97 000 år 1973.

Minskningen gäller helt och hållet fierfamiljshusbyggandel. Småhusproduktionen har fortsatt att öka, även när den totala volymen har gått tillbaka. Därför ulgör småhuslägenhelernas andel av det lolala byggandet i dag mer än hälfien mot ca 30 96 tre år lidigare.

De småhus som har producerats under de senaste åren har svarat mot en aktuell efterfrågan från vissa konsumenters sida. Med hänsyn lill efier-frågan på längre sikt torde del i och för sig vara gynnsamt att förhållandevis stora lägenheter blivit producerade, men de villkor under vilka småhusbyggandet kommit lill stånd ger enligl utredningarna anledning lill vaksamhet. En stor del av della byggande, drygt en tredjedel av de år 1973 påbörjade, har sketl ulan statliga lån och därmed ulan den pris- och kvalitetsbevakning som är förknippad med lånen. Produktionens inriktning på lägenhetstyper i kombination med upplälelseform ger den största anledningen till oro. Utredningarna hävdar alt inriktningen samt del förhållandet atl småhusen med äganderätt ofiast produceras för sig och fierfamiljshusen med hyres- eller bostadsrätt för sig mycket påtagligt försvårar möjligheterna atl realisera del bostadspolitiska målet om en allsidig hushålls- och boen-destruklur i våra bostadsområden. Denna problemalik blir särskilt kännbar i de större tätorterna.

Det byggs i dag nästan inga lägenheter i fierfamiljshus, som är större än tre rum och kök, och å andra sidan inga lägenheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök. 90 96 av lägenheterna i småhus färdigställda år 1973 var om fyra eller fiera rum och kök mol 10 96 för fierfamiljshusen. Utredningarna anser att det vore en naturiig utveckling atl produktionen försköls mol fyra rum och kök. när andelen trerummare minskar, vilkel den gjort alltsedan år 1968. I stället ökar nu framförallt antalet femrummare och större lägenheter mycket krafiigl (från 14 96 1968 till 24 96 1973), Dessa återfinns nästan enbart i småhusen.

Under senare delen av 1960-lalet började bostadsföretagen känna av vissa svårigheter att få sina nybyggda lägenheter uthyrda. Svårigheterna var dock avgränsade till vissa orter och kunde i regel hänföras lill konjunkturella faktorer. De minskade också under 1960-talets två sista år, när konjunkturen gick uppåt.

Under de år som hittills gått av 1970-talet har emellertid svårigheterna

Prop. 1974:150 14

åter ökat. Den I september 1973 värdet drygt 21 000(5,2 96) av alla statligt belånade lägenheter i fierfamiljshus färdigställda under tiden januari 1967 - juni 1973 som stod oulhyrda. Ca hälfien av dessa lägenheter återfanns i de tre storstadsområdena. För hela landet var det fråga om närmare en fördubbling på etl år av antalet oulhyrda lägenheter.

Vad gäller bostadsbeståndets sammansättning efter hustyp visar bostadsräkningen år 1970 att i glesbygden bor huvudparten av hushållen i småhus. Drygt 10 % av alla bostäder i glesbygden var inrymda i tvåfamiljshus. Denna andel har dock stadigt minskat under hela efierkrigstiden, huvudsakligen genom att tvåfamiljshus övergått till all nyttjas av etl enda hushåll.

1 de mindre tätorterna (200-1 999 invånare) bor tre hushåll av fyra i småhus. Andelen har inte förändrats nämnvärt under senare år. På samma sätt som i glesbygden har dock enfamiljshusen ökat i betydelse, under det atl ivåfamiljshusen har gått tillbaka. 1 de större tätorterna dominerar däremot fierfamiljshusen; endast elt hushåll av fyra bor i småhus. En mindre ökning av småhusens andel har dock skett under 1960-talet.

För riket totalt uppgick småhusandelen år 1970 till 42 96.

Bostadsbyggandet har under efierkrigstiden huvudsakligen skell i tätorterna, vilket avspeglar sig i beståndets åldersfördelning. I de slörre tätorterna är 54 96 av bostäderna yngre än 20 år och i de mindre tätorterna 45 96. I glesbygden är bostäderna genomsnittligt sett betydligt äldre, endast ungefär var sjunde bostad har kommit till efter år 1950.

Räknat för hela riket var år 1970 46 % av lägenhetsbeslåndel på högst två rum och kök, 26 96 på tre rum och kök och 28 96 fyra eller fiera rum och kök. Bostäderna är genomsnittligt större i glesbygden och de mindre tätorterna än i de slörre tätorterna. Av lägenheterna i glesbygden bestod år 1970 37 96 av minst fyra rum och kök. Motsvarande andel i de mindre tätorterna var 41 96 men i de större endast 24 96.

Bostadsbeståndets sammansättning i olika delar av en lokal bostadsmarknad ger enligt utredningarna de grundläggande förutsättningarna för hur hushållen kommeratl fördela sig på olika bostadsområden. I de fiesta större orter har nya områden byggts ut kring ortens kärna i allt vidare ringar och småhusen har skilts från fierfamiljshusen. Olikheter i lägenhelsslruklur mellan bestånd frän olika byggnadsperioder och i olika hustyper ger därför automatiskt förutsättningar för olikheter också i hushållens slorieksfördel-ning från ett bostadsområde lill ett annat. Områden med många små lägenheter får många små hushåll. Det omvända förhållandet gäller för områden med många stora lägenheter.

Följande tabell visar att bostadsutbudet ger dåliga förutsättningar när det gäller att främja målet om allsidighei i boendesirukturen. Andelen små lägenheter är mycket större i äldre hus än i de som byggts under senare år. Den största andelen små lägenheter finns i fierfamiljshus från 1930-och 1940-talen.

Prop. 1974:150 15

Bostäder år 1970 efter hustyp, ålder och lägenhctsstorlek. Tätorter med 2 000-w invånare

Hustyp Byggnadsperiod	Antal heter	rumséh-		Procentuell		andel	lägenheter om
Hustyp Byggnadsperiod	Antal heter		igii
				högsl 2	rk	4-f	rk
Småhus
före 1931	4,54			29		45
1931-1950	4,64			17		4/
1951-1960	5,17			5		Ii
1961-1965	5,46			2		88
1966-1970	5,73			2		92
Övriga hus
före 1931	2,92			74		12
1931-1950	2,81			78		5
1951-1960	3,18			62		10
1961-1965	3,42			48		14
1966-1970	3,51			44		15

Bostadsbyggandet efier år 1970 har skärpt olikheterna mellan småhus och flerfamiljshus och därigenom, framhåller utredningarna, ytterligare försämrat möjligheterna att inom överskådlig tid skapa gynnsamma förutsättningar för en önskvärd hushållsfördelning.

Utredningarna har även sammanställt viss statistik över hushållens boendeförhållanden. Därav framgår bl. a. att år 1970 var antalet bosladshushåll drygt tre miljoner, vilket innebären ökning med en miljon sedan år 1945. Av alla hushåll bestod år 1970 25 96 av endast en person och 30 96 av två personer. Hushåll med endast en person var vanligare i de slörre tätorterna än i övriga delar av landet. Hushållens fördelning efier region och hushållsstorlek visas i följande tabell.

Hushåll år 1970 i glesbygd och tätorter efter sloriek

Region Tusental Därav beslående av nedanstående antal

hushåll personer (proceni)

5 el n

räkna med att de inte kommer att öka mer. Så är fallet dels för gifia i alla åldrar, dels för icke gifia i högre åldrar, särskilt bland kvinnorna, I de yngre åldersgrupperna och bland icke gifia män högre upp i åldrarna torde fortsatta ökningar vara att förutse.

År 1970 disponerade varje person i genomsnitt 1,46 rumsenheter. Det är en avsevärd förbättring i förhållande till situationen år 1945, då motsvarande tal var 1,00, Förbättringen beror på såväl den minskande hushållsstorleken som den ökande lägenhelsstorleken.

Utrymmets fördelning mellan hushåll av olika storlek äremellertid ganska ojämn, Visseriigen har de större hushållen slörre lägenheter än de mindre, men lägenheterna är inte tillräckligt mycket större för all ge varje person, oberoende av hur slort hushåll han tillhör, samma utrymme till sitt förfogande. Antalet rumsenheier per person var således år 1970 2,61 för en-personhushållet mol t, ex, 1,17 för fyrapersonshushållel. Således är trångboddhet något som drabbar de större hushållen i högre grad än de mindre.

För att inte bli betraktat som trångboll skall del enskilda hushållet i dag disponera minst så myckel utrymme att inte mer än två personer skall behöva dela sovrum. Kök och vardagsrum skall därvid inte räknas in (norm 11),

1 denna mening fanns det år 1970 475 000 hushåll (16 96 av alla hushåll) som var trångbodda; 23 96 av dessa bestod av två personer och 38 96 av tre personer. Av alla barnfamiljer var 27 96 trångbodda och av dem som hade tre eller fiera barn 39 96. Den proceniuella andelen trångbodda hushåll framgår av följande tabell.

Procentuell andel trångbodda år 1970 (norm II) bland hushåll av olika storlek och med olika antal barn. hela riket

Antal boende	Därav	irång-	Antal	barn	under	Därav trång-
per hushåll	bodda	(procenl)	18 år	per hushåll		bodda (proceni)
1	_		0			9
2	12		1			29
3	31		2			20
4	16		3			37
5 el n	38		4 5 el f			37 65

Utredningarna har försökt belysa om och i vilken utsträckning lägen-hetsutbudets sammansättning har gell upphov till en skiktning av de boende. Därvid finner de bl. a, alt skillnaderna i hushållsfördelning mellan småhus och fierfamiljshus är stora. Andelen hushåll med t, ex. fyra eller fiera personer var år 1970 40 % för småhus mot 19 96 för fierfamiljshus.

En närmare studie av olikheten i lägenhetssammansätining ger vid handen att praktiskt taget hela skillnaden i hushållsfördelning kan återföras på denna olikhet. Andelen stora lägenheter är således betydligt slörre i småhusen än i fierfamiljshusen. Den faktiska och den med hänsyn till lägen-

Prop. 1974:150 17

hetssammansätiningen väntade hushållsstrukturen överensstämmer nästan helt.

Också när hushållssammansättningen i lägenheter från olika byggnadsperioder studeras finner man atl lägenhetsutbudets sammansättning haren avgörande betydelse. Men även andra faktorer tycks medverka till utfallet. Det finns såväl i de äldre småhusen som i de äldre fierfamiljshusen fler småhushåll än som kan "förklaras" av lägenhelssammansättningen,

Lägenhetstördelningen i olika gamla hus skapar således förutsättningar fören med husens ålder minskande hushållsstorlek. Därav följer också förutsältningar för olikheter i ålderssammansättning bland de boende mellan hus från olika byggnadsperioder. Ändelen äldre personer bör vara högre och andelen barn och ungdomar lägre i de äldre husen än i de nyare. Den faktiska bilden överensstämmer med detla anlagande. Bilden är vidare likartad för småhusens och flerfamiljshusens del; mer än dubbelt så många barn i de nyaste husen som i de äldsta och mycket få äldre personer i del nyaste beståndet men höga andelar i de äldre lägenheterna. Den benägenhet alt bo kvar i det äldre bostadsbeståndet som kommer till uttryck i en högre andel småhushåll än som motiveras av lägenhetsstrukturen ger också krafiiga utslag med avseende på de boendes ålder.

I de äldre småhusen molverkar benägenheten att bo kvar i viss mån den skiktning med avseende på hushållens storlek och de boendes ålder som lägenhetsutbudet ger förutsättningar för. I de äldre flerfamiljshusen samverkar däremot dessa båda faktorer så atl andelen småhushåll och andelen äldre blir slörre än som motiveras av lägenhetsutbudets struktur.

När det gäller de nyare husen samverkar lägenhetsutbudets sammansättning och kvarboendebenägenheten hos redan etablerade hushåll till att i dessa hus samla yngre hushållsföreslåndare och hushåll med barn. Allra starkast markerat blir det i de nyaste småhusen, där inte mindre än 43 96 av alla personer år 1970 var yngre än 18 år. Praktiskt laget inga var 65 år eller äldre.

Trots den lägre andelen barn i flerfamiljshusen jämfört med småhusen är på grund av lägenhetsutbudets struktur trångboddheten mycket större i fierfamiljshusen än i småhusen, vilket framgår av följande tabell.

Trångboddheten dr 1970 (norm II) i bosläder från olika byggnadsperioder. Tätorter med 2 000-w invånare

Byggnadsperiod	Procentuell andel trångbodda
	personer i	i alla	barn under	18 är
	åldrar
	småhus	övriga hus	småhus	övriga hus
Före 1931	12	30	20	55
1931-1950	9	32	16	59
1951-1960	6	32	9	47
1961-1965	3	27	5	38
1966-1970	2	25	2	33

2 Riksdagen 1974 I saml Nr 150

Prop. 1974:150 18

Utredningarna konstaterar på grundval av bl. a. den analys som gjorts angående bostadsbestånd och bocndeforhållande m. m, att det är nödvändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande, om de bostadssociala ambitionerna skall kunna upprätthållas. Den påtagliga minskningen av bostadsbyggandet de senaste åren anser utredningarna vara oroande, även om en viss nedgång i förhållande till åren omkring 1970 är naturlig.

Byggandets inriktning inger enligt utredningarna också farhågor. Bo-stadsulbudeis sammansättning i olika avseenden ger de kanske viktigaste förulsättningama för hushållsstrukturen i bostadsområdena. Genom att slörre lägenheter nästan enbart byggs i småhus, som upplåts med äganderätt, och mindre lägenheter nästan helt i fierfamiljshus skärps automatiskt en uppdelning av hushållen efter storiek. Delta leder i sin lur med nödvändighet till olikheter också när det gäller de boendes ålder. Utredningarna hävdar att bostadsbeståndets sammansättning redan i dag ger utomordentligt dåliga förutsättningar för all åsladkomma en allsidighet i hushålls- och boende-strukturen i olika avseenden. Därför är del angelägel alt de resurser som avsätts till bostadsbyggandet utnyttjas på ell sådani sätt alt de skiktande faktorerna motverkas och inte förstärks.

2,1.3 Mål för bosladspolitiken

Utredningarna utvecklar sin allmänna syn på bostadspolitiken och ulgår därvid från att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syftet att tillgodose ett grundläggande socialt behov. Bostäder är kapitalkrävande. Ett övergripande mål för en solidarisk bostadspolitik är dock att bosläder inte primärt skall vara objekt för vinslskapande kapitalplacering. Detla gäller oavsett om de ägs av den boende eller av någon annan.

Detla strider enligt utredningarna inte mot alt bostäderna måste ha priser som bestäms inte bara av hushållens bostadsbehov ulan också av olika hushålls inkomster och värderingar. En sådan prisbildning kan ge vinster utan motpresialion. Det skapar ingen målkonfiikt men är elt betydande fördel ningsproblem.

Utredningarna hävdar vidare att tillgången på bosläder skall vara så god atl nyetablerade hushåll lätt kan erhålla bostad. Inom beståndet skall rörlighet underiättas främst genom prisbildningen. Denna påverkas främst av den statliga långivningens villkor och av parterna på hyresmarknaden.

Bostadsförsörjningen måste ses i ell långt tidsperspektiv. Bostadsbyggandet skall därför fattas i vid mening och avse alla bostadsförsörjningsålgärder. Kommunerna har ansvaret alt genomföra bostadsbyggandet. Detta gör det angeläget all kommunerna utarbetar program för den totala bostadsförsörjningen.

Lägenheter av olika storiek skall kunna erbjudas i olika upplåtelseformer och hustyper. Utredningarna betonar alt detla är en av de grundläggande

Prop. 1974:150 19

förutsättningarna för atl ge alla människor verkliga valmöjligheter och för en allsidig sammansättning av hushåll i bostadsområdena.

Bostadsförsörjningen skail inriktas på att nå delta mål. Detta får konsekvenser för nyproduktionens omfattning och inriktning. Men del medför också all del befintliga bostadsbeståndet måsle förändras.

Bostaden utgörs emellertid inle enbart av den enskilda lägenheten. Huset, kontakterna med grannar, omgivningen samt vad omgivningen erbjuder av möjligheter till social trygghet och rekreation är väsentligt. Olika människor har skilda behov. Bostädernas utformning samt service och verksamhet i bostadsområdena skall bidra till alt ge lika förutsättningar för alla, unga och gamla, män och kvinnor.

Det finns fortfarande många omoderna eller i övrigt dåligt utrustade lägenheter. Åtskilliga hushåll är trångbodda. 1 frågan om bostadsutrymmet anser utredningarna att på sikl bör varje hushåll ges möjlighet till kök och vardagsrum samt sovrum. Varje barn bör därvid kunna få ett eget rum. Det senare är dock att ställa förhoppningarna högt anför utredningarna och framhåller all behovet av avskilda rum för barnen inte är lika storl för barn i alla åldrar.

För att uppnå målel om en förbättrad ulrymmesstandard anser utredningarna bl. a, att bristerna i det omoderna och halvmoderna lägenhetsbeståndet måsle undanröjas. Ansträngningarna bör inriktas på atl klara denna uppgift inom en tioårsperiod.

Vidare anser utredningarna all var och en skall lå möjlighet till ett verkligt infiytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom. Ett ökat inflytande för de boende bör utvecklas enligl demokratiska traditioner och med stöd från organisationerna på bostadsmarknaden.

Vad gäller bostädernas pris flnner utredningarna att likvärdiga bostäder, oavsett upplåtelseform eller yttre omständigheter i övrigl, skall betinga lika priser. Detta är en annan och lika viktig förutsättning för verkliga valmöjligheter som att antalet lägenheter är tillräckligt storl och alt bosladsutbudet är varierat. Priserna skall vidare vara rimliga i förhållande lill hushållens betalningsförmåga. Utredningarna utgår från att det för en normal familj med normala inkomster skall vara möjligt att efierfråga och betala priset för en modern och rymlig bostad ulan inkomstprövat bostadsstöd. Hushåll med låga inkomsler eller stor försörjningsbörda skall dock kunna erhålla slöd så att de kan få samma bostadsmöjligheter som de ekonomiskt mer gynnade,

2.1.4 Det framlida bostadsbeståndet

Utredningarna har begränsat synpunkterna på del framtida bostadsbeståndet lill en enda frågeställning, nämligen vilka krav på förändringar av lägenheternas siorieksfördelning i det nuvarande beståndet som uppkommer

Prop. 1974:150 20

under vissa förutsättningar i fråga om förändring av hushållens sammansättning och av deras utrymmesstandard. Tidsperspektivet för bedömningarna sträcker sig fram till år 1985.

1 sitt föregående betänkande Bostäder 1974-76 gjorde boendeutredningen en bedömning av bosladsbyggnadsbehov och förutsättningar för byggande under några år framåt. Till grund för dessa överväganden låg bl. a, mer långsiktiga beräkningar och antaganden. De belyste behovet av att öka och förbältra bostadsbeståndet genom nybyggnad och modernisering under 1970-talel,

Under vissa antaganden i fråga om modernisering, befolkningsutveckling, hushållsbildning m. m. bedömdes att det skulle behövas en nyproduktion av storieken 90 000-100 000 lägenheter i genomsnitt per år under återstoden av 1970-lalel. Därvid förutsattes att modernisering skulle ge ell nettotillskott av 25 000-30 000 välutrustade lägenheter per år.

Utredningen konstaterade atl den aktuella efierfrågan och förulsättning-arna för produktionen inle möjliggjorde en så slor produktion på kort sikt. En produktionsnivå av 70 000-80 000 lägenheter de närmaste åren bedömdes som sannolikare, om inte efterfrågan kunde stimuleras genom särskilda ålgärder.

Någon ny bedömning av nyproduktionen och moderniseringens omfattning på längre sikt har utredningarna inte gjort. Denna fråga kommer att behandlas ytteriigare i det fortsatta utredningsarbetet.

Utredningarna konstaterar emellertid alt vissa; förutsättningar för bostadsproduktionen på kort sikt har förändrats sedan den föregående bedömningen gjordes. Befolkningsutvecklingen har varil svagare än som då antogs och konjunkturuppgången har inle medfört en sådan ökning av sysselsättning och efierfrågan på bostäder som förutsattes. Produktions- och drifikostnader har fortsatt alt öka starkt, inte miinsl på grund av ökade bränslepriser.

Utredningarna finner också att nyproduktioneri synes vara på väg alt minska mer än vad man lidigare räknade med. UncJer år 1973 färdigställdes ungefär 97 000 lägenheter men påbörjades bara 79 000, Enligl de senaste bedömningar som har gjorts för år 1974 förefaller det troligt alt igångsättningen kommer att understiga 70 000 lägenheter, varav omkring 40 96 i flerfamiljshus. Denna utveckling innebärati antalet färdigställda lägenheter kommer att minska starkt under åren 1974 och 1975,

Utvecklingstendensen är densamma som under de närmast föregående åren. Flerfamiljshusen domineras av de mindre lägenhetslyperna i hyres-form, småhusen av relativt slora lägenheter med äganderätt. Efiersom flerfamiljshus och småhus byggs i skilda bostadsområden, erhålls elt ensidigt bestånd och en ensidig hushållssammansättning i bostadsområdena.

På grundval av de ändrade förutsällningarna i fråga om befolknings- och hushållsuiveckling har utredningarna gjort nya beräkningar att läggas lill

Prop. 1974:150 21

grund för uppskattningar av bostadsbyggandet fram till år 1985. Beräkningarna baseras bl. a. på följande alternativa antaganden om utrikes flyttningar.

A) Utrikes flyttningar antas åren 1973-75 ge ett underskott av 20 000 personer. För åren 1976-85 bortses helt från utrikes flyttningar.

B) Nettot av flyttningar antas bli O åren 1973-75 och ge elt överskott av i genomsnitt 15 000 personer för åren 1976-85.

Med dessa antaganden om utrikes flyttningar har gjorts en revision av den befolkningsprojektion som SCB publicerade i juni 1973.

Ökningen av folkmängden beräknas bli svag enligl båda alternativen. Antalet personer i åldrarna över 20 år, som är avgörande för antalet bostadshushåll, beräknas i genomsnitt per år under perioden 1970-1985 öka med endasl 17 000 enligt alternativ A och med 26 000 enligt alternativ B, Under 1960-lalel var den faktiska ökningen 60 000 personer om året.

Utredningarna ulgår i kalkylen angående hushållsbildningen från etl anlagande om atl del relativa antalet personer som antingen tillhör gruppen samboende och har lägenhet eller är ensamslående hushållsföreståndare kommer alt öka. Deras andel av befolkningen antas öka till 50 96 av männen och 65 96 av kvinnorna i åldrarna 20-24 år. Andelen antas stiga snabbt med åldern och nå 95-96 96 för kvinnor redan vid 30-35 år och för män vid 350 år.

Det använda antagandet ger ett stori antal hushåll i förhållande till folkmängden. Neltotillskoltet av hushåll blir ändock litet i förhållande till 1960-lalel, vilket framgår av följande tablå.

Neiioiillskoti av hushåll, genomsniii per år

1961-70 faktiskt	47 000
1971-85 alt. A	31000
alt. B	36 000

En befolkningsutveckling och hushållsbildning enligt dessa antaganden skulle medföra atl hushållen i genomsniii blir mycket små. Hushållsstorleken minskar starkt ungefär från 45-årsåldern och uppåt genom tidig hushållsbildning i den yngre generationen. Även i åldern omkring 20-30 år kan andelen småhushåll antas bli stor. Mellangruppen blir föräldrar - samboende eller ensamstående - med barn upp till 20-årsåldern samt en mindre grupp av ensamboende. Hushållens beräknade fördelning efier sloriek och hushållsföresiåndarens ålder år 1985 redovisas i följande tabell.

Prop. 1974:150					22
Beräknat antal hushåll år	1985 efter sloriek och föreståndarens ålder
Hushållsföresiånda-	Tusental Därav	i proceni i		med ..	. boende
rens ålder	hlirhII
rens ålder	1	2	3	4	5-t-
-29	519- 556 36	26	22	13	3
304	979-1015 15	15	21	29	20
45-64	1045 25	43	21	6	5
65-	975 56	39	4	1	0
Samtliga	3 518-3 591 33	32	16	12	7
Samtliga 1970	3 050 25	30	19	16	9

De åldersklasser som ökar mest i antal är gruppen 304 år, dvs. de förhållandevis stora hushållen, och gruppen över 65 år, de mycket små hushållen.

Utredningarna ger vissa synpunkter på vad man uppfattar som framtida anspråk på bostadsbeståndet.

Del framtida bostadsbeståndet skall tillgodose krav på utrymme och komfort i själva lägenheterna samt krav på yttre förhållanden och service från elt bestånd av hushåll som väsentligt avviker från del nuvarande i fråga om demografisk struktur. Hushållen kommer också att avvika genom att deras inkomster vid mitten av 1980-talet genomsnittligt kan antas vara 25-50 96 större än för närvarande.

Hur bostadsbeståndet bör se ut för atl kunna tillgodose de förändrade anspråken är enligt utredningarna självklart inte bara en fråga om lägenheternas storlek och utrustning. Omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera är viktiga faktorer.

Bostadsutrymmet är dock en grundläggande faktor och får särskilt betydelse, om man vill försöka uppfylla målel alt i olika bostadsområden kunna tillgodose flera typer av hushåll.

Utredningarna hävdar atl del nuvarande bostadsbeståndet till stor del är sådant atl det på sikt endast kan tillgodose de mindre hushållens bostadsbehov. Detla gäller givetvis om tätorternas flerfamiljshus. De krympande hushållen, som dessutom erfarenhetsmässigt är irögröriiga, kan bo kvar där och förbältra sin utrymmesstandard. Hushållen i åldersklassen 30-44 år, som lill omkring hälften kan väntas bestå av hushåll med fyra eller flera medlemmar, är i behov av slörre lägenheter som det är ont om i det nuvarande beståndet.

Tendenserna i hushållsbildningen ger alltså dåliga förutsättningar för att åstadkomma en allsidig hushållsslrukiur i olika bostadsområden. Omfattningen av della problem vid förändring av hushållens ulrymmesstandard belyser utredningarna med tre alternativa anlaganden.

A) Alternativet innebär i stort sett en extrapolering av tidigare långsiktiga utveckling i frågaom hushållens utrymmesstandard. En viss trångboddhet skulle kvarstå enligl nuvarande norm.

B) Hushållen har "fiyttats upp" så att någon trångboddhet inte kvarstår enligt nuvarande norm.

Prop. 1974:150 23

C) Hushållen har "fiyttats upp" så att de har minst ett sovrum för föräldrar och därutöver elt rum för varje person, kök och vardagsrum oräknade. Enpersonshushåll antas bo i minst ivårumslägenheler. Uttryckt som genomsnittlig ökning av utrymmesstandarden förefaller inget av de använda antagandena orimligt anser utredningarna. Antalet rumsenheter per person, som år 1970 var 1,46 skulle öka lill omkring 1,80 enligt de både lägre alternativen eller med 22 % på 15 år. Den faktiska ökningen mellan åren 1960 och 1970 var 21 96, Enligt det högre alternativet blir ökningstakten ungefär densamma som under 1960-talet elier knappt 2 96/år, vilket leder till 1,9 rumsenheter per person år 1985,

För bostadsbeståndet som helhet förefaller inte heller de beräknade förändringarna av lägenheternas siorieksfördelning påfallande stora, om man ser dem som fortgående förskjutningar under en femtonårsperiod. Detta framgår av följande tabell.

Beräknad lägeiihelsfördelniiig dr I9ft5 enligt o/ika antaganden om iiliymmcsslandard(procent)

Bestånd	-1 rk	2 rk	3 rk	4 rk	5■ rk	Summa
1970	19	27	26	16	12	100
1985 A.	14	24	28	20	16	100
B,	12	21	31	20	16	100
C,	0	32	27	21	20	100

En jämförelse mellan den beräknade lägenhetsfördelningen år 1985 och bostadsbeståndets faktiska fördelning på olika årgångar av hus och hustyper år 1970 visar emellerlid inte särskill god överensstämmelse. En sådan jämförelse görs i följande tabell för del mellersta av alternativen för utrym-messlandarden (B).

Det enda bestånd i tätorterna med en lägenhetsfördelning som ligger nå-goriunda i närheten av jämförelsetalen är 1930-taleis småhus och de senast byggda fierfamiljshusen, I de sistnämnda är dock särskilt andelen femrumslägenheter mycket liten och beståndet kan inte tillgodose utrymmesanspråken för hushåll med fyra eller fiera boende,

"Önskad" lägciihctstördclning 1985 (ka/kyl B) fäm/örd med /aklisk fördelning i o/ika årgångar av hus i tätorlcr med minst 2 000 invånare (procent)

	"Öns-	Faktisk fördelr	ling i tätorter med minst 2 000 inv. 1970
	kad" för-
	kad" för-	Hus byggda	Hus byggda	Hus byggda
	del-	1931-40	1951-60	1966-70
	ning	Små- Fl.	Små- Fl,	Små- Fl.
	1985	hus fam.	hus fam.	hus fam.
	(B)	hus	hus	hus
-1 rk	12	4 49	2 21	1 16
2 rk	21	17 33	3 40	1 28
3 rk	31	31 12	23 29	5 42
4 rk	20	25 4	38 8	37 13
5-1- rk	16	23 2	35 2	55 2
Summa	100	100 100	100 100	100 100

Prop. 1974:150 24

Utredningarna drar den slutsatsen all det är helt uteslutet att med denna sammansättning av bostadsbeståndet åstadkomma en allsidig hushållssam-mansäitning i olika områden. Det gäller dessvärre även områden som tillkommit i rätt sen tid. Om inte beståndet förändras, är det enligl utredningarna fel atl påstå att olika hushållsgrupper skall få välja mellan gamla och nya hus, olika bostadsområden, hustyper eller miljöer på likvärdiga villkor.

För alt styra utvecklingen i riktning mot ökad allsidighet i olika bostadsområden och ge olika hushällsgrupper mer likvärdiga valmöjligheter anser utredningarna del vara nödvändigt med stora förändringar av del befintliga beståndet. Detla gäller såväl lägenheternas sloriek och kvalitet som bostadsområdenas standard. Behovet av sådana förändringar kan inle kvantifieras men är sannolikt av slörre belydelse för framlida bostadsproduktion än t. ex. tillväxten i antal hushåll och lägenheter.

2.1.5 Bostadens pris m. m.

De förutsättningar som bosladspriserna ger för hushållens bosladsval behandlades relalivt ingående i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76. Utredningarna har sedan detla belänkande lämnades hafi tillgång lill nytt material som bidrar lill en vidare belysning av frågeställningen. Det gäller inte minsl den småhusundersökning som SCB genomfört samt bearbetningar av 1970 års folk- och bostadsräkning med avseende på samband mellan inkomsler och bostadsförhållanden. Med utgångspunkt i bl. a. detta material presenterar utredningarna nu ell underlag för mer långsiktiga bostadspolitiska åtgärder.

Till en början behandlar utredningarna betingelserna för bosladspriserna med utgångspunkt i nyproduktionen. Därvid görs en tillbakablick på utvecklingen av produktionskostnaderna, eftersom dessa ulgör en förutsättning för dagens bosladspriser.

1 löpande penningvärde har produktionskostnaderna för statligt belånade fierfamiljshus fördubblats på 15 år; räknat per kvadratmeter lägenhetsyla sleg dessa kostnader från 674 kr år 1958 lill ungefär 1 340 kr år 1973. Detta motsvarar en årlig byggprisslegring på ca 4,7 96.

Kostnadsökningen är i och för sig inte särskill anmärkningsvärd. Priserna för övriga varor och tjänster har undergått ungefär samma förändring. För bostäder uppkommer dock en prisstruktur med belydande prisskillnader, om den historiska produktionskostnaden läggs lill grund för det löpande bostadsprisel, prisskillnader som inle motsvaras av skillnader i husens standard och ålder.

För stalligl belånade gruppbyggda småhus ökade produktionskostnaden från 1 029 kr./m' bostadsyta år 1965 till ca 1 400 kr./m' år 1973, dvs. med totalt 36 96 eller i genomsnitt ca 4 96 per år.

Uttryckt i kr/m' var del således ungefär samma belopp som år 1973 utgjorde utgångspunkt för kapitalkostnaderna i bostadsprisel för fierfamiljshus resp, småhus i den statligt belånade nyproduktionen. Uttryckt per lägenhet blir emellertid skillnaden mycket stor, eftersom den genomsnittliga lägenheten i flerfamiljshus endast var ca 65 m", medan del genomsnittliga gruppbyggda småhuset var drygt ll5m' år 1973.

Produktionskostnaderna varierar krafiigl kring de redovisade medeltalen som avser hela riket. Skillnaderna kan bli belydande mellan olika regioner av landet men även inom en och samma ort kan skillnaderna för i slort sett likvärdiga lägenheter vara slora.

Utredningarna har på grundval av uppgifter om produktionskostnader, överkostnader (dvs. skillnaden mellan produktionskostnad och panlvärde) och kapitalkostnadsvillkor beräknat den faktiska utvecklingen av kapitalutgifterna åren 1968-1974 för hus med ränte- och paritelslån. Resultaten av beräkningarna framgår av följande tabell. Uppgifierna avser ell allmännyttigt bostadsföretag.

Totala kapitahiigifter i ränte- oeh paritelsbelånade hus (kr. /ni')

Hus rärdigställ-	Kapitalutgift är
daår
daår	1968	1969	1970	1971	1972	1973	1974
1958	41	41	41	42	42	40	40
1959	42	42	42	42	43	43	41
1960	42	42	42	42	42	43	42
1961	43	43	43	43	43	43	43
1962	44	44	44	44	44	44	44
1963	45	45	45	45	45	46	45
1964	48	48	48	48	48	49	48
1965	54	55	55	55	55	55	55
1966	59	59	59	59	59	60	59
1967	56	56	57	57	57	57	57
1968	56	56	56	57	58	59	59
1969		57	57	58	58	60	60
1970	-	-	61	61	61	63	63
1971	-	-	-	61	61	63	63
1972	-	-	-	_	66	66	66
1973	_	-	-	-	-	75	75
1974	-	-	-	-	-	-	78

Kapitalutgifierna inom resp. årgång har sedan är 1968 förändrats förhållandevis litet. Den utveckling som sketl är en direkt följd av parilets-lalsuivecklingen. Kapitalutgifterna mellan årgångarna varierar däremol högsl väsentligl. Den fördubbling av produktionskostnaderna som uppstått under 15 årsperioden 1958-1973 motsvaras av en i det närmaste lika slor skillnad i kapitalutgifter vid lidsperiodens slut.

Paritetslånesystemel är så konstruerat att kapitalutgifierna för lidigare årgångar av hus skall bringas i nivå med kapitalutgifierna i nyproduktionen. Bristande anpassning kan uppkomma bl. a. av del skälet all byggprisför-ändringarna ger utslag i parilelstalel först med viss eftersläpning. Vidare

Prop. 1974:150 26

kan beslui om paritetstalshöjningar träffas med utgångspunkt i bostadspolitiska överväganden, som innebär att den konstruktion som lånesyslemet bygger på frångås.

Alt skillnaden mellan de kapilalutgifier som beräknats för årgångarna 1973 och 1974 är så slor jämfört med de närmast föregående årens beror på dessa båda faktorer.

Utredningarna redovisar vidare viss statistik avseende kostnader för drift och underhåll av fastigheterna och bränsle. De kalkyler som gjorts visar atl dessa kostnader uppgick till totall 43:25 kr,/m' lägenhetsyla (ly) i 1972 års kostnadsläge lör nyproduktionen av flerfamiljshus inom den allmännyttiga sektorn. Beloppet fördelar sig på olika kostnadsanslag på följande .sätt.

Kosinadsslag Kr./m' ly

Driftkostnader 25:75
Underhåll, löpande och periodiskt

(inkl, fondavsättning) U:50

Bränsle 6:00

Totall 43:25

På grundval av tillgängligt material avseende drift- och underhållskostnadernas storiek i hus av varierande ålder drar utredningarna den slutsatsen atl dessa kostnader är relativt lika för flerfamiljshus, som är färdigställda vid olika tidpunkter, under förutsättning att åriiga fondavsättningar för underhåll görs. Del senare gäller företrädesvis inom den allmännyttiga och kooperativa sektorn.

Utredningarna har även gjort kalkyler avseende drift- och underhållskostnaderna för småhus. Inklusive bränslekoslnader beräknas dessa år 1972 ha uppgått lill ca 3 500 kr. för ell nyproducerat genomsnittligt gruppbyggl småhus på 115 m". Beloppet fördelar sig på olika kostnadsslag enligt följande.

Kosinadsslag		Kr/år
Skatt på garantibelopp		535
Faslighetsförsäkring
Sophantering		1 500
Vatten
Ev, avgift lill samrällighet
Underhåll		600
Bränsle (konventionell uppvärmning)		865
Totalt		3 500

De kostnader som redovisats är angivna i 1972 års kostnadsläge. Sedan dess har höjningar av kommunala taxor och avgifter, höjda löner och främst höjda bränslepriser påverkat kostnaderna för drifi, underhåll och uppvärmning betydligt.

Utredningarna övergår därefier till att beskriva prisstrukturen på bostadsmarknaden.

Prop. 1974:150 27

Hyreslägenheterna uppgår till totalt ca 1,35 miljoner, varav 1,2 miljoner i fierfamiljshus. Deras andel av samtliga bebodda lägenheter i riket är omkring 45 96 och i tätorterna omkring 50 96.

Hyrorna i dessa lägenheter visar en regional spridning som synes vara särskill slor inom det senast byggda beståndet. Detta har betydligt högre hyror i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg än i andra områden. Utanför storstadsområdena synes ortens sloriek ha en viss men inle särskilt slor belydelse för hyresnivån.

Lokalt varierar hyrorna förutom med kvalitet och storiek även med byggnadsåret. En ivårumslägenhel byggd efter är 1965 har således i regel högre hyra än en trerumslägenhet byggd under 1950-eller 1940-lalen. I exempelvis Stor-Stockholm var hyran år 1972 100 kr/m' för trerumslägenheter byggda 1966-71 och 72 kr./m' för samma lägenhetslyp byggd under 1940-lalet. Denna hyresdifferens visar relativt sett inga slora regionala skillnader, vilkel framgår av följande tabell.

Hyra för vissa årgångar och lägenhelstypcr år 1972 (kr./m' ly)

Lägenhetstyp	Riket	Stor-	Stor-	Övriga kommuner
Byggnadsperiod		stock-	Göte-
Byggnadsperiod		stock-	Göte-
		holm	borg	>50 000 inv.	<50 000 Inv.
2 rum och kök
1941-50	66	73	69	66	58
1951-60	75	80	83	72	70
1961-65	82	91	88	81	79
1966-71	90	104	99	87	84
3 rum och kök
1941-50	65	72	69	61	59
1951-60	74	79	82	72	70
1961-65	80	90	84	79	75
1966-71	88	100	96	85	81

Medan skillnaden i hyra är slor mellan olika årgångar av moderna lägenheter, flnns del knappast några skillnader mellan halvmoderna lägenheter - med centralvärme och WC men ulan badrum - och omoderna. Med en beräknad uppvärmningskostnad tillagd är de omoderna lägenheterna t. o. m. något dyrare i vissa slorieksklasser. Hyrorna för dessa kvaliletsklasser är av störst intresse i fråga om smålägenheter, efiersom slörre lägenheter med så låg standard är myckel lå. För 1 och 2 rum och kök var årshyrorna per lägenhet följande i genomsniii för hela riket år 1972.

Genomsnittliga årshyror för I och 2 rk år 1972 (kr.)

I rk 2 rk

Omodern I 743 2 504

Halvmodern I 982 2 739

Modern byggd före 1956 2 756 3 740

Hyresskillnaderna mellan olika årgångar av hyreslägenheter är olika för de skilda ägarekalegorierna -allmännyttiga bostadsförelag och enskilda personer eller företag. Allmännyttiga företag har en jämnare hyresfördelning än enskilda. Della förhållande torde bl, a. sammanhänga med hyresregleringens verkningar samt med atl de allmännyttiga företagen har slora bestånd och därmed möjlighet till vissa utjämningar efter förhandlingar med hyresgästorganisationen. 1 följande tabell som avser riket är siffrorna givetvis också påverkade av regionala olikheter och skillnader i underhållsläge.

Genomsnittlig hyra inom enskilda och allmännyttiga töretag

Byggnadsperiod

Hyra 1972 3 rk (kr,/n

Enskilda företag

för i' ly)

Allmännyttiga förelag

Tusental heter

Enskilda företag

lägen-Allmännyttiga företag

1941-50 1951-60 1961-65 1966-71

62 71 80 92

72 76 81 87

23 25 20 31

8 47 43 85

Lägenheter med bostadsrätt uppgår till ca 0,4 miljoner, varav 95 96 i fierfamiljshus. Deras andel av hela bostadsbeståndet är 13 96 och av tätorternas bostadsbestånd 16 96, Nästan alla bostadsrättslägenheter är moderna.

Bostadsrätterna skiljer sig från hyresrätten prismässigt främst genom att de har både etl förvärvspris och ell upplålelsepris, årsavgiften till föreningen. För nybyggda bosladsrällslägenheler är förvärvspriset lika med grundavgiften. Denna var i genomsnitt för hela landet 6 000 kr. för en lägenhet om två rum och kök i slatsbelänade hus färdigställda år 1972. Motsvarande belopp för lägenheter om tre resp. fyra rum och kök var 7 200 och 7 700 kr.

Årsavgifterna för bostadsrätlslägenheter bestäms av föreningens faktiska kostnader. De är därför i ännu högre grad än hyrorna skiktade årgångsvis för varje lägenhetstyp. Skillnaden mellan årgångarna är således en följd av dels förändringar i yta och kvalitet för varje lägenhetslyp, dels ökade byggnads-och kapitalkostnader Följande tabell visar genomsnittliga årsavgifter år 1970 för vissa årgångar av bostadsrätlslägenheter om tre rum och kök.

Genomsnittlig årsavgift år 1970 för vissa årgångar av bosladsrällslägenheler om 3 rk i storstadsområden och vissa kommuner (kr.)

Region/Kommun	Årsavgift för	3 rk
	Samlliga	Därav i hus	byggda
		1941-55	1966-70
Riket	4 965	3913	6218
Sior-Stockholm	5 576	4 098	7 146
Stor-Göteborg	5 149	4 338	6 483
Stor-Malmö	4 696	3 586	5 793
Uppsala	4 829	3 934	6 505
Norrköping	4 937	3616	6 407
Örebro	5 193	3 728	6 227
Västerås	4 930	4 081	6 183

Prop. 1974:150 29

Drygt I miljon hushåll eller 35 96 av samlliga bor i lägenheter som de själva äger. Häri ingår jordbruksfastigheter ägarelägenheter i tvåfamiljshus och fierfamiljshus m. m. Frånsetljordbruksfasligheter kan enfamiljshus som bebos av ägaren uppskattas till drygt 0,7 miljoner eller 24 96 av bostadsbeståndet. I tätorterna är enfamiljshusens andel omkring 23 96,

Genom en särskild undersökning, småhusundersökningen, har utredningarna erhållit visst material som bl. a. belyser hushållens faktiska bosladsutgifi under år 1972 i av ägaren bebodda enfamiljshus, exkl, jordbruksfastigheter, Ulgifien har därvid definierats som summan av ränteutgifi, amortering och utgifier för drifi och underhåll. Amorieringens storlek har dock inte kunnat mätas, ulan ulgifien måsle i huvudsak redovisa exkl. amorteringar. Hiirulöver har emellertid giorts en "förnufismässig" skattning av vad som kan anses vara normal amortering.

Utöver skattningen av bostadsulgifien har uppgifier insamlats om förvärvspriser under perioden 1969-1971.

Del genomsnittliga priset för de hus som förvärvades genom köp åren 1969-71 var 126 000 kr. För hus byggda åren 1969-70 låg förvärvspriset högre, 154 000 kr. Produktionskostnaden för den som byggde i egen regi åren 1969-70 var något lägre än förvärvspriserna, 145 000 kr. Värdet av egen arbetsinsats ingår dock inte i produktionskostnaden.

De regionala skillnaderna är mycket slörre i fråga om förvärvspriserna än vad utredningarna har funnit i fråga om hyrorna och della gäller särskill i fråga om priset för äldre hus. Genomsnittspriser för alla köp var således i Stor-Stockholm 191 000 kr. och i kommuner med mindre än 50 000 invånare 98 000 kr Ett genomgående drag i alla resullat av småhusundersökningen är atl gruppen av mindre kommuner avviker väsentligt från övriga såväl vad gäller förvärvspriser vid köp av äldre hus som produktionskostnader för nya hus.

Den genomsnittliga bostadsulgifien år 1972 för samtliga undersökta hus i olika regioner framgår av följande uppgifter.

Genomsnittlig bosiadsiitgi/l for småhus i olika regioner år 1972 (kr./år)

Region Genomsnittlig boslads-

ulgift år 1972 (småhus)

Dessa genomsnittsvärden följer en mycket stor spridning. Av samlliga hushåll i enfamiljshus har således 25 96 bostadsutgifier som (utom amortering) är högst 3 300 kr, och hälfien har högsl 6 000 kr. För 25 96 av hushållen överstiger den åriiga bostadsulgifien (ulan amortering) 9 500 kr

1 huvuddrag kan del undersökta beståndet av enfamiljshus karaktäriseras så all del finns ett stort antal lägenheter med låga eller i varje fall måttliga utgifier och ell tämligen litet antal med höga utgifter. De förra finns i det äldre beståndet och de senare i del nyaste beståndet. Ulgifisspridningen mellan olika årgångar förklaras till en del av standardskillnader. Husen är mindre och ulruslningssiandarden lägre i det äldre beståndet. Den spridning som erhålls på riksnivå kan också delvis förklaras av den regionala fördelningen. Dessa effekter elimineras till slor del, om man i slällel studerar en viss storleksklass av hus regionvis. En sådan uppdelning av materialet har gjorts i följande tabell.

Genomsniillig bosladsutgifi år 1972 utom amortering for en/amiijslms om 86-120 m' och 121-160 m' (kr.)

Lägenhetsyta Byggnadsperiod	Bosladsutgifi utom		amortering	år 1972
Lägenhetsyta Byggnadsperiod				,,
	Riket	Stor-	Stor-	Övriga kommuner
		stockholm	Göteborg
		stockholm	Göteborg	> 50 000	<50 000
				inv.	inv.
86-120 m'
-1950	4 500	7 700	7 100	5 500	3 700
1951-1960	6 500	8 700	7 300	7 200	6 000
1961-1965	8 200	10 000	9 000	9 000	7 800
1966-1970	10 100	12 900	11 200	11 100	9 400
Samtliga	7 000	9 500	8 700	8 000	6 400
121-160 m'
-1950	6 600	10 600	8 700	7 500	5 400
1951-1960	7 900	11600	10 900	9 600	6 500
1961-1965	10 600	13 000	12 900	10 900	9 400
1966-1970	12 800	14 900	14000	13 200	11 200
Samtliga	9 400	13 000	11 700	10 700	7 600

Av tabellen kan utläsas bl. a. att bostadsulgifien (utom amoriering) år 1972 för hus om 86-120 m' kan skallas lill ca 7 000 kr. och för hus om 121-160 m'till ca 9 400 kr, i genomsnitt för hela riket. En normal amoriering har beräknats tilj I 000 kr. resp, 1 400 kr,/år och ulgifien inkl, amortering uppgår alltså till omkring 8 000 kr resp, 10 800 kr./år för de två storleksklasserna. Skillnaderna är avsevärda såväl mellan regionerna som årgångsvis inom dem.

De slora skillnaderna i utgifter mellan olika årgångar av hus förklaras väsentligen av olika kapitalskulder och därmed ränteutgifter. Kapitalskulderna är låga i hus som bara är något tiotal år gamla och mycket låga i äldre hus, vilket framgår av följande labell.

En ännu mera utpräglad skillnad i ränteulgifier och kapitalskulder framkommer om man fördelar husen efter förvärvsår. De hushåll som ägl sina hus sedan år 1950 eller tidigare hade således en ränteutgift år 1972 av i genomsniii 600 kr, och en kapitalskuld av i genomsnitt 10 000 kr., medan de som förvärvat husen åren 1969-71 betalade mer än 10 gånger så myckel i ränta - 7 800 kr. - och hade drygt 10 gånger så stor skuld, 105 000 kr.

Den stora skillnaden vid jämförelse mellan byggnads- och förvärvsperiod är givetvis ett uttryck för stigande försäljningspriser. I slort sett tyder materialet i della avseende på all förvärvspriset för äldre hus har ökat något mer än motsvarande pris i nyproduktionen.

Det material som utredningarna presenterar i fråga om bosladspriser etc. har avsett dels kalkylerade totala faslighelsomkoslnader, dels faktiskt utgående hyror. Faslighelsomkoslnaderna är självfallet av avgörande betydelse för priserna på lång sikl. En jämförelse mellan uppgifier om kalkylerade faslighelsomkoslnader och hyror för hyresrättslägenheler visar emellerlid att hyrorna i de senaste årgångarna av hus (1966-1971) genomsnittligt är lägre än de beräknade kostnaderna. Skillnaden mellan hyror och kostnader överstiger för dessa årgångar 10 kr/m". Uppgifterna avser år 1972,

Till en - sannolikt mindre - del beror skillnaden mellan faslighelsomkoslnader och hyror på atl vissa bostadsföretag med de möjligheter härtill som ges av hyresförhandlingarna fördelar de totala faslighelsomkoslnaderna efter de förvaltade lägenheternas bedömda värde för de boende och inte efier de kostnader som formellt belastar resp, fastighet: Till en annan del kan skillnaden förklaras med att avsättningar till periodiskt underhåll är otillräckliga och i vissa fall kanske också obefintliga. Vidare kan förelagen årligen disponera fondmedel eller i övrigl redovisa underskott.

I den mån det är allmänt förekommande att bostadsföretagen inte kan göra erforderiiga underhållsavsätlningar, använder fonderade medel lill annat ändamål än de avsedda eller går med föriusi är delta enligt utredningarna även på myckel kori sikl utomordentligt oroande. Tillgängliga uppgifier

visar under alla förhållanden på en inte oväsentlig skillnad mellan fastig-heisomkosinadskalkyl och faktiskt uttagna hyror. Delta kan, säger utredningarna, med säkerhet konstateras för lägenheter som färdigställts under senare är.

Som en komplettering lill uppgifierna om bosladspriser har utredningarna gjort vissa beräkningar avseende hushällens neiiouigifier för bostäderna, varmed ulredningama avser bostadspriset minskat med slalskommunala bostadstillägg resp, kommunala bostadstillägg lill pensionärer och med beaktande av skatteeffekten för hushåll i egna hem. Följande tabell ger exempel på dessa beräkningar.

Beräknade neiiouigifier för nybyggda lägenheter med olika hyror. Makar med 1-3 barn

Sammanräknad		Procentuell		andel	Neiio	utgift	för lägenhet om (kr,.			/mån)
inkomsl i	ir 1972	hushåll	med	1 en in-	3 rk		4 rk		5 rk
(lusenlal	kr.)	komst som understiger vidstående			vid en månadshyra 600 510 700			av , , 595	. kr. 800	680
1 barn
- 30		17			440	430	460	455	520	460
35		26			515	510	535	530	595	535
40		37			600	510	625	595	685	625
45		47			600	510	700	595	800	680
2 barn
- 35		27			440	430	460	455	520	460
40		40			530	510	550	545	590	550
45		51			600	510	650	595	710	650
50		62			600	510	700	595	800	680
3 barn
- 40		45			475	465	495	490	515	495
45		55			555	510	575	570	595	575
50		65			600	510	675	595	695	680
55		71			600	510	700	595	800	680

Om hyresnivån sänks skulle antalet hushåll med statskommunalt bostadstillägg minska. Likaså skulle tilläggens storlek minska. För dem som kan få oreducerat statskommunalt bostadstillägg har en sänkning av hyresnivån liten betydelse. Deras neiiouigifier minskar i alla lägenhetstyper endast med 10-20 kr/mån,, om hyran sänks exempelvis med 15 96. Om hushållen har reducerat tillägg ökar dock effekten av hyresminskningen. En sänkning av prisnivån lår emellertid momentant den största effekten för dem som inte har statskommunalt bostadstillägg, dvs. hushåll med förhållandevis höga inkomster

Utredningarna säger sig ha funnit atl nelloulgifien framstår som hög för fiertalet hushållstyper i de inkomstlägen i vilka statskommunalt bostadstillägg, helt eller reducerat, kan utgå. Enligt kalkyler som utredningarna gjort har dessa hushåll en myckel liten marginal för andra levnadsomkostnader än bostaden. 1 en sådan situation befinner sig ca 25 96 av alla hushåll

Prop. 1974:150 33

som består av endast makar, drygt 40 % av alla l-barnsfamiljer, drygt 50 % av 2-barnsfirmiljerna och ca 66 96 av 3-barnsfamiljerna,

För hushåll i egna hem som förvärvats under senare år har taxeringsmässiga underskott på fastigheten ofia slörre betydelse än bostadstilläggen. Småhusundersökningen belyser den faktiska skatteeffekten år 1972. Av de undersökta husen visade 80 % underskott vid laxeringen och för hus byggda under 1960-lalel gällde detta mer än 95 96. Skalleminskningen till följd av underskotten uppgick lill i genomsnitt I 800 kr. för rikel. För hus förvärvade åren 1966-1968 och 1969-1971 uppgick den lill 2 700 resp. 3 700 kr. Skalleminskningen motsvarade för dessa hus ca 30 96 resp, 33 96 av bostadsulgifien exkl. amortering.

Utredningarna har studerat sambandet mellan hushållens boendeförhållanden (trångboddhet, bosladsutgifi etc) och deras inkomsler. De finner att sambandet fortfarande, trots betydande insatser från samhällets sida på bostadsområdet, är påtagligt starkt.

Samhällets bostadspolitiska strävan att bereda alla människor rymliga bosläder av god kvalitet innebär att det inle bör finnas några lägenheter som saknar elementära bekvämligheter. Den innebär också all hushållens utrymmesbehov skall tillgodoses. Efierfrågan håller dock inle alllid takten med behovet. Boendetätheten och trångboddheten är högre för de större hushällen än för de mindre.

Det ligger nära lill hands, menar utredningarna, att detta förklaras av ekonomiska realiteter. Med en större lägenhet följer ju ell högre pris. Samtidigt som behovet av utrymme är större ju större hushållet är blir givetvis också utgifier för annan konsumtion högre. Men större hushåll har inte högre inkomster än mindre hushåll, i varje fall inte så länge man begränsar jämförelsen till alt gälla hushåll med minst tre personer, dvs. barnfamiljerna. Medianinkomsten för gifia med tre, fyra eller fier boende varar 1970 ungefär densamma, omkring 39 000 kr.

Utredningarna har gjort vissa kalkyler beträffande de ekonomiska förutsättningarna för hushållens bosladskonsumlion. Kalkylerna visar t. ex. att elt hushål! som beslår av makar och ett barn måsle ha en disponibel inkomsl på ca 20 000 kr./år innan det kan belala någon bostadskostnad alls. En disponibel inkomsl på 20 000 kr/år motsvarar forell sådant hushåll en bruttoinkomst på ca 28 000 kr/år Makar med två barn måste disponera ca 23 000 kr./år och ha en bruttoinkomst om ca 32 000 kr./år, innan de får "förmåga" att betala något för en bostad. År 1972 var del ca 15 96 av ettbarnsfamiljerna och ca 20 96 av tvåbarnsfamiljerna som saknade betalningsförmåga i här nämnda mening.

Av utredningarnas material avseende sambandet mellan inkomsl och bostadsutrymme för olika slora hushåll framgår att antalet rum ökar med hushållsstorleken, genomsnittligt setl. Delta gäller i alla inkomstklasser och

3 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 35

1 tätorterna är andelen omoderna och halvmoderna bostäder mindre än i glesbygden. Små lägenheter dominerar i detla bestånd mycket mer än i glesbygden. Därför är problemet med dåliga bostäder i tätorterna elt problem huvudsakligen för de små hushållen. Bland dessa hushåll är del dock till större delen de som har låga inkomster som återfinns i det sämsta beståndet. Pensionärerna är också i tätorterna talrikt företrädda i de dåligt utrustade lägenheterna. Bland de ensamstående i detla bostadsbestånd är männen i ett sämre läge än kvinnorna. Della gäller i samlliga inkomstklasser.

Del är enligl utredningarna tydligt all ekonomiska spärrar finns för hushållens val av boendeform. Detta finner man vid ell studium av sambandet mellan inkomsl och bostadens upplälelseform och kommer lill uttryck i högre inkomster för hushåll som äger sina bostäder än för hushåll som hyr dem eller innehar dem med bostadsrätt. Följande tabell visar medianinkomsten för hushåll som bor i lägenheter med olika upplåtelseform.

Medianinkomst år 1970 för vissa hushållslyper i olika upplålelseformer. Tätorter med 2 000-w invånare (kr.)

Hushållstyp	Tusental	Medianinkomst
Upplälelseform	hushåll	(sammanräknad neiio-inkomst)
Gifta, 2 boende
Ägare	116	32 500
Bostadsrätt	98	35 100
Hyresrätt	226	34 800
Gifta, 3 boende
Ägare	102	39 400
Bostadsrätt	70	39 600
Hyresrätt	166	38 700
Gifta, 4 boende
Ägare	122	42 000
Bostadsrätt	58	39 600
Hyresrätt	140	38 500
Gifta, 5+ boende
Ägare	74	41300
Bostadsrätt	19	39 400
Hyresrätt	67	37 100

Skillnaden i faktisk inkomst mellan hushållen är dock slörre än vad som framgår av tabellen, efiersom ägare av bostäder i många fall har fåll sin inkomsl reducerad på grund av gäldränleavdragen. Genomsnittstal av den lyp som redovisas i tabellen är dock vanskliga all använda som underiag för mera långtgående slutsatser, efiersom de är påverkade av en lång rad faktorer, vilkas samlade effekl kan dölja vikliga förhållande. Så t. ex. påverkas bilden av ålderssammansättningen i de olika hushållstyperna.

Om man begränsar jämförelsen beträlTande inkomsl lill de hushåll som flyttar in i nybyggda lägenheter reduceras riskerna för felaktiga slutsatser. En sådan jämförelse visar på stora skillnader i inkomster mellan hushåll som "väljer" den ena eller andra upplålelseformen. Gifta hushåll som bestod av fyra personer och bodde i småhus, byggda under åren 1966-1970, hade

Prop. 1974:150 38

inkomsler. Vidare har bostadstilläggen genom inkomstprövningen prakliskt taget försvunnit i de inkomstlägen där skatteeffekterna börjar få större omfattning.

Mot bakgrund av sina iakttagelser vad gäller prisnivå och prisstruktur på bostadsmarknaden samt utvecklingen i övrigl inom bostadsförsörjnings-området har utredningarna diskuterat och övervägt frågorna om principer och mål för bosladspriser och bostadsstöd.

Utredningarna anför i det sammanhanget atl det finns två lyper av ul-jämningsproblem närdet gäller bostadsförsörjningen. Det ena avser villkoren för upplåtelse av bostäder. Som elt mål kan uppställas all alla bosläder skall kunna erbjudas lill alla hushåll på likvärdiga ekonomiska villkor. Praktiskt är detta, menar utredningarna, en fråga om att åstadkomma lika beskattning, finansieringsvillkor och likvärdiga priser.

Det andra uijämningsproblemei avser olika hushålls möjligheter atl efterfråga bosläder. De skillnader som finns därvidlag är en följd av att inkomsler och försörjningsbördor är ojämnt fördelade mellan hushållen. Detta fördelningsproblem föreligger oavsett vilken prisnivå eller vilken prisstruktur som råder på bostadsmarknaden.

En grundläggande förutsättning för att uppnå en tillfredsställande prisnivå och prisstruktur är, framhåller utredningarna, alt det råder balans mellan ökning i bostadsbehov och bostadsbeståndets tillväxt. Nytillkommande hushåll skall kunna få en godtagbar bostad ulan onormala väntetider. Omsättningen och tillväxten i beståndet måsle vara tillräcklig för all tillgodose behoven av omflyttning och fortgående förbättring av bostadsstandarden. Såväl nya som etablerade hushåll skall ha möjlighet att välja mellan ny-eller ombyggda och tidigare upplåtna lägenheter.

Enligt utredningarna föreligger dock obalans mellan olika delar av beståndet. Möjligheterna atl välja mellan nya och äldre lägenheter är myckel begränsade. Det beror till en del på beståndets sammansättning men även på priserna.

En förutsättning för atl balansproblemen skall kunna lösas är all priserna bestäms av lägenheternas bosladsvärde.

Kravel på likvärdiga priser kan i förslå hand sägas innebära all bosläder som för ett hushåll representerar lika bosladsvärde också skall ha lika priser Detta bör gälla oavsett när lägenheterna är byggda eller i vilken form de upplåts.

Motsatsen till likvärdiga priser - prissplittring - uppkommer om priserna under längre tid binds lill de räntor och byggnadskostnader som gällde vid produktionstillfällel. Ränteförändringar eller förändringar av penningvärdet medför då att olika årgångar av hus får olika hyror för lägenheter som är likvärdiga från hushållens synpunkt. Vid fortgående inflation kommer varje ny årgång av bosläder att bli dyrare än den föregående, förutsatt alt produktiviteten i byggandet inte ökar så snabbt att den kompenserar inflationen.

Prop. 1974:150 39

Förutom genom infiation och kapitalkostnadsförändringar kan hyres-splittring uppkomma genom efierfrågeförändringarsom inte pareras med prisanpassning. Detta gäller även om del totalt sell råder så god tillgång på lägenheter att någon "bristbetingad" prisstegring inte kan uppstå i nyproduktionen. Del kan l. o. m. finnas överskott av nybyggda lägenheter. Främst är det fråga om att hushållens värdering av bostadens läge i förhållande till andra bostäder förändras med tiden. Med den form av stadsbyggande vi har är huvudriktningen i förändringarna atl centralt belägna bostäder är mer attraktiva än bostäder långt ifrån stadskärnan. Likvärdiga priser innebär att stigande hyror i viss grad måste accepteras i de äldre centrala stadsområdena.

Från hushållens synpunkt är det, menar utredningarna, i och för sig likgiltigt om prissplitlring har uppkommit som följd av inflation och ränteförändringar eller kan hänföras till värderingen av lägel. Hushållen reagerar på samma sätt i båda fallen, dvs. del uppkommer en övereflerfrågan och köbildning till de lägenheter som anses mest attraktiva.

Utredningarna hävdar att från bostadspolitisk synpunkt är det angelägel atl försöka hålla isär de faktorer som kan orsaka olika prisutveckling. Åtgärder för all bevara eller återställa paritet utan att delta får icke önskvärda verkningar i andra avseenden blir olika i de olika fallen. Infiation och finansieringsvillkor kan hell eller delvis behärskas via finansieringssystemet. Markvärdestegringen måsle däremot mötas med markpolitiska och andra selekliva medel -1, ex. särskilda avgifier - som kan anpassas till olika lokala förhållanden.

Hyressplillring medför en uppdelning av hushållen i gynnade och missgynnade grupper. De som har bostäder i det äldre beståndet får vid infiation och kostnadsbundna hyror en fortgående real hyressänkning och lägre hyror än för likvärdiga bosläder i nyproduktionen. De blir benägna att bo kvar för att utnyttja fördelen av den låga hyran. Hushåll som nybildats, byter bostadsort eller har särskilt trängande bostadsbehov t. ex. på grund av ökat antal barn i familjen måsle däremol i allmänhet söka bostad i nyproduktionen med dess högre hyror.

Utredningarna betonar alt likvärdighet i prissättningen skall föreligga inte bara mellan olika årgångar av bostäder och mellan hus med olika bostadslägen. Samma krav bör ställas i fråga om olika hustyper och upplåtelseformer.

I det sistnämnda avseendet är det främsi fråga om alt från samhällets sida ge likvärdiga förutsättningar för prisbildningen på t. ex. hyreslägenheter och egna hem eller fierfamiljshus och småhus. Det ankommer t. ex. i första hand på kommunerna att se till atl bostäderna i lika grad belastas med kostnader för exploatering och andel i service, trafikkostnader o. d. som betalas med kommunala medel. Olika villkor från kommunens sida för skilda slag av bosläder leder främst till prissplitlring vid den första upplåtelsen.

Från statens sida gäller främst, menar utredningarna, att villkoren för

Prop. 1974:150 40

finansiering och beskattning måsle vara lika för olika slags bostäder. Eljest ges inle förutsättning för likvärdiga priser. Verkan av beskattningen fram kommer visserligen nu tydligast då man ser lill hushållens neiiouigifier för bostaden. Den förmånligare beskattningen vid ägande påverkar dock även förvärvspriserna genom alt hushållens priskänslighet minskar.

Om prisparitet skall bibehållas vid inflation, ulan ökande subventioner till nyproduktionen, måste hyrorna för befintliga lägenheter vara inflationsberoende. Det uijämningsproblem som inflationen medför kan, hävdar utredningarna, helt eller delvis lösas genom finansieringen.

Med de traditionella formerna för fastighelsfinansiering innebär den nominella ökningen av kapitalavkastningen på grund av inflation inte en värdesäkring av fastighetskapitalet. Detla är ju till största delen upplånat i ett nominelU värde och ränleulgifien ökar inte. Den ökade intäkten tillfaller helt fastighetsägaren och kan betraktas som en ökad förräntning av den ursprungliga insatsen eller som en förmögenhetsökning.

Vad gäller prisnivån i nyproduktionen menar utredningarna att denna skall vara avvägd med hänsyn lill å ena sidan betalningsförmågan hos vanliga inkomsttagare, å andra sidan statens möjligheter atl överföra medel till denna del av bostadssektorn. Prisnivån bör dock inte vara så låg att den stimulerar till alltför stor konsumtion bland hushåll med goda inkomsler i förhållande till bostadsbehov och försörjningsbörda.

Utredningarna anför vidare att priserna i nyproduktion skall vara kosl-nadsbundna, dvs. genomsnittligt bestämmas av faktiska kapital- och drifikostnader. All priset är kosinadsbundet och att kapitalkostnaderna är bestämda av bostadspolitiska värderingar medför inte all alla priser i nyproduktionen anpassas lill produktionskostnaderna. Det gär inte att bortse från efterfrågans och den ojämna inkomstfördelningens inverkan på priserna. För lägenheter som är särskilt attraktiva på grund av sitt läge, utformning eller dylikl går del att la ul högre priser på grund av att de efierfrågas av hushåll med högre inkomster eller av hushåll som värderar bostaden högre än "genomsnitlshushåll" i förhållande till annan konsumtion.

Priserna i nyproduktionen kommer på sikl att styra prisutvecklingen i det äldre bostadsbeståndet. Det går dock enligt utredningarna inte att säga något om den absoluta prisnivån i det äldre beståndet vid en viss prisnivå i nyproduktionen. Ju lägre prisnivån kan bli i nya hus desto lägre kan hela nivån hållas för äldre hus. Prisnivån för nya lägenheter får därför särskild betydelse den närmaste tiden, efiersom del bl. a. är angeläget att utjämna prisskillnader och lä en jämnare spridning av lediga lägenheter över hela beståndet.

Utredningarna tar därefier upp vissa aspekter på bostadsstödet till hushållen.

Bostadsstöd till vissa hushållsgrupper kan enligt utredningarna ses dels enbart som etl medel all ge hushåll med svaga egna resurser möjlighet atl uppnå en viss minimistandard, dels som ett medel att mera allmänt

Prop. 1974:150 41

minska de skillnader i bostadsstandard som beror av barnantal och inkomst.

Vilka insatser som behövs för att nå det första syfiet, allt.så uti garantera en god grundstandard, är i hög grad beroende av den allmänna prisnivån för bosläder En låg prisnivå har självfallet väsentlig betydelse för grupper med svag ekonomi. Behovet av bostadsstöd bortfaller inte vid den lägre prisnivån men det kan minska i omfattning.

Ser man bostadsstödet mera allmänt från utjämningssynpunkl blir be-traklelsesättet ett annat. Skillnaderna i bostadsstandard beror främsi av hushållens barnantal, som medför ökande bostadsbehov och försörjningsbörda, och av inkomstens sloriek. Att minska standardskillnaderna är alltså inte bara en fråga om att lyfta upp vissa grupper till en godtagbar grundstandard utan mera allmänt en fråga om fördelningen av inkomster och försörjningsbördor. Detta fördelningsproblem har i och för sig inget direkt samband med prisnivån för bostäder och kan, menar utredningarna, inte lösas med enbart bostadspolitiska medel. Bostadsstödet bör dock ha en utjämnande effekt, som inte är begränsad lill alt garantera en minimistandard.

Utredningarna har genom sina undersökningar kunnat konstatera alt hushållens bostadsstandard och bostadsutgifier inle förändras nämnvärt i ett brett inkomsiskikt på den nedre delen av inkomstskalan. För dessa hushåll kan därför en mindre inkomstökning inte antas lå någon nämnvärd effekt på deras bostadsefierfrågan. Hushållen har en svag ekonomi och inkomst-tillskotten går till annat än bosläder. Först då de passerat en viss inkomstgräns, som ligger på olika nivå beroende på hur många barn hushållet har, ökar bostadsstandarden påtagligt.

Det som sagts om inkomsilillskoti kan enligl utredningarna i stort sett antas gälla också om en generell prissänkning. Den lägre prisnivån medför sannolikt alt hushåll med svag ekonomi i första hand kommer att öka sin konsumtion av annat än bostäder.

De första mera omfattande bostadspolitiska insatserna avsåg stöd åt barnfamiljer. Det har också skett en genomgripande förbättring av barnfamiljernas bostadsförhållanden. Utredningarna finner dock att ulrymmesstan-darden inle ökat snabbare för hushåll med barn än för andra grupper. Skillnaden i bostadsutrymme per person är fortfarande stor mellan familjer med fiera barn och mindre hushåll. Nästan alla barnfamiljer har emellertid välutrustade lägenheter. Tar man hänsyn även till della har deras bostadsstandard troligen förbättrats mer än för hushållen i genomsnitt under de senaste 25-30 åren.

Utredningarna tar så upp frågan om vilka krav som bör ställas på konstruktionen av bostadsstöd.

Det grundläggande kravet är, anser utredningarna, att stödet skall ge en reell stimulans att förbättra bostadsstandarden även för hushåll med låg inkomsl. Bostadsstödet bör då vara konstruerat så att det i de lägsta inkomstklasserna täcker en slor del av utgiften för en godtagbar bostad. Del bör också vara utformat så att en standardökning blir billig för hushållet.

Prop. 1974:150 42

Stödet bör givetvis öka med antalet barn i familjen.

Utredningarna hävdar att de nuvarande statliga och statskommunala bostadstilläggen inte i tillräcklig grad tillgodoser de angivna kraven på bostadsstöd. Del statliga bostadstillägget till barnfamiljer är ett allmänt konsumtionsstöd, som endasl i liten omfallning kan antas påverka bosiadskon-sumtionen. Del statskommunala bostadstillägget uppfyller kravet alt en standardökning skall vara billig för hushållet. Tillägget ulgör ju 80 96 av bostadsulgifien inom vissa gränser. Att effekten vid låga inkomster ändå inte blir tillräcklig beror på att hushållen inte ens kan belala "grundbeloppet", 325 eller 425 kr./månad, utan att deras ekonomi blir hårt ansträngd.

Utredningarnas överväganden i fråga om priser och hushållsslöd på bostadsområdet innebär i stort följande.

Enligt utredningarna avviker de faktiska prisförhållandena på bostadsmarknaden från de mål man har diskuterat framförallt i följande avseenden.

A) Prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster.

B) Prisskillnader mellan olika årgångar av hyreslägenheter och mellan lägenheter med olika lägen överensstämmer inte alltid med hushållens värderingar. För lägenheter med lika bostadsvärde är priset högre i senare årgångar av hus än i äldre.

c) Prisskillnaderna mellan olika upplåtelseformer och hustyper uttryckta i kr./m' lägenhetsyla, är i sig inte påfallande stora. Hushållens netloutgifler blir emellertid högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än om de äger lägenheterna eller i annan form disponerar dem så att det uppstår en skatleminskning.

D) De utgående hyrorna i senare årgångar av hus understiger genomsnittligt de långsiktiga kostnaderna för fastighetskapital och drifi.

De två första konstaterandena menar utredningarna talar föratt hyrorna i nyproduktionen bör sänkas. Att ange en bestämd nivå som är "rimlig" i den meningen att hushåll i vanliga inkomstlagen då skulle efierfråga tillräckligl rymliga lägenheter är enligt utredningarna naturligtvis vanskligt.

Utredningarna har vid sin bedömning ulgåtl från eltbarnsfamiljer och studerat den faktiska hyran och utrymmesstandarden år 1970, På grundval därav bedömer de atl hyressänkningen för nybyggda irerumslägenheler behöver vara av storieken 10-15 96, Målet är då alt minst hälfien av ettbarnsfamiljerna kommer att efierfråga lägenheter om minsl tre rum och kök utan bostadstillägg.

En sänkning av den nuvarande prisnivån i nyproduktionen innebär en fördel för hushållen också genom att den allmänt bidrar till alt hålla nere priserna i hela bostadsbeståndet.

Prop. 1974:150 43

Det pris som bestäms från bostadspolitiska utgångspunkter för nyproduktionen måste enligt utredningarna genomsnittligt täcka fastigheternas kapital- och drifiutgifter. Den efiersträvade prisnivån i nyproduktionen ger därigenom en riktpunkt för avvägning av kapitalersättningens storlek i finansieringssystemet.

Ett viktigt krav på prisbildningen är för övrigt enligt utredningarnas uppfattning all denna skall bevara paritet mellan olika årgångar av hus.

Vad gäller frågan om bostadsstöd till vissa hushållsgrupper finner utredningarna atl en sänkning av prisnivån inte innebär att behovet av ett dylikt stöd minskar i väsentlig grad. Utredningarna har, som framgår av den lidigare redogörelsen, inte behandlat frågan om hur stödet bör vara utformat annat än från rent principiella synpunkter. Uppenbart är dock att någon form av bostadstillägg som sänker hushållens bostadsutgifier är ef fektivare med hänsyn lill bostadsförsörjningen än inkomsttillskott i form av allmänt konsumtionsstöd.

Utredningen finner att utformningen av ett direkt stöd till hushållens bostadsförsörjning behöver prövas ingående. Boendeutredningen kommer att behandla denna fråga ytteriigare i sitt fortsatta arbete.

Utredningarna har även berört frågan om avvägning mellan bostadspolitiska ålgärder som påverkar priserna och direkta subventioner lill hushållen.

Det brukar ofia framhållas atl direkta bidrag till hushållen lättare kan styras och därför får bättre effekl än generella ålgärder för dem som bäsl behöver etl slöd. En generell prissänkning gynnar även, och kanske i högre grad, hushåll med högre inkomster. Frågeställningen är, menar utredningarna, av intresse endast under förutsättning att de generella åtgärderna är subventioner eller tar i anspråk medel, som eljest skulle kunna riktas lill vissa hushåll.

Väsentligt i fråga om prissänkning i nyproduktionen är att en sådan även på rätt kori sikt påverkar priserna i hela bostadsbeståndet. Om det allmänna ränteläget, produktionskostnaderna och drifikostnaderna är givna, vilket man måste anta i detta fall, innebär en sådan prissänkning överföring av medel från dem som äger bostäder till dem som inte äger. Dessa överföringar kommer naturiigivis både högre och lägre inkomsttagare till godo.

En väsenllig effekl av alt priserna hålls nere när bostäderna är nya är att ökningen av fastighetsvärdena hålls tillbaka. Detta är betydelsefullt inte bara från rättvisesynpunkt - dvs. i fråga om överföring av förmögenheter från långivare till ägare - utan också för möjligheterna att åstadkomma förändringar i det befintliga beslåndel.

Subventioner till hushållen har inte de här angivna effekterna. Avvägningsproblemet skall därför inte ses bara som en fråga om hur olika hushållsgrupper berörs.

Prop. 1974:150 44

2.1,6 Bostadsfinansiering

Utredningarna beskriver inledningsvis förutsättningarna för och utvecklingen av paritetslånesystemel.

Basannuiteten 5,1 % för flerfamiljshus fastställdes när ränlan på fastig-helslån var ca 6 96, Räntan sleg emellerlid snabbi lill ca 7,5 96. Byggpriserna steg däremot obetydligt t. o. m.år 1970 och paritetstalsökningarnablev därför små t, o, m, år 1972, efiersom den tillämpade paritetstalsmetodiken innebär alt en byggprisökning påverkar parilelstalel med en tvåårig eftersläpning. 1973 års parileislal faslslälldes av Kungl. Maj;l på andra grunder än de statistiska principerna för paritetstalsberäkning. Pariletstalen för år 1973 ger sålunda uttryck för endast hälfien av den ökning som motiverades av bygg-prisstegringen. För är 1974 fastställdes sedan samma paritetslal som för år 1973.

Utredningarna konstaterar att besluten om 1973 och 1974 års paritetstal har motiverats med renodlat hyrespolitiska skäl, nämligen att hålla tillbaka de totala tästighetsomkoslnaderna i de avseenden det varit möjligt.

Utredningarna konstaterar vidare att den oförutsett stora skillnaden mellan basannuitet och räntenivå och de begränsade paritetstalsökningarna har medfört större skuldökningar på pariteislånen än vad som kunde förutses vid låneformens införande. De uteblivna paritelsialshöjningarna har dessutom medfört att hus färdigställda före år 1973 belastas av relativt setl lägre kapilalutgifier än senare färdigställda hus. De totala låneskulderna för hus med paritetslån synes enligt utredningarna dock inte vara orimliga i förhållande till aktuella produktionspriser.

Vid utgången av år 1973 omfattade räntelånen drygt 500 000 och paritetslånen nära 400 000 lägenheter. Den totala summan av utbetalda räntelån var den I januari 1974 3,4 miljarder kr. Vid samma tidpunkt utgjorde den totala skuldökningen på paritetslån 1,4 miljarder kr. Summan av uteslående räntelån och skuldökning på paritelslån utgjorde sålunda 4,8 miljarder kr. Summan av utestående statliga lån med nominella villkor och ursprungliga bostadslån, som ingår i omfördelningen inom paritetslånesystemel, uppgick vid utgången av år 1973 till drygt 20 miljarder kr.

Utredningarna erinrar om att vissa frågor rörande främst den bokföringsmässiga redovisningen av paritetslån och räntelån har behandlats av en särskild utredning, paritetslåneutredningen. På grundval av denna utrednings betänkande (SOU 1971:67) Ränteomfördelning och vinstutdelning har en särskildlagstifining(prop.l972:76,CU 1972:26, rskr 1972:178.SFS 1972:175) tillkommit.

Utredningarna tar därefier upp den diskussion om pariieis-lånesysiemei som förekommit under senare år. Utredningarna anser atl paritetslånesystemel, som är en okonventionell låneform, har betydande bostadspolitiska förtjänster, I olika angränsande frågor - som utredningarna anser vara av underordnad belydelse, exempelvis sättet för bokföring - har

Prop. 1974:150 45

systemet omedvetet jämförts med traditionella lån. Härvid har, anser utredningarna, från bosiadsförsörjningssynpunki mindre viktiga frågor tilldragit sig stort iniresse.

Diskussionen om lånesyslemet har gällt både de principer och värderingar det bygger på samt de tekniska problem som uppträtt vid systemets lill-lämpning.

Av de tekniska frågor som främst uppmärksammats nämner utredningarna paritetstalsberäkningen som innebär att en byggprisslegring påverkar paritetstalen först efier två år. Vidare pekar utredningarna på tidpunkten för beslut om nya paritetstal som är för sen för att de nya talen skall kunna beaktas vid sedvanligt kalkyl- och förhandlingsarbete, vilket ofia avser ett kalenderår i taget. En annan fråga som diskuterats men som fått en temporär lösning genom särskild lagstiftning (1972:175) är bokföringsfrågan. Också fördelningen av skuldökning mellan långivare och låntagare med lägre övre lånegräns än 100 % av pantvärdel har diskuterats. Riskerna för alt låntagare med en övre lånegräns på 85 % kommer i likviditetssvårigheter i början av parilelslånels löplid hardärvid främst uppmärksammals. Slutligen anger utredningarna i sammanhanget frågan om vid vilken tidpunkt avdragsrätt skall föreligga för debiterade räntor som lagts lill låneskulden.

De principiella frågor, som har diskuterats, har enligt utredningarna framför allt gällt om det finns något utrymme för all omfördela kapitalkostnader i tiden och - om så är fallet - hur stori detta utrymme är. Låneformen har uppfattals innebära en högre grad av osäkerhet beträffande framtida kapilalutgifier än vad de traditionella låneformerna innebär. När det gäller omfördelningsfrågan har enligt utredningarna starkt förenklat tre uppfattningar kommit till uttryck i diskussionen om paritetslånesystemel.

Den forsla uppfattningen är att omfördelningen inle är möjlig och/eller önskvärd. Motiven för denna uppfattning är enligt utredningarna huvudsakligen av fastighetsekonomisk art. Underhålls- och driftkostnader anses öka med husens ålder vilket motiverar en sjunkande kapitalkostnad. Traditionella låneformer anses dessutom ge bättre förutsättningar för långfristiga avkastningsbedömningar. I anslutning härtill anför utredningarna atl lån av traditionell typ ulan subventioner eller omfördelning skulle ge en bostadsprishöjning på 35-40 kr/m' för under senare år nyproducerade hyres-och bostadsrätlslägenheter.

Den andra uppfattningen som kommit lill uttryck i diskussionerna är att man bör återgå till den ursprungliga avsedda omfördelningen. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna på en sammanvägning av fasiig-hetsekonomiska och hyrespolitiska överväganden, där de fastigheiseko-nomiska övervägandena på visst sätt anses ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Den iredje uppfattningen är att en större omfördelning än den ursprungligt avsedda är möjlig och/eller önskvärd. Denna uppfattning baseras enligt utredningarna också på en sammanvägning av fastighetsekonomiska och

Prop. 1974:150 46

hyrespolitiska överväganden. Fastighetsekonomin anses emellertid inte i detta sammanhang ge restriktioner för hyrespolitiska mål.

Mot bakgrund av atl företrädare för de båda första uppfattningarna har krävt avskrivning av uppkommen skuldökning eller delar därav tar utredningarna upp frågan om efiergifi av uppkommen låneskuld. Utredningarna redovisar konsekvenserna av efiergifi av fordringar på räntelån och skuldökning föranledda av paritetslänesystemct och konstaterar att sådana efier-gifier inte ger någon omedelbar sänkning av kapitalutgifierna. Vid en avskrivning av skuldökningen för hus färdigställda år 1968, som nu uppgår lill inemot 140 kr./m', skul le slatens förräntningsanspråk på den ursprungliga skulden, 300 kr,/m' behöva understiga 2,66 96 för alt kapilalutgifien skall kunna sänkas. En avskrivning av den totala låneskulden för paritelsbelånade fastigheter skulle sänka kapitalutgifierna med ca 8 kr./m' i hus färdigställda år 1968 men inle ge någon effekt i hus färdigställda efier år 1971, En sådan avskrivning förulsäller eftergift av lördringsrälten lill ca 8,8 miljarder kr, i ursprunliga lån och skuldökning på dessa.

Del skulle medföra en väsenllig splittring beträffande skuldbelastning för olika årgångar av hus. Härutöver skulle, understryker utredningarna, en sådan efiergifi också innebära att staten överiåter rätl till framtida avkastning på fastigheterna lill fastighetsägarna utan atl någon väsentlig omedelbar sänkning av kapitalutgifierna blir följden.

Utredningarna diskuterar därefier vilka krav på bostadsfinansieringen som bör ställas och anför inledningsvis alt bostadsfinansieringen är en av de väsentligaste delarna i etl bostadspolitiskt system som syfiar till att bereda hela befolkningen goda bostäder lill rimligl pris. Bostadsfinansieringens utformning är därför avhängig av detta övergripande mål, givna yttre faktorer som påverkar bostadsfrågan, t. ex, inkomster, bygg-priser, ränlor m, m. saml avvägningen mellan olika medel inom bostadspolitikens ram.

Utredningarna hävdar att verklighetsbedömningen således är av utomordentligt stor betydelse för bostadsfinansieringens utformning. Stora krav ställs på det långsiktiga perspektivet efiersom en bostadsfastighet är unik som produkt på grund av sin livslängd, Inkomstutveckling, byggprisutveck-ling, ränteförändringar etc, kan följas bakåt i liden. Det finns därför enligt utredningarna ett relativt tillfredsställande historiskt långsiktsperspekiiv pä bostadsfinansieringen, Della innebärdoek inte att del finns något fullständigt underlag för framtidsbedömningar som sträcks ut till exempelvis en bostadsfastighets troliga eller möjliga brukningstid. Prognoser på längre sikt för enskilda delar av samhällsekonomin förefaller meningslösa, hävdar utredningarna. Däremot är möjligheterna större all göra rimliga antaganden om olika faktorers framlida samvariation.

Det drag i utvecklingen sedan andra väridskriget.som färden mest uppenbara följden för hur kraven på bostadsfinansieringen bör formuleras, är bygg-prisslegringen. Om enhetliga traditionella kapitalkostnadsvillkor hade lill-

Prop. 1974:150 47

lämpats under perioden 1950-1973, skulle hus färdigställda år 1950 ha hafi en kapitalkostnad år 1973 på ca 33 kr,/ni' och hus färdigställda år 1973 en kapitalkostnad samma år på 117 kr./m'. Om kapitalkostnaderna hade utvecklats på detta sätt, är enligt utredningarna två slutsatser sannolika. Nyproduktionens omfiittning skulle för det första ha varit väsentligt lägre än den faktiskt har varit under efierkrigstiden. För del andra skulle i del äldre bostadsbeståndet omfattande förmögenhetsomfördelning från nyiijare lill ägare i dag vara ett faktum, förutsatt att hyrorna inle hade varit reglerade.

Om man anser att en fortsalt inflatorisk utveckling är trolig - även om en sådan inle är önskvärd av många skäl - bör enligl utredningarna de nämnda förhållandena rimligen beaktas vid bostadsfinansieringens utformning.

Utredningarna övergår därefier till att diskutera kravet alt bostadsfinansieringen skall ge förutsättningar för rimliga priser i nyproduktionen och på bostadsmarknaden. Utredningarna konstaterar att de hyror, som kalkylmässigt skulle vara erforderliga i nyproduktionen vid traditionella kapitalkostnadsvillkor utan subventionerande inslag från statens sida, skulle vida överstiga betalningsförmågan hos flerialet hushåll, Elt väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således sedan åtskillig tid atl den skall ge förutsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen,

Produktionsprisulvecklingen medför vid traditionella kapitalkostnadsvillkor atl slora skillnader i kapitalkostnader uppkommer för bostäder producerade vid olika tidpunkter som inte motiveras av skillnader i standard etc. Detta förhållande upplevs som orättvist av bostadskonsumenlerna. Om hyrorna å andra sidan bestäms av kapitalkostnaderna för de senast producerade bostäderna inträffar en från kostnadssynpunkt omotiverad hyres-stegring i del äldre bostadsbeståndet och därmed en förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare. Ett annat väsentligt krav på bostadsfinansieringen är således enligt utredningarna atl den skall ge förutsättningar för likvärdiga priser på bostadsmarknaden utan förmögenhetsomfördelning från nyltjare till ägare.

Utredningarna anför vidare all det har varit etl genomgående drag i efier-krigstidens bostadspolitik atl så långl som möjligt söka avskärma bostadsproduktionen från kraftiga ränteförändringar och att hindra alt variationer i räntenivå får direkt inverkan pä bostadspriserna. Härigenom har man försökt skapa bättre förutsättningar för en rationell bostadsproduktion saml göra del möjligt att lättare överblicka kostnadsutvecklingen inom bostadsförvaltningen.

Frågan om tröghet mol förändringar av produktionspriserna har enligt utredningarna däremot inte tidigare varit lika uppmärksammad i boslads-finansieringssammanhang, Språngariade stegringar av produktionspriserna möttes i början av 1950-talet med tillfälliga kapitalsubventioner. Paritetslånesystemel bygger på en anpassning lill förändrade produktionspriser genom alt hyresnivån i beståndet i princip lyfis upp i pariiei med nypro-

Prop. 1974:150 48

duktionens priser,

Erfarenheler från pariietslånesystemets lillämpning talar enligi utredningarna för att en viss tröghet i bosladsfinansieringssystemet också mot pro-duktionsprisförändringar är önskvärd, Etl väsentligl krav på bnstadsfinan-sieringen är således alt den skall utjämna krafiiga förändringar av räntor och produktionspriser.

Utredningarna övergår därefier till att behandla möjligheterna till utjämning av kostnadsskillnader mellan olika upplåtelseformer (hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt) med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarna anser all, om dessa skillnader mellan upplåtelseformerna inte går att eliminera eller minska väsentligt genom ändrade skatteregler, det är länkbart alt nå detta syfie genom att avsevärt sänka låneräntan. För att uppnå neutralitet krävs enligt utredningarnas beräkningar en genomsnittlig låneränta för samtliga bostadsfastigheter på 1,6 96. Denna beräkning baseras på an-lagandet atl 90 96 av fastighetskapitalet lånefinansieras i nyare hus. Om hänsyn dessutom tas till det extra avdraget på 500 kr./år, för villaägare, blir den räntesats .som ger neutralitet något lägre.

Utredningarna finner det emellertid inte vara realistiskt att ställa anspråken på förräntning av investerat bostadskapital så lågt och anser sig därmed inte behöva ytteriigare gå in på de statsfinansiella konsekvenserna eller effekterna på bostadspriser och bosladskonsumlion av en sådan räntesältning. Utredningarna har därför i sina fortsatta resonemang förulsalt alt skalte-mässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna. Vissa beräkningar görs dock föratt belysa de skattemässiga konsekvenserna av utredningarnas förslag och för att undersöka om beskatlningseffeklerna kan kompenseras genom bostadsfinansieringens utformning.

Utredningarna konstaterar avslutningsvis all del finns vissa begränsningar för vilka krav som kan ställas på bostadsfinansieringen. Det är sålunda givet all yttre faktorer, t.ex. kapitalmarknad och institutionella förhållanden, innebär sådana begränsningar. Utredningarna anser dock att del i detta sammanhang i första hand är av vikt att behandla bostadsfinansieringen från bostadsförsörjningssynpunkt, Efiersom samhällets engagemang i bostadsfinansieringen ytterst motiveras av bostadens grundläggande betydelse, har bostadspolitiken kommit att medverka till en styrning av vissa andra sektorer i samhället, t.ex, kreditpolitiken. Utredningarna ulgår ifrån atl bostadsfinansieringen även framdeles i första hand skall utformas efier bostadsförsörjningens krav.

Utredningarna övergår därefier till alt diskutera bostadsfinansieringens utformning vid nybyggnad och anger inledningsvis olika paritetsproblem. Dessa är paritet mellan beståndet i stort och den vid varje tidpunkt tillkommande nyproduktionen, paritet inom beståndet mellan bosläder som producerats vid olika tidpunkter, paritet inom beståndet mellan bostäder med olika läges- och miljökvaliteter samt slutligen paritet mellan olika upplålelseformer.

Prop. 1974:150 49

Endasl det först angivna paritelsproblemet bör enligt utredningarna angripas med bostadsfinansieringen som medel. De övriga paritetsproblemcn anser utredningarna ligga helt eller delvis uianför bostadsfinansieringens räckvidd som bostadspolitiskt medel.

Utredningarna konstaterar beträffande frågan om subventioner inom finansieringssystemet att staten från början av 1940-talet t, o. m, år 1967 har påverkat kapitalkostnaderna inom bostadssektorn med subventioner av olika uiformning under olika lidsperioder.

Utredningarna anser det vara uppenbari att de bostadspolitiska ambitionerna förulsäller en subventionering av nyproduktionen. Utredningarna anser vidare all de historiska erfarenheterna bekräfiar det rimliga i atl subventioner till bostadssektorn skall vara villkoriiga, dvs, att de skall kunna återkrävas på sikt när kostnadsläget tillåter det. Därigenom förhindras också en långsiktig förmögenhetsomfördelning till förmån för fastighetsägaren.

Mot bakgrund av de tidigare nämnda grundläggande kraven på bostadsfinansieringen belyser utredningarna alternativa metoder för bostadsfinansieringen.

Utredningarna framhåller atl andra intressenter, t, ex. fastighetsägare och långivare, kan ställa krav som kommer i konflikt med de boendes krav. Utredningarna anser dock del vara en naturiig uppgifi för dem atl förutsättningslöst söka finna en finansieringsform som i första hand tillfredsställer de boendes krav - en bostadssocial finansieringsform. Om denna låter sig förena med konventionella krav på företagsekonomisk redovisning eller kan anpassas till krav från kapitalmarknaden, anser utredningarna vara en annan och i sammanhanget underordnad fråga.

Utredningarna anser attuljämningslån -en finansieringsform som medger en omfördelning i liden med syfiet all utgifierna skall hållas lägst i början av lånets löptid - kan innebära en praktisk lösning av bostadsfinansieringen som ger möjlighet att tillfredsställa relalivt långtgående bostadssociala ambitioner, samtidigt som det finns möjligheter att anknyta till rådande institutionella former. Atl de lägre kapitalutgifierna i början av lånets löptid måste förknippas med någon form av villkorlighet är enligt utredningarna naturligt, efiersom det vore i hög grad oförnufiigt all låla fastighetsägarsidan åtnjuta fördel av marknadsmässigt låga kapilalutgifier utan alt dessa förknippas med ålerbelalningsplikt eller framtida kompensation i andra former. Utredningarna erinrar om alt paritetslånen med det använda betraktelsesättet är att betrakta som en form av utjämningslån.

Vid sin beskrivning av utjämningslån använder utredningarna en ny terminologi. För att ange det första årets kapitalutgifi i ett utjämningslåne-system användes den från det norska systemet hämtade benämningen be -talningsprocent. Bedömningen av vad som är rimligl pris i nyproduktionen bestämmer enligl utredningarna betalningsprocentens sloriek. Utrymmet för kapilalutgifier är vad som återstår av det rimliga priset sedan man gjori avdrag för kalkylerade kostnader för drifi, underhåll och bränsle.

4 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 50

Bestäms betalningsprocenten på detta sätt tillfredsställs enligl utredningarna inle bara kravet på rimligt pris i nyproduktionen utan också kravel på utjämning av krafiiga ränlevariationer och produklionsprisslegringar.

Om betalningsprocenten multipliceras med ett finansieringsunderlag, som skall motsvara etl skäligt produktionspris, erhålls det första årels kapitalutgifi.

Den nödvändiga löpande anpassningen av priserna i bostadsbeståndet till priserna i nyproduktionen sker med hjälp av en u t j ä m n i n gs fa k t o r, Härmed avses det tal med vilkel det forsla årels kapitalutgifi årligen skall multipliceras föratt kapitalutgifierna skall öka i tiden med hänsyn till priserna för nyproducerade bostäder - vilkel också skall ge långivaren kompensation för uppoffringar i elt tidigare skede. Vid bestämningen av ut-jämningsfaktorn behöver man enligt utredningarna inte ta hänsyn till de boendes betalningsförmåga. Del har redan skell när man fastställer betalningsprocenten för de nyproducerade bostäderna, Utjämningsfaktorn skall endast ge uttryck för hur priserna i beståndet bör förändras med hänsyn till priset i nyproduktionen och de äldre bostädernas lägre värde till följd av allmänt åldrande och slitage.

Effekterna för de boende av det skisserade utjämningslånesystemet är enligt utredningarna att bostadsproduktionen kommeratl styras av sociala mål. Prisförutsättningarna blir sålunda goda i bostadsbeståndet. Fastighetsägarna kan inte räkna med att tillgodogöra sig infiationsvinster genom faslighelsinnehavet. Lånesyslemet påverkar emelleriid inte fastighetsägarnas möjligheteratt dra nytta av duglighet i förvaltningen eller av lägesbetingade värdeökningar.

Utredningarna övergår därefter till all pröva möjligheterna lill förändringar inom pariietslånesystemets ram.

Överväganden beträffande möjligheterna att behålla paritetslånesystemel bör enligt utredningarna grundas antingen på alt systemet kan fungera under nu gällande förutsättningar beträffande amorieringstid för statslån, räntor etc. eller på ändrade förutsättningar i dessa avseenden.

Utredningarna redovisar all vid gällande förutsättningar för paritetslånesystemel en basannuitet om 5,1 96 är för låg för all statslånen skall kunna amorteras på ca 30 år. För atl systemet skall fungera skulle basannuiteten för nybyggda hus behöva ökas till 5,7 96, En sådan ökning skulle medföra en höjning av kapitalutgifierna med drygt 10 96, Första årets kapitalutgifi skulle således öka från ca 66 kr,/m' lill 73 kr./m' i ett hus producerat under år 1972.

För vissa äldre årgångar av hus skulle basannuiteten kunna sältas lägre vid en förutsatt amorteringstid på statslånen om 30 år beroende på att an-nuiteten på boltenlån för dessa årgångar är lägre än för senare färdigställda årgångar.

Kravet på en amorteringstid om 30 år för de äldre årgångarna av hus skulle, förutom behovet av att höja basannuiteten, även medföra behov

Prop. 1974:150 51

av en omedelbar uppjustering av paritetstalen i nivå med statistiska centralbyråns förslag, Detla skulle ytteriigare öka kapitalutgiften. Ökningen av kapitalutgifierna för t. ex. 1968 års hus kan av den anledningen beräknas lill ca 6 kr/m'.

Beräkningarna visar enligl utredningarna att det är mer eller mindre omöjligt all hålla fast vid de redovisade utgångspunkterna i fråga om amorteringstid och räntor. Kapitalutgifierna skulle behöva ökas krafiigl och efiersom hyresnivån redan är hög skulle en sådan utveckling hell strida mot kravet på rimliga hyror.

Utredningarna framhåller vidare att kravet på en bestämd amorteringslid skulle medföra atl basannuiteten måste varieras för olika årgångar av hus, om räntorna på botlenlånen ändras i mer väsentlig utsträckning. Därigenom skulle förutsättningarna för likvärdiga kapilalutgifier rubbas.

Svårigheterna alt få paritetslånesystemet alt fungera enligt de ursprungliga intentionerna gör det enligt utredningarna motiverat att studera vilka ändringar av förutsättningarna som måste göras för att få paritetslånesystemet att fungera. Utredningarna konstaterar härvid att det behövs subventioner i någon form eller förlängda amorteringstider för atl man skall kunna uppfylla kraven på en acceptabel kapitalkostnadsnivå.

Utredningarna anför all efiersom amorieringsiiden för statslånen vid gällande förulsätlningar kan beräknas till ca 45 år, den ursprungliga avsedda amorteringstiden måsle förlängas. För att en sänkning av basannuiteten till 4 96 skall vara möjlig och statslånen kunna återbetalas inom ca 60 år krävs, vid en boltelåneannuiiet på 7,3 96 och årliga paritetstalshöjningar om 3 96, alt siaislåneränlan sänks lill mellan 5 och 6 96. Slalen måste enligt utredningarna subventionera denna sänkning. Subvenlionsbehovet blir emellertid mindre ju längre amorteringstid som tillåts. Om bottenlånean-nuiteten ökar krävs ökade statliga subventioner, exempelvis genom ytterligare sänkning av siaislåneränlan. Vid en 30-årig amorieringstid och en basannuitet på 4 96 måsle siaislåneränlan sänkas till 2 96.

Utredningarna redovisar därefter ett system med dubbla basannuiteter, vilket gör det möjligt att bevara paritetslånesystemet samlidigt som man får från hyrespolilisk synpunkt acceptabla kapitalutgifter. Enligl denna metod anpassas en basannuitet lill den nivå som krävs för alt statslånet skall återbetalas inom 30 år. Statsmakterna fastställer dessutom en annan basannuitet som hyrespolitiskt kan godtas. Den senare debiteras låntagaren. Mellanskillnaden mellan dessa båda basannuiteter subventioneras direkt av staten.

Utredningarnas slutsats i fråga om möjligheterna att förändra paritetslånesystemet är atl, om man i vissa avseenden kan göra avkall på de förutsättningar som gällde vid pariietslånesystemets införande och dessutom kompletterar systemet med direkta statliga subventioner, det finns möjligheter att få ett fungerande syslem. Utredningarna anser dock att del krävs stora förändringar, om paritetslånesystemet skall bringas atl fungera enligt

Prop. 1974:150 52

de av utredningarna formulerade kraven på finansiering.

Utredningarna har också studerat hur traditionella lån i förening med subventioner skulle kunna lillämpas och hur ett sådant finansieringssystem behöver utformas för alt tillgodose de uppställda kraven på finansieringssystemet. Utredningarnas utgångspunkt har härvid varit det i direktiven för bostadsfinansieringsuiredningen antydda systemet med nominella lånevillkor i förening med direkta bidrag, vilkas storlek klart framgår och som successivt trappas ner i takt med husens stigande ålder.

Med traditionella lån avser utredningarna lån med rak amoriering eller fast annuilet till kapitalmarknadens räntor.

Utredningarna behandlar främst frågan om traditionella lån i förening med subventioner tillgodoser kraven på förutsättningar för rimligt pris i nyproduktionen och likvärdiga priser i bostadsbeståndet. Utredningarna konstaterar att av olika traditionella lånesystem är nominella lån i förening med villkorslösa, avlrappade subventioner det lånesystem som bäst tillgodoser förutsättningarna för likvärdiga priser. Vid en snabb avveckling av subventionerna under exempelvis 10 år blir det emellertid dåliga förulsätlningar för likvärdiga priser. Vid en mera långsam subvenlionsavveckling, under exempelvis 20 år, påverkas paritetsförutsättningarna i gynnsam riktning för det bestånd som subvenlionsawecklingen avser. När emellertid subventionerna är avvecklade blir kapitalutgifterna i det äldre beståndet oförändrade medan de fortsätter att öka i nyproduktionen. Efterhand uppkommer sålunda skillnader som inte ger förutsättningar för likvärdiga priser.

Utredningarnas främsta invändning mot ett system med traditionella lån i den form som utredningarna har studerat är emellertid att subventionerna är villkorslösa. De kan alltså inle krävas tillbaka även om utvecklingen skulle göra etl ålerkrav möjligt sett i etl längre tidsperspektiv. Detla innebär alt långivaren, som från början gör stora uppoffringar, överlåter de framlida avkaslningsmöjligheterna till fastighelsägariedet.

Efier en sammanfattande jämförelse mellan traditionella lån i förening med subventioner och uljämningslån konstaterar utredningarna all de bostadspolitiska fördelar, som en bostadsmarknad kännetecknad av likvärdiga priser för likvärdiga bostäder, kan åstadkommas med förhållandevis enkla metoder och lill relativt låga statsfinansiella uppoffringar med ui-jämningslåneformen. För staten som långivare och för de boende som konsumenter blir resultatet av denna låneform både på kori och lång sikt att så länge varje bostad belastas med en kapitalutgifi som konstruerats enligt prispariietsmålet - med hjälp av uljämningslån - del också finns förutsättningar för kostnadsläckning i reala termer. Del innebär att del inte blir någon förskjutning av förpliktelser till framtiden eller till kommande generation. Men det innebär också att det inle heller betalas för myckel för viss del av beståndet eller för litet för andra delar av beståndet, något som enligt utredningarna obönhöriigen blir följden av en bostadsfinansiering som accepterar icke-pariteter.

Prop.1974:150 53

Utredningarna anför vidare atl ett bostadsfinansieringssystem som är uppbyggt under utjämningslånens förutsättningar med villkoriiga subventioner också ger möjlighet lill förändringar av bostadssektorns betalningsansvar, något som i framtiden kan bli aktuellt om man vill höja avkastninganspråken på bostadssektorn. Då behövs enligt utredningarna den goda bostadspris-strukturen som grund föratt eventuellt ökade bördor skall komma att bäras lika.

En väsentlig fråga vid förändringar i lånesystemet för nybyggnad anser utredningarna vara alt få lämplig anslutning lill finansieringen av befintlig bebyggelse. Det gäller i första hand att få en anknytning mellan kapitalkostnadsvillkoren för nyproducerade lägenheter och villkoren för de under senare tid byggda lägenhelerna. Några större skillnader i kapilalutgifier mellan i storl setl likvärdiga lägenheter bör inte accepteras,

Närdet gäller den lånetekniska utformningen är det framförallt praktiska skäl som enligl utredningarna talar för en eventuell konvertering av gamla lån för redan byggda bostäder till nya. En fråga av likartat slag är hur finansieringen av modernisering av fastigheter skall vara utformad. När utredningarna har formulerat sina krav på bostadsfinansieringen har de också betonat att principiell överensstämmelse bör råda mellan finansieringsbe-tingelserna för å ena sidan nyproduktion och å andra sidan modernisering.

Efter alt ha konstaterat atl endast utjämningslån kan uppfylla de krav på förutsältningar för likvärdiga priser utan förmögenhetsomfördelning, som enligt utredningarna måste ställas på bostadsfinansieringen, övergår utredningarna lill att närmare beskriva förslag till nytt system för slatens utlåning till bostadsproduktionen, utjämningslånesystemet. Vid denna beskrivning gör utredningarna en uppdelning i dels frågor av principiell karaktär, dels frågor av mer praktiskl slag.

Utredningarna sammanfattar de principiella frågorna i tolv punkter,

1. Framtida bostadsfinansiering och lånesystem skall ge förutsättningar för alt uppfylla de grundläggande krav som formulerats för bostadsfinansieringen.

2. Statens lån för nybyggnad av bostäder utgår fr, o. m, viss tidpunkt i form av utjämningslån. Dessa skall erbjudas för alla upplåtelseformer och alla hustyper. Under förutsättning av riksdagsbehandling under hösten 1974 kan enligt utredningarna del nya lånesystemet tillämpas fr, o. m, den 1 januari 1975.

3, Underiiggande kredit, upp till viss gräns, kan som tidigare lämnas av stadshypoteksväsendet, kreditaktiebolagen m. fi. Annuitetslån av under senare lid förekommande slag förutsätts.

4, Vid inlroduktionstillfället faststiills en kapitalsältning för del årets nyproduktion. Kapitalersättningens storlek bestäms efier hyres- och bostadspolitiska överväganden och med beaktande av de statsfinansiella konsekvenserna i ett längre och kortare perspektiv.

Prop. 1974:150 54

5. Kapitalersättningen underdel första året,benämnd bostadsränla, skall beräknas som en procentandel av ett särskill fastställt finansieringsunderlag.

6. Kapitalersättningen uppräknas därefier årligen med hjälp av en utjäm-ningsfaktor. Avsikten härmed är att staten med tiden skall ersättas för gjorda uppoffringar och atl uppräkningar skall ge förutsättning för prisparilel.

7. Bosladsränlan för varje kommande årgång bostäder fastställs på sådant sätt alt priserna i likvärdiga bostäder kan hållas på samma nivå.

8. Egen kapitalinsats placeras i förmånsrättsläge närmast över bottenlånets övre gräns,

9. Det statliga lånet, utjämningslånel, placeras närmast över egen kapitalinsats (resp, boltenlån för allmännyttigt bostadsföretag). Lånet läggs upp på ell vissl antal år.

10. Av den åriiga kapitalersättningen skall först bottenlångivaren få betalning enligl låneavtalet samt därefter fastighetsägaren för eget kapital. Räcker inle kapitalersättningen till detla övergår betalningsansvaret till utjämningslångivaren, staten.

11. Av den årliga kapitalersättningen skall av den del som sedan återstår amoriering göras på statslänet med ell belopp som svarar mot den fastställda amorteringstiden. Avbetalning på statslånet görs med raka amorteringar. Om utrymme för amoriering inle finns under viss lid, skall lånet vara slående till dess amortering kan ske. Amorieringens storiek skall därefier bestämmas så att lånet är återbetalt inom den fastställda låneliden.

12. Låntagarens skuld minskar i takt med gjorda amorteringar på lån. Önskar låntagaren lösa sill uljämningslån skall della kunna ske, förutsatt att staten får ersättning för låg bostadsränla i förhållande till normal ränla för långfristiga lån och för återstående skuld. Omräkning görs till avlösningstidpunkten.

Utredningarna anser alt den ursprungliga låneskulden inte skall behöva öka med tiden. 1 slällel skall förutsältningar ges för en successiv avbetalning av lånen. Vid uppsägning av lån skall dock slalen i efterhand fä ersättning för gjorda uppoffringar. Utredningarna förordar en sådan ordning framför alternativet att göra lånen ouppsägbara.

Förslaget lill uljämningslånesystem innebär alt det blir de framtida besluten om uljämningsfaklorns storiek och eventuella ändringar av bostadsräntan som avgör i vilken takt och i vilken utsträckning de statliga lånen återbetalas till staten. Om det hyrespolitiska utrymmet framdeles inte medger full betalning, något som är starkt beroende av del framtida räntelägel, blir resultatet att staten måsle avstå från full belalning också i del längre perspektivet,

Efiersom de nuvarande paritetslånen representerar en teknisk utformning

Prop. 1974:150 55

av utjämningslån i stort, finns det enligt utredningarna anledning alt jämföra dessa med det av utredningarna formulerade förslaget till utjämningslån.

Utredningarna anför att det redan i formuleringen av kraven på lånesystem ligger väsentliga skillnader. För utredningarnas förslag om utjämningslån spelar kravel på rimlig hyra en stor roll. När pariietslånel konstruerades var kravet på subvenlionsfrihel starkt accentuerat. Själva övergången till paritetslån skulle dock göras på sådant sätt att några prisförändringar inle ullöstes därigenom. Utredningarna har vidare fäst stor vikt vid att lånesyslemet skall fånga upp snabba byggprisökningar och inle bara de rän-tefiukluationer som spelat stor roll i del statliga finansieringsstödet sedan slutet av 1940-lalet.

Dessa olikheter leder direkt till skillnader i lånesyslemens konstruktion. Skillnaderna avspeglas i de funktioner som bosladsränlan resp, basannuiteten saml utjämningsfaktorn resp, pariletstalen har i de båda systemen.

Bostadsräntan inom det föreslagna utjämningslånesystemet förutsätts kunna vara konstant från färdigställandet av varje bostadshus. Den kan dock vara olika för olika årgångar. Basannuiteten inom paritetslånesystemet förutsätts däremot vara lika för alla årgångar men kan förändras genom särskilda beslut. Utjämningsfaktorn inom det föreslagna utjämningslånesystemet förutsätts kunna vara konstant under en viss period. Pariletstalen inom paritetslånesystemet faslslälls däremot åriigen.

För de föreslagna utjämningslånen har utredningarna som en utgångspunkt vidare kravet på rimlig hyra i nyproduktionen. Betraktelsesättet innebär all kapilalutgifien kan bestämmas som en difierens mellan den rimliga hyran och driftkoslnaderna beräknade på lämpligt sätt. Därmed blir också bostadsräntans storlek bestämd. När bosladsränlan för den nybyggda lägenheten väl bestämts i systemets introduktion bör den enligt utredningarna i princip kunna följa byggnaden under dess fortsatta bruk. För de årgångar bostäder som därefier produceras kan det emellertid mycket väl hända atl bostadsräntan blir en annan än i de först producerade bostäderna. Bostads-räntans storiek kan enligt utredningarna lätt bestämmas med hjälp av olika uppgifier om priser och bakomliggande utveckling som föreligger vid produktionstillfället. Utjämningslånesystemet ger därmed, anser utredningarna, påtagliga fördelar vid en språngvis förändring av byggpriserna.

En snabb byggprisökning bör således inle lå ett motsvarande snabbt genomslag i hyrorna, vare sig för de nyproducerade lägenheterna eller för de tidigare byggda. Med utjämningslånen kommeren sädan snabb förändring att långas upp av att bosladsränlan för den aktuella årgången blir lägre än för den närmast föregående. Någon särskild insats av extraordinärt slag från statens sida i form av investeringsbidrag, tilläggslån, direkt avskrivning av lån e, d. erfordras således inte med uljämningslån. Om man befinner sig alldeles i början av byggnadens brukningstid ter sig sådana specialåtgärder inte särskill förnufiiga. De förefaller enligl utredningarna ännu mindre moli-

Prop. 1974:150 56

verade på lite längre sikt, även om de kan framstå som nödvändiga i en kritisk situation,

Basannuiteten i paritetslånesystemet är i princip densamma för alla årgångar. Ändringar måste bli föremål för riksdagsbeslut därest hyrespolitiska eller andra överväganden skulle tala för det. Möjligheten att i paritetslånesystemet långa upp snabba byggprisökningar föreligger teoretiskt men är inte förutsedd. Om den utnyttjades skulle det med den använda tekniken kunna uppstå avsevärda komplikationer i lånelekniskt avseende med bl. a. stor skuldökning som följd.

I paritetslånesystemet förutsätts atl paritetstalet i varje situation skall vara det rikliga uttryckel för historiska förändringar av byggpriserna. Hänsyn skall också ha tagils till en s. k. åldringsfaklor.

1 del föreslagna uijämningslånesystemei baseras ställningstaganden till utjämningsfaktorns storlek också på historiska uppgifier. Dessa erfarenheter används dock på ett helt annat sätt än i partitetslånesystemet. Utjämningsfaktorn kan med erfarenhetsunderiagei som grund fastläggas och användas med samma siffervärde under ett antal år framöver. Delta bör ge goda kalkyleringsmöjligheter för såväl låntagare som de boende samt staten,

I paritetslånesystemet skall däremot beslut om paritetslal fallas årligen. Beslut som avviker från de statistiskt matematiska uträkningarna riskerar att rubba paritetsförulsättningarna. I utjämningslånesystemet gäller som nämnts utjämningsfaktorn med räckvidd under ett antal år. Revisionslid-punkter uppstår därmed regelmässigt. Därvid ges bl.a, möjlighet att kontrollera atl hygglig paritet uppnåtts.

Utredningarna erinrar om att paritetslånesystemet, för alt det skall kunna fungera, förutsätter att hela det paritelsbelånade beståndets priser anpassas till priset i nyproduktionen, Detla är i sin lur hell beroende av byggpris-ulvecklingen. Sedan paritetslånesystemel infördes år 1968 låg paritetslalet i storl sett stilla under några år. Detta oroade enligt utredningarna både långivare och låntagare efiersom skuldökningen föreföll slor och i varje fall blev större än förutsett. Vid beräkningarna av paritetslal för åren 1972 och 1973 framkom nya paritetstal som skulle ha medfört förhållandevis krafiiga kapitalkostnadshöjningar i hela del ränte- och paritelsbelånade beståndet.

Inom utjämningslånesystemet fångas i stället byggprisförändringen upp och föranleder inga dramatiska höjningar vare sig av hyrorna i del årets produktion eller av hyrorna i tidigare färdigställda årgångar bostadshus. Skulle det därefier visa sig alt den språngariade höjningen mer eller mindre är en engångsföreteelse har denna höjning helt kunnat långas in inom finansieringssystemets ram. Visar det sig att den snabba höjningen är inledningen till en period av helt annan och snabbare ökning av byggnadspriserna får dessa iakttagelser bilda grund för nytt ställningstagande till utjämningsfaktorns storiek för de därefier kommande åren.

Utredningarna understryker atl man i framtiden kan komma att nödgas

Prop. 1974:150 57

konstatera att byggpriserna hamnat på en permanent högre nivå än lidigare och att detta bör föranleda att större anspråk på kapitalersättning ställs på bostadssektorn. Det är då viktigt att dessa anspråk inte framför allt inriktas på nyproduktionen ulan på hela det utnyttjade bostadsbeståndet.

I del föreslagna utjämningslånesystemet kan en förändring ske genom att bostadsräntan för samtliga årgångar justeras eller genom att utjämningsfaktorn förändras. I paritetslånesystemet är man enligt utredningarna begränsad till justeringar av basannuiteten.

Utredningarna påpekar att utrymmet för och takten av omfördelning av kapilalutgifier över tiden hell och hållet bör ges av ambitionerna att hålla rimliga kapitalutgifter under längre tid. Denna fråga kräver ett politiskt ställningstagande alldeles oavsett hur själva lånetekniken utformas.

Vill man således åsladkomma en viss hyra blir också konsekvenserna i form av uppoffring för staten på kort sikt densamma vilken låne- eller redovisningsieknik som används. I det längre perspektivet ter sig emellertid ovillkorliga subventioner som den enda rimliga lösningen understryker utredningarna.

Utredningarna anser som tidigare nämnts att det statliga lånet inom utjämningslånesystemet skall kunna avbetalas med raka amorteringar under viss lid. Om den kapitalersättning som tas ut inte är tillräcklig för detla ändamål, sedan bottenlåneannuiteterna och eventuell ersättning för egen kapitalinsats har betalats, skall lånen vara stående till dess amoriering kan ske. Därmed minskar låntagarens skuld även räknat i löpande priser. Den kan möjligen under en viss inledningsperiod vara i det närmaste konstant, eftersom amorteringarna på bottenlånen i början är mycket små.

Beträffande redovisningen av skuldökning i paritetslånesystemet och av räntelån erinrar utredningarna om att den i början av lånens löptid uppkomna skuldökningen för fastighetsägaren kan balanseras i bokföringen. Med förslaget om utjämningslån blir åtgärder av detta slag onödiga anser utredningarna. Låntagaren måste dock i sin låneförbindelse åta sig att vid uppsägning av lån ersätta staten för dess tidigare gjorda uppoffring med omräkning fram till avlösningstidpunkten. En sådan förbindelse är till sin karaktär av ungefär samma slag som en garantiullästelse, ett borgensåtagande e.d.

Utredningarnas överväganden har som lidigare nämnts lett fram till uppfattningen att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomsler. En prissänkning i de nyproducerade hyres- och bo-stadsrällslägenhelerna på 10-15 96 är därför både nödvändig och rimlig. För alt uppnå den prissänkningen torde det enligt utredningarna krävas en sänkning av kapitalkostnaderna på 20-30 96, något som skall ses mol bakgrund av all del föreligger så stora skillnader mellan utgifisnivå och uttagna bostadspriser (hyror).

Utredningarna erinrar vidare om boendeutredningens i betänkandet Bosläder 1974-76 lämnade förslag till kortsiktiga åtgärder som var avsedda

Prop. 1974:150 58

att användas i avvaktan på effekterna av mer långsiktiga åtgärder. En prissänkning av i storieksordningen 20 kr./m' i nyproduktionen skulle enligt detta förslag åstadkommas med bosladsraballer direkt knutna lill upplåtna hyres- och bostadsrätlslägenheter.

Förslagets karaktär av övergångslösning var enligt utredningarna skäl nog lör att påtagliga skönhetsfläckar skulle kunna accepteras. Bostadsrabatterna var avsedda att bli en avdragsposi på hyran sedan hyresförhandlingar förts i vanlig ordning. Utredningarna säger sig vara fullt medvetna om att en lösning av detta slag inle är hållbar på sikl, såvida man inle indirekt skulle införa åtgärder av hyreskonlrollkaraklär. Sådana åtgärder är utredningarna dock bestämda motståndare till. Bosiadsrabatterna, som avsågs vara direkt årgångsbundna, skulle således på sikt kunna störa möjligheterna att erhålla en lämplig hyresstruktur.

Av det förda resonemanget drar utredningarna slutsatsen atl en förändring av kapitalutgifierna i nyproduktionen måste följas av förändringar av villkoren för likartade delar av bostadsbeståndet.

Beträffande förutsättningarna för rimliga bostadsprisrelalioner konstaterar utredningarna att de framtida pris- och inkomstförhållandena nu inie är kända. Därför är etl val av rimlig hyra som grundar sig på så osäkra förutsättningar inte meningsfullt. Kan man däremot genomföra en analys och träffa ett avgörande på grundval av kända förhållanden blir del enligt utredningarna en tämligen enkel procedur all senare skjuta fram lidsperspektivet,

Efiersom pris- och inkomstförhållandena under år 1972 är väl kända har förhållandena detta år också varit utgångspunkten för utredningarnas olika beräkningar i sammanhanget.

Utredningarna har studerat paritetsförutsättningarna i det äldre bostadsbeståndet och funnit att dessa inte är särskilt goda. Kapitalutgifierna för årgångarna 1965 och 1966 ligger sålunda högt i förhållande lill tidigare årgångar av hus och även i jämförelse med senare under 1960-talet färdigställda årgångar av hus. Fr, o. m. år 1972 kan en ny uppgång av kapitalulgiflsnivån skönjas, som avsevärt överstiger lidigare årgångars kapilalutgifier.

Utredningarna understryker emellertid atl skillnaderna i kapilalutgifier också kan bero på att olika årgångar har olika standard. Några exakta beräkningar av standardskillnader för den studerade tidsperioden finns inte. Standardskillnaderna mellan två på varandra följande årgångar uppskattar emellertid utredningarna lill 1-2 96 för perioden 1961-1971. När del sedan gäller frågan om vilken vikt som bör läggas vid bostäders olika ålder med bortseende från standardskillnader finns paritetstalsnämndens bedömningar att skillnaden i kapitalkostnader mellan två närliggande årgångar av i övrigt likvärdiga lägenheter bör uppgå till 0,75 96.

Det förefaller utredningarna vara rimligt atl ange åldersberoendet lill 1,5-2 96 av aktuellt produktionspris per årgång.

Med utgångspunkt i resonemangen om rimligt bostadspris och de år-

Årgång

1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972

Nuvarande	Kalkylerade	Kalkylerade
kalkylerade	kapitalutgif-	kapitalutgif-
kapilalutgif	ter enligl	ter enligt
ter	all. 1	all. 2
42	_	40
43	-	41
42	-	41
43	-	42
44	-	43
45	45	44
48	46	44
55	47	45
59	48	46
57	49	46
58	50	47
58	51	48
61	52	48
61	53	49
66	54	50

Prop. 1974:150 60

möjlighet för låntagare med ränte- och paritelslån att utbyta dessa mot uljämningslån.

Utredningarna utvecklar därefier hur d en egna kapitalinsatsen bör placeras i förmånsrällsläge.

Den egna insatsen förutsätts i paritetslånesystemet hyiwtetiskt förräntas efier samma nominella räntesats och med sainma fördelning i tiden som statslånet. Det belopp som återstår sedan kostnaderna för bottenlånen räknats av från baskostnaden fördelas nämligen proportionellt på egen insats och statslån.

Utredningarna påpekar att om hyresnivån i nyproduktionen är lika med eller understiger summan av drifikostnader och kapitalkostnader vid 100 96 belåning innebär della all förelag med en lägre övre lånegräns lill en början fåren negativ förräntning av eget kapital. För enskilda fastighetsägare med 85 % belåning har den tekniska konstruktionen av kapitalkoslnadsomför-delningen i några fall medfört krav på belydande tillskott av likvida medel. Den i paritetslånesystemet använda omfördelningstekniken ärdärför förenad med vissa problem även om det föreligger förutsättningar för en mycket stor förräntning av eget kapital när en positiv amoriering av paritetslånen påbörjas.

Den för uljämningslånesysiemel föreslagna tekniken innebär att samtliga låntagarkalegorier ges en övre lånegräns vid 100 96. Den egna insatsen placeras säkerhelsmässigt mellan boitenlånets övre gräns och det statliga lånet. Förslaget innebär vidare att låntagaren garanteras en förräntning av den egna insatsen motsvarande normalt förekommande räntesats för långa lån. Detta kan under vissa omständigheter medföra alt staten i början av lånets löptid gör utbetalningar till fastighetsägaren som ersättning för dennes kapitalinsats.

Utredningarna övergår därefier till alt diskutera vissa prakiiska frågor.

Förslaget att kapilalutgifien skall vara 50 kr,/m' ly i 1972 års bostadsproduktion innebär, med hänsyn lagen Ull vissa kalkylerade överkostnader, att bostadsräntan blir 3,8 eller 3,9 % beroende på om låneunderlagel eller pantvärdet betraktas som finansieringsunderlag, hävdar utredningarna.

På grundval av tidigare redovisade ställningstaganden blir enligt utredningarna de rimliga kapitalugifierna för 1973 och 1974 års nyproduktion 51 resp. 52 kr./m'. Vid en anlagen skälig produktionskostnad om 1400 kr,'m' under år 1974 och under förutsättning atl hela denna kostnad ryms inom finansieringsunderlaget blir bosladsränlan för denna årgång 3,7 96,

Utredningarna förutsätter, därest förslaget om uljämningslån skulle komma att behandlas av riksdagen, att riksdagen också fattar beslut om bostadsräntan vid inlroduktionstillfället. För den nyproduktion som kommer att färdigställas under nästföljande år anser utredningarna det vara mest ändamålsenligt att regeringen före årets ulgång beslutar om bostadsräntan. Underlag för sådana beslut torde enligt utredningarna utarbetas av bo-

Prop. 1974:150 61

stadsstyrelsen. Goda möjligheter bör föreligga alt under hösten kunna överblicka kostnaderna för det följande årels färdigställande. Något behov av exakta uppgifier föreligger knappast för de överväganden som här kommer i fråga anser utredningarna. Eventuella önskemål om precision i detaljer måste nämligen vägas mot det enkla faktum atl bostadsföretagen för sina kalkyler och också de boende någon tid i förväg måste veta kostnadsför-uisättningarna för bostadspriserna i de nybyggda lägenhelerna.

Avgörande för ställningstagandena bör enligl utredningarna vara att förutsättningarna för likvärdiga priser skall upprätthållas inför varje ny årgång bosläder som produceras.

Utredningarna påpekar avslutningsvis i fråga om bostadsräntan atl, om byggprisstegringen håller ungefär samma takt som övriga prisförändringar, bosladsränlan därmed kommeratl bli ungefär densamma för olika årgångar.

Utjämningsfaktorn skall, anför utredningarna, med tanke på normala prisförändringar ge förutsättningar för likvärdiga priser under tider av normala kostnadsförändringar. Utredningarna erinrar i sammanhanget om att det är bosladsränlan som får fånga upp de snabba förändringarna av kostnaderna.

Utjämningsfaktorn kommer vidare atl beslämma takten i återbetalningen av del tillskott som staten bidrar med under början av bostadens brukningstid. Utredningarna har som lidigare nämnts föreslagit att utjämningsfaktorn skall fastställas i förväg för en viss tidsperiod. En tid på 3-5 år anser utredningarna vara lämplig. Ett syslem med fasta revisionstidpunkter som innebär att utjämningsfaktorerna för samtliga årgångar fastställs vid etl och samma tillfälle har enligl utredningarna stora fördelar. Alternativet är en ordning som innebär att den första perioden för utjämningsfaktorn görs lika lång för samtliga årgångar. Detta får emellertid till följd alt man åriigen lar ta ställning till utjämningsfaktorns storiek för etl antal årgångar

Utredningarna förutsätter att beslut om utjämningsfaktorn fattas av regeringen och atl underlag för ställningstagande presenteras av bostadsstyrelsen efiersom styrelsen torde vara den myndighet som har bäsla överblicken över de förhållanden som bör beaktas i sammanhanget.

Vid kontrolltidpunkten bör enligt utredningarna paritetssynpunkterna tilldelas stor men inte avgörande vikt vid bedömningen. Om förändringar, som inte har kunnat förutses, har inträffat inom andra sektorer, exempelvis i fråga om prisutveckling för tjänster eller varor eller löneutveckling, träder etl annat av de grundläggande kraven för bostadsfinansieringen, nämligen rimlig hyra i nyproduktionen, i förgrunden. Det kan således också bli nödvändigt med andra överväganden än paritetsaspeklerna, men några bestämda förutsägelser i detta avseende kan enligl utredningarna knappast göras nu. Så länge man inle kan göra del sannolikt att utvecklingen under ett antal framförliggande år väsentligl skulle komma all avvika från de senaste årens utveckling, bör vunna erfarenheter och historiska uppgifier vara tillräckligt underlag för beräkning av utjämningsfaklorn.

Prop. 1974:150 62

Vad avser möjligheterna atl anväda andra grunder för beslut beträffande utjämningsfaktorn än prisparilel mellan olika årgångar av hus anger utredningarna bl.a, allmän löneförändring och ändring av basbeloppen i ATP-systemel, Även om dessa grunder inte teoretiskt kan motiveras i ett utjämningslån, kan de likväl ha praktiska förtjänster hävdar utredningarna.

På grundval av vissa överväganden som paritelslalsnämnden gjort belräffande den s. k, åldersfaktorn drar utredningarna slutsatsen att denna faktor kan vara olika vid olika tidpunkter. Också för utjämningslånen gäller på sikl sannolikt atl utjämningsfaktorn inte är densamma underen byggnads hela brukningstid och att faktorn bör kunna förändras i olika grad för elt nytt och ett äldre hus under samma lidsperiod.

Utredningarna underst ryker atl utjämningsfaktorns storiek kan ligga inom ell visst intervall för att fylla funktionerna alt ge förutsättningar både för likvärdiga priser och en omfördelning av kapitalutgifierna över tiden, I åtskilliga av utredningarnas beräkningar har en uljämningsfaktor som stiger med 3,0 eller 3,5 96 ärligen använts. Dessa lal anser utredningarna vara realistiska att använda just nu.

Beträffande kapitalersättningen anför utredningarna, att det med tanke på att staten som givare av lån och subventioner har de fiesta transaktionerna med fastighetsägaren, kan diskuteras om inle kapitalersättningen skall inbetalas lill bostadsmyndigheten. Från myndigheten skulle sedan utbetalning ske till botlenlångivaren,

I fråga om statslånets storlek och därmed bottenlånets övre gräns anför utredningarna atl det finns skäl som talar för att botienlånel bör vara så beräknat att bostadsräntan, del första årets kapitalutgifi, ger möjlighet atl åtminstone betala bottenlåneannuileten. Några principiella invändningar mot en ordning som innebär atl slalen, om kapitalersättningen ej medger det, under viss tid betalar en del av bottelåneannuiteten torde dock inte finnas anser utredningarna.

En annan aspekt när det gäller att bestämma storleken av bostadslånet är dock väsentligare. Utredningarna pekar på alt det under relativt lång tid har förelegat svårigheter all tillräckligl snabbt la fram erforderligt kapital till botlenlångivningen. Detta kan ses som ett tecken på en knapphet på kapital vid gällande priser, dvs, upplåningsränior. Det är därför troligt anser utredningarna alt man bör sänka anspråken på den traditionella kapitalmarknaden och därav dra slutsatsen atl bollenlånens omfattning kan minska. Detta ställer motsvarande krav på ökad utlåning från staten. Med en åtgärd av detta slag bör det ligga inom möjlighetens gräns alt minska väntetiden för slutliga lån. Detta innebär i sin tur atl omloppstiden för byggnadskre-ditiven minskar, något som underiällar kredilförsörjningen till själva byggandet.

Vid bedömningen av frågan om ändrad fördelning mellan bottenlån och statliga lån, har utredningarna framför allt uppmärksammat nyss nämnda synpunkter. Utredningarna anser det därför vara realistiskt att räkna med

Prop. 1974:150 63

mindre bottenlån och ökade statliga lån. I fiera exempel har utredningarna också använt boltenlån som omfattar mindre del av finansieringsunderlaget än vad som nu är vanligen förekommande. Utredningarna föreslår att botlenlånen normalt skall omfatta 50 i stället för 70 % av finansieringsun-deriagel. Eventuell egen insats placeras som redan nämnts ovanför bottenlånen med bättre förmånsrätt än det statliga lånet.

Utredningarna anser att redan del förhållandet att det statliga lånet enligt utredningarnas förslag skall täcka större del av finansieringsbehovet än nu ulgör argument för en ökning av lånets löptid. Utredningarna påminner i sammanhanget om all primärlån lidigare har varit slående och atl det avgörande argumentet för atl börja kräva amorieringar på dessa lån var önskemålet om snabbare omlopp på kapitalet och inte att de slående lånen innebar en felaktig värdebedömning.

Också en bedömning av bosiadsprissituationen talar enligt utredningarna för att löptiden för de statliga lånen bör vara förhållandevis lång. Utredningarna erinrar även om att saneringsutredningen i fråga om tolalsanerings-objekt utgick från ell antagande om en omloppslid på de statliga lånen på upp lill 60 är. Detta resonemang har logiskt sett även tillämpning för annan nybyggnad anser utredningarna.

Mot denna bakgrund föreslår utredningarna att de statliga lånen läggs upp på 60 år. Om lånen under början av löptiden är slående under viss lid skall amorteringarnas storlek bestämmas med hänsyn härtill så atl den totala löptiden inte överstiger 60 år

Belräffande låntagarens ansvar är detta inom utjämningslånesystemet lill sin principiella karaktär av samma slag som för elt konventionellt lån. Vid en eventuell uppsägning av det statliga lånet skall enligt utredningarna sådana regler gälla all staten ersätts för gjorda uppoffringar. Under vissa betingelser räcker inte den med tiden höjda kapitalersättningen lill för att kompensera slalen för tillskottet lill låntagaren under början av löptiden. Består en sådan situalion under längre lid bör särskilda ålgärder övervägas med tanke på låntagarens situation. Vad som därvid enligt utredningarna kan aktualiseras är en särskild villkorslös subvention av den statliga räntan ned till den nivå som erfordras för att omfördelning skall kunna ske.

Någon ytteriigare belysning av frågan eller några särskilda föreskrifier anser utredningarna inte vara erforderiiga. Utredningarna anför vidare att elt eventuellt framtida beslut om sådan särskild subvention lorde kunna utlösas utan större svårigheter, efiersom beslutet inte innebär några extra stalsfinansiella belastningar. Föreligger det en bristande förutsättning för omfördelning under längre lid är nämligen innebörden den att återbetalning inte kan ske. Villkoriigheten i en del av subventioneringen saknar därmed reell mening anser utredningarna.

Redan vid utredningarnas principiella överväganden har de förutsatt all finansieringsunderlag bör omfatta en skälig produktionskostnad.

Prop. 1974:150 64

Hur detta underlag skall fastställas är emellerlid en fråga som utredningarna återkommer till vid en senare tidpunkt. De nu tillämpade schablonreglerna för fastställande av låneunderlag och pantvärde torde enligl utredningarna dock ge möjlighet till atl avgöra hur finansieringsunderlagel i utjämningslånesystemet skall fastställas till dess eventuellt nya regler föreligger.

Också till frågan om författningstext har utredningarna för avsikt all återkomma i särskild promemoria.

Utredningarna övergår därefier till all närmare beskriva de stats-f i n a n s i e 11 a k o n s e k v e n s e rn a av det föreslagna lånesyslemet och erinrar inledningsvis om att del i vissa fall kan behöva förenas med en subvention. Subvenlionsbehovet kan emellertid inte bedömas generellt eller på lång sikt. Till dess sådani behov föreligger bör statsmakterna förutsätta att statens fordran kommer alt återbetalas.

Någon principiell förändring av anspråken på totalbudgelen uppstår inte på grund av utjämningslånesystemet. I vilken utsträckning och på vilkel säii den budgeitekniska redovisningen påverkas har utredningarna inie ansett sig ha anledning alt ta slällning lill.

Utredningarna angerdärefierföruisättningarna för alt inte lånesyslemet skall leda tili en evigt ökande statsfinansieU uppoffring för befintliga årgångar av hus. På lång sikl skall således bosladsränlan vara slörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och utjämningsfaktorn, alll i procent. Detta kan också uttryckas så att utjämningsfaklorn skall vara slörre eller lika med skillnaden mellan kapitalmarknadens räntor och bosladsränlan. Uppfylls inte dessa förutsättningar får staten inte någon ersättning för gjorda uppoffringar på längre sikt.

Som lidigare nämnts har utredningarna i sina överväganden funnit att kapitalutgifierna bör sänkas i varierande omfattning i hela det ränte- och paritelsbelånade bostadsbeståndet. Kostnaderna för denna sänkning av kapitalutgifierna beräknas lill ca 500 milj, kr. för elt budgetår, Detla belopp bör alltså läggas till nuvarande stalsfinansiella uppoffring för omfördelning inom ränte- och pariteislånesystemen, som under år 1972 uppgick till ca 1 miljard kr. Kostnaderna för sänkta kapilalutgifier i hus med hyres- och bostadsrätt färdigställda år 1973 beräknas lill ca 50 milj. kr.

Som grund för beräkningarna av stalsfinansiella konsekvenser för del tillkommande beståndet har utredningarna angett en statligt belånad åriig bostadsproduktion om 5 650 000 m' motsvarande 25 000 lägenheter i flerfamiljshus och 35 000 lägenheter i småhus med aktuella genomsnitisyior för resp. hustyp. 1 motsats till beräkningarna beträffande det befintliga beståndet inkluderas även lägenheter med äganderätt i beräkningarna för det kommande bostadsbeståndet. Produktionspriset per kvadratmeter förutsätts det första året vara 1 400 kr. och därefier stiga med 4,5 96 per år, vilkel motsvarar ett ungefäriigi genomsnitt under den senaste 15-årsperioden. Utjämningsfaktorn är 1,0 det första året och stiger därefier åriigen med 3,5 96.

Prop. 1974:150 65

Resultatet av utredningarnas beräkningar är atl i dagens ränteläge varje tillkommande årgång medför en omfördelning av nära 300 milj, kr.

Utredningarnas förslag att utöka statslånets storiek medför också att statens nyutlåning ökar. De statsfinansiella aspekterna kan i detta avseende enligt utredningarna underordnas de samhällsekonomiska. Upplåningsbehov överförs endast från hypoteksinslitui etc. till staten, vilkel i nuvarande avlyfissituation med hänsyn tagen till den större flexibiliteten i statens obligationsvillkor torde underiätta finansieringen med faslighelslån. Vid den förutsatta produktionsvolym som utredningarna lidigare angett innebär den föreslagna vidgningen av statslånels sloriek enligl utredningarna en åriig nyutlåning på ca 3,5 miljarder kr. i dagens priser.

Utjämningslånesystemels allmänna uppläggning gör enligt utredningarna systemet väl lämpat för en tillämpning även i saneringssammanhang. Utredningarna har redovisat överväganden och förslag i dessa avseenden i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.1).

Beträffande vissa övergångsfrågor föreslår utredningarna all låneunderlaget för bosläder tills vidare används som finansieringsunderlag i utjämningslånesystemet. Begreppen låneunderlag och pantvärde bör dock enligl utredningarna komma att ytterligare prövas i samband med införande av utjämningslån.

Utredningarna föreslår vidare att alla fastighetsägare med bostadslån för vilka omfördelning tillämpas enligt bostadslåne-och räntelånekungörelserna skall erbjudas utjämningslån. 1 samband med atl lånehandlingarna omskrivs vill utredningarna aktualisera möjligheten lill en refinansiering av fastigheterna i vissa fall. Detta skulle t.ex. kunna möjliggöra viss återbetalning av mycket stora ursprungliga kapitalinsatser för bostadsrältshavare eller nya investeringar i miljöförbättrande syfte. Även till denna fråga återkommer utredningarna i betänkandet Följdfrågor (p. 2.2.2 och 2.2.5).

De låneskuldbelopp, som överförs i nytt låneavtal och som således kommer atl bilda underiag för beräkning av amorteringarnas sloriek, bör - bortsett från eventuella förändringar i samband med finansieringen av nyss antytt slag - överensstämma med skuld pä bostadslån och räntelån resp. skuld på paritetslån. Bosladsränlan för varje årgång kan enligl utredningarna bestämmas med utgångspunkt från genomsnittliga värden för produktionskostnad, pantvärde, låneunderlag och låneskuld resp. år samt från de av utredningarna föreslagna genomsnittliga kapitalutgifierna för lägenheter av olika årgång.

Utredningarna anser alt man inte med säkerhet kan förutsätta all samtliga fastighetsägare vill utnyttja möjligheterna att transformera sina bostadslån till utjämningslån. En tvångsvis överföring eller uppsägning anser utredningarna vara utesluten. För kvarvarande ränte- och paritelslån föreslår utredningarna alt parilelstalel förändras på samma sätt som utjämningsfaktorn. Skyldigheten för SCB alt åriigen lämna förslag till regeringen angående nästföljande ärs paritetslal kan därmed upphöra.

5 Riksdagen 1974 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 66

Frågan om uljämningslån skall kunna lämnas lill befintliga fastigheter ulan statliga lån behandlas också i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,5).

Utredningarna övergår därefier lill atl behandla möjligheterna atl med hjälp av bostadsfinansieringen erhålla neutralitet mellan upplåtelseformerna. Utredningarna understryker aii deras överväganden i denna del närmast skall uppfattas som en teknisk redovisning och att utredningarnas lidigare nämnda överväganden och förslag helt och hållet varit baserade på förulsättningen att skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Efter all ha beskrivii skattesystemets eflekter på boendekostnaderna för lägenheter med äganderätt och jämföri dessa med kostnaderna för lägenheter upplåtna med bostadsrätt och hyresrätt övergår utredningarna till att dis-kulera olika möjligheter lill anpassning av lånesyslemet för att neutralisera beskattningseffekterna.

Den kostnadsnivå som utredningarna ulgår ifrån är den bostadsränta som uträknais för år 1972, nämligen 3,9 96. Kapitalutgiften för en lägenhet utan skattereduktion bestäms av bosladsränlan. Den börsåledes överensstämma med kapitalutgiften beräknad på annal sätt för en liknande lägenhet minus skattereduktionen för denna.

Utredningarna anför alt, om neutralitet mellan olika upplåtelseformer nås via beskattningen, uppgiften i bostadsfinansieringssammanhang är utomordentligt enkel. Den nyss angivna bostadsräntan inom utjämningslånesystemet skulle då kunna tillämpas på samtliga hustyper och upplåtelse-former. I de fall traditionella lån kommer lill användning, något som framför allt kan bli aktuellt för de ägda småhusen, leder detta i så fall till inledningsvis väsentligt högre utgifier för den boende. Utredningarna konstaterar dock att småhusägaren själv har det slutliga avgörandet beträffande vilken lånetyp han skall välja.

När del sedan gäller bosladsfinansieringssystemets utformning om skatteneutralitet inte råder erinrar utredningarna om atl kostnadsneutralitet mellan upplåtelseformerna kan nås vid en extremt låg ränla. Den räntenivå, som ger kostnadsneutralitet i fråga om olika upplåtelseformer, anger utredningarna till 1,6 96. Möjligheten att med hjälp av så krafiigl subventionerad ränla uppnå kostnadsneutralitet avvisar emellertid utredningarna främsi med hänsyn lill de slora anspråk på statsmedel som skulle bli följden. Utredningarna övergår därför till att behandla förulsältningarna för neutralitet inom utjämningslånesystemels ram.

För den fortsatta framställningen använder utredningarna som utgångspunkt ell tänkt småhus om 95 kvadratmeter producerat år 1972.

Ell hus av denna sloriek får med lån av tradilionellt slag, dvs. nominella villkor, en kapitalutgifi på 5 493 kr eller 57:80 kr./m' det första året sedan hänsyn lagils också till skatteeffekten. Denna kapitalutgifi visar god överensstämmelse med vad utredningarna tidigare angett som rimlig kapitalutgift för en genomsnitlslägenhei i 1972 års nyproduktion. Det förhållandel

Prop. 1974:150 67

att kapilalutgifien är närmare 8 kr./m' högre står väl i överensstämmelse med de högre produktionskostnaderna för hustypen i fråga, anför utredningarna.

Med en bostadsränla om 3,9 96 blir del första årels kapitalutgifi inom utjämningslånesystemet för del studerade småhuset om det upplåts med hyresrätt 5 545 kr. Det visar sig således atl utjämningslånen ger en bosladsutgifi för lägenheter i hyresrällsform som blir nära nog exakt densamma som för samma bostad i äganderällsform med traditionella lån och nuvarande beskattningsregler.

Utredningarna har också beräknat vilken bostadsränta som vid nuvarande skatteregler bör lillämpas för del ägda småhuset för att neutralitet skall nås i förhållande till samma småhus upplåtet med hyresrätt. Utredningarna konstaterar härvid att neutralitet nås med en bostadsränla om 6,7 96 för del ägda småhuset.

Utredningarnas slutsals är all man genom differentierade bostadsränlor kan åsladkomma neutralitet mellan upplåtelseformerna, åtminstone under del första brukningsårel. Med de angivna förutsättningarna skulle således kostnaderna för hushållen bli likvärdiga för ett ägt småhus med traditionella lån enligt 1972 års finansieringsförutsättningar, för ett ägt småhus med uljämningslån och en bostadsränta på 6,7 % och slutligen för ett småhus med hyresrätt med en bostadsränla på 3,9 96.

Utredningarna understryker emelleriid att neulralitetsförutsättningarna förändras på längre sikl. För att studera dessa förändringar har utredningarna gjort vissa antaganden soni innebär all utjämningsfaktorn antas bli uppjusterad med 3 % åriigen, att Taxeringsvärdena successivt höjs i relation lill allmän prisutveckling motsvarande 3 % per år samt att räntor och skatteskalor hålls konstanta i liden. Resultatet av beräkningarna avseende nyss nämnda småhus med olika finanserings- och upplåtelsevillkor framgår av följande tablå.

Årlig kapitahilgift för småhus med olika finansierinv,s- och upplåtelsevillkor år 1972 (kr.)

Ar       Traditionella        Utjämningslän,          Utjämningslån,
län, ägande-         bostadsränta bostadsränta
rätt                      3,996, hyres- 6,796, ägande
rätt                                    rätt

0	5 500	5 500	5 400
4	5 570	6100	6000
9	5 700	6 850	6 800
14	5 950	7 800	7 750
19	6 200	8 700	8 750

Utredningarna konstaterar all man med hjälp av uljämningslånen kan behålla kostnadsneutralitet även under en längre tid.

Utredningarna påminner i sammanhanget om skillnaden mellan den subventionering som äger rum inom utjämningslånesystemels ram och skal-

Prop. 1974:150 68

lesubvenlioner. En skattereduktion är således till sin karaktär villkorslös och omedelbar, dvs. den kan inle återkrävas på sikl. Den bosladsprissän-kande effekten genom utjämningslånesystemet är likaså omedelbar. Subventionen är emellertid villkorlig och kan således återkrävas på sikt. Utredningarna understryker också atl traditionella lån medför en situation som för hushållens del med liden ter sig alll gynnsammare jämföri med utjämningslån.

Utredningarnas slutsats är atl, om lösningen av neutraliletsproblemet genomförs via finansieringssystemet, ökande subventioner i löpande penningvärde sannolikt måsle tillkomma. Utredningarna har emellertid inle bedömt om detla leder till ökande subventioner också i reala termer eller om del är möjligt alt under vissa förutsättningar ligga kvar på ungefär oförändrad subventionsnivä.

1 enlighel med direktiven för bostadsfinansieringsuiredningen har utredningarna behandlat även frågan om t o t a 1 f i n a n s i e r i n g, 1 direktiven sägs beträffande denna fråga alt utredningens prövning bör grundas på ingående kartläggningar och överväganden av konsekvenserna i olika hänseenden av en lolalfinansiering. Härvid bör bl.a. skillnaderna mellan en tolalfinansiering som omfattar endast fastighetslånen och en ordning som inbegriper även byggnadskrediterna i totalfinansieringen belysas.

Utredningarna har i denna del av utredningsarbetet koncentrerat sig på de mer principiella aspekterna på tolalfinansieringen, speciellt den del som berörs av valet av finansieringssystem.

Efter att ha erinrat om olika pågående och avslutadcuiredningar som också behandlat frågan om tolalfinansiering definierar utredningarna vissa använda termer. När del gäller frågan om all ersätta olika existerande, slutliga lån med ett enda lån använder utredningarna termen fullständig finansiering. I sammanhanget konstaterar utredningarna också atl de lekniska och prakiiska frågorna i samband med del föreslagna utjämningslånesystemet skulle kunna ges en enklare utformning om det fanns etl enda lån från botten till loppen.

Termen integrerad finansiering använder utredningarna för en låneform som inte gör någon åtskillnad mellan lån under byggnadstiden och slutliga lån.

Utredningarna tar också upp hur bostadsfinansieringen är fördelad på olika låneformer och finansieringsinstitut. Utredningarna använder termen bo -s t a d s b a n k för atl ange en samordning av institutionella former och slutliga långivare.

Utredningarna konstaterar atl vid fullständig finansiering staten torde behöva tiicka behovet av pengar genom egen upplåning - ulöver vad som redan nu sker för den statliga bostadslängivningens räkning. Genom att bostadsfinansieringsbehovet endast är en del av den totala statliga upplåningen kan del täckas av lån med olika löptider. Därmed öppnas enligt utredningarna en möjlighet att lättare än nu omvandla s. k. korta pengar till långa, Samlidigt

Prop. 1974:150 69

kan man undvara den absoluta kopplingen av bottenlånevillkor med obligationsvillkor som nu tillämpas.

Utredningarna understryker alt en fullständig finansiering i och för sig inte förutsätter en särskild statlig bostadsbank. För hanteringen av en upplåning till bostadssektorn kan man nämligen bygga vidare på nuvarande institut. Vilken lösning som skall väljas kan enligl utredningarna prövas från olika utgångspunkter. Det förefaller utredningarna nu naturligast alt pröva frågan öm en fullständig finansiering mot bakgrund av vad de anfört om bostadsfinansieringens uppgifier och sina överväganden om lånesystem.

Utredningarna anser atl en utjämning över tiden av kapitalutgifterna underiättas rent praktiskt om bostadshuset är finansierat med i princip ett enda långfristigt lån. En utjämning går dock att förena, både i teori och praktik, med traditionella enhetslån som omfattar större delen av finansieringsunderlagel och med räntor och annuiteter som är olika vid olika tidpunkter och för olika årgångar av hus. Skulle det likväl under den fortsatta behandlingen - eller i praktisk tillämpning - visa sig atl problem uppslår i delta avseende, kommer en lösning som innebär fullständig finansiering alt te sig både önskvärd och nödvändig anser utredningarna.

Det förhåller sig enligt utredningarna i själva verkel så atl varierande kapitalkostnadsvillkor, något som kan vara motiverat av kapitalmarknads-skäl, ytteriigare understryker behovet av möjlighet till omfördelning över tiden. Uppgiften alt fylla detla behov kan endasl utövas av staten. Dess avgörande insats blir under alla omständigheter - om en rimlig hyra skall kunna erhållas och förutsättningar för likvärdiga kapitalutgifter bibehållas över tiden - att tillhandahålla lån i högt förmånsrällsläge och svara för bostadsprissänkande åtgärder med subventioner av olika utformning. Slalen svarar för risktagandet i samband med långivningen och påtar sig också direkta utgifier på grund av de höga kapitalkostnader som ges av kapitalmarknaden.

Med de bostadspolitiska aspekter som utredningarna har anledning att anlägga på frågan förefaller det dem naturligast med en fullständig finansiering, dvs. en totalfinansiering med elt lån från botten lill loppen. Utredningarna är medvetna om att denna synpunkt måsle läggas samman med andra, framförallt kreditmarknadsmässiga synpunkter. Utredningarna sägersig dock inte vara främmande föratt en tolalfinansiering av här angivet slag kan verka underiältande för en utveckling mot friare former för övriga delar av kapitalmarknaden - något som kan ge effekter av annal slag än utredningarna har anledning att bedöma.

Även pä frågan om en integrerad finansiering, dvs, en långivare och ett lån för både byggnadslån och faslighelslån, kan man lägga såväl bostadspolitiska som kreditmarknadspolitiska synpunkler, anför utredningarna. Från bostadspolitisk synpunkt är det viktigt atl lån under byggnadstiden till rimlig ränta finns lill beslutat byggande, alt slutlig belåning kan ordnas smidigt när huset är klart och att hanteringen av låneärendena sker på ett

Prop. 1974:150 70

administrativt enkelt sätt.

Utredningarna anser all erfarenheterna från de gångna åren visar all del kan vara svårt alt klara bostadsfinansieringen med nuvarande syslem. En integrerad finansiering skulle ha stora förtjänster. Den nuvarande uppdelningen synes utredningarna också delvis vara historiskt betingad, dvs. anpassad till en gången tids förhållanden på bostads- och byggnadsmarknaderna.

Utredningarna understryker att kredilförsörjningen underbyggnadsperioden måsle vara tryggad så all några störningar ej uppkommer vare sig när det gäller igångsättningslidpunkien eller under arbeisskedei. Beslut om statlig finansieringsmedverkan lill elt bosladsbyggnadsprojekt bör successivt vara kopplat till en direkt anvisning om kredilgivning, efiersom bostadsbyggnadsplaneringen bygger på en på överordnad nivå verkställd avvägning och prioritering av vilka reala och finansiella resurser som fär användas lill bosladsinvesieringar.

1 sammanhanget fäster utredningarna uppmärksamheten på den metod som delegationen för bostadsfinansiering anvisat beträffande beräkning av bostadsbyggnadsprogram i ekonomiska termer. Denna metod ger enligt utredningarna en klar indikation till vidare utveckling. Om nämligen bosladsbyggnadsprojekt regelmässigt redovisas i ekonomiska termer kan också enligt utredningarna kredilförsörjningsåigärder lätt kopplas till byggandet.

Utredningarna understryker vidare att kapitalförsörjningen under byggnadsperioden bör ske på sådana kapitalkostnadsvillkor att de inte ger stora skillnader i belastning på den slutliga produktionskostnaden på bostadsfastigheter som' färdigställts vid olika tidpunkter. Denna aspekt väger enligt utredningarna dock inte särdeles tungt därest vad utredningarna anfört om nytt lånesystem vinner beaktande, I praktiken kommer då nämligen under överskådlig lid inle några märkbara skillnader i de årliga kapitalutgifterna alt uppstå.

Enligt utredningarna bör försörjningen av byggnadslån och slutliga lån vara så organiserad all skarvproblem av administrativ och/eller kostnads-mässigart inte uppkommer.

Utredningarna framhåller att de endast velat redovisa några synpunkter i fråga om integrerad finansiering och all några direkta förslag inte lämnas, Ytteriigare överväganden lorde lå ske med beaktande av långivningens institutionella former. Härför erfordras emellertid ytterligare utredningsarbete anser utredningarna.

Belräffande långivningens institutionella former är det från bostadspolitisk synpunkt effekterna av långivningen till bostadssektorn som är del väsentliga. De administrativa formerna blir med detta synsätt underordnade de grundläggande krav som ställs på bostadsfinansieringen. Rimliga kapitalkostnadsvillkor är ell exempel på ett av de viktigaste syften som bör nås. Om de bostadspolitiska styrmedlen är tillräckligt väl utformade, kan de avsedda effekterna nås med utnyttjande av skilda institutionella former.

Prop. 1974:150 71

Utredningarna framhåller att de avgörande besluten om bostadsbyggandets omfattning och inriktning samt ianspråktagande av reala och finansiella resurser för bostadsinvesteringarna fattas genom regelrätta samhällsbeslul. Det förhållandet atl en avgörande del av de för boende utnyttjade resurserna betalas i form av hyra och inte via skattsedeln blir enligt utredningarna således inte ell vägande argument för en i någon mening marknadsmässig försörjning av krediter till bostadsinvesteringarna. Kreditgivningen varken kan eller bör verka styrande på bostadsbyggandets omfattning eller inriktning eller på dess regionala eller lokala fördelning.

Utredningarna erinrar om atl det i olika sammanhang har gjorts uttalanden och förslag i fråga om tolalfinansiering. Riksdagen har t. ex. vid flera tillfällen uttalat sig för lolalfinansiering av bostadsbyggandet. Utredningarna anser med hänvisning till vissa uttalanden som delegationen för bostadsfinansiering gjort i frågan år 1968 (SOU 1968:30) atl del sannolikt är svårt att genomföra sådana finansieringsformer ulan slora förändringar av de institutionella formerna.

Utredningarna anser sammanfattningsvis att de institutionella formerna är viktiga och all skäl föreligger för en omprövning av nuvarande former. De anförda synpunklerna ger dock enligl utredningarna inle något entydigt utslag i frågan om en särskild bostadsbank skulle behöva skapas. En eventuell förändring i denna riktning bör också enligt utredningarna föregås av en mer genomgripande analys än vad utredningarna hittills har hafi möjlighet atl genomföra.

Utredningarna konstaterar lill sist alt försörjningen av kapital för långivning lill bostadssektorn behandlas av den sittande kapitalmarknadsutredningen. Efiersom de institutionella formerna och frågan om en eventuell bosladsbank kan ha samband med della problemområde bör ytteriigare utredningsarbete föregå en slutlig bedömning av dessa frågor.

2.1.7 Bostadsmiljö

Utredningarna anknyter inledningsvis till boendeutredningens direktiv där det anges att bostad och närmiljö skall bilda en funktionell enhet. Vidare anför utredningarna all de redovisade uppgifierna om bostadsbeståndet ger vid handen alt kunskapen om lägenhetskvalitet, lägenhetsbestånd, ulrymmesstandard etc. är god. Däremol har de funnit all det finns mycket liten dokumentation om hur bostadens närmaste omgivning ser ut och om hur de boende upplever och brukar denna.

Utredningarna har låtit göra en undersökning, som lagts upp som en jämförande studie av ålta bostadsområden med en homogen bebyggelse inom sig men med variationer sinsemellan avseende hushöjd, hustyp och upplälelseform. 1 undersökningen har försök gjorts all klarlägga sambanden mellan å ena sidan lägenheternas, husens och omgivningens form och ut-

Prop. 1974:150 72

seende och å andra sidan hur de boende utnyttjar och upplever den totala bostadsmiljön.

Utredningarna konstaterar att områdena är olika i fråga om hushållstyper och hushållens inkomster. Höghusområdena innehåller många smålägenheter, vilkel har lett till alt andelen barnfamiljer där är endast 50-70 96 mol 80-90 96 i småhusområdena, där nästan enbart 5 rum och kök har byggts.

Vad beträffar kontaktmönstren inom fierfamiljshusområdena tycks det vara mera husels höjd och mindre områdets täthet som är avgörande för om kontakter skall hindras eller främjas. Belräffande områden med småhus påverkar emellerlid själva tätheten och husgrupperingen kontakternas antal.

Vuxnas och barns utevistelse har även studerats. Några förutsättningar för vuxnas uleaktiviteter har inte funnits. De vuxna som observerades ute har i de fiesta fall varil på väg lill eller från mål uianför området.

Barnen har i första hand lekt på galor, parkeringsplatser och asfalterade ytor, men knappast alls på gräsytor och nalurmark. De har sällan utnyttjat de fasta lekredskapen.

Vidare har utredningarna på basis av tidigare utförda undersökningar gjort en analys av hur olika miljöfaktorer påverkar attityder och beteenden. Utredningarna pekar på några iakttagelser som gjorts i dessa undersökningar. Det äv lättare au fmna orsaker lill skillnader i trivsel och flyitningsbenägenhel mellan olika bostadsområden, som är relaterade till lägenhetsutformning eller områdets ålder, än till låga och höga hus eller områdets utformning över huvud tagel. Den yttre och inre miljöns betydelse för fiyttningsbe-nägenhel ifrågasätts emelleriid och även huruvida sådana jämförelser är meningsfulla.

Utredningarna noterar att det torde vara en allmänt spridd uppfattning att småhusområden ar särskilt barnvänliga, samtidigt som kritiska synpunkler på höghusen som miljö för barn framförs i den allmänna debatten. Utredningarna anser emellertid att dessa samband måsle belysas ytteriigare. De anser dock att myckel lyder på alt del finns slora brister i höghusmiljön för barnen.

Utredningarna framhåller att de inte hunnit närmare analysera det refererade materialet. De anser emellertid det klarlagt att miljöns utformning i sig har betydelse för hushållsstrukturen och för hur de boende använder och upplever sin miljö. Utredningarna understryker alt erfarenheterna valar för all bristerna i närmiljön i många fall mera gäller verksamheter än den fysiska utformningen, mängden utrustning etc. En mera målmedveten verksamhetsplanering i kommunernas och organisationernas men även i fastighetsägarnas och de boendes egen regi är därför enligt utredningarna nödvändig.

Minimikrav i bostadsmiljön finns i viss utsträckning utvecklade när del gäller själva bostaden och komplement till denna men inte i samma grad för verksamheter. Minimikraven kan vara kopplade till byggnadslag och bygg-

Prop. 1974:150 73

nadsstadga, t, ex, i fråga om friytor för lek och utevistelse, och således avse all bostadsbebyggelse. Vidare kan de utgöra villkor för statliga bostadslån, t. ex. beträffande rumsmått eller funktioner.

Utredningarna anser att minimikrav beträflitnde miljöns utformning måste tillämpas med försiktighet. De negativa effekterna av införandet av parkeringsnormer för några år sedan är väl kända. Risken för enahanda och likformiga miljöer är stor och lokala förutsättningar för variationer kan lätt bli åsidosatta.

Utredningarna påpekar atl endasl en liten del av bostäderna årligen tillkommer genom nybyggnad. Bostäder har lång varaktighet men behöver med vissa tidsmellanrum förändras till följd av ändrade krav och behov. Kraven på förändring gäller i lika hög grad de verksamheter och anordningar som tillsammans med bostäderna ulgör den totala bostadsmiljön.

Ansvaret för planering och genomförande av bostadsinvesteringarna och huvudmannaskapet för olika slag av verksamheter inom bostadsområdena ligger på kommunerna. Deras förutsättningar är olika, t, ex. med avseende på ekonomi och planeringsresurser. Detta kan enligt utredningarna berättiga lill ökade insatser från statens sida. Dessa kan dels utgöras av riktlinjer för olika slag av verksamheter, dels utgå i form av ekonomiskt slöd.

Om det visar sig nödvändigt att formulera minimikrav på miljöns utformning anser utredningarna att del endasl bör ske när väl grundade skäl föreligger. Sådana krav bör i största möjliga utsträckning avse all bostadsbebyggelse. Utredningarna betonar alt krav i fråga om verksamheter bör tillmätas slörre betydelse än hittills.

Utredningarna hänvisar i detta sammanhang till förslaget i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76 angående lån till miljöförbättrande åtgärder i färdigställda bostadsområden. Förslaget byggde på följande viktiga förutsättningar.

Bostadslän skulle utgå för redan statligt belånade bostadsobjekt under perioden 1974-1976 för investeringar som höjer användbarhet och attraktivitet. Ansökan skulle beviljas om den tillstyrktes av kommunen. Lånet skulle beviljas efier den lånesökandes bedömning av behoven medan prövning av kostnaderna skulle göras av lånebeviljande myndighet. Vidare för-uisattes de boende och deras organisationer komma att spela en aktiv roll vid utformningen av åtgärder och vid prioriteringen mellan olika alternativ.

Till detta fogar utredningarna följande kompletterande synpunkler.

Finansiering av miljöförbättrande åtgärder skall göras lill ett permanent inslag i långivningen. Ett verkligt infiytande för de boende utgör enligt utredningarnas uppfattning en viktig förutsättning för att investeringar i miljöförbättrande åtgärder av det slag som här åsyfias skall ge resultat.

Utredningarnas förslag röranue lån för miljöförbättrande åtgärder återfinns i betänkandet Följdfrågor (p, 2,2,2),

Prop. 1974:150 74

2.1.8 Boendedemokrati

Utredningarna konstaterar att möjligheten för individen alt själv få påverka sina levnadsvillkor är av grundläggande värde. Samtidigt säger de atl vilket infiytande och vilken bestämmanderätt som de boende bör få knappast kan utredas i egentlig mening. Utredningarna redovisar synpunkter i vikliga principfrågor och vill därmed lämna ett bidrag till en allmän diskussion kring infiytandefrågorna. De lämnar inga förslag och avser att senare återkomma med preciseringar.

Utredningarna erinrar om att boendeutredningen genom tilläggsdirektiv (In 1974:13) har fått uppdrag att pröva frågan om hyresgästernas möjligheter att utöva inflytande på den saneringsverksamhet som berör dem. Enligt utredningarnas mening måsle dock frågan om inflytande för de boende helt allmänt tecknas vidare än vad som uttryckligen anges i direktiven för utredningarna. Av arbetsiekniska skäl fordras emelleriid en avgränsning av ämnet.

I en genomgång av olika bostadspolitiska frågor inför 1980-talet anser utredningarna del vara naturligt att behandla medinflytande i boendel som en rättighet som bör tillkomma alla katagoerier av boende. Skillnaderna mellan de olika upplåtelseformerna i fråga om möjligheterna till boendeinflytande är f n. slora.

Utredningarna erinrar om all vissa medinfiytandefrågor behandlas av utredningen om den kommunala demokratin och bygglaguiredningen. Dessa utredningar behandlar vad som kan kallas medborgarinflytandet, Boende-och bostadsfinansieringsutredningarnas arbete begränsas lill att i första hand avse hur de boende skall kunna ges ökat infiytande med utgångspunkt i bostaden, fattad i vid mening, och behandlar en av upplåtelseformerna, hyresrätt. Vidare gör utredningarna en avgränsning till brukarskedet.

Frågan om hur hyresgäster skall kunna hävda sina intressen som sakägare i planfrågor faller delvis inom utredningarnas område men primärt inom bygglaguiredningens. Utredningarna lar dock upp frågan om de boendes inflytande på sådant som inte juridiskt är kopplat till boendeformen.

Utredningarna framhåller att den bästa kunskapen om hur etl bostadsområde fungerar finns hos dem som bor där, Detla gäller inte bara tillgången på eller bristen på service o, d,, utan även hur området fungerar i socialt hänseende. Vid fysisk planläggning och vid övrig kommunal verksamhetsplanering är det därför viktigt atl denna sakkunskap inhämtas.

Oavsett i vilken form medborgarinfiyiandel kanaliseras - genom individuella synpunkter, politiska partier eller intresseorganisationer - krävs det atl de som lämnar resp, lar information förstår varandras sätt alt uttrycka sig. Informationen uppifrån måste göras förståelig. För all informationen skall kunna fungera, menar utredningarna, fordras del också kunskap hos individen om hur samhällel fungerar och vilka företeelser som påverkar hans situation. Ett viktigt komplement till utbildningen inom sko-

Prop. 1974:150 75

lans ram utgör det arbele som läggs ned inom folkrörelserna och de politiska organisationerna i detta hänseende.

Frågan om inflytande kan emellertid enligt utredningarna inte begränsas enbart till frågor som rör informationsutbyte. Ett reellt infiytande för de boende har ett värde i sig, ett värde som framstår som självklart i ett demokratiskt samhälle. Utredningarna ulvidgardärförsitt arbete lill att omfatta medbestämmande i en eller annan form. Detta kan komma atl kräva förändringar både i förvaltningsorganisation och ägarestruktur.

Utredningarna begränsar i sill arbele frågan om infiytande till atl gälla den enskilda lägenheten eller det område som består av huset och marken närmast omkring det. De hävdar emelleriid att infiytandet bör omfatta också omgivningarna i övrigl, service och övriga verksamheter.

Utredningarna redovisar härefier erfarenheter från arbetslivet rörande in-flytandefrågor och finner att frågeställningarna där i viss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden.

Del föreligger, framhåller utredningarna, stora skillnader för de boende atl i de olika upplåtelseformerna utöva inflytande på eller ha medbestämmanderätt i frågor som rör själva boendet. Hyresgästen har mindre möjlighet all utöva inflytande än bostadsrälishavaren eller den som bor i eget hus. Utredningarna anser det därför lämpligt att avgränsa den fortsatta behandlingen av infiytandefrågorna lill all gälla hyresrätt, dock med undantag av vissa mer udda former av hyresrättsupplåtelser, t. ex. i tvåfamiljshus.

Utredningarna redovisar vissa erfarenheter beträffande infiytandefrågor från hyresrättsseklorn. De lämnar en beskrivning av Hyresgästernas riksförbund och framhåller alt organisationen har en parlamentarisk uppbyggnad av en för folkrörelser vanlig lyp. Ulöver lokala avdelningar och regionala föreningar finns kontaktkommittéer, f n. ungefär 1 000 st., för utvidgad kontakt mellan medlemmarna i ell naturiigt avgränsat bostadsområde och avdelningsstyrelsen. Kommittéerna tillsätts genom val bland de boende.

Organisationen fick i samband med alt hyresregleringslagen infördes väsentliga arbetsuppgifier. Då blev dess representanter i hyresnämnderna jämbördiga med fastighelsägarparlens. Det var första gången statsmakterna använde sig av hyresgästorganisationen i hyreslagstiftningen. Detta har sedan vidareutvecklats framför alll de senaste åren.

Ar 1957 träffades överenskommelse mellan SABO och Hyresgästernas riksförbund om en förhandlingsordning. Denna var inle föreskriven i hy-reslagstifiningen. Däremot värdet från lagstifiarenssidaen klar förulsätining inför upphävandet av hyresregleringslagen vad gällde det allmännyttiga bostadsbeståndet att en sådan överenskommelse skulle träffas. Samlidigt inrättades med förebild från arbetsmarknaden en gemensam Hyresmarknadskommitté,

Det praktiska förhandlingsarbetet kom att omfatta inte endast hyresbeloppens sloriek ulan även vad som legat till grund för hyran. Båda organisationerna fann det därför naturligt, menar utredningarna, atl förhand-

Prop. 1974:150 76

lingsordningen skulle ange att både hyror och boendeförhållanden kunde las upp till förhandling. Den förhandlingsordning som gäller från år 1971 ger denna möjlighet.

Fråga som inte kunnat lösas vid parternas förhandlingar hänskjuts lill Hyresmarknadskommitlén, som består av representanter utsedda av riksorganisationerna. Kommittén kan endasl ge rekommendation till lösning.

Den förändring i hyresregleringslagen som trädde i krafi den 1 oktober 1972 innebär att hyressätlningen inte som tidigare i huvudsak grundas på Kungl. Maj:ts beslut, I stället iräffas förhandlingsöverenskommelser om hyreshöjningar mellan organisationerna på hyresmarknaden, dvs. Hyresgästernas riksförbund eller lokal hyresgästförening å ena sidan och Sveriges fastighetsägareförbund eller en enskild fastighetsägare å andra sidan.

Lokala tvister kan hänskjutas till Bostadsmarknadskommilién. Den består på samma sätt som Hyresmarknadskommitlén av representanter utsedda av riksorganisationerna och lämnar i likhet med denna endast rekommendation till lösning.

Den enskilde hyresgästen behöver inte vara medlem i organisationen för att överenskommelse som rör hyran för hans lägenhet skall bli giltig. Däremot gäller att fastighetsägareorganisationens behörighet alt träffa överenskommelse är begränsad till de fasligheter där ägaren är medlem i organisationen.

Förhandlingsordningar finns även för den kommunala och landstingskommunala sektorn. Till Kommunbosladskommitién hänskjuts lokala tvister

Om en fastighet vanvårdas, kan bl.a. hyresgästförening ansöka att fastigheten skall ställas under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångs-förvaltning av bostadsfastighel.

Utredningarna belyser vidare hur främst de allmännyttiga företagen på olika sätt sökt tillmötesgå kraven på elt ökat infiytande från de boende vid sidan av den institutionaliserade formen härför. I detla sammanhang redovisas en enkätundersökning, som SABO gjorde år 1971 bland sina medlemsföretag om erfarenheter och attityder till hyresgästinflytande. Den ökade saneringsverksamheten har medfört atl initiativ har lagits av parterna på hyresmarknaden - Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund resp, SABO - för att finna rutiner för hur hyresgästernas lagstadgade eller berättigade krav skall kunna tillgodoses vid sanering,

Mol bakgrund av dessa redogörelser konstaterar utredningarna att bo-endeinflytandet i åtskilliga frågor ännu är föga utvecklat. Försök pågår att hitta former för information och samråd och vissa initiativ härtill har tagits av hyresmarknadens parter.

Utredningarna menar att en organiserad form för infiytande framstår som nödvändig.

Utredningarna diskuterar några frågeställningar och konfliktpunkter kring ökat boendeinflytande. Hyresrättsbeståndel uppvisar en oenhetlig bild i fråga

Prop. 1974:150 77

om fastighetsägarekaiegorier, fastighelsägarestorlek samt fastigheternas ålder, standard och läge. 1 en solidarisk bostadspolitik måste, framhåller utredningarna, former skapas så att hyresgästernas infiytande kan göra sig gällande oavsett sådana olikheter. De reella möjligheterna att finna sådana former skifiar enligl utredningarna med hänsyn till ägareförhållanden m, m, och får utgöra en begränsning endast på kort sikt.

Utredningarna behandlar frågan om hur olika beslutsformer kan vara beskaffade. En individuell bestämmanderätt måste, anser utredningarna, av naturliga skäl begränsas lill att omfatta själva lägenheten, i vilken inbegrips även förstuga, trapphus, tvättstuga etc. Infiytande över gemensamma anordningar inom fasligheten förutsätter organisation av intressena från en grupp av boende. Formen för avvägning mellan individens och den större gruppens intresse i delta sammanhang är central.

Inte sällan, menar utredningarna, anförs försämrad effektivitet i fastighetsförvaltningen som ell skäl mot ökat infiytande. De anser sig dock inte överiygade om att argumentet är riktigt, ens i en strikt fastighetsekonomisk mening.

Utredningarna framhåller att de tillmäter infiytandet etl värde i sig. I praktisk lillämpning kan i vissa fall den situationen uppstå att det inle är de mest "rationella" besluten som fattas. Men utredningarnas grundsyn i denna fråga är att det är positiva värden av annat slag som är de väsentliga.

Utredningarna konstaterar att ell ökat inflytande från de boendes sida kan komma att aktualiseras samtidigt som de anställda inom fastighetsförvaltningen väcker krav på att själva öva inflytande över sina arbetsförhållanden. Dessa krav kan enligl utredningarna tillgodoses parallellt och kommer inte i konflikt med varandra.

Utredningarna redovisar härefter vissa frågeställningar och konfiiktpunk-ter från saneringsverksamheien och framhåller alt inför en saneringssitualion konkretiseras på elt påtagligt sätt det förhållandet att alla berörda inte självklart har sammanfallande intressen. Utredningarna anför att de intressenter som påtagligt berörs av saneringen är kommunen, fastighetsägaren och hyresgästerna. De framhåller alt ombyggnad av ett gammalt bostadshus sällan är problemfri, inle ens i praktiska, ekonomiska eller tekniska avseenden. Till della skall läggas, menar utredningarna, att en bedömning måste göras om saneringsåtgärderna skall anpassas till önskemålen hos de enskilda hyresgästerna i en viss fastighet eller om mer långsiktiga bedömningar är motiverade. Utredningarna anser, i anslutning till vad som anföris i boendeutredningens betänkande Bostäder 1974-76, all den genomsnittliga lägenhelsstorleken i tätorternas halv- och omoderna fierfamiljshus efier en modernisering borde uppgå lill 3,5 rumsenheter per lägenhet, en ökning med ca I rumsenhet jämföri med år 1970,

Höga marknadsvärden och hyreslägel i befintliga smålägenheter kan ofia, enligt utredningarna, utgöra etl hinder mot att ändra beståndet genom sammanslagning av lägenheter. Det kan därför ligga i fastighetsägarens intresse

Prop. 1974:150 78

att begränsa moderniseringen till marginella förändringar inom lägenheternas nuvarande ram, alternativt göra upprustningar inför en försäljnings-eller värderingssituation, t. ex, genom atl genomföra fasadrenovering. Hyresgästerna kan å sin sida vara villiga att acceptera sådana inle genomgripande ändringar som ger möjligheter till kvarboende, även om bostadsytorna fortfarande kan vara påtagligt små.

Del råder ofia, menar utredningarna vidare, delade meningar om hur omfattande en upprustning bör göras. De i huset boende kan ha anledning hävda att åtgärderna inle lår leda till påtagliga hyreshöjningar. För fastighetsägaren kan en högre standard än den av hyresgästerna förordade vara motiverad av faslighetsekonomiska eller lånelekniska skäl.

Olikheter i faslighelsägarestruktur och förvaltningsform får dessutom till följd alt finansieringsbetingelser och skatteregler medverkar lill ell oenhetligt synsätt.

Som en kommentar härtill påpekar utredningarna atl lägenhelsfördelning och upprustningsgrad är exempel på sådant som i hög grad påverkar kommande boendes valmöjligheter och som skapar förutsättningarna för hus-hållsammansätiningen inom etl bostadsområde. Det ligger i första hand inom kommunens ansvarsområde att bevaka dessa frågor så all långsiktiga mål uppfylls.

Hyresgäströrelsen/hyresgästföreningen skall, fortsätter utredningarna, kanalisera de nuvarande hyresgästernas synpunkler, vara förhandlingspart samt bevaka den enskilde hyresgästens intressen. Uppgifien är svår, efiersom avvägningar måsle göras mellan motstridiga intressen. Utredningarna tolkar detta som elt skäl för att den organiserade hyresgäströrelsen och hyresgästföreningens slällning som företrädare för de boende - de nuvarande och de kommande - måsle vara stark. Utan en sådan kontinuitet i bedömningarna, som kommunen dessutom av slalen är uttryckligt ålagd all göra, försvåras kommunens arbete i avsevärd grad.

Utredningarna anger vissa allmänna synpunkter på vilka rikllinjer som bör ligga lill grund för elt fortsatt arbete med infiytandefrågorna.

På sikt bör de boende lå besiämmanderäii i frågor som direkt berör dem. Delta kan leda lill all olika funktioner i boendet överiämnas lill hyresgästerna för beslut. Främst gäller det de boendes rättigheter, dock inte sådana situationer där bosiadssaneringslagen resp, tvångsfdrvaltningslagen kan till-lämpas.

Utredningarna anser atl bland de grundläggande förutsättningarna är att de boende måste kunna kräva atl fastighetsägaren underhåller fastigheten i dess helhet på ett tillfredsställande sätt, Atl fastighetsägaren uppfyller sitt ansvar i della avseende kan kontinuerligt tillses genom atl dels den enskilde hyresgästen gör påpekanden etc, dels genom att hyresgästföreningen agerar vid hyresförhandlingar eller begär förhandlingar om lägenheternas skick. Med hyresgästförening avses riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhetsområde lägenheten är belägen.

Prop. 1974:150 79

Utredningarna anser att en allmän höjning av själva lägenheternas standard - ulöver sedvanligt underhåll - skall kunna påyrkas av hyresgästföreningen. I princip skall avses samtliga lägenheter inom en fastighet, allemativt inom etl avgränsat förvaltning.sområde. Normalt skall hyresgästföreningen kunna påkalla förhandling i frågan. Fastighetsägaren skall inte kunna vägra att förhandla. Även regelrätta ombyggnader skall kunna komma lill stånd på detta sätt. Omvänt skall gälla alt fastighetsägaren inte får genomföra åtgärder som exempelvis förändrar lägenheternas standard och påtagligt förändrar hyrans storlek utan föregående förhandling med hyresgästföreningen.

Den enskilde hyresgästen skall, menar utredningarna, ha rätt atl vidta individuell ändring av lägenhetens utformning. Han skall på egen hand, på egen bekostnad och med eget ansvar kunna tillfredsställa sin personliga smak i fråga om lägenhetens utrustning, färgsättning och materialval. Vissa inskränkningar bör dock gälla för hyresgästen. Fastighetsägaren skall ha rält all förhindra att en hyresgäst vidtar en åtgärd i lägenheten, om det finns risk atl åtgärden nedsätter säkerheten, påtagligt försvårar rationell fastighetsförvaltning eller om den på annat sätt är till synneriigl men rör fastighetsägaren.

Något särskill tillstånd skall hyresgästen normalt inte behöva inhämta. Det kan dock övervägas alt den rätl till individuell ändring av lägenheten, som hyresgästen föreslås få, ej skall avse sådana åtgärder som kräver byggnadslov. Om risken för framtida processer bedöms vara stor, bör införas regler som föreskriver all hyresgästen skall underrätta fastighetsägaren innan en åtgärd vidtas.

Om hyresgästen har genomfört en åtgärd, som enligt fastighetsägarens mening inte kan godtas och rättelse inte görs efier anmodan, bör ägaren få rält lill prövning i frågan i hyresnämnden.

Om hyresnämnden godkänner fastighetsägarens yrkanden, finns fiera typer av sanktioner att tillgripa, t. ex. att ålägga hyresgästen alt återställa lägenheten i brukbari skick eller att förklara hyresrätten förverkad. Även sanktion i form av skadestånd torde kunna användas. Del får i annat sammanhang, menar utredningarna, övervägas om hyresnämnderna skall ges möjlighet att utdöma skadestånd.

Om fastighetsägaren vid hyresgästens avflyttning flnner att dennes åtgärder - utan att de i sak påverkat lägenhetens tekniska utformning och skick - ändå inverkat menligt på dess värde vid en förnyad uthyrning, skall ha ha rätt att väcka talan om skadestånd, om inte hyresgästen själv efter anmodan iordningställt lägenheten på ett sätt som kan godtas. Talan skall i så fall väckas hos hyresnämnd inom en månad efier avflyttningen

För fastighetsägaren bör, fortsätter utredningarna, gälla att han inte skall ha rält all tillgodogöra sig värdet av hyresgästens ålgärder vid bestämmande av hyra, så länge denne bor kvar i lägenheten.

Utredningarna framhåller att det finns frågor av praktisk och juridisk

Prop. 1974:150 80

art som inte berörls men förutsätter att dessa belyses i samband med remissbehandlingen och den fortsatta handläggningen.

Utredningarna tar upp frågan om det för samtliga lägenheter inom en fastighet skulle kunna gälla atl hyresgästen får räll att åtaga sig skyldigheten alt själv hålla lägenheten i brukbari skick. Vid bristande underhåll skulle fastighetsägaren vid hyresgästens avfiyttning ha rätt atl kräva skadestånd. Nackdelarna med en sådan ordning överväger dock fördelarna anser utredningarna. Som skäl härför anges bl. a. all fastighetsägaren haren starkare slällning än hyresgästen. Del vore då läll atl skriva över denna skyldighet på hyresgästen. Del kan inte med fog hävdas att denne generellt sett har intresse av eller tillräcklig kunskap att själv genomföra underhåll. Skall dessa tjänster köpas av varje hyresgäst för sig torde kostnaderna bli betydligt högre än i en rationell fastighetsförvaltning.

Fastighetsägaren bör, anser utredningarna vidare, i görlig mån överiåta beslutanderätten över gemensamma anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet, I den mån ekonomiska förhällanden berörs, torde dessa behöva regleras genom särskilt upprättade avial mellan fastighetsägaren och en avlalskapabel pari hos de boende. Förändring av gemensamma anordningar inom- eller utomhus skall kunna påyrkas av hyresgästföreningen. Omvänt skall gälla att fastighetsägaren inte skall kunna genomföra väsentlig förändring ulan föregående förhandling med hyresgästföreningen.

De boendes möjlighet all påverka närmiljön berör, framhåller utredningarna, inte endast anordningar inom den egna fastigheten. Ofia är det fråga om anläggningar inom andra fastigheter eller på allmän mark som t. ex. när tomtmark inom fiera fastigheter behöver tas i bruk för en lekplats. Om fiera fastighetsägare berörs av en önskad förändring, skall hyresgästföreningen kunna få frågan prövad i hyresnämnd.

Utredningarna framhåller att dessa frågor i viss mån behandlas i anläggningslagen, vilket kan komma att utgöra en komplikation i lagtekniskt avseende.

Utredningarna övergår härefier till atl behandla frågan om lagfäst förhandlingsrätt. De menar alt de förut redovisade synpunklerna helt bygger på förutsättningen att, om initiativ tas av hyresgästföreningen (eller av hyresgästen vad avser den enskilda lägenheten), fastighetsägaren inte skall kunna vägra att förhandla. Om så sker eller resullat inte uppnås, skall det finnas prövnings- och sanklionsmöjligheter. Likaledes skall fastighetsägaren vara skyldig alt föra förhandling med hyresgästförening innan åtgärd av väsentlig art genomförs.

Utredningarna har inle närmare behandlat frågan på vilket salt della skall komma till uttryck i lagstifiningen. Ett sätt som emelleriid enligt utredningarna kan komma i fråga och som tidigare berörts är att endera parien skall äga rätl att få frågan prövad inför hyresnämnden.

Om medling inte kommer till stånd, skall vid frågans avgörande i hyres-

Prop. 1974:150 81

nämnd denna pröva om åtgärderna är till nytta för de boende eller allmänt är ägnade att öka trivseln eller användbarheten av bostäderna. Åtgärderna skall utföras om de inle är till synnerligt men för fastighetsägaien. Skälig ersättning skall ulgå till honom. Det sätt på vilkel della sker får dock inte komma i strid med hyreslagens allmänna bestämmelser om hyrans skälighet.

Utredningarna erinrar om all frågan om atl införa kollektivavtal på hyresmarknaden har diskuterats inom parlsorganisalionerna. När det gäller den rättsliga grunden för elt ökat hyresgästinflyiande bör enligt utredningarna möjligheten att på hyresmarknaden införa ett kollektivavtalsrättsligt system övervägas. Utredningarna har noterat ett slarki intresse hos hyresmarknadens parter alt finna lämpliga förhandlingsformer men anser all det bör finnas ell komplement till detla i lagstiftning. Som skäl härför anförs bl. a. att, även om frivilliga överenskommelser finns, lagstadgade rättigheter för hyresgästparten medfören starkare position för denna vid förhandlingar. En sådan lagsiifining måste för alt bli effekiiv innehålla sanklionsbesläm-melser. Eu annat skäl som sammanhänger med utredningarnas uppfattning om att alla hyresgäster skall behandlas lika och ha samma rättigheter är att det med all sannolikhet kommer all finnas fastigheter som inte omfattas av frivilliga förhandlingsordningar.

1 fråga om beslutsformer inom bostadsföretagen konstaterar utredningarna atl en från arbetslivet känd form för medinfiytande är rälten för arbetslagarna alt utse ledamot i företagets styrelse. En utformning av motsvarande innebörd för de boende kan emellerlid, menar man, knappast lillämpas inom hyresrättsseklorn. Fasiighelsägarstrukluren är synneriigen oenhetlig, bl.a. med ett stori antal enskilda fastighetsägare med små fastigheter. För de allmännyttiga bostadsföretagen gäller enligt utredningarna därtill all styrelsen har utsetts genom val i kommunfullmäktige eller kommunstyrelse. Utredningarna menar därför att det torde vara förtidigt att aktualisera några förändringar i dessa avseenden och framhåller att frågan närmast faller inom ramen för utredningen om den kommunala demokratins arbele.

Utredningarna framhåller alt möjligheterna för hyresgästerna alt utöva insyn hos de enskilda fastighetsägarna är begränsade. Beslutsfattandet är i väsentliga frågor knutet till ägandet. Inte minst av praktiska skäl är det svårt att se atl styrelserepresentation skulle vara en väg lill lösning av inflytandefrågorna.

Utredningarna finner däremol anledning aktualisera en insynsmöjlighet av annat slag, nämligen en rätt för hyresgästerna att utse särskilt ombud med rätt att granska fastighetsägarens redovisningshandlingar av olika slag. En ordning med motsvarande syfte har, påpekar utredningarna, nyligen föreslagits i departementspromemorian (Ds 1 1973:6) Arbetstagarkonsult - försöksverksamhet i vissa förelag. Förelagets styrelse och den som har hand om förvaltningen, av företaget skall enligt förslaget ge arbetslagar-konsulten tillgång till förelagels böcker, räkenskaper och andra handlingar

6 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150 82

saml lämna honom de upplysningar och den hjälp som han begär. De överväganden av praktisk och principiell art som är nödvändiga för att ange en lämplig teknisk lösning, säger utredninarna, har det av tidsskäl inle varit möjligt att lägga fram i detta sammanhang.

Beträffande verksamheten inom bostadsföretagens nuvarande ramar anför utredningarna alt de allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit efter övergripande samhällsbeslul i avsikt att tillförsäkra de boende goda bostäder lill priser som bestäms enligl självkostnadsprincipen. Genom det sätt på vilket styrelsen i företaget väljs har kommunens invånare genom den representativa demokratins former infiytande och ansvar för förelaget i fråga.

Utredningarna konstaterar, att en utveckling mot ökat medinflytande är påbörjad men att det finns skäl att aktualisera ändringar av gällande lagsiifining av förul angivet slag för atl öka möjligheterna för hyresgästerna att delta i beslut om boendet.

Utredningarna framhåller att förutsättningarna för bostadsföretagens verksamhet med tiden blir annorlunda, bl, a, genom hushållsförändringar och ändrade värderingar. Det ligger i sakens natur, fortsätter de, alt även företagsformer och organisation bör ändras med i tiden växlande krav. De allmännyttiga bostadsföretagen, som står under kommunens direkta ledning, kan förändras genom beslut av icke övergripande karaktär.

Även det enskilda faslighetsägandet kan med tiden komma atl undergå förändringar. Detta torde dock fordra åtgärder av relativt genomgripande slag, något som utredningarna bedömer ligger utom ramen för deras uppdrag att behandla.

Bostadskooperationen har funnit sina former. Den bygger på upplålelseformen bostadsrätt. Den innebär bl, a, en knytning mellan hushåll och lägenheter med ett direkt ägande.

Ägandefrågorna lår inte samma aktualitet i de kommunägda bostadsföretagen. En fördelning av ansvar och nyttjande i kooperativa former skulle, menar utredningarna, kunna övervägas för sådana hyreslägenheter.

Utredningarna anser att en av de väsentliga grunderna för bosladslor-sörjningen -solidaritet mellan de boende nu och i framtiden - måste behållas. Villkoren för bostädernas kapitalutgift ges allmänt av övergripande beslut av regering och riksdag. På samma sätt ges förutsättningar och kostnader för teknisk försörjning, vatten och avlopp, gator, elektricitet m. m. genom beslut huvudsakligen på kommunal nivå. Hyresnivån och hyrornas fördelning på lägenheter av olika storiek, standard, läge m. m, blir följden av förhandlingar som förs mellan hyresmarknadens parter.

De kostnader som direkt hänger samman med bostadens brukande skulle enligl utredningarna kunna fördelas genom beslut bland de boende - ytterst när det gäller den enskilda lägenheten av den boende själv.

Ell överförande av beslut om bostadsområdenas skötsel och förvaltning lill de boende, menar utredningarna, bör ske i sådana former att idel är förenligt med de demokratiska traditionerna.

Prop. 1974:150 83

Utredningarna förklarar avslutningsvis att de avser att i det fortsatta arbetet överväga förutsättningar och former för etl ökat boendeinfiytande,

2.1.9 Prövning av köpeskilling for småhus i vissa fall

Utredningarna erinrar om att i motionen 1973:234 förslag väcktes om ålgärder för all molverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av stats-belånade småhus. Riksdagens beslut (CU 1973:19, rskr 1973:208) innebar att Kungl. Maj:i borde låta undersöka möjligheten och lämpligheten av temporära ålgärder som kan förenas med nu gällande kontroll av priset vid första överiåtelse av vissa småhus.

Kungl. Maj:t uppdrog med anledning härav åt boendeutredningen att under utredningsarbetet överväga frågan om möjligheten och lämpligheten av åtgärder i det av civjlutskollet angivna syfiet.

Fram t. o. m. år 1967 fanns bestämmelser enligt vilka etl beviljat statslån för bostadsbyggande fick överläs vid försäljning av fastigheten endast om c köpeskillingen godkänts av lånemyndigheten. Dessa beslämmelser var vid överiåtelse av småhus betingade främst av syfiet all säljaren inte skulle kunna tillgodogöra sig det kapitaliserade värdet av direkta subventioner - i form av t. ex. räntebidrag och underränta på statslån.

Bostadspolitiska kommittén ansåg i betänkandet (SOU 1966:44, s. 201) Bostadspolitiskt kreditslöd att motivet för en fortsatt kontroll av köpeskillingen vid överlåtelse av egna hem skulle bortfalla om de egentliga räntesubventionerna avvecklades. Kommittén föreslog därför alt kontrollen av köpeskillingen vid andrahandsförsäljning av statligt belånade hus skulle upphöra. Kommillén föreslog även att den detaljerade priskonlroll som utövades vid förstagångsförsäljning av gruppbygg(;ifi småhus skulle upphöra.

Enligt slalsmakiernas beslut (prop. 1967:100, SU 1967:100, rskr 1967:265) avskaffades den särskilda köpeskillingskontrollen för statligt belånade hus från den I januari 1968. Däremot kvarståren kontroll vid förstagångsöver-låtelse av gruppbyggda småhus - en kontfoll inom ramen för det allmänna villkoret att lån inle fär beviljas om produktionskostnaden är oskäligt hög.

Vidare erinrar utredningarna om att som villkor för all länsbostadsnämnd skall kunna medge atl etl beviljat och utbetalat bostadslån övertas av ny ägare till ett småhus gäller bl. a. att kommunen skall ha åtagit sig borgensansvar för viss del av den nya ägarens lån. Om kommun inte åtar sig sådant ansvar och medgivande all överta lånet sålunda vägras av länsbostadsnämnden, skall nämnden säga upp lånet om det inte finns särskilda skäl däremol.

Utredningarna redogör därefier för vissa undersökningarom prisutvecklingen på småhus.

1 en undersöknrffg av fyra småhusgrupper ulan statliga lån i Uppsala län år 1972 dras slutsatsen att försäljningspriserna ulan prisprövning är avseväri högre än vid statlig belåning, i genomsnitt 30 000-35 000 kr per hus.

I en inom bosladsstyrelsen upprättad promemoria (1973-02-05) redovisas

Prop. 1974:150 84

skillnaden mellan försäljningspriserna för privalfinansierade gruppbyggda småhus och uppskattat godtagbart försäljningspris till ca 40 000 kr. per hus.

Av en undersökning (1973-01-10) från Uppsala län, vilken avser gruppbyggda småhus med statliga lån, framgår atl, även om det i viss mindre omfattning förekommer överlåtelser i rent spekulationssyfte, den främsta orsaken till försäljning lorde ha varit t. ex, nytt arbele eller ändrade personliga förhållanden. Den genomsnittliga tiden mellan tillträde och försäljning var 29 månader. Prisstegringen var i genomsnitt 7 600 kr., om avdrag görs för prisstegringar och standardförbättringar under innehavsliden. Del framhålls i undersökningen som en slutsals att talet Om enorma överpriser vid överlåtelser av gruppbyggda småhus saknar grund åtminstone i Uppsala län,

Boendeutredningen har inhämtat uppgifter belräffande småhusöverlålel-ser från 9 kommuner, belägna huvudsakligen i expansiva regioner, efiersom höga överlåtelsepriser lorde vara vanligast förekommande i dessa. Kommunerna har ombetts lämna prisuppgift för statligt belånade småhus, i de flesta fall gruppbyggda, dels vid färdigställandet, dels vid överlåtelse på ny köpare inom 2-3 år. De priser som angavs skulle vara uttryck för en någorlunda elablerad prisnivå. Färdigställandet skedde åren 1970-1973 och andrahandsförsäljning ägde rum åren 1971-1973,

Utredningarna betonar den begränsning som vidlåder materialet i och med alt det inte tagits fram på statistisk väg men gör dock följande konstateranden.

Överlålelsepriset för statligt belånade småhus som färdigställts resp. överlåtits under perioden 1970-1973 ligger mellan 40-60 000 kr. högre än den ursprungliga köpeskillingen för 6 av de 9 kommunerna. Det motsvarar en ökning på drygt 30 %. De största skillnaderna redovisas från vissa kommuner i Stockholm samt Göteborg (max, 100 000 kr.) och den minsla skillnaden från Söderhamn (35 000 kr.), Detla torde, enligt utredningarna, kunna tolkas som en indikation pä hur uppgången i överlåtelsepriser varierar mellan olika typer av regioner.

I fråga om lämpligheten av och möjligheten till ålgärder för atl dämpa prisutvecklingen vid försäljning i andra hand av slatsbelänade småhus har utredningarna kommit lill följande bedömningar.

Det konstateras att efterfrågan på småhus inom vissa områden varit så stark i förhållande lill aktuellt utbud atl marknadsprisnivån legal avsevärt högre än den som blir elt resultat av bostadsmyndighelernas kostnadsprövning. De faktorer som konstituerar utbud och efterfrågan är delvis generella för hela landet, delvis lokalt och tidsmässigt begränsade, menar utredningarna.

Utredningsuppdraget ulgår från att eventuella ålgärder skall kunna förenas med nu gällande bestämmelser för prövning av priset vid första överlåtelse av gruppbyggda småhus. De redovisade undersökningarna visar enligl utredningarnas mening alt skillnaderna mellan å ena sidan den kostnads-prövade prisnivån och å andra sidan den marknadsprisnivå, som kommer till uttryck inom den privalfinansierade nyproduktionen och vid andrahands-

Prop. 1974:150 85

försäljning, är påtagliga. Utredningarna finner det styrkt att gällande prisprövning är effektiv och bör bibehållas från konsumentsynpunkt. Det lorde inte ligga i statens eller kommunernas intressen att underlätta stora prishöjningar vid försäljning som sker kori tid efter tillträdet.

Vid bedömningen av prisstegringarna vid sådan snar andrahandsförsäljning får dessa, menar utredningarna, självfallet vägas mot säljarens berättigade intressen. En allmän värdering av om prisökningen är skälig eller inte blir i detta sammanhang knappast meningsfull.

Utredningarna framhåller alt tomtpriset för bebyggelse med småhus vid kommunal försäljning av mark ofta innefattar en krafiig subvention. Det gäller även kommunala engångsavgifter Syfiet med subventioner av detta slag är uppenbart att nedbringa hushållets löpande bostadsutgifter. Avsikten är däremot inle atl den förste ägaren bör få tillgodogöra sig dessa kommunala uppoffringar vid försäljning.

Bland synpunkter som åberopats för prisdämpande åtgärder vid andrahandsförsäljning nämner utredningarna också risken för att kommunerna får etl minskat iniresse atl påverka småhusens produktionskostnad. Vidare påpekas alt möjligheterna att med hjälp av kommunal marktilldelning göra snabba försäljningsvinster kan leda lill uppfattningen all det kommunala fördelningssystemet tjänar andra än bostadssociala syften.

Höga överlåtelsepriser har noterats i framförallt starkt expanderande kommuner. Enligt vad utredningarna erfarit från dessa av prisstegringar berörda kommuner finns en stark opinion för en prispåverkan vid andrahandsför-säljningar. Denna opinion harockså tagit sig konkreta uttryck i kommunala beslut, avtalsklausuler och andra ålgärder.

Det anförda har givit utredningen uppfattningen all åtgärder för att i dämpande riktning påverka priset vid snar andrahandsförsäljning av småhus är lämpliga och nödvändiga. Del grundläggande bosladspoliliska syftet, atl tillhandahålla även dessa bostäder till ett rimligt pris, bör vara den klara inriktningen för åtgärdernas utformning. Åtgärderna bör kunna begränsas lokalt och vara administrativt enkla. En riktpunkt bör vidare vara all även säljarens intressen skall beaktas och att värderingar av subjektiva syften bör undvikas.

Utredningarna finner det ligga närmast till hands att utgå från de beslutsformer som hittills använts: bostadsmyndighelernas administrativa kontroll och avtalsklausuler i samband med kommunal markförsäljning eller eljesl.

Med de ståndpunkter som har redovisats menar utredningarna alt elt generellt återinförande av priskontroll vid andrahandsförsäljning av statligt belånade småhus kan avvisas.

Utredningarna har stannat för att förorda en regel av följande innehåll, som skall gälla för sådana hus, för vilka länsbostadsnämnd godkänt produktionskostnaden vid den första försäljningen, dvs, de gruppbyggda småhusen.

Prop. 1974:150 86

Kommunen äger besluta huruvida en prövning av köpeskillingen i samband med snar överiåtelse av stalligl belånade småhus skall ske för hus belägna i kommunen. Det grundläggande avgörandet liggersåledes hos kommunen. Bostadsmyndigheten prövar om den uppgivna köpeskillingen kan godtas. Av statsmakterna givna allmänna föreskrifier ger ramen för prisbedömningen.

Utredningarna finner del inte lämpligt att del vid sidan av detta föreslagna förfarande skall finnas en möjlighet för kommunen alt genom borgensvägran förhindra övertagande av lån på grund av för hög köpeskilling. Om ändock kommunen vägrar borgen av angivet skäl, bör bosladsmyndighelen kur\na avslå från kravet på kommunal borgen, därest säkerheten för lånen eljest kan anses vara tryggad.

Enligl utredningarna borde de föreslagna föreskrifierna i princip innebära atl etl försäljningspris inle är godtagbart om del ger skattepliktig realisationsvinst. Innan riksskatteverkets omräkningstal för elt löpande år är tillgängliga får del senast publicerade talet användas. De faktorer i övrigt som behövs för en sådan beräkning är regelmässigt tillgängliga vid ansökan om övertagande. Elt klart villkor bör infogas i detla sammanhang med innebörden all statslånet förfaller till omedelbar betalning, om oriktig uppgifi sedermera konstateras.

Vid överväganden om en försäljningsvinst skall anses godtagbar eller inte har i vissa fall kommit in värderingar av försäljningssyfiet. Enligt utredningarna bör sådana bedömningar inle ingå i prövningen.

Utsträckningen av den tid under vilken prisprövningen skulle kunna ske torde enligl utredningarna kunna avgöras med administrativa bedömningar som grund. En skälig avvägning har bedömts vara atl låta den särskilda överlaganderegeln löpa fr.o.m. tillträdesdagen, vilken ur ägarens synpunkt lorde uppfattas som avgörande. Prövningsperiodens längd får närmare bedömas mot bakgrund av de administrativa rutiner som tillämpas vid beslut och utbetalning av de statliga bostadslånen men bör i vari fall inte överstiga tre år.

Redan beviljade lån torde enligt utredningarnas mening inte ha konstituerat något avtal, som ger låntagaren en rätl gentemot långivaren att överföra statslånet på en köpare oberoende av överiåtelseprisel. Med hänsyn därtill bör regeln enligt utredningarna kunna tillämpas även på beviljade och utbetalda lån.

Utredningarna anser atl de framlagda förslagen skall kunna genomföras snabbt.

Utredningarna menar att åtgärderna i elt längre perspektiv kan te sig temporära, då en förhoppningsvis ändrad bostadsutbudssitualion kan komma all utlösa fl kommunala åtgärder av föreslagen karaktär. Detla förhållande ulgör dock enligt utredningarna inte skäl till att nu avstå från all angripa prisrörelser av icke godtagbart slag.

Utredningarna framhålleratl kommunernas möjligheteratt vid försäljning

Prop. 1974:150 87

av mark till avtalet knyta särskilda skadestånds- eller vitesklausuler inte påverkas av den föreslagna ordningen.

Utredningarna framhåller vidare att byggherre/byggherreombud för gruppbyggda småhus i visst fall har avkrävt köparen s. k. boendeförsäkran i samband med kontraktstecknande och påpekar samlidigt att det torde ligga i byggnadsföretagens eget intresse att inte medverka till transaktioner av renodlad spekulativ karaktär. Klausuler av den innebörden, alt kontraktet inteäröverlåtelsebari inom viss tid och att köparen avseratt fullfölja köpel och bruka fasligheten som bostad för familjen ed,, torde verka i rätt riktning, anser utredningarna.

Härutöver påpekar utredningarna atl kreditgivare som lämnar topplån inom eller över bostadslånels förmånsrällsläge - och oavsett om statliga bostadslån utgår eller inte - kan medverka till en sanering av höga över-låielsepriser genom alt vägra atl överföra lån lill nya köpare eller vägra lämna nya lån när omständigheterna talar för atl priset ligger för högt i förhållande till det allmänna läge som ges av den tidigare beskrivningen av prisbedömningsfrågorna. Kreditinstituten torde i så fall inte behöva anlägga säkerhetsaspekter i första hand ulan lorde kunna markera en vilja all i sin verksamhet allmänt bidra till rimliga bosladspriser.

Utredningarna framhålleratl det från konsumentsynpunkt kan finnas starka skäl att också ta upp skyddsfrågor beträffande avtalsutformning, garantiåtaganden, indexklausuler m. m. - allt i den mån del inle kommer att ligga inom konsumentljänstulredningens pågående överväganden. Dessa frågor är emellerlid enligt utredningarna av så komplex natur att bedömningar inte har kunnat göras i detla sammanhang. Utredningarna menar emellertid att frågan om utredning på detta område ytterligare bör prövas av Kungl, Maj:t.

Avslutningsvis anför utredningarna atl förhållandena vid snar försäljning av bostadsrätter i vissa fall kan likna de här åsyfiade med statligt belånade småhus och att det finns skäl att med uppmärksamhet följa denna fråga.

2.1.10 Reservationer m. m.

Reservationer har avgells av dels ledamölerna Andersson, Mattsson och Ullsten gemensami, dels ledamöterna Källenius (mot delar som berör boendeutredningen) och Näverfelt (mot delar som berör bostadsfinansierings-utredningen), dels ledamoten Turesson. Särskilt yttrande har lämnats av ledamoten Svensson.

Ledamöterna Andersson. Mattsson och Ullsten anför att den bostadsbrist som präglat större delen av efterkrigstiden i hög grad skapat en "säljarens marknad". Konsumenternas möjligheter alt påverka produktionens inriktning har varit näst intill obefintliga. Den framtida bostadspolitiken, menar reservanterna, måste inriktas på att rätta till dessa brister. Konsumenternas slällning måstedärvid stärkas.

Reservanterna finner vidare atl de nuvarande segregationsiendenserna

Prop. 1974:150 88

mellan olika områden när del gäller de boendes åldrar, yrken och inkomsler måste brytas. Konsumenternas valfrihet kräver atl bostadsbyggandet hålls på en tillräckligt hög nivå. En viss lägenhetsreserv måste också finnas, menar reservanterna. Annars skapas inle den röriighel på bostadsmarknaden som aren förutsättning för egentlig valfrihet. Våra kunskaperom människornas önskningar motiverar enligl reservanterna ell ökal byggande av småhus och andra s. k, markbostäder. Kraven på valfrihet och minskad social skiktning nödvändiggör vidare åtgärder som ger låginkomstgrupperna en starkare ställning på småhusmarknaden.

Etl annat steg i riktning mol ökad valfrihet och mindre social skiktning vore enligt reservanterna all ge dem som bor med bostadsrätt och hyresrätt en fördel motsvarande den som småhusägarna har genom sin rätt att göra skatteavdrag för sina ränteomkostnader. Reservanterna framhåller att åtgärder som syfiar lill en utjämning av prisstrukturen mellan olika upplåtelseformer inte får leda till någon förändring för dem som bor i ägda småhus.

Vad gäller frågan om demokrati i boendet hävdar reservanterna atl den boendes infiytande över sin egen miljö i dag är mycket bristfällig. Del är därför nödvändigt all hyresvärdarna i samarbete med de boende och deras organisationer försöker finna former som ökar hyresgästernas ansvar och infiytande över den egna bostaden. Den lagstadgade förhandlingsrätt som utredningen föreslår anser reservanterna motiverad när det gäller åtgärder med ekonomiska konsekvenser.

Reservanterna anser att man i det fortsatta utredningsarbetet i denna fråga bör överväga bl. a. hur man skall göra det möjligt lör fiera alt äga sina lägenheter.

I frågan om finansieringssystemet menar reservanterna, all del av ulredningen förordade utjämningslånel, som innebär att kostnaden i nyproduktionen hålls nere och prisparilel skapas mellan olika årgångar, är en principiellt sett riktig lösning. Reservanterna finner dock att det varit önskvärt att de stalsfinansiella och samhällsekonomiska konsekvenserna av de skuldåtaganden som staten måste göra med detta system hade belysts mer utförligt. Vid det slutliga ställningstagandet till finansieringssystemet börenligt reservanterna övervägas möjligheterna att kombinera lånesyslemet med en statslåneränta som understiger dagens marknadsränta för den långfristiga upplåningen.

Reservanterna finner utredningens behandling av frågan om totalfinansiering och inrättandet av en slatlig bosladsbank anmärkningsvärd. För egen del vill reservanterna inle avvisa tanken på ett enhetligt bostadslån men menar alt delta problem kräver noggranna överväganden innan något slutligt ställningstagande görs. Reservanterna säger sig vidare inte kunna förorda att en slatlig bank ges monopol på utlåning lill bostadsbyggandet.

Utredningens förslag om all priskonlroll införs vid försäljning i andra hand av statligt belånade hus torde enligt reservanterna knappast lö.sa pro-

Prop. 1974:150 89

blemen med att söka hålla nere dessa priser. Risken är stor, menar reservanterna, att en priskontroll endasl medför uppkomsten av en svart marknad vid andrahandsförsäljningen. Överpriser motverkas effektivast genom att åstadkomma bättre balans mellan tillgång och efterfrågan.

Reservanterna Källenius och Näverfelt anser alt det förhållandet att mer än 30000 lägenheter står tomma i dag delvis kan ses som en följd av att bostadsproduktionen inte varit tillräckligt anpassad till konsumenternas krav och önskemål. Köpmotståndet mot de nya lägenheterna beror således i stor utsträckning på denna bristande anpassning och dåliga bostadsmiljöer och är enligt reservanterna inte enbari en fråga om priser. På kort sikt torde dock övervägandena om möjliga siimulansmedel böra inriktas på boendekostnaden. Reservanterna finner det därför motiverat med ell vidgat statligt finansiellt slöd. Detla bör kompletteras med hushållsanknutna skatteförmåner som medger erforderiig sänkning av boendekostnaden för att öka bostadsefterfrågan.

Reservanterna motsätter sig förslaget alt kommun skall besluta om priskontroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånade småhus. Behovet av kontrollåtgärder undanröjs av en fortsatt hög småhusproduktion.

I fråga om utredningens förslag om lagfäst förhandlingsrätt för hyresgästerna rörande fastigheternas förvaltning m. m. anser reservanterna att del i första hand ankommer på hyresmarknadens parter att söka lösningar på de boendedemokratiska problemen. 1 avvaktan härpå bör någon lagstiftning inte genomföras.

Reservanterna finner all del föreslagna finansieringssystemet har sådana brister att det inte kan tillämpas utan betydande justeringar. Systemet har t. ex, inte erforderlig klarhet i sin uppbyggnad vad gäller de ekonomiska konsekvenserna för låntagaren och bostadslångivaren (slalen). Del saknas vidare erforderliga analyser och bedömningar beträffande de stalsfinansiella konsekvenserna. Enligt reservanterna måste därför dén föreslagna låneformen klargöras och kompletteras i vissa punkter förall nå någorlunda nöjaktig realism och kunna komma till praktisk tillämpning.

Reservanterna redovisar vissa egna förslag beträffande principer och utformning av lånesyslemet, bl.a. avseende amorteringstidens längd, storleken av de årliga amorteringarna av bostadslånet, betalningsprocentens storlek samt bostadslånets storiek.

Reservanten Turesson anför att bl, a, olika statliga och kommunala ingripanden och regleringar inom bostadsområdet har lett till minskad konkurrens i byggandet och därmed stigande produktionskostnader. Kapitalkostnaderna för bostäderna i nyproduktionen har blivit så höga att de sedan år 1968 har måst döljas för konsumenterna, vilkel skell genom paritetslånesystemet. Det är enligt reservanten angeläget atl nu söka finna sådana förutsättningar för bostadsproduktionen och sådana former för dess finansiering att en fri konkurrens på lika villkor med prispress som följd uppnås samt att bostadens verkliga kostnader inte döljs för konsumenterna genom dolda subventioner.

Prop. 1974:150 90

Reservanten anser att det av utredningens majoritet föreslagna finansieringssystemet - uljämningslån - emelleriid har samma inbyggda svagheter som paritetslånesystemet. Skillnaden ligger bara i vissa olika termer Med den föreslagna storleken på bostadsräntan - 3,7 96 - för 1974 års produktion och en åriig uppräkningsfaktor om 3-3,5 96 blir förutsättningarna för all de statliga lånen och de oguldna räntebeloppen skall kunna återbetalas små eller obefintliga. Systemet kommer därför enligt reservanten atl förr eller senare leda lill en lika ohållbar situation som paritetslånen gjori. Den stalsfinansiella belastningen av uljämningslånen gör vidare all förslaget inle kan accepteras.

Reservanten menar dock att en viss omfördelning över tiden av kapitalkostnaderna kan tillåtas för att dels dämpa hyrorna i nyproduktionen, dels medverka till hyresparilel mellan likvärdiga bostäder av olika årgångar. Därvid skall räntekostnaderna helt och fulll täckas av hyran redan från början. Kapitalkostnadernas amorteringsdel däremot är enligt reservantens mening möjlig att förskjuta över lånens löptid. Reservanten utvecklar vidare vissa principer för ett finansieringssystem, vilket inte skulle dölja de verkliga kostnaderna för bostäderna eller leda till några stalsfinansiella bekymmer.

Om de hyror som uppkommer till följd av detta finansieringssystem bedöms för höga för flertalet inkomsttagare,erfordras ytteriigare åtgärder. Detta bör enligl reservanten ske inte genom att bidragssystemet ytterligare byggs ut utan genom en sänkning av den direkta skallen. Härigenom skapas elt sådant utrymme i den enskilde hyresgästens budget att han får råd att själv betala sin hyra. Detla kan ske genom ett förhöjt grundavdrag vid beskattningen; frågan härom bör övervägas anser reservanten. Man måste dock under alla förhållanden räkna med behov av bostadsbidrag i någon form till familjer och enskilda med små inkomster,

1 frågan om lolalfinansiering och s. k. integrerad finansiering finner reservanten litredningens förslag leda till en orimligt tungrodd byråkratisk ordning.

Förekommande väsentliga skillnader i bostadskostnaderna mellan äganderätt och hyresrätt kan enligt reservantens mening behöva utjämnas, dock inle på sådani sätt att villkoren för t.ex, småhusägarna försämras.

Reservanten motsätter sig vidare förslaget om priskonlroll vid andrahandsupplåtelse av statligt belånade småhus. En fortsatt hög småhusproduktion undanröjer behovet av kontroll, anser reservanten.

Ledamoten Svensson anför atl från låneteknisk synpunkt framstår en totalfinansiering i form av ett enda fastighetslån överlägset förslaget om två skilda lån. En dylik fullständig finansiering hindrar inte en sådan teknik att en förräntning av den egna insatsen, vilken blir placerad över fastighetslånets övre gräns, kan åstadkommas. Den medför vidare en mera "naturlig" avskrivning av fasiighetslånen, nämligen från toppen och nedåt.

Prop.1974:150 91

2.2 Betänkandet Följdfrågor

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna framlägger i beiänkandei med följdfrågor visst kompletterande material rörande de av utredningarna föreslagna uljämningslånen, delvis redovisat i form av elt förslag till ny författning om den statliga långivningen. Utredningarna föreslår vidare att statens lånestöd vid ombyggnad och genomförande av miljöförbättrande åtgärder skall, liksom vid nybyggnad, lämnas som uljämningslån.

2.2,1 Lån för ombyggnad

Utredningarna konstaterar alt den principiella metoden med utjämningslån är tillämpbar också för bosladsinvesieringar med varaktighet, som är påtagligt kortare än nybyggnadens. Det är emellertid uppenbari att bostadsräntan för uljämningslån med kort löptid måste ligga högre än om löptiden är längre. Utredningarna illustrerar della med några räkneexempel, varvid en av utgångspunkterna är att utjämningsfaklorn ökar med 3,5 96 per år. Med ledning av dessa exempel anger utredningarna följande bostadsräntor för olika löptider.

Bostadsränla		Löptid
(prorenl)		(antal år)
B = bostadsräntan för		60
nyprodi	ikiionen
B+ 1,0		40
B+ 1,5		30
B+ 2,0		25
B+ 3,0		20
B+ 8,0		10

Utredningarna understryker att de redovisade procentsatserna inte är ullryck för en exakt matematisk beräkning.

Utredningarna anger som sin allmänna uppfattning all uljämningslån skall kunna utgå för all ombyggnad som uppfyller vissa standardkrav. Den lägsta standarden som bör berättiga till utjämningslån för ombyggnad bör enligt utredningarna bestämmas med ledning av föreskrifterna i kungörelsen (1973:532) om lägsia godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall.

Vid ombyggnader av bostäder till standard och utformning som är likvärdig med nybyggda bostäders och som kan beräknas få en lika lång brukningstid som dessa bör bosladsränlan vara densamma som i nybyggnadsfallet. Är varaktigheten kortare skall enligl utredningarna bostadsräntan vara högre.

Efiersom många ombyggnader i dag finansieras med traditionella annuitetslån, vilka ger högre kapitalkostnader än utjämningslån, skulle en allmän övergång till utjämningslånesystemet för ombyggnader medföra större kapitalkostnadssänkningar för ombyggnader än för nybyggnader. Delta förhållande kan enligt utredningarna motivera en viss uppjustering av de av

Prop. 1974:150 92

utredningarna angivna bosladsräntorna för lån med kortare löptid än 60 år.

För de fall där ombyggnad av småhus fär ske utan iakttagande av standardkrav föreslår utredningarna att statliga annuitetslån skall kunna utgå.

Beträffande metoden för fastställande av låneunderiag och pantvärde vid ombyggnad har utredningarna inte ansett sig ha anledning att nu föreslå någon ändring.

2,2,2 Utjämningslån för miljöforbäitrande ålgärder

Utredningarna föreslår, att utjämningslån skall kunna utgå även för miljöförbättrande åtgärder avseende befintliga hus och bostadsmiljöer. Dylika lån skall enligt utredningarna kunna användas för en snabb och enkel hantering och för situationer där lån till ny- och ombyggnad inte kommer i fråga. Hela den godkända kostnaden (som fastställs med vissa minimi-och maximigränser) skall enligt förslaget finansieras med statsmedel. Underliggande kredil eller egen kapitalinsats skall således ej krävas.

Någon bestämd gräns mellan vad som skall rubriceras som miljöförbättrande ålgärder resp, ombyggnad anser utredningarna inte kunna dras. Förhållandena i det enskilda fallet blir utslagsgivande för bedömningen. Några av utgångspunkterna för en sådan bedömning är följande.

För att lån lill ombyggnad skall utgå, skall den lånebeviljande myndigheten bedöma behovet av åtgärden. Detta krävs inte för lån till miljöförbättrande åtgärder. Utredningarnas förslag bygger på att lånesökanden skall bedöma behovet lillsammans med de boende. Vidare krävs inte vid ombyggnad all berörda bostäder har statliga lån, vilket emellertid föreslås bli fallet för att lån till miljöförbättring skall utgå. Av naturliga skäl kommer standardkrav inte att ställas vid lån till miljöförbättrande åtgärder, som kommer all kunna vara av vitt skilda slag. Vid ombyggnad finns däremot generella standardkrav bland de förutsättningar som skall infrias för att lån skall ulgå.

Utredningarnas förslag innebär i sina huvuddrag att utjämningslån kan utgå för att finansiera åtgärder som ökar användbarhet och attraktivitet av redan byggda hus och bostadsområden. De åtgärder som kan komma i fråga för lån kan avse såväl den yttre miljön som ändringar av själva huset. Utredningarna har avstått från exemplifieringar av möjliga åtgärder. De betonar dock att också omdisponering eller förändring av bostadslägenheter och lokaler kan komma alt genomföras med slöd av dessa lån.

Behovet av miljöförbättring och utformning av åtgärder tillkommer del primärt lånesökanden att bedöma. Utredningarna har dock fäst den allra största betydelse vid att de boende själva skall kunna la aktiv del av utformningen. För hus med hyreslägenheter innebär detla att berörd hyresgästförening skall ha blivit tillfrågad, 1 likhet med vad som gäller för övriga låneärenden skall också kommunen ha lämnat yttrande.

Länsbostadsnämndens prövning av lånen skall, menar utredningarna, i

Prop. 1974:150 93

första hand avse frågan om kostnaderna för de åtgärder som omfattas av låneansökan är skäliga med hänsyn till arten och omfattningen av åtgärderna.

Utjämningslån till miljöförbättrande åtgärder skall enligl utredningarna för alla låntagarkalegorier normall kunna utgå till hela kostnaden, om den överstiger en av administrativa skäl salt undre gräns, upp till en övre gräns av 50 kr/m' ly. Den godkända kostnaden motsvarar således låneunderlag och utjämningsunderlag, vilket medför atl underliggande kredil eller egen kapitalinsats inte erfordras.

Varaktigheten av de åtgärder som kan komma i fråga kan variera krafiigl från fall till fall. Utredningarna anser atl del därför bör ankomma på länsbostadsnämnden alt fastställa lånets löptid med hänsyn lill omständigheterna. Hinder bör inte föreligga för att löptiden skall kunna uppgå lill 60 år, dvs. samma som för uljämningslån som avser nybyggnad.

Långivningen är till sin karaktär sådan, atl det kan vara svårt att erhålla "bankmässigt" tillräckliga säkerheter för lånen. Utredningarna föreslår därför att, även om huvudregeln skall vara att säkerhet lämnas i form av panträtt i fastigheten eller tomträtten, även annan säkerhet skall kunna godtagas. Lämnas inteckningssäkerhet skall den vara belägen på sådant sätt som kan godtagas med hänsyn till omständigheterna i varje särskilt fall,

2.2.3 Finansieringsunderlag

Utredningarna anger att de i sitt fortsatta arbele kommer alt ta upp frågan om reglerna för bestämning av låneunderlag och pantvärde. Någon principiell förändring av dessa regler föreslås därför inte nu. Utredningarnas förslag i övrigt medför dock behov av vissa förändringar av praktisk karaktär.

Bostadslån enligt bostadslånekungörelsen är enligt utredningarna egentligen i normala fall två olika lån. Den del av lånet som avser bostäder är elt paritelslån och den del som avser lokaler är etl lån med rak amortering. Utredningarna anför att utjämningslån inte kan uppdelas på detla sätt och föreslår att ålgärder som berättigar till uljämningslån skall anges i ett utjämningsunderlag. Detta underlag skall vara en del av låneunderlaget. Utredningarna föreslår i sammanhanget atl vissa lokaler, huvudsakligen inte kommersiella sådana och som i dag inte omfattas av paritetslånesystemet, skall föras över till utjämningsunderlaget och sålunda komma i åtnjutande av de gynnsamma kapitalkostnadsvillkor som utjämningslånesystemet skulle medföra.

För den del av låneunderlaget som inte ingår i utjämningsunderlaget bör enligt utredningarna utgå annuitetslån,

2.2.4 Överlagande och uppsägning av lån

Utredningarna redogör för gällande bestämmelser om övertagande och

uppsägning av bostadslån. Bestämmelserna innebär i sammandrag följande.

Länsbostadsnämnden kan i vissa angivna fall säga upp bostadslån lill

Prop. 1974:150 94

belalning helt eller delvis. Låntagaren har rättighet att när som helst säga upp hela lånet. En köpare som vill överta bostadslånet skall ansöka om della hos länsbostadsnämnden inom viss bestämd lid. Om så inte sker eller nämnden inte lämnar medgivande alt överta lånet, skall nämnden som regel säga upp detta. Om den nya ägaren tillhör en lånlagarkategori med lägre lånegränser än säljaren skall köparen betala mellanskillnaden.

Bostadslån kan utgå även för förvärv av hus. Endast kommun eller allmännyttigt bostadsföretag kan få sådani lån. Lånen är alt betrakta som ett specialfall av överlagande.

Bland de förslag i utredningarnas huvudbetänkande, som aktualiseras i samband med frågorna om övertagande och uppsägning av lån, ingår frågan om uppsägning av utjämningslån. 1 denna del anför utredningarna följande.

Den normala situationen är eller bör vara att låntagaren behåller sill uljämningslån under lånets löptid. Om fastigheten byter ägare bör utjämningslånet kunna överföras på ny ägare i enlighet med de regler som nu gäller för bostadslån, Enligl utredningarna bör några särskilda problem därvid inle uppslå,

1 del fall låntagaren önskar lösa sitt lån skall han ersätta staten för vad staten inte tidigare erhållit som följd av låg bostadsränla i förhållande lill normal ränta för långfristiga lån och för återstående skuld.

När ett lån skall lösas är del, anför utredningarna, framför allt följande två aspekter som är vikliga. Låntagaren skall ha en reell möjlighet lill att lösa ut sig, dvs, hans möjligheter atl lösa lånet skall inle vara mindre än när det upptogs. Som princip skall därvid gälla alt statens fordran inte kan överstiga ett med hänsyn till husels ålder reducerat pantvärde för elt motsvarande nybyggt hus minskal med underliggande kredil och låntagarens kapitalinsats. Vidare skall låntagare som säger upp sitt uljämningslån - eller vars lån uppsägs - inte vara gynnad i förhållande lill andra fastighetsägare vars lån kvarligger eller till andra som lar upp nya lån. Den förra aspekten syfiar närmast på en situation då den med tiden höjda kapitalersättningen inte räcker till föratt kompensera staten för tillskotten lill låntagaren under början av löptiden.

Utredningarna föreslår vidare att länsbostadsnämnden skall kunna besluta om koriare löptid och därmed högre bostadsränla för utjämningslån, om bosläder eller lokaler används för annal ändamål än avsett. En motsvarighet finns i dag genom att amorteringstiden för de konventionella lånen kan förkortas.

Förslaget att staten vid uppsägning av lån skall ersättas för gjorda uppoffringar innebär att säkerhet måste ställas på sådant sätt atl låntagaren inte kan undandra sig sitt betalningsansvar, Alla låntagare måste kunna ställa erforderliga säkerheter som skydd mol missbruk. Säkerhet i form av panträtt föreslås motsvara 50 96 av utjämningsunderlagel.som regel placerad inom 150 96 av pantvärdet.

Prop. 1974:150 95

2.2,5 Utjämningslån för redan byggda hus

Utredningarna framhöll redan i huviidbeiähkandet att örii förulsätlningar för paritet skall behållas även framdeles, vilket är en väsentlig utgångspunkt i utjämningslånesystemet som sådant, är det önskvärt att utjämningslån också om möjligt kan omfatta etl antal årgångar i beståndet, 1 detla belänkande behandlades främst frågan om utjämningslån till fastighetsägare med bostadslån, för vilka omfördelning tillämpas enligt bostads-och räntelånekungörelserna.

Efier all ha beskrivii det bestånd av lägenheter som omfattas av ränie-och paritetslån behandlar utredningarna nu även det bestånd av lägenheter som uppförts under senare år med stöd av bostadslån med nominella villkor eller utan stöd av statliga lån.

Utredningarna konstaterar att av de låntagare som har valfrihet mellan paritelslån och lån med nominella villkor, dvs. låntagare som har fält lån till småhus som skall bebos av låntagarna själva, väljer drygt 30 % lån med nominella villkor. 1 hur hög grad dessa låntagare med nominella lån skulle välja att byta ut dessa mot utjämningslån anser sig utredningarna inte kunna bedöma förrän en samlad lösning av finansierings- och beskattningsfrågorna föreligger.

Beträffande lägenheter som uppförts utan statliga lån konstaterar utredningarna att ca 95 96 av antalet lägenheter i fierfamiljshus är finansierade med statliga lån, medan de statligt belånade småhusens andel varit sjunkande under senare år och f n, understiger 70 96 i nyproduktionen.

Utredningarna anser sig kunna konstatera att del i varje fall för hyres-och bosiadsrällshus bör framstå som fördelaktigt med statliga utjämningslån om sådana erbjuds.

Utredningarna föreslår generellt atl ägare till hus som har uppförts efier år 1957 eller som har ombyggts med stöd av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse, skall erbjudas utjämningslån.

Del innebär att låntagare som har ränte- och paritelslån skall kunna byta ut dessa mot utjämningslån. Utjämningslånels storlek skall därvid vara lika med den skuld lill staten som belastar huset vid ingångstidpunkten varvid även skuld för sådana lokaler som skall kunna inräknas i utjämningslå-neunderlagel beaktas. Beräkning av bostadsräntan för olika årgångar kan enligt utredningarna grundas på de överväganden som redovisas i huvudbetänkandet. Lånens löptid bör beräknas så atl det antal år, som förfiutit mellan den tidpunkt då husen uppföris och den tidpunkt då utjämningslån utgår, avdras från 60 är.

Bostäder med statliga lån och nominella villkor bör enligl utredningarna erbjudas utjämningslån om de färdigställts fr, o, m, år 1958. Bestämmning av utjämningsunderlaget bör ske i analogi med vad som förordats för ränte-och paritelsbelånade hus. Bosladsränlan bör bestämmas så att kapitalkravet för bostäderna blir detsamma som för bostäder vilka får sina ränte- och paritetslån utbytta mot utjämningslån.

Prop. 1974:150 96

Också lägenheter utan statliga lån som färdigställts fr o. m. år 1958 bör enligl utredningarnas förslag kunna få utjämningslån. Bostadsränla, låneunderlag m. m, får bestämmas i analogi med vad som utredningarna anfört i fråga om statligt belånade bostäder. Lånets storlek får fastställas på schablonmässiga grunder men inte överstiga lånet forell likvärdigt ursprungligen slatsbelånat hus med likvärdiga förutsältningar i övrigt,

I frågan om ombyggnader begränsar utredningarna sina förslag lill sådan ombyggnad som har finansierats med stöd av bostadslån enligl 1967 års bostadslånekungörelse. Lånens löptid, storiek, utjämningsunderiag, bostadsränta m, m. bör enligt utredningarna bestämmas i huvudsak i analogi med vad som föreskrivits gälla för övriga bostäder som erbjuds utjämningslån.

Utredningarna understryker alt ställningstagandet i frågan om att erbjuda uljämningslån för redan byggda bostadshus är grundat på förutsättningen atl en övergång till utjämningslån skall medföra sänkta bostadskostnader.

Utredningarna framhåller att det finns små möjligheter att utforma föreskrifier för övergång lill ny låneform på etl sådant sätt alt en fullständig exakthet erhålls men förutsätter att sådana föreskrifier kan utformas efier vissa schabloner och på de grunder som utredningarna har anfört.

Slutligen föreslår utredningarna i della sammanhang att bostadsrättsförening som önskar övergå till utjämningslån i samband därmed skall kunna genomföra sådan refinansiering av bcstadsfastigheten att utjämningslånets storlek bestäms enligt de grunder som gäller för nyproduktionen.

2.2,6 Kompletterande låneformer

Utredningarna tar även upp frågan om kompletterande låneformer. De anser att det, även om den huvudsakliga finansieringsformen vid ny- och ombyggnad skall vara utjämningslån, likväl forisättningsvis finns anledning för staten att lämna lån av annal slag.

Utredningarna föreslår därför att staten skall lämna annuitetslån för atl i vissa fall täcka behovet av krediler lill bostadsförsörjningen, Della möjliggör en lägre kapitalkostnad under början av lånets löptid än konventionella lån med rak amortering. Vad som kan komma i fråga kan uppdelas i tre principielll olika fall,

1, Fördjupning av lån.

2, Lån inom låneunderlaget, som ej omfattas av utjämningsunderiag.

3, Begränsad ombyggnad av småhus.

De ändamål för vilka annuitetslån skall kunna utgå har direkt motsvarighet i nu gällande förhållanden.

Utredningarna föreslår vissa förändringar i fråga om beräkningen av an-nuitetens storlek. Denna bör således beräknas med utgångspunkt i en ränta som hålles bunden i 5-årsperioder. De anser vidare det vara befogat att tillämpa en och samma räntesats för de annuitetslån som kan komma i fråga, oavsett löptid eller behandling i säkerhetsavseende.

Prop. 1974:150 97

Utredningarna föreslår också att löptiden skall vara densamma för uljämningslån och annuitetslån, när dessa av.ser samma nybyggnads- eller ombyggnadsprojeki, Detla är närmast att se som en konsekvens av förslaget om att löptiden för utjämningslån vid nybyggnad skall vara 60 år och de konventionella botienkrediterna,enhetslånen, haren löptid av motsvarande utsträckning, Efiersom grunden för kortare löptid än 60 år skall vara en bedömning av åtgärdens varaktighet eller återstående brukningstid, bör resultatet enligt utredningarna bli lika löptider för de båda statliga länetyperna, om dessa användes parallellt för att finansiera samma bosläder eller lokaler,

2.2.7 Övriga förslag

Som förut nämnts har utredningarna lämnat förslag till ny författning om den statliga långivningen. Av författningsförslagel framgår att utredningarna frångått sitt i huvudbetänkandei framlagda förslag om all den egna kapitalinsatsen säkerhelsmässigt skulle placeras mellan bottenlånet och statslånet. I stället föreslås nu alt den egna insatsen i detta avseende skall behandlas på samma sätt som f n. och alltså placeras efier statslånet,

2.2.8 Reservationer

Reservationer har avgelts av ledamöterna Andersson och Mattsson gemensamt, ledamöterna Källenius och Näverfelt också de gemensamt, ledamoten Svensson, ledamoten Turesson samt av ledamoten Ullsten.

Ledamölerna .Andersson och Mattsson hänvisar till sin reservation till huvudbetänkandet och understryker att de sedan dess alltmera styrkts i sin uppfattning alt det föreslagna finansieringssystemet måste omarbetas, om det skall kunna genomföras.

Reservanterna anför all utjämningslånel enligl majoritetens förslag skulle komma atl ställa enorma stalsfinansiella anspråk lång tid framöver och pekar på all några samhällsekonomiska konsekvenser av den av majoriteten föreslagna bostadsräntan om 3,7 % inte har redovisats. Kostnadsnivån i nyproduktionen gör emellerlid en uijämning av kostnaderna över tiden nödvändig och reservanterna kan även tänka sig direkta subventioner utöver det riktade bostadsstödet.

Beträffande de övre lånegränserna föreslår reservanterna en höjning till 95 % för enskilt ägda småhus och lill 90 96 för enskilt ägda hyresfastigheter

När det gäller placering i säkerhetsläge av den egna insatsen förordar reservanterna en lösning av frågan i enlighel med huvudbetänkandels förslag. Härigenom, menar reservanterna, skapas mer likvärdiga finansieringsvillkor mellan olika företagsformer men även bättre förulsätlningar för människor med små ekonomiska resurser all finansiera köp av småhus.

Också reservanterna Källenius och Näverfelt hänvisar till sin reservation till huvudbetänkandet och finner att det fortsatta arbetet i utredningarna ytterligare har bestyrkt deras tidigare framförda principinslällning till del föreslagna finansieringssystemet,

7 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 98

Majoriletsförslagei bygger enligl reservanterna på orealistiska anlaganden om förutsättningarna för betalning av lånen. För atl belysa detla har reservanterna utarbetat en bilaga lill reservationen, som visar utvecklingen av statens lånefordran och hyresbehoven under den 60-årsperiod som utjämningslånet avses omfatta. Dessa beräkningar visar, menar reservanterna, alt del föreslagna utjämningslånel inle kommer all ge möjlighet all återvinna de av staten gjorda uppoffringarna inom låneliden 60 år.

Reservanterna menar vidare att beräkningarna visar all lånesyslemet medför en ständigt ökande latent skuld lill staten för de boende. Detta innebär, hävdar reservanterna, att de boende som själv äger eller ansvarar för sina statligt belånade bostäder mister praktiskt laget all ekonomisk handlingsfrihet över sina hem.

Majoritetens förslag, alt staten lar hand om alll inleckningsutrymme från hypolekslånens övre gräns upp till 150 96 av pantvärdel med undantag för det utrymme, som fastighetsägaren från början kan få disponera för finansiering av egen insats, innebär enligt reservanterna all inteckningsväsendet i praktiken avskaffas i dess hittillsvarande mening. Reservanterna framhåller vidare all del i prakliken kommeratl vara omöjligt all lösa utjämningslånel, eftersom man lår ulgå ifrån atl staten alltid kommer all kunna återkräva ett maximibelopp som svarar mot pantvärdet vid lösningstidpunkten med vissa avdrag.

Reservanterna menar att majoritetens förslag är ogenomförbari men framhåller atl, om ett system för utjämningslån ändock genomförs, detla måsle utformas enligt den av dem angivna reservationen till huvudbetänkandei.

Reservanterna utvecklar härefier vissa allmänna utgångspunkter för en bostadspolitisk lösning, som enligt deras uppfattning bemästrar nuvarande akuta problem samlidigt som den uppfyller rimliga fördelningspoliliska krav och upprätthåller en socialt önskvärd bostadsefierfrågan. De föreslåren kombination av följande ålgärder. Slalen bör med lämpligt avvägda räntesubventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden, så alt hyresnivån i nyproduktionen är möjlig alt bära för fiertalet hyresgäster. Räntesubventionen bör avtrappas och ränlan successivt kunna höjas i äldre årgångar så att verklig ränta betalas efter elt antal år.

Systemet kan vidare innehålla en viss åriig minskning av subventions-inslaget i nyproduktionen så att subventionssystemet på sikl kan avvecklas. För beialningssvaga grupper måste individuella bostadssubventioner finnas kvar. En allmän avdragsrätl bör kunna övervägas för all öka hushållens konsumtionsförmåga för bostadsändamål.

Reservanterna hävdar att en anpassning av bostadsmarknaden till de boendes värderingar förutsätter att de får ökade valmöjligheter och genom sitt val kan påverka produktutformning, ulruslningsstandard och pris. Den bästa garantin för konsumenltrygghel och valfrihet är förekomslen av flera olika förvaltningsföretag. Det är till de boendes nackdel om enskilt bygg-herreskap, enskild förvaltning och enskilt ägande med olika medel ytteriigare

Prop. 1974:150 99

inskränks. Därför föreslår reservanterna atl lånegränsen skall ligga vid 95 96 av pantvärdel för alla låntagare utom för bostadsrättsföreningar, som även fortsättningsvis bör få behålla 98 96-gränsen.

Reservanterna föreslår också att sådana ändringar i skattelagstiftningen vidtas att enskilda fastighetsförvaltningar ges möjlighet till skattefri avsättning till reparationskostnader enligl mönster från reglerna för avsättning lill skogskonto.

Ledamoten Svensson anser sig inle kunna biträda utredningsmajoritetens förslag att möjligheter skall beredas vissa ägare av icke stalsbelånade fasligheter att erhålla omfördelningslån. Den härigenom uppkommande sänkningen av kapitalkostnaden skulle, framhåller reservanten, inte medföra en motsvarande hyressänkning.

Ledamoten Turesson erinrar om sin reservation till huvudbetänkandei, i vilken han motsatt sig del av majoriteten föreslagna lånesyslemet.

Reservanten redovisar vissa beräkningar som visar all slalens sammanlagda uteslående fordringar på de bostadshus som byggs varje år efier 60 år kommer att uppgå till drygt 100 miljarder kr. Reservantens slutsats är att majoritetens förslag lill nytt lånesystem inle kan accepteras.

Reservanten framhåller att majoritetens förslag innebär att slalen som säkerhet för lån och skuldökning skall disponera inteckningar och ägar-hypolek i sådan omfallning, alt fastighetsägarens ekonomiska handlingsfrihet blir praktiskt taget obefintlig. Reservanten menar, alt detla blir särskill kännbart för en egnahemsägare, som behöver likvida medel för all modernisera eller renovera sitt hus. Det kommer också att försvåra för andra än kapitalstarka köpare att förvärva egnahemsfastigheter.

Ledamoten Ullsien framhåller all det nu föreliggande förslaget innebär atl det egna kapitalet skall placeras i förmånsläge efter del statliga lånet. Enligt reservanten motverkar delta en strävan atl göra småhusmarknaden tillgänglig även för låginkomslgrupperna. Utredningarnas tidigare förslag, menar reservanten, skulle tjäna en sådan strävan och även göra bostadsrätterna mer attraktiva för låginkomslgrupperna. Reservanten håller av dessa skäl fast vid utredningarnas lidigare förslag.

Den föreslagna nivån för bostadsränla och utjämningsfaktor innebär enligt reservanten atl statens skuldålaganden sannolikt blir betydande. Det är därför anmärkningsvärt att utredningarna inte gjort någon beräkning av hur Slora dessa åtaganden blir. Reservanten har valt att se förslaget som ett ullryck för vad som i och för sig vore bostadspolitiskt önskvärt och finner alt nivån på bostadsränta och utjämningsfaktor måste bedömas i ett vidare ekonomiskt sammanhang.

Reservanten har inle funnit anledning att binda sig för regler beträffande slalens krav på säkerhet för de statliga lånen och framhåller alt kommitténs förslag i detta hänseende kan betyda stora svårigheter, när det gäller all utnyttja statligt belånade fasligheter som säkerhet för annan finansiering.

Prop. 1974:150 100

3 Remissyttrandena

3.1 Huvudbetänkandet

3.1.1 Allmänna synpunkter

Flera remissorgan, däribland några länsstyrelser och kommuner. LO, SACO, LRF. SBEF. Svenska byggnadsarbetareförbundet och Hyresgästernas riksförbund, hävdar att bostadspolitiken måste bli föremål för en genomgripande och samlad översyn om dagens problem på bygg- och bostadsmarknaden skall kunna bemästras.

Mot den bakgrunden riktas från en del håll, bl. a. från älskilliga kommuner. kritik mot resultaten av såväl boende- och bostad s-finansieringsutredningarnas som bostadsskattekom-mitiéns arbete, som inte anses ge de rätta möjligheterna härtill, Järfälla kommun, t.ex., hävdar att utredningarnas betänkanden präglas av ett starkt forcerat och i väsentliga avseenden ofullbordat arbete, som ofta mera har karaktären av skäligen lösliga inlägg i en bostadspolitisk debatt än klart utformade förslag lill ålgärder. SACO anser att det inle kommit till stånd någon riklig samordning av utredningarnas arbete och förslag och att det fortfarande saknas förslag lill lösningar av många brännbara problem på bostadsmarknaden. L/?f säger alt den splittrade bild, som nu presenterade utredningar företer, har begränsat möjligheterna att göra en lotalbedömning av förslagens innehåll. Dessutom är frågorna om bostadsmiljö, boendedemokrati och olika former av bostadsstöd inte slutbehandlade.

Länsstyrelsen i Södermanlands län framhåller all en helt ny bostadspolitik framstår som nödvändig och alt utredningarnas förslag som bygger på det hittillsvarande systemet inle bör läggas till grund för den framtida bostadspolitiken. Länsstyrelsen anser all inga av dagens slora bosladspoliliska problem fått en tillfredsställande lösning i de nu framlagda utredningarna och ser det som nödvändigt att det kommer till stånd radikala förändringar i förhållande lill nuläget.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar all bedömningen av bostadspolitiken mäste innefatta även andra frågor än bostadsfinansiering, boendemiljö, boendedemokrati, principer rörande bostadsstandard etc. Frågorom insyn och medbestämmanderätt i markpoliliken, bostadsproduktionen och byggmate-rielproduktionen bör också inkluderas. Även om en så övergripande bedömning inte låter sig göra i ett enskilt betänkande, hade en principdiskussion rörande dessa frågor, enligt länsstyrelsens uppfattning, varil naturiig mot bakgrunden av de målformuleringar som utredningarna gör.

Ensamståendes intresseorganisation kritiserar utredningarna för atl de, enligt organisationens uppfaUning, hell har förbigått det bostadsproblem som drabbat storstädernas ensamslående, som ej har vårdnaden om minderåriga barn. Organisationen förmodar att del är del svårasie bostadsproblemet av alla i landet.

Att åtskilliga frågor inte blivit tillräckligt belysta betonas också av bl. a.

Prop. 1974:150 101

statens insiitiil för byggnadsforskning, länsstyrelserna I Kristianstads och Skaraborgs län saml vissa kommuner.

Den bristande samordningen mellan de olika kommittéerna inom det bostadspolitiska fältet påtalas förutom av SACO också av RSV, som hafi alt yttra sig endast om bostadsskattekommitténs betänkande, länsstyrelserna i Kristianstads. Hallands och Västerbottens län, flera kommuner och Svenska kommunförbundet. Svenska Riksbyggen nämner vid sidan om boende- och bostadsfinansieringsulredningarna samt bosiadsskattekommitién också kapitalmarknadsutredningen och bygglagutredningen. Bristen på samordning har enligt Svenska riksbyggens mening lått lill resultat all effekten av utredningarnas förslag knappast blir den avsedda.

Många remissinslanser har uttalat uppfattningen att re m i ss t i d e n har varit alltför kort för all möjliggöra etl så ingående studium av beiänkandena som hade varil önskvärt. Länsstyrelserna i Jönköpings. Värmlands och Gävleborgs län har särskilt understrukit den korta tid som kunnat tilldelas kommunerna lör deras arbele. Många kommuner har också själva beklagat att den tid de hafl lill sitt förfogande har varil alltför kort. Åtskilliga kommuner har helt avstått från all yttra sig med hänvisning härtill.

S.ACO. som likaledes påpekat att remisstiden har varil myckel kort och inie medgett några djupgående analyser av effekterna av utredningarnas förslag, säger sig inte ännu definitivt ha tagit ställning i bostadspolitiska frågor, ulan menar all dess synpunkler lår betraktas som inlägg i den bostadspolitiska debatten. SACO anser all inle heller utredningarnas förslag kan betraktas på annal sätt.

Vikten av att b o s t a d s p o 1 i t i k e n betraktas som en integrerad del av samhällspolitiken i stort och av andra enskilda grenar inom den betonas av åtskilliga remissinstanser.

Den nära samhörigheten mellan bostadspolitiken och socialpolitiken understryks av bl. a. socialstyrelsen, länsstyrelserna i Skaraborgs, Värmlands och Kopparbergs län, vissa kommuner, landstingsförbundet. LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bostadsförening ek. lör. och S.4R. De betonar i likhet med utredningarna bostadens grundläggande betydelse för människornas levnadsvillkor. Socialstyrelsen, länsstyrelserna i Skaraborgs och Värmlands län. TCO, Hyresgästenias riksförbund m. fl. hävdar liksom utredningarna att en god boendemiljö bör vara en riittighet lör alla människor. Svenska riksbyggen anser -att bosladspolitiken iir ett av de viktigaste instrumenten för den sociala reformpolitiken.

Länsstyrelsen i Värmlands län menar att bostadspolitiken är elt viktigt instrument för att utjämna de sociala klyfiorna i samhället.

Med utgångspunkt i denna grundsyn diskuterar socialstyrelsen i sitt yttrande boendeproblemen främsi utifrån intresset för de grupper som har svårast att göra sina krav på en god boendemiljö gällande, dvs. låginkomst-

Prop. 1974:150 102

tagarna och de grupper som har speciella bostadsbehov av sociala eller medicinska skäl. Landstingsförbundet hävdar att en god boendemiljö är en grundförutsättning för ett gott hälsotillstånd i vid mening för medborgarna, LO och Svenska byggnadsarbetareförbimdei anser att boendel är lika avgörande för människornas sociala situation som arbetsliv och sociala villkor i övrigt. Strävandena till förmån för social utjämning i samhället blir resultatlösa om bostadsförsörjningen är kommersiellt styrd, säger dessa två organisationer.

Att bostadspolitiken måste utformas efter sociala kriterier betonas också av bl. a. konjunkturinslilulel. länsstyrelsen i Malmöhus län. många kommuner, kapitalmarknadsulredningen. fullmäktige i riksbanken och Svenska kommunförbundet.

Bostadspolitikens betydelse från arbetsmarknads-synpunkt framhålls av bl, a. AMS. länsstyrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län och några länsarbetsnämnder. AMS påpekar all arbetskraftens geografiska röriighel är beroende av såväl den allmänna tillgången på bostäder som bostadsmarknadens struktur och villkor. Verket betonar angelägenheten av att de bosladspoliliska frågorna snarast fåren långsiktig lösning. All så sker är enligt verkets bedömande av väsentlig betydelse för den fortsalla planeringen av bostadsbyggandet och den därav beroende sysselsättningen i byggnadsverksamheten. Länsstyrelsen i Skaraborgs län hävdar atl utvecklingen inom bostadsbyggandet har kommit in i ell sådani skede all del är nödvändigt med omedelbara åtgärder som har snabb genomslagseffekl. Behovet av snabba åtgärder framhålls också av Stockholms kooperativa bostadsförening ek. för. Även TCO, SBEF. Svenska riksbyggen och HSB berör de sysselsättningspolitiska aspekterna på bostadsbyggandet. TCO stryker under atl alla förändringar av bostadsbyggandets omfattning måste företas planmässigt, så all en jämn sysselsällning kan tryggas. Speciella stimulansåtgärder för atl upprätthålla en jämn sysselsättning året runt bör sättas in också i fortsättningen, menar TCO,

Sambandet mellan de bostadspolitiska instrumenten och kreditpoliliken tas upp av bl, a. konjunkturinslilulel, kapitalmarknadsulredningen. fiillmäkiige i riksbanken, LO. Svenska bankföreningen och Svenska byggnadsarbetareförhiindel. Kapitalmarknadsutredningen ifrågasätter vilkel ansvar som bör läggas på kreditpoliliken för att de bostadspolitiska målen skall nås. Under efterkrigstiden har dessa mål spelat en dominerande roll för valet av kreditpoliiiska åtgärder, vilkel hafi implikationer för hela krediimarknadens funktionssätt, menar ulredningen. De kreditpolitiska aspekterna kan, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfattning, därför inte förbigås när man skall ta ställning till formerna för det ställiga kreditstödet till bostadssektorn.

Allmänna samhällsekonomiska och stalsfinansiella

Prop. 1974:150 103

aspekter berörs av bl. a. /?/? V, konjunklurinsliiutei. stålens institut for byggnadsforskning, flera länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsutredningen, fullmäktige i riksbanken, fullmäktige i riksgäldskontoret. LO. Svenska bankföreningen, SBEF. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen, Stockholms kooperativa bosiadsförening ek. för., SABOoch NBD. En av många remissinstanser uttalad uppfattning är alt utredningarna har ägnat alllför liten uppmärksamhet åt dessa frågor. Sådana synpunkter anförs framförallt i anslutning till diskussionen om formerna för finansiering av bostadsbyggandet och för slatens engagemang i denna.

Med hänsyn till bostadspolitikens centrala roll för många aktiviteter i samhällel framhåller Landstingsförbundet behovet av en samordnad regional planering, i vilken bostadspolitiken utformas i etl växelspel med övrig planering och verksamhet pä riks- och länsnivå. Syfiet med en sådan sägs vara att säkerställa en helhetssyn på frågor om befolkningens sloriek och sammansättning, utbud och efierfrågan på arbetskraft, boen-deslruklur och miljö, produktionstillväxt och kommunikationer. Förbundet framhåller att landstingens verksamhet i hög grad är n funktion av utvecklingen inom samhället i övrigt. Länsstyrelsen i Västernorrlands län ser en förstärkt regionalpolitik som en möjlighet atl åsladkomma en bättre sysselsättningsbalans mellan olika regioner i landet, vilket skulle kunna minska behovet av omfiyilningar och därigenom leda till att det befintliga bostadsbeståndet och olika former av service utnyttjades bättre. En annan effekt skulle bli att trycket i infiyttningsregionerna minskade, vilket borde ge slörre möjligheter att skapa goda boendemiljöer i dessa.

3.1.2 Nuvarande bostadsförhållanden

Flertalet remissinstanser har lämnat ulan erinran den beskrivning som utredningarna har gjort av resultaten av efterkrigstidens bostadspolitik. Några länsstyrelser och kommuner, LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska riksbyggen och HSB understryker det positiva i den utveckling som skett. Ulrymmessiandarden har höjts. Det gamla och dåligt utrustade bostadsbeståndet har rivits eller moderniserats. Genom etl stort nybyggande har bostadsbristen nästan hell kunnat avvecklas.

Många instämmer också i utredningarnas karakteristik av dagens situation på bostadsmarknaden, av de kvarstående bristerna och av de delvis nya problem som uppträtt. Det anses också utomordentligt angelägel all åtgärder vidtas så alt den sociala bostadspolitiken kan fullföljas.

Hyresgästernas riksförbund hävdar att bostadsbyggandet i dag är i hög grad marknadsanpassat. Liknande synpunkter anförs av LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska riksbyggen och HSB, vilka anser alt de senaste årens utveckling i accelererande takt har gått mot ökande ojämlikhet i boendel.

Prop. 1974:150 104

Minskningen i bostadsbyggandet är oroande mot bakgrunden av de stora brister som fortfarande finns i bostadsbeståndet och av alt många hushåll fortfarande haren låg utrymmesstandard framhåller bl, a, länsslyrelsen i Stockholms län. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen och HSB. Både Svenska riksbyggen och /YS6 stryker under de stora svårigheter som minskningen har skapat också för alla sysselsatta inom byggnadsbranschen och byggmaierialinduslrin. Den anses vidare ha lett till en ekonomisk värdeförstöring inom produktions- och förvallningssektorn.

Länsslyrelsen i Örebro län menar däremol all minskningen är helt naturlig vid en tidpunkt då det primära bostadsbehovet har fyllts.

De besväriiga problem som minskningen i bostadsbyggandet förorsakat byggarbelskraflen påtalas också av bl. a. länsarbetsnämnden i Jönköpings län och flera kommuner. Mol bakgrunden härav understryker dessa rem.iss-insianser behovet av långsiktig planering inom all bostadsproduktion.

Det förhållandet atl minskningen uteslutande har gällt flerfamiljshusbyggandet under del all småhusproduklionen har fortsatt alt öka har föranlett synpunkter från många remissinstanser.

SAR lar i della sammanhang upp en terminologisk fråga. Förbundet framhäller vikten av att korrekta beteckningar användes så atl inte husform, upplälelseform och bebyggelsetäthel blandas och ställs i motsatsförhållande till varandra.

Statens institut för byggnadsforskning, länsbostadsnämnden i Kalmar län. länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar och Alvsborgs län, Pera kommuner, Sveriges villaägareforbund och Sveriges trähusfabrikers riksförbund m. fi, finner förskjutningen i produktionsinriktningen vara helt naturlig bland annat med hänsyn till hushållens preferenser, Slalens institut for byggnadsforskning ser demografiska faktorer, en minskad infiyttning lill tätorterna och en ökning i avfiyttningen från landet samt den höga arbetslösheten bland ungdom som iner sannolika förklaringar till alt efterfrågan på lägenheter i fierfamiljshus har gått tillbaka. Alt produktionen av småhus har ökat tillskriver inslilulel en uppdämd efierfrågan som fåll möjligheter alt tillgodoses, när anspråken på produktionskapacitet från fierfamiljshusbyggandel har minskat.

Länsarbetsnämnden i Jönköpings län. länsstyrelsen i Hallands län. Stockholms och Halmstads m. fl. kommuner. Hyresgästernas riksförbund och HSB menar all förskjutningen mot småhus är oroande. HSB karakteriserar utvecklingen som en privatisering av byggandet. Länsarbetsnämnden i Jönköpings län påpekar att länet befinner sig i ell expansivt skede med stor efterfrågan på arbetskraft, som inte kan tillgodoses inom det egna länets gränser. För inflyttande arbetskraft behövs tillgång lill hyreslägenheter, eftersom det är den boendeform som i första hand efierfrågas.

Svenska riksbyggen ger ullryck för uppfattningen all småhusboendel för en slor del av bostadskonsumenterna är mer attraktivt än flerfamiljshusboendet. Sell i ell samlat perspektiv är del dock, säger Svenska riksbyggen.

Prop. 1974:150 105

niira nog omöjligt all kunna upprätthålla en tillfredsställande kommersiell, social och kulturell service utan en sådan förtätning av bebyggelsen som innebär alt en del av befolkningen bor i flerfamiljshus. Mot den bakgrunden är det särskilt angeläget alt stödja flerlamiljshusboendet, så alt det kan erbjuda en attraktiv boendemiljö och konkurrenskrafiiga boendekvaliteter. Liknande synpunkter framförs av Olofsiröins, Göteborgs och Hallsiahammars III. /!. koninitiiier. Också Hyresgäsieriias riksförbund IVamhåller risken för atl möjligheterna alt tillgodose kraven på en förbättrad boendeservice äventyras, om bosladsbyggandet alltmer inriktas på småhus.

Ökningen av det inte statligt belånade småhusbyggandet har kommenterats av bl. a. slalens institut för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Uppsala. Södermanlands och Jönköpings län samt Jönköpings kommun.

Länsstyrelserna i Uppsala och Jönköpings län samt Jönköpings kommun delar utredningarnas uppfattning att ökningen är oroande och bör föranleda vak-samhei på grund av de tendenser till spekulation som byggandet utan statliga lån är förenat med,

Länsslyrelsen i Södermanlands län anser däremol att utredningarnas uttalande ger uttryck för en övertro på de möjligheter till pris- och kvalitetsbevakning som är förknippade med den statliga långivningen. Länsbostadsnämnderna anses inte ha erforderliga resurser för atl sköta en sådan bevakning. Länsstyrelsen menar att, oin en ökad kontroll skall genomföras, den bör handhas av kommunerna,

Slalens institut for byggnadsforskning understrykeratt den ökning som utredningarna här pekar på inte är trendmässig utan kan återföras på sys-selsättningspoliliska beslut.

Skillnaderna mellan hustyperna i utveckling med avseende på lägenheisslorlek och i fråga om upplåtelseform ar frågor som lagits upp av många remissinstanser. De flesta menar i likhet med utredningarna all dessa förhållanden är myckel oroande, sedda mot bakgrunden av önskan atl främja en allsidig boende-och hushållsslrukiur, och all utvecklingen därför måste brytas. Denna uppfattning redovisas av bl. a. socialslyrelsen. bosladsstyrelsen. många länsbostadsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs. Kalmar. Gotlands, Kristianstads. Malmöhus. Hallands. Skaraborgs, Värmlands, Örebro. Kopparbergs och Västerbottens län. många kommuner, LO. Svenska bygg-nadsarbeiareförbundei. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och .SABO.

Många tillskriver utvecklingen de olikheter i skattevillkor som råder mellan upplåtelseformerna. Bland dem återfinns bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnden I Jönköpings län. länsstyrelserna i Jönköpings. Hallands. Skaraborgs och Kopparbergs län. jlera kommuner, LO. Svcn-sf

Prop. 1974:150 106

gen. HSB och SABO.

Länsslyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun omtalar att det numera, bl. a. i Halmstad, inte produceras några småhus med hyres- eller bostadsrätt och all nästan all nyproduktion av bostäder ulgörsav egna hem. Anledningen häriill är enligt länsstyrelsens och kommunens mening skattesystemets gynnsamma verkningar för äganderätten.

LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet menar all kommersialiseringen och tendenserna lill ett socialt skiktat boende lill övervägande del beror på prisförhållandena på bostadsmarknaden - främst den bristande utgiftsneutraliteten mellan olika upplåtelseformer. Detta anses vara orsaken lill alt boendeformen småhus i nyproduktionen endasl förekommer med en upplälelseform, nämligen äganderätt. Bland annat av denna anledning har fördelningen av olika lägenhetssiorlekar som byggs i småhus resp, flerfamiljshus drastiskt förändrats de senaste åren, säger dessa två organisationer. Huvudproblemet för den sociala bostadspolitiken sägs därför vara att på bäsla sätt åsladkomma ulgifisneuiralilel mellan olika upplålelseformer.

Svenska riksbyggen. HSB och SABO framhåller att beskattningsreglerna också får konkurrensbegränsande effekter genom alt allmännyttiga och kooperativa företag inte fär möjligheteratt bygga och förvalta småhus. Svenska riksbyggen understryker också de svårigheter som genom den ändrade produktionsinriktningen uppstått för de allmännyttiga och kooperativa förelagen.

/?5I menar däremot att uppfattningen att valet av boendeform är beroende av skattereglernas nuvarande utformning i allt väsentligt är obekräftad. Liknande synpunkter anförs av bl.a. länsslyrelsen i Gotlands län och LRF.

Näringslivels skattedelegaiion säger sig inte ha kunnat finna atl det finns något underlag för att bedöma huruvida beskattningen har en snedvridande effekl på boendeekonomin.

Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kalmar län bedömer all hushållens stigande inkomster snarare än skallefavörer slyr efierfrågan. De anser irols della all del finns skäl för ålgärder som ger dem som bor med hyres- eller bostadsrätt kompensation för de förmåner som gäldränleavdragel medför för egnahemsägare.

Länsstyrelsen i Alvsborgs län hävdar alt gällande skalleregler endast delvis är anledningen till att småhusen väljs som boendeform. Önskan atl bo med markkontakt och den för den enskilda människan fattbara närmiljön är andra orsaker.

Stålens instilut for byggnadsforskning anser alt boende- och bosladsfinan-sieringsulredningarnas teori om alt den krisartade utvecklingen på bostadsmarknaden skulle betingas av skattesystemets utformning inte förtjänar tilltro. Institutet menar att utredningarna inte tillräckligl grundligt har penetrerat det statistiska underiaget och pekar på det förhällandet att det skett

Prop. 1974:150 107

en viss ökning under senare år också av andelen småhus bestående av tre rum och kök.

Svårigheterna atl få avsättning för nya lägenheter i flerfamiljshus har noterats av bl, a. siaiskonioret. RRV, länsstyrelserna i Uppsala. Jönköpings och Kalmar län, åtskilliga kommuner, Hyresgäsiernas riksförbund, Svenska riksbyggen, HSB och SABO.

Länsslyrelsen i Uppsala län m. fl. anser i likhet med utredningarna att avsättningssvårigheterna inte fär uppfattas som ell tecken på all bostadsbehoven har tillgodosetts. Förhållandet anses mera bero på den ökade emigrationen under senare år än på en stagnation i hushållsintensiteien eller på betalningströlthet. Några kommuner och Hyresgäsiernas riksförbund menar all svårigheterna beror på atl hyrorna är för höga.

RR V flnner det angeläget alt mol bakgrunden av avsättningssvårigheterna särskilt uppmärksamma riskerna för inadekvata beslut i fråga om utbyggnad av nya bostadsområden. De torde enligt verkets mening kunna motverkas av alt statliga myndigheter med bostadspolitiska uppgifter ägnar skärpt uppmärksamhet åt frågor som belyser sambandet mellan bostädernas pris och kvalitet och konsumenternas bostadsefierfrågan. 1 detta sammanhang beklagar verket att utredningarna inte bättre utnyttjat resultatet av sin egen undersökning om bostadsmiljö.

Siaiskonioret föreslår all man undersöker förutsättningarna för och effekterna av ett stöd i form av lån eller tidsbegränsade bidrag till husägarna i områden i perifera lägen med stor andel outhyrda lägenheter. Ett sådani slöd kunde kopplas med beslämmelser om en hyressänkning. Verket anser alt etl sådant slöd skulle kunna höja bostadsområdenas attraktivitet och därigenom leda till en inflyttning som inte skulle ge segregerande effekter.

Den beskrivning som utredningarna har gett av bostadsbesiån-dels struktur och av de små möjligheter som det medger atl bereda bostäder åt hushåll av olika sloriek inom etl och samma bostadsområde har rönt instämmande från praktiskl taget alla remissinslanser, som berört frågan. Det råder också en utbredd enighet i uppfattningen att del är en viktig bostadspolitisk uppgift att förbättra dessa möjligheter. De senaste årens bostadsproduktion anses dock ha motverkat en sådan strävan.

Flera kommuner, däribland Stockholm och Malmö, belyser med statistiska data sin egen situation. 1 allt väsentligt bekräfias härigenom den beskrivning som utredningarna har lämnat.

SAR framhåller all problemet med den olikartade lägenhetssammansäti-ningen i bostadsområdena är en konsekvens av en kontinuerlig ökning av bostadsstandarden lillsammans med alt inga åtgärder har vidtagits för att förändra sammansättningen i del befintliga bostadsbeståndet.

Stockholms kommun och SBEF. som instämmer i utredningurnas uppfattning att planeringen bör inriktas på en lägenhelsfördelning som möjliggör för hushåll av olika sloriek all fiytta till ett bostadsområde, framhåller emel-

Prop. 1974:150 108

lertid all steget härifrån och lill all uppnå evallsidighei med avseende på andra faktorer såsom hushflllsinkomsl, socialgruppstillhörighet och åldersstruktur är långt,

Enligl bl, a, bosladssiyrelsens och flera kommuners uppfattning kan en allsidighei med avseende på samtliga dessa faktorer främjas genom alt det i ett och samma bostadsområde inryms lägenheter av varierande storlekar i olika hustyper och med olika upplåtelseform. Göteborgs kommun in. fl understryker att del därutöver krävs en väl utbyggd service.

RRV betonar vikten av att frågor som gäller de nya bostadsområdenas utbyggnadstakt och storlek samt områdenas sammansättningar med avseende på hustyper, lägenhetsfördelning, teknisk standard i bostäder och bostädernas yttre miljö beaktas i framtiden om målet om en allsidig hushållsstruktur skall kunna förverkligas.

Utredningarnas betonande av den kommunala planeringens belydelse när del gäller all förbättra lägenheisstrukluren i bostadsområdena har understrukils av bl, a, bosladsstyrelsen, vissa länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs. Kalmar. Kristiansiads, Malmöhus, Örebro och Västerholtens län. många kommuner, däribland Slockhoim. Göteborg och Malmö sann flera andra inom storstadsregionerna. Svenska kom-muiiförbundei. Landstingsförbundei. TCO och SAR.

SAR aktualiserar i detta sammanhang den konfiiki som i planeringssammanhang råder mellan en strävan alt förändra del befintliga beståndet mol ökad allsidighet i fråga om lägenhelstyper och en strävan att genom nyproduktion möjliggöra en höjning av utrymmesstandarden. Förbundet rekommenderar att konfiikten löses genom att nybyggnadsområdenas storlek begränsas och att alla möjligheter till kontakt med äldre bebyggelse tillvaratas. Också de möjligheter liil förtäining av äldre områden som kan finnas bör beaktas.

Länsslyrelsen i Malmöhus län m. jl pekar på de begränsade möjligheter som en enskild kommun i ett större bosiadslörsörjningsområde har, när det gäller att styra utvecklingen inom det egna området,

Länsslyrelsen i Kristianstads län ifrågasätler om kommunerna i dag disponerar de rätta styrmöjligheterna när del gäller lägenhelssammansättningen. Frågan om kommunernas påverkansmöjligheter tas upp också av länsslyrelsen i Stockholms län och av nägra kommuner. Länsstyrelsen i Stockholms län ser det som väsentligt att kommunerna ges tillräckliga medel alt effektivt påverka lägenheternas storleksfördelning vad giiller såväl nyproduktion som modernisering.

LO och Svenska byggnadsarbeiaretörbundei antyder, med hänvisning till bygglagutredningens arbele, att speciella lagslifiningsåtgärder kan bli nödvändiga för att bryta kategoriscringen i boendet.

Landstingsförbundet, som delar utredningarnas uppfattning att bostadsplaneringen i framliden bör ta sikte på att blanda olika lägenhetstyper inom

Prop. 1974:150 109

ett och samma bostadsområde, framhåller i sammanhanget betydelsen av att samhällets vårdinsatser så långl som möjligt görs i anknytning till individens normala miljö. Åldringar, handikappade, utvecklingsstörda och andra vårdbehövande kategorier bör sålunda beredas möjligheter atl stanna kvar i sin vanliga omgivning genom förändringar och förbättringar i bostädernas utrustning, säger förbundet.

Vid sidan om lägenhetsbeståndeis sammansättning skapar också den rådande h yress plitirin gen svårigheter när det gäller att främja en större allsidighet i boendesirukturen framhåller TCO och Hyresgäsiernas riksförbund in. P. Stora olikheter i pris för från konsumentsynpunkt likvärdiga lägenheter sägs motverka omfiyilningar.

Bostadsförmedlingarnas möjligheter att verka för en omflyti-ning som ökar allsidigheten las upp av socialstyrelsen, som framför alll betonar de möjligheter som förmedlingarna har atl stimulera ekonomiskt svaga familjer att fiytta till större och bättre bostäder. Med en målsättning som privilegierar de svaga grupperna skulle en aktivt verkande bostadsförmedling kunna luedverka till en utjämning av bostadsstandarden mellan hushåll, säger socialstyrelsen,

SBEF har en i förhållande till socialstyrelsen i viss mån avvikande uppfattning om den roll som bostadsförmedlingarna kan och bör spela. Organisationen anser att förmedlingarna visserligen kan erbjuda en överblick över marknadslägel men inte på samma sätt som förvaltaren "sälja" en lägenhet lill viss spekulant genom att erbjuda anpassning av lägenheten efter kundens speciella önskemål, Enligl organisationens uppfattning har bostadsförmedlingarnas agerande fått konsumenterna all tro atl de saknar infiytande på marknaden. SBEF anser att obligatorisk bostadsförmedling som villkor för statliga lån därför bör avvecklas.

3.1.3 Mål for en framtida bostadspolitik

De av utredningarna angivna målen för bostadspolitiken har kommenterats av ell ston antal remissinslanser. Flertalet delar de ambitioner som kommer lill uttryck i målformuleringarna, men några anför kritiska synpunkler och kommenlarer.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och några kommuner, som ansluter sig lill de angivna målen, anser dock alt de i vissa avseenden är så allmänt formulerade att de ger föga ledning för den praktiska utformningen av bostadspolitiken. Svenska kommunförbundel, som har samma uppfattning, konstaterar atl utredningarna inte har anvisat medel och metoder för att uppnå målen. Även slalens insiiiul for byggnadsforskning påtalar alt målav-snitlet är allmänt hållet.

SBEF menar att utredningarna på flertalet punkter har behandlat målsättningsfrågorna alltför ytligt för att ge belysning av de resursbehov och

Prop. 1974:150 110

fördelningspolitiska överväganden som naturligt hänger samman med ell realiserande av uttalade bostadspolitiska mål. Därför ger utredningarnas betänkande ingen klar lösning vad gäller hörnstenarna i en ny bosiadspoliiik, säger SBEF.

NBD håller för troligt alt utredningarnas målsättning kan behöva modifieras, eftersom en ensidig tillämpning leder till konfiikler med andra krav. Målsättningen är inte heller, enligt NBD:s uppfattning, hell ovedersäglig, Oeksåsiaiens inslitulför byggnadsforskningakluahserar Missa konfiikler mellan de skilda delmål som utredningarna har ställt upp.

Konjunkiurinsiituiei, som ansluter sig lill uppfattningen alt bostadspolitiken måsle styras av sociala mål, hävdar att även övriga samhällsekonomiska mål av belydelse för bosladspolitiken måste beaktas om en tillfredsställande lösning av bostadsfrågan skall kunna åstadkommas.

S.4CÖ. LRF, SBEF, Sveriges villaägareförbund och Hyresgäsiernas riksförbund m.p. framhåller vikten av att bostadspolitiken utformas med sikte på alt möjliggöra en valfrihet för konsumenien mellan olika boendeformer. SACO m.fl understryker det positiva i att utredningarna har framhållit denna förutsättning.

Principen att bostadspolitiken uteslutande skall tjäna syfiet all tillgodose ett grundläggande socialt behov saml att bostäder primärt inte skall vara objekt för vinslskapande kapitalplacering har mottagits posiiivt av de remissinslanser, som kommenterat den. Länsstyrelsen i Värmlands län anser atl möjligheterna till penningplaceringar i fastigheter i rent vinstsyfte som en konsekvens härav bör begränsas. Det förutsätter bland myckel annal beskaltningsförändringar och kan leda till ett ökat allmännyttigt bostadsägande, säger länsstyrelsen. I detta sammanhang understryker länsstyrelsen all dess principiella inslällning inle är riktad mot den slora gruppen av egnahemsägare för vilka den egna bostaden är avsedd för varaktig användning.

Också uttalandet atl det av 1966 och 1967 års riksdagar fastlagda bostadspolitiska målel slår fast i sina huvuddrag har rönt instämmande från alla de remissinstanser, som uttalat en uppfattning i frågan.

Den helhetssyn på bostadsfrågan som utredningarna har anlagt genom att hävda att de förändrade anspråken inte bara är en fråga om lägenheternas sloriek och utrustning ulan också om omgivningen och bostadsområdenas sätt att fungera delas av alla remissorgan, som beröri den. Socialstyrelsen, statskontoret, RR V, bostadsstyrelsen, flera länsbosladsnämnder, länsstyrelser och många kommuner. Svenska kommunförbundel. LandslingsfÖrbundei, LO. TCO. SBEF, Svenska byggnadsarhelareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen, SAR m. fl. har starkt understrukit vikten av alt bosladspolitiken utformas med en sådan helhetssyn

Prop. 1974:150 111

som utgångspunkt.

Bostadsstyrefsen påpekar atl denna helhetssyn inle kommer lill uttryck, när utredningarna går vidare och formulerar konkreta mål. Utredningarna begränsar sig därvid till den enskilda lägenheten. Bosladsstyrelsen anser alt lägenhelerna haren relativt hög standard i jämförelse med bostadsmiljön och att målen för den enskilda bostaden därför måsle kompletteras med konkreta mål för bostadsmiljöns kvalitet. Liknande synpunkler har länsslyrelsen och länsbostadsnämnden I Blekinge län.

Även SAR menaratt utredningarna i alllför hög grad koncentrerat intresset på själva bostaden. Organisationen ger uttryck för uppfattningen att ett bostadsbyggande som enbart tar hänsyn lill de boendes materiella standardkrav och inle tillgodoser behov av att kunna skapa sociala kontakter, de enskildas behov av positiva upplevelser och stimulans för sin utveckling är ett uttryck för en nedvärdering av människan. Omsorgen om människan och människans behov av olika art måste sältas som ett överordnat mål för bostadspolitiken, inte minsl vad gäller utformningen av den fysiska miljön. SAR gör denna deklaration mol bakgrunden av bl. a. del förhållandet att många människor, barn och hemarbetande, åldringar, förtids- och sjukpensionärer, är hänvisade lill alt tillbringa praktiskt taget hela sin tid i bostaden och dess närhet.

Flera kommuner framhåller att de uppställda bostadspolitiska målen ställer slora krav på kommunerna vid genomförandet och att en väl utvecklad planering är en förutsättning för elt lyckat resultat. Den osäkerhet som rått på bostadsmarknaden under senare år har inle gagnat en långsiktig planering av bostadsförsörjningen framhåller bl.a. Skara. Skövde och Falköpings kommuner.

Också Svenska kommunförbundel betonar den roll som kommunerna måste spela när det gäller att förverkliga de bostadspolitiska målen. Förbundet understryker att politiska beslut på kommunal nivå måste ligga till grund för bostadsbyggandets inriktning, delta beroende på dels kommunernas ansvar för bostadsplaneringen, dels deras självklara intresse att ge kommuninvånarna möjlighet att erhålla lämpligt belägna och kvalitetsmässigt goda bostäder. Besluten bör enligt förbundets mening utmynna i en kommu-nalpolitisk målsättning för bostadsbyggandet, vilken är resultatet av en bedömning av vilka standard- och utrymmeskrav som bör ställas på en fullvärdig bostad liksom på de servicefunktioner som bör tillgodoses inom ett bostadsområde. 1 denna bedömning måste hänsyn las också till miljö-, fritids-och kommunikationsfrågor och tiU de ekonomiska aspekterna.

Länsstyrelsen i Södermanlands län anser atl tillkomsten av de större kommunerna i hög grad har ändrat förutsättningarna för utformningen av en lämplig bostadspolitik och menar alt del framstår som angeläget att uppgifier på det bostadspolitiska området i största möjliga utsträckning delegeras till kommunerna.

Prop. 1974:150 112

Målet lör b o s t a d s u t r y m me har mottagits positivt av praktiskl taget alla remissorgan som kommenierai del, LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anser i likhet med utredningarna alt målet är högt ställt men menar all det trots detta bör kunna vara etl riktmärke för nyproduktionen och för omvandlingen av det befintliga bostadsbeståndet. Också bosladsstyrelsen och länsslyrelsen i Skaraborgs län m. fl. betraktar målel .som en anvisning om hur bostadsproduktionen bör inriktas, Bosladsstyrelsen menar vidare att del bör vara ell underiag också för utformningen av bostadsstödet till olika hushållsgrupper. Denna uppfattning har även LO och Svenska bygg-nadsarbetareförbundet.

SACO delar utredningarnas uppfattning beträffande bostadsutbudeis inriktning på längre sikl men säger sig vara .skeptisk till möjligheterna att nå målet inom överskådlig tid,

SBEF uttalar likaledes sin principiella anslutning till ulrymmesmålel men noterar alt etl förverkligande härav kommer att kräva betydande insatser. Föreningen ifrågasätler därför om inte etl så högt ställt mål måste bli föremål för en mera nyanserad och fördjupad bedömning. Därvid bör beaktas även andra läk torer som påverkar hushållens efierfrågan på bostadsutrymme, t. ex. barnens ålder och alternativa lösningar av boendet, såsom kombinationen av permanentboslad och fritidsbostad, menar föreningen.

Frågan om möjligheterna att förse alla bostäder med modern utrustning har betraktats uteslutande som en fråga om resurser. Beträffande målet att alla bostäder skall ha modern standard har ingen avvikande mening uttalals.

Angelägenheten av att främja en allsidig boendestruktur i de olika bostadsområdena har understrukits av bl, a, socialstyrelsen, bosladsstyrelsen, majorilelen av länsstyrelserna, många kommuner. Landstingsförbundet, LO. TCO, SACO. Svenska byggnadsarbetareförbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen och SABO. LandslingsfÖrbundei betraktar en allsidig hushålls- och boendestruktur som en viktig kvalitet i boendemiljön. Förbundei ser den också som väsentlig för möjligheterna atl svara för sin del av samhällets service,

Länsslyrelsen i Uppsala län säger sig ha förståelse för utredningarnas önskan all motverka en segregation av människor men anser atl frågan om blandning av olika kategorier av människor bör behandlas varsamt, Länsslyrelsen rekommenderar all attitydundersökningar företas beträffande bosiadskonsu-menternas önskemål.

Statens institut för byggnadsforskning ifrågasätter möjligheterna att förverkliga målet om en allsidig boendestruktur med bostadspolitiska medel. Institutet nämner forskningsresultat som pekar på all spänningen mellan olika sociala och etniska grupper har slor belydelse för den skiktning som uppstår och synes mena atl del sannolikt är omöjligt att undvika en social skiktning i bostadsområdena så länge väsentliga sociala olikheter kvarstår i samhället.

Prop. 1974:150 113

RR V, länsstyrelsen i Slockholms län och Svenska kommunförbundel påpekar att utredningarna inte närmare har definierat vad de menar med en allsidig hushålls- och boendestruktur. Svenska kommunförbundet och några kommuner framhåller atl del är viktigt för den kommunala planeringen all innebörden av begreppet klariäggs.

Utredningarnas uppfattning att var och en skall fä möjlighet lill ett verkligt inflytande över lägenheten och de förhållanden i omgivningen som närmast berör honom,delas av praktiskt taget alla remissorgan,,som uttalat sig i frågan. De kommentarer och kritiska synpunkter som fram förs på den na punktgällerfrämsldeformeri vilka ett infiytande skall komma till uttryck.

Socialstyrelsen, bosladsstyrelsen. några kommuner, däribland Slockhoim. inredningen om den kommunala demokratin och SAR. som delar utredningarnas allmänt positiva inslällning lill ell ökal konsumentinfiytande, aktualiserar de konfiikler som kan uppkomma mellan olika berörda intressen, framför allt i samband med saneringsåtgärder. Erfarenheterna visar, säger SAR. atl förslag om att förändra lägenhetssammansättningen ofia väcker kraftig opposition, då de som regel medför alt få av de ursprungliga hyresgästerna har möjlighet att bo kvar. Förbundet anser det nödvändigt att utredningarna analyserar denna konflikt i sitt fortsatta arbete. Socialstyrelsen och bostadsstyrelsen anför liknande synpunkter.

Också utredningarnas bestämning av målel för prisnivån för bostäder och begreppei rimligl pris har fåll i huvudsak positiva kommenlarer. Bostadsstyrelsen och länsstyrelsen i Skaraborgs län vill betrakta bestämningen som elt principuttalande och anser sig kunna anslula sig lill det. Bosladsstyrelsen framhåller emellertid atl elt uttalande av den art som utredningarna här hargjorl endasl i grova drag kan ange riktlinjerna för utformningen av samhällets bosladspoliliska stöd i fråga om storieken av och avvägningen mellan generellt prissänkande åtgärder och stöd till olika hushållsgrupper.

Vissa remissinstanser, däribland konjunklurinsliiutei, några länsstyrelser och kommuner, kapitalmarknadsulredningen och Svenska kommunförbundel anför kritik mot att bestämningen är alllför oprecis.

Kapitalmarknadsutredningen. som uttrycker uppfattningen att innebörden av förslagei att fastställa ett socialt godtagbart pris i hela bostadsbeståndet är oklar, anser att del borde ha undersökts om de uppställda normerna för de socialt rimliga boendekostnaderna verkligen kan väntas leda till all de boende anpassar sitt bosladsval till den utrymmesstandard som samtidigt preciserats. Om så inte är fallet skulle boendekostnaderna kunna sänkas ytteriigare med hjälp av subventioner tills etl rimligt antal familjer lockats all fiytta in i bostäder med den angivna standarden. Den hyresnivå som därvid uppkommer skulle kunna fastställas som socialt godtagbar. Utredningarna borde, enligt kapitalmarknadsutredningens uppfattning, närmare ha belyst dessa frågor.

8 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 114

NBD anser alt den målsättning beträlTande ett rimligt pris, som utredningarna förordar, är tveksam från fördelningspolitisk synpunkt och resursanvändningssynpunkt. Delegationen menar all det i längden knappast kan vara försvariigt att kraven på utrymme och standard i nyproduktionen ställs så höga, alt fierialet boende inte kan belala sådana bosläder ulan generell subvention. Om bostäderna ständigt subventioneras riskerar resursanvändningen inom bostadssektorn all bli alltmer oberoende av egentliga konsumentvärderingar och nödvändiga hänsyn till andra samhällsekonomiska behov, hävdar delegationen.

3,1,4 Det framlida bostadsbeståndet

RR V, Stockholms och Göteborgs kommuner, SBEF och NBD m. //. har riktat kritik mot utredningarnas sätt alt begränsa behandlingen av frågan om det framtida bostadsbeståndet lill att enbari gälla förändringar av del befintliga beståndet.

RR V, som delar utredningarnas uppfattning att frågan om atl åsladkomma en allsidighet i hushålls- och boendesirukturen är betydelsefull, menar att denna allsidighet lorde kunna åstadkommas främsi genom sanering av det befintliga bostadsbeståndet. Mot den bakgrunden efterlyser verket en bedömning av nyproduktionens och moderniseringens omfattning på längre sikl. Verket anmärker på den prioritering av sina arbetsuppgifier, som utredningarna har gjort, och påpekar all del varit en av utredningarnas hu-vuduppgifier att göra en bedömning av bostadsbyggandets omfattning och inriktning under tiden fram lill mitten av 1980-talet, Liknande synpunkler framförs av länsslyrelsen i Kristianstads län.

Länsslyrelsen i Västmanlands län anser alt utredningarna borde ha behandlat frågan om bostadsproduktionens framlida inriktning med avseende på hustyper, Länsstvrelsen i Alvsborgs län finner del svårt all slutgiltigt ta ställning lill hur bostadspolitikens mål i storl skall uppnås utan att denna fråga har belysts,

NBD menar att utredningarna vid sidan om kraven på förändringar av lägenheternas storleksfördelning borde ha analyserat exempelvis den regionala befolkningsfördelningen, fiyttningsrörelsernas belydelse, avvägningen mellan sanering och nyproduktion samt mellan nyexploatering och kompletteringsbebyggelse. Dessa synpunkter framförs också av Slockholms kommun. S.4C0 och SBEF.

SACO efierlyser även en analys av de samhällsekonomiska konsekvenserna av ett framtida bostadsbyggande på olika nivåer. Organisationen anser också atl utredningarna borde ha analyserat vad nominella ökningar av hushållens inkomster kommer alt innebära för bostadsefierfrågan. SACO menar

Prop. 1974:150 115

att avsnittel om del framtida bostadsbeståndet är så ofullständigt att ytterligare utredning torde vara nödvändig.

Utredningarnas tidigare bedömning av den sannolika bostads-byggnadsvolymen under de närmaste åren har föranlett bl. a, länsstyrelserna i Slockholms. Upfisala. Värmlands och Gävleborgs län. några kommuner samt Hyresgäsiernas riksförbund alt betona atl etl fortsatt högt bostadsbyggande är angeläget för att undanröja kvarstående brister i fråga om lägenheternas modernitet och för att höja hushållens utrymmesstandard. Länsslyrelsen i Stockholms län ifrågasätler dock planeringslalet 80 000 nybyggda lägenheter om året med hänsyn till atl det bygger på en uppskattning av befolkningsutvecklingen som numera är inaktuell, Länsslyrelsen i Gävleborgs län hävdar alt erfarenheterna från del egna länet tyder på att nyproduktionen kommer au bli lägre än vad som framgår av utredningarnas bedömning. 7C0 anför även sysselsättningsskäl för ett fortsatt högt bostadsbyggande. Byggandet bör under 70-talel ligga på en nivå av 70 000-80 000 lägenheter per år, anser TCO.

Inaktualiteten i utredningarnas tidigare befolkningsuppgifter berörs också av SCB. Verket meddelar, att del inom kort kommer atl publicera en ny riksprognos, som ulgår från förhållandena ett år senare än den prognos som utredningarna har hafi tillgång till. Effekterna av de ändrade antaganden som gjorts bl. a. beträffande immigrationen blir att tolalfolkmängden såväl år 1975 som åren 1980 och 1985 kommer att ligga mellan de båda lal som utredningarna har redovisat. 1 likhet med utredningarna finner verket att befolkningsökningarna blir koncentrerade till åldrarna 30-39 år saml lill högre åldrar. Verket understryker atl åldersgruppen över 75 år, där behovet av specialbostäder torde vara stort, kan väntas öka kraftigt.

SCB ger också vissa synpunkter på utredningarnas beräkningar av antalet sammanboende par år 1970. som bildar utgångspunkten för deras prognos. Enligt verkel torde antalet ha varit ca 100 000 högre än vad utredningarnas beräkningar visar. Också antalet personer utan eget hushåll blir påverkat härav.

När det gäller den inrikes omfiyllningen har SCB inga erinringar mol utredningarnas bedömning såsom den redovisades i det föregående betänkandet.

Konjunklurinstiiuiei finner det vara realistiskt all utredningarna något har nedreviderat siffran för de närmaste årens bostadsproduktion i jämförelse med tidigare beräkning. Institutet betonar den osäkerhet, som med nödvändighet måsle vidlåda bedömningar om hushållsbildningen och netto-immigrationens omfattning.

Utredningarna har med tre exempel belyst de växande utrymmesanspråkens konsekvenser för bostadsbeståndets struktur. Enligt utredningarnas bedömning ler sig inget av dessa al-

Prop. 1974:150 116

ternativ omöjligt att realisera till millen av 1980-talct.

Slockholms kommun har beräknat att utredningarnas tre exempel leder till krav på ett årligt nybyggnadstillskott i hela landet av resp, 40 000, 50 000 och 73 000 lägenheter. Ca 6 000, 16 000 resp, 40 000 lägenheter blir åriigen obsoleta på grund av att de är för små. Av dem saknar en del modern utrustningsstandard och tillhör därför den grupp om 48 000 lägenheter per år, som enligt utredningarnas bedömning behöver saneras. Efiersom det under åren 1971-1973 redan färdigställts ca 310000 lägenheter, håller kommunen för troligt atl det årliga bostadsbyggandet måste forisälta alt minska under reslen av perioden fram till år 1985.

Länsbostadsnämnden i Slockholms län anser att det i ett kortare perspektiv finns anledning att prioritera fierpersonshushållens behov av ökat utrymme framför enpersonshushållens behov av minst två rum och kök men instämmer i utredningarnas uppfattning att i ett längre perspektiv inget av de tre exemplen kan anses orimligt,

Göteborgs kommun omtalar atl man som planeringsnorm i kommunen använder ell antagande om utrymmesslandardens utveckling som ulgör en kombination av utredningarnas två första exempel. Kommunen hyser stor tveksamhet om möjligheterna att åstadkomma en så stor förändring av ulrymmessiandarden som svarar mot utredningarnas mål. Detta skulle för Stor-Göteborgs del innebära atl 70 000 enrumslägenheier, varav det övervägande antalet är moderna, skulle behöva elimineras fram till år 1985.

Också bostadsstyrelsen har något berört del kortsiktiga och det långsiktiga perspektivet i fråga om utrymmesslandardens utveckling. Verket framhåller atl en avvägning måste göras mellan den på lång sikt erforderliga inriktningen av nyproduktionen och den som svarar mot den aktuella efterfrågan. Kommunernas svåra planeringssituation understryks. Bostadsstyrelsen betonar alt den lillsammans med länsbostadsnämnderna har en viktig uppgifi all fylla när det gäller att klariägga de erforderliga långsiktiga förändringarna och konsekvenserna för det fiamtida bostadsbeståndet av olika aktuella lägenhetsfördelningar i nyproduktionen. Delta bör, menar verkel, göras bl. a. i anvisningarna lill de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen.

När del gäller del framtida bostadsbyggandets inriktning med avseende på hustyper hänvisar såväl Svenska kommunförbundet som många kommuner lill etl slort intresse från bosladskonsumenternas sida för egna hem och bostäder med markkontakt i andra upplåtelseformer. De ser det därför som sin uppgifi atl medverka till att nyproducerade småhus skall kunna erbjudas till rimliga priser. Också småhushållens och låginkomsttagarnas önskemål härvidlag vill man från kommunalt håll gärna försöka tillgodose. Det uppfattas som etl led i strävandena all skapa förutsättningar för en allsidig hushålls- och boendestruktur i bostadsområdena, Föratt möjliggöra detla vill kommunförbundel och flera kommuner, däribland Uppsala. Hulls-

Prop. 1974:150 117

fred och Östersund, utveckla nya former av markbostäder, bl, a. mindre sådana.

Det anses vidare angeläget atl kunna upplåta småhus också med hyres-och bostadsrätt. Nuvarande beskattningsregler sägs hindra en utveckling i denna riktning. Dessa synpunkter har framföris av flera kommuner. Hyresgäsiernas riksförbund. HSB och S.ABO.

Många kommuner, bl. a, Siockholm, Sigtuna. Uppsala. Åtvidaberg. Vetlanda och Falkenberg, vill möjliggöra äganderätt också för hushåll med låga inkomsler och menar att det skulle kunna ske genom att kraven på egen insats minskades eller hell togs bort. Delar av bostadsskattekommitténs förslag anses av många kommuner lägga hinder i vägen fören strävan att underiätta för hushåll med små ekonomiska resurser atl välja småhuset som boendeform.

Svenska riksbyggen, som framhåller de möjligheter som hyres- och bo-stadsrättsformen skapar, anser all också egnahemsformen bör göras lättare tillgänglig för hushåll med lägre inkomsler Sveriges villaägareförbund hävdar atl bosladspolitiken måste utformas så att den underlättar för stora folkgrupper med måttliga inkomsler att skaffa den trygghet som enligt förbundets mening ligger i att få disponera ett eget hem med äganderätt.

Svenska sparbanksföreningen påpekar att bristen på kreditulbud till äldre hus gör att många av kostnadsskäl tvingas avstå från anskalTandet, Möjligheterna atl välja bostad har därigenom blivit inskränkt.

Utredningarnas bedömning av konsekvenserna av ett förverkligande av målet om en allsidig hushållsstruktur i bostadsområdena har föranlett instämmande kommenlarer från många remissorgan. Socialstyrelsen.RRV bosladsstyrelsen.länsstyrelserna i Stockholms. Kronobergs. Kalmar. Kristianstads. Malmöhus. Örebro. Västmanlands, Gävleborgs och Västerbottens län, många kommuner och Svenska kommunförbundel har understrukit utredningarnas konstaterande alt det bl, a. kräver stora förändringar av det befintliga beståndet,

RRV. konjunkiurinsiituiei. SBEF och NBD m.fl. har anmärkt på att utredningarna inte närmare har beröri frågan om hur dessa förändringar skall komma lill stånd.

Några remissinslanser har gell egna synpunkler på hur en anpassning av bostadsbeståndet lill de förändrade kraven skulle kunna ske. Metoder som nämns är sammanläggningar av mindre lägenheter, nybyggande i form av förtäining av stadsplanen eller annan komplettering samt rivning och nybyggande.

Länsbostadsnämnden i Kronobergs län samt länsslyrelserna i Kronobergs, Gävleborgs och Västerbottens län. åtskilliga kommuner m. jl. har framhållit all det måsle bli fråga om ingrepp också i bostäder som uppförts under relativt sen tid och i vilka den tekniska standarden är god, Länsbosiadsnämn-

Prop. 1974:150 118

den och länsslyrelsen i Kronobergs län föreslår mol denna bakgrund elt tekniskt och ekonomiskt slöd för en försöksverksamhet. Behovet av statligt stöd understryks också av länsbostadsnämnderna i Uppsala och Östergötlands län och av flera kommuner.

Flera remissorgan föreslår alt initialstödel skall få vara kvar även efter 1974 års ulgång, Länsslyrelsen I Jönköpings län motiverar etl förslag härom med alt det är angeläget atl underiätta för den äldre arbetskrafien att arbeta inom ombyggnadsseklorn. Länsstyrelsen omtalar att en inventering av det äldre bostadsbeståndet för närvarande pågår i länet och understryker atl det är av största vikt alt denna fullföljs i reala projekt.

Möjligheterna atl inom en tioårsperiod förändra del äldre bostadsbeståndet så atl det både svarar mot målet om en godtagbar ulrymmesstandard och ger förutsättningar för en allsidig hushålls-och boendestruktur ifrågasätts av bl. a. konjunkiurinstitutei, som menar atl ell sådant ambitiöst program måste kräva bostadspolitiska ålgärder av belydande omfattning. Också länsslyrelsen i Västerbottens län finner del osäkert om målen kan uppnås inom en tioårsperiod.

Bosladsstyrelsen instämmer i utredningarnas egen bedömning atl del innebär avsevärda problem atl få bosladsutbudet anpassat till denna höga ambitionsnivå. Beträffande möjligheterna alt påverka lägenhetsfördelningen vid modernisering säger bosladsstyrelsen att de erfarenhetsmässigt är små. Möjligheterna alt inom en tioårsperiod avveckla de kvalitativa bristerna i det helt omoderna beståndet anser styrelsen däremol vara goda. Det anses svårare alt bedöma möjligheterna härtill i det halvmoderna beståndet. Den takt i vilken saneringen av detta bestånd kan genomföras sägs i hög grad vara beroende av varierande tekniska och ekonomiska förutsättningar i skilda orter. Länsstyrelsen i Göteborgs län understryker likaledes saneringsproblemets variationer mellan olika delar av landet. Enligl länsstyrelsens mening motiverar dessa variationer speciella insatser inom områden med särskilt dåligt bostadsbestånd.

Med hänvisning till riksdagsbehandlingen av förslagen lill sanering av äldre bostadsområden betonar bostadsstyrelsen att det inte är möjligt alt mera bestämt ange en tidpunkt, då del kvalitativt ofullständiga bostadsbeståndet skall vara avvecklat. Med hänsyn till angelägenheten av att undanröja dessa brister finner styrelsen det dock ändamålsenligt atl ha en riktpunkt som ungefärligen anger ambitionsnivån.

Malmö kommun anser det vara tveksamt om kvarstående brister inom kommunen kan vara undanröjda fram till 1980-talets mitt. Den höga hyresnivån i det moderniserade beståndet är ett hinder för en snabb avveckling av bristerna. Sammanläggningen av lägenheter höjer prisnivån ytteriigare. Om de uppställda målen skall kunna nås inom rimlig lid är del därför enligt kommunens uppfattning nödvändigt alt den nya bostadspolitiken in-

Prop. 1974:150 119

riktas på alt ge som resultat en rimlig hyresnivå i det äldre beståndet efier modernisering.

När del gäller de slora, homogena fierfamiljshusområdena från 1960-talet bedömer Malmö kommun möjligheterna alt ändra hushållssammansättningen med fysiska ålgärder som mycket små. Ett visst inslag av pensionärs-bostäder knutna till service har prövats i ett sådani område inom kommunen. Under 1970-talet har kommunen ändrat inriktningen i bostadsbyggnadsprogrammet mot mer "blandad bebyggelse" i en- eller tvåvåningshus i olika upplålelseformer. Svårigheter har då uppstått vid finansieringen, som anses gynna de större lägenheterna i småhusform.

.Stockholms kommun, SBEF och NBD konstaterar att den lägenhetsfördelning som finns i större tätorters inre kärna ofia är ensidig med många små lägenheter Erfarenheterna från Stockholm är att lägenhetsfördelningen kan påverkas endast marginellt vid sanering. Även om målet är att på sikt åstadkomma en balans i lägenhetsfördelningen menar dessa remissinstanser att diskussionen rörande olika former för alt åstadkomma en allsidig be-folkningssammansäitning därför främst bör föras med avseende på frågans betydelse inom den aktuella bostadsregionen. Därvid bör även centralkommunens speciella lägenhetsbestånd bedömas bl. a. med hänsyn till kranskommunernas småhusområden samt lill vad som är möjligt och rimligt atl åstadkomma inom nya och äldre stadsdelar

Länsstyrelsen i Gävleborgs län, som delar utredningens uppfattning om behovet av en fortsatt modernisering av det äldre bostadsbeståndet, framhåller atl i del egna länet myckel slora delar av det omoderna beståndet har kunnat avvecklas under senare år. Enligl länsstyrelsens uppfattning torde ombyggnadsinsatser av större omfattning i del yngre beståndet vara svåra att genomföra dels därför atl dessa fasligheter fortfarande belastas med gamla lån, dels därför atl ombyggnad ofia är relativt kostnadskrävande. Med hänsyn härtill anser länsstyrelsen det svårt atl bedöma om de förändringar som utredningarna anser angelägna kan åstadkommas inom en tioårsperiod.

De speciella problem som är förknippade med de många e n r u m s-lägenhelerna, vilka på längre sikt inte skulle behövas, om utredningarnas mål beträffande utrymme skall uppfyllas, har berörts av bl. a. länsslyrelserna i Uppsala och Örebro län. vissa kommuner samt NBD.

Länsslyrelsen i Örebro län anser att det är nödvändigt med särskilda ekonomiska bidrag för atl möjliggöra en sammanläggning av alla sådana lägenheter i beståndet. När del gäller nyproduktionen menar länsslyrelsen att den inte bör innehålla andra enrumslägenheier än sådana som pä ett billigt sätt kan läggas samman med annan lägenhet,

Länsslyrelsen i Uppsala län ifrågasätter om det inte också i fortsättningen kommer alt behövas elt förhållandevis stort bestånd av små lägenheter för att underlätta tidig hushållsbildning och för alt ge ogifi förvärvsarbetande

Prop. 1974:150 120

ungdom möjligheter att fä egen bostad.

Möjligheterna lill sammanläggningar av små lägenheter har tagits upp av bl, a, länsslyrelsen i Jönköpings län. som informerar om att planering härför har påbörjats inom länet. 1 vissa fall har i nybyggandet tagits hänsyn till framtida sammanläggningar.

Behovet av slora förändringar också i det nyare bostadsbeståndet och kontinuerligt framöver för all också i framliden främja största möjliga allsidighei i hushålls- och boende-strukturen understryks av några remissinstanser, däribland länsslyrelserna i Kristianstads och Malmöhus län. Mot bakgrunden härav riktas kritik mol del föreslagna utjämningslånesystemet som inte anses ge det nödvändiga finansieringsulrymmel härför.

Viklen av all vid en intensivare saneringsverksamhel särskill uppmärksamma det redan nu ökande antalet sj ä I v ä gda lägenheter i flerfamiljshusen i de slörre tätorternas centrala delar framhålls av socialslyrelsen och Stockholms kommun. En vidareutveckling härav kan enligt socialstyrelsens uppfattning leda lill att centrala stadsdelar i högre grad än för närvarande blir bostadsort för enbart ekonomiskt slarka grupper.

Socialstyrelsen betonar i detta sammanhang angelägenheten av ett nära samarbete mellan kommunens sociala organ och bostadsförmedlingen i saneringsarbetet. Styrelsen erinrar om att den i yttrandet över saneringsulredningens förslag förordade en arbetsmodell, där sociala program kopplades till de mer tekniska saneringsprogrammen.

3,1.5 Bostadens pris m. m.

Den redovisning som utredningarna har gjori av olika material som belyser frågan om bostädernas pris och hushållens möjligheter att betala detta har av flertalet remissinstanser lämnais utan erinran eller föranlett instämmande kommentarer och i några fall också kompletterande uppgifter och synpunkter. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller all utredningarna har gjort en bred undersökning av hur boendeförhållandena och boendekostnaderna ter sig för bostadskonsumenterna.

Slatens instilut för byggnadsforskning uttalar dock, bl.a. i anslutning till uppgifterna om kostnadsförutsätlningarna för bostadspriser na, viss kritik. Institutet anser att de uppgifier som redovisas endast i begränsad omfattning är objektivt iakllagbara förhållanden. Det påpekas alt utredningarna inle har hållit isär begreppen utgifier och koslnader, vilkel gör att slutsatserna av analysen måste ifrågasättas. Det ärenligt institutets mening allvarligt all koslnader för reparationer och underhåll behandlas

Prop. 1974:150 121

på samma sätt som utgifier för kapital, bränsle m, m, Utgifierna för reparationer och underhåll kommer punktvis och torde vara mindre i nyare hus än i äldre, under del att kostnaderna återfinns i förelagens bokföring och bestäms av behovet av fonder för att bestrida de i framtiden ojämnt fördelade utgifierna. Utredningarna redovisar bokföringsuppgifierna. Detta betyder, enligt inslilulel, all utredningarnas uppgifier om drifi- och underhållskostnadernas oberoende av faslighetens ålder saknar relevans för den på kori sikt erforderiiga hyran. Därför ler det sig osäkert om en omfördelning över tiden av kapitalutgifierna ger lika goda förutsättningar för åldersparitet i hyresstrukturen som utredningarna menar.

Umeå kommun anmärker att utredningarna i sin diskussion av hur prisparilel skall uppnås hell utgår från kapitalkostnadssidan, trots alt drifikostnaderna utgör 35-40 % av hyran i nybyggda hus, I motsats till utredningarna hävdar kommunen all del föreligger påtagliga skillnader i drifikostnader mellan hus av olika årgångar, och att dessa har förstärkts av ökningarna i bränslekostnaderna. Kommunen bygger sill uttalande på en undersökning som utförts av RSV inför 1975 års fastighetstaxering. Den sägs visa på stora skillnader också mellan olika bebyggeLseiyper, tätortstyper och regioner. Liknande synpunkter anförs av Slockholms kommun.

NBD hävdar likaledes att drifikostnaderna varierar med husens ålder, Drifikostnadsekonomin förbättras enligt delegationens mening successivt för varje ny årgång av fastigheter, Efiersom en sådan utveckling inle kan komma de redan färdigställda lägenhelerna lill del, begränsar delta utrymmet för en omfördelning av kapitalkostnaderna i elt lånesystem.

Med anknytning till utredningarnas uppgifter om kostnadsförutsätlningarna för bosladspriserna, vilka avser förhållandena år 1972, framhåller Hyresgästernas riksförbund och HSB alt driftkostnaden, framför alll kostnaden för uppvärmning, har ökat kraftigt det senaste året,

Slalens institut for byggnadsforskning gör med anledning av utredningarnas uppgifter om bostadsmarknadens prisstruktur det påpekandet alt de visar alt det vid sidan om åldersdispariteler också finns betydande regionala skillnader i hyror, främsi i det nyare beslåndel. Dessa sägs vara etl uttryck för olika lägesvärden och ha lörmögenheisomfördelande effekter som är lika angelägna att bevaka som inflalionsvinsterna.

Utredningarnas förmodan alt skillnaden mellan faktiskt utgående hyror och kalkylerade faslighelsomkoslnader till en del kan förklaras med atl avsättningar lill periodiskt underhåll är otillräckliga verifieras av bl, a. Svenska kommunförbundet, Göteborgs. Örebro och Hudiksvalls kommuner samt av Svenska riksbyggen och SABO.

1 anslutning lill utredningarnas uppgifier om hushållens netto-utgifter för bostaden pekar läns.siyrclsen i Uppsala län på behovet av sta-

Prop. 1974:150 122

tistiska uppgifier härom och anser att utredningarna i sitt fortsatta arbete bör vidta åtgärder för atl förbättra kännedomen om neiiouigifier genom insamling av mer statistiskt material. Också L/?Fframhåller den stora bristen på faktaunderlag.

Den från bostadsskattekommitténs uppfaUning avvikande mening som utredningarna har beträffande skattereduktionens storlek för ägarlägenheler har föranlett kommenlarer från några håll. Flertalet av dem som tillkännager en uppfattning i frågan anser atl bosiadsskattekommitién har underskattat skatteeffekten. Bland dem återfinns siaiskonioret, bosladsstyrelsen. LO, Svenska byggnadsarbetareförbundet, Hyresgästernas riksförbund och SABO.

Länsstyrelsen i Värmlands län hävdar motsatsen. Styrelsen menar atl bristerna i skatteneutralitet bör ses över hela boendetiden och att de då måsle vara väsentligt mindre än vad som angetts för nyare hus.

Instämmande kommentarer närdet gäller utredningarnas sätt att behandla det statliga bostadstillägget som ell allmänt konsumtionsstöd har lämnais av länsbostadsnämnden i Alvsborgs län. länsslyrelsen i Malmöhus län. SABO m, fi.

Utredningarnas normerade kalkyler belräffande betalningsförmåga kompletteras av bosladsstyrelsen med vissa uppgifier från den senaste levnadskoslnadsundersökningen. De bekräftar i huvudsak utredningarnas slutsats alt hushåll med genomsnittsinkomster och ett eller fiera barn har Slora svårigheter att bära kostnaderna för en tillräckligt slor bostad i nyproduktionen vid dagens prisnivå.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att utredningarnas bedömning av "hy-resbetalningsförmäga" har skett utifrån en icke realistisk minimibudget. I verkligheten torde betalningsförmågan vara inte obetydligt mindre, menar förbundei.

Den sammanfattning av sina iakttagelser som utredningarna gör och de slutsatser som de drar med utgångspunkt i det redovisade faktamaterialet har gett upphov till en lång rad kommentarer och vissa bemötanden.

Den första slutsatsen gäller prisnivån i nyproduktionen. Utredningarna hävdar all den är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster. Denna uppfattning delas av bl.a. bostadsstyrefsen. majoriteten av länsbostadsnämnderna, vissa länsstyrelser, många kommuner och LO, TCO. SACO, Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen. HSB och SABO.

Koniingarikel Sveriges siadshypotekska.ssa. som inle lar ställning i frågan men instämmer i utredningarnas i allmänna ordalag formulerade mål för prisnivån i nyproduktionen, understryker atl en bedömning av prisets rimlighet är beroende av hushållens inkomsler. Därför hade det enligt sladshypotekskassans mening varil önskvärt med en mer fullständig undersök-

Prop. 1974:150 123

ning av hushållens för bostadsändamål tillgängliga inkomsler och av väntade realinkomstökningar som underiag för bestämmande av lämplig kapital-kostnadsnivå. Denna bör nämligen kontinuerligt anpassas till hushållens betalningsförmåga på ett sådani sätt att samhällets subventionering av bo-sladskonsumtionen inte i realiteten kommeratl avse andra, mindre angelägna ändamål.

Svenska riksbyggen menar atl, även om del slår klart att prisnivån i nyproduktionen är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomsler, det ändå bör påpekas atl den dämpade efierfrågan också kan hänga samman med att prisnivån subjektivt upplevs som för hög med hänsyn lill prisrelationerna mellan olika årgångar av bostäder. Folksam anför liknande synpunkter.

Bostadsstyrelsen understryker också det subjektiva i upplevelsen av en viss prisnivå. Verket anser att betalningsviljan lill viss del är elt uttryck för hur bostadskonsumtionen prioriteras i förhållande till andra delar av konsumtionen vid en given inkomstnivå. Liknande synpunkter framförs av SBEF, som anser att bostaden därför kan behöva marknadsföras så, att den får bättre prioritering i förhållande till andra konsumtionsalternativ.

När det gäller 1 ä m p 1 i g prisnivå i nyproduktionen iför-hållande till dagens är det endast några lå remissinstanser som redovisar en preciserad uppfattning, Bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Jönköpings och Kopparbergs län samt Växjö, Olofsiröms och Lidköpings kommuner instämmer i utredningarnas uppfattning all en sänkning i storleksordningen 10-15 96 är rimlig. Bosladsstyrelsen tillägger att en sådan sänkning skapar förutsättningar för att efterfrågan på nyproduktionen kan bli av en omfattning som leder till atl bostadsstandarden även framgent kan öka i snabb takt.

Malmö kommun understryker att en avsevärd sänkning måste ske av hyresnivån i nyproduktionen men är osäker beträffande hur slor sänkningen bör vara. Vissa kommuner anser att den sänkning som utredningarna anger är ell minimum,

7"C0. Hyresgäsiernas riksförbund och HSB m. fl menar att en större sänkning än 10-15 96 är nödvändig. Som grund för sin uppfattning hänvisar HSB dels till den aktuella efierfrågan, dels till drifikostnadsutvecklingen, Förbundei hävdar att begreppei rimlig boendekostnad inte lär utgöra en automatisk refiex av prisnivån i nyproduktionen vid en given kapitalkostnad utan att den bor kunna bringas att samverka med drifikostnaderna pä ett sådant sätt all målel om rimlig boendekostnad blir uppfyllt.

Hyresgästernas riksförbund anser all del av utredningarna angivna hyres-sänkningsbehovet inte skulle räcka till storl mer än atl kompensera för de ökade uppvärmningskosinaderna. Förbundet hänvisar i frågan om rimlig prisnivå också till sina anslutna föreningar, som i uttalanden över belänkandet krafiigl understrukit alt behovet av hyressänkning är betydligt större

Prop. 1974:150 124

än vad utredningarnas bedömning antyder.

RRV anser atl den bedömning som utredningarna har gjort av behovet av hyressänkning mer är etl uttryck för elt allmänt önskemål än resultatet av en analys och ifrågasätter den som grund för det föreslagna finansieringssystemet.

Också konjunklurinsliiutei säger alt den prisnivå som utredningarna har betecknat som rimlig förefaller skönsmässigt vald. Med tanke på den centrala roll som den rimliga hyran spelar i det föreslagna lånesystemet hade en utförligare redogörelse för utredningarnas överväganden enligt institutets uppfattning varit önskvärd. Institutet framhåller vidare att del inte heller har klarlagts vilka effekter som en hyressänkning av den angivna storleken fär på hushållens bostadsefierfrågan. De inkomstelaslicileiersom utredningarna redovisar i en bilaga sägs närmast tala för all en betydligt större sänkning vore nödvändig om de mål som utredningarna har ställt upp skall kunna nås. Institutet ifrågasätter dock dessa elasticilelslal med hänsyn lill alt de speglar de trögheter på bostadsmarknaden som fortfarande rådde vid den tidpunkt då det statistiska underlaget för dem samlades in.

Svenska kommunförbundet säger sig finna alt någon närmare analys inte har genomförts av sambandet mellan de angivna bosladssociala målen och bostadens pris. Därför vill förbundet ifrågasätta om målen uppfylls genom de förslag som utredningarna redovisar beträffande finansieringen och som avses ge den redovisade hyressänkningen.

I konsekvens med sin uppfattning att prisnivån i nyproduktionen är för hög anser många remissorgan att den bör sänkas med hjälp av generella subventioner inom finansieringssystemets ram. Bo-sladsslyrclsen, majoriteten av länsbostadsnämnderna, flera länsstyrelser, många kommuner. LO, TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen, HSB och SABO m. fl. har hävdat denna mening.

Länsslyrelsen i Värmlands län anser att man bör anlägga cnhelhetssyn på bostadsprisfrågan, inkluderande förutom bostadsfinansiering också insyn, medbestämmanderätt i markfrågor, produktion, ökat allmännyttigt bostadsägande och hela drifikoslnadssidan.

Flera andra remissinstanser anför liknande synpunkler. Länsbostadsnämnden i Norrbollens län understryker t, ex. atl olika finansieringssystem liksom skatteregler endast kan medverka till atl omfördela kostnaderna i tiden och på olika kostnadsbärare, men atl kostnaderna för alt framställa och förvalta bostäderna ändå i en eller annan form måste betalas av de boende. Därför är det, enligt nämnden, angeläget att söka begränsa såväl produktions- som lörvaltningskostnaderna. Nämnden anseratl processen fram lill den färdiga bostaden ger utrymme för betydande vinster till markägare, materialproducenter och leverantörer, entreprenörer m, fl.

Prop. 1974:150 125

Länsslyrelsen i Uppsala län hävdar att det endast är infiationens inverkan på bostadspriserna som kan bemästras genom finansieringssystemet. Mot bakgrund härav understryker länsslyrelsen angelägenheten av att allt större ansträngningar görs föratt höja produktiviteten och hålla nere produktionskostnaderna i såväl byggnads- som malerialledet. Länsstyrelsen belönar också vikten av alt markpriserna hålls nere och av att kommunernas resurser, bl, a, de ekonomiska, att bedriva en aktiv markpolitik utökas,

HSB anser dock atl några påtaliga rationaliseringseffekter inle kan påräknas i framtiden med hänsyn till den utveckling mol produktion i mindre objeklsstoriekar och i sanering som f n, är aktuell,

VPK-minoriteter i vissa kommuner har framhållit att åtgärder som syfiar till en sänkning av hyrorna måsle ha sin utgångspunkt i de förhållanden som råder vid markförvärv och i produktionsledet i övrigt. Markvärdestegringarna börsloppas främsi genom kommunala markförvärv lill rimliga priser, genom skärpt lagsiifining och genom att endast samhällsägd mark får sladsplaneläggas. Den privata byggmaierialinduslrin bör förstatligas, anser vpk-grupperna, och alll byggande ske i kommunal eller kooperativ regi,

RRV hävdar, mot bakgrunden av sin upplänning alt betalningsförmåga och prisbildning på bostäder har ett samband, att ålgärder som direkt inriktas på att pressa kostnader i produktion och förvaltning av bosläder på lång sikt framstår som etl effektivare botemedel mol en oförmånlig bostadsprisnivå än åtgärder i form av generella subventioner i etl lånesystem.

5/fCO understryker att hyresnivån bör bedömas i relation till de disponibla inkomsterna och menar atl en förändring av den direkta inkomstskatten likaväl som en förändring av hyran kan medföra atl relalionen hyra-disponibel inkomst blir rimligare. Liknande synpunkter har framförts av Skånes handelskammare.

Många remissinstanser, däribland länsslyrelserna i Östergötlands, Kalmar och Västemorrlands län. landstinget i Östergötlands län, åtskilliga kommuner. Svenska kommunförbundel och HSB framhåller den krafiiga kostnadsökningen under senare år. Kalmar kommun påpekar all kostnadsökningen har medfört snabba och svårkontrollerbara svängningar på bostadsmarknaden, vilka ställt både byggherrar och kommuner inför stora problem. Kommunen finner det angeläget alt med olika medel dämpa de snabba prisstegringarna.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län påtalar att mark- och exploateringskostnaderna har stigit kraftigt under senare tid. Därför måste, menar nämnden, frågan om mera rationella metoder för alt få fram byggklar mark till vettiga priser ägnas ökad uppmärksamhet. Nämnden omtalar att det genom nya kommunala grepp har varit möjligt att i enstaka fall nå goda resultat på detta område. Länsslyrelsen i Uppsala län anser att kommunerna kan utöva infiytande på produktionspriserna genom bebyggelseplanläggning och for-

Prop. 1974:150 126

merna för utbyggandet av gator och va-anläggningar m, m.

Länsstyrelsen i Västernorriands län pekar p5 möjlighelerna att dämpa ökningarna av byggnadskostnaderna genom all begränsa den tekniska utrustningen och låta lägenhelsinnehavaren själv köpa sin utrustning.

Möjligheten all dämpa hyresslegringen genom produktiviielsbefrämjande ålgärder bör ägnas slörre uppmärksamhet anser NBD.

Vikten av konkurrens i alla led av byggprocessen och i förvaltningsledet understryks av bl, a, Stockholms. Lidingö, Järfälla, Uppsala. Linköpings. Jönköpings, Hulls freds, Göteborgs och Östersunds kommuner, SACO, LRF och SBEF. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller beträffande möjlighelerna att åsladkomma fri konkurrens i byggnads- och materialledet att dessa i forsla hand bör tillvaratas men alt om utvecklingen mot en oligopolsituation inte kan undvikas också andra medel, t, ex, priskontroll, bör övervägas.

HSB betonar även drifikoslnadens betydelse och framhåller atl den stigit myckel krafiigt under den senaste perioden. En tung post ulgör de kommunala laxehöjningarna inom olika serviceområden saml de höjda kommunalskatterna, vilka återverkar på garanliskatten. Den höjning av uppvärmningskostnaden som inträffade under 1974 betecknas av HSB som myckel tyngande.

Också prisutvecklingen inom småhusbyggandet berörs av vissa remissinslanser. Sveriges villaägareforbund framhåller all kostnaderna för villa- och småhusägandei tenderar att öka. Förbundei hänvisar lill trävaruprisernas ökning, de ökade energipriserna, höjda försäkringspremier, höjda kommunala serviceavgifter. Enligt förbundets uppfattning bör utgångspunkten vid utformningen av den framtida bostadspolitiken vara all slalsmakterna gör vad göras kan för att hålla kostnaderna nere på sådant sätt atl de som vill bo i småhus också får möjlighet häriill, även om de har begränsade ekonomiska resurser.

Länsslyrelserna i Stockholms och Jönköpings län samt Mölndals kommun m. fl. ser med oro på den inverkan på prisutvecklingen som del icke statligt belånade småhusbyggandet har.

Länsbostadsnämnden i Jönköpings län instämmer i utredningarnas uppfattning att prisbildningen påverkas i återhållande riktning av det statligt belånade småhusbyggandet på grund av alt länsbostadsnämnden skall godkänna försäljningspriserna. Men fördelarna med detta byggande inskränker sig inle härtill. Enligl nämndens mening bidrar det också lill en rationell och kontinuerlig produktion. Nämnden anser att frisläppandet av icke stats-belånade småhus har motverkat syftet med priskonirollen och understryker behovet av kostnadskontroll och kraven på rationellt byggande i fri konkurrens.

HSB beklagar att bosiadskooperationen, på grund av gällande beskattningsregler, inte haft möjlighet att på småhussidan verka för en god bo-

Prop. 1974:150 127

endestandard lill låga kostnader.

Många remissinstanser, däribland siaiskonioret, RRV, flera länsstyrelser, länsbosladsnämnder och kommuner samt fiillmäkiige i riksgäldskontoret, har betonat nödvändigheten av att med alla medel främja effektivitet såväl i produkiionsledet som i förvaltningsledet, Mol bakgrund härav riktas allvariiga invändningar mot det föreslagna lånesystemet, som inte anses ge incitament till kostnadspress och rationalitet.

Den andra slutsats, som utredningarna drar av sina uppgifter, är atl del råder d i s pa r i t el e r i prisslrukturen. Från konsumentsynpunkt likvärdiga bostäder betingar inte lika pris. Såväl åldersmässiga som lägesmässiga dispariieler förekommer.

Det råder en utbredd enighet bland remissinstanserna om atl så är fallet och om atl det är angelägel alt molverka dessa dispariieler. De anses begränsa konsumenternas valfrihet och leda lill störningar på bostadsmarknaden, vilka motverkar de bostadspolitiska utjämningssträvandena. Sådana synpunkter framförs av bl. a. många länsbosladsnämnder, länsstyrelserna I Uppsala och Kalmar län. många kommuner, däribland Norrköping. Malmö och Helsingborg. TCO. Svenska riksbyggen och HSB.

AMS framhåller all skillnader i bostadskostnader som inle kan hänföras lill skillnader i bostadskvalitet eller andra med bostaden förenade fördelar inte sällan utgör hinder för en önskvärd röriighel på arbetsmarknaden.

Koncentrationen av lediga lägenheter till vissa delar av det nyproducerade bostadsbeståndet är en konsekvens som noteras av bl.a. siaiskonioret och RRV.

Frågan om vad som skall menas med likvärdiga bostäder har diskuterats av bl, a, socialstyrelsen, statskontoret och länsstyrelsen i Uppsala län.

Både socialstyrelsen och statskontoret understryker all i bedömningen av likvärdigheten måsle vägas in också miljökvaliteter. Socialslyrelsen anser vidare atl betydelsen av begreppei kontinuerligt bör prövas mot nya resultat från forskning och utvecklingsarbete. Statskontoret hävdar alt också det allmännas kostnader bör beaktas i bedömningen av om prisparilel råder eller ej.

Länsstyrelsen i Uppsala län menar, alt del knappast är möjligt att ange några relevanta mått på bostädernas nyiijandevärde så länge som bostadsmarknaden präglas av frånvaro av fri konkurrens och brist på bostäder, Della bör dock, enligl länsstyrelsens mening, inle hindra att målet om prisparitet ställs och att det, som utredningarna föreslår, baseras på bostädernas åleranskaffningsvärde.

Några remissinstanser tar upp frågan om anledningarna lill dispariielerna i prisstrukturen.

De på grund av inflationen stigande produktionskostnaderna är den orsak

Prop. 1974:150 128

som ofiast nämns. Bedömningen av hur inflationen kommer att utvecklas i framtiden utgör en av utgångspunkterna för remissinstansernas bedömning av utformningen av etl framtida lånesystem.

Markvärdestegring och spekulationsbetingade prisstegringar i olika led av produktionen nämns i sammanhanget av bl. a. länsstyrelserna i Slockholms och Uppsala län samt länsbostadsnämnden i Norrboiiens län. medan olikheter i räntevillkor och övriga finansieringsförutsättningar anges av Trelleborgs kommun och Svenska riksbyggen som bidragande orsaker lill den rådande prisslrukluren på bostadsmarknaden.

Brister i paritetslånesystemet, framför allt den eftersläpning med vilken koslnadsstegringar i nyproduktionen slår igenom i hela beståndet, påtalas av kai)iialmarknadsiiiredningen. fiillmäkiige i riksbanken m. fl, vilka också hänvisar till de ingrepp i pariietslånesystemets funktion som har gjorts av hyrespolitiska skäl.

Länsslyrelsen i Uppsala län påtalar den kostnadsspliitring som borttagandet av mervärdeskatten medförde. Länsstyrelsen anser all denna skatt därför inte bör återinföras.

Den förskjutning av kostnadsansvaret för vissa allmänna anläggningar som successivt har skett från kommun till byggherre nämns av HSB som ytteriigare en anledning till dispariteter i prisstrukturen. Också de successivt höjda anspråken på kvalitet i boendemiljön anser HSB ha haft koslnadshöjande och därmed prissplittrande effekl.

Bosladsstyrelsen. slalens insiiiul för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Östergötlands och Kalmar län, SACO m. fl betonar alt disparitelen inte är koncentrerad till del bostadsbestånd som tillkommit efter år 1958, och som därför kan påverkas av ränte- och paritetslånesystemel.

Olika metoder att motverka dispariielerna i pris-strukturen anvisas av remissinstanserna. Förutom en omfördelning av kapitalkostnaderna är det huvudsakligen fråga om koslnadssänkande ålgärder inom produktion och förvaltning.

Länsslyrelsen i Uppsala län instämmer i utredningarnas uppfattning atl inflationens prissplittrande inverkan bör motverkas genom finansieringssystemet. Andra orsaker bör bemötas med andra medel, såväl tekniska som administrativa. Liknande synpunkler anförs av bl. a. slatens institut för byggnadsforskning, länsslyrelsen i Östergötlands län. Svenska riksbyggen och NBD. Länsbostadsnämnden i Kalmar län och Svenska riksbyggen rekommenderar bl, a. fastighetsbeskattning,

Slalens instilut,for byggnadsforskning anser all det saknas en analys av dels hur allvariig åldersdispariteten är i förhållande lill andra dispariieler, dels hur stor del av problemen med åldersdispariteten som kan bemästras med finansieringssystemet och dels hur olika kvarstående dispariteter kan påverka

Prop. 1974:150 129

finansieringssystemets utveckling och användningssätt. Det är därför föga meningsfullt atl utveckla och ta i bruk etl från teoretiska utgångspunkter sinnrikt och finstämt finansieringsinstrument, anför inslilulel.

NBD menar alt ett lånesystem inle kan reglera prisbildningen på bostadsmarknaden, vilket utredningarna enligt delegationens uppfaUning har avsett. Däremol kan det vara riktigt, menar delegationen, att lånesyslemet inle bör molverka en rimlig prisbildning. Alt uppnå en värdesällning på bostäderna som konsumenterna uppfattar som rättvis främjas dock bäst genom en röriig och av konsumenlvärderingar beroende prisbildning på bostadsmarknaden, hävdar delegationen.

Utredningarnas iredje slutsals är atl prisskillnaderna mellan olika upplålelseformer och hustyper inte är påfallande slora. Däremol blir hushållens netloutgifler högre om de hyr eller har normalt finansierad bostadsrätt än om de äger eller i annan form disponerar sina lägenheter så, att del uppstår en skatteminskning. Det råder alltså, enligt utredningarnas uppfattning, e n skillnad i skatteregler mellan upplåtelseformerna, som gör alt kostnaderna för atl bo i de olika upplåtelseformerna blir olika även om förutsättningarna i övrigt är desamma. Denna fråga knyter an lill bostadsskattekommitténs arbetsområde.

1 avsnitt 3.1.5 redovisas de sy npunkter som framföris belräffande slutsatsen som sådan, de effekter som en brisl i skatteneutralitet har hafi på bosiadsefier-frågans och bostadsproduktionens inrikt ning saml belräffande utredningarnas bedömning av skatteminskningens storlek och möjligheterna att använda finansieringssystemet för att neutralisera de koslnadsolikheter som beskallningssyslemel ger upphov lill. Övriga sy npunkter redovisas i anslutning till behandlingen av bosladsskatiekommiliéns förslag.

Det är en myckel slor enighet i uppfattningen att gällande skatteregler inte är neutrala gentemot bostädernas upplälelseform. Denna uppfattning har deklarerats av bl. a. statskontoret, konjunkturinslitutel, bosladsstyrelsen, flertalet länsbosladsnämnder och länsstyrelser, många kommuner, bostadsskatlekommittén. Svenska kommunförbundet, LO och samtliga lill organisationen anslutna fackförbund som yttrat sig i frågan, däribland Svenska byggnadsarbetarefbrbundei. TCO. SACO. Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa, Svenska sparbanksföreningen, Folksam. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen. HSB och SABO. Remissorganen diskuterar frågan vidare utifrån sin uppfattning alt bostäder som av konsumenien uppfattas som likvärdiga skall betinga samma pris. Därför anser fiertalet av dem också att det är angeläget att i någon form neutralisera de kostnadsolikheter som beskattningssystemet ger upphov till.

Hyresgästernas riksförbund har understrukit att utredningarna genom den slutsals de har dragit har ställt sig bakom den opinion bland boende i alla upplåtelseformer som allt starkare krävt en ändring i förhållanden som på

9 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 130

ett synnerligen påtagligt sätt slår i strid mol uppfattningen att boendet skall styras av sociala behov och inte av möjligheter atl tillgodogöra sig privatekonomiska fördelar.

Svenska riksbyggen hävdar att av alla problem, som utredningarna har konstaterat i fråga om prisslrukturen på bostadsmarknaden, är det mest allvariiga och socialt mest oacceptabla de beskattningsregler som resulterar i bostadspolitiskt icke prövade och helt omotiverade prisskillnader mellan likvärdiga bostäder som tillhandahålls med olika upplåtelseform,

Sveriges villaägareforbund och NBD har inle tagit klar ställning i frågan. /Vfi/? menar atl behovet av en utjämning från skallesynpunkl beror av frågan huruvida omotiverade kostnadsskillnader föreligger eller inte. Denna fråga har enligl delegationens mening inte blivit tillräcklig belyst, vilket medför att underlaget för skattepolitiska åtgärder inle är entydigt. Liknande synpunkter anförs av statens institut för byggnadsforskning. Institutet anser att det inte kan uteslutas alt skattesystemet kan ha betydelse i elt mera långsiktigt perspektiv. Om så skulle visa sig vara fallet bör det övervägas om dessa effekter är önskvärda eller inte. Om egnahemmet bedöms som en god bostadsform, bör det, hävdar institutet, också kunna gynnas genom beskattningen, varvid del dock givetvis bör tillses all höginkomsttagare inte blir oskäligt gynnade.

Av dem som anser atl skallereglerna inle är neutrala med avseende på upplåtelseform hävdar många i likhet med utredningarna, atl d e n ändrade eflerfråge- och produktionsinriktningen de senaste åren till stor del kan tillskrivas delta förhållande.

Flera remissorgan, däribland en del kommuner, anser atl den bristande skatteneutraliteten har begränsat framför allt låginkomsttagarnas möjligheter all välja boendeform och därigenom medfört en ekonomisk skiktning av hushållen.

En utföriigare redogörelse för remissopinionen i denna fråga har lämnais i avsnittet 3.1.2,

Uppgifien att anvisa medel för all överbrygga de olikheter i kostnadsföruisätlningar som skapas av gällande skatteregler har legal på bostadsskatlekommittén. En minoritet inom denna har ansett att möjlighelerna bör sökas inom ramen för elt bostadsfinan-sieringssysiem. Boende- och bosladsfinansieringsuiredningarna, som i sina förslag har förutsatt att likvärdiga villkor skulle åstadkommas mellan upplåtelseformerna, har dock anvisat en väg för utjämning via det föreslagna fi nansieri ngssy stemet,

Majoriteten av remissinstanserna har stannat för att rekommendera alt finansieringssystemet används i utjämnande syfte. Till denna kategori hör koiijunklurinstinitet. bosladsstyrelsen. flera länsbosladsnämnder, majorilelen av länsstyrelserna och de kommuner som yttrat sig i frågan. Svenska kommun-

Prop. 1974:150 131

förbundei och SABO. Gollands och Arvika kommuner framhåller alt en sådan lösning har klara fördelar, då man därigenom inte splittrar de bostadspolitiska insatserna,

LO, Svenska sparbanksföreningen. Svenska byggnadsarbetarefbrbundei och Svenska riksbyggen m. fi. förordar en kombination av höjd inläklsschablon och ålgärder inom finansieringssystemets ram.

Många remissorgan, bl.a. många kommuner, betonar i sammanhanget starkt nödvändigheten av atl sådana medel väljes som inle försämrar de ekonomiska villkoren för hushåll med måttliga inkomsler samt all möjligheterna underlättas för låginkomsttagare alt bo med markkontakt och atl välja småhuset som boendeform.

Bollnäs och Ljusdals kommuner anser atl också kommunernas prispolitik vid försäljning av mark påverkar kostnadsrelationerna mellan olika bebyggelsetyper och all en strävan därför bör vara all för alla typer erhålla full kostnadstäckning.

Det fjärde och sista konstaterande som utredningarna gör med utgångspunkt i sina statistiska uppgifler rörande bostadens pris är all de u t g å e n d e hyrorna i senare årgångar av hus understiger de långsiktiga kostnaderna för fast ighets kapi lal och drift.

Örebro kommun betonar atl hyrorna i del nya lägenhetsbeslåndel inle, för all bli konkurrenskrafiiga med hyrorna i del äldre beståndet, får hållas nere på bekostnad av de fastighelsförvaliande organens möjligheter all av-sälta medel för underhåll av framlida reparation. Hittills gjorda erfarenheter manar enligt kommunens mening lill eftertanke.

Bostadsstyrelsen. Hyresgästernas riksförbund och SABO anser all utredningarnas konstaterande ger anledning lill oro. Bostadsstyrelsen gör s\n bedömning mot bakgrund av all såväl pariietslånel som del föreslagna s. k. utjämnings-lånet - med dess längre amorteringstid - innebär problem när del gäller alt tå utrymme för kostnaderna för framtida underhållsåtgärder. Hyresgästernas riksförbund framhåller att en snabb förslitning och sjunkande bostadsvärde blir följden om hyrorna också i fortsättning understiger vad som kostnadsmässigl vore behövligt. SABO anför alt den "urholkning" av företagen, som härigenom uppslår, är på såväl kort som lång sikl ell måhända större hot mot den sociala bostadsförsörjningen än vad de nuvarande bo-sladskoslnadsnivåerna är. Problemet är myckel komplicerat. Samtidigt som del finns förväntningar på sänkning av hyresnivån, är många företags kostnadsläckning sådan, atl kostnadssänkningar för företagen inte medger hy-ressänkningar totalt sell. Till della kommer den oroande kostnadsutvecklingen för drifi och underhåll.

Vissa remissinslanser kommenterar frågan ytteriigare i anslutning till sin bedömning av utrymmet för kapitalkostnader i elt lånesystem.

Frågan om fö rmögenhelsom fördelningar inom bo-

Prop. 1974:150 132

stadssektorn har föranlett myckel lå kommenlarer från remissinstansernas sida.

Det allmännyttiga och kooperativa bosiadsägandels betydelse när del gäller all molverka från bostadssocial synpunkt icke önskvärda förmögenhets-omfördelningar betonas av bl. a. länsstyrelsen i Värmlands län och Slockholms kooperaliva bostadsförening ek. för. Föreningen anser all det varken kan accepteras atl enskilda fastighetsägare får sina vinster ökade på grund av marknadsmässiga hyreshöjningar i äldre fastigheter eller all den som med bostadsrätt eller hyresrätt innehar lägenhet i sådana fastigheter får tillgodogöra sig spekulationsvinster på nytillträdande innehavares bekostnad.

NBD hänvisar lill de möjligheter som finns all med hjälp av gällande skalleregler begränsa vinsterna av bostadsägande. Delegationen understryker i detla sammanhang det angelägna i alt beskattningen utformas så all bo-siadskapitalet förkovras inom bostadsföretagen lill de boendes nytta.

Slatens institut för byggnadsforskning anser att utredningarnas analys av fördelningsproblemen är mycket bristfällig, vilkel medfört all de i sill resonemang om räntepolitik och finansieringsformer bortser från hur speku-lalionsmomentens genomslagskrafl i efierfrågan pä långlivat kapital påverkas av om ekonomin är inflatorisk eller ej. Institutet håller för troligt all en fördjupad analys härav bör göras, om man pä elt insiktsfullt sätt skall kunna ta slällning lill om bostadssektorn bör skyddas från krafiiga inflatoriska inslag.

I anslutning till utredningarnas diskussion om avvägningen mellan prissänkning och hushållsstöd lämnar några remissorgan kompletterande synpunkter. Några direkta bemötanden av de uppfattningar som utredningarna har redovisat i frågan har däremol inle gjorts. Länsstyrelsen i Kalmar län har dock påtalat all del mål för prisnivån i nyproduktionen som utredningarna har formulerat inte är tillräckligt distinkt för att det skall vara möjligt atl avväga de bostadspolitiska medlen utifrån det. Likartade synpunkter har framförts av konjunkturinstitutet, länsstyrelserna i Örebro. Gävleborgs och Jämtlands län samt av kapitalmarknadsulredningen. Vagheten i målformuleringarna framhålls också av bostadsstyrelsen m.fl.

RR Kanser atl det sannolikt föreligger ett samband mellan belaini ngsförmå-ga hos vanliga inkomsttagare och prisbildningen på bostäder och all del därför flnns en risk för alt subventionerad betalningsförmåga höjer prisnivån via högre kostnader för produktion och förvaltning i en utsträckning som motsvarar subventionens storiek.

NBD aktualiserar frågan om avvägningen mellan ambitioner och resurser och menar att utredningarnas målsättning belräffande utrymme och pris är tveksam såväl från fördelningspolitisk synpunkt som med hänsyn till resursanvändning. Frågan om resursanvändning tas upp också av länsstyrel-

Prop. 1974:150 133

sen i Kopparbergs län. som anser att boendevärdel för bosläder oavsett upplälelseform bör beräknas med utgångspunkt i de samlade kostnaderna för resursanspråken. Den viktigaste frågan att ta ställning till blir därför, menar länsslyrelsen, hur förhållandet mellan inkomstnivå och hyresnivå lämpligen bör vara för alt bostadsefierfrågan skall inriktas i enlighel med de bostadssociala målen.

Kapitalmarknadsutredningen beklagar all utredningarna inte hunnit belysa vare sig de samhällsekonomiska eller de fördelningspoliliska konsekvenserna av alternativa metoder atl sänka boendekostnaderna.

Också fullmäktige i riksgäldskontoret tar upp de samhällsekonomiska och fördelningspoliliska aspekterna och menar atl frågan om generella subventioner inie kan betraktas som en isolerad bostadspolitisk fråga utan all den i första hand måsle bedömas utifrån samhällsekonomiska och stalsfinansiella utgångspunkter. Subventionerna bör på sikl reserveras för all garantera lillfredsslällande boendeförhållanden för speciella grupper. Della hindrar dock inte, menar fullmäktige i riksgäldskontoret, alt generella subventioner i dagslägel och under en övergångstid kan behöva användas.

LRF och 5Ä£F betraktar i likhet med fullmäktige i riksgäldskontoret generella subventioner under en övergångstid som ell medel alt nå de hyrespolitiska målen.

Fullmäktige i riksbanken menar all vad som idag talar för all generella subventioner bör införas i bostadssektorn är den konflikt som råder mellan å ena sidan utbudet på bostäder och deras priser sammanhängande med byggnadskoslnads- och räntenivå, och å andra sidan den efTekiiva efierfrågan. Med hjälp av generella subventioner skulle pariteislånet äter kunna bringas all fungera på avsett sätt. Däremot varnas för atl använda subventioner som medel atl lösa problemet med överskott på lägenheter. Eftersom del inte finns någon prisbildningsmekanism som med precision slyr bostadsproduktionen och efterfrågan på bostäder finns del en tendens lill alt skapa tillräcklig efierfrågan på nyproducerade bostäder genom att variera graden av subvention. Både valet av bosiadsbyggnadsprogram och avvägningen av hur stor del av kapitalkostnaderna de boende skall belala måste därför, enligt fullmäktiges uppfattning, ägnas stor uppmärksamhel.

Länsstyrelsen i Västerbottens län menar alt en tidsaspekt bör införas i resonemanget om avvägningen mellan prissänkningar genom statliga "uppoffringar" av generell nalur och ell hushållsslöd. Betalningen av den nuvarande generationens bostadskostnader Iir inte till orimliga belopp överföras till framlida generationer.

Den aspekt, som utredningarna själva tar upp, nämligen att en generell prissänkning kommer också hushåll med högre inkomsler lill del, berörs av bl. a. RRV, länsstyrelsen i Östergötlands och Alvsborgs län. fullmäktige i riksgäldskontoret och NBD.

Prop. 1974:150 134

Länsstyrelsen i Alvsborgs län menar atl denna aspekt inle bör överbelonas. Ett selektivt bidragssystem har administrativa konsekvenser, bl. a. är möjligheterna till adekvat inkomstprövning små, vilka gör det angeläget alt bostadspriserna sänks genom generella åtgärder. De administrativa problem som är förknippade med etl selektivt bostadsstöd påtalas också av flera kommuner.

RR V, fullmäktige i riksgäldskontoret och NDB anser att övervägande skäl talar för att etl hushållsstöd bör användas i stället för prissänkning. Länsstyrelsen i Östergötlands län framhåller att bostadsmarknadens reella prisutveckling härigenom kan följas.

Många remissorgan ullalar uppfattningen atl en prissänkning i nyproduktionen måsle komma lill stånd men för inte något principielll avvägningsresonemang. Så är fallet beträffande bosladsstyrelsen. vissa länsbosladsnämnder. länsstyrelser och kommuner. Hyresgästernas riksförbund. HSB, Svenska riksbyggen och SABO.

Från många håll betonas starkt all ett hushållsstöd är nödvändigt även om en generell prissänkning kommer lill stånd. Påpekanden med della innehåll har gjorts av bl. a.statskontoret, bostadsstyrelsen och några länsbostadsnämnder, vissa länsstyrelser, många kommuner, Svenska kommunförbundet och SBEF.

De aspekter som utredningarna har lagl på frågan om bostadsstöd till hushåll har föranlett kommentarer från många remissinstanser. Flertalet är av instämmande karaktär.

Socialnämnden i Stockholm bekräfiar utredningarnas uttalande all hushållen i nyuppförda bostadsområden lill stor del utgörs av barnfamiljer med låga inkomster. Kommunernas utgifter för såväl bostadstillägg som socialhjälp är också höga i sådana områden. Enligl socialnämndens mening lår del senare ses som ell ullryck för att det generella statliga bostadsstödet är otillräckligt och behöver byggas ut.

RR V anser alt utredningarna väl har dokumenterat behovet av bostadssociala insatser för hushåll med låga inkomster. Verkel hävdar alt de villkor som för närvarande gäller lorde behöva omprövas vid utformningen av etl framtida bostadssociall stöd mol bakgrund av utredningarnas iakttagelser om sambandet mellan bostadsefierfrågan och inkomslförändringar hos hushåll med låga inkomsler. Stödet måste, för att bli effektivt, knytas fastare lill bostadskostnaden än vad fallet är i dag. För en anknytning till bostadskostnaden talar också länsbostadsnämnden i Örebro län, länsslyrelserna i Uppsala och Örebro län saml några kommuner. Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Örebro län instämmer i utredningarnas synpunkter att även om problemet med låg betalningsförmåga i princip är en inkomstfördelningsfråga så bör bostadsstödet inte utformas som elt allmänt konsumtionsbidrag. Detla understryks också av flera kommuner.

Prop. 1974:150 135

Länsstyrelsen i Uppsala län säger sig dock inte helt dela utredningarnas uppfattning att elt bostadsstöd inte bör användas för atl öka prisparilelen. Med försiktig tillämpning bör det, menar länsstyrelsen, kunna tjäna också detla syfie genom alt liksom för närvarande varieras alltefier olikheter i bostädernas pris, när såväl hushållsinkomst som försörjningsbörda är lika.

SABO uttalar däremot sitt instämmande i utredningarnas konstaterande att bostadsstödet inte skall vara ell medel alt utjämna kostnader mellan olika delar av bostadsbeståndet utan att dess funktion äratl utjämna mellan hushåll med olika inkomster och bostadsbehov. SABO menar vidare atl del inkomstprövade stöd, som under beteckningen bostadstillägg för närvarande utgår till ett stort antal hushåll, i realiteten är och måste betecknas som ett allmänt konsumtionsslöd. Därför bör del, enligt SABO:s mening, inte belasta samhällets anslag för bostadsändamål. SABO uttalar ingen uppfattning i frågan om stödels framlida uiformning men säger sig hälsa med tillfredsställelse all utredningarna i sill fortsatta arbele ämnar behandla denna viktiga fråga.

Några remissinstanser, däribland flera länsstyrelser, många kommuner. Svenska riksbyggen och Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. insläm-mer i uppfattningen att bostadsstödet skall ha en fast anknytning lill bo-stadskonsumiionen utan att närmare precisera i vilka former detla skall ske. Botkyrka, Norrköpings. Växjö och Malmö m. fl. kommuner samt Sven.ska riksbyggen hävdar uppfattningen att bostadstilläggens effekt skulle förstärkas om de kom de boende lill godo i form av sänkt hyra eller årskostnad. Detta skulle stimulera dem all efterfråga rymligare lägenheter.

Bosladsstyrelsen. flera kommuner och Svenska kommunförbundet understryker i likhet med utredningarna viklen av all bostadsstödet utformas så, atl även hushåll med låga inkomsler lår ett förstärkt stöd som ger reell stimulans att förbältra bostadsstandarden. Bostadsstyrelsen. LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet anser alt det mål för utrymmesstandard som utredningarna ställt upp bör få bilda underlaget för utformningen av bostadsstödet till olika hushållsgrupper.

Flera kommuner och Svenska kommunförbundet framhåller att en samordning är nödvändig mellan reglerna för kommunala bostadstillägg lill pensionärer och slalskommunala bos t.adstillägg lill hushåll ulan barn. Möjligheterna bör prövas att skapa ett enhetligt system för bostadsstödet, anser kommunförbundet.

Socialslyrelsen ifrågasätter om en ny bidragsform måste relateras till hushållens inkomst och om inte en koppling till barnantalet i slällel borde övervägas. Ett sådant stöd skulle kunna utgå till samtliga barnfamiljer och kunna ges samma former som barnbidraget.

Prop. 1974:150 136

Belräffande frågan om anknytning lill villkor om viss bostadsstandard noterar styrelsen atl sådana tills vidare endasl kan uttryckas i lägenhets-utrustning och utrymme och all boendemiljöns övriga tillgångar ännu inle går all värdera, vilkel lår ses som en nackdel vid en eventuell standard-anknytning.

Styrelsen kommenterar också något utredningarnas iakttagelse all de ekonomiskt svaga familjerna inte utnyttjar ökade resurser till atl efterfråga bättre bostad. Detla sägs förmodligen närmast hänga samman med all det med hittillsvarande regler för bostadsmarknaden är svårare för dessa familjer alt byta bostad än för en familj med bättre ekonomi. Styrelsen rekommenderar atl försök görs att aktivera bostadsförmedlingarna atl ge service åt de ekonomiskt svaga hushållen.

SFS onltalar att en studerande person med för denna grupp normala ekonomiska förhållanden i dag betalar ca 30-40 96 av sina disponibla medel i hyra. Studiemedlen har inte uppjuslerals med hänsyn lill de krafiigt stegrade boendekostnaderna. 1 stället har det förutsatts all studenterna via bo-sladstilläggssystemet skulle subventioneras härför. Organisationen framhålleratl de studerande i myckel liten utsträckning kunnat tillgodogöra sig dessa subventioner på grund av att systemet inle är anpassat vare sig lill de studerandes ofta extrema låginkomststaius eller lill den speciella kostnadssiluatio-nen för genomgångsbosläder.

3.1.6 Bosiadsflnansiering

Utredningarnas beskrivning av förutsättningarna för och utvecklingen av paritetslånesystemet har inle mött några erinringar från remissinstansernas sida. Flera remissinstanser understryker i detta sammanhang sin oro över den uppkomna skuldökningen.

Sålunda anför kapilalmarknadsiiiredningen att den otillräckliga höjningen av pariletstalen för år 1973 och 1974 tillsammans med den låga basannuiteten leder lill alt skulden till staten växer obegränsat såvida korrigerings-åtgärder inte sätts in, 1 ett koriare perspektiv är, enligt kapitalmarknads-utredningen, måhända ökningen av skulden till staten i nte så oroande från fastighetsekonomisk synpunkt. Mer betänkligt är däremot atl dispariteten i kapitalkostnader mellan olika årgångar av hus tenderar att öka genom de otillräckliga höjningarna av pariletstalen.

Beträffande utredningarnas resonemang kring frågan om eventuell avskrivning av de skuldökningar, som uppslår inom ramen för ränte- och paritetslånesystemet, säger sig SABO inte ha något alt invända. SABO framhåller emellertid att den uppkomna skuldökningen är ytieriigi oroande. Enligl SABO är den allmänna hyresnivån för närvarande sådan, all de boende inle anses kunna bära högre kostnader, vilkel i sin tur medför att företagen

Prop. 1974:150 137

måste fråga sig om och när de över huvud laget skall kunna lå medel för återbetalning av redan uppkommen skuldökning.

Flertalet remissinstanser som ullalat sig om de av utredningarna angivna kraven på bostadsfinansieringen ansluter sig lill utredningarnas synsätt. Några remissinstanser har dock vissa invändningar eller anser all kraven inle är tillräckligl preciserade, RRV anför att utredningarna i diskussionen om kraven på bostadsfinansieringen inte närmare preciserat vad de bostadssociala ambitionerna innebär, Bosladsstyrelsen ansluter sig i princip lill de av utredningarna uppställda kraven på den framlida bostadsfinansieringen men har mol bakgrund av bostadsskattekommitténs förslag kompletterat uppställda krav med atl bostadsfinansieringen skall ge möjlighet till utjämning av kostnadsskillnader mellan upplåtelseformerna.

Etl bestämt krav på bostadsfinansieringen är enligt Svenska riksbyggen all kapitalkostnadernas sloriek vid olika tidpunkter styrs av medvetna bostads- och hyrespolitiska bedömningar. Ett annat krav är att fastighetsägare, långivare och boende måsle ha möjligheteratt på sikl bedöma och fastställa sina kostnader resp. fordringar med enkla metoder.

NBD har många invändningar mot de av utredningarna redovisade kraven på bostadsfinansieringen. Vad gäller kravet att bostadsfinansieringen skall ge förutsättningar för rimligl pris i nyproduktionen anser NBD all fiertalet hushåll inle har någon omedelbar önskan eller direkta behov atl ta i anspråk nyproducerade bostäder. Nyproduktionens ekonomiska förhällanden kan därför knappast framställas som etl rättesnöre för den totala bostadspolitiken i samhällel. NBD anser beträffande frågan om att nå likv:irdiga priser på bostadsmarknaden för bosläder med likartad standard och kvalitet all denna uppgifi knappast kan lösas eller som utredningen föreställt sig ersättas med lånesystemels funktioner. Också beträffande möjligheterna att med hjälp av lånesyslemet eliminera förmögenhetsomfördelning från nyltjare eller långivare lill ägare har NBD kritiska synpunkter, friirrist mot tanken all lånesyslemet ensamt skall bemästra dessa problem.

Utredningarna har i flera sammanhang diskuterat möjligheterna till u t -jämning av kostnadsskillnader mellan olika upplåtelseformer med hjälp av finansieringssystemet. Utredningarnas förslag har dock grundats på förulsättningen all skattemässig neutralitet råder mellan upplåtelseformerna.

Flertalet remissinstanser som berört frågan om neutralitet mellan olika upplåtelseformer anser, som lidigare redovisats, att frågan så långt möjligt bör lösas inom bostadsflnanseringens ram. Dessa remissinslanser har också följaktligen avstyrkt bosladsskatiekommiliéns förslag om avdrag för hyra och årsavgifi. Till dessa remissinslanser hör bosiadssiyrelsen. fleria/ei länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Slockholms. Kronobergs. Kalmar. Gollands. Blekinge, Skaraborgs och Västerbollens län. Svenska kommunförbundel.

Prop. 1974:150 138

LO. Svenska byggnadsarbeiarejörbundel. Svenska riksbyggen och Hyresgäsiernas riksförbund.

Bosladsstyrelsen förordar en räntesubvention lill bostadsrätts- och hyreslägenheter i syfie att dels ge det statliga lånet rimliga förutsältningar alt "gå ut" i nom angiven amorteringstid, dels utjämna kostnadsskillnaderna mellan olika upplålelseformer.

Enligt länsslyrelsen i Slockholms län kan en väg atl uppnå neutralitet mellan olika upplåtelseformer vara ell sänkt ränteläge vid belåning av bostadshus avsedda för upplåtelse med hyres- och bostadsrätt. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Kalmar län. Den subvention soin blir nödvändig för att nå neutralitet mellan olika upplåtelseformer bör enligl länsstyrelsen i Kronobergs län vara successivt avtagande och redovisas i statsbudgeten.

Länsstyrelsen i Jönköpings län anser alt kapitalulgifisnivån får bedömas med utgångspunkt i den likhet som efiersirävas mellan olika upplålelseformer. Man får härvid utgå från atl basannuiteten blir väsentligt lägre i bostadshus med hyres- eller bostadsrätt än i egna hem. Länsstyrelsen hävdar vidare alt om skuldökningen skall kunna hållas inom gränser som inger förtroende för lånesystemet räntesubventioner på statslånen i hyres- och bostadsrätter måste sältas in.

Problemet med neutralitet mellan olika upplålelseformer kan enligt Hyresgäsiernas riksförbund lösa genom att finansieringssystemet utformas så att kapitalkostnaderna för hyres- och bostadsrätt blir jämställda med nominella kapitalkostnader efier ränteavdrag i taxeringen för villaägare. En sådan jämställdhet kan enligl förbundei åstadkommas genom all omför-delningslånel kombinerat med villkorslösa subventioner endasl görs tillgängligt för bosläder som upplåts med hyres- och bostadsrätt. Statslån till bostadsbyggande avsett för upplåtelse med äganderätt kan då endasl ges nominella villkor. Räntan i omfördelningslånet måsle sältas sä att subventionsinslaget blir detsamma som vid nominella lånevillkor kombinerat med rätt att dra av räntekostnaderna vid taxeringen.

Några remissinstanser anser att neutralilelsprobleinet kan lösas genom alt en subventionerad bostadsränta kombineras med en höjning av intäktsprocenten för egna hem.

En sådan kombination skulle enligl Svenska kommunförbundet inte innebära någon försämring för egnahemsägare med normala inkomster och normal belåning. Däremot påverkaren sänkt riinia direkt kostnadsläget för upplåtelseformerna bostads-och hyresrätt. Kommunförbundet förordar därför all effekterna av en subventionerad bostadsränla närmare prövas med hänsyn till den bättre lösning som, enligt kommunförbundet, uppnås beträffande neutraliteten mellan olika boendeformer,

LO och Svenska byggnadsarbeiarcförbundei finner övervägande skäl tala föratt kostnadsneutralitet mellan olika upplålelseformer,en socialt godtagbar

Prop. 1974:150 139

bostadskostnadsnivå saml hyresparilel mellan lägenheter av olika ålder bäst uppnås med hjälp av en allmän räntesubvention i kombination med ett rekonstruerat paritelslån samt en för egnahem därtill balanserad uppräkning av bostadsförmånens värde vid beskattning. Elt liknande syslem förordas också av Svenska riksbyggen.

1 anslutning till utredningarnas allmänna utgångspunkter för utformningen av ett framlida bosiadsfinansie-ringssystem anför kapitalmarknadsulredningen i sill omfattande remissyttrande, som åtskilliga remissinstanser åberopat, bl. a, all oavsett vilket finansieringssystem man väljer det måste uppfylla vissa grundläggande krav om vilka det torde råda en utbredd enighet. Åtminstone två av de utgångspunkter som ställdes upp när paritetslånesystemet konstruerades synes enligl kapitalmarknadsutredningen alltjämt vara giltiga. Det gäller dels pa-ritetskravel, dels önskvärdheten av att fiuktuationer i räntenivån på kreditmarknaden inte skall påverka de löpande kapitalkostnaderna. Vidare lämnar utredningen i sammanhanget en redogörelse för de normer, som enligt kapitalmarknadsulredningens mening börgälla vid utformningen av ett system för bostadsfinansiering.

För det första menar kapitalmarknadsutredningen att, om statsmakterna fattar beslut om generella subventioner till bostadssektorn, dessa skall utgå i sådana former atl utbetalningarna är väl överskådliga vid varje lillfälle och att statens verkliga kostnader är klart avläsbara. En förutsättning för atl dessa krav skall uppfyllas är atl de finansiella konsekvenserna av sub-veniionsbesluten ryms inom den tidshorisont som kan överblickas av dem som berörs när besluten fallas, Subvenlionselementet bör således inte ingå som en integrerad men obestämd del i systemet så att subventionernas verkliga omfattning först så småningom träder fram.

För det andra anser kapitalmarknadsulredningen alt principen att lånen obetingat skall bli återbetalda inom viss tid bör faslhållas. Om de löpande kapitalkostnaderna vid något tillfälle bedöms vara oacceptabla av statsmakterna, bör särskilda subventioner utbetalas för all uppnå en rimlig nivå. Dessa subventioner bör vara klart avläsbara, så alt låntagaren alltid kan överblicka amorteringstiden för den skuld som belastar fastigheten. Härigenom bör uppnås, all den misstro elimineras som nu riktas mot paritetslånesystemet på grund av krafiiga skuldökningar med ovissa återbetalningsvillkor.

För det tredje bör man enligl kapitalmarknadsutredningen inte sträva efier att bygga upp ett lånesystem med uppgifi att kompensera förändringar i alla faktorer som påverkar de totala boendekostnaderna. Härav följer att systemet endasl bör inriktas på att påverka de årliga kapitalkostnader som belastar låntagarna. Om utvecklingen av drifika';!naderna skulle föranleda statsmakterna atl ingripa, bör åtgärder vidtas uianför finansieringssystemets

Prop. 1974:150 140

ram. Eventuella subventioner av drifikostnaderna bör således riktas direkt mol den komponent som förorsakat ingripandel.

För det fjärde bör enligt kapitalmarknadsutredningen del ursprungliga målel för paritetslånesystemet, alt skapa hyresparilel i hela del slatsbelänade bostadsbeståndet, självfallet kvarstå oförändrat. Om en kostnadsanpassad hyressättning motsvarande kostnaderna i nyproduktionen (bruksvärdeshyror) tillämpas, medför paritetskravet att kapitalkostnaderna måste omfördelas i liden och stiga med utvecklingen av byggnadskostnadema. 1 enlighel med paritetslånesystemels grundprinciper kan därmed kapitalkostnaderna etableras på en förhållandevis låg nivå vid början av lånets löptid.

För del femle bör enligt kapitalmarknadsulredningens mening finansieringssystemet liksom nu motverka att räntefiuktuationer på kredilmarknaden omedelbart påverkar de årliga kapitalkostnaderna. Enligl utredningens mening är det vidare av väsentlig betydelse all finansieringssystemet inte motverkar strävandena att skapa goda marknadsförhållanden på kreditmarknaden och inte ulgör ett hinder för en snabb anpassning av kreditpoliliken till rådande inhemska och externa förhållanden.

Till de remissinslanser som åberopat kapitalmarknadsutredningens yttrande eller anfört liknande synpunkter hör bl. a. bostadsstyrelsen. RR V, fullmäktige i riksbanken, Lö och Svenska byggnadsarbetareförbundet saml Svenska bankföreningen.

Många remissinstanser framhåller önskvärdheten av alt del framtida lånesyslemet görs förståeligt för andra än specialister och möjliggör alt konsekvenserna beträffande bl. a. betalningsskyldighet i framtiden kan överblickas. Sådana synpunkter framför bl, a, länsstyrelsen i Södermanlands län som anser all ell av de stora problemen med pariietslånel är alt det för "vanliga" människor framstår som ytterligt svårförklarligt och redan gett upphov till många missförstånd och mycket missnöje.

Enligt länsbostadsnämnden i Jönköpings län bör erfarenheterna av det nuvarandesystemet så långl som möjligt tillvaratas och förenklingargenomföras utan alllförstora föränd ringar i systemet. Terminologin bör ändras endast i den utsträckning klarheten kräver detta. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Jönköpings län.

Enligt länsslyrelsen i Kristianstads län uppfyller del tidigare tillämpade systemet med avtrappande subventioner kravel på enkelhet. Om ett sådani system av statsfinansiella och andra skäl inle kan återinföras förordar länsslyrelsen förändringar av paritetslånet.

Också bankinspektionen anser atl ett framtida lånesystem måsle vara någorlunda lätt för den enskilde att överblicka och ge möjlighet för faslig-hetsägaren atl vid varje tidpunkt beräkna vad han är skyldig och att åtminstone i slora drag överblicka omfattningen av de skulder som uppkommer i framtiden, Fastighelsägaren bör vidare kunna utnyttja det kredilvärde

Prop. 1974:150 141

i fastigheten, som inte har tagits i anspråk för redan ingångna förpliktelser, och över huvud taget behålla så mycket av ägarfunktion och ägarrisk, atl han har intresse av en rationell fastighetsförvaltning innefattande bl, a, värdebevarande underhåll.

Även SACO anser atl ett nytt finansieringssystem måste vara förenligt med god fastighetsekonomi och tillämpas lika för alla kategorier bostadsföretag. Systemet bör också kunna bidra till att dämpa hyreskostnaderna i nyproduktionen föratt likvärdiga bosläder oavsett produkiionsår skall ha samma hyra. SACO är således principiellt positiv lill elt system som i viss utsträckning utjämnar kapitalkostnaderna över tiden. Systemet får emellertid, enligl SACO:s mening, inte leda lill dolda subventioner. Bostadskostnaderna måste i alla händelser betalas och SACO säger sig ha svårt alt finna fördelar i att dessa kostnader betalas skattevägen.

Länsstyrelsen i Värmlands län finner två principiella vägar för utformning av finansieringssystemet intressanta. För del första ett rent paritetslånc-system som grund men med en inbyggd statlig räntesubvention, utgörande skillnaden mellan å ena sidan räntan på den allmänna marknaden och räntan i bostadsfinansieringssystemet, som skulle sättas utifrån kravel på rimlig boendekostnad. Statens subvention skulle i ell sådani system vara klari utskiljbar Möjligheterna atl variera räntan efier upplåtelseformen borde i della syslem också kunna beaktas liksom möjligheterna att utnyttja pa-ritetseffekten på hela bostadslånet under förutsättning att en statlig totalfinansiering tillskapas. Den andra vägen anger länsstyrelsen vara ett indexlån i kombination med en real beskattning. Med utgångspunkt i den pågående penningvärdeförsämringen erhålls den reala räntan som en restpost mellan marknadsräntan och penningvärdeförsämringen. Den i dag gällande marknadsräntan kan således sägas beslå av dels ersättning för försämra! penningvärde, dels ränta i egentlig mening. Därvid är den förstnämnda ersättningen mer att betrakta som en amortering. Dessa förhållanden får följaktligen återverkan vid en real beskattning i det att ränteavdragens storiek minskar och beskattningen av kapital endast omfattar realräntan. Från bo-stadskostnadssynpunkl skulle övergången till ett realränlesystem innebära sänkta boendekostnader och större rättvisa mellan olika upplåtelseformer.

Del kan enligl slatens institut för byggnadsforskning inie uteslutas alt etl lånesystem med traditionella lån och låg ränla kombinerat med fastighetsbeskattning som tar hänsyn till inflation och lägesvärdeförändringar skulle vara bättre än det föreslagna utjämningslånet. En väsentlig förtjänst med ett lånesystem av anlyil slag är, enligl institutet, alt det kan ges ganska enkel konstruktion varigenom de ekonomiska konsekvenserna och förpliktelserna vid varje lidpunki kan klariäggas för alla berörda parter Den vitaliserande effekt på den bostadspolitiska debatten som ett för gemene man begripligt lånesystem måste antas ha får inte undervärderas.

Prop. 1974:150 142

LRF anser det angeläget atl finna en lösning som både tar sikte på de nuvarande akuta problemen och dessutom är hållbar på längre sikt. Finansieringssystemet måste vidare uppfylla rimliga fördelningspolitiska krav och samlidigt upprätthålla en socialt önskvärd bostadsefierfrågan. Staten bör därför med lämpligt avvägda räntesubventioner övergångsvis begränsa räntekostnaden. Som ett riktvärde kan gälla en hyresnivå för hushållen i nyproduktionen som är möjlig alt bära för fiertalet, sedan hänsyn lagits till eventuella skattereduktioner. Räntesubventionen bör vidare avtrappas. För all nå en viss omfördelningseflekl bör ränlan successivt kunna höjas i äldre årgångar, så alt verklig ränta betalas efter etl antal år. Vidare kan systemet innehålla en viss årlig minskning av subventionsinslaget i nyproduktionen. Syfiet bör där vara atl på sikt avveckla subventionssystemet och anpassa produktionen så atl övergången inte blir alltför kännbar för bosladskonsumenten,

NBD anser atl en kombination av ålgärder bör vidtas för att nå en acceptabel lösning i dagslägel och skapa förutsättningar för en återgång lill en realistisk lösning av finansieringsproblemen på längre sikt. Sålunda anser NBD att samhällsinsatserna bör byggas upp kring följande åtgärder: ett rän-legaranlisyslem som successivt kan avtrappas, individuella bosiadstillägg saml i möjlig mån skattepolitiska åtgärder som ökar utrymmet för bosladskonsumlion, NBD anför vidare att gapet mellan vad som betalas i hyra och vad som är "självkostnader" är slort och att det måste, i varje fall temporäri, överbryggas för att undvika krafiiga störningar på bostadsmarknaden, NBD anser det önskvärt all detta sker genom direkta subventioner från statsmakterna. Enligt delegationens uppfattning börell räntegarant isystem dock på sikt avvecklas. Detta innebärati subventionsmomentei i den äldre produktionen successivt minskas genom en anpassning lill kostnadsutvecklingen i nyproduktionen. Vid en successiv subventionsavveckling sker således automatiskt en kapilalkoslnadsuljämning mellan gammal och ny produktion. På sikl bör målel vara att minska behovet av subventioner även i nyproduktionen. Detla bör kunna ske genom en försiktig ökning av kapitalkostnaderna för samtliga fastigheter som rän-tesubvenlioneras, Elt system enligt ovan angivna riktlinjer innebär enligt NBD all statsmakterna årligen får ta ställning till subventionernas storlek. Liknande synpunkter framförs av SBEF.

Utredningarnas förslag lill nytt lånesystem, utjämningslånesystemet , har mött många erinringaroch avstyrks av det överväldigande flertalet remissinstanser. Motståndet gäller framför allt förslagets lånetekniska uiformning.

Till de remissinstanser som siäller sig negativa lill förslagei hör hyresnämnderna och arrendenämnderna för Ha//ands län, Göteborgs och Bohus län samt Alvsborgs län. sialskoniorei, bankinspekiionen. RRV. konjunkiurinsiituiei,

Prop. 1974:150 143

bosladsstyrelsen. flertalet länsbostadsnämnder, slalens insiiiul för byggnadsforskning, flerlalei länsstyrelser, flera kommuner, kapitalmarknadsulredningen. fullmäktige i riksbanken, flillmäklige i riksgäldskontoret. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. SACO. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa, BOFAB, Svenska bankföreningen. Svenska sparbanksföreningen, Sveriges jordbrukskasseförbund, postbanken. Folksam, LRF, SBEF. Sveriges villaägareförbund, Svenska riksbyggen, HSB. NBD m. fl.

Kapiialmarknadsuiredningen. som jämför utjämningslånesystemet med paritetslånesystemel, anför bl. a. att förstnämnda system inte uppfyller rimliga krav på stadga och att det i detta avseende är underlägset paritels-lånesystemet. Vad gäller möjlighelerna all neulralisera effekterna av en språngvis förändring av byggpriserna kan, enligt utredningen, utjämningslånesystemet inte sägas vara överlägset paritetslånesystemet i lånelekniskt avseende, efiersom systemen arbetar med olika förulsätlningar.

Enligl kapitalmarknadsutredningen är del vidare olämpligt alt, som utredningarna gjori, bygga upp ett lånesystem, där låntagarna och långivarna inte kan bilda sig någon klar uppfattning om den framlida återbetalnings-skyldigheten och där skuldredovisningen därför saknar reell ekonomisk innebörd. Bristen på överskådlighet vad gäller de statsfinansiella konsekvenserna av framtida och obestämda avskrivningsbeslul medför atl utjämnings lånesystemet besitter sådana inneboende egenskaper att stora och växande subventioner nästan automatiskt skulle kanaliseras tili bostadssektorn. Det är, anför kapitalmarknadsulredningen, orimligt all pålägga statsmakterna uppgifien att snart sagl årligen fatta beslut om de totala boendekostnadernas godtagbara nivå och därvid tvingas ta ställning till utvecklingen av alla de komponenter som är av betydelse i ell sådani sammanhang. Utredningen ställer sig också av principiella skäl avvisande till en ordning där de boendes kapitalkostnader anpassas nedåt samtidigt som ökade statliga lån med ovissa åierbetalningsvillkor utbetalas föratt kompensera en höjning av drifikostnaderna. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet frän fiil/-mäktige i riksbanken. Fo/ksain. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska sparbanksföreningen. Sveriges jordbrukskasseförbund. Svenska riksbyggen m. fl. hänvisar i sina yttranden lill kapitalmarknadsulredningens kritik av utjämningslånesystemet.

En huvudinvändning mot utjämningslånesystemet är också enligl fullmäktige i riksgäldskontoret att subventionsmomentei inle budgetmässigt klart redovisas och atl det under lång tid förblir obestämt lill sin omfattning. Fullmäktige anser att det föreslagna finansieringssättet från statsfinansiell synpunkt innebär betydande risker för gradvis ökande svårigheter och att det kan leda till en från lånepolitisk synpunkt ohållbar situalion,

RRV finner del förvånande alt det föreslagna lånesyslemet i huvudsak är anpassat efier nyproduktionens behov. Enligl verket kan förslaget motverka en angelägen rationalisering av produktion och förvaltning. Vidare

Prop. 1974:150 144

framhåller verkel, som härvid hänvisar till vissa inom verket gjorda beräkningar, att utredningarnas förslag leder lill betydande åtaganden från Slatens sida. Det ärenligt verket knappast realistiskt att, med de lånevillkor utredningarna föreslår, räkna med en återbetalning av de skulder lill staten som låntagaren ikläder sig. Beräkningar gjorda av bl, a, bosladsstyrelsen. slalens insiiiul för byggnadsforskning och kapitalmarknadsutredningen ger resultat av liknande innebörd.

Konjunkiurinsiituiei ifrågasätter lämpligheten av att en höjning av driftkostnaderna skall motverkas av en motsvarande sänkning av kapilalulgif-lerna. De krafiigl stegrade oljepriserna det senaste året skulle således, anför institutet, leda lill en belydande sänkning av kapitalutgifterna. Vid en fördubbling av priserna på bränsle skulle kapitalutgifterna uppskattningsvis behöva sänkas med närmare 20 96,

Bosladssiyrelsens främsta invändning mot det föreslagna lånesyslemet är alt det för låntagaren på grund av systemets komplicerade uppbyggnad torde vara helt omöjligt att överblicka den förbindelse han ikläder sig. Samma väsentliga invändningar kan enligt styrelsen riktas från fastighetsekonomisk synpunkt. Svårigheten att överblicka lånesyslemet följer bl. a. av att en koniinueriig anpassning förutsattes lill faktorer som tidigare inte påverkat ka-pitalkosinadsnivån såsom drifi- och underhållskostnader. Enligl statens institut flyr byggnadsforskning lider utjämningslånet som bostadspolitiskt instrument av en rad svagheter. Mest allvarlig lorde enligl inslilulel den allmänna vagheten eller annorlunda uttryckt den utomordentligt stora anpassbarhelen i systemet vara. Eftersom del svårligen kan uppställas några kriterier för när finansieringssystemet urartar, finns heller inga spärrar för hur omfattande statens finansieringsstöd blir.

Hyresnämnderna och arrendenämnderna för Hallands län. Göteborgs och Bohus län saml Alvsborgs län anser atl den föreslagna finansieringsformen är oförenlig med bruksvärdesysiemel. Med det föreslagna utjämningslånet ökar kapitalersättningen och därmed hyran med husets stigande ålder samtidigt som bruksvärdet minskar genom att huset bliräldre. Till slut kan bruksvärdet bli så lågt att det inte längre finns utrymme för ökad kapitalersättning utan denna kan t, o. m. behöva sänkas för atl hyran inte skall komma över bruksvärdet.

Sialskoniorei anser del vara svårt all uttala sig om den bosladssociala måluppfyllelsen i förslaget, efiersom utredningarna inte fullsländigl har analyserat sambanden mellan de bosladssociala målen och bostadens pris. All uppnå sociala målsättningar genom alt enbart göra ålerbeialningsreglerna fiexibla på del sätt som utredningarna föreslår lorde, anför statskontoret, vara svårt, Förslagei leder lill en subventionering som riktar sig mot bostadssektorn som helhet med oklara fördelningseffekter såväl mellan fastighetsägare och hyresgäster som mellan hyresgäster av olika slag.

Prop. 1974:150 145

Det föreslagna lånesyslemet synes enligl bankinspektionen inte uppfylla del självklara kravet på sund kredilgivning atl gäldenären alltid kan beräkna hur mycket han är skyldig och atl han någotsånär kan överblicka vilka konsekvenser som följer med ell forlsait skuldförhållande. Svårigheten atl överblicka den mycket belydande skuld som ackumuleras med åren leder enligl inspektionen till all svåra värderingsproblem uppkommer vid en försäljning.

Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa anser att de invändningar som i olika avseenden kan riktas mot det föreslagna lånesyslemet är av den beskaffenheten att andra vägar bör prövas i syfie alt uppnå de effekter som utredningarna syfiar lill. BOFAB kan inte finna alt utredningarna lyckats åskådliggöra hur det föreslagna finansieringssystemet i praktiken kommer att verka på sikt. Enligt Svenska bankföreningen kännelecknas förslaget av betydande svåröverskådlighet beträffande dess verkningar för såväl slalen som låntagarna,

LRF anser att förslaget bygger på en inteckning i framtida produktionstillväxt och i fortsalt inflation som måsle anses helt orealistisk och skadlig.

Sveriges villaägareförbund framhåller all del föreslagna lånesyslemet leder till en ständigt ökad skuld till staten för villa- och andra småhusägare. Redan efier tio år har lånet nära nog iredubblais, Efier sextio år kan skulden till staten för elt vanligt egnahem uppgå till miljonbelopp trots stigande betalningar. Staten förbehåller sig belåningsutrymme upp till 150 procent av husels värde och småhusägaren får inte ens låna på inteckningar över denna gräns utan statligt medgivande. Del går enligt förbundet inte längre alt bygga om eller förbättra egna hem med statliga lån och alla försäljningar blir beroende av statligt medgivande. Staten äger i praktiken det egna hemmet. Förbundet tar definitivt avstånd från dessa planer som i praktiken enligt förbundei medför alt gemene mans egnahemsägande avskaffas och gör äganderätten lill en ren fiktion.

HSB anser att del föreslagna utjämningslånesystemet trots förenklingar i jämförelse med paritetslånesystemet är svårgripbart, framför allt för den enskilde bostadskonsumenten, och anser alt man därför i första hand bör pröva andra vägar. HSB anger här ell lånesystem med konvertibla statslån. Det föreslagna utjämningslånesystemet förordas i andra hand.

NBD. som anser alt utredningarna på avgörande punkter inte följt direktiven, finner förslaget oklart med hänsyn till effekterna på gällande förhandlings- och domsiolsordning för bestämning av hyror. Utredningsmaterialet ger heller inte underiag för en närmare bedömning av om lånekonstruktionen innebär sådana begränsningar atl hyreslagstiftningen berörs, 1 fråga om förslagets effekter på produktion och förvaltning anför NBD bl.a. att den antydda metoden för fastställande av bostadsränla innebär att höga drifikostnader, kalkylerade eller verkliga, i praktiken leder till

10 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 146

en låg bostadsränla. En konsekvens av detta kan bli atl incitamentet för atl på sikl rationalisera förvaltning och pressa drifikostnader tunnas ut. Motsvarande resonemang kan föras vad gäller produktionskostnader. En allmän och glidande höjning av produktionskoslnadsnivån leder enligl lånekonstruktionen till en lägre kostnadsränia, vilket i sin tur innebär alt lånesyslemet inte har någon prisdämpande effekl, NBD framhåller också risken för all en automatisk koppling mellan produktionskostnad och hyresnivå i varje projekt införs, Belräffande förslagets ekonomiska konsekvenser för staten och lånlagarna hänvisar delegationen till beräkningar som redovisas i den av ledamölerna Källenius och Näverfelt till betänkandet Följdfrågor avgivna reservationen. SBEF, som ansluter sig lill NBD:s ställningstaganden, redovisar också beräkningar avseende möjligheterna att omfördela kapitalkostnaderna i liden. Enligt SBEFär utrymmet för sådana omfördelningar mer begränsat än vad utredningarna antagit.

Bland de remissinstanser som i slort sett ställer sig positiva till utredningarnas förslag lill nytt lånesystem återfinns länsslyrelserna I Ösiergöilands. Hallands. Skaraborgs och Väsierboitens län, Hyresgästernas riksförbund. Slockholms kooperativa bostadsförening ek. för. och SABO. Flera kommuner har också godtagit utjämningslånesystemet,

Länsslyrelsen i Östergötlands län finner de anförda motiven för en finansiering av utjämningslånels karaktär överiygande och tillstyrker därför att förslaget prövas. Ett lämpligt lillvägagångssält kan enligt länsslyrelsen vara att låneformen införs stegvis med början i det senast producerade beståndet. Därigenom kan man skaffa sig erfarenhet av hur etl på papperet till synes väl fungerande lånesystem arbetar i praktisk tillämpning. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Skaraborgs län anser all det föreslagna lånesyslemet har stora likheter med paritetslånesystemel och ifrågasätler om inle förändringar i del nuvarande systemet skulle vara enklare från administrativ synpunkt. De tillstyrker emellertid i huvudsak väd utredningen föreslår, antingen detta sker genom införandet av ett nytt lånesystem eller genom en reformering av paritetslånesystemet. Enligt länsslyrelsen i Västerbottens län ger del föreslagna systemet bättre möjligheter än paritetslånesystemel au åstadkomma en lugn utveckling av lånekostnaderna.

Enligt Hvresgästernas riksförbund har den föreslagna lånekonstruktionen sådana fördelar framför nuvarande alt utredningarnas förslag bör genomföras. Staten skulle därigenom få ett bostadspolitiskt medel som ger väsentligt ökade möjligheter att styra boendekostnadsnivån i enlighet med de sociala mål som uppställts för denna. Vidare anför förbundet att ui-jämningslånel för nyproduktionen ger samma hyressänkande effekt som en direkt räntesubvention men att den föreslagna lånekonstruktionen ger staten möjlighet att för det befintliga bostadsbeståndet återfå de medel som lagts ut. Förbundet framhåller samtidigt all del föreslagna finansierings-

Prop. 1974:150 147

systemet på intet sätt förutsätter atl staten verkligen kommer atl lå igen de medel som en gång salts in för atl åstadkomma förutsättningar för rimliga hyror.

SABO. som tillstyrker förslaget, anser alt den lid som stått till förfogande inle gell möjlighet till atl analysera förslaget i dess detaljer och inie heller dess konsekvenser för samhällsekonomin. Enligt SABO synes förslaget möjliggöra atl två för de bosladsförvaltande allmännyttiga företagen väsentliga krav blir tillgodosedda, nämligen dels atl bostäder skall kunna ställas lill förfogande till ell pris som är eller anses vara godiagbari för de boende, dels all någon skuldökning inte uppstår hos företagen om del pris de kan erhålla för sina bosläder inle läcker de kostnader som under förutsättning av en rationell förvaltning oundvikligen är förenade med verksamhelen. SABO ifrågasätler dock om det inle föreligger en viss risk för att en situation, där företagen inte får full täckning för de kostnader som uppstår på grund av drift, underhåll och bränsle, kommer att uppstå i anslutning till eller ganska snart efier elt införande av uljämningslån och de därmed följande kapilalkostnadssänkningarna,

Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. föredrar det föreslagna utjämningslånet framför pariietslånel men kan inte tveklöst tillstyrka delsamma. Det uppfyller inte kravet på klarhet och torde därför bli svårförståeligt för många. Åtskilliga inom bosiadskooperationen kommer sannolikt alt hysa misstro mol ett lånesystem som successivt föranleder allt högre hyror. Helst skulle föreningen vilja se fram mot en lånekonstruktion av mer traditionell typ.

Utredningarnas diskussion i fråga om metoderna alt kanalisera subventioner vid användandet av utjämnings-I å n har föranlett kommentarer från flera remissinstanser. Vissa remissinslanser understryker alt subventioner i största möjliga utsträckning bör ges i villkoriig form medan andra ställer sig tveksamma till uppdelningen av subventioner på villkoriiga respeklive ovillkorliga. Svårigheterna alt överblicka subventionernas omfattning påtalas av flera remissinslanser.

Alt subventionsmomentei inte budgetmässigt redovisas har bl, a. konjunkiurinstitutei och riksgäldsfullmäkiige invändningar mot, Enligl konjunkturinstitutet strider delta mot praxis i den statliga bokföringen.

Den av utredningarna gjorda distinktionen mellan villkorliga och ovill-koriiga subventioner kritiseras av några remissinslanser. Distinktionen synes enligl statens institut för byggnadsforskning ganska meningslös. 1 hyresfallet är även det som ulredningen kallar villkoriig subvention en ovillkorlig sådan. Del hushåll som lätt sin hyra subventionerad under en tid har ingen ålerbelalningsplikt. All låntagaren/fastighetsägaren i en avlägsen framtid kan få betala tillbaka subventionerna är i princip atl jämställa med en eventuell framlida beskattning. Kapitalmarknadsutredningen anser, inte minst mot bakgrund av det långa tidsperspektiv det är fråga om, värdet av atl göra subventionerna villkorliga föratt motverka uppkomsten av stora kapitalvinster tvivelaktigt.

Prop. 1974:150 148

Enligt riksgäldsfullmäkiige talar alla skäl för atl del föreslagna systemet successivt kommer alt leda till en mycket omfattande generell subventionering av boendekostnaderna, Detla sammanhänger bl.a, med all de s, k, sociala kriterierna, som avses vara normgivande, med nödvändighet är mycket vaga och vidare med att systemet förutsätter atl det vid stigande prisnivå kontinuerligt fattas politiska beslut, som höjer boendekostnaderna i nominella termer. Sker inle della i tillräcklig utsträckning blir successivt stigande generella subventioner automatiskt följden. Risken för en sådan utveckling blir särskill stor, efiersom myndigheterna inle har att samtidigt och i samma beslutsformer la ställning till prisnivån för all slags konsumtion. Liknande tankegångar återfinns även i yttrandet från kapiialmarknadsuiredningen. som anser det oklart vilken av de två av utredningarna nämnda metoderna för kanalisering av subventioner som förutsätts komma till användning. Genom båda de föreslagna metoderna skjuls emellertid besluten fram i tiden lill dess det blir uppenbart alt en avskrivning är oundgänglig. Att subventionerna tänks utgå genom en framlida avskrivning av statliga fordringar och alt alltså inle omedelbart belasta statsbudgeten medför att subventionerna ger sken av att vara kostnadsfria för staten. Riksbanksfullmäktige anför liknande synpunkler.

BOFAB konstaterar atl vad som är subvention resp, skuld avgörs först i en avlägsen framlid. En normal bedömning av en fastighets värde, som långivaren kan ha anledning atl göra i olika sammanhang, förefaller härmed utesluten. Med tanke på denna osäkerhet om den totala fastighetsskuldens verkliga värde är det dessutom tveksamt, om låntagarna har möjlighet alt planera sin fastighetsförvaltning på elt rationellt sätt. Liknande tankegångar återfinns i bl. a, yttrandena frän Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa och Svenska bankföreningen.

Utredningens resonemang rörande frågan om hur statens uppoffringar skall redovisas av låntagaren kritiseras av fiera remissinstanser, däribland RRV, konjunkturinstitutet, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Kristianstads län, kapitalmarknadsutredningen, riksbanksfullmäktige och Konungariket .Sveriges sladshypolekskassa.

y?/? K anser att konstruktionen med s. k. uppoffringar inte är överiygande och att de skuldökningar som kan uppträda t. ex. vid tillämpningen av ett lånesystem som utredningarna föreslår, bör betraktas som en skuld, betecknas som en skuld och redovisas tillsammans med ursprunglig låneskuld för de enskilda låneobjekten. Bostadsstyrelsen, som anser alt nuvarande lagsiifining i fråga om bokföring av skuldökning bör ges permanent karaktär, kan inle finna att det föreslagna systemet skapar åsyfiat förtroende. Vidare anför styrelsen att en löpande redovisning av den s. k. uppoffringen torde vara nödvändig för bostadsföretagens likvidilelsbedömningar och att det från administrationssynpunkt är fördelaktigt att kontinuerligt följa ersättningsbeloppet för varje enskilt låneärende. Också riksbanksfullmäkiige anser

Prop. 1974:150 149

att det föreslagna tillvägagångssättet knappast kan skapa fört roende och förståelse lör lånesystemels konstruktion. Inte heller från redovisningssynpunkt torde förslaget vara invändningsfritt. Genom atl en del av skulden inle redovisas kommer fastigheternas faktiska skuldbelastning all vara oklar. Enligt fullmäktige sy nes det vara själ v klart att den verkliga skuld som belastar en fastighet alltid redovisas öppet.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa framhåller att den uppskjutna återbelalningsskyldigheten alllid kommeratl aktualiseras vid fall av förtida betalning, t.ex. vid exekutiva försäljningar, och all det framstår som nödvändigt att den faktiska återbelalningsskyldigheten alllid redovisas.

Flertalet remissinstanser som har avvisat utjämningslånesystemet har i stället förordat atl paritetslånesystemet bibehålls men atl det ändras och kompletteras i vissa avseenden. Hit hör statskontoret, RRV, bosladsstyrelsen. länsbostadsnämnderna i Stockholm, Uppsala. Östergötlands. Jönköpings. Kronobergs. Kalmar, Krisliansiads, Göteborgs och Bohus. Alvsborgs, Skaraborgs. Örebro, Västmanlands, Kopparbergs. Västernorrlands och Norrbottens län, länsstyrelserna I Slockholms. Kronobergs, Kalmar. Gollands. Kristianstads, Alvsborgs, Örebro, Västmanlands. Västernorrlands och Jämtlandslän, kapiialmarknadsuiredningen, riksbanksfullmäkiige, LO. TCO. Svenska sparbanksföreningen. Svenska byggnadsarbetareförbundet, Svenska riksbyggen och SAR.

Bosladsstyrelsen påpekar atl vid de jämförelser som utredningarna gjort mellan det föreslagna utjämningslånel och traditionella lån slutsatser har dragits som i vissa avseenden ger en missvisande bild av paritelslänesystemet och all de fördelarsom tillskrivits utjämningslånel i fiertalet fall äger giltighet även för pariietslånel. Enligl styrelsen borde det därför ha varil mera fruktbart alt undersöka möjlighelerna att anpassa pariietslånel till de krav utredningarna ställt upp på elt framtida finansieringssystem. Viss revidering av paritetslånesystemel ärenligt styrelsen föranledd av berättigad kritik mol nuvarande utformning av pariietslånel i fråga om låntagarens avkastning på eventuellt eget kapital. Paritetslånets lekniska uppbyggnad bör i princip lämnas oförändrad. En revidering av pariietslånel har vidare,enligl styrelsen, från administraliv synpunkt avgörande fördelar vid en anknytning lill del hittills belånade beslåndel. Styrelsen anser bl. a, att såvitt den kan bedöma en revidering lorde kunna ske utan att erbjudanden om en ny låneform måste lämnas låntagaren. Liknande synpunkter framför också flertalet länsbostadsnämnder.

Vid sina överväganden säger sig kapitalmarknadsulredningen ha funnit atl paritetslånesystemet vad gäller sin tekniska konstruktion är väl ägnat att uppfylla olika krav på finansieringssystemet. Det faktum att lånesystemet inte fungerat lillfredsslällande, och som en följd därav misskrediterats, bör således inte tillskrivas brister i dess uppbyggnad även om vissa justeringar kan vara önskvärda. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare att det därför

Prop. 1974:150 150

har framstått som naturligt atl överväga hur de problem som uppkommit kan elimineras ulan större ingrepp i lånesystemels konstruktion. Därvid har del främst gällt all utröna hur evenluella generella subventioner till bostadssektorn bäst skall kanaliseras. Kapitalmarknadsutredningens slutsats är att paritetslånesystemet bör lämnas oförändrat till sin konstruktion. En grundläggande förutsättning för all systemet skall fylla sin avsedda funktion är atl pariletstalen ovillkorligen anpassas efter byggnadskostnaderna. Om utvecklingen av byggnadskostnaderna uppvisar avvikelser från den takt som antogs när basannuiteten fastställdes och kapitalkostnaderna och därmed amorteringstiden på statslånen följaktligen kommer att skilja sig från förutsättningarna, bör basannuiteten korrigeras för att återanpassa utvecklingen lill den ursprungligen antagna. En ändring av basannuiteten får således ses som en korrigeringsåtgärd som vidtas för alt upprätthålla de ursprungligen beräknade lånevillkoren.

SCä finner att ett lånesystem som uppfyller de av utredningarna uppställda villkoren kan erhållas genom såväl del föreslagna utjämningslånet som det nuvarande paritetslånesystemet kompletterat med en utjämningsfaktor Enligl centralbyrån är det sålunda möjligt alt inom ramen för paritetslånesystemet uppnå utjämning av del slag som utredningarnas förslag innebär, dvs. dels inbördes paritet vad gäller kapitalkostnaderna för skilda årgångar av hus, dels anknytning av kapitalkostnaderna lill aktuell prisnivå, dels utjämning i tiden av förändringen i kapitalkostnaderna för varje enskild årgång. 1 en bilaga till yttrandet visas ingående hur en sådan utjämning skulle kunna ske inom ramen för paritetslånesystemet genom viss modifiering av lillämpningen av delta.

Några remissinstanser anser alt paritetslånesystemet t. v. bör behållas ulan några ändringar. Enligl SAR kan pariietslånel bibehållas med sina nackdelar, vilka inte lösts i utjämningslånesystemet, i avvaktan på ytterligare utredning av en rad olösta frågor.

Utredningarnas diskussion om möjligheterna till förändringar inom paritetslånesystemels ram genom någon form av subvention har föranlett kommentarer från fiertalet remissinslanser. Belräffande behovet av subventioner i någon form råder slor enighet bland remissinstanserna. 1 olika sammanhang betonas också all dessa bör klari redovisas. Bland remissinslanser som anseratl paritetslånesystemet bör bibehållas och som förordar subvention av både statslåne- och botienlå-neräntan kan nämnas bostadsstyrelsen, kapiialmarknadsuiredningen. riksbanksfullmäktige. LO. Svenska byggnadsarbeiareförbundei och Svenska bankföreningen.

Kapitalmarknadsutredningen utvecklar ingående sina synpunkter på sub-venlionsfrågan och erinrar om alt när paritetslånesystemel konstruerades det kravet ställdes att en rimlig kapitalkoslnadsnivå skall nås utan inslag av

Prop. 1974:150 151

statliga subventioner. Enligl utredningen lorde inställningen till detta krav ha förändrats något. Kapitalmarknadsutredningen har vid sina överväganden således utgått ifrån förutsättningen alt ett inslag av subventioner kommer att ingå i elt reviderat bostadsfinansieringssystem. Enligt kapitalmarknadsutredningens mening borde subventioner av kapitalkostnaderna som anses nödvändiga knytas lill den nominella ränla som belastar de boende. Denna metod kan tillämpas för att nä ett flertal syfien. Staten garanterar enligt denna metod en viss ränla för såväl de långfristiga bollenlånen som de statliga bostadslånen och utbetalar direkta subventioner motsvarande mellanskillnaden mellan marknadsräntan och denna högsta ränla. Metoden erbjuder enligt kapitalmarknadsutredningen således möjligheter för statsmakterna att anpassa kapitalkostnaderna till en nivå som kan justeras vid behov. Om slalen på angivet sätt utbetalar subventioner som är knutna lill skillnaden mellan marknadsräntan och en viss basränta, uppnås samtidigt den fördelen att räntevillkoren för bostadsbyggandet stabiliseras. F. n, utgör räntevillkoren på kapitalmarknaden ett osäkert moment i bostadsfinansieringen. Systemet med fixerad låneränta kan enligt kapitalmarknadsutredningen sägas innebära atl bostadssektorn isoleras från påverkan av ränteutvecklingen på kreditmarknaden, vilket torde medföra fördelar även vad gäller möjligheterna all bedriva en flexibel räntepolitik. Kapitalmarknads-utredningen anser vidare all en anpassning av räntevillkoren för bostadssektorn öppnar vissa möjligheter atl uppnå kostnadsneutralitet mellan bosläder med olika upplåtelseformer. Ulredningen har dock inte sell som sin uppgifi all närmare utveckla denna synpunkt utan inskränker sig till atl påpeka atl den kan beaktas. Kapitalmarknadsutredningen anför vidare alt systemet med räntesubventioner erbjuder den fördelen att kapitalkostnaderna även i det icke slatsbelänade bostadsbeståndet kan påverkas om man så önskar.

Kapitalmarknadsutredningen anger att den har övervägt etl system, som skulle kunna sägas innebära att dubbla basannuiteter tillämpas. Utredningen har dock funnit att ett sådani system är avseväri underiägset från administrativ synpunkt, att det inte heller är överskådligt för de berörda, att delta system knappast skulle kunna åstadkomma rättvisa bland låntagarna med avseende på fiuktuationer i den långa räntan samt att kapitalkostnaderna med denna metod inte kan påverkas i det icke slatsbelänade bostadsbeståndet om man så skulle önska.

Beträffande systemet med räntesubventioner anför kapitalmarknadsulredningen vidare att , om statsmakterna finner att den kapitalkostnadsnivå som etablerats vid en viss lidpunkt är oacceptabel, den räntenivå måste beräknas som anpassar kostnaderna till en nivå som anses godtagbar. Inom ramen för paritetslånesystemet blir beräkningarna enkla. Inga problem föreligger sålunda enligl kapitalmarknadsulredningen att fastställa vilket värde på basannuiteten som skulle ge upphov till godtagbara kapitalkostnader. Sedan denna annuilet fixerats, är det en enkel matematisk operation alt

Prop. 1974:150 152

lästsiälla vilken nominell ränla som svarar mot denna vid givna antaganden om den framtida utvecklingen av pariletstalen och fastställd löptid på statslånen. Skillnaden mellan den sålunda beräknade räntan och marknadsräntan subventioneras sedan av staten. Genoin atl den nominella ränta som skall belasta låntagarna sålunda fixerats för samlliga årgångar, så att kapitalkostnaderna etablerats på en nivå som anses godtagbar, kommer ökad säkerhet alt uppnås för att statslånen blir återbetalda inom den godtagbara amorteringstiden. Systemet utmärks således av att del inle kräver löpande politiska beslut där bostadskostnaderna i alla årgångar av hus måste övervägas. Statsmakterna förutsätts ingripa endast då utvecklingen av kapital-kostnadsnivån anses oacceptabel. Man behöver då endast justera en enda parameter, den fixerade räntan, och i samband därmed också basannuiteten, Kanaliseringen av räntesubventionerna kan ske i enkla former genom utbetalning direkt till de långivande bostadsinstiluten. De verkliga kostnaderna för staten kan beräknas med stor säkerhet och ingå som en avläsbar post i statsbudgeten. Del föreslagna systemet med räntesubventioner synes mol denna bakgrund uppfylla de krav på överskådlighel och klarhet som är grundläggande för att ett finansieringssystem skall inge förtroende bland de berörda anser kapitalmarknadsulredningen.

Som tidigare nämnts har många remissinstanser, däribland bosladsstyrelsen. LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei. riksbanksfullmäktige och Svenska sparbanksföreningen, uttryckligen anslutit sig till kapitalmarknadsutredningens synpunkter i denna del eller redovisat liknande synpunkler,

Bosladsstyrelsen har vid sin bedömning övervägt förutom subvention av siaislåneränlan även en garanti av botlenlåneränlan saml båda dessa räntor tillsammans. Styrelsen anför alt såvitt den kan bedöma en subvention av den långa räntan medföravsevärda fördelar från allmän kreditmarknadssynpunkl, efiersom kapitalkostnadsnivån för bostadssektorn i det närmaste helt frikopplas från förändringar i det allmänna ränteläget. Önskvärd ökad röriighel för den allmänna lånemarknadsränian uppnås enligl styrelsen härigenom. Vid subvention av enbari bollenlåneräntan krävs ingen differentiering av räntenivån för bostadslånen med hänsyn till olika låntagarkalegorier. Styrelsen anför att oavsett vilken form som väljs nivån bör anpassas så alt lånet kan förväntas "gå ut" inom den fastställda amorteringstiden. Styrelsen anser dock, med hänsyn till förändringar under låneliden i boitenlånets och statslånets relativa andel av den samlade låneskulden, all den garanterade räntenivån skall avse både botienlånel och statslånet.

RRV ställer sig positivt lill en räntesubvention ulan att direkt ta ställning till behovet av en sådan. Om generella subventioner aktualiseras är det enligt RRV angeläget att de klart och öppet redovisas. Dessutom bör övervägas att upprätta en tidsplan för successiv avveckling av subventionerna. Verket anger atl en subventionering via bl.a, förbättrade räntevillkor för bostadssektorns kapitalförsörjning bör prövas. En sådan subvention torde

Prop. 1974:150 153

vara administrativt lätlhanteriig och dessutom ge gynnsamma effekter belräffande neutraliteten i bostadskostnaderna mellan olika upplålelseformer

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser att eventuellt utgående generella subventioner klari skall kunna överskådas. Kassastyrelsen erinrar om att utredningarna har pekat på möjligheterna att subventionera skillnaden mellan faktiska och godtagbara ränte- och amorteringskostnader. Detta kan enligl kassastyrelsen ske genom räntebidrag lill boltenlån och sänkt statslåneränta eller genom ett system med dubbla basannuiteter. Godtagbara konsekvenser synes också enligl kassastyrelsen kunna uppnås med ett nominellt lånesystem kombinerat med underen 20-årsperiod avtrappande subventioner. Oavsett vilkel lånesystem som väljs är sladshypoteksinstitutionen beredd atl anpassa sin låneverksamhel lill de ändrade förutsättningar som kan uppkomma.

Ett system med dubbla basannuiteter förordas av bl. a. länsslyrelserna i Kalmar. Alvsborgs och Västmanlands län samt länsbostadsnämnderna i Västmanlands och Norrbottens län. Detta kan ske genom justeringar i paritetslånesystemel, varvid alternativt en generell subvention genom sänkning av bostadslåneränlan kan övervägas, 1 båda fallen kan ytterligare sänkning av kapitalkostnaderna åstadkommas genom förlängning av amorteringstiden. Elt system med dubbla basannuiteter förordas, då detta anses innebära slora fördelar. Lånet kan formellt löpa efter en basannuitet som medger återbetalning inom förutsatt tid. Man behåller också anknytningen lill kostnaderna i nyproduktionen. Statsmakterna har då också möjligheter alt från lid lill annan bestämma hur stor subventionen skall vara, dvs. hur stort gapet skall vara mellan den formella basannuiteten och den subventionerade. Man kan också fastlägga olika basannuiteter för olika upplåtelseformer och bostadsformer föratt därigenom åsladkomma koslnadsmiissig jämslälldhet.

Flera remissinstanser har behandlat frågan om justeringar av basannuitet och paritetslal i ett sammanhang. Bostadssiyrelsen föreslår att dessa benämningar bibehålls, Basannuiteten bör fastställas på grundval av hyrespolitiska bedömningar med beaktande av kravet på kostnadsutjämning mellan ägda småhus och övriga bosläder. Styrelsen anser emellerlid all kravet på au hålla fast vid en viss längsta amorieringstid, inom vilken lånet samt uppskjuten ränta i princip skall vara återbetalt, medför en begränsning av möjligheterna all sänka basannuiteten. Basannuiteten bör fastställas för en treårsperiod med möjlighet till omprövning under perioden,om särskilda skäl föreligger. Paritetstalshöjningen börenligt styrelsen grundas på en prognos beträffande byggnadskostnadsutvecklingen. Eventuella avvikelser från prognosen beaktas vid fastställande av paritetstals-höjning för näsla period, Basannuiteten och paritetstalshöjningen bör fastställas av regeringen för en treårsperiod. Med hänsyn till de allmänna bosladspoliliska överväganden som skall göras vid fastställande av dessa faktorer samt vid prövning av frågan om eventuella subventioner bör del an-

Prop. 1974:150 154

komma på bosladsstyrelsen att tillhandahålla underlag för regeringens beslut.

Med utgångspunkt i ett numeriskt illustrerat exempel visar SCB hur en pålaglig tidsutjämning av ökningar i kapitalkostnaderna kan åstadkommas Ulan betydande rubbning av paritetsialens avsedda funktioner.

Kapitalmarknadsutredningen har övervägt om principerna bör ändras vid fastställande av pariletstalen och funnit att så bör ske åtminstone i ett avseende. I avvaktan på fullständiga uppgifier om kostnadsutvecklingen i nyproduktionen sker f n. ingen uppräkning av paritetstalen med hänsyn till kostnadsutvecklingen i nyproduktionen under det löpande året. Som en följd av eftersläpningen kommer fastigheterna i den sista årgången därför atl betinga en högre kapitalkostnad vid stigande kostnadsutveckling och alltså missgynnas vid en jämförelse med lidigare årgångar, Enligl kapitalmarknadsulredningens mening kan denna olägenhet lindras om pariletstalen justeras upp enligl någon schablonmelod. Om den verkliga kostnadsutvecklingen i nyproduktionen visar sig avvika från genomsnittet, kan den dis-paritet som sålunda uppkommer läll justeras genom anpassning av pariletstalen så snart tillförlitliga dala föreligger.

Belräffande basannuiteten anför kapitalmarknadsutredningen all, om kostnaderna i bostadsbyggandet stiger hastigare än som förutselts när paritetslånesystemels basannuitet fixerats, en höjning av pariletstalen i enlighel med kostnadsutvecklingen leder till atl löptiden fördestatligalåneni tidigare årgångars fastigheter förkortas. De löpande kapital kostnaderna för samlliga årgångar stiger samtidigt till en nivå som kan komma atl anses som oacceptabelt hög. För att parilelskravet skall uppfyllas måste emellertid pariletstalen ovillkorligen höjas i enlighet med kostnadsutvecklingen. Om de löpande kapitalkostnaderna genom en stegring av pariletstalen stigit till en nivå som anses oacceptabel av statsmakterna, kan de återanpassas till en lägre nivå genom att basannuiteten, som ju är lika för alla årgångar, sänks. Den återstående löptiden på statslånen för alla årgångar utom den sista kan förväntas bli ungefär oförändrad genom all sänkningen av basannuiteten kompenserar höjningen av pariletstalen. För den aktuella årgången och de därefier följande kommer enligl kapitalmarknadsulredningen emellerlid den beräknade löptiden på statslånet atl föriängas genom sänkningen. Härav följer alt en sänkning av basannuiteten i syfte all kompensera en plötslig stegring av byggnadskostnaderna leder lill en förlängning av den beräknade amorteringstiden på statslånen för alla årgångar från och med den för vilken koslnadssiegringen gäller, även om takten i kostnadsökningarna sedan återanpassas till den ursprungligen antagna. En föriängning av den beräknade återstående amorteringstiden på statslånet leder till att ovissheten ökar om den faktiska innebörden av statens utbetalningar lill bostadssektorn. För att uppfylla det uppställda kravet alt de finansiella konsekvenserna av statsmakternas beslut skall kunna överblickas måste därför enligt kapitalmarknadsulredningens mening en sänkning av basannuiteten under alla om-

Prop. 1974:150 155

ständigheter begränsas föratt hålla amorteringstiden inom rimliga gränser.

Utredningarnas förslag att e g e n kapitalinsats for låntagare med statliga lån placeras närmast över boitenlånets övre gräns har fått etl negativt mottagande bland remissinstanserna. Efiersom utredningarna i sitt senare avlämnade betänkande. Följdfrågor frångått förslaget tas inte remisskritiken här upp lill närmare behandling.

Flera remissinstanser, däribland bosladsstyrelsen, länsslyrelserna i Örebro, Västmanlands. Jämtlands och Västerbottens län, samt Konungariket Sveriges stadsbypotekskassa är däremot positiva till förslaget att viss avkastning av egen kapitalinsats garanteras.

Några remissinslanser, bl. a. bosiadsstvrelsen. vissa länsbosladsnämnder och länsstyrelsen i Kalmar län. framhåller all syftet med utredningarnas förslag, dvs. atl garantera viss avkastning på egen kapitalinsats, går att tillgodose inom ramen för nuvarande länesystem genom att ändra pariietslåneformeln.

Den av utredningarna föreslagna ordningen för kapitalersättningens eriäggande, som innebär att kapitalersättningen med avdrag för förräntning av eventuell egen insats inbetalas till bosiadsmyn-dighelen, varefter utbetalning därifrån sker till bottenlångivaren,skulle enligl bostadsstyrelsen innebära nackdelar för såväl bostadsmyndighel som låntagare och bottenlångivare. Efiersom endast delar av låntagarens samlade bollenlåneskuld ingår i lånesyslemet, kommer betydande svårigheter atl uppstå när det gäller att överblicka vad betalningen hänför sig till. Därtill kommer komplikationer med hänsyn till skilda förfallodagar för statslån och bottenlån.

Utredningarnas förslag beträffande bostadsräntan, dvs. k a p i t a 1 k o s t -nadsnivån, har tillstyrkts eller lämnais utan erinran av flertalet remissinslanser som uttalat sig i frågan. Hit hör bosladsstyrelsen. Svenska kommunförbundel. Hyresgästernas riksförbund, HSB och SABO.

Bostadsstyrelsen tillstyrker i princip den av utredningen föreslagna kapitalkostnadsnivån. Sannolikheten för att löne- och prisutveckling skall bli sådan att statens uppoffringar skall minska och så småningom återbetalas inom 60 år, får med den efiersträvade kapitalkostnadsnivån nu och för ell antal år framåt bedömas såsom mycket liten. Målsättningen om ell "rimligl pris" på bostaden synes enligt styrelsen endast kunna uppfyllas, om priset på tillhandahållet kapital bestäms från bostadssocial synpunkt. Detta förutsätter direkta subventioner från slatens sida redan från början. Vidare framhåller styrelsen atl en bostadsränla på 4,0 96 erhålls om hänsyn skulle tas till numera beslutad kompensation lör merviirdeskatt.

Enligt Svenska kommunförbundet torde den föreslagna kapitalulgifisnivån inle möjliggöra att den i och för sig relativt måttliga hyressänkningen på 10-15 96 skall kunna åstadkommas. En större del av det utrymme som skapas för hyressänkningar genom den föreslagna kapitalkostnadsnivån torde nämligen behöva tas i anspråk för reglering av sådana kostnader som

Prop. 1974:150 156

inte har kunnat täckas genom hyresintäkter. Att många bosladsförvaltande företag f n. har en otillfredsställande kostnadstäckning framhåller även SABO, som tror atl förväntningar på hyressänkning kan bli svåra att infria.

Hyresgäsiernas riksförbund anser däremot all den föreslagna nivån är för hög. Den rimliga kapitalkostnaden måste enligl förbundei sättas åtminstone 10 kr. per m' lägre för att rimliga förulsätlningar för en bostadspolitiskt önskvärd hyresnivå skall ges. Vidare finner förbundet det naturligt att bestämmandel av de i lånekonstruktionen ingående faktorerna föregås av samråd med hyresgäströrelsen.

Bland de remissinstanser som anser att den föreslagna kapitalkostnads-nivån är för låg märks NBD. Med så låg kapitalkostnadsnivå för nyproduktion som utredningarna förordar kan, anför NBD, tidigare i hyresnämnd låsl-slällda bruksvärden komma all uppfattas som oskäliga och krav på sänkningar därför aktualiseras. En utveckling som innebär en sänkning av redan fastställda hyror kan inle accepteras av NBD, Länsbostadsnämnden i Östergötlands län anser del orimligt att utgå ifrån att hyran i nyproduktionen skall läcka endasl en tredjedel av de faktiska kapitalkostnaderna.

Utredningarnas bedömning att en årlig höjning av kapitalersättningen med mellan 3,0 och 3,596 är realistisk delas av bl, a. SCB och bosladsstyrelsen. Nuvarande höga räntenivå nödvändiggör enligt bostadsstyrelsen en större höjning än den av utredningarna förordade om bosladsränlan fastställs på grundval av den angivna kapitalkostnads-nivån. Den kapitalkostnadsulveckling som följer med en stegring av denna storleksordning kan emellertid inte anses acceptabel från hyrespolilisk synpunkt. Enligt bosladsstyrelsen bör stegringen t, v. begränsas till ca 3 % per är.

Några remissinstanser, däribland stålens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Krisliansiads län. SBEF och NBD ifrågasätter utredningarnas bedömning.

Statens instilut för byggnadsforskning pekar på all drifi- och underhållskostnaderna under de senaste åren har ökat kraftigt. Detta förhållande har utredningarna enligt institutet inte ägnat tillbörlig uppmärksamhel. Om inte det politiskt tillgängliga hyresutrymmet, dvs, betalningsförmågan, ökar avsevärt snabbare än byggkostnaderna kommer kraftiga ökningar av koslnader för drift och underhåll atl minska utrymmet för statsmakternas kapitalersättning.

SBEF och NBD anser att utrymmet för kapitalkoslnadshöjningar är mer begränsat än vad utredningarna antagit. Enligt beräkningar gjorda av SBEF måste detta utrymme beräknas med utgångspunkt i den förutsättningen alt den ärliga kapitalkostnadshöjningen skall rymmas inom en hyreshöjning som understiger 0:80 kr,/m' och år, Detla skall enligt SBEF jämföras med den årliga ökning av kapitalkostnadsersättningen på 1:50-2 kr./m' som ut-

Prop. 1974:150 157

redningarna kalkylerar med.

Utredningarnas förslag alt den årliga höjningen av kapitalersättningsanspråken bör bestämmas för ett besläml antal är i förväg får stöd av bl, a bosladsstyrelsen och länsslyrelsen i Skaraborgs län. Den principiella utgångspunkten bör enligt bosladsstyrelsen vara att kapitalersättningen så långt möjligt anknyter till den faktiska byggnadskostnadsutvecklingen. Styrelsen förordar en period om tre år men betonar alt möjlighet till ändring under perioden bör föreligga om kostnadsutvecklingen i betydande omfallning avviker från vad som antagits vid periodens början. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Skaraborgs län anför atl förslaget skulle innebära atl småhusbyggarna skulle la bättre överblick över de ekonomiska konsekvenserna av lånesyslemet.

Bland de remissinstanser som uttalar sig kritiskt om utredningarnas förslag kan nämnas konjunkiurinsiituiei och kapiialmarknadsuiredningen. Förslaget synes enligt konjunkiiirinslituiet innebära en onödig restriktion, särskilt med tanke på de svårigheter som är förenade med en bedömning av den långsikliga utvecklingen förproduktionskoslnadema. Kapitalmarknadsutredningen anser att osäkerheten om den framtida utvecklingen skulle leda till trögheter all anpassa trenden till en realistisk ökningstakt. Osäkerheten om den framlida utvecklingen kommer, även med många subtila beräkningar och överväganden, ändå alltid att vara stor. Del skapar en naturlig benägenhet atl prognosera förändringar i underkant. Därtill kommer att elt fastläggande av en stor höjning av kapitalanspråken kan tolkas som att staten både väntar en kraftig pris- och lönestegring och är beredd atl tolerera den. Risken finns för att fastslällandel i sådana situationer därmed innehåller ell element av självuppfyllelse. Mycket talar mol denna bakgrund för att man i praktiken kommer atl fastställa etl lågt värde och, om den sista synpunkten är relevant, även bör göra det.

Bland de remissinstanser som stöder utredningarnas förslag om minskning av bollenlånet och motsvarande ökning av bostadslånet återfinns/o>;siO'''<'/,s

Länsslyrelsen i Jämtlands län anför all för Jämtlands län bör förslaget innebära att kreditinstituten lar lättare alt uppfylla centralt gjorda åtaganden. Genom förslaget bör, anser länsbostadsnämnden i Västernorriands län. möjlighelerna öka alt snabbare klara av behovet av avlyft, som f n. är en besväriig hake i lånebehandlingen.

Några remissinstanser tillstyrker förslaget under vissa förutsättningar, BOFAB. SBEF och NBD tillstyrker sålunda förslaget om utjämningslånesystemet införs. Länsbostadsnämnden i Norrbottens län. som tillstyrker förslaget, har svårt all förslå motiveringen för förslaget men ser del som elt led i

Prop. 1974:150 158

en övergång till statlig lolalfinansiering av bostadsbyggandel. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet från länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län.

Bosladsstyrelsen anser atl slatens möjligheter till upplåning av erforderiigt kapital sannolikt är större än övriga kreditgivares och tillstyrker därför en utökad statlig låneandel. Med hänsyn till viss osäkerhet vid bedömning av en sådan utvidgning förordar styrelsen tillsvidare en utökning med 10 % dvs, lill 25096 av låneunderiaget.

Enligt Konungariket Sveriges sladshypolekskassa däremol synes några bärande skäl att minska botlenlånens storiek inte föreligga. Ökade finansieringsmöjligheter för bosladsbyggandet innebär förslaget inte, efiersom staten är hänvisad lill samma kapitalmarknadskällor som bostadslåneinstituien. Vill man vid rådande brist på kapitalmarknadsmedel avskaffa de långa väntetiderna på långa lån måsle andra investeringsbehov begränsas. Länsslyrelsen i Västerbottens län anser alt den föreslagna ökningen av statens låneandel kan användas rationellare genom att möjliggöra totalfinansiering av vissa grupper av låneärenden.

Utredningarnas förslag atl amorteringstiden för de statliga lånen skall förlängas lill 60 år har fått ell blandat mottagande bland remissinstanserna,

Bosladsstyrelsen, flertalet länsbosladsnämnder. länsslyrelserna I Uppsala. Kalmar. Krisliansiads, Örebro. Västmanlands. Västernorriands och Jämtlands län samt Hyresgäsiernas riksförbund hör till dem som ställer sig i princip positiva till förslaget. Några av remissinstanserna ifrågasätter emellertid om inte amorteringstiden för småhus bör vara koriare än 60 år.

Enligt bosladsstyrelsen, som anser atl amorteringstiden för ägda småhus bör vara högst 45 år, utgör en föriängning av amorteringstiden vid den bostadsprisnivå som förutsätts en av de grundläggande förulsältningarna för att så långt möjligt skapa utrymme för omfördelning av kapitalkostnaderna i tiden. En förlängning av amorteringstiden så alt denna bättre överensstämmer med fastighetens ekonomiska längd torde dessutom vara ett medel för all förhindra förmögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. Styrelsen erinrar om atl, som en följd av en förlängd amorteringslid, möjligheterna till rebelåning vid förbättrings- eller moderniseringsarbeten begränsas. All rebelåningsmöjligheterna begränsas understryker enligt styrelsen vikten av att betryggande fonder för löpande och periodiskt underhåll ovillkorligen beaktas vid hyressätlningen. Länsstyrelsen i Västernorriands län är tveksam till 60 års amorteringstid för småhusen och anför bl. a, att småhus i viss utsträckning uppförs i orter där del framlida behovet f n, kan vara mycket svårbedömt. Skuldökningen blir vid en amorieringstid på 60 år betydande efter ca 15-20 år, vilket kan medföra stora problem för en enskild person.

Några remissinstanser uttalar sig för en förlängning av amorteringstiden

Prop. 1974:150 159

ulan all ange i vilken omfallning della bör ske. Hit hör bl, a, siaiskonioret samt länsstyrelserna i Kalmar och Krisliansiads län.

Negativa lill utredningens förslag ställer sig bl. a. länsstyrelserna i Kronobergs och Gotlands län. kapiialmarknadsuiredningen. slatens insiiiul for byggnadsforskning, riksbanksfullmäktige. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa. Svenska bankföreningen. LRF. SBEF och NBD.

Ell bibehållande av pariteislånen för enligt riksbanksfullmäkiige med sig att pariletstalen bör anpassas till kostnadsutvecklingen och att basannuiteten liksom eventuellt tillkommande subventioner bör utformas så att det statliga lånet får en avsedd återbetalningstid. Denna återbeialningstid behöver inte, anser fullmäktige, vara angiven i ett precLst antal år utan kan mycket väl anges i ell intervall, t.ex. 25-40 år. Fullmäktige anför vidare att återbetalningen dock inle får ske för långsam! med tanke på att efier en tid behov kan uppkomma alt ta upp nya lån för reparationer eller ombyggnad. Därvid erfordras inteckningssäkerhet för dessa lån, vilkel kan förutsätta att avbetalning i relativt slor utsträckning sketl på äldre lån. Kapiialmarknadsuiredningen anser alt en längsta amorieringstid på 30-40 år bör kunna godtas och alt det därvid obetingat skall förutsättas att en fullständig återbetalning kommer atl ske inom denna tid. Svenska bankföreningen anser att statslånet bör amorteras i den takt som behövs för alt tillräckligt nybelåningsutrymme skall ha uppkommit när fastigheten bör renoveras, dvs. i regel efier 350 år. Inteckningar inom det nödvändiga förmånsläget måste då fritt kunna disponeras av fastighetsägaren utan hinder av de statliga lånevillkoren.

Statens institut för byggnadsforskning framhåller alt byggnader som helhet knappast har någon enhetlig brukstid; vissa delar har en varaktighet av omkring 20 år medan andra har en varaktighet på 60 år och kanske långt däröver. Med hänsyn till behovet av ganska genomgripande upprustningar efter ca 40 år är det enligt institutet lämpligt om amorteringstiderna anpassades lill motsvarande behov av finansiering, eventuellt med olika amorteringslider för olika delar av byggnaden. Det senare kan synas administrativt krångligt men gör det möjligt att med differentierade lånevillkor styra nyproduktionen, t.ex. mot ökad ulrymmesstandard. Också SBEF anser att utredningarna inte beaktat fastigheternas behov av genomgripande förbättring och modernisering. Föreningen pekar på den förändring av bl.a. bostädernas kvalitet, utrustning och planlösning som successivt införs på bostadsmarknaden. Som exempel nämns alt kostnaderna för byggnadsstommen i dag utgör 20-30 96 av den totala byggnadskostnaden mot 70-80 96 under 1930-talet. Denna produktförändring förkortar, anför föreningen, väsentligt moderna fasligheters varakiighelslid beroende på dels att inrednings- och insiallationsdetaljer underkastas värdeminskning i snabbare lakt än själva byggnadsstommen, dels all dessa inredningar efier en maximal förslil-ningslid på 250 år i många fall inle lönar sig atl byta ut av ekonomiska och lekniska skäl. Därtill kommer atl förändringar i byggnadsslommens

Prop. 1974:150 160

planlösning kommer all erfordras i slörre omfattning i framtiden. Liknande tankegångar återfinns i bl.a. yttrandet från NBD.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser att utredningarnas syn på amorieringsfrågan strider mot den uppfattning som tidigare påverkat bostadslångivningen. Stadshypolekskassan erinrar om att kreditmarknadsui-redningen år 1959 föreslog all generell amorteringsplikt borde genomföras på faslighelslån antingen genom direkta lagregler eller genom frivilliga överenskommelser.

Några remissinstanser tar upp frågan om den övre lånegränsen förstatliga bostadslån. Sålunda anför LRF att likställighet i fråga om övre lånegräns för olika låntagarkalegorier bör införas, Förbundei säger sig inte kunna finna några bostadssociala skäl för nuvarande ordning och anser alt lånegränsen bör ligga antingen vid 95 eller 98 96 av pantvärdel för alla låntagare. Genom hittills gällande låneregler har man enligt förbundet försvårat för bostadskonsumenler i vanliga inkomstlagen att skaffa småhus, men sedan gjort själva boendet relativt billigt genom tämligen liberala avdragsregler. En sådan ordning förvärrar bostadssegregationen, anser förbundet.

Även SBEF anser alt de statliga lånegränserna skall vara lika för alla låntagarkaiegorierna och framhåller därvid att den gemensamma lånegränsen skall anpassas så atl byggherren/förvaltaren genom en rimlig egen kapitalinsats har ell direkt ekonomiskt ansvar för del ekonomiska utfallet. Ulan elt sådani ekonomiskt ansvar är del enligt SBEF svårt att få byggherren/förvaltaren tillräckligt intresserad av att tillgodose de kvalitativa och miljömässiga aspekterna. Den för alla låntagare gemensamma övre gränsen för de statliga bostadslånen bör enligt SBEF fastläggas lill exempelvis 95 % av belåningsvärdel.

Länsslyrelsen och länsbostadsnämnden i Västernorrlands län anser atl lånegränserna för enskild person som bygger småhus och äger hyresfastighet skall sättas till 95 96.

Utredningarna har vid sin diskussion om lolalfinansiering delat upp denna i tre frågor. Den första frågan avser fullständig finansiering, dvs. ett enda slutligt lån. Den andra frågan gäller integrerad finansiering, dvs. integrerad kort och lång slutlig finansiering. Den tredje frågan avser kraven på en bostadsbank, dvs, en samordning av låneformer och kreditinstitut lill elt enda lån och ett enda institut. Utredningarnas diskussion föranleder kommentarer från många remissinstanser, varvid frågan om fullständig finansiering har rönt ett stori och positivt intresse. Flera remissinstanser understryker emellertid atl frågan om totalfinansiering är så komplicerad alt ytterligare ulredningsarbele krävs för all det skall gå att ta ställning i de olika delfrågorna.

Majoriteten av de remissinstanser som berör frågan om lolalfinansiering, däribland nästan samtliga länsstyrelser och länsbosladsnämnder. som lar upp

Prop. 1974:150 161

frågan, kapitalmarknadsulredningen. Svenska kommunförbundel. LO, Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, SABO och SAR. ställer sig allmänt positiva lill utredningarnas diskussion.

Länsstyrelsen i Södermanlands län föreslår att man utreder frågan om en tolalfinansiering genom staten. Mycket viktigt i sammanhanget är enligt länsslyrelsen all lånet ges innan huset börjar byggas och alt del sålunda inte uppstår några överfiyltningsproblem med onödiga ränteutgifter när huset är färdigt. Beträffande förvandlingen av kreditiv till bollenlån understryker länsstyrelsen särskilt det meningslösa i all söka förhindra en sådan överfiyttning i ett läge då en allmän åtstramning av marknaden anses motiverad. Den enda konsekvensen blir ju högre bostadskostnader. Man kan enligt länsstyrelsen inte gärna reglera konjunkturen bakåt och del är inle heller rimligt att av penning- eller konjunklurpoliliska skäl avbryta pågående bostadsbyggen.

Enligt Z.Ooch Svenska byggnadsarbetareförbundet, vilka förutsätter att kapitalmarknadsulredningen snarast överväger utformningen av en statlig tolalfinansiering, talar övervägande skäl för en övergång till statlig tolalfinansiering av bostadsbyggandet. En sådan finansiering skulle underiätta en omfördelning av kapitalkostnaderna i liden och därigenom även motverka uppkomsten av infiationsvinster för fastighetsägarna. Vidare skulle möjligheterna atl garantera en jämn tillförsel av långfristigt kapital till bostadssektorn öka. Nuvarande komplikationer som beror på statslånets och fastighetslånets olika långa löptid skulle också elimineras. Ett ytteriigare skäl för en statlig lolalfinansiering ulgör den önskvärda formen för kanalisering av subventioner till bostadssektorn, nämligen nedsättning av den nominella ränta som utgår för fasiighetslånen. De friktioner i avlyfien av byggnadskrediter som nu regelmässigt förekommer lorde vidare avhjälpas genom statlig totalfinansiering, förutsatt all finansieringen sker över statsbudgeten. Även omfattningen av verksamhelen talar för budgeifinansiering. Om utlåningen finansieras över statsbudgeten föreligger alltid garantier alt den erforderiiga volymen krediler kan uppbringas. Inga friktioner behöver uppstå av finansiella skäl för atl del av statsmakterna fastställda byggnads-programmet skall kunna uppfyllas. Eftersom slatens upplåning kan ske i en mängd olika former kan en statlig totalfinansiering tänkas erbjuda den fördelen atl kortfristig upplåning på marknaden i ökad utsträckning kan förvandlas lill långfristig utlåning.

Svenska riksbyggen bedömer de principiella synpunkler som anförs av utredningarna som riktiga. Såväl lillämpningen av en subventionerad räntesats för bostadskapilalet som en omfördelning av kapitalkostnaden för hela bostadskapilalet oavsett placeringsläge förutsätter enligt Svenska riksbyggen att statsmakterna har fullständigt infiytande över bostadskapilalet. En tolalfinansiering innebär påtagliga administrativa fördelar för såväl låntagare som långivare. Vidare hänvisar Svenska riksbyggen lill sitt bosladspo-

11 Riksdagen 1974. I saml Nr 150

Prop. 1974:150 162

liiiska program, i vilket finns en modell för en tolalfinansiering till de förslag som framfördes av delegationen för bostadsfinansiering i beiänkandei (SOU 1968:30) Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning samt till yttrandet från Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Bland de remissinstanser som är kritiska till väsentliga delar i utredningarnas diskussion återfinns bankinspekiionen. slalens instilut for byggnadsforskning, Konungariket Sveriges sladshypolekskassa, Svenska bankföreningen, som emellertid ställer sig positiv lill fullständig finansiering. Svenska sparbanksföreningen och poslbanken.

Bankinspekiionen anför alt konsekvenserna skulle bli mycket vittgående och medföra svåriösta problem. Följden skulle bli en radikal förändring av vårt kreditväsende. Tack vare bankernas medverkan kan botlenlåne-institutens organisation och drifikostnader hållas vid etl minimum och därmed deras räntemarginaler begränsas lill några tiondels procent. Även den statliga bostadslåneorganisalionen kan i betydande mån falla tillbaka på bankerna och därmed begränsa vissa omkostnader, Enligl bankinspektionen är den nuvarande arbetsfördelningen mellan bankinsliiulen, bollenlånein-stituien och statliga bostadsorgan i grunden rationell. Fördelar ligger framför alll i den breda kontaktyta som bankinsliiulen erbjuder. Instituten är också väl rustade all handha bostadskrediigivning och därmed förenade förmedlingsuppgifter. Det förefaller så långt nu kan bedömas inte rationellt med en särskild organisation för ändamålet.

Svenska sparbanksföreningen anför alt sparbankerna i samarbete med sill inteckningsbolag Spinlab utvecklat finansieringsmetoder som medfört atl några friktionsproblem mellan den kortfristiga och långfristiga bostadsfinansieringen inle längre kan sägas förekomma för den del av bostadsfinansieringen där sparbankerna och Spinlab medverkar. Finansieringsfrågorna bör enligt föreningen kunna lösas utan en statlig tolalfinansiering.

Bosladsstyrelsen anser sig, med hänsyn lill utredningarnas uppfattning all ytterligare utredningsarbete bör föregå en slutlig bedömning, inle böra behandla de av utredningarna aktualiserade frågorna. Styrelsen vill avvakta dels det aviserade fortsatta utredningsarbetet, dels ställningstagandet till det statliga finansieringssystemet. Härvid framhäller styrelsen atl ell finansieringssystem utformat i enlighet med de av styrelsen förordade principerna inle förutsätter någon ändring av den nuvarande finansieringsstrukluren.

Utredningarnas uppfattning all slarka skäl talar för en fullständig finansiering delas av flertalet remissinstanser som uttalat sig i frågan. Hit hör vissa länssiyrelser och länsbosladsnämnder. kapiialmarknadsuiredningen. Svenska kommunförbundel. LO. Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Svenska bankföreningen och Hyresgäsiernas riksförbund.

En statlig totalfinansiering vad gäller de långa fastighetslånen synes enligt kapitalmarknadsutredningen - som framhåller att den inte är beredd alt ta slutlig ställning till frågan förrän i samband med sina överväganden av

Prop. 1974:150 163

den svenska kapitalmarknadens långsiktiga utveckling — fördelaktig från fiera synpunkter. En sådan finansiering bör innebära en viss administrativ förenkling så till vida all antalet lån och därmed antalet betalningstransaktioner minskar. Därtill kommer atl de överföringar, som följer av alt det statliga topplånet nu fungerar såsom "buffert" för omfördelningen av lånekostnaderna i tiden, inte skulle behöva göras. I den mån statsmakterna kommer att välja atl sänka kapitalkostnaderna genom räntesubventioner i enlighet med de av kapitalmarknadsulredningen angivna principerna skulle redovisning och administration av dessa subventioner också förenklas om hela det paritelsbelånade bostadsbeståndet vore samlat i elt institut.

Från kreditpolitisk synpunkt är del enligt kapitalmarknadsulredningen av belydelse om elt tänkt institut för långfristig bostadsfinansiering förutsätts finansiera sin utlåning via egen upplåning eller via statsbudgeten. Antas institutet finansieras genom egen upplåning och dess utlåning läcka större delen av fastighetsbeståndet, skulle dess operationer på marknaden t. o. m, kunna bli av slörre omfattning än riksgäldskoniorets. Möjligheterna alt föra en effektiv kreditpolitik skulle härigenom minska. Om statsmakterna skulle komma att beslula att subventionera boendekostnaderna genom att bestrida mellanskillnaden mellan marknadsräntan och den ränla som skall belasta lånlagarna, kan ytteriigare en källa lill problem uppkomma. Den situationen skulle kunna uppslå alt institutet, med rätta eller ej, anklagades för en lättsinnig upplåningspolitik eftersom staten ändå subventionerar upplåningsräntan i den mån den överstiger den fixerade basräntan. De svårigheter som redan idag föreligger för hypoleksinsiituten skulle vid oförändrad räntepolitik i förstorad skala överföras till ett bostadsinstitut med uppgifi att svara för totalfinansiering. Den del som nu finansieras över statsbudgeten skulle överföras på institutet. Om ett statligt bostadsinstitut inrättas, bör enligt kapitalmarknadsulredningen därför gälla alt dess verksamhet finansieras över statsbudgeten. Della är också en förutsättning för att friktioner inle skall uppslå av finansiella skäl att uppfylla det av statsmakterna fastställda byggnadsprogrammel. Efiersom statens upplåning äger rum kontinuerligt och i de former som bäsl kan anpassas lill läget på kreditmarknaden, bör störningarna för kreditpoliliken bli mindre än om institutet finansieras genom egen upplåning. Vidare anför ulredningen att finansieringsmetoden skulle medföra betydande följdverkningar i institutionellt avseende och för kapitalmarknadens funktionssätt över huvud och att frågan därför bör uf-redas i eu vidare sammanhang.

Svenska bankföreningen framhåller att en fullständig finansiering i statlig regi skulle kunna medföra positiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden. Såsom utredningarna påpekat skulle staten nämligen kunna finansiera bostadskrediterna genom emission av statsobligationer som en del av den totala slatsupplåningen. Denna kan beträffande omfattning och villkor anpassas till det aktuella läget på kapitalmarknaden och lill de kre-

Prop. 1974:150 164

ditpolitiska kraven i stori. Härigenom skulle man befria kreditpoliliken och kapitalmarknaden från de begränsningar som följt av kravet på kapitalförsörjning av bostadssektorn lill förmånliga räntor.

Kritiska synpunkter riktas mot utredningarnas uppfattning av bl. a. bankinspektionen, slalens Instilut för byggnadsforskning. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa och poslbanken.

Slalens insiiiul för byggnadsforskning anser all utredningarna inte lyckats dokumentera några bostadspolitiskt siarkt vägande skäl som talar för en fullständig slatlig finansiering. Vad gäller möjligheten för slalen alt minska kreditriskerna genom all den skaffar sig förfoganderätt över de säkerheter som svarar mot de genom amortering av bottenlånen uppkomna överhy-poteken anför institutet att delta givelvis aren fördel från den statliga långivarens synpunkt men att frågan om fastighetsägarnas förfoganderätt över överhypoieken är av väsentligt större bostadspolitisk belydelse.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa anser all utredningarnas resonemang i fråga om lånetekniska detaljer äger sin riklighet men anser atl dessa administrativa skäl inte väger särskilt tungt. En omläggning till fullständig finansiering vare sig den sker via staten eller via elt eller fiera kreditinstitut påverkarioch för sig inte den totala upplåningsvolymen på kapitalmarknaden. Även för slalens vidkommande torde samma regler om likvidi-letsplanering komma alt gälla som f n, gäller för hypoleksinsiituten. Med hänsyn lill de omfallande återverkningar på kreditmarknaden, institutionellt och påannatsätt.som en omläggning lill fullständig finansiering skulle medföra vill stadshypolekskassan understryka utredningarnas slutsals atl ytterligare utredningar är nödvändiga. Härvid torde böra ingående belysas på vilkel sätt upplåningen lämpligast bör ske. Det framstår ingalunda som självklart atl en upplåning via staten är alt föredra. Om upplåningen lill bosladssektorn sker för sig via ett eller fiera institut kan bl, a, verkliga kostnader och ev, subventioner särskiljas ulan komplikationer. Enligt kassan är sladshypoteksinstitutionen särskilt lämpad att, om så befinns önskvärt, handha en fullständig finansiering inte minst med tanke på del förtroende som kassans obligationer åtnjuter.

Poslbanken anVör att vissa kreditmarknadsmässiga aspekter inle penetreras i betänkandet. Banken framhåller bl. a. alt kortfristiga fordringar på staten är höglikvida tillgångar såväl hos banker som andra innehavare, varför en ökning av den koria slatsupplåningen som ersättning för emission av bostadsobligationer verkar expansivt på kreditmarknaden. Med den omfattning operationerna skulle behöva få för att vara meningsfyllda skulle den expansiva effekten i de flesla lägen vara oförenlig med andra kreditpoliiiska mål.

Synpunkter på omfattningen av den fullständiga finansieringen förs fram av några remissinstanser. Enligt kapiialmarknadsuiredningen talar omfördelningskravel för all finansieringen omfattar hela det paritelsbelånade

Prop. 1974:150 . 165

bosiadsbeståndel. Utredningen belönar dock att det självfallet är möjligt, och kan visa sig praktiskt lämpligt, alt begränsa finansieringen till större projekt, lill enbari fierfamiljshus eller enligt någon annan princip. LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei anför att det naturligtvis är möjligt att låla samtliga fastigheter omfattas av systemet. Härvid förutsätter organisationerna atl lån lör vissa fastigheter får utgå lill en lägre andel av låneunderlaget.

Svenska bankföreningen framhåller att en fullständig finansiering i statlig regi inte utesluter ell vissl utrymme för forisatt utlåning genom de nuvarande hypoteksinstiluten. Dessas framtida ullåningsverksamhet skulle i så fall avse privalfinansierade projekt och kapitalanskaffningen skulle ske genom emission av bostadsobligationer lill marknadsmässiga villkor.

Bland de remissinstanser som uttalar sig positivt om integrerad finansiering märks Svenska kommunförbundel och SABO.

Enligt Svenska kommunförbundet torde en integrerad finansieringsform ha stora administrativa förtjänster och väsentligt medverka lill all kreditgivningen kan ske i smidiga och ändamålsenliga former. I sammanhanget framhåller förbundet alt svårigheterna att få byggnadskrediliv ersatta med långfristiga lån ökal under senare år, SABO anför att kredilförsörjningen under byggnadstiden måste vara tryggad, så alt byggherren inle råkar ut för onödiga störningar och fördyringar. Likaså måsle försörjningen med s. k. långa lån vara tryggad så atl avlyfi kan ske i den takt färdigställandet medger detla. Delta leder enligt SABO till att den nuvarande ordningen med uppdelning på byggnadskrediliv och långa lån bör ersättas så atl de lån, som ges under byggnadstiden, sedermera inte behöver utbytas mol långa lån.

Konungariket .Sveriges sladshypolekskassa framhåller all integrerad finansiering lör stadshypoteksinstitutionens del varit aktuell sedan institutionen år 1964 fick möjlighet atl lämna byggnadskrediliv. På grund av alt efierfrågan på långfristiga krediler vuxit från år 1964 och fram till dags dato har det inle funnits möjligheter att vid sidan av den sedvanliga bollenlångivningen lämna byggnadskrediter. En sådan kredilgivning har bedömts splittra institutionens resurser och ytteriigare föriänga väntetiderna på långa lån. Stadshypolekskassan anför vidare atl den så senl som i februari 1973 ingående prövade förutsättningarna för en integrerad kredilgivning och då kom fram liM all förulsätlningar för sådan kredilgivning inte förelåg. Stadshypolekskassan framhåller emelleriid att en integrerad kredilgivning kan sällas igång utan dröjsmål under förutsättning alt statsmakterna ställer erforderliga medel lill förfogande eller garanterar erforderliga medel.

Negativa till integrerad finansiering är däremol bankinspekiionen. Svenska hankföreningen och postbanken.

Bankinspektionen anför att byggnadskreditgivningen kräver kontinueriig övervakning och medverkan från kreditgivarens sida under hela byggnadsskedet. Den lokala närheten lill bankkontoren och därav följande möjligheter

Prop. 1974:150 166

till förhandlingar direkt på platsen mellan kredittagare och kreditgivare under medverkan av värderingsmän och byggnadskontrollanter, t.ex. vid kredit-avlyft, har varit en oundgänglig förutsättning för alt bostadskreditgivningen skall fungera smidigt och med minsta möjliga förlustrisk för kreditgivarna.

Liknande tankegångar återfinns också i yttrandet från Svenska bankföreningen, som anser alt det starkaste argumentet för en beslående uppdelning av kreditgivningen på byggnads- och faslighelslån ligger i del nuvarande systemets välutvecklade och beprövade möjligheter att fortlöpande kontrollera all bostadsprojektet ros i hamn. När del gäller utredningarnas önskemål all kredilgivningen under byggnadstiden måste vara tryggad anser bankföreningen atl de årliga överenskommelserna mellan delegationen för bostadsfinansiering och bankinstituten innebär att byggnadslånen säkerställs på ell lillfredsslällande sätt. De byggnadsprojekt som inte kunnat få byggnadslån är sådana som ekonomiskt sell varil myckel tveksamma. De är dessutom en försvinnande liten andel av det totala antalet. Beträffande utredningarnas önskemål att finansieringen av bosladsbyggandet bör ske på sådana villkor att de inte förorsakar stora skillnader i kostnaderna för fastigheter som uppförs under olika år framhåller föreningen bl. a, att integrerad finansiering i och för sig inte skulle innebära att kreditvillkoren blir lika mellan olika årgångar bostäder. Även på de långfristiga fastighetslånen sätts olika räntor beroende på vilken räntenivå som gäller på kapitalmarknaden när det långa lånet ges. Vidare framhåller föreningen att nuvarande av-lyfisproblems orsak, nämligen bristen på långfristigt kapital, inte skulle försvinna genom en integrerad finansiering. Däremot skulle sannolikt problemen försvinna om man övergick lill en fullständig finansiering av de långa bostadskrediierna via statsbudgeten, eftersom kapitaltillförseln då delvis kan ordnas oberoende av förhållandena på obligationssidan.

Också poslbanken berör de nuvarande avlyftsproblemen. Enligt banken har uppdelningen på byggnadslån och faslighelslån under många år av brist på långfristigt kapital inneburit en flexibilitet, efiersom nya byggnadskrediter i slor utsträckning lämnats, trots atl den långfristiga finansieringen av färdigställda objekt ej kunnat ordnas utan lång väntetid. Ansvällningen av kredilbeloppen för färdigställda ej avlyfiade objekt är ett uttryck för denna fiexibililet. Vid en integrerad finansiering skulle den otillräckliga tillförseln av långfristigt kapital vara ännu mera kännbar, eftersom den då direkt skulle påverka krediterna lill nya byggen. Om tillförseln av långfristiga medel ökas på del sätt som erfordras för atl medge integrerad finansiering skulle även den nuvarande organisationen av kredilgivningen fungera tillfredsställande.

Flera remissinstanser berör frågan om inrättandet av en särskild bostadsbank, men endast ett fåtal instanser behandlar frågan separat.

Lö och Svenska byggnadsarbeiareförbundei erinrar om att delegationen för bostadsfinansiering i betänkandet Bostadsbyggandets planering och kreditförsörjning framhöll att ett statligt bostadsinstitut bör kunna få en mycket

Prop; 1974:150 167

enkel organisation. En betydande del av det administrativa arbetet, som hantering av pantbrev, värdering och inspektion av fastigheter samt avisering av ränlor och amorieringar, borde enligt delegationen kunna handhas av kommunala organ, länsbostadsnämnder och bostadsstyrelsen.

Svenska bankföreningen anför att av uttalanden i betänkandet framgår att utredningarna anser atl skälet för atl eventuellt skapa en bostadsbank är all en sådan skulle underiätta elt införande av fullständig eller integrerad finansiering. Det innebär enligl föreningen alt frågan om en eventuell bostadsbank inte kan behandlas som ett separat problem utan först kan bli aktuell om man beslutar sig för all övergå lill fullständig eller integrerad finansiering. Föreningen vill dock understryka att en eventuell övergång till dessa finansieringsformer skulle kunna ske inom ramen för redan existerande institutioner ulan all någon ny bostadsbank skapas. En fullständig finansiering, som enligl föreningen som nämnts skulle kunna medföra positiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden, skulle sålunda kunna administreras av exempelvis bosladsstyrelsen och de lokala organen. Det innebär enligt föreningen att en övergång till fullständig finansiering uppenbarligen inle kräver all en ny bostadsbank skapas. Vidare framhåller föreningen atl om hela kredilgivningen övertogs av en slatlig bosladsbank skulle en myckel kosinadskrävande organisation för kredilbedömning, rådgivning, granskning, besiktning m. m. behöva byggas upp parallellt med den expertis som redan finns i bankerna.

Konungarike! Sveriges stadsbypotekskassa anser att konsekvenserna för kredilmarknaden och riksbankens möjligheteratt bedriva en effekiiv penning-och räntepolitik synes ytieriigi svårbedömbara, om bostadsfinansieringen hell skulle avskärmas och överlagas av staten. Inte ens en grundlig specialutredning i ämnet lorde kunna helt klargöra dessa konsekvenser. Styrelsen vill därför bestämt avråda från del experiment, som inrättandet av en slatlig bostadsbank måste anses innebära. Skapandet av en dylik bank skulle inte öka kapitalmarknadens resurser och skulle därför inte heller lösa det nuvarande dilemmat, nämligen atl man inle i en bristsituation kan finansiera marginalbyggandel annal än på bekostnad av andra investeringsbehov, som kan göra sig gällande med samma eller t.o.m, ännu slörre styrka.

3.1.7 Bostadsmiljö

RR V, statens institut för byggnadsforskning, länsstyrelsen i Ösleigöilands län, statens planverk och SAR m. fl. har gett vissa allmänna synpunkter på utredningarnas behandlingav fråganom bostadsmiljöns innehåll och uiformning. Det är en samstämmig uppfattning bland dessa remissorgan atl behandlingen är ofullständig och knapphändig. /?/?KanseraU utredningarna borde ha prioriterat denna fråga

Prop. 1974:150 168

i sitt arbete på grund av dess slora betydelse för bostadshushållen. Statens institut för byggnadsforskning efleriyser en mer utförlig analys av olika bebyggelse- och boendeformers egenskaper bl. a. som grund för de överväganden som utredningarna gör beträlTande behovet av statliga minimikrav på miljöns uiformning och verksamheter i denna. Länsslyrelsen i Östergötiands län beklagar att tid inle har kunnat avsättas för en mer ingående behandling av boendemiljön, eftersom meningarna just nu bryts om vilken bebyggelseform, flerfamiljshus eller småhus, som är all föredra.

Länsslyrelsen i Jönköpings län betraktar avsnittet om boendemiljön som en utgångspunkt för etl fortsatt arbete med frågan och karakteriserar de synpunkler som förs fram och de utredningar som redovisas i bilagedelen som värdefulla och av slori iniresse.

Flertalet remissinstanser instämmer, som tidigare har nämnts, i utredningarnas uppfattning atl bostad och närmiljö bildar en funktionell enhet. Statens Itistitut for byggnadsforskning fmner det emellertid otillräckligt att vidga synen på bostadsmiljön på det sätt som utredningarna har gjort och ifrågasätter om del är möjligt att särskilja den fysiska utformningens belydelse för individens upplevelse av sin bostadsmiljö på ett så generaliserande sätt som utredningarna gör I ell vidgat synsätt är det, betonar institutet, önskvärt att i högre grad söka se fysisk och social miljö i ett sammanhang och att också se bostads- och annan vislelsemiljö, bl. a. arbetsmiljö, som samhöriga. Sistnämnda synpunkt förs fram också av länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Blekinge län.

Boendemiljöbegreppeis innehåll diskuteras av bl.a. bosladsstyrelsen. statens insdtut for byggnadsforskning, länsslyrelserna i Östergötlands. Blekinge och .Alv.sboigs län. Landstingsförbundet. LO. TCO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Hyresgästernas riksförbund och SAR. Bostadsstyrelsen nämner sådani som friylor för barns och vuxnas lek och utevistelse, lekplatser, tvättstugor och fritidslokaler. Länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Blekinge län pekar därutöver på barnstugor, boendeservice i form av mal-, städ- och tvälljänsler, närbuliker och kollekliv trafikservice. Hyresgästernas riksförbund, som likaledes erinrar om viklen av tillgång lill samhällelig och kommersiell service, påpekar all även estetiska och hygieniska kvaliteter måsle beaktas. Förbundet hänvisar i övrigl lill sitt några år gamla miljöpolitiska handlingsprogram, där hyresgäströrelsens krav på boendemiljön närmare har utvecklats.

Slatens insiiiul for byggnadsforskning, länsstyrelsen i Alvsborgs län och SAR in. fl. tar upp sådana egenskaper som bebyggelsens uiformning, dess skala och variationsrikedom. SAR menar atl, även om del inle finns anledning att förringa betydelsen av den ökning av den rent maleriella bostadsstandarden som har sketl, också de boendes behov a\ atl kunna skapa sociala kontakter måste tillgodoses liksom enskilda människors behov av positiva upplevelser och stimulans. Organisationen hävdar att del är fråga om en

Prop. 1974:150 169

nedvärdering av de boendes behov om man bygger en miljö som i sin helhet och sina detaljer har en skala som saknar relation till människans mått och den gåendes aktionsradie, som domineras av material som är hårda och avvisande, som har en utformning som bidrar till atl förslärka alla ljud till störningar, som ger otillfredsställande skydd mot väder och vind och som har en vegetation som bara är en utfyllnad av överblivna ytor. Både slalens instilut for byggnadsforskning och SAR anser att slora delar av den miljö som produceras i dag kännetecknas av likformighet och monotoni.

SAR riktar uppmärksamheten särskilt på behoven hos de slora grupper av människor som i dag är hänvisade lill att tillbringa praktiskl tagel hela sin tid i bostaden och dess närhet. Della gäller hemarbetande och barn, men också en snabbt växande grupp av åldringar, sjukpensionärer och förtidspensionärer. Samma påpekande görs av socialstyrelsen.

En allsidig hushålls- och boendestruktur ses både som en miljökvalitet i sig och som en förutsättning för andra. Landstingsförbundet understryker t. ex. viklen härav för sina möjligheter att svara för sin del av servicen.

Behovet av att uppmärksamma också kraven på etablering av verksamheter i boendemiljön framhålls av bl.a. bostadssiy-refsen, statens planverk, länsstyrelserna i Jönköpings, Alvsborgs och Värmlands län. LO, TCO, Svenska byggnadsarbetareförbundet och SAR. Bostadsstyrelsen finner det angeläget att fl behovet av verksamheter närmare utrett och alt få klarlagt vad dessa verksamheter kräver av den fysiska miljön. Vidare bör kostnadernas storiek och fördelning klarläggas, påpekarstyrelsen. Svenska kommunförbundet och några kommuner erinrar om all en utbyggnad av verksamheter i bostadsområdena, i den mån kommunerna skall svara för den, endast kan ske i den takt som kommunernas resurser ökar och då måsle vägas också mot andra angelägna behov. Kommunförbundet påpekar i detta sammanhang att finansieringen av drifikostnaderna i allmänhel ulgör ell betydligt större problem än finansieringen vid anskaffandet av lokaler, LO och Svenska byggnadsarbetareförbundet framhåller de olika förutsättningarna kommunerna emellan vad avser ekonomi och planeringsresurser. Enligl organisationernas mening kan detta förhällande vara elt motiv för ökade insatser från statens sida. Länsslyrelsen i Jönköpings län riktar uppmärksamheten på de förutsättningar som genom organisationer och enskilda initiativ kan skapas för aktiviteter i bostadsområdena och betonar vikten av all representanter för folkrörelser, bildningsorganisalioner och organisationer inom fritidsverksamheten deltar redan vid planeringen av bostadsområden.

De många anknytningspunkter som finns mellan frågor om bostadsmiljö och frågor om boendedemokrati understryks av många remissorgan. Denna fråga behandlas i avsnillet 3,1.8.

Några remissorgan berör de orsaker som kan finnas till bristerna i dagens nya bostadsmiljöer Statens institut för bygg-

Prop. 1974:150 170

inidsförskning. LRF och SAR m. fl. ser den snabba utbyggnadstakten och ulbyggnadsenheternas sloriek som väsentliga förklaringsgrunder.

Slalens insiiiul för byggnadsforskning förmodar alt produktionens inriktning på stora enheter sätter spår i samtliga led i byggprocessen och även i fastighetsförvaltningen. Institutet finner det angeläget all den nämnda produktionsinriktningens betydelse för bostadsmiljön analyseras föratt framtida problem vid snabb tillväxttakt skall kunna bemästras. Institutet anser vidare att det bör diskuteras vilket utrymme för annan produktionsinriktning som den nu lugnare urbaniseringen ger. Institutet nämner möjlighelerna till ombyggnad och successiv komplettering och föriälning av bebyggelse med små enheter och omtalar alt en utredning, gjord vid länsstyrelsen i Stockholms län, visat atl de närmaste tio årens produktion i länet hell skulle kunna genomföras i sådana former I detta sammanhang fäster institutet uppmärksamheten vid de hinder som kan uppkomma när det gäller att ställa om byggandet på delta sätt och framhåller att det synes nödvändigt att förändra såväl lagsiifining som finansieringsmöjligheter, planeringsrutiner och produktionssystem.

SAR nämner även andra orsaker till brister i bostadsmiljön än utbyggnadstakt och ulbyggnadsenheternas storlek, t. ex. materialutveckling, försök atl dämpa kostnadsökningarna och utvecklandet av en industriell produktionsapparat. Enligl organisationens uppfattning finns del inte någon anledning att hävda all någon av dessa förutsättningar skulle lägga hinder i vägen för att åsladkomma en kvalitativt god bostadsmiljö. SAR menar att bristerna kan återföras främsi på de förändringar som skett av själva planeringsprocessen, som i alltför hög utsträckning har styrts av producentledets krav på rationalitet. I likhet med statens institut för byggnadsforskning anser SAR atl förutsättningarna är bättre för framtiden när del gäller atl realisera de mål som ställts upp för bostadsmiljön. Det väsentligaste skälet härtill är den måttligare bostadsefierfrågan och den därav följande lugnare utbyggnadslakten.

SABO tar i detla sammanhang upp frågan om de kostnadsföruisätlningar som gäller för de olika boendeformerna. Organisationen menar atl fierfa-miljshusföretagen, kanske särskill då de allmännyttiga bostadsföretagen, utsatts för hård och ofta oberättigad kritik i den pågående miljödebatten. SABO hävdar atl kritiken, även då den är befogad, har sin grund i ekonomiska förhållanden, varöver fierfamiljshusförelagen inte råder och belyser sin upp-fiutning med vissa kostnadsdata. Organisationen syfiar på de olikheter i skattevillkor som gäller för de skilda upplåtelseformerna.

Några remissinslanser har synpunkler på utredningarnas undersökning av bostadsområden i Göteborg, Slalens planverk påpekar alt resultaten i fiera hänseenden avviker från andra liknande undersökningar och menar alt de därför kräver en fördjupad analys. RRV har uppfattningen alt undersökningen har visat resultat som efter en mera

Prop. 1974:150 171

ingående behandling från utredningarnas sida skulle ha kunnat fungera som underlag för förslag till miljöförbättrande ålgärder. Göieborgs kommun menar att utredningarna i denna undersökning på ett förtjänstfullt sätt tagit upp och behandlat angelägna och intressanta frågor. Även om tiden för analys blivit kortare än avsett är framställningen klar och välgörande nyanserad, säger Göteborgs kommun.

RRV är kritiskt inställd till den slutsals som utredningarna drar från Göteborgsundersökningen och andra undersökningar, nämligen att brister i närmiljön mera gäller verksamheter än fysisk utformning. Också statens institut för byggnadsforskning och SAR anför kritiska synpunkter och menar atl utredningarnas synsätt är alltför begränsat. Bostadssiyrelsen och stålens planverk säger sig däremot i huvudsak dela utredningarnas uppfattning. Bostadssiyrelsen understryker dock behovet av klariäggande av hur den fysiska miljön bör vara beskaffad också i andra avseenden än dem som sammanhänger med definierade verksamheter,

SAR delar inte heller utredningarnas mening all brister i bostadsmiljön kan kompenseras genom en målmedveten verksamhetsplanering. SAR finner denna uppfattning vara etl uttryck fören alltför begränsad målsättning. Såväl en omsorgsfull planering av bostadsmiljön som en målmedveten verksamhetsplanering kan främja utvecklandet av sociala kontakter. Därför behöver båda vägarna utnyttjas, anser SAR.

Siaiskonioret, länsstyrelserna i Uppsala. Östergötlands, Hallands, Göieborgs och Bohus, Alvsborgs samt Västernorriands län. många kommuner, däribland Slockholms, Svenska kommunförbundet. Lö, TCO. SBEF, Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Svenska riksbyggen. SABO och NBD m. fl. tillstyrker utredningarnas förslag om lån till miljöförbättrande åtgärder, RRV anser sig sakna underiag för att ta ställning till förslaget, Bosladsstyrelsen. statens planverk m. fl. har inte uttalat någon mening i frågan.

Länsstyrelsen i Ösiergöilands län understryker särskilt angelägenheten av atl möjligheter skapas för alt avsevärt förbättra den yttre miljön i de fier-familjshusområden som tillkommit under senare årtionden.

Länsslyrelsen i Väsimanlands län. Svenska kommunförbundet, några kommuner, bl.a. Siockholm, Hyresgästernas rikstörbund och NBD m. fl. menar, i motsats lill utredningarna, atl lån bör kunna ulgå oberoende av om de berörda objekten finansierats med statliga lån eller ej saml oberoende av när områdena kom till.

Länsslyrelsen i Hallands län och Halmstads kommun säger sig dela utredningarnas uppfattning alt ansvaret för miljöförbättringarna skall åvila bostadsföretagen och de boende själva.

Svenska kommunförbundel och SBCf framhåller att det administrativa förfarandet vid långivningen måsle vara enklare än vad som för närvarande gäller för del statliga bostadslånet. Som skäl för detla anges alt kostnaderna

Prop. 1974:150 172

för förbättringarna vanligtvis blir små i förhållande lill fastighetens totala värde,

S/1/? redovisar utförligt sin syn på den fysiska planeringens betydelse för möjligheterna alt åstadkomma en god bostadsmiljö, Slor vikt bör enligt SAR läggas vid idé- och planeringsstadiet, då de för de boende avgörande besluten bör fattas, Det är då som konsumenterna skall ges tillfälle till informalion och deltagande, SAR stryker under nödvändigheten av att den fysiska planeringen samordnas med planering av sociala verksamheter och långsiktig ekonomi. Enligt SAR bör den fysiska planeringen ulgå från omsorg om människan. Planerings-begreppet bör utvidgas lill atl omfatta även förmedling av sociala upplevelser. Planeringen bör dessutom utgå från landskapets krav och från den lokala miljömässiga situationen för alt den sociala miljön skall få förankring i sin omgivning.

SAR hävdar vidare all samhällets mål beträffande fördelning mellan husformer och upplålelseformer bör klariäggas och en redovisning ske av vad som föranleder en prioritering av den ena eller andra formen i det konkreta fallet.

När det gäller fierfamiljshusbebyggelse anser SAR atl den bör motiveras av bl. a. krav på tät exploatering, att spara sammanhängande grönområden, att ge god service och utrymme för gemensamma anläggningar samt goda allmänna kommunikationer.

SAR rekommenderar också atl omfattande satsningar görs för alt utveckla lösningar av bostadsområden som inte är fastlåsta av lidigare produktionsförutsättningar och förvaltningsformer utan är öppna för nya kombinationer i syfie att minska motsättningarna mellan olika boendeformer. Stålens institut för byggnadsforskning anför liknande synpunkter och anmärker på att utredningarna inte har diskuterat den eventuella önskvärdheten i eller problem i samband med utveckling av bebyggelse- och boendeformer där flera av de fördelar som kännetecknar traditionella flerfamiljs- resp, småhus kombinerats.

För ell i alla avseende lyckat planeringsresullal måste enligl SAR:s uppfattning tid och resurser ställas till planeringsstadiets förfogande. En hög planeringsberedskap bör upprätthållas genom alt tillräckliga resurser ställs till förfogande for kapacitet och hög kvalitet inom planeringsstadiet, anför SAR,

Utredningarna är tveksamma till i n föra n d e t av minimikrav beträffande bostadsmiljöns utformning. Remissopinionen är splittrad i denna fråga. Negativt inställda till bindande normer för boendemiljön är bl, a, SBEF. Hyresgäsiernas riksförbund och SAR. S.4R anser all en total normering skulle i väsentliga avseenden innebära oerhörda sche-matiseringar som skulle förhindra varje hänsynslagande till lokala förutsättningar. Del innebär att det för planeringsprocessens parter - i oenighet

Prop. 1974:150 173

om målen och i kamp om prioriteringarna - skulle vara omöjligt atl uppnå ell resultat som tillgodoser alla intressen. Därför är det enligl SAR:s mening nödvändigt att målen för utformningen av den enskilda bostaden och för bostadsområdet utvecklas i sin helhet och beskrivs inle i bindande normer utan i form av klart formulerade målsättningar, Hyresgäsiernas riksförbund har liknande synpunkter, Förbundei menar all den enda metoden att på etl tillfredsställande sätt la hänsyn lill variationerna i kraven är all bereda de boende möjlighet att genom hyresgäströrelsens lokala organisationer få ett direkt inflytande över samhällsplaneringen. SBEF gör gällande atl samhällsorganens reglerings- och styrsystem över hela byggnadssektorn begränsar en önskvärd produktivitetsutveckling och variationsrikedom i nyproduktion och ombyggnad och alt regleringarna dessutom försämrar förutsällningarna för att uppnå mest gynnsamma pris- och produktutveckling. Därför finner SBEF det nödvändigt alt regleringarna ses över och begränsas lill omfallning och innehåll och inle ytteriigare utvidgas,

Slatens institut ftir byggnadsforskning finner däremot att de krav som varit förknippade med den ställiga bosladslångivningen varil i huvudsak av godo. De har inneburit dels all den helt övervägande delen av produktionen kunnat ske med en god minimistandard, dels atl den fått en relativt jämnt fördelad kvalitet, då reglerna försvårat lyxbetonat byggande. Institutet tar i sitt yttrande också upp de icke önskvärda konsekvenser som statliga minimikrav enligt SBEF skulle ha och hävdar atl påståenden om alt s. k. byggkrångel orsakas av statliga minimikrav är olillräckligl grundade. Institutet åberopar en studie i ämnet, som visar att krångel i regel kunnat återföras på behandlingen vid de myndigheter som har alt kontrollera au kraven tillgodoses saml på del förhållandel att ställiga rikllinjer, anvisningar och råd ofta ges auktoritet som absoluta krav. Som exempel härpå nämns de s, k, parkeringsnormerna. Brister i samband med tillämpningen av krav, riktlinjer, råd och anvisningar torde enligt institutets mening kunna bemästras genom att de myndigheter som utfärdar krav förbättrar informationen om bakgrunden till dem. Institutet menar vidare all en ökad klarhet avseende bl, a, kravs juridiska status inte är motstridig önskemål om alt kunna göra avvikelser från krav. Därför finner institutet det vara av intresse att analysera förutsättningarna för vidgad dispensgivning saml att utvidga planverkets typgodkännande och bostadsstyrelsens stöd lill experimenibyggande.

Statens planverk påpekar all utredningarna inle klargjort vad man menar med begreppen "krav" och "normer". Verket noterar att det för närvarande saknas rättslig grund att meddela föreskrifter, dvs. bindande normer, för den fysiska planeringen, men alt det även i forisäiiningen behövs en allmän vägledning i form av råd och anvisningar, Verkel omtalar alt det förbereder en skrift med råd och anvisningar för planering av bostadens grannskap, som huvudsakligen behandlar frågor om boendemiljöns utformning, Däremol har verket befogenhet all meddela, förutom råd och anvisningar, även

Prop. 1974:150 174

bindande föreskrifier, när del gäller byggnads väsendet, dvs, för byggnads utförande och tomts ordnande. Planverket berör i sammanhanget de bindande normer som är förknippade med den statliga bosladslångivningen och nämner att dessa enligl överenskommelse mellan bostadsstyrelsen och planverket skall överföras till Svensk Byggnorm och där utgöra dels föreskrifter, dels råd och anvisningar. Därigenom blir de giltiga för allt bostadsbyggande, vilket verkel ser som en fördel.

Bosladsstyrelsen menar att vissa kvaliteter i den fysiska miljön är möjliga att fastlägga i centrala bestämmelser. Del kan gälla t. ex. erforderlig friyla för de boendes lek och utevistelse, lekplatsers, tvättstugors och fritidslokalers storlek, uiformning, läge och underiag. Andra kvaliteter, t.ex, hänsynstagande till och bevarande av befintlig natur, torde enligt styrelsens mening lämpa sig bättre all uttrycka i mer allmän form, kompletterad med anvisningar och exempel. Förfar man på detta sätt lorde de negativa verkningar som utredningarna befarar av centrala bestämmelser kunna undvikas, menar styrelsen.

3.1.8 Boendedemokrati

Utredningarnasvärdering.ait möj 1 i ghe l e n för individen all själv få påverka sina levnadsförhållanden är av grund1äggande värde och att med inf I y t andet i boendet är en rättighet, som bör tillkomma' alla kategorier boende, stryks under av flertalet remissinstanser, bl. a. hyres- och arrendenämnderna för Stockholms, Uppsala och Gollands län. statens planverk, länsslyrelserna i Gollands och Blekinge län och SABO. Också Sveriges fåsiighetsägareförbund instämmer i utredningarnas värdering men framhålleratl den bäsla vägen för alt uppnå infiytande har individen genom sina möjligheter atl själv välja bostad, atl säga upp hyresavtalet eller att genom byte erhålla en annan lägenhet. Liknande synpunkter anförs av NBD.

SABO omtalar all man inom organisationen f n. är sysselsatt med all försöka finna lämpliga modeller för tillämpad boendedemokrati. Detta arbete bedrivs i samarbete med ett av de stora SABO-företagen och vederbörande orts hyresgästförening, I avvaktan på resultatet av detta arbete och på de förslag som utredningarna så småningom kommer all lägga fram inom området vill SABO inte gå in i en diskussion om hur ett vidgat boendeinfiytande kan och bör utformas,

Hyresgäsiernas riksförbund hänvisar i sitt yttrande över utredningarnas belänkande i denna del till det belänkande som hyresgäströrelsens egen bo-infiylandeutredning har avgett.

Utredningarna har redovisat erfarenheler beträf fa nde medinfiytandefrågor från arbetslivet och funnit att frågeställningarna där i viss mån är likartade med dem inom bostadsmarknaden.

Prop. 1974:150 175

LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei ansluter sig till utredningarnas uppfaUning och anser att utredningarna i det fortsatta arbetet bör beakia de erfarenheter som vunnits inom arbetslivet, Arbetsrättskommilléns förslag bör också ge vägledning. SAR tillägger atl utredningarnas parallell med arbetslivet visar hur försummad boendedemokralin är, Slatens insiitui för byggnadsforskning framhåller atl, med tanke på den vikt utredningarna lagt vid denna parallell, de i det fortsalla arbetet bör ta upp och analysera likheter och skillnader i infiytande och betingelser för delta i arbetsliv och boende.

De svårigheter som kan uppstå vid förverkligande av boendedemokrati har berörts av fiera remissinstanser. Socialstyrelsen anser att utredningarna i det kommande arbetet bör ägna särskild uppmärksamhet ål de målkonfiiktersom finns mellan de nuvarande boende och fastighetsägarna på ena sidan och samhällets långsiktiga intressen på den andra, så au de boendes inflytande över den egna miljön kan starta med gynnsamma förutsättningar, Bostadssiyrelsen framhåller att de långsikliga samhälleliga intressena måsle väga tungt i detla sammanhang. Enligt styrelsen är det från finansieringssynpunkt olämpligt med sådana successiva förändringar enligt de boendes önskemål, som kan ge anledning lill upplagande av lån i elt flertal omgångar. Enligt Svenska kommunförbundet har utredningarna inle beaktat samhällets roll i tillräcklig omfattning när det gäller frågorna om ökat boendeinflytande. Utredningarnas förslag kan t, ex. leda till att lägenheterna i en omodern fastighet får myckel varierande standard, vilket kan försvära genomförandel av kommunens intentioner belräffande planeringsverksamheten.

SAR påpekar atl man i saneringsfallei har möjlighet all nå kontakt med den presumtive nylljaren av en miljö, som man tänker förändra eller tillskapa. Också Stockholms och Uppsala kommuner betonar medinflytande-frågornas belydelse vid saneringsverksamhet men finner del nödvändigt all dessa frågor utreds mera ingående.

Belräffande frågan om vem som skall företräda hyresgästernas intressen stryker LO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei under vad utredningarna anfört om hyresgäströrelsens roll och angelägenheten av att den ges en stark ställning som företrädare förde boende. Dessa remissinstanser hävdar- med hänvisning till erfarenheten från de fackliga organisationernas roll på det företagsdemokratiska området - vikten av atl inflytandet inom boendet baseras på en fast organisation, i"/!BO samt Ljusdals och Motala kommuner lämnar liknande synpunkter. Också Sveriges fastighetsägareförbund delar utredningarnas uppfattning all förening tillhörande den organiserade hyresgäströrelsen bör vara den naturliga förhandlingsparten för fastighetsäga ren när del gäller frågor om fö rändringar a v fastigheten eller den yttre miljön. Förbundet erinrarom den förhandlingsverksamhei som har utvecklats såväl på riks- som på lokalplanet och förutsätter atl den kommeratl byggas

Prop. 1974:150 176

ut, Länsslyrelsen i Alvsborgs län menar atl hyresgästföreningen på orten bör kunna företräda hyresgästerna genom deltagande i den program-och måisäii-ningsdiskussion som bör föregå varje planläggning av elt nytt bostadsområde liksom vid varje sanering av äldre bostadsområden. Länsstyrelsen instämmer i vad utredningarna säger men menaratten komplikation kan vara att hyresgäströrelsen är svagt representerad på vissa orter och där inte kan sägas vara representativ för hyresgästerna i gemen,

Länsslyrelsen i Västernorrlands län menar däremot all det är tveksamt atl primäri hänvisa hyresgästinfiylandet till centrala organisationer. De frågor, fortsätter länsstyrelsen, där medinflylandet kan ge direkt resultat berör i första hand bostadens närmaste omgivning och det är därför önskvärt att i dessa fall ge de boende ett mera direkt infiytande,

SAR anser det omöjligt atl i dag slå fast om SABO och Sveriges fastighetsägareförbund å ena sidan och Hyresgästernas riksförbund å andra sidan också i framtiden kommer all kunna företräda resp, part. Detta beror enligt SAR på resp. organisations framlida vitalitet, SAR berör hyresgäströrelsens nuvarande organisation med kontaktkommittéer och menar all en ytterligare nedbrytning av organisationen bör komma till stånd, om demokratiseringsprocessen skall kunna fortgå. SAR draren parallell med verksiadsklubbar eller SIF-klubbar inom arbetslivet.

Utredningarnas synpunkler på en lagfäst förhandlingsrätt som grundval för boendedemokralin delas av länsslyrelserna i Hallands. Skaraborgs och Västernorrlands län. Halmstads kommun, ulredningen om den kommunala demokratin. TCO och S.ABO. SABO anför bl, a, att del är nöd-vändigl atl ett ökat infiytande från de boendes sida kompletteras med att deras ansvar för förelagen ökar i samma omfattning och atl såväl infiytande som ansvar regleras i juridiskt bindande former. SABO ulgår vidare från all slor frihet kommer alt lämnas bostadsmarknadens parier när det gäller utformande av såväl innehåll som omfattning av boendedemokralin,

Slalens insiitui för byggnadsforskning menar att del bör övervägas om inte förhandlingsrätten, för att verkligen stärka hyresgästens slällning, måsle kompletteras med en statlig reglering som beskriver vad som är rimliga krav på bostaden och dess förvaltning,

Siadskoniorei anser däremot alt lagfäst förhandlingsrätt inte är det lämpligaste medlet för all ge hyresgäsierna verkligl infiylande, Verkel menar alt den nuvarande hyreslagstiftningen varil mindre verksam. Svenska kommunförbundel och NBD påpekar att utredningarnas förslag om en eventuell lagsiifining om boendeinflytande inie är tillräckligl penetrerat, NBD anser sig därför inte kunna tillstyrka ett förslag om lagsiifining ulan förordar att parterna på hyresmarknaden ges tillfälle atl lillsammans försöka lösa infiytandefrågorna,

Sveriges fåsiighetsägareförbund hävdar med hänsyn till möjligheterna atl utveckla förhandlingsverksamheien att lagsiifining är onödig, Förbundei

Prop. 1974:150 177

framhäller dessutom, att en eventuell lagsiifining skulle bli ytterligt komplicerad.

Beträffande utredningarnas förslag alt fastighetsägare skall kunna motsätta sig etl av hyresgästförening påfordrat arbete endasl om della är lill synnerligt men för fastighetsägaren a nser hyres - och arrendenämnderna i Hallands, Göteborgs och Bohus saml .Alvsborgs län att det är oklart vad utredningarna menar. Nämnderna hänvisar till bostadssaneringslagen och vad den uppställer som förutsättningar för upprustningsåläggande, nämligen att del skall vara täsiigheisekonomiskt motiverat. Fastighetsägare skall alltså kunna motsätta sig ett arbele, om kostnaderna inte kan antas förränta sig inom ramen lör tillåten bruksvärdeshyra,

Hyres- och arrendenämnderna för Hallands, Göieborgs och Bohus samt .4/i'5-borgs län och länsstyrelsen i Jönköpings län instämmer i utredningarnas uppfattning att de boende skall kunna kräva att fastighelsägaren underhåller fastigheten på elt t i 11 f red s s lä 11 a n d e sä 11, Så gör även hvres-och arrendenämnderna för Slockholms. Upfisala saml Gotlands län. som dessutom framhåller att hyresgästerna i elt hus inte alltid är medlemmar i hyresgästföreningen och alt generella förhandlingsbefogenheter då kanske inte tillgodoser hyresgäsiernas behov av medinfiytande,

Slockholms kooperativa bostadsförening delar utredningarnas uppfattning all hyresgästförening skall ha en stark ställning men menar alt undanlag från principen alt hyresgästförening skall företräda hyresgästerna måste göras för kooperativa bostadsföretag av del slag som föreningen företräder. Länsstyrelsen i Göieborgs och Bohus län menar att boendedemokrati endast kan förverkligas om ett direkt ekonomiskt infiytande garanteras. Länsstyrelsen föreslår all man låter utreda, hur de boende direkt via sina organisationer kan få lillfälle alt beslula i vissa förvaltningsärenden.

Utredningarnas förslag, att hyresgäst skall ha rätl att vidta individuell ändring av lägenhetens utformning Ulan alt inhämta särskill tillstånd från fastighelsägaren får ett blandat mottagande bland remissinstanserna, Hyres- och arrendenämnderna i Stockholms. Uppsala samt Gotlands län instämmer i huvudsak i förslaget men tillägger att det är nödvändigt att uppkomna tvister om en ändringsålgärds lämplighet löses innan åtgärden ulföres. Nämnderna finner det inte rimligt alt fastighetsägarens enda skydd mot åtgärder som kan nedsätta säkerheten eller påtagligt försvåra en rationell fastighetsförvaltning skall vara en möjlighet all i efierhand påkalla hyresnämnds prövning och eventuellt utlösa en handräcknings- eller skadesiåndssanktion. Nämnderna understryker också kravet på att förhandsmedgivande måste vara ovillkorligt såvitt gäller åtgärder som kräver byggnadslov.

Bosladsstyrelsen framhåller atl förslaget kan innebära ökade koslnader i fastighetsförvaltningen genom återställande eller omändringar i samband med hyresgästs avflyttning. Dessa ökade koslnader, säger styrelsen, kan

12 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 178

innebära vissa kreditrisker. Styrelsen pekar emellertid på möjligheterna att i samband med nybyggnation vidga utrymmet för hyresgästens möjligheter till förändringar utan stora kostnader med hjälp av tekniska lösningar, t. ex. flyttbara väggar.

Statens insiitui för byggnadsforskningar tveksamt lill om förslaget innebär så stora framsteg med tanke på de sanklionsmöjligheter som kringgärdar del. Beträffande möjligheterna i nyproduktionen har institutet samma åsikter som bosladsstyrelsen,

Hyres- och arrendenämnderna för Hallands, Göieborgs och Bohus samt Alvsborgs län är helt avvisande lill förslaget. De menar all en sådan regel skulle kunna få till följd atl ändringar utförs, som gör det omöjligt att hyra ut lägenheten till annan hyresgäst utan hyresförlust. Nämnderna förordar atl hyresgästen får möjlighet att vända sig till hyresnämnd för att få tillstånd, om fastighelsägaren vägrar samtycka lill ändringsarbete. Liknande förslag framför av länsstyrelsen i Blekinge län.

Sveriges fåsiighetsägareförbund och Slockholms faslighetsägareforening avstyrker också förslaget. Fastighetsägareförbundet menaratt de boendes möjlighet att tillgodose sin smak bör utgöras av val av lägenhet respektive flyttning lill annan lägenhet. Förbundet anför all del lorde ligga i sakens natur att samlliga boendes önskemål ofiast inle kan tillfredsställas vid upprustning och forändringar av lägenheter och anordningar. Vissa upprustningsåtgärder i lägenheterna måste t. ex. av prakiiska skäl genomföras på samma sätt i hela huset. Det kan gälla sådant som all införa centralvärme och varmvatten. Tekniskt ekonomiska skäl och hänsynslagande lill med-hyresgäster innebär således enligt förbundets mening en given begränsning av vad som är möjligt att uppnå i fråga om den enskildes inflytande över sina boendeförhållanden. Förbundet framhåller vidare atl, efiersom det i hyresrättsfallel är fastighetsägaren som bär del ekonomiska ansvaret och ansvaret gentemot myndigheter och kredilgivare för fastighetens uiformning och skick, den enskildes rält att handla måsle vara mera beskuren i ett hyreshus än i andra boendeformer. Enligt förbundei är inle heller förslaget i vad gäller hyresvärdens möjlighet alt reagera mol förändringar som vidtagits av hyresgäst tillfredsställande. Den av utredningarna skisserade ordningen är nämligen orimlig från åtskilliga synpunkter. Den skadeståndsrält för hyresvärden som utredningarna förordar lorde bli av ringa värde med hänsyn lill att hyresgästen ofia saknar tillgångar för atl täcka skadestånds-beloppet. Länsslyrelsen i Alvsborgs län och Slockholms kooperativa bostadsförening finner det tvivelaktigt att hyresgäst utan fastighetsägarens medgivande bör få utföra ändringar som fordrar byggnadslov.

Bland kommunerna yttrar sig//a//wi/aA/foww(w positivt om förslaget, medan Helsingborgs kommun framför kritiska synpunkler.

Utredningarnas förslag, all fastighetsägaren i görlig mån skall överlåta beslutanderätten över gemensamma

Prop. 1974:150 179

anordningar inom- och utomhus till dem som bor i fastigheten eller bostadsområdet, fär stöd av länsslyrelserna i Alvsborgs och Värmlands län. FCO och länsslyrelsen i Jämtlands län menar all bosiadskooperationen i detta avseende kan tjäna som förebild för allmännyttiga och privata fastighetsägare,

Stockholms kooperaliva bostadsförening ek. for. anser att det ligger nära lill hands alt instämma i utredningarnas åsikt, men all det vid närmare överväganden framkommer så många oklarheteratt det inle synes lämpligi med ett ställningstagande förrän dessa eliminerats. Sveriges fåsiighetsägareförbund menar att förslaget från utredningarna visar alt frågorna om rättigheter inte kan frikopplas från frågorna om skyldighet och ansvar. Förändras gemensamt utrymme så att det får ell annal användningsändamål än som avsetts, har den minoritet av hyresgäsierna som har motsait sig förändringen enligt nuvarande regler rält all säga upp hyresavtalet till upphörande, räll till nedsättning av hyran och eventuellt rätt till skadestånd. Detsamma gäller om hyresgästförening eller hyresnämnd skulle tillerkännas beslutanderäiten i stället för hyresgäslkollektivet, säger förbundet.

Flera remissinslanser tar i sina remissvar upp frågor som anknyter till
upplålelseformen bostadsrätt. Bl. a, LO. Svenska sparbanks
föreningen, SBEF och Svenska byggnadsarbelareflirbundel anför att den bästa
garantin för demokrati i boendel är all upplålelseformen bostadsrätt får en
slörre andel i produktionen. Mol bakgrunden härav beklagar LO och Svenska
byggnadsarbetareförbundet att det inflytande som tillgodoses inom bostads-
kooperationen inte fått en starkare markering i betänkandet. Svenska riks
byggen finner det anmärkningsvärt all utredningarna inte tar upp bostads
rättens fördelar som upplåtelseform utifrån boendedemokratisk synpunkt.
Svenska riksbyggen anser att utredningarna borde ha lagt fram förslag lill
ålgärder som undanröjer faktorer som påverkat bostadsräitsproduktionen
i negaliv riktning och som underiällar för de boende ätt i bostadsrätls-
föreningsform överta befintliga hyreslägenheter. \

Också länsslyrelsen i Jönköpings län nämner de möjlighetef, till medinfiytande som finns i bostadsrättsföreningarna, medan slatens institut för byggnadsforskning anser att utredningarna glidit förbi denna frågeställning. Länsstyrelsen i Östergötlands län uttalar all del finns slörre anledning alt utveckla en boendedemokrati inriktad på vad slag bostadsbebyggelse som bör realiseras både vad avser bebyggelsetyp och upplåtelseform än att försöka finna former för demokrati inom de skilda, var och en på sitt sätt relativt fixerade förvaltningsformerna, NBD anlägger liknande synpunkter. Delegationen framhåller vidare att de förslag att överföra vissa kommunala företags lägenheter till bostadsrätter som har framföris i olika sammanhang allvarligt bör prövas.

Statskontoret pekar på alt utredningarna i det fortsatta arbetet bör pröva möjligheterna att ge lån lill bostadsrättsföreningar som vill köpa fastigheten

Prop. 1974:150 180

i samband med ombyggnad. Hyres- och arrendenämnderna i Slockholms. Uppsala samt Gollands län framför samma åsikt,

SAR har en i viss mån annan uppfattning i frågan än länsstyrelsen i Östergötlands län och NBD, Förbundet menar, all man i del fortsatta arbetet bör verka lör alt hyresräll jämställs med bostadsrätt, när det gäller in-nylandefrågorna.

Utredningarnas synpunkler på alt ge hyresgäsierna i en fastighet möjlighet till insyn i fastighetsägarens ekonomiska förhållan-d e kommenteras av ett par remissinslanser. Länsslyrelserna i Alvsborgs och Värmlands län instämmer i utredningarnas synpunkter. Hyres- och arrendenämnderna i Slockholms. Uppsala och Gollands län anser däremot förslaget omotiverat. Endasl den omständigheten att en motsvarande ordning föreslås gälla på arbetsmarknadens område kan inte utan vidare leda lill den slutsatsen, atl insynsmöjligheten har någon uppgifi att fylla på hyresmarknaden, säger dessa remissorgan.

Beträffande gränsdragningen mellan boendedemokrati och den kommunala representativa demokratin hävdar statens insiiiul ftir byggnadsforskning, all utredningarna inte gjort en sådan avgränsning. Ulredningen om den kommunala demokraiin anser det angeläget atl gränsen mellan de kommunala organens ansvarsområde och de boendes infiytande blir föremål för ytteriigare överväganden i det fortsatta arbetet.

Utredningarnas fortsatta arbete beträffande boendedemokrati kommenteras av etl par remissinstanser, Slalens insiiiul för byggnadsforskning anser atl utredningarna bör teckna den enskilda människans levnadsvillkor, t. ex, sociala olikheter och bristande valmöjligheter, som ligger bakom människors krav på bl. a, förbättrad kommunal demokrati och infiytande i företag och boende. Slalens planverk menaraii utredningarna i del fortsatta arbetet bör göra en utföriigare karlläggning av de frågor på vilka de boende har behov alt öva inflytande.

3.1.9 Köpeskillingsprövning

Utredningarnas förslag till prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus har hos remissinstanserna erhållit etl blandat mottagande.

Konjunkturinslilulel anser alt utredningarnas förslag lorde vara förenat med vissa komplikationer som inle närmare berörts i betänkandet. Institutet framhåller att svårigheten torde ligga i möjligheten att få en effektiv kontroll av efterlevnaden, vilkel kan begränsa verkningarna i belydande omfallning. Förslaget som innebär att initiativrätten skall ligga hos kommuner kommer enligt institutet att medföra att en belydande variation i praxis kommer alt utbildas i skilda kommuner. En lösning som institutet rekommenderar

Prop. 1974:150 181

är den metod som provas i Lidingö kommun och som innebär alt köparen förpliktigar sig atl efier vissa fastställda regler inbetala 15 000 kr. vid en försäljning inom 10 år.

Andra remissinstanser, däribland RRV, anser att åtgärder mot en oförmånlig prisbildning på småhus i första hand skall inriktas på de grundläggande orsakerna till denna. Verket påpekar atl problemet med alt säljare av småhus kan tillgodoräkna sig det kapitaliserade värdet av kommunala marksubventioner därmed dock inte är löst och menar att del kan finnas anledning att i särskild ordning pröva användningen av kommunala mark-subventioner. Prövning bör ske med särskild hänsyn till om marksubventioner kan betraktas som ell effektivt bostadspolitiskt instrument från bosladssociala utgångspunkter. Först efter en sådan prövning bör det enligt verkets upplänning avgöras om det finns behov av all införa en priskontroll.

Slalens insiitui ftir byggnadsforskning är tveksam till föreslagen prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus och hänvisar till tidigare erfarenheter av liknande kontrollåtgärder för bl. a. bostadsrätter. Institutet anser lörsin del att risker finns föratt en "svart marknad" etableras. Flera remissinstanser har anfört liknande synpunkter, däribland Vetlanda och Uddevalla kommuner saml SACO.

De remissinstanser som ställt sig helt negativa till utredningarnas förslag har motiverat sina ställningstaganden med atl prisbildningen på småhusmarknaden i huvudsak bör stabiliseras genom etl ökat utbud av småhus som därmed skapar balans mellan tillgång och efierfrågan. Med dessa åtgärder undanröjes behovet av statliga kontrollåtgärder. Till de remissinstanser som ansluter sig till denna och liknande uppfattningar hör länsslyrelserna i Kronobergs, Gotlands. Blekinge, Kristiansiads. Skaraborgs, Värmlands. Västmanlands. Jämtlands och Västerbollens län. Nacka. Solna. Eslövs. Trelleborgs. Tjärns, Marks. Lidköpings och Are kommuner, länsbostadsnämnderna i Kronobergs, Örebro och Västerbollens län. Svenska sparbanksjöreningen. LRF och Sveriges irähusfabrikers riksförbund.

Positiva till utredningens förslag lill prövning av köpeskilling vid snar försäljning av småhus är bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i Uppsala. Jönköpings och Kopparbergs län samt Stockholms. Södertälje. Linköpings. Gislaveds. Nässjö, Lunds, Öckerö, Torsby, Köpings. Sala och Sundsvalh kommuner, Svenska kommunförbundel. LO. Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska meioll-indiisiriarbeiarelörbundei. Svenska fabriksarbeiareförbundel. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen. HSB. Slockholms kooperaliva bosiadsförening ek. för. och SABO.

Andra remissinstanser, däribland länsstyrelsen i Malmöhus län och Malmö kommun, anser atl kommunerna bör använda de nuvarande möjligheterna att i samband med övertagande av statliga bostadslån ingripa genom alt vägra den borgen för 5 96 av låneunderlaget som fastställts av vederbörande länsbostadsnämnd och som erfordras för all lånet skall få övertagas av den nye köparen.

Prop. 1974:150 182

3,2, Betänkandet Följdfrågor

3.2,1 Lån för ombyggnad

Remissinstansernas allmänna uppfattning beträffande utredningarnas förslag att statens lånestöd vid ombyggnad, liksom vid nybyggnad, skall lämnas som utjämningslån, är givetvis beroende av den ställning de tidigare har tagit till utjämningslånesystemet som sådant.

Hyresgäsiernas riksförbund. SABO och Sundsvalls kommun, vilka ansluter sig till förslaget om uljämningslån lill nybyggnad, anser all sådani lån skall kunna ulgå även vid ombyggnad. Även länsbosladsnämnderna i Skaraborgs och Västerbollens län. länsslyrelsen i Skaraborgs län. Veilanda och Örnsköldsviks kommuner in. fl. har uttalat sin principiella anslutning till utredningarnas förslag men har uppfattningen att de syfien som utredningarna vill främja genom elt utjämningslån lika väl skulle kunna tillgodoses genom en revidering inom paritetslånesystemels ram.

Statens planverk har inle uttalat någon mening i finansieringsfrågan men anser sig kunna konstatera all en lillämpning av utjämningslånesystemet på ombyggnadsverksamheten inte skulle medföra några olägenheter när det gäller verksamhetens inriktning eller valet av kvalitetsnivå.

Flerialet remissinslanser avstyrker, som lidigare har nämnts, att uljämningslån införs för nybyggnad. De avstyrker därför också en lillämpning härav vid ombyggnad. De motiv som redovisas för detla är desamma som beträffande nybyggnad. Även bland den stora majoritet som har avstyrkt utjämningslånel finns det emellerlid flera som stryker under angelägenheten av en samordning mellan formerna för lån till nybyggnad och till ombyggnad. Bland dessa återfinns sialskoniorei. bosiadssiyrelsen. flera länsbostadsnämnder, slatens insiitui för byggnadsforskning, några länsstyrelser och kommuner, SBEF, HSB och NBD. Länsbostadsnämnden i Slockholms län framhåller att lånevillkoren inte bör verka styrande på valet mellan olika grad av ombyggnad och ej heller på ett val mellan ombyggnad och toialsanering. SBEF framför i detta sammanhang som sin uppfattning att den statliga finansieringsmedverkan vid förbättringar av det äldre fastighetsbeståndets standard och miljö skall vara öppen och tillgänglig för alla fasligheter och ägar-kategorier.

Länsbostadsnämnden i Norrbottens län och stålens institut,ftir byggnadsforskning påpekar de svårigheter som i framtiden kommer atl föreligga all finansiera ombyggnadsåtgärder i fastigheter som redan har utjämningslån. Dessa fasligheter kommer alt sakna utrymme för en återbelåning, menar dessa två remissinstanser. Statens instilut for byggnadsforskning ser som utväg ur delta dilemma att lånen för nyproduktion delas upp på två eller flera lån med olika löplider och följaktligen olika bostadsränlor.

Frågan om avvägningen mellan lån med omfördelning och annuitetslån berörs av bl.a, bosladsstyrelsen. flera läns-

Prop. 1974:150 183

bostadsnämnder, länsstyrelserna i Kalmar, Skaraborgs och Örebro län, SBEF och SABO.

Positiva till den avvägning som utredningarna själva har gjort är länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Skaraborgs län och SABO.

Bosladsstyrelsen anser i likhet med utredningarna att tillämpningsområdet för lån med omfördelning bör utvidgas. Betänkligheter häremot från kreditrisksynpunkt bör vika av bosladssociala skäl, menar styrelsen. Dock vill bostadsstyrelsen förorda en begränsning av tillämpningsområdet jämfört med utredningarnas förslag på så sätt att annuitetslån får utgå vid mindre omfattande ombyggnader och/eller åtgärder med kort varaktighet, I dessa läll, säger styrelsen, har kapitalkostnadsaspekten regelmässigt betydligt mindre tyngd.

Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Kalmar län påtalar det förhållandel att ombyggnad av hus som finansieras med annuitetslån kan lä högre kapitalkostnad än hus som finansieras med paritetslån, även om ombygg-nadskostnaden i del förra ftillel är lägre. Denna inkonsekvens måste rättas till hävdar dessa remissinstanser.

Länsbostadsnämnden och länsstyrelsen i Örebro län vill gå längre än utredningarna har gjort och menar att lån med kapilalkoslnadsomfördelning bör kunna ges till alla ombyggnader och alltså ersätta annuitetslån vid be-griinsade ombyggnader. Länsbostadsnämnden i Slockholms län har en i viss mån annan uppfattning. Den anser alt annuitetslån är den lämpligaste formen för finansiering av åtgärder, som ökar husets varaktighet med högst 30 år. För atl undvika att låneformen blir styrande på valet av ombyggnadsåtgärder föreslår dock nämnden, som rekommenderat alt paritetslånens amorieringstid vid nybyggnad föriängs till 60 år, att också annuitetslånens löptid förlängs samt att paritetslån får meddelas i större utsträckning än enligt nuvarande regler.

Länsbostadsnämnderna i Östergötlands och Jönköpings län samt länsslyrelsen i Jönköpings län hänvisar lill de skiftande förhållanden som råder inom del äldre beslåndel och föreslår mot bakgrund härav att länsbostadsnämnderna ges möjlighet all tillämpa lånebestämmelserna utan alltför fastlåsta regler.

Också SBEF stryker under behovet av en bättre anpassning av kapitalkostnaderna till det faktiska boendevärdel efter saneringsåtgärder,

Länsbosladsnämnderna och länsslyrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län delar utredningarnas principiella inställning i frågan om kapitalkostnadens anpassning till bostadens återstående brukningstid och åtgärdens varaktighet. Länsbosiadsnämnden och länssiyre/sen i Skaraborgs län påpekar att det dock kan bli en svår och grannlaga uppgifi för länsbostadsnämnderna att göra de erforderiiga bedömningarna. Statskontoret menar att vid en avvägning stor hänsyn måste tas till åtgärdens varaktighet.

/V5S anmärker på all utredningarnas förslag i praktiken kommeratl verka

Prop. 1974:150 184

styrande på fastighetsägarens handlande. Eftersom löptidens längd, som avgör kapitalkostnadens sloriek, hänger samman med ombyggnadens art och omfattning kan detta leda till att fastighetsägaren föredrar att låla fastigheten förfalla tills en total ombyggnad eller rivning och nybyggnad är enda alternativet framför att vidta i och för sig välbetänkta ombyggnadsarbeten som han finner olönsamma.

Också Hyresgästernas riksförbund riktar viss kritik mot utredningarna på denna punkt genom alt hävda att utredningarna i alllför hög grad betonar långivarens möjlighet att återfå utlånade medel och alllför litet beaktar de bostadssociala aspekterna på frågan.

Bostadsstyrelsen anser alt det saknas motiv för all acceptera lika långa amorteringstider vid ombyggnad som vid nybyggnad. Att ställa krav på nybyggnadsstandard i alla avseenden för att medge 60-årig amorteringstid kan leda till onödigt omfattande ombyggnader, menar styrelsen,och åberopar också hänsyn till kulturhistoriska värden och trivselvärden samt sociala hänsyn m. m. för en lägre standard i eu eller annal avseende. Styreisen bedömer att kapitalkostnaden därför bör beräknas på grundval av en amorieringstid på högst 40 år.

Bosladsstyrelsen har vidare en gentemot utredningarna i viss mån avvikande uppfattning belräffande vilka faktorer som bör vara bestämmande för valet av låneform och för amorteringstidens längd. Styrelsen menaratt hänsyn skall las till dels den bostadsmiljö och standardnivå som uppnås, dels ombyggnadsålgärdernas omfattning och kostnad, under det atl utredningarna har satt bostädernas återstående brukningstid och åtgärdens varaktighet i främsta rummet.

Till åtgärd som resulterar i nybyggnadsstandard anser styrelsen alt paritetslån med basannuitet beräknad utifrån en löplid av 40 år bör kunna utgå. Detsamma bör enligt verkets mening gälla för sådan kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse som kan erhålla förhöjt låneunderlag eller till-läggslån. När del gäller ombyggnad till lägsia godtagbara standard utan utvecklingsmöjligheter bör endasl annuitetslån med löptider på mellan 20 och 30 år kunna komma i fråga. Om varaktigheten är kortsiktig eller om-byggnadsåtgärderna mindre bör annuitetslån med löplider på 10-20 år erbjudas, oberoende av vilken standard som uppnås genom åtgärden. Bostadsstyrelsen anser vidare atl annuitetslån bör bibehållas som en valmöjlighet i de fall då paritetslån inte önskas. Längsta löptid bör då vara 30 år.

Till utgångspunkt för beräkning av basannuiielens storlek bör tas basannuiteten i nyproduktionen. Den av utredningarna redovisade principen bör därvid kunna användas, .säger bostadsstyrelsen.

Belräffande ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse föreslår bosladsstyrelsen viss ändring av villkoren för lilläggslån till ombyggnad av sådan bostadsbebyggelse, som av riks-

Prop. 1974:150 185

anlikvarieämbelel bedömts kunna förklaras som byggnadsminne enligt byggnadsminneslagen. Enligt gällande beslämmelser kan tilläggslån till sådan bebyggelse ulgå endast när det statliga bostadslånet lämnas i form av annuitetslån, Efiersom paritetslån vanligtvis kommer att ställa sig fördelaktigare än annuitetslån kombinerat med tilläggslån, kommer många låntagare atl välja det förstnämnda alternativet. Syfiet med tilläggslångivningen skulle därvid förfelas, säger bosladsstyrelsen. Styrelsen föreslår att reglerna ändras så alt tilläggslån kan kombineras med paritetslån.

Bosladsstyrelsen, länsbosiadsnämnden i Göteborgs och Bohus län samt SABO har lämnat vissa synpunkler på metoderna för fastställande av låneunderlag och pantvärde, Bostadsstyrefsen anser att ingångsvärdet vid fullständig ombyggnad i sin helhet bör överföras till låneunderlaget. Vid begränsad ombyggnad bör en viss del kunna ingå i låneunderiaget. Länsbostadsnämnden i Göieborgs och Bohus län föreslår att ingångsvärdet får inräknas till så stor del all likställighet med nybyggnad uppnås. Också SABO berör frägan om ingångsvärdenas finansiering vid ombyggnad och anser att kapitalkostnaderna för de lån som måste las upp för förvärven ofia blir så höga all de förhindrar eller försvårar en önskvärd ombyggnad.

SABO påpekar alt vid sidan om reglerna för bestämmande av låneunderlag och pant vä rde också beskattningsreglernas effekter för olika fö-retagarkategoriers möjligheter atl genomföra ombyggnaden måsle beaktas.

3,2.2 Utjämningslån för miljöförbällrande åtgärder

Utredningarnas förslag om statliga I å n t i 11 miljöförbättrande å t g ii r d e r har mottagits posiiivt av praktiskt taget alla remissinstanser som kommenterat det, Siaiskonioret. flera länsbostadsnämnder, stolens planverk, åtskilliga länsstyrelser, vissa kommuner, däribland Stockholm. Botkyrka. Växjö. Örebro och Sundsvall. Svenska kommunförbundet. LO. TCO. SBEF. Svenska hyggnadsarbetareförbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen. HSB och S.ABO har uttalat sin anslutning lill förslaget. Flera av dem deklarerade sin positiva inställning redan i yttrandet över utredningarnas huvudbetänkande. Vä.xjö kommun stödjer förslaget möt bakgrunden av sin uppfattning att riskerna är stora fören förstärkning av de skiktande faktorerna i samhällel, om inle belydande insatser görs lör all lörbiiltra miljön i befintliga bostadsområden, särskilt i de stora hyreshusområdena. .Samhiillet måste känna detla som en skyldighet mot de människor som bor där, framhåller kommunen, Länsslyrelsen i Västmanlands län omtalar alt fiera bostadsföretag i länet f n. planerar åtgärder av det slag som förslaget av.ser för all öka altrakliviieien i områden mccl uthyrningssvårigheler.

Statskontoret menar atl behovet av miljöförbättringar är något olika för

Prop. 1974:150 186

olika kategorier av bostäder. För äldre områden förmodar verket atl direkta bidrag är mer effekliva än lån. För nybyggda områden är kommunala investeringar och service ofia de mest angelägna åtgärderna. Trots detta, menar statskontoret, är behovet av förbättring av den yttre närmiljön relativt stort i många områden även med yngre bebyggelse, varför verkel anser sig böra tillstyrka utredningarnas förslag.

Bosiadssiyrelsen har uppfattningen att lånemöjlighelerna redan i dag är förhållandevis goda och föreslår därför endast vissa ändringar i gällande bestämmelser,

RR lanser sig inte kunna tillstyrka utredningarnas förslag. Som skäl härför anger verket brislen på kunskapsunderlag. Slalens institut for byggnadsforskning, som inte tar klar ställning till förslaget, framhåller likaledes bristen på information som underlag för beslut. Institutet efieriyser en analys av vari bristerna i nya bostadsområden består. För egen del anser institutet atl de ofia är av den arten att de är svåra att rätta till genom förändrings-och kompletteringsåtgärder i själva bostadsområdet. Bland bristerna nämner institutet enformiga uppställningar av mastodonthus, för strikt åtskillnad mellan arbetsområden och bostadsområden samt underutvecklad kommunikations- och servicestandard.

När det gäller formerna för statens långivning är remissinstansernas uppfattning liksom när det gäller lån till ombyggnad beroende av deras inslällning till utjämningslånet och alternativa finansieringsformer. Del är alltså endast några få remissorgan som menar att den tillämpade låneformen skall vara utjämningslån.

Länsbostadsnämnderna i Slockholms. Kalmar och Värmlands län samt slatens institut,för byggnadsforskning anmärker pä att utredningarna inte har preciserat tillämpningsområdet för den nämnda långivningen, Länsbosiadsnämnden i Slockholms län m. fl. efierlyser en klarare avgränsning mellan åtgärder som är att hänföra lill ombyggnad och underhåll resp, miljöförbättring. Enligt nämndens egen uppfattning bör speciella åtgärder, som t. ex. ökar sammanhållningen i etl äldre bostadsområde, finansieras med lån till miljöförbättrande ålgärder, under det atl normala ombyggnader liksom hittills bör finansieras med särskilda ombyggnadslån. Nämnden understryker också vikten av att tillse atl inle underhåll kommer att finansieras med lån till miljöförbättrande ålgärder. Länsbostadsnämnden i Värmlands län riktar kritik mol utredningarnas motivering lill varför de avstått från alt ge exempel på vilka åtgärder som kan komma i fråga och framhåller all exemplifieringar är nödvändiga just i frågaom åtgärderav denna karaktär.

Slatens insiiiul för byggnadsforskning menar alt, efiersom miljöförbältrings-lånen ter sig synnerligen förmånliga i jämförelse med ombyggnadslånen, lånesökanden iällmänhet kommeratl söka det förstnämnda. Institutet håller för troligt att avsaknaden av klara gränser mellan ombyggnads- och mil-jöförbättringsfallen därför i sista ledet kommer atl innebära alt betydelsen

Prop. 1974:150 187

av det normkomplex som gäller ombyggnad urholkas. Huruvida etl sådant minskat infiytande över förändringar i bostadsbeståndet är önskvärda eller ej borde enligt institutets mening diskuteras.

Hyresgäsiernas riksförbund säger sig vilja starkt understryka att författ-ningstexten bör utformas så att inte bedömningarna av vilka ålgärder som kan belånas blir alltför schablonmässigt utformade. Möjligheterna för den boende att själv avgöra vilka ålgärder som är angelägna måsle tillvaratas, säger förbundet.

Bostadssiyrelsen refererar till den beskrivning av tillämpningsområdet för en statlig långivning till miljöförbättrande åtgärder som boendeutredningen gjorde i betänkandet Bostäder 1974-76. Styrelsen konstaterar atl flera av de där upptagna åtgärderna faller inom lillämpningsområdel för den statliga långivningen till ombyggnad och också för det s. k. initialstödet. Styrelsen nämner att en utvidgning av den statliga långivningens tillämpningsområde skedde när initialstödet infördes och ulgår från all denna utvidgning kommer att ha permanent karaktär. För all inrymma också sådana miljöförbättrande ålgärder som i dag inle kan finansieras med bostadslån föreslår styrelsen alt begreppei ombyggnad vidgas. Styrelsen ger också exempel på aktuella åtgärder.

Utredningarnas förslag om boendeinflytande vid utformningen av ålgärder har mottagits positivt av praktiskl alla remissinstanser, som berört frågan. Bostadssiyrelsen framhåller t. ex. att de boendes medverkan är mycket angelägen för atl säkerställa långivningens inriktning på kvaliteter som är väsentliga förde boende. Hudiksvalls kommun betonar vikten av att inflytandet paras med ett reellt kostnadsansvar, Länsslyrelsen i Jönköpings län. som ser ett infiytande för de boende som väsentligl, hävdar dock atl erfarenheterna har visat att miljöfrågorna ofta måste lösas i större sammanhang och att det då är naturligt att förmedlingsorgan och länsbostadsnämnd gemensamt försöker finna en samlande lösning.

1 viss motsats till bostadssiyrelsen menar slalens instilut för byggnadsforskning att etl statligt inflytande över lånemedlens användning behövs för att förebygga risken för all miljöåtgärderna främst tillför bostadsområdena ell högre marknadsföringsvärde eller förbättringar enbart på kort sikt.

Bosladsstyrelsen och länsbosladsnämnderna i Stockholms och Norrbollens /flV; anser att länsbosiadsnämnden liksom hittills bör ha samma prövningsrätt beträffande ärenden rörande lån till miljöförbällrande åtgärder som beträffande andra låneärenden och kan därför inte ansluta sig till utredningarnas förslag om att behovet och utformningen av åtgärden skall bedömas endasl av lånesökanden efier hörande av hyresgästorganisationen.

//5B och 5'/löO delar utredningarnas uppfattning att lån skall utgå endast till bostäder som har statliga lån:

Hyresgäsiernas riksförbund, som anser atl starka skäl talar för en begräns-

Prop. 1974:150 188

ning lill lånesökande med stalligl lån, fäster uppmärksamheten på det sämre läge som hyresgästen i etl icke statligt belånat hus härigenom skulle försättas i genom alt han varken har yttranderätt när det gäller tilltänkta åtgärder eller rält att ta initiativ till miljöförbällrande åtgärder. Förbundet, som i annat sammanhang krävt en lagstadgad förhandlingsrätt för hyresgästföreningarna, anser att en sådan rätl också skall kunna gälla initiativ till och utformning av miljöförbättrande ålgärder. Detta bör enligl förbundets uppfattning kunna ge hyresgäster i privalfinansierade hus samma möjligheter som tillförsäkras hyresgäsierna i statligt belånade hus.

Flera remissinstanser anser däremot alt långivningen bör-omfatla även hus ulan statliga lån, bland dem bosladsstyrelsen. några länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Jönköpings och Skaraborgs län, några kommuner. Svenska kommunförbundel och SBEF.

Förslaget om alt lån skall kunna utgå liil all bostadsbebyggelse oberoende av dess ålder har tillstyrkts av bl, a, bosladsstyrelsen. statens planverk. Svenska kommunförbundel. SBEF och HSB. Ingen remissinstans har anmält avvikande mening.

Frågan om lånets omfattning berörs av några remissinstanser. HSB och SABO tillstyrker utredningarnas förslag atl lån skall ulgå lill hela kostnaden för åtgärden. Bosladssiyrelsens uppfattning är däremol all den övre länegränsen bör vara beroende av företagsform och gränserna desamma som vid förbättringslån, dvs. 100, 98 och 90 96. Vidare anser styrelsen i motsats till utredningarna att automatisk fördjupning liksom f n. bör ske vid ett låneunderlag som understiger 100000 kr,, men att vid större projekt, då åtgärderna regelmässigt lorde ingå som ett led i ett större ombyggnadsprojekt, vanliga regler om fördjupning bör gälla,

Bosladsstyrelsen accepterar deminimi-ochmaximigränser för lånebeloppets storiek som utredningarna har föreslagit. Ingen remissinstans har redovisat någon avvikande uppfattning i denna fråga.

Frägan om 1 å n e t s I ö p t i d och därav beroende kapitalkostnad berörs av bosiadssiyrelsen. länsstyrelsen i Kalmar län. Hudiksvalls kommun och SABO. SABO ansluter sig till utredningarnas uppfaUning atl kapitalkostnaden när del gäller lån till miljöförbättrande ålgärder bör bestämmas enligt samma principer som för lån lill ombyggnad, dvs. efter åtgärdens varaktighet. Hudiksvalls kommun, som inte tar ställning i frågan, understryker dock vikten av att lånevillkoren får en sådan utformning atl de inte driver kostnaderna för åtgärderna i höjden på etl avskräckande sätt. Länsslyrelsen i Kalmar län menaratt lånen bör utformas som annuitetslån,efiersom miljöförbättrande åtgärder till sin karaktär är nära besläktade med mindre genomgripande ombyggnad, till vilka lån utgår i denna form, Bosiads.siyrelsen har uppfattningen att när miljöförbättrande åtgärder sker samtidigt med ombyggnad av hus en helhetsbedömning av projektet bör avgöra valet mellan annuitetslån resp, paritetslån saml amorteringstidens längd. Avser åtgärden enbart miljöför-

Prop. 1974:150 189

bättring bör lånet vanligen ges form av etl annuitetslån med högsl 10 års amorteringstid. Om åtgärderna vidtas påen faslighet, där bostäderna uppnått lägsta godtagbara standard och där utvecklingsmöjligheter finns till högre standard, bör dock paritelslån med 20-30 års amorteringstid kunna ulgå. Utredningarnas förslag om all också annan säkerhet än p a n 1 -rätl i fastighet eller lomlrält skall kunna g o d l a s tillstyrks av bosladsstyrelsen. Inga remissinslanser har kritiserat förslaget.

3.2.3 Finansieringsunderlag

NBD uttrycker sin tillfredsställelse med alt utredningarna i sill forisatta arbete har för avsikt att ta upp reglerna för bestämning av läneunderlag och panlvärde. Också länsbostadsnämnden i Jönköpings län och Bräcke kommun anser att en översyn bör komma till stånd,

Länsbosiadsnämnden i Örebro län hävdar atl begreppen låneunderlag och panlvärde bör ersättas med ett nylt begrepp finansieringsunderlag, som med en något enklare beräkning än nuvarande fastställs till del nuvarande pantvärdets nivå.

Svenska kommunförbundel menar alt del finns ett stort behov av förenklingar av bostadslångivningen, bl.a. i fråga om konstruktionen av låneunderlag och panlvärde,

HSB framhåller i sammanhanget behovet av en snar anpassning av fi-nansieringsunderiaget til! full kostnadstäckning.

Som lidigare har nämnts har vissa synpunkter på frågan om låneunderlag och pantvärde lämnats också i anslutning till behandlingen av frågan om lån lill ombyggnad.

Utredningarnas förslag om att ändra gränsen för vad som skall ingå i låneunderlag för omfördelningslån har mottagils posiiivt av bostadssiyrelsen. Hvresgästernas riksförbund och SABO. Bostadssiyrelsen har närmare "angett vilka slag av bostadskomplement som i framliden bör ingå vid sidan om dem som redan i dag får räknas in. Styrelsen nämner sådant som smärre hobby-och molionsrum, bastu, fritids-och samlingslokaler i direkt anslutning till en mindre grupp bostäder. När det gäller fritids- och samlingslokaler vill styrelsen som förutsättning ange att de uppgår till högst 200 m' vånings- och biulrymmesyta. Styrelsen påpekar att kostnaderna för sådana komplement ofia direkt belastar hyran för de lägenheter som de betjänar, varför det är angeläget att kapitalkostnaderna kan hållas låga.

Länsbosiadsnämnden I Stockholms län är tveksam till förslaget på grund av att utredningarna inle närmare har beskrivii vilka krav som skall ställas på användningen av sådana lokaler som del kan bli aktuellt att medge omfördelningslån för.

Prop. 1974:150 190

3,2,4 Överlagande och uppsägning av lån

Hyresgäsiernas riksförbund och SABO. som har tillstyrkt utredningarnas förslag om utjämningslån, tillstyrker också förslagen om regler för övertagande och uppsägning av sådana lån.

Övriga remissinstanser, som kommenterat förslagen, anför kritiska synpunkter.

Bankinspekiionen förmodar att utjämningslånet genom sin konstruktion kommer atl vålla svåra värderingsproblem vid f ö r s ä I j n i n g av hus. Säljare och köpare kommer atl vara osäkra om affärens ekonomiska innebörd, Hudiksvalls kommun betonar vikten av all lånevillkoren utformas på elt sådant sätt alt överiåtelse och uppsägning av lån inle försvårar för människor att anpassa sina bostadsförhållanden till förändringar i famil-jesammansätlning, ålder och hälsotillstånd. Kommunen uttrycker med hänvisning till reservationer till betänkandet farhågor för alt utjämningslånens skuldökningseffekier skall motverka behövliga valmöjligheter.

Konungariket Sveriges sladshypolekskassa stryker under betydelsen av att de verkliga kostnaderna räknas fram, när en förtida belalning skall ske av låneskulden. Även slatens administrations- och riskkostnader för lånen bör därvid beaktas. Också länsbostadsnämnden i Slockholms län anser alt principen om att slalen skall ersättas för under lånetiden gjorda uppoffringar är riktig men bedömer reglerna om ersättning vid uppsägning oklara och i praktiken svårbemästrade. Nämnden ger också exempel på svårigheter som kan uppkomma.

Bosladsstyrelsen avstyrker utredningarnas förslag om grunden för beräkning av statens fordran vid inlösen av lån. Enligl styrelsen förutsätter en sådan bedömning en individuell prövning av statens ersättningsanspråk, vilken skulle medföra belydande utrymme för lolkningstvister av mera civil-än förvaltningsrältslig karaktär.

Belräffande utredningarnas förslag all länsbosiadsnämnden skall kunna besluta om koriare löptid och därmed högre bostadsränla för bostadslån, om bostäder eller lokaler används för annat ändamål än avsett, påpekar bosladsstyrelsen att denna möjlighet finns redan i dag. När det är fråga om paritelslån läggs det därvid om till nominellt lån med rak amortering, omtalar styrelsen. Styrelsen anser, atl bestämmelsen bör lillämpas i oförändrad form också i framliden.

Förslaget om ställande av säkerhet för skuldökningen har föranlett kritiska kommentarer från många remissinslanser, däribland bankinspektionen, bostadssiyrelsen. några länsbostadsnämnder, länsstyrelserna I Gollands och Alvsborgs län. några kommuner. Konungariket Sveriges sladshypolekskassa. BOFAB och LRF. Kritiken inriktas framför alll på det förhållandel att en säkerhet som placeras mellan 100 96 och 150 96 eller 155 96 av pantvärdet försvårar och kanske t. o. m. helt omöjliggör belåning för atl finansiera kommande underhållsåtgärder och moderniseringar som

Prop. 1974:150 191

inte är så genomgripande att nya statliga lån aktualiseras. Koniingarikel Sveriges Sladshypolekskassa anser atl en sådan konsekvens av det föreslagna lånesyslemet knappast kan godtas från kreditgivningssynpunki, Bankinspekiionen framhåller dessutom att elt pantbrev, motsvarande 50 96 av låneunderlaget och placerat i del föreslagna säkerhetsläget, såväl vid pantsältnings-tillfället som de närmaste åren därefier kommer att sakna egentligt säkerhetsvärde. Bosladsstyrelsen avstyrker utredningarnas förslag med hänvisning till sitt eget förslag om revidering av parilelslånesystemei, vilket möjliggör för låntagaren alt överblicka förhållandena under lånets löptid, inkl, den säkerhet han har all ställa,

HSB berör i sammanhanget en fråga, som utredningarna inle har behandlat, nämligen den nu gällande bestämmelsen om att s t a 11 i g a lån för förvärv av bostads fa sligheter kan utgå endast till kommun och allmännyttigt bostadsföretag, Enligl HSB:s mening bör också de kooperativa bostadsföretag, som uppfyller villkoren för98 96 belåning, kunna erhålla förvärvslån. Del bör vidare, med hänsyn till de beslutade satsningarna på ombyggnad och upprustning av det äldre bosiadsbeståndel, prövas om inte förvärvslåneverksamhelen bör utvidgas till atl gälla förvärv av äldre statligt belånade eller privalfinansierade bostadshus, när förvärvet sker i syfte att bygga om och modeniisera husen med stöd av statliga lån, säger HSB.

Också Svenska sparbanksföreningen aktualiserar vissa problem i samband med förvärv av äldre fastigheter, företrädesvis egnahem. Föreningen anser all bristen på kreditutbud till äldre hus begränsar valfriheten för många konsumenter. I många fall uppslår finansieringsproblem även i samband med om- och tillbyggnader av äldre bostäder, i synnerhet egnahem, säger föreningen. För atl förbättra finansieringsmöjligheterna anser föreningen att särskilda obligationslån skulle kunna emitteras.

3.2,5 Utjämningslån för redan byggda hus

SABO tillstyrker utan kommentarer utredningarnas förslag om att ägare av hus med ränte- eller paritelslån skall erbjudas u t j ä m n i n g s I å n. Hyresgästernas riksförbund, som likaledes är positivt till förslaget om utjämningslån, menar alt begränsningen till fastigheter färdigställda 1958 eller senare inte står i överensstämmelse med förbundets bedömningar av behovet av hyressänkningar. Förbundets krav på större hyressänkningar än vad utredningarnas förslag skulle möjliggöra påverkar behovet av att sträcka ut låneformen längre bakåt i tiden. Negativa till förslaget att hus uppförda före år 1958 inte skall kunna erbjudas utjämningslån är också hyresnämnderna för Hallands. Göteborgs och Bohus samt Alvsborgs län. De anser att följden härav skulle bli atl ägare av sådana fastigheter inle kan konkurrera på hyresmarknaden med ägare till statligt be-

Prop. 1974:150 192

lånade fastigheter som fått utjämningslån och att den föreslagna finansieringsformen på grund härav inte är förenlig med bruksvärdesystemet.

Bosladsstyrelsen. några länsbosladsnämnder och länsstyrelser m. fl. som avstyrkt utredningarnas förslag om uljämningslån och föreslagil andra alternativ för den statliga bostadslångivningen, säger sig dela utredningarnas bedömning att en förändring av kapitalutgifierna i nyproduktionen måsle följas av en förändring av villkoren för likartade delar av bosiadsbeståndel. Länsbostadsnämnderna i Väsierboitens och Norrbottens län framhåller de slora administrativa problem som realiserandet av utredningarnas förslag kommer att föra med sig, Länsbosiadsnämnden och länsslyrelsen i Jönköpings län tillstyrker förslaget i vad det avser nybyggnader, men anser att frågan om kapitalutgifterna i hus som byggts om under perioden 1958-1966 är mera svårbedömbar. Dock menar dessa två remissinslanser att del inte kan uteslutas atl det har förekommit ombyggnader med belydande kapitalkostnader och som närmast kan jämföras med nybyggnad.

SCB berör vissa tekniska frågor bl.a. belräffande förulsältningarna alt beräkna byggnadsprisindexar bakåt i tiden lill år 1958. SCB redovisar också vissa kalkyler, vilkas resultat relativt väl stämmer överens med de av utredningsmajorilelen föreslagna "rimliga" kapitalutgifterna.

Bostadsstyrelsen berör den rättsliga grunden för förändringar av lånevillkoren för redan byggda hus och gör bl. a. den bedömningen att den lägre kapitalkoslnadsnivå som erhålles såväl med utredningarnas som med styrelsens eget förslag torde kunna genomföras ulan låntagarens medgivande.

Utredningarnas förslag om att också lägenheter utan statliga lån färdigställda år 1958 eller senare skulle kunna få ut-jämningslån tillstyrks av SABO. Hyresgästernas riksförbund avstyrker däremot förslaget och hänvisar till de synpunkter som anförts av reservanten Erik Svensson.

Även bosladsstyrelsen och länsbosladsnämnderna i Slockholms och Hallands län har förklarat sig vara negativa till förslaget om att statligt bostadslån skulle kunna erbjudas fastigheter som lidigare finansierats utan statslån, Bosladsstyrelsen anser att motiv saknas härför och alt dessutom synnerligen svårbemästrade administrativa problem skulle uppslå, om en sådan möjlighet öppnades. Länsbosiadsnämnden i Slockholms län finner det vara stötande alt fastighetsägare som lidigare erhållit avslag på sina ansökningar om statligt lån nu skulle kunna beviljas sådant. När det gäller fastigheter för vilka statslån lidigare ej sökts, torde enligl nämndens bedömning åtskilliga vara sådana som både vid byggnadstiden och enligt den nu föreslagna låneförordningen icke skulle komma i fråga för statlig långivning. Nämnden hävdar slutligen att stora svårigheter skulle föreligga att bestämma låneunderiaget för tidigare icke stalsbelånade fastigheter.

Länsbostadsnämnden och länsslyrelsen i Jönköpings län vill inte motsätta sig utredningarnas förslag alt ell nytt bostadslån också skall kunna erbjudas

Prop. 1974:150 193

fastighetsägare som lidigare inle erhållit statslån, även om de menar att också andra stödformer skulle kunna övervägas. Som villkor anser dessa remissinstanser dock skall gälla alt lägenhelerna uppfyller de standardkrav som gällde för statslån vid den aktuella tidpunkten.

Mol bakgrund av sitt förslag om förändringar inom paritetslånesystemels ram anför bosladsstyrelsen vissa synpunkler beträffande ka pila I-koslnadsvillkoren för redan byggda hus. En av utgångspunkterna för styrelsens förslag är atl kostnadsnivån för de olika årgångarna bör anknytas till den av utredningarna angivna.

Styrelsen behandlar först hus med hyres- eller bostadsrätt.

Beträffande hus med paritelslån för nybyggnad bör enligt styrelsens mening basannuiteten anpassas lill den nivå som med utgångspunkt i genomsnittligt låneunderiag för respeklive årgång ger den eftersträvade kapital-kostnadsnivån. För år 1975 appliceras parilelstalel 1,0 på samlliga årgångar, varefter åriiga höjningar sker likformigt för samlliga årgångar. För hus som byggts om med stöd av paritelslån bör en motsvarande anpassning genomföras, säger styrelsen.

Bostadsstyrelsen påpekar i sammanhanget alt principerna för beräkning av botlenlånekostnaderna måste ändras, om subventioner införs. Detta anses medföra dels administrativa påfrestningar i omläggningsskedel, dels utvidgade löpande rutiner.

För hus med räntelån behålls nuvarande metod för ränteläneberäkning. Basräntan anpassas lill den efterslrävade kapitalkostnadsnivån med hänsynstagande också till amorteringarnas storlek. Omräkning med pariletsta) sker pä samma sätt som för pariteislånen.

För övriga hus med statliga län som omfattas av förslaget, dvs. huvudsakligen hus byggda åren 1958-1967, har erbjudande om räntelån lidigare lämnats. Styrelsen bedömer mol bakgrund av den relalivt låga kapitalkoslnadsnivå, som numera föreligger i dessa hus, saml de motiv som kan ha föranlett dessa låntagare all lidigare avstå frän räntelån, all behovet av sänkning av kapitalkostnadsnivån för dessa hus är begränsat. Med hänvisning lill dessa förhållanden anser bosladsstyrelsen all förnyat erbjudande om räntelån inle bör lämnas dessa låntagare. Däremot bör amorteringstiden efter hemställan av låntagaren kunna föriängas lill högst 60 är, om della kan anses motiverat med hänsyn till kapitalkostnadsnivån. För hus som byggts om med stöd av bostadslån med nominella villkor enligl 1967 ärs bosladslä-nekungörelse bör en anpassning av ränlan på del statliga lånet ske lill den nivå som förutsatts gälla för pariteislånen. Ytteriigare förändringar synes enligt styrelsens uppfattning inte vara motiverade.

För hus upplåtna med hyres- eller bostadsrätt skall låntagaren garanteras alt betalningsansvaret upphör efter 60 år.

Räntesubventioner förutsätts ulgå lill samlliga paritelsbelånade hus upplåtna med hyres- eller bostadsrätt och också till prakliskt taget alla hus med räntelån.

13 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 194

Bosladsstyrelsen berör därefier frågan om lån lill småhus med äganderätt,

Enligl styrelsens mening saknas motiv för atl vidta några förändringar i kapitalkostnadsvillkoren för sådana hus. Dock bör låntagare med paritelslån garanteras att betalningsansvaret upphör efter 45 år, dvs. delsamma som skulle garanteras nya låntagare enligl styrelsens förslag.

För låntagare med nominella lån bör nuvarande amorteringstid på 30 år bibehållas. Som skäl härför anför styrelsen dels att en föriängning till 45 år skulle innebära en myckel lilen sänkning av kapitalkostnaderna, dels att det skulle vålla stor administrativ omgång.

Till småhus med äganderätt skall enligl bostadsstyrelsens förslag inte utgå några räntesubventioner.

Beträffande säkerhet för den ytterligare skuldökning som uppkommer för hus med ränte- och paritelslån som en följd av bostadsstyrelsens förslag om sänkning av kapitalkosinadsnivån anser styrelsen alt krav på sådan inte bör ställas. Den ökade kreditrisk som uppkommer, där realsäkerhet för delar av skuldökningen saknas, bör accepteras, säger styrelsen.

Utredningarna har i sammanhanget föreslagit en utökning av uteslående lån lill vissa bosladsrällsföreningar. Förslaget tillstyrks av HSB och Slockholms kooperaliva bosiadsförening ek. för. Den senare framhåller i sammanhanget att förening därvid bör likställas med bostadsrättsförening.

Negativa till förslaget är däremot bostadsstyrelsen och länsbosiadsnämnden i Slockholms län. som anseratl några skäl fören sådan åtgärd inle har anföris av utredningarna.

3.2.6 Komplellerande låneformer

Utredningarnas förslag om a n n u i t e t s 1 å n i vissa fall tillstyrks av länsbostadsnämnderna och länsstyrelserna I Jönköpings och Blekinge län samt SABO. Hyresgästernas riksflirbund säger sig inte ha några invändningar att göra men vill vänta med all la slutlig slällning lill dess att frågorna om finansieringsunderiag och totalfinansiering har slutbehandlats.

Bostadsstyrelsen anför kritik mol vissa delar av förslaget. Sålunda anser styrelsen alt det saknas bosladssociala motiv föratt begränsa småhusägarnas valfrihet genom atl hänvisa dem uteslutande till lån med omfördelning. Lån med nominella villkor bör alltså liksom hittills vara ett alternativ för dem, menar styrelsen. Dock bör lånevillkoren så till vida förbättras all annuitetslån med 45 års amoriering bör erbjudas i stället för lån med rak amoriering och 30 års amorteringstid. En sådan förändring skulle enligl styrelsens uppfattning öka de statliga lånens attraktivitet och därmed deras konkurrenskraft gentemot övrig långivning.

Prop. 1974:150 196

4 Bostadsskattekommittén 4.1 Gällande beskattningsregler

4.1.1 Inledning

En bostad innehas i regel med antingen äganderätt, bostadsrätt eller hyresräll.

Äganderätt lill en fastighet medför de längsi gående möjligheterna för innehavaren all disponera över bostaden. Med äganderätt kan i slor utsträckning jämställas tomträtt,som aren nyttjanderätt lill faslighet i allmän ägo för i princip obegränsad lid. En väsentlig skillnad är dock att tomt-räilshavaren har att utge en åriig avgäld.

Bostadsrätt är den rätt i bostadsrättsförening som tillkommer medlem på grund av upplåtelse till honom av nyttjanderätt lill lägenhet i hus som tillhör föreningen. Sådan upplåtelse sker på obegränsad lid. Bostadsrälishavaren förfogar över del förmögenhelsvärde som bostadsrätten kan representera och för tillgodogöra sig detta genom överlåtelse av bostadsrätten. Vid upplåtelsen erlägger medlemmen en grundavgift. Genom årsavgifier bidrar han lill atl läcka föreningens löpande utgifier.

Hyresrätt lill lägenhet grundar sig på avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Avtalet innebär att hyresgästen mot ersäitning får disponera lägenheten. I motsats lill vad som är fallet med äganderätt och bostadsrätt representerar hyresrätten inte något legalt förmögenhelsvärde.

Skallerällsligi föreligger principiella skillnader mellan de olika bostadsformerna. Den ägda bostaden anses enligt kommunalskattelagen (KL) utgöra eller ingå i förvärvskälla. Intäkten och ulgifien för bostaden skall beräknas enligt reglerna för inkomstslaget annan fastighet. Resultatet av inkomstberäkningen, och därmed bosladsinnehavei, påverkar den boendes skall.

Även bostadsrätt är i skattelagarna principiellt setl Ittformad som en förvärvskälla, hänföriig lill inkomstslaget kapital. Intäkten utgörs av hyresvärdet av bostaden och kostnaderna av avgifierna lill föreningen utom kapitaltillskott. Medlemmen beskattas inte för hyresvärdet av lägenheten, annal än om lägenheten är uthyrd. Däremot är bostadsrättsföreningen i princip underkastad schablonbeskattning. Hyresrätt utgör enligt KL inle förvärvskälla, ulan förhyrning av bostad betraktas skattemässigt såsom helt likställd med annan konsumtion.

För inkomslbeskallningen av bosladsfasligheter har fastighetstaxeringen väsentlig betydelse, främst genom alt taxeringsvärdet ligger till grund för den schablonmässiga inkomstberäkning, som sker för vissa bostadsfastigheter, och genom att den bildar underlag för garantibeskaltningen. Taxeringsvärdena kommer även lill användning i vissa fall när det gäller att fastställa avskrivningsunderiag för byggnader och vid realisationsvinstbeskattningen samt kapitalbeskattningen.

Prop. 1974:150 197

Taxeringsvärdet skall sättas till belopp som motsvarar 75 96 av taxeringsenhetens marknadsvärde. Marknadsvärdeli dvs. del pris som taxeringsenheten sannolikt skulle betinga vid en försäljning, skall bestämmas med hänsyn till del allmänna prislägel vid ingången av året före taxeringsåret som det kommer till uttryck i den officiella fastighetsprisslalisliken. Taxeringsvärdet uttrycker taxeringsenhetens lolala värde. Vid fastighetstaxeringen redovisas emellertid även särskilda delvärden. För annan fastighet redovisas delvärdena markvärde och byggnadsvärde.

Taxering av faslighet sker dels vid allmän fastighetstaxering, som skall verkställas vart femle år, och dels vid särskild fastighetstaxering, som kan ske under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar, de år när allmän fastighetstaxering inte äger rum.

4.1.2 Beräkning av inkomsl av annan fastighet

Reglerna om beräkning av inkomst av annan fastighet finns i 24-26 KL med anvisningar. Inkomstberäkningen, som i princip grundas på en kon-tantmässig redovisning av intäkter och utgifter sker antingen på konventionellt sätt eller enligt en särskild schablonmelod. Den konventionella metoden innebärati inkomstberäkningen sker med hänsyn till fastighetsägarens verkliga intäkter och koslnader. För egna hem och bl. a. allmännyttiga bostadsföretags fastigheter beräknas däremot fr. o. m. 1955 års taxering inkomsten efter en schablonmelod enligl vilken såsom intäkt tas upp viss proceni av fastighetens taxeringsvärde. A andra sidan medges avdrag endast för vissa kostnader, bl.a. gäldräntor.

4.1.2.1 Den konventionella metoden

Inkomstberäkning enligt konventionell metod tillämpas främst för hyresfastigheter i enskild ägo. Beräkningen syfiar såsom för förvärvskällor i allmänhet till atl få fram ett netto mellan faktiska intäkter och kostnader. I korihel sker beräkningen enligl följande.

Som intäkt upptas dels hyror och andra kontanta intäkter av fastigheten, dels hyresvärdet av lägenheten, som ägaren använt för sin, sin familjs eller sina personliga tjänares räkning. Hyresvärdet beräknas med ledning av i orten gällande hyrespris eller, om möjlighet till sådan jämförelse saknas, efier annan lämplig grund.

Om fastighet används i ägarens rörelse anses fastigheten ingå i rörelsen och någon särskild redovisning av faslighetsinkomslen sker inte. Används fastighet delvis i rörelse och delvis lill egen bostad eller för ulhyrning görs uppdelning mellan den del av fastigheten som används i rörelsen och den övriga delen.

Avdrag får göras för kostnader för drifien av fasligheten, reparationer

Prop. 1974:150 198

och underhåll av byggnad, värdeminskning av byggnad och maskiner och andra inventarier som hör till fastigheten saml ränlor och lomträttsavgäld eller liknande avgäld.

Avdrag för värdeminskning av byggnad beräknas enligt avskrivningsplan på byggnadens anskaffningsvärde. 1 anskaffningsvärdet inräknas kostnad för till- eller ombyggnad som nedlagts efter förvärvet av byggnaden. Del årliga värdeminskningsavdragel beräknas normall efter 1,5 96 för byggnader av slen och liknande material och efter 1,75 96 för träbyggnader. För värmepannor, hissmaskiner och jämförlig maskinell utrustning medges avdrag efter högre procenttal än för byggnaden i övrigl. Även beträffande lösa inventarier medges värdeminskningsavdrag.

4.1.2.2 Schablonmetoden

Inkomstberäkning enligt schablonmetoden innebär i huvudsak att intäkten av fastigheten beräknas lill viss proceni av fastighetens taxeringsvärde året näst före taxeringsåret samt att avdrag inte medges för andra kostnader än ränta på lånat kapital som nedlagts i fastigheten och för lomträttsavgäld eller liknande avgäld.

Schablonmetod för inkomstberäkningen tillämpas i fråga om fastighet som vid beskattningsårets utgång är inrättad lill bostad åt en eller två familjer med personliga tjänare saml fastighet som tillhör bosiadsförening, bostadsaktiebolag eller allmännyttigt bostadsförelag.

Villaschablonen för en- och ivåfamiljsfastigheler innebär följande. Som intäkt av fastigheten las upp ett belopp som motsvarar för hell år räknat 2 96 av den del av fastighetens taxeringsvärde eller motsvarande värde som inte överstiger 150 000 kr., 4 96 av den del som överstiger 150 000 kr. men inte 225 000 kr. och 8 96 av den del som överstiger 225 000 kr. Intäkten kan nedsättas under vissa närmare angivna förutsättningar. Som exempel kan nämnas att fastigheten inte kunnat utnyttjas på grund av eldsvåda eller därmed jämföriig händelse eller till följd av ägarens avfiyttning från orten eller annan sådan särskild omständighet.

Förutom för ränta på lånat, i fastigheten nedlagt kapital samt lomträttsavgäld eller liknande avgäld åtnjuter fysisk person, som blivit för året näst före taxeringsåret eller för taxeringsåret mantalsskriven på fastigheten, etl extra avdrag med, för helt år räknat, 500 kr., dock högst med del belopp som skall upptas som intäkt av fasligheten. Äger den skattskyldige endast del av fastigheten skall avdraget nedsättas i motsvarande mån.

Har fastighet delvis använts i ägarens rörelse tillämpas schablonmeloden bara på den del som inle kan anses belöpa på den i rörelsen använda fastighetsdelen. Schablonmetoden är tillämplig även om fastigheten eller fastighetsdelen, utöver utrymmen för bostad åt en eller två familjer, innehåller något enstaka rum för uthyrning eller i ringa omfattning kan användas

Prop. 1974:150 199

för annat ändamål än som bostad. Schablonmässig inkomstberäkning skall tillämpas även beträflände fastighet som nyttjas endast viss del av året eller tillfälligt, såsom sommarstuga och liknande, eller som ulan alt användas står lill ägarens förfogande. Detsamma gäller beträffande fastighet som uthyrs till stadigvarande bostad.

Däremol är metoden inte tillämplig beträffande fastighet eller fastighetsdel, vilken i icke endast ringa omfattning brukar i förvärvssyfte utnyttjas på annat sätt än för ulhyrning till stadigvarande bostad eller såsom bostad för ägaren. Från tillämpning av metoden undanlas exempelvis fastigheter som under somrarna brukar uthyras lill sommargäster men i övrigl bebos av ägarna, sommarstugor som regelbundet uthyrs under somrarna, fastigheter vilka till viss del upplåts för upplagsplats, för rörelse e. d. samt fastigheter vilka utnyttjas för odling eller tillgodogörande av alster eller naturtillgångar från fastigheten. En faslighet anses i endast ringa omfattning utnyttjad för sådant ändamål, som här avses, om den därigenom förvärvade årliga bruttointäkten uppgår till högst 1 200 kr. eller överstiger nämnda belopp men inte 2 proceni av fastighetens taxeringsvärde.

Beträffande fastigheter tillhöriga bostadsföreningar och bostadsaktiebolag samt allmännyttiga bostads fö retag gälleratt som inläkt av fastighet som tillhör bostadsförening eller bostadsaktiebolag eller allmännyttigt bostadsföretag upptas 3 96 av fastighetens taxeringsvärde eller motsvarande värde.

Med bostadsförening eller bostadsaktiebolag förstås ekonomisk förening eller aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen beslår i all åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare bereda bostäder i hus, som ägs av föreningen eller av bolaget,

I fråga om nytillkommande bostäder blir schablonen för bostadsföreningar och bostadsaktiebolag tillämplig endast på bostadsrättsförening. Det finns emellerlid en del äldre ekonomiska föreningar och aktiebolag, som upplåter bostäder lill medlemmar eller delägare, beträlTande vilka föreningsschablonen är tillämplig.

Riksskattenämnden har meddelat anvisningar (nr 1967:7 p. 3) om gränsdragningen mellan sådana bostadsföreningar och bostadsaktiebolag som ovan avses ("äkta" och "oäkta" bostadsföretag). För att ett förelag skall anses som "äkta" krävs dels att företagets fastighet (fastigheter) inrymmer minst tre bostadslägenheter, dels atl minst 60 96 av hela taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) belöper på de till medlemmar eller delägare med bostads- eller hyresräll upplåtna bostadslägenheterna. För etl "äkta" bostadsföretag beräknas inkomsten av samtliga dess fastigheter enligt schablon. Har företaget dessutom en villafastighet skall däremot inkomstberäkningen för denna ske efier villaschablonen.

För medlem eller delägare i bostadsförening eller bostadsaktiebolag medför bostadsinnehavet normalt inga omedelbara skattekonsekvenser bortsett från

Prop. 1974:150 200

att han kan lå belala rörmögenhelsskall för värdet av bostadsrätten. Om medlem eller delägare upplåter bostaden till annan skall han dock i vissa fall beskattas för inkomsl av upplåtelsen.

Allmännyiligi bostadsföretag är bolag, förening eller slifielse, som av bosladsstyrelsen eller länsbostadsnämnd erkänts som sådant företag. Enligt bostadslånekungörelsen (1967:552) för bolag eller slifielse, som arbetar utan enskilt vinstsyfie samt under samverkan med och tillsyn av kommunen, om vissa ytteriigare förutsättningar är uppfyllda, av länsbostadsnämnden godkännas som allmännyttigt bostadsföretag.

4.1.2.3 Övriga skattefrågor

Ulöver de tidigare redovisade skattereglerna som rört förvärvskällan annan fastighet finns ytteriigare beslämmelser av betydelse för bostadsbeskattningen.

Först kan nämnas att en bostad kan ingå i förvärvskällan jordbruksfastighet. Till intäkt av jordbruksfastighet hänförs bl. a. åriiga värdet av bostad som den skattskyldige tillgodogjori sig för sin, sin familjs och sina personliga tjänares räkning. Värdet av bostadsförmånen beräknas med ledning av hyrespriset i Orten eller, om sådant saknas, efier annan lämplig grund, såsom hyrespriset i kringliggande orter. Riksskatteverket meddelar åriigen anvisningar för värdering av bostadsförmån på orter utan egentlig hyresmarknad. Från bruttointäkten får avdrag göras för bl. a. kostnad för reparalion och underhåll saml värdeminskning av bostadsbyggnad.

Även garantibeskaltningen har belydelse för beskattningen av olika boendeformer. Denna beskattning ingår som ett led i den kommunala inkomstbeskattningen. För skattepliktig fastighet beräknas garantibelopp lill 2 96 av fastighetens taxeringsvärde. Garantibeloppel upptas inom den kommun där fastigheten är belägen såsom skattepliktig inkomst för fastighetens ägare eller därmed jämställd. Vid beräkning av inkomsl av förvärvskälla, vari ingår faslighet för vilken garantibelopp skall upptas som inkomst för den skattskyldige, för avdrag göras med belopp motsvarande garantibeloppet (procentavdrag). Avdrag medges inle för underskott som uppstått genom atl procentavdrag överstigit nettointäkten av förvärvskällan. Den taxerade inkomsten kommer därför alltid alt uppgå lill minsl garanlibeloppels sloriek.

Den som innehar bostad i en egen fastighet kan vid en försäljning av fastigheten komma all beskattas för realisationsvinst. Beskattning kan ske oavsett hur fastigheten förvärvats eller hur lång tid den innehafts. Reglerna är dock så utformade all mer ordinära vinster går fria. Har fastigheten innehafts mindre än två år, är hela realisationsvinsten skattepliktig. Vid längre tids innehav beskattas 75 % av vinsten. Vid beräkning av realisationsvinsten får avdrag ske för eriagd köpeskilling, inköps- och försäljningskostnader m. m. Förbättringskostnader, liksom i fråga om schablontaxerade fastigheter även sådana koslnader för reparalion och underhåll av fastigheten som gjori

Prop. 1974:150 201

att egendomen vid avyttringen är i bättre skick än vid förvärvet, är avdragsgilla för år då de uppgått lill minst 3 000 kr. Omkostnadsbeloppei skall minskas med avdrag som åtnjutits för värdeminskning av byggnad och lasta inventarier Delta gäller dock inte för år då åtnjutet avdrag understigit 3 000 kr.

Vid längre tids innehav, liksom vid vissa benifika förvärv, får den skattskyldige i stället för köpeskilling vid vinstberäkningen efier eget val använda vissa särskill angivna alternativa ingångsvärden.

Köpeskillingen eller motsvarande värde liksom avdragsgilla förbättrings-eller därmed jämföriiga reparations- och underhållskostnader omräknas efter det allmänna prislägel när avyttringen skedde. Omräkningen sker med ledning av en indexserie, grundad på konsumentprisindex och levnadskostnadsindex med 1914 som ba.sår. Omräkningstalen fastställs årligen av riksskatteverket.

Har den avyttrade fastigheten omfattat byggnad, som i huvudsak varit avsedd atl användas för bostadsändamål får från lörsäljningsvinsten dras ytterligare ell belopp - del s. k. fasta tillägget - av 3 000 kr. för varje påbörjat kalenderår som bostadsbyggnaden funnits på fastigheten under innehavstiden. Finns del mer än en bostadsbyggnad på fastigheten beräknas avdrag endast för huvudbyggnaden.

Särskilda regler finns även för den skattemässiga behandlingen av ränlor som finansierats genom statligt lån. Bestämmelserna härom är intagna i punkt 5, tredje stycket av anvisningarna till 25 v KL, Bestämmelserna innebär, att ränla på statligt bostadslån eller räntelån skall, till den del räntan lagts till låneskulden, anses belald då den debiterats. 1 den mån ränta på bostadlån eller annat statligt lån erlagts med hjälp av räntelån anses ränlan betald då ränielånei betalats ut.

4,2 Bostad.sskattekommitténs förslag

4.2,1 Allmänt

Kommittén påpekar inledningsvis att, lill följd av underhandsdirektiven från regeringen, vilka innebar atl förslag i huvudfrågorna skulle avges på ett långl tidigare stadium än som ursprungligen varit avsett, man inte har kunnat slutföra alla planerade undersökningar rörande ekonomin för bosläder i olika upplålelseformer. De framlagda förslagen har därför fått grundas på elt delvis ofullständigt utredningsmaterial.

För bedömning av huvudfrågan, alltså möjlighelerna att åstadkomma en neutral beskattning av bostäder i olika upplålelseformer, har kommillén bl.a, upprättat kalkyler för boendekostnaderna, skatteeffekterna därvid inberäknade, i egna hem av olika sloriek och åldrar i ett antal representativa orter. Kalkylerna har kompletterats med kalkyler för upplåtelser av mot-

Prop. 1974:150 202

svarande hus med hyresrätt och bostadsrätt. En viss jämförelse har sedermera kunnat ske med den av boendeutredningen samtidigt anordnade småhusundersökningen.

Kalkylerna avser egna hem om 80. 120 resp. 200 m' bostadsyta, färdigställda 1970, 1960 och 1950 i Stockholmsområdet, Staffanstorp, Västerås och Örnsköldsvik. Hänsyn har tagits till varierande läneformer. Strävan har varit att lä fram fastigheter som är av genomsnittlig typ för de olika grupperna.

Arbetet med kalkylerna gjordes föratt få underlag för en jämförelse mellan resultaten av nuvarande villaschablon och av en taxering efier strikt konventionell metod, där intäkterna består i förmånsvärdet av bostaden med biutrymmen, trädgård m, m, efier hyresläget på orten och avdragen ulgöres av samtliga kostnader, 1 samband härmed uträknades skatteeffekten av nuvarande schablonmetod.

Kostnadsposterna har i regel varit självklara. Kommittén har i kalkylerna även medtagit ränta på eget kapital och värdeminskning, Ränleposten avses motsvara den uteblivna inkomst som villaägaren skulle ha fått om kapitalet innestått pä bank. Såsom kostnad för fastigheten har dock endast räknats del belopp som kvarstår efier beskattning av räntan efier genomsnittlig mar-ginalskaltesats, 60 96,

Vidkommande avdrag för värdeminskning på byggnad har detla, framhåller kommillén, beaktats vid bestämmande av intäktsprocenten i nuvarande villaintäktschablon.

Vid beräkning av statskommunalt bostadsbidrag ål egnahemsägare ingår också värdeminskning på byggnad i en schablonmässigt bestämd kostnadspost. Kommittén påpekar att mot ett hänsynstagande till värdeminskning på byggnad på egnahemslåsiighel har invänts att någon värdeminskning i verkligheten inte äger rum; ägaren kan i regel efier några år sälja fastigheten med god förtjänst. Kommillén framhåller här bl, a. att vinsten till betydande del hänför sig lill tomten och således i den delen saknar iniresse i sammanhanget. Priserna på egna hem beror också på olika förhållanden som påverkar tillgäng och efierfrågan och man erinrar här särskilt om kommunernas byggnads- och markpolilik, som i hög grad är bestämmande för möjlighelerna att göra realisationsvinster på egna hem. Än vidare hindrar inte den omständigheten, alt nominella vinster kan göras på en egnahemsbyggnad underen stor del av dess livslängd, att det i huset nedlagda kapitalel successivt förbrukas och atl huset lill slut når det stadium då det måsle i en eller annan form renoveras eller, om så inle sker, får elt negativt värde, genom atl belasta lomtvärdel med rivningskosinaden, 1 kalkylerna har värdeminskningen beräknats enligl skatterältsliga regler och upptagits lill 1,75 96 av anskalTningsvärdet för byggnaden.

Kalkylerna ger enligl kommittén också visst material för en jämförelse mellan kostnaderna för en egnahemsfastighel och kostnaderna för en lill

Prop. 1974:150 203

utrymme, ålder och standard jämföri ig hyreslägenhet, åt minstone i vad angår Stockholmsområdet. Förmånsvärdena där är nämligen beräknade med ledning av tillgänglig hyresstalistik. Förmånsvärdet anger alltså kostnaden i hyra för en jämförlig hyreslägenhet. I fråga om villorna har man i allmänhet räknat med nominella lån. 1 ett par exempel förekommer visserligen paritelslån, men della har inle inverkat på kalkylen, därför alt minskningen i kontanta utgifier för ägaren motsvaras av en skuldökning. 1 ett hyreshus verkar däremol paritetslånesystemet så, att hyran sänkes med ett belopp motsvarande den amortering och den ränta som skjutils på framliden, och nya flerfamiljshus är så gott som undantagslöst paritelsbelånade. För en korrekt jämförelse bör hyran i fierfamiljshuslägenheterna höjas med etl belopp motsvarande parlietslåneeffekten, vilken enligt kommittén inte lorde undersliga 2 000 000 kr per lägenhet.

4.2.2 Neutraliiei i beskattningen

En huvuduppgifi för kommittén har varit att föreslå sådana regler, att beskattningen blir i möjligaste mån neutral för de olika boendeformerna. Två viktiga anvisningar har dock lämnats i direktiven. Rätlen till gäldrän-teavdrag skall kvarstå för egnahemsägarna, och förslagen får inle leda till påtagliga generella skärpningar av boendekostnaderna för hushåll med måttliga bruttoinkomster.

Kommittén påpekar beträffande frågan om neutralitet alt man varken kan eller bör åsladkomma neutralitet i den meningen, att reglerna formellt blir i alla avseenden identiska. Hänsyn måste nämligen tagas lill innehållet i de civilrättsliga regler som gäller för besittningen av bostaden. Den eftersträvade neutraliteten bör enligt kommittén i stället innebära, att beskattningen inte får sådana ekonomiska verkningar all en besittningsform framstår som påtagligt mera gynnad av skattelagstiftningen än de övriga. Konkurrensen mellan olika bostadsformer bör inte styras av beskattningen, så atl utfallet av skattereglerna blir avgörande för valet av bostad. Bedömningen får emellertid inte avse ett enda eller ett fåtal år utan göras i ett längre tidsperspektiv. Den bör inte heller strikt begränsas lill inkomstbeskattningen av bostadsinnehavet, utan viss hänsyn får också lagas exempelvis lill realisationsvinstbeskattningen och förmögenhetsbeskattningen. Viktiga i detta sammanhang är även samhällets bostadssociala och bostadspolitiska åtgärder. Vid beskattningens utformning kan man enligt kommittén däremot inte beakta kommunernas bostadspolitik, dvs, inriktningen på småhus resp, fierfamiljshus, subventioner av mark- och exploaieringskostnader o, d.

1 formellt hänseende är beskattningen likartad för självägda egna hem, bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag. Beskattningen sker som nämnts schablonmässigt med viss procent av taxeringsvärdet, och avdrag får ske för skuldräntor och tomträttsavgälder. Den kommunala ga-

Prop. 1974:150 204

ranlibeskattningen är helt lika. Vissa skillnader föreligger dock bl.a, i in-läkisproccniens höjd och vidare åtnjuter egnahemsägaren eU schablonavdrag av 500 kr/år För enskilt ägda fierfamiljshus gäller skatteregler som i formellt hänseende siarkt avviker från de schablonbeskattade fastigheterna.

Kommittén framhålleratl denna bild av relativ formell överensstämmelse i beskattningen av schablonbeskattade fastigheter också har reell motsvarighet, när byggnadsbeståndet blivit äldre och lånen lill betydande del av-betalats. Egnahemsägaren, bostadsrättsföreningen eller det allmännyttiga bostadsföretaget visar då laxeringsmässig vinst, dvs. den schablonmässigt be-riiknade intäkten är slörre än skuldräntan och eventuell tomirällsavgäld.

Den omfallande ökning och förnyelse av bostadsbeståndet som har ägt rum under de gångna 20 åren har emellertid medfört att numera ytterst lä bostadsrätlslöreningar och allmännyttiga bostadsföretag uppvisar laxeringsmässig vinst. De har i stället betydande underskott som inte kan utnyttjas av medlemmar eller hyresgäster. De betalar ingen skatt utom den kommunala garantibeskaltningen, men avsaknaden av möjlighet lill underskottsavdrag leder lill all räntekostnaden, som tas in i hyreskalkylen, lår betalas av medlemmar och hyresgäster med beskattade medel. I realiteten bestrides en belydande del av hyra och avgifier i nyare hus av statsmedel via paritetslånesystemet, I bostadsrättsföreningar och allmännyttiga bostadsföretag betalas genom paritetslånesystemel 350 kr,/m' och år av staten mot 19-25 kr, för villor och enskilt ägda fierfamiljshus. Men paritetslånesystemel innebär ingen subventionering i egentlig mening, endast alt betalningen skjutes på framtiden. Beloppen i fråga belastar fastigheterna som en skuld. Bilden synes i fråga om enskilt ägda flerfamiljshus vara likariad med den som gäller lör de allmännyttiga företagen.

Beträffande egnahemsfastighelerna påpekas i betänkandet att den schablonbeskattning av egna hem, som infördes fr. o. m. år 1954, i realiteten har inneburit en skatleskärpning i jämförelse med tidigare konventionell taxering. Successivt har dock intäktsprocenien sänkts från 3 till 2 96 och vidare har det extra avdraget införts i schablonen. Genom dessa ålgärder har taxeringsvärdehöjningarna överiag neutraliserats för mindre egna hem, medan de höjda taxeringsvärdena delvis har slagit igenom belräffande medelstora och slörre villor. Tendensen att behandla större villor slrängare förstärktes, när den s. k. lyxvillabeskattningen infördesår 1967, varvid intäktsprocenten blev 4 för den del av taxeringsvärdet som låg närmast över gränsen för denna beskattning och 8 i det högsta skiktet.

Samtidigt har å andra sidan en allmän räntehöjning ägl rum sedan 1950-lalcts milt. De höjda räntorna har visserligen medfört utgifisökningar för egnahemsägarna, men dessa ökningar har till betydande del kunnat kompenseras genom avdragsrätlen för gäldräntor, Viirdet av avdragsrätten har med tiden ökat genom den skatleprogressionsökning som ägt rum i anslutning till penningvärdets fall och som endast i förhållandevis låga in-

Prop. 1974:150 205

komsilägen effektivt molverkats genom ändringar i den statliga in-komsiskatteskalan. I samma riktning har de ökade produktionskoslnaderna verkat.

Genom den utveckling som sålunda ägl rum å ena sidan i fråga om egna hem och å andra sidan på marknaden för hyreslägenheter och bo-sladsrältslägenheter har en belydande förändring i konkurrenslägel skett. Enligt kommillén råder det inte heller delade meningar om atl det egna hemmet i dag framstår som ett ekonomiskt fördelaktigt allernaliv. Den stegrade efierfrågan på ägda småhus och den vikande efierfrågan på lägenheter i flerfamiljshus talar sitt lydliga språk, även om andra faktorer har medverkat.

Kommittén har med stöd av de tidigare nämnda kalkylerna sökt få underlag för en jämförelse mellan de skattemässiga resultaten av nuvarande schablonmetod och en taxering efier konventionell metod med beräkning av marknadsmässiga förmånsvärden och verkliga kostnader.

Kalkylerna har även gett visst material för ungefärliga jämförelser mellan kostnaderna för egna hem och för hyreslägenheter av samma storlek, ålder och standard, I fråga om de egna hem som har anskaffats 1950 och 1960 och som alltjämt är i samma ägares hand kan enligl kommittén inle med fog göras gällande atl de är speciellt gynnade. Boendekostnaden är ungefär lika hög som hyran i jämförliga flerfamiljshuslägenheter,

Belräffande nyare hus är bilden en annan. De kontanta kostnaderna för de år 1970 byggda, icke paritelsbelånade husen-jämte mistad ränta på eget kapital och värdeminskning - är visserligen ungefär lika stora som hyran för jämföriiga lägenheter. Men hyran för dessa lägenheter är till följd av paritetslånesystemel lägre än den eljesl skulle vara. Differensen uppgår åtminstone till 2 000000 kr./år, motsvarande 15-20 kr/m' bostadsyta. Gör man en jämförelse med kalkylerna för uthyrning av motsvarande villor, blir differensen ännu något slörre, beroende på atl produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsyta för en villa normalt är något större än för en jämföriig flerfamiljshuslägenhet. Även om man beaktar att egnahemsägaren ålminslone efier några år kan få betala förmögenhetsskatt för det kapital som innestår i villan, att han kan beskattas för realisationsvinst vid en kommande försäljning och att han kan få kostnadsökningarvid framtida laxeringsvärdehöjningar, är det enligt kommittén uppenbari all beskalt-ningen, såvitt gäller de nya villorna, inte är neutral, Egnahemsiigaren är beträffande nyare hus gynnad,

4.2.3 Kommitténs Iöislag lill lösningar

För att motverka ojämnheter i verkningarna av beskattningen och åstadkomma största möjliga neutralitet hos skattereglerna är enligt kommittén i princip två vägar länkbara. Den ena är att skärpa beskattningen av egna hem, den andra all åsladkomma lättander för medlemmar av bostadsrätts-

Prop. 1974:150 206

föreningar och för hyresgäster. Beträffande äldre egna hem har dock kommittén inle ansett sig kunna konstatera någon nämnvärd bristande neutralitet i skattereglerna. Eventuella skärpningar bör därför i princip inte träffa dem. Det bör vidare nämnas alt kommiUén byggi upp sina förslag med Utgångspunkt från atl nuvarande schablonbeskattning behålls. Under arbetet har man dock övervägt en del andra modeller för villabeskattningen men inte funnit atl dessa skulle innebära några förbättringar i förhållande till gällande syslem som sådani. Kommittén tar först upp ivå delfrågor, som i viss mån är ägnade att påverka förutsättningarna för en lösning av huvudfrågorna.

Den ena gäller garantibeskattningen. Kommittén erinrar om atl denna skall sedan länge kritiserats för sina ojämna verkningar. För hyresgäster och bosladsrättsinnehavare måsle det kännas stötande att de via hyror och årsavgifier skall betala sådan skatt, oaktat bostadsrättsföreningen eller bostadsföretaget visar stora taxeringsmässiga underskott som inte kan Utnyttjas. Tidigare har frågan om alt avskaffa garantibeskatiningen fallit på grund av åtgärdens kommunalekonomiska konsekvenser. Härvidlag har rörulsättningarna ändrats, i vart fall såvitt angår bostadsfastigheter för permanent boende. Kommittén föreslår också atl garantibeskattningen skall avskaffas för bosladsfasligheter. Härigenom åsiadkommes en lättnad för hyresgäster och bostadsrättsinnehavare, som fördet stora fiertalet beräknats motsvara 3-4 kr./m'.

Den andra delfrågan avser rätten till avdrag för sådana räntor s o m ej betalas kontant utan finansieras genom skuldökning enligt parilelslånesystemei. När denna avdragsrätt infördes, torde man inte ha räknat med alt övervällringen av ränlor på framliden skulle bli så omfattande som senare visat sig bli fallet. Enligt kommittén framstår del som stötande att avdrag lill betydande belopp medges för ränlor som skall betalas först i en oviss framlid. Någon motsvarande möjlighet alt finansiera räntebetalning på privat väg lorde inte finnas beträffande de högt belånade egna hem det här gäller. Avdragsrätten föreslås därför över-fiyttad till de år då räntorna verkligen betalas. En sådan förskjutning i en nybyggd villa på 120 m'betyder en ökning av de aktuella kontanta utgifierna och en däremol svarande minskning i framtiden med omkring 1 200 kr./år eller ca 10 kr./m'- Efiersom del här enbari rör sig om boritagande av en klart oberättigad förmån, har kommittén inle ansett särskilda övergångsbestäm melser erforderliga. Förslaget medförpå längre sikt inte någon ändring av skattebelastningen utan endasl en tämligen krafiig likvidiieismässig försämring under de första åren av innehavet, något som fått beaktas vid skattens avvägning.

Den lättnad som uppkommer för egna hem genom den slopade garantibeskattningen bör enligt kommittén motsvaras av höjd intäkts-procent. Den genomsnittliga lättnaden har beräknats motsvara 0,6-0,7

Prop. 1974:150 . 207

procentenheter, varvid hänsyn tagits lill såviil fastigheter med underskott som sådana som redovisar taxeringsmässiga överskott. Kommittén har övervägt att beslämma intäktsprocenten till 2,5 eller 3,

Kommittén har inte funnit skäl att föreslå särskilda åtgärder för all neulralisera verkningarna av de förestående taxcringsvärdehöjningarna på sätt som skett vid tidigare allmänna fastighetstaxeringar. Som skäl har man bl. a. anfört alt egna hem överlag inte kan anses skattemässigt missgynnade. Däremot har kommittén ansett det motiverat att låta de höjda taxeringsvärdena inverka på så sätt alt intäktsprocenien avrundats nedåt till 2,5 och inte uppåt till 3.

Beträffande nya villors ägare har kommittén konstaterat alt de till följd av skattereglernas utformning och ränteutvecklingen är gynnade både i jämförelse med hyresgäster och bosladsrättsinnehavare och i förhållande till ägare av äldre villor. En något högre beskattning har därför anselts motiverad. Därmed skapas större rättvisa inte bara i jämförelse med hyresgäster och bostadsrättsinnehavare ulan också olika egnahemsägare emellan,

Enligl kommillén är det de höga avdragsgilla räntorna och de låga icke avdragsgilla reparationskostnaderna som i fråga om nyare egna hem gör beskattningen oneulral till ägarnas förmån. När räntorna efier etl antal år minskat genom amorieringar och reparationskostnaderna börjat öka, verkar skattereglerna åter mera neutralt. Den högre beskattningen bör dock upphöra efter några år och således inte fortsätta när reparationskostnaderna erfarenhetsmässigt börjar växa och amorteringarna inom olika låneformer kommit i gång på allvar. Kommittén föreslår alt tiden bestäms till sex år och att skalleuttaget blir en procent högre under denna tid än för övriga egna hem.

Den högre intäktsprocenten, 3,5, föreslås inte tillämpas i fråga om egna hem, som är färdiga för infiyttning före den nya lagstiftningens ikraftträdande. Förvärvet av ett eget hem innebär ofia en ansträngning av förvärvarens ekonomi och han bör därför inte genom beskattningens omläggning drabbas av större utgifier för fastigheten som han inte haft anledning kalkylera med. Kommittén räknar med att de nya reglerna skall träda i krafi den I januari 1975 med tillämpning första gången vid 1976 års inkomsttaxering,

I fråga om den s. k. lyxvillabeskattningen påpekar kommittén atl de nuvarande reglerna bygger på att gränserna skall justeras i anslutning till de allmänna fastighetstaxeringarna, så att dessa regler även efier taxeringsvärdehöjningen kommer alt omfatta villor av ungefär samma storiek och standard som lidigare. Taxeringsvärdena väntas stiga med i genomsnitt ca 30 96 och kommillén föreslår all den lägre gränsen höjs från 150000 kr, till 200 000 kr. Med hänsyn till den mindre gynnsamma prisutvecklingen för de största villorna föreslås att gränsen för del högsta skiktet sätts vid 300000 kr. mot nuvarande 225 000 kr. I gengäld har intäktsprocenten i

Prop. 1974:150 . 208

det lägre skiktet föreslagits bli 2,5 mot nuvarande 2. För äldre villor blir intäktsprocenien 5 för den del av taxeringsvärdet som överstiger 200 000 kr. men inte 300 000 kr. saml 8 för överskjutande del, I fråga om nya villor föreslås motsvarande procenttal bli 6 resp. 9.

Genom de nu redovisade förslagen åsiadkommes en relativ förskjutning i kostnadsläget mellan egna hem samt hyres- och bostadsrätlslägenheter. Om garantiskaiten slopas, går kostnaderna i hyres- och bostadsrätlslägenheter ned med 3-4 kr./m' och år. Taxeringsvärdehöjningarna kommer inle att drabba hyresgäster och bosladsrättsinnehavare men ökar skatten för villaägarna. Med den föreslagna intäktsprocenien 2,5 innebär della för vanligen förekommande egna hem av olika slag en ökad skall varje år med 200-1 200 kr., motsvarande 2-6 kr./m', i landsorten med något lägre belopp. För nyproducerade villor tillkommer 8-11 kr/m'. En sammanlagd förskjutning av konkurrensläget kommer således att ske, såvitt angår äldre villor och motsvarande äldre flerfamiljshus med 5-10 kr./m' och, såvitt angår nya villor och nya flerfamiljshus, med ca 12-20 kr./m". Beträffande paritets-belånade egna hem beiyder omläggningen i liden av rälten till avdrag för skuldflnansierade ränlor en likvidiieismässig belastning motsvarande ca 10 kr/m'.

Kommittén påpekar att även om de nu redovisade förslagen skulle genomföras så kvarstår trots alll en kostnadsskillnad på ca 5 kr./m' lill de nya villornas förmån och därmed en bristande neutralitet. Därtill kommer också alt del även efier etl genomförande av förslagen blir praktiskl laget omöjligt för allmännyttiga, kooperativa och enskilda byggnadsföretag att till konkurrenskrafiiga priser uppföra småhus för uthyrning eller upplåtelse med bostadsrätt. Enligt kommittén bör den kvarstående bristen i neutralitet undanröjas och detta har man sökt åstadkomma inom beskattningens ram.

Kommillén har härvid inte velat göra någon reell åtskillnad mellan bostadsrältshavare och hyresgäster utan föreslagit alt dessa båda grupper skulle vara berättigade till allmänt avdrag vid inkomsttaxeringen för viss del av hyran eller årsavgiften. Avdraget avses utgöra en viss motsvarighet till gäldränleavdragel för villaägare.

Del föreslagna avdraget avser den del av hyran som överstiger viss andel av den skallskyldiges sammanlagda årsinkomst, dvs. den sammanräknade inkomsten från olika förvärvskällor före underskotlsavdrag och andra allmänna avdrag. Om den skattskyldige är gifi och sammanbor med maken, skall man räkna med den högsta av makarnas årsinkomster och göra avdrag från denna. Avdraget avser den del av hyran eller årsavgiften, som överstiger 10 procent av den sammanräknade inkomsten av olika förvärvskällor. Nämnda relation lorde genomsnitlligl ge den effekten atl den kvarstående förmånen i villaboendet neutraliseras. Avdraget har maximerats till 4 000 kr/år för all få godtagbara finansiella konsekvenser för stat och kommun och föratt inte uppmuntra till bosättning i utpräglade lyxbostäder.

Prop. 1974:150 209

Kommittén har förutsatt att reglerna om statskommunalt bostadsbidrag jämkas så alt avdraget för hyra och årsavgifi beakias på samma sätt som villaägarnas gäldränleavdrag,

4.2.4 Finansiella konsekvenser ftir siat och kommun

Förslaget att avskaffa garantibeskaltningen på bosladsfasligheter innebär enligt kommittén etl skattebortfall för kommunerna på ca 700 milj. kr./år, varav hälfien avser villafastigheter.

Omläggningen av rätten till avdrag för skuldräntor, som finansieras genom skuldökning enligt paritetslånesystemet, innebär på längre sikt ingen förändring. De första åren ökar emellertid det allmännas intäkter med 200 -300 milj. kr., varav huvudparten hänför sig till villorna. Ca 100 milj. kr, kommer på kommunerna.

Omläggningen av villabeskattningen i övrigt samt höjningarna av taxeringsvärdena tillför det allmänna sammanlagt omkring 1 miljard kr./år. Av dessa lillfaller ca 400 milj. kr, kommunerna. Under del första året begränsas emellertid de ökade intäkterna på grund av övergångsregeln till ca 800 milj. kr., varav kommunerna får ca 300 milj. kr.

Verkningarna av den föreslagna nya avdragsrätlen för hyresgäster och bosladsrättsinnehavare är svåra alt beräkna, eftersom senast tillgängliga statistik över hyra i kombination med inkomst är från år 1970. Kommittén har uppskattat skattebortfallet lill omkring 1 miljard kr/år. Härav skulle omkring 40 96 avse kommunalskatt,

4.2.5 Reservationer m. m.

Kommitténs förslag är långt ifrån enhälliga och delade meningar råder både om bostadsbeskattningens allmänna utformning och villabeskattningens höjd.

Ordföranden och ledamöterna Almgren. Carlsiein och Jansson har reserverat sig mol förslaget om allmänt avdrag för hyror och årsavgifier. Reservanterna anser i likhet med majoriteten att den brisl i neutralitet i beskattning som kvarstår efter de föreslagna ändringarna beträffande egna hem och villor bör undanröjas men alt frågan bör lösas inom bostadsfinansieringens ram, I reservationen påtalas åtskilliga nackdelar - såväl skattemässiga som bostadspolitiska - som är förenade med det av majoriteten föreslagna allmänna avdraget.

I en annan reservation vänder sig ledamöterna Dahl. Hellstedl. Landgren och Larsson mot förslaget om höjd intäktsprocenl för nya egna hem och anser att det saknas underlag för olika behandling av hus beroende på om de är mer eller mindre än sex år gamla. Differentieringen skulle dessutom komma atl motverka nyproduktion av småhus och försvåra för inkomslta-

14 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150 211

5 Remissyttrandena

5.1 Inledning

Flerialet remissinslanser beklagar alt bostadsskattekommittén (BSK) varit tvungen atl påskynda arbetet på sådant sätt alt elt fullständigare malerial inle kunnat presenteras. Genomgående menar man atl mer djupgående och detaljerade analyser varit påkallade för alt möjliggöra en allsidig belysning av de frågor som hänger samman med beskattningen av skilda boendeformer, 1 sammanhanget kan även nämnas att åtskilliga remissinstanser ansett remisstiden alltför kort tillmätt föratt möjliggöra en tillfredsställande bedömning av förslagens innebörd och räckvidd. Särskilt stark har kritiken i denna del varit från underremissinslanserna.

En annan allmän anmärkning avser att BSK:s förslag inte är samordnade med boende- och bosladsfinansieringsulredningarnas. Många instanser menar nämligen atl en lösning av boendeproblemen förutsätter etl samlat grepp. Svenska rikshyggen påpekar att BSK synes ha baserat sina förslag på att inga förändringar sker i fråga om bostadsfinansieringen. Boende-och bostadsfinansieringsutredningarna å sin sida har förutsatt att BSK genom förslag rörande beskattningen skall klara neutraliteten mellan olika boendeformer. Bristen på samordning har dessvärre fått till resultat att effekten av utredningarnas förslag knappast blir den avsedda. Likartade uttalanden görs av fiera remissinstanser,

5.2 Neutralitetsfrågor m. m.

I och för sig råder enighet bland remissinstanserna om att skattereglerna för olika upplålelseformer bör vara neutrala i den meningen all ingen form skall särskill gynnas framför andra, BSK:s allmänna principuttalande på denna punkt har alltså vunnit allmänt gillande. Olika meningar redovisas dock rörande neutralitetsbegreppets närmare innebörd och uiformning,

Konjunklurinsliiutei anser alt likformighet vid beskattningen av olika för-mögenheisobjekt inte föreligger på intäktssidan och inte heller med avseende på behandlingen av realisationsvinster. Såvitt gäller exempelvis bankmedel beskattas den faktiska nominella avkastningen. För fastigheter beräknas intäkten enligt en räntesals som i nominella termer framstår som exceptionellt låg men kan förefalla rimlig uppfattad såsom realränta. För övriga varaktiga konsumtionsvaror (bålar, bilar m. m.) beskattas inte avkastningen alls. Däremot får man i samtliga fall dra av de nominalräntekoslnader som är att hänföra till finansieringen såväl av förmögenhelsobjekt som av konsumtion. Realisationsvinstbeskattningen är vad gäller egna hem så utformad all nominell värdestegring undgår beskattning i den mån den inte har real innebörd. Denna brytning mellan reala och nominella beskattningsprinciper inom framför alll inkomstbeskattningen kan enligl institutets mening ses som en av grunderna lill den brist på neutralitet som fåranses känneteckna

Prop. 1974:150 212

den nuvarande bostadsbeskattningen i synnerhet vad gäller behandlingen av egna hem med stora lån. Länsslyrelsen i Upfisala län anser del tveksamt om försök alt åstadkomma en rättvis beskattning bland olika boendeformer bör göras utan all framför alll lyxkonsumtion, som möjliggörs genom lån med avdragsgilla räntekostnader, tas med i bilden. Om en så viktig social funktion som boendel blir föremål för utredning av beskaltningseffeklerna av ränteavdrag bör i vari fall lyxkonsumtion som finansierats med lån och avdragsgilla räntor beaktas. Härigenom skulle undvikas atl neutraliserings-åtgärder inom bostadsbeskattningen indirekt lämnar slöd till satsningar som från samhäUssynpunkt är mindre värda än satsningen på egna hem. En totalbedömning och en genomgripande och fullständig utredning av olika konsumtionsformer såsom exempelvis boende, bil- och båtköp, fritidshusköp mm, vore önskvärd som underlag för säkra slutsatser om någon skattskyldig grupp ur materiell beskattningssynvinkel särskill gynnas eller missgynnas vid jämförelse med andra grupper,

Slalens insiiiul ftjr byggnadsforskning ullalar i anslutning till frågan om bristande neutralitet mellan olika boendeformer att BSK inte gjort någon närmare analys av bristerna och bedömning av hur allvarliga de är från bostadssocial och allmän rättvisesynpunkt, BSK har inte tillräckligt klargjort innebörden av den efiersträvade beskattningsneutraliteten. Det är därför oklart varför neutraliteten ses som angelägen, BSK har vidare inte belyst förhållandena på bostadsmarknaden på sådant sätt alt det går att bedöma beskattningsreglerna vare sig som instrument för efierfrågepåverkan eller utifrån rättvisesynpunkt.

Alt del egna hemmet är en gynnad boendeform anser bl. a, kammarräiien i Siockholm och pekar på den successiva urholkning som skett av villaschablonen efier dess tillkomst år 1954, Genom successiva sänkningar av repartitionstalel i förening med införande av elt extra avdrag -och dessutom taxeringsvärden som ligger under de verkliga värdena - har den från början skattemässigt väl avvägda schablonen kommit alt urholkas till villaägarnas förmån. A andra sidan har hyrorna i hyreslägenheterna stigit under motsvarande lid. Likartade uttalanden rörande villaschablonens utveckling görs av bl, a, sialskoniorei. länsslyrelserna i Slockholms och Värmlands län. boende- och bosladsfuiansiering,suiredningarna. Svenska komimmjörbundel. Hyresgäsiernas riksförbund och Svenska melallindiislriarbclareförbimdel.

Såsom redovisats i avsnitt 3,1.5 i anslutning till behandlingen av yttrandena över boende- och bosiadsfinansieringsutredningarnas huvudbetänkande anser en stor majoriiei av remissorganen atl gällande skatteregler inte är neutrala gentemot bostädernas upplälelseform. Vissa remissinslanser har dock inte tagit slällning i frågan, bl, a, därför att de menat atl tillförlitligt underiag har saknats härför.

Kritik har i detta sammanhang riktats mot BSK:s kalkyler Så anser t. ex, RSV atl BSK:s förslag är grundade på ett bristfälligt statistiskt underiag.

Prop. 1974:150 213

Uppfattningen all valet av boendeform är beroende av skattereglernas nuvarande utformning är enligt verket i alll väsentligl obekräftad. De utförda undersökningarna visar inte i vilken utsträckning gällande skatteregler påverkar den enskildes val av boendeform. NBD liksom Näringslivets skattedelegaiion påpekar likaså atl den gjorda utredningen inte ger underlag för någon säker bedömning av neutralitetsfrågan. Länsslyrelsen i Norrbollens län an.ser att det framstår som en brist atl kommittén fått ta fiertalet ståndpunkter på till synes osäkra grunder. RRV kritiserar likaså BSK:s kalkyler och anser att uppskattningen av förmånsvärdena för villaägarna kan ifrå-gasätUis. RRV anser inte all kommitténs kalkyler med hänsyn lill uppskattningen av förmånsvärdena kan läggas till grund för bedömningar om villaägarna är gynnade i skattehänseende och från bostadskoslnadssynpunkt, Enligl RRV är vidare av BSK konstaterade kostnadsskillnader mellan egnahemsägare och hyresgäster fiktiv, BSK:s metod att vid kostnadsjämförelsen mellan dessa grupper belasta hyran fören lägenhet i etl paritetsbelånal flerfamiljshus med ett belopp motsvarande ökningen av paritetslånet är felaktig. Dagens hyresgäster är inte betalningsskyldiga för skuldökningen och den hittillsvarande utvecklingen av den totala paritetslåneskulden tyder på atl skulden kommer all betalas först i en oviss framtid. Motsvarande anmärkningar framförs av bl, a. RSV, länsstyrelsen i Gollands län. boende- och bostadsftnaiisieringsiiiredningarna. fullmäktige i riksbanken, LRF och SBEF.

Kritik mol underlaget för BSK:s överväganden och förslag framförs även frän andra utgångspunkter, Sialskoniorei saknar en diskussion kring även andra faktorer än de rent kostnadsmässiga. Den omständigheten alt kostnaden för en äldre villa, enligt BSK, svarar mot kostnaden för en lägenhet av samma ålder och storlek innebär ofiast inte alt bostäderna för den skull är likvärdiga. Inte minst bostadsmiljön torde skilja i avsevärd mån. Enligt statskontoret kan del också finnas motiv för att beakia även del allmännas kostnader för olika boendeformer. Som exempel nämns skolskjutsarna vars kostnader i många kommuner till övervägande del har anknytning lill boendet i villa. LRF anser att BSK bort diskutera även de ekonomiska riskmoment som är förenade med villainnehav. Ägaren kan vara tvungen att fiytta och står då en ekonomisk risk vid sådan försäljning. Dylika problem uppkommer inte för dem som bor i hyreslägenhet.

Flera remissinstanser framhåller atl BSK inte på ell tillfredsställande sätt beaktat realisalionsvinstreglernas innebörd, Slatens insiitui för byggnadsforskning anser det anmärkningsvärt att BSK gått förbi de enligl institutets mening generöst utformade reglerna för realisationsvinstbeskattningen. Även LO nämner realisationsvinslbeskaltningens betydelse. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller i anslutning lill neutralitetsfrågan svårigheterna alt skapa lik-- ställdhet ens mellan olika villaägare, Liinssiyrelsen nämner skillnaderna mellan den kommunala och den privata villatomtsmarknaden och de skatteförmåner som innehavare av nyare villor kan skaffa sig genom försäljning

Prop. 1974:150 214

och då i synnerhet när det är fråga om villor som uppföris på kommunal mark. Även länsslyrelsen i Värmlands län framför likariad mening. Boende-och bosiadsfinansieringsutredningarna anför exempel som visar att realisalionsvinstreglernas verkningar för hushållen är olika för olika upplålelseformer. Utredningarna anser också att frågan har stor belydelse för en bedömning av beskattningens neutralitet i förhållande till upplåtelseform sedd i etl längre tidsperspektiv.

En del remissinstanser anser BSK:s kalkyler behäfiade med ytteriigare felaktigheter. De av kommittén påvisade skillnaderna mellan villaägare och hyresgäster (bostadsrältshavare) anses inte riktigt beräknade. Enligt LO leder BSK:s beräkningar uppenbart till en underskattning av den skattemässiga subventionen. Detta beror på atl kommitténs beräkningar är dels ofullständiga, dels felaktiga. Kommittén grundar sina beräkningar på reglerna i skal-telagstifiningen. Den metoden leder enligt LO fel, eftersom skattereglerna bygger på medvetet försiktiga värderingsprinciper, syfiande till ekonomisk konsolidering. Bl. a. innebär detla alt beskattningsreglerna är utformade som om infiation inle existerade. Ulan någon som helst reservation har BSK i sina beräkningar till grund för förändringen över tiden av en fastighets värde lagl den skattemässiga avskrivningen på 1,75 96 per år. Att verkligheten är den motsatta och alt fastighetsvärdena bl. a, till följd av in-fiationen stadigt ökar (de senaste fem åren med 30 96) har BSK därmed inte fäst avseende vid. Samma svaghet vad gäller brist på grundlig analys vidlåder dessvärre också BSK:s överväganden och förslag i övrigl. LO anser därför atl förslagen inle kan läggas till grund för reformförslag på bostadsbeskattningens område. Även statens institut fÖr byggnadsforskning kritiserar att hänsyn inte lagits till värdestegringen. Enligt länsslyrelsen i Slockholms län bör vid kostnadsjämförelsen hänsyn inte tas till värdeminskning, efiersom fiertalet villor stiger i värde.

Enligt boende- och bostadsflnansieringsuiredningarna. som i sitt betänkande gjort motsvarande kalkyler, har BSK påtagligt underskattat beskattningens kostnadseffekter för olika upplåtelseformer. Den av BSK beräknade skillnaden på mellan 1 och 25 kr./m' lägenhetsyla och år bör fördubblas lör att ge en realistisk bild av de nuvarande skillnaderna mellan upplåtelseformerna. BSK:s förslag blir därmed otillräckliga och de bostadspolitiska konsekvenserna av förslagen är inte heller i vissa avseenden gynnsamma. Vidare påpekas sammanfattningsvis att BSK för småhusens vidkommande kommer fram till högre boendekostnader efier skatt jämföri med utredningarna på grund av att pariietslåneelfekten inte beakias och på grund av att ränta räknas på verkställda amorteringar. Dessutom tillämpar BSK och utredningarna olika metoder för värdeminskningen, vilket leder till atl denna infaller olika i tiden, BSK räknar med en årlig värdeminskning på 1,75 96 under det alt utredningarna anser värdeminskning lika med amortering. Som skäl härför anför utredningarna atl ett småhus knappast är alt se som en affärsrörelse där avskrivning verkställs för konsolidering. Amor-

Prop. 1974:150 215

teringen är däremot en utgift som bör beakias vid beräkningen av boendekostnaden.

Även SABO kritiserar BSK:s beräkningsmetoder. Inledningsvis påpekas all beiänkandei ger intrycket atl kommittén ägnat mera iniresse och arbele åt atl söka klarlägga och jämföra bosladskostnadsnivåerna hos de olika upplåtelseformerna - hyresräll, bostadsrätt och äganderätt - och mindre iniresse och arbete åt att söka klarlägga gällande beskattningsreglers betydelse för dessa nivåer. Vad beträffar de närmare beräkningarna accepterar inle SABO kommitténs sätt att beräkna boendevärde och andra förmåner i småhus med äganderätt. Kommittén har med utgångspunkt i befintlig hyresstalistik för fierfamiljshus ansett att boendevärdel per m' lägenhetsyta i elt småhus är detsamma som det statistiska kvadratmeterprisei i hyreshus av motsvarande årgång. Enligt SABO leder ett sådani belraktelsesält till orimligheter. Med kommitténs metod all beräkna förmåner framstår skattereduktionen - framför allt i nya hus - som nödvändig för att den boende/ägaren inte skall behöva betala "överpris" för sin bostad.

BSK:s förslag syfiar till att genom ingrepp i skattelagstiftningen söka uppnå neutralitet mellan skilda boendeformer. Flera remissinstanser ställer sig dock tvivlande till möjligheterna, liksom del lämpliga i, att söka bota en bristande neutralitet genom ingrepp på skaltelagstifiningens område. Kritiken på denna punkt tar sikte inte minst på förslaget att ge hyresgäster och bostadsrältshavare rält till allmänt avdrag för viss del av boendekostnaden. En majoritet av remissorganen anser atl åtgärder inom bostadsfinansieringen är atl föredra. Därvid har olika vägar anvisats. Inie ovanligt är atl man förordar en kombination av skilda åtgärder. En redogörelse härför har lämnais i avsnittet 3,1.6.

Kammarrätten i Stockholm redovisar i sammanhanget bl. a. följande synpunkter.

Skattelagstiftningens uiformning är i många sammanhang av slor betydelse fördel enskilda företagets och den enskilda medborgarens ekonomi. Delta giiller också för boendel och vid valet av boendeform. Det är därför angeläget med regler för bostadsbeskattningen som är välgrundade och som har för medborgaren i gemen en överblickbar innebörd.

Man skall enligt kammarrättens mening inte föreställa sig att det i större omfattning är möjligt att just med hjälp av beskallningsinstrumenlei tillrättalägga snedvridningar, som är att återföra på andra omständigheter än dem som hänför sig just till beskattningen, 1 själva verket rör man sig hiir inom ganska smala marginaler, om man inte skall göra våld på principer efter vilka hela skatlelagstifiningen är uppbyggd. Skärpningar eller favo-riseringar utan en godtagbar teoretisk underbyggnad är ägnade att undergräva tilltron till vårt skattesystem i dess helhet och därigenom till respekten lör ett rättssamhälle däri detta system är etl betydelsefullt inslag.

Vad nu sagts innebär inte att kammarrätten är oförstående för synpunkten

Prop. 1974:150 216

att skattereglerna kan och skall nyttjas i medborgarnas intressen genom all jämkas med utvecklingen och därigenom spela en aktiv roll i skapandet av ell samhälle med tillfredsställande betingelser. Men det finns anledning atl i elt sammanhang som det nu aktuella varna för skattemässiga konstruktioner, som är principiellt oriktiga eller ägnade all skapa en ökad förvirring belräffande betydelsen av grundläggande regler eller som eljest försvårar det redan tidigare besvärliga deklarations- och taxeringsförfarandet.

Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller att bostadspolitiska ålgärder av annat slag än beskattningsåtgärder framstår som naturligare instrument för neutralisering inom bostadssektorn. Regler av den typ BSK föreslagit skulle för de samlade resurserna bli väsentligt mer betungande i förhållande till nyttan än andra bostadspolitiska lösningar för att åstadkomma bättre neutralitet inom bostadssektorn. Länsslyrelsen i Kopparbergs län anser att förslagen endast har marginella effekter på utjämningsproblemet, Länsslyrelsen i Hallands län redovisar liknande åsikt och betecknar också BSK:s förslag som en provisorisk lösning, Länsslyrelsen i Göieborgs och Bohus län anser likaså all BSK:s förslag inte medför någon tillfredsställande lösning av problemet med bristande neutralitet från beskaltningssynpunkt, Länsslyrelsen i Gävleborgs län anser att, även om BSK:s förslag genomförs, valet av bostadsform blir i hög grad beroende av dess beskaltningsverkan,

RRV anser att möjligheterna är begränsade atl enbari genom åtgärder på beskattningens område skapa regler som får neutraliletsutjämnande effekl. Verkel anser alt en skillnad i bostadsbeskattningens effekler mellan olika boendeformer bör kunna utjämnas genom en kombination av åtgärder inom bostadsbeskattningens och den allmänna bostadspolitikens ramar.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att en lösning inom beskattningens ram är den mest naluriiga. Förbundei pekar på möjlighelerna alt höja intäktsprocenten för nya villor i nivå med det allmänna ränteläget och använda de ökade skatteintäkterna lill generella subventioner. Är det inte möjligt all lösa neutralitetsfrågan skattevägen, måste kompensation till hyresgäster m. fi. ges på annat sätt. Förbundei kräver atl hyresgäster och bostadsrältshavare erhåller en minst lika slor subvention som egnahemsägarna. Villaägarnas skatiesubveniion beräknas för år 1974 till minsl 1,8 miljarder kr. Motsvarande subvenlionsbehov lör hyresgäster m. fi., som svarar för ca 60 96 av det totala lägenhetsbeståndet, skulle då uppgå till 2,7 miljarder kr.

5.3 Kommitténs förslag

5,3,1 Inledning

Kommitténs förslag har, såsom redan framgått av den tidigare redovisningen, fåll elt ganska blandat mottagande. Förslagen, som helhet betraktade, avstyrks helt av bl. a. bosiadssiyrelsen. statens insiiiul för byggnadsforsk-

Prop. 1974:150 217

ning. länsstyrelserna i Kronobergs. Blekinge och Gävleborgs län. boende- och bo-siadsftnansieringsuiredningarna samt LO. Mer posiiivt inställda lill BSK:s lösningar i stort är bl, a, socialslyrelsen, länsslyrelsen i Krisliansiads län. Svenska kommunförbundel samt HSB.

Del bör redan inledningsvis betonas att etl genomgående drag i remissyttrandena är att man anser att en bristande neutralitet inte i första hand bör botas genom skärpningar för innehavare av egna h e m. Åtskilliga remissinstanserärav den åsikten alt neutralitetsbrisler inte bör avhjälpas på sådant sätt att de som redan innehar egna hem iräffas av alltför belydande skalteskärpningar. 1 stället bör neutraliteten åstadkommas genom åtgärder som kommer andra boendeformer till godo,

BSK:s förslag bygger på att v i 11 a s c h a b I o n c n skall behållas. Det alldeles övervägande antalet remissinstanser delar denna uppfattning. Vissa smärre modifieringar förordas dock på några håll. L/?fpåpekaratl kommittén enligt direktiven bort pröva om inte den nuvarande schablonen kunde ersättas med någon annan form av schablon som kunde spegla hyresnivån på olika orier. Inom ramen härför skulle då avdrag erhållas för fastighetens omkostnader. LRF anser att detta alternativ, som BSK kortfattat avvisat, hade bort utredas ingående. En sådan schablon skulle bättre spegla hyresnivån på olika orter. En fördel med alternativet skulle också vara de ökade möjlighelerna till kontroll av dem som utfört reparationer på fastigheten. Länsstyrelsen i Uppsala län nämner att villafasligheter i åtskilliga fall lorde användas som säkerhet för lån, som används för uppehälle eller köp av bil, båt, fritidshus, resor m. m. samtidigt som ränteavdrag felaktigt görs i förvärvskällan annan fastighet. Här har ränteavdraget inte samband med bostadskostnaden. Dessa fall bör enligl länsstyrelsen brytas ut ur rena bostadsbeskattningssammanhang vilket inte synes ha sketl hittills i i kommitténs utredning.

Sialskoniorei anser att det extra avdraget på 500 kr/år borde tas bort av administrativa skäl. Vid ägarbyten uppkommer ofia fel i deklarations-materialet. Länsstyrelsen i Västerbottens län anser likaså att avdraget bör avskaffas, efiersom något bärande skäl numera knappast kan anföras för alt behålla det,

Siaiskonioret anser atl det kan vara motiverat med en särskild progressiv skala för frilidsfastigheterna. Del kan även övervägas om iniäktsberäkningen enligl schablonen skall ske med utgångspunkt i det samlade fastighetsinnehavet för en person eller sambeskattade personer. Verket påpekar också viklen av att de maleriella reglerna ses över så att t, ex, konstruktioner där ena maken deklarerar inkomsten för fastigheten och andra maken drar av räntorna elimineras.

Prop. 1974:150 218

De ekonomiska konsekvenserna för det allmiinna av B S K: s fö rs I a g berörs i fiera yttranden. Svenska kommunförbundel, som anser att den sammanlagda effekten av BSK:s förslag synes innebära en rimlig utjämning av de föreliggande skillnaderna, menar med instämmande av flerlalei kommuner att finansieringsfrågorna inte lösls tillfredsställande. De föreslagna ändringarna i beskattningsreglerna får sammantaget mycket belydande verkningar på kommunernas skatteinkomst och ekonomi. Enligt förbundets bestämda uppfattning måsle kommunerna ges full kompensation. Landstingsförbundet liksom åtskilliga länsstyrelser redovisar samma uppfattning.

5,3.2 fnläklsprocentens höjd

1 det föregående har nämnts alt vissa remissmyndigheter påtalat alt villaschablonen urholkats. Från att från början ha gett lämligen rättvisande resultat återspeglar schablonen inte längre en verklig beskattning av det egna hemmet. Dessa remissinstanser har också ifrågasatt om inle schablonen nu borde ges en sådan uiformning alt den bättre stämmer överens med vad som avsetts från början, Iniäktsberäkningen borde då göras mer realistisk och anpassas till rådande ränteläge. Delta skulle leda lill en kraftig höjning av intäktsprocenten, något som dock får ske på sådani sätt att egnahemsinnehavare med normala inkomsler inle drabbades alltför hån. Härigenom skulle också på sikt en bättre avvägning kunna göras mellan olika boendeformer. Tankar i denna riktning redovisas av bl.a. kammarrätten i Stockholm, sialskoniorei, RSV. länsslyrelserna i Värmlands. Örebro och Väsierbollens län. LO. Svenska meiallindusiriarbelareförbundet samt Hyresgästernas riksförbund.

Förslaget att intäktsprocenten höjs lill 2,5 för äldre villor tillstyrks av RRV. så gott som samtliga länsbosladsnämnder liksom åtskilliga kommuner, länsstyrelserna i Södermanlands. Östergötlands. Jönköpings. Kronobergs. Kristianstads. Göieborgs och Bohus. Skaraborgs. Västmanlands. Västernorriands samt Västerbottens län. Svenska kommunförbundel, SACO, Folksam. SBEF. NBD. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund och TOR. Länsslyrelsen I Blekinge län anser att intäktsprocenten bör sättas till 3. BSK:s förslag avstyrks däremot av länsslyrelsen i Jämtlands län. TCO. LRF. Näringslivets skaltedelegaiion och Sveriges villaägareförbund.

BSK:s förslag att intäktsprocenten skall vara 3,5 under de första sex åren tillstyrks av endast några remissinslanser, bl. a, länsstyrelsen i Malmöhus län, Hyresgäsiernas riksförbund och HSB, vilka dock anseratl den högre procentsatsen inte skall vara tidsbegränsad. SABO menar att antingen skall den högre procentsatsen lillämpas permanent eller också skall åtskillnad inte göras mellan äldre och nyare egna hem. En eventuellt

Prop. 1974:150 219

förhöjd procentsats bör inte begränsas till endast nyproduktionen utan även omfatta nyförvärv av äldre villor.

Så gott som samlliga remissinstanser har dock avstyrkt förslaget och en lång rad invändningar har framföris. Man menar i regel all förslaget inte är sakligt motiverat och att det har ett begränsat värde från neutralitetssynpunkt. Vidare anses förslaget strida mot grundtanken i villaschablonen. Flera remissorgan påpekar också alt de första innehavsåren inte sällan är de mest tyngande från ekonomisk synpunkt. Förslaget ger även en tröskeleffekt. Kritik av nu nämnt slag framförs av bl. a. kammarräiien i Stockholm, siaiskonioret. RRV, RSV, konjunkturinslilulel. slalens planverk, flerlalei läiissiyrelser. boende- och bostadsfliiansieriiigsiilrednitigarna. SACO. Svenska sparbanksföreningen, LRF. Näringslivels skattedelegaiion. SBEF, Sveriges villaägareförbund saml NBD.

En ytteriigare invändning mol förslaget är atl den högre procentsatsen för nyare egna hem försvårar för personer med måttliga inkomsteratt skaffa sig ett egna hem. Samtidigt medför förslaget en omotiverad värdehöjning av äldre egna hem. Denna uppfattning framförs av bl.a, bosladsstyrelsen - samlliga länsbostadsnämnder, som med elt undantag har avstyrkt BSK:s förslag, - några länsstyrelser samt Svenska kummiinförhundet. Svenska fabriksarbeiareförbundel betonar att förslaget skulle leda till ökad segregering inom bostadssektorn.

Slutligen påpekas alt förslaget vållar prakiiska svårigheter, framför alll när det giiller att ta ställning lill frågan om nybyggnad skett i sådan omfattning att den högre intäktsprocenien skall tillämpas, Kammarräiien i Siockholm. RR V och 1972 års skalleutredning anser att förslaget strider mol kravet på enkelhet inom beskattningen. TOR framhålleratl förslaget skulle förorsaka avseväri merarbete för taxeringsnämnderna, Synpunkler rörande de prakiiska svårigheterna återfinns också i andra yttranden, inte minsl i dem som lämnats av länsstyrelserna.

5.3,3 Lyxvillabeskattningen

Kommitténs förslag till ändrade gränser m,m, för lyxvilla-beskatt n i n ge nhari regel godtagitseller lämnais utan erinran av remissinstanserna. Kammarräiien i Siockholm anser dock att lyxvillamodellen numera med tanke på de förbättrade metoderna för fastställande av taxeringsvärden kan diskuteras. En beskattning av det kapital, som ligger i en fitstighet, bör inte vara beroende av hur stort detta är och än mindre av ägarens inkomstförhållanden. När så sker har man enligt kammarrätten lämnat de grundläggande principerna därhän. Näringslivels skalledelegation anser att lyxvillabeskattningen bör omprövas, Länsslyrelsen i Blekinge län ifrågasätler om inte lyxvillabeskattningen bör baseras på byggnadsvärdet. Skäl föreligger knappast att "lyxbeskatta" en mindre villa på en slörre tomt.

Prop. 1974:150 220

Förslag om en lokalt differentierad lyxvillabeskattning med hänsyn till prisskillnaderna mellan likartade villor på olika orter framförs av länsstyrelserna i Kalmar och Krisliansiads län samt av länsbosladsnämnderna i Kalmar. Krisliansiads och Örebro län.

Några remissinslanser anser alt den föreslagna övre gränsen bör sänkas från 300 000 kr, till 275 000 kr. så alt inle lättnader skall uppkomma där de inle framstår som påkallade. Denna uppfattning företräds av bl.a, länsstyrelsen och länsbostadsnämnden i Kronobergs län. Svenska fabriksarbeiareförbundel. Svenska meialhndustriarbetareförbundel och Svenska träindu-siriarbeiareförbundel.

5,3,4 Garantibeskaltningen

Flertalet remissinstanser har tillstyrkt förslaget om slopande av garanliskatten för bosladsfasligheter utom fritidshus. Det bör dock nämnas att åtskilliga av dessa förutsatt alt kommunerna kompenseras av staten för det inkomstbortfall som reformen medför. Denna uppfattning redovisar framför allt länsstyrelser och kommuner. Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av bl. a. sialskoniorei. RRV, samlliga länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Stockholms. Uppsala, Södermanlands, Jönköpings, Gotlands, Krisliansiads. Malmöhus. Skaraborgs. Örebro, Västernorrlands, Västerbollens samt Norrbottens län. 1972 års skatleuiredning. Svenska fabriksarbeiareförbundel. SACO. Folksam. SBEF. Hyregäsiernas riksförbund. Sveriges villaägareförbund. HSB. NBD, SABO. Auktoriserade fastighetsmäklares riksförbund samt TOR. Näringslivets skattedelegation tillstyrker förslaget under förutsättning atl det är ell första steg mol en total avveckling av garantiskatten. Flertalet kommuner som yttrat sig tillstyrker likaså förslaget. Flera av de remissinslanser som lillsiyrkl förslaget har dock pekat på vissa praktiska tillämpningssvårigheter och i vissa fall som en förutsättning lör sill tillstyrkande krävt en del förbättringar. Några har dessutom nämnt svårigheterna atl tillämpa förslaget redan vid 1975 års allmänna fastighetstaxering och 1976 års taxering, efiersom reformen kräver en omtaxering av berörda fastigheter.

Några remissinstanser anser alt rättviseskäl och prakiiska överväganden talar föran slopa garantibeskatiningen även för fritidshus. Hil hör länsstyrelserna i Slockholms, Uppsala saml Malmöhus län. Svenska kommunalarbeta-reförbundei. Sveriges villaägareförbund och .Auktoriserade fasiigheisinäklares riksförbund. 1 en reservation lill yllrandet från länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län framförs motsvarande önskemål. Länsslyrelsen I Malmöhus län pekar på svårigheterna att avgöra när elt hus övergår från permanent bostad till tillfällig bostad och tvärtom, Omtaxering av fasligheten måsle ske i sådana fall och detla kan lätt förbises.

Länssivrelserna i Gotlands och Blekinge län samt LRF anser atl garanti-

Prop. 1974:150 221

skatten bör avvecklas när samtliga fasligheter kan inbegripas. Även Sven.ska kommunförbundel anser atl garantibeskaitningsfrågan bör prövas i sin helhet. På grund av de praktiska svårigheterna all tillämpa förslaget när en faslighet används för olika ändamål anser länsstyrelsen i Värmlands län att endast de allmännyttiga bostadsföretagens fastigheter bör befrias från garanliskatten, Länsslyrelsen i Jämtlands län anser alt kommunalekonomiska skäl talar för att garantiskaiten behälls för villor och även för fasligheter med blandad användning, Slockholms kooperaliva bosiadsförening ek. för. föreslår att alla bostadsföretag som schablonbeskaltas skall undantas från garantibeskaltningen.

Förslaget om slopad garantibeskatlning för bostadsfastigheter har avstyrkts av Svenska kommunförbundet och Svenska riksbyggen med motiveringen all det träffar kommunerna mycket ojämnt beroende på olika be-byggel.sestrukiur, Kammarräiien i Siockholm avstyrker förslaget och framhåller att del i förening med den höjda intäktsprocenien drabbar samtliga egnahemsägare såsom en kostnadsfördyrning och således även de icke nytillkomna egnahem och andra en- och ivåfamiljsfastigheler, för vilka överensstämmelse i del hela synes föreligga med övriga bostadsformer såvitt gäller boendekostnaderna. Åtgärden får således, såvitt kan utläsas av BSK:s kostnadskalkyler, i åtskilliga fall en i viss mån motsatt effekt i förhållande till den åsyfiade. Kammarrätten påpekar vidare atl en partiell avveckling av lästighetsbeskattningen vållar ett väsentligl merarbete för taxeringsmyndigheterna, I åtskilliga bosladsfasligheter - såväl villor som fierfamiljshus - används viss del av fastigheten till affärslokaler eller kontor. 1 samlliga dessa fall skall enligl förslaget göras en uppdelning av taxeringsvärdet i en skattepliktig och en icke skattepliktig del. En sådan ordning kan också befaras ge upphov till åtskilliga taxeringstvister. Kammarrätten pekar även på andra praktiska svårigheter, bl.a, fastigheter som endast tillfälligt slår till ägarens förfogande utan att användas, svårigheterna att räll behandla biutrymmen såsom iväustugor, garage m. m. Även RSV gör liknande påpekanden och nämner vidare att skatteplikten när del gäller schablontaxerade en- eller ivåfamiljsfastigheler kan bli beroende av om intäkten skall beräknas enligt schablon eller enligl konventionell metod. Länsstyrelsen i Kopparbergs län anser atl förslaget inger betänkligheter,

Länsslyrelsen i Gävleborgs län avstyrker förslaget och anför alt kommitténs förslag alt slopa garantibeskatiningen för bosladsfasligheter, laxerade som annan faslighet, betyder försvagning av kommunernas skatteunderlag och således ytterligare svårigheter atl undvika den från skilda synpunkter inte önskvärda höjningen av det kommunala skaiieullaget. Om bostadsfastigheterna skulle undantas från skatteplikt, skulle vidare minsla ökning eller minskning av bostadsandelen i en fastighet föranleda nylaxering redan under den mellan de allmänna fastighetstaxeringarna löpande femårsperioden (13 s kommunalskaltelagen). Även med ökade kontrollinsatser skulle taxerings-

Prop. 1974:150 222

nämnderna knappast ha möjligheter att i tillräcklig omfattning hålla sig underrättade om de i detta sammanhang relevanta ändringarna i fastigheternas användning, exempelvis koniorisering av bostäder, småföretagarnas inredning av rörelselokaler i egna villor, friiidslästigheters omändring till permanenlbosläder osv. Del är vidare enligl länsstyrelsen oriktigt att - såsom kommittén föreslagit - avveckla garantibeskatiningen för bosläder på annan fastighet ulan alt införa motsvarande regler för jordbrukets bosläder. En ändring av garantibeskaltningen enligl kommitténs förslag skulle således medföra tillkrångling av taxeringsförfarandet, ökat konirollbehov och olikformig skattebelastning på bostäderna.

Likartad kritik återfinns även i remissyttranden där förslaget tillstyrkts. Avslutningsvis kan nämnas all bl, a, boende- oeh bosiads/inansieringsuired-iiiiigania och Svenska ineiallindiisiriarbelarelörbiiiidel anfört atl förslaget har en begriinsad elTekt från ncuiraliteissynpunkl,

5,3,5 Pariietslåneränlor m. m.

BSK:s förslag atl r ä n t o r e n I i g t p a r i t e t s- o c h räntelånesyslemel skall få dras av vid inkomstberäkningen för det år de lånade räntebeloppen å t e rbe t a I as har tillstyrkts av fiertalet remissinstanser. Emellertid har man genomgående samtidigt påpekat atl villaägare med sådana lån normalt har köpt sill hus med tanke på den nu gällande avdragsrätlen. För dessa skulle ell genomförande av förslaget innebära en allvariig ekonomisk försämring. Av denna anledning anser man att särskilda övergångsbestämmelser behövs eller att stöd till berörda grupper ges i någon annan form.

De remissinstanser som tillstyrkt förslaget har i allmänhet ansett all det framstår som stötande alt avdrag medges för ränlor, som skall betalas försi i en oviss framtid. De har även åberopat konlantprincipen till slöd för en lagändring. Förslaget har tillstyrkts av RRV. RSV. konjunkiurinsiituiei. slatens planverk, flertalet länsstyrelser, kapiialmarknadsuiredningen. 1972 års skatleuiredning. SACO. LRF. Näringslivets skattedelegation, Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen. SABO. Aiikioriserade fastighelsmäklares riksförbund samt TOR. Förslaget tillstyrks även av SBEF och NBD, vilka dock framhåller att förslaget inle skall avse de fall där inkomst av annan fastighet beräknas enligl bokföringsmässiga grunder, Flerlalei kommuner som uttalat sig i frågan tillstyrker också förslaget.

Förslaget avstyrks däremot av kammarräiien i Siockholm, bosladsstyrelsen. flerlalei länsbosladsnämnder. länsslyrelserna i Kronobergs, Malmöhus och Västmanlands län. Ifrågavarande myndigheter anser att förslaget träffar innehavare av paritelsbelånade egna hem alltför hårt, Bosladsstyrelsen påpekar all vid elt genomförande av förslaget skulle bl. a, fördelen med staislän jämföri med finansiering helt utan statslån avsevärt reduceras. Intresset

Prop. 1974:150 223

för statslån skulle minska med därav följande begränsning i möjligheterna atl påverka bl, a, kostnaderna vid gruppbyggen. Länsstyrelsen i Malmöhus län framhåller att egnahemsägaren lånar pengar för all betala sina räntor och vem han lånar av kan inle ha någon belydelse, efiersom han debileras skuldbeloppet, Länsslyrelsen i Kronobergs län anser att de nya reglerna blir svåra all tillämpa och inte minsl gäller detta då fastigheter överiåtes. Boende- och bosiad.sflnansieringsiiiredningarna framhåller i sitt yttrande alt de hushållsgrupper som valt ränte- och paritelslån för sina småhus kan förutsättas ha lägre inkomster än hushåll som vall statligas, k, nominella låii eller enbart har privatlån. Den kosinadssiinkande effekten av pariteislånen är ju belydande i början av lånens löplid. Effekterna av förslaget på denna punkt innebär således en omedelbar kostnadshöjning för ett antal hushåll vilka för re-liTiivi kort tid sedan skaffat sig småhus och kan antas ha kalkylerat med gällande låne- och skatteregler som kostnadslörutsättning lör sill bosladsval,

5.3.6 Allniäni avdrag för hyra m. m.

Det föreslagna allmänna avdraget för hyresgäster och bostadsrältshavare har utsatts för stark kritik och endasl undantagsvis tillstyrkts. 1 regel har i stället reservanternas uppfattning vunnit gehör.

De remissinslanser som tillstyrkt avdraget har inte sällan betecknat det som en provisorisk lösning. Socialstyrelsen vill inte motsätta sig BSK:s förslag men erinrar om att styrelsens inställning eljest är att antalet resursutjäm-nande åtgärder bör minskas, Länsslyrelsen i Jämtlands län tillstyrker i etl inte enhälligt yttrande förslaget. 7"C0 liksom HSB godtar förslaget som ett första steg mot neutrala skatteeffekter mellan olika boendeformer, SACO kan i och för sig tillstyrka förslaget men anser atl avdragets konstruktion noga bör övervägas och sällas i samband med bosladsslödei, så atl besvärliga marginalskatteeffekter undviks. SBEF anser all avdraget kan motiveras av sociala skäl för atl sänka hyreskostnaderna. Hyresgäsiernas riksförbund riktar kritik mot avdragels närmare uiformning och anser alt avdrag i stället bör ske från skallen, Slockholms kooperaliva bostadsförening ek. för. tillstyrker förslaget såsom ell provisorium, Aiikioriserade,faslighelsmäklares riksförbund accepterar också förslaget men anser det opraktiskt utformat och ifrågasätter om det inte bör kunna ges en mer schablonariad utformning,

I övrigt riktas genomgående mycket krafiig kritik mol förslaget, 1972 års skaiieuiredning. som avstyrkt förslaget, sammanfattar sina erinringar på följande sätt.

Förslaget leder i vissa fall lill resullat som från fördelningspolitisk synpunkt inte är tillfredsställande. Såsom påpekats i reservation till beiänkandei lorde nämligen avdraget i första hand få betydelse för större inkomsttagare och förhållandevis högklassiga lägenheter vilket innebär en obefogad subventionering.

Prop. 1974:150 224

Förslaget motverkar i hög grad strävandena atl förenkla skattesystemet. Del kan antas att avdrag kommer all yrkas i elt stort antal fall, vilket medför ett betydande merarbete vid taxeringen och försvårar kontrollarbetet. Det föreligger vidare uppenbar risk för atl avdraget kommer atl missbrukas och att del leder till etl ökal antal skaiteprocesser.

Avdragets konstruktion medför atl marginalskallen ökar med 5-6 procent i de inkomstlagen där avdrag blir aktuellt.

Del är från principiella synpunkter i högsta grad betänkligt atl införa elt avdrag för ren konsumtionsutgifi.

Den kritik som 1972 års skatteutredning framfört återfinns med olika uiformning i fiertalet avstyrkande yttranden. Härutöver kan påpekas att sialskoniorei anser att etl väsentligl skäl mot avdrag är att dessa förutsätts påverka bedömningen av statskommunalt bostadsbidrag på samma sätt som f n, villaägarnas gäldränleavdrag. Avdragen komplicerar alltså även handläggningen av bostadstilläggsärendena, RSV nämner alt begreppei hyra inle är entydigt utan att sinsemellan högst varierande förmåner kan ingå med därav följande orättvisor mellan olika hyresgäster, Verkel påpekar vidare att den i deklarationen redovisade sammanräknade inkomsten -som bildar en utgångspunkt för avdraget - för många skattskyldiga inle ulgör något mått på förmågan all belala hyran. För skallskyldiga, som genom tillåten resultatutjämning eller på annat sätt själva kan bestämma hur stora intäkter de vill ta fram till beskattning, innebär det föreslagna avdraget nya möjligheter all uppnå särskilda skatteförmåner. Vidare påpekas atl del har blivit vanligare all bostadsrättsföreningar konstrueras på så sätt att bostadsrätts-innehavarna är personligen ansvariga för lånat kapital som lagts ned i den av föreningen ägda fastigheten. En sådan bosladsrättsinnehavare skulle då kunna tillgodogöra sig både ränteavdrag och allmänt avdrag för del av årsavgiften och därigenom bli otillbörligt gynnad. Flera länsstyrelser nämner även riskerna för konstlade hyresarrangemang mellan olika familjemedlemmar, liksom även de avsevärda svårigheterna alt beakta avdraget vid pre-liminiirbeskattning. Bl.a, boende-och bostadsfinansieringsuiredningarna och LO framhåller med skärpa all det föreslagna avdraget inle leder lill vare sig jämställdhet eller ökad neutralitet. Många remissinstanser kritiserar även avdraget därför all del får synneriigen ojämna effekler för gifia skattskyldiga, alll efter inkomsternas fördelning mellan makarna.

Prop. 1974:150 225

6. Byggkonkurrensuiredningen

6.1 Utgångspunkter för utredning.sarbete(

Byggkonkurrensuiredningen beskriver inledningsvis konkurrenspolitikens syfte och framhåller att konkurrens stimulerar säljare av varor och tjänster lill ökad effektivitet - bättre produkter och lägre priser - genom alt köparen har möjlighet atl jämföra egenskaper och priser hos olika produkter och att välja mellan vad olika säljare har all erbjuda. Konkurrens mellan .säljare leder därför, om den är effekiiv enligl ulredningen till all produktionen av varor och tjänster på sikt utvecklas på ett från samhällsekonomisk synpunkt fördelaktigt sätt. Elt mål för samhällets konkurrenspolitik är därför alt undanröja hinder för effektiv konkurrens, vad som brukar kallas konkurrensbegränsningar.

Konkurrenspolitikens mål har bl. a. utvecklats i prop. 1956:148 med förslag till utvidgning av konkurrensbegränsningslagen. I propositionen uttalade departementschefen att lagstiftningen mot konkurrensbegränsningar inte syftar till den klassiska nationalekonomiska teorins fria konkurrens ulan till den från samhällets synpunkt mest effekliva konkurrensen, dvs. en konkurrens som driver utvecklingen i den riktning, som på längre sikt kan förmodas innebära det bästa utnyttjandet av samhällets resurser. Departementschefen framhöll vidare att vissa begränsningar av konkurrens otvivelaktigt är inte blott godtagbara utan förmånliga och rent av nödvändiga från samhällets synpunkt.

Konkurrenslagstiftningen syftar enligl utredningen således lill att skydda samhällets intressen. Lagstiftningen är därför inriktad på atl undanröja sådana konkurrensbegränsningar som ter sig skadliga från allmän synpunkt. Enligt utredningen ligger det i sakens natur atl en konkurrensbegränsning som är en direkt följd av en offentlig reglering, t. ex. när del gäller bostadspolitiken eller regionalpolitiken, inte kan anses skadlig från allmän synpunkt.

Bakom hela konkurrenslagstiftningen ligger enligt ulredningen också elt konsumentskyddande syfie, även om detta endasl indirekt kommit lill ullryck i konkurrensbegränsningslagen. Konsumenternas kollektiva iniresse sammanfaller också med samhällets iniresse framhåller utredningen.

1 konkurrensbegränsningslagen har hinder eller försvårande av annan nä-ringsulövning angetts som ett särskilt skadligheLsrekvisit. Det skyddsin-iresse som ligger bakom delta rekvisit är etablerings- och konkurrensfriheten, som emellertid är underordnat samhällsintresset, Elt ingripande till förmån för etablerings- och konkurrensfrihelen förutsätter nämligen att konkurrensbegränsningens verkningar är skadliga också från allmän synpunkt.

Samhällets konkurrenspolitiska mål -som det kommer till uttryck i konkurrensbegränsningslagen - kan enligt ulredningen sammanfattat sägas vara all främja en från allmän synpunkt önskvärd konkurrens inom näringslivet, dvs. en effektiv konkurrens som gagnar konsumenterna och innebär del

15 Riksdagen 1974 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 226

bästa utnyttjandet av samhällets resurser.

Ulredningen har sett som sin uppgifi atl föreslå åtgärder som kan förbättra konkurrensförutsättningarna inom bostadsbyggandet och beskriver därvid begreppen bostadsmarknad och byggmarknad. Utredningen anger byggmarknaden - närmast byggmarknaden för bostäder - och konkurrensen mellan dem som tar del i bostadsproduktionen som del huvudsakliga området för sill utredningsarbete. Byggmarknaden definierar utredningen som produktionsstadiet - köp och försäljning av varor och tjänster i byggproduklionen. Byggmarknadens förhållanden är i viktiga avseenden beroende av bostadsmarknaden, som avser bruksstadiet - utbudet av och efierfrågan på bostäder. De båda marknaderna är beroende av varandra genom del samspel som rådet mellan efterfrågeutvecklingen på bostadsmarknaden och byggmarknadens utveckling. I princip styrs bostadsbyggandets inriktning och omfallning ytterst av konsumenterna på bostadsmarknaden. Bostadsbyggandets förutsättningar bestäms emellerlid omedelbart av hur olika parter som är engagerade i bosladsbyggnadsprocessen agerar.

Utredningen konstaterar atl bostadsmarknaden inte har de för en konkurrensmarknad utmärkande egenskaperna. Bostadsmarknaden har en särställning inte minst därför att konsumenlerna harsvårt atl göra sina intressen gällande genom alt de inle har samma frihet all välja säljare som köpare har på andra marknader. Med hänsyn till bostadens sociala betydelse har statsmakterna genom sin bostadspolitik sökt stärka konsumenternas ställning. Såväl hyreslagstiftningen som hyresregleringen och bosladslångivningen innehåller beslämmelser till skydd för konsumentintresset. Dessa regler påverkar konkurrensförhållandena på bostadsmarknaden och på byggmarknaden.

Dä och då förs enligt utredningen fram förslag om all förbättra konkurrensförhållandena genom atl undanröja sådana inslag i bosladspolitiken som påverkar konkurrensförutsättningarna inom bostadssektorn. Som önskvärda åtgärder brukar härvid framhållas en uijämning av de lånevillkor som gäller för de olika byggherrekategorierna samt ett slopande av kvarstående prisregleringar på bostadsmarknaden. Enligl utredningens uppfattning är det osannolikt att man därigenom skulle kunna i väsentlig grad undanröja hindren föratt bostadsmarknaden skall kunna fungera på samma sätt som fiertalet andra marknader Utredningen har emellertid inte gått in på en prövning av dessa frågor efiersom det ligger utanför dess uppdrag all ompröva bostadspolitikens innehåll,

1 fråga om utredningsarbetets uppläggning anför utredningen att konkurrensförhållandena på byggmarknaden bestäms av många delvis samverkande faktorer. Beställariedet resp. producentledets struktur, produktionens geografiska spridning, de enskilda projektens sloriek, tillgången på material och arbetskrafi är några av de faktorer som härvid är av slor belydelse. 1 väsentliga stycken är förutsättningarna för bosladsbyggandet givna genom samhällets reglering av byggnadsverksamheten. Även

Prop. 1974:150 227

på annat sätt är betingelserna för byggandet givna genom t. ex, statliga och kommunala anvisningar i form av planbestämmelser, lånevillkor m, m. Utredningen har sett som sin uppgifi atl inom ramen för den av statsmakterna fastlagda bostadspolitiken föreslå åtgärder som kan förbällra konkurrensförutsättningarna inom bostadsbyggandet.

Utredningen erinrar om sina direktiv där det framhålls alt effektiv konkurrens inom bostadsbyggandet är en viktig förutsättning för atl nå lägsia möjliga kostnad för bostäder av given kvalitet. Ökad konkurrens inom bostadsbyggandet kan förutsättas ge fördelar åt bosladskonsumenterna såväl omedelbart som på längre sikt. Konkurrensen ger fördelar i varje särskild upphandling genom atl köparen/beställaren, om marknadens konkurrensmöjligheter utnyttjas, försäkrar sig om en produkt med så förmånligt pris som möjligt. De långsiktiga effekterna av konkurrens uppnås genom alt den stimulerar säljare av varor och tjänster till ökad effektivitet. Alt köparna vinnlägger sig om att välja de bäsla produkterna innebär nämligen en drivfjäder för säljarna att förbättra sina produkter lill pris och kvalitet och att utnyttja sina resurser bättre. Konkurrensen kan därför enligt byggkonkurrensuiredningen beräknas medföra alt bosladsbyggandet utvecklas på ett från samhällsekonomisk synpunkt fördelaktigt sätt.

Det är enligt utredningen elt samhällsekonomiskt intresse och samlidigt ett konsumentintresse att bostadsbyggandet sker i sådana former atl man på bästa sätt utnyttjar byggmarknadens resurser och förulsättningarati bygga bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Delta sker bäst genom all byggföreiagen konkurrerar om bygguppdragen. Staten och kommunerna bör därför verka för att marknadskrafterna utvidgas i bostadsbyggandel i den mån detta leder till ökad effektivitet i bosladsbyggandet.

Byggherren avgör som beställare frågor som har väsentlig belydelse för konkurrensförhållandena, t, ex. val av entreprenadform och sättet för an-budsinfordran. Också byggnadsentreprenören intar en nyckelställning i producentledet. Han är ofia beställarens enda konirakispart bland produktionsföretagen och upphandlar tjänster och varor av underleverantörer och maie-rialtillvcrkare. Ulredningen har funnit det lämpligt att lägga huvudvikten i utredningsarbetet vid konkurrensen i entreprenörledet och därmed vid relationen mellan byggherre och entreprenör.

Konkurrensen i bostadsbyggandet begränsas enligl ulredningen i dag av att en betydande del av bostadsproduktionen undandras entreprenadmarknaden. Många byggherrar som upphandlar utnyttjar inte heller konkurrensmöjligheterna på marknaden. Utredningens arbele har därför inriktats på atl undanröja hinder för konkurrens i entreprenörledel och att stimulera beställarna i byggprocessen att i ökad utsträckning ulnyttja konkurrens som medel atl nå ökad effektivitet i produktionen. En väsentlig fråga harockså varit att söka renodla byggherrens och byggproduceniens ansvarsområden, all skapa elt klarare partsförhållande mellan köpare och säljare i byggprocessen.

Prop. 1974:150 228

6.2 Marken

Utredningen beskriver inledningvis de aktuella markpolitiska målen och hjälpmedlen.

Enligl uttalanden av slatsmaklerna (prop, 1967:100 s. 179, SU:100 s, 22) bör kommunerna förvärva mark i sådan omfattning atl de får dominerande inflytande över de marktillgångar som inom överskådlig tid kan beräknas bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet, Della innebär inle att kommunerna måsle förvärva all mark som skall användas för samhällsbyggandet även om detla i många läll är önskvärt. Kommunerna bör emellertid ha så myckel mark i sin hand alt de behärskar tidsschemat för samhällsbyggandet och inte löper risken att samhällsbyggandet leds av olika markägare, ibland med monopolställning.

Om kommunerna skall kunna behärska tidsschemat för samhällsbyggandet, måste markförvärven göras i så god tid före byggstart att förvärven är genomförda när detaljplaneringen påbörjas. Perspektivet förde kommunala markförvärven bör därför vara minst tio år. Kommunerna bör med andra ord bygga upp en så god markberedskap au marken säkerställs för minsl tio års byggande.

Kommunen bör vidare upplåta marken enligt fleråriga fördelningsplaner där hänsyn tas lill alt rationellt byggande kräver slora och långsikliga projekt, Sirävan all fördela marken rättvist mellan olika i kommunen verksamma byggherrar bör underordnas de krav som en rationell produktion ställer. Detta hindrar inie att marken delas upp på flera byggherrar men sirävan börda vara all åstadkomma samordning i produktionsskedet, helst genom samverkan vid projektering och upphandling.

Statsmakterna har vidare uttalat att marken företrädesvis bör upplåtas med tomträtt sedan den iordningsställts för bebyggelse. Markanvändningen kan genom tomträttsavtal styras aktivare än bebyggelselagsiiflningen ger möjlighet lill. Problem som innefattar samverkan mellan olika fastigheter löses smidigare vid tomträtt än vid äganderätt. Mera genomgripande om-regleringar underlättas om marken innehas med tomträtt. Upplåtelse av mark med lomlrält innebär vidare att kommunen förbehåller sig en väsentlig del av markvärdestegringen.

Genom att utveckla olika markpoliiiska hjälpmedel har samhället successivt förstärkt sina möjligheter att föra en aktiv markpolilik. Under senare hälfien av 1960-lalel har sålunda fiera nya hjälpmedel tillkommit: den kommunala förköpsrätien. tomträitslånen och markförvärvslånen. Väsentliga ändringar har vidare gjoris i expropriationslagstifiningen.

I fråga om kommunernas markförvärv och markinnehav anger utredningen att kommunernas årliga bruttokoslnader för markförvärv under senare hälfien av 1950-talet uppgick lill ca 150 milj, kr År 1961 började kommunernas investeringar i mark att öka krafiigl och kommunernas åriiga investeringar i fastigheter sjufaldigades mellan åren 1960 och 1967. Sistnämnda år var de samlade kostnaderna för fastighets-

Prop. 1974:150 229

förviirv I 245 milj, kr, Efier år 1967 har förvärven minskal. De uppgick år 1970 till 927 milj. kr.

Ar 1970 utgjorde kostnaderna för förvärv av reglerings- och sanerings-fastigheter drygt 32 96 av kostnaderna för samtliga fastighetsförvärv som detta år genomfördes inom ramen för den egentliga kommunalförvaltningen.

Kommunernas finansiella läge är enligt byggkonkurrensuiredningen av avgörande betydelse för omfattningen av deras markförvärv. Låga finan--sieringsunderskott och/eller goda lånemöjligheter sammanfaller relativt väl med växande markförvärv, såväl utan avdrag för försäljningar som efter sådana avdrag.

Trots de mycket omfattande kommunala markförvärven under 1960-talet har fördelningen av planerad produktion på olika markägarekategorier i de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen inte förändrats nämnvärt. I programomgången 1965-1969, som upprättades två år innan de kommunala förvärven kulminerade, uppgick andelen lägenheter på kommunmark till 63 96 lör hela programperioden. Andelen sjönk till 60 96 i följande programomgång. I de fyra senaste programomgångarna har andelen varit relativt konstant i närheten av 70 96, Detla tyder på atl markförvärven till Slor del gällt mark som erfordras på lång sikt. Utredningens egna undersökningar styrker ett sådani antagande. Trots att fiera kommuner äger mark för betydligt mer än tio års byggande innebär emellertid inte detta att kommunerna behärskar just den mark som under de närmaste tio åren kommer att las i anspråk för samhällets utbyggnad.

Utredningen anger att någon allmän statistik över byggföretagens markförvärv och markinnehav inte finns. Inte heller har några mer omfattande undersökningar .som behandlar detta ämne publicerats. Om man begränsar sig till den mark som under de närmaste åren beräknas bli tagen i anspråk lör bostadsbyggande, ger dock de kommunala bo--stadsbyggnadsprogrammen ingående upplysningar om ägareförhållandena. Bostadsbyggnadsprogrammen ger emellertid inte någon information om när byggföretagen förvärvat marken eller vilkel markpris som betalats.

I byggkonkurrensutredningens uppdrag har ingått att belysa utvecklingen av de producerande byggföretagens markinnehav. Ägareförhållandena i ett antal kommuner i västra Skåne har därför kartlagts. Utredningen har även studerat när och till vilket pris marken förvärvats.

Utredningen har vidare genom en enkätundersökning inhämtat uppgifier från vissa byggintressenter och lill dem knutna markförvallande bolag om deras investeringar i mark och om deras innehav av fasligheter. I undersökningen har ingått de med hänsyn till omsättningen 21 slörsia byggföretagen inklusive belagda dotterföretag, Des,sa företag förvärvade under perioden 1966-1970 mark för 545 milj, kr. Om diirtill läggs förvärv som genomfördes av markförvallande bolag som endast delvis ägdes av byggföretagen kan de 21 byggföretagen beräknas ha investerat totalt 613 milj, kr. i markförvärv under en femårsperiod, dvs. 120 milj. kr/år.

Prop. 1974:150 230

Betydande skillnader finns mellan företagen. Sålunda har två av företagen under perioden 1966-1970 förvärvat mark för högst 1 milj, kr, medan 16 företag har förvärvat mark för mer än 10 milj, kr, per förelag. Vart och ett av de senare nämnda företagen har således gjort förvärv av en omfattning som är jämförbar med slörre kommuners markköp. Fyra av företagen förvärvade mark för mer än 50 milj, kr,, dvs, mer än 10 milj, kr, per företag och år. Ett enskilt förelag svarade för 30 96 av berörda byggföretags samlade markförvärvskostnader. Detta företags uppgivna kostnader för markförvärv under femårsperioden Överstiger Malmö kommuns totala markförvärvskostnader under hela 1960-talet,

Byggföretagen och de markförvallande bolagens samlade markförvärvskostnader har under den aktuella perioden hafi en med kommunernas markförvärvskostnader likartad utveckling med en markerad topp under år 1967.

Närmare 60 96 av byggföretagens och de markförvallande bolagens innehav av exploateringsmark år 1970 låg inom de tre storstadsområdena, dvs. inom myckel expansiva regioner. Men även huvuddelen av marken uianför storstadsområdena låg i anslutning till expanderande tätorter.

De 21 byggföretagens saneringsfasligheter barett sammanlagt taxeringsvärde av drygt 200 milj. kr. (1970 års taxeringsvärde). Företagens innehav av saneringsfasligheter synes inte ha förändrats i någon större utsträckning mellan åren 1965 och 1970,

Även i fråga om innehav av saneringsfastigheter är skillnaden mellan olika företag betydande. Sålunda äger tre företag saneringsfastigheter med ett sammanlagt taxeringsvärde av ca 110 milj. kr. Tio förelag äger saneringsfasligheter med taxeringsvärde av högsl 5 milj, kr De företag som har storl innehav av saneringsfastigheter har i allmänhet också ett stort innehav av exploateringsfastigheter.

Utredningens undersökning i västra Skåne ger en uppfattning om i vilken utsträckning mindre företag förvärvar mark inom exploateringsområden. I de kommuner som omfattas av undersökningen äger mindre företag med ett lokalt begränsat verksamhetsområde exploateringsmark med en samlad inköpssumma av omkring 40 milj. kr. Delta utgör drygt en Ijärdedel av förvärvskostnaderna för byggföretags innehav av exploateringsmark i dessa kommuner. Även om mindre företag antas ha relativt begränsade möjligheter att investera i mark blir alltså - genom det stora antalet sådana företag - såväl deras samlade investeringar i mark som deras markinnehav betydande.

Utredningen övergår därefier till att diskutera vilka villkor som i b o s t a d s 1 å n e s a m m a n h a n g kan uppställas beträffande marken.

Innan mark får användas för tätbebyggelse måste den planläggas i enlighet med byggnadslagstifiningen. Kommunen hardärvid befogenhet att bestämma var och hur tätbebyggelse får äga rum. Men när detaljplan väl fastställts för ett område har markägaren rätt att förverkliga den i planen angivna

Prop. 1974:150 231

byggnadsrälten. Markägaren bestämmer formerna och villkoren för byggandet. Härigenom får enligl ulredningen markägaren etl avgörande infiytande över byggprocessen. Marken och äganderätten till marken intar därför en central plals i diskussionen om konkurrens i bostadsbyggande.

Markägarens ställning i byggprocessen ger förelag inom byggbranschen starka motiv för förvärv av mark där tätbebyggelse kan förväntas. Speciellt gäller detta producerande företag som genom att äga mark kan säkra en viss framtida verksamhet antingen genom att bebygga den egna marken eller genom att förbehålla sig bygguppdrag i samband med försäljning av marken till kommunen eller något byggherreföretag. Enligt ulredningen är byggintressenternas markinnehav i vissa kommuner sä omfattande att de kan sägas ha etl lokall markmonopol.

Utredningen anser atl med den starka ställning som markägaren har genom byggnadslagstiftningen del från allmän synpunkt medför betydande olägenheter att byggintressenter äger mark. I olika sammanhang har framhållits riskerna för atl en markägare påverkar bebyggelseplaneringen på ett från samhällets synpunkt ovidkommande sätt. Är markägaren ell företag inom byggbranschen, ökar riskerna för sådan påverkan, efiersom motiven och resurserna för påverkan kan förutsättas vara större. 1 betydligt mindre utsträckning har enligt utredningen hittills konsekvenserna av bygginires-senters markinnehav för konkurrensen i byggandet uppmärksammats. Eftersom markägaren bestämmer formerna och villkoren för byggandet kan följderna av all ett företag med intressen i produktions- eller materialledet äger marken förutsättas bli atl produktionen avskärmas från konkurrens, vilkel innebärati effektivitetskontrollen försämras. Dessutom minskar den andel av totalproduktionen som sker under konkurrens. Företag som konkurrerar med andra medel än innehav av mark får härigenom en mindre volym alt tävla om.

Utredningen framhåller atl del inte är möjligt alt med enbari de bestämmelser i fråga om upphandlingsförfarandet som utredningen föreslår eliminera nackdelarna med bygginiressenters markinnehav. Man kan visserligen föreskriva hur upphandlingen skall gå till, men man kan inte styra byggherrens val av anbud. Risken för att en markägare med intressen i produktions- eller malerialledet brister i objektivitet vid prövningen av anbud är därför uppenbar. Men även om markägaren lojalt tillämpar bestämmelserna, leder upphandlingsregler av denna typ lill effekiiv konkurrens endast om presumtiva anbudsgivare verkligen irorait reglerna kommeratl lillämpas objektivt. Det är enligt utredningens mening inle möjligt all bygga upp en sådan tilltro till korrekt upphandling, om marken kontrolleras av företag med intressen i produktions- eller materialledet. Det är därför nödvändigt att neutralisera dessa företags inflytande över tätbebyggelsemarken. Endast om marken ägs av någon som kan förutsättas ha en positiv vilja all utnyttja marknadens konkurrensmöjligheter skapas förutsättningar för en effekiiv konkurrens i bostadsbyggandel.

Prop. 1974:150 232

Eu sätt att åsladkomma detta är enligt utredningen atl låta kommunerna förmedla marken. Om marken skall kunna elimineras som en faktor som hindrar effektiv konkurrens måste emellerlid all mark för bostadsändamål förmedlas av kommunen, Enligl de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen tillhandahåller kommunerna f n, mark för ca 75 96 av nyproduktionen av bostäder (första programåret). Kommunerna måste därför öka sina markförvärv så att de inle bara har dominerande inflytande över byggmark utan behärskar all den mark som erfordras för bostadsproduktion.

För atl kravet på konkurrens i byggandet och önskemålei om låga markpriser skall kunna tillgodoses måste således en ordning införas som gör att markförvärv inle blir attraktiva för byggintressenter Marken måsle med andra ord neutraliseras som konkurrensfaktor i bostadsbyggandel. Ulredningen har funnit alt detta till väsentlig del kan uppnås genom att som villkor för statligt bostadslån ställa krav på alt marken förmedlas av kommunen, m a r k v i 11 k o r e i. Därmed förslås all kommunen skall ha såll marken eller upplåtit den med tomträtt till den blivande byggherren för genomförande av det projekt för vilkel bostadslån söks.

Syftet med markvillkorel är atl säkra konkurrens i byggandet genom att eliminera byggintressentens möjligheter all via eget markinnehav påverka fördelningen av produklionsuppdragen. Därvid åsyftas i första hand företag med intressen i produktions- och materialledet. Med hänsyn härtill kan del förefalla rimligl atl undanta byggherreföretag som saknar sådana intressen. Etl sådant undantag är emellertid enligl byggkonkurrensuiredningen svårt atl avgränsa. Vidare kan företag som inle omfattas av etl markvillkor dras in i förhandlingar med andra företag om markförvärv. Byggherrefö-retageis förhandlingsposition skulle vid sådana förhandlingar vara svag, varför det inte kan uteslutas all motpartens markinnehav skulle komma atl spela en väsentlig roll för förhandlingsresultatet.

Om vissa byggherreföretag undantas från markvillkoret, kommer dessa att ha intresse av atl köpa mark. Förutom berörda byggherreföretag kan också andra företag eller personer som bedömer del möjligt att vid en vidareförsäljning uppnå fördelar komma att uppträda som markköpare. Detta kan leda till markspekulation och markprisstegringar Ulredningen föreslår därför alt endast kommun skall godtas som förmedlare av mark för statligt belånade bostäder. Med kommun avser ulredningen i första hand borgeriig primärkommun, Stockholms läns landstingskommun, som övertagit vissa primärkommunala uppgifter på samhällsbyggandets område, jämställer ulredningen med primärkommun. Övriga landstingskommuners verksamhet på bostadsförsörjningsområdet har begränsad omfattning. Utredningen förutsätter att denna verksamhet framdeles inte kommer all öka nämnvärt och att landstingskommun som förvärvar mark för samhällsbyggnadsändamål samråder med berörd kommun, Enligl utredningens mening finns det därför ingen anledning att vägra bostadslån då marken ägs eller har ägts av landstingskommun.

Prop. 1974:150 233

I vissa kommuner förvaltas den kommunala exploateringsmarken av etl kommunalt bolag som i regel endast har lill uppgift ad förvärva och förvalta exploateringsmark. Under förutsättning atl bolaget är helkommunalt kan det ses sorn en utlöpare av den kommunala förvaltningen. Utredningen anser därför atl det inte finns anledning alt i sammanhanget göra någon skillnad meUan ett sådant bolag och kommun.

Sammanfattningsvis föreslår ulredningen att som villkor för bostadslån skall gälla att marken av kommun eller landstingskommun eller av kommun/landstingskommun helägt bolag, som enbari har till uppgifi alt förvärva och förvalta kommunal mark, skall ha sålts eller upplåtits med tomträtt till den blivande byggherren för genomförande av det projekt för vilkel bostadslån söks.

Enligt Ulredningen kan markvillkoret inte anses vara uppfyllt, om kommunen har förvärvat marken med bivillkor om vem som skall bebygga marken, leverera material e. d.

Markvillkoret ärenligt utredningens mening en mycket viktig förutsättning för effektiv konkurrens i det statligt belånade bosladsbyggandet. Vid sidan härav kan emellertid markvillkoret få flera positiva effekter.

Under senare år har inom byggsektorn fiera vertikalt integrerade löre-tagskedjor bildats. I dessa kedjor ingår även markanskaffande företag och bankintressen. De markanskaffande företagen spelaren strategisk roll i sammanhanget eftersom ett markinnehav ger möjlighet för övriga företag i kedjan att bedriva en verksamhet som i väsentlig grad är avskärmad från konkurrens. Genom markvillkoret försvinner denna möjlighet lill konkurrensavskärmning anser utredningen. Den första länken i kedjan avlägsnas.

Statsmakterna har rekommenderat kommunerna att bygga upp en så god markberedskap alt mark är säkerställd för minst tio års byggande. Genomförs mark villkoret kommer kommunernas ställning på det markpolitiska området att stärkas. Byggföretagens motiv för markförvärv kommer att försvagas avsevärt. -Sådana förvärv torde därför i huvudsak komma att upphöra. Detta gäller i varje fall inom exploateringsområden där rörutsällningarna för atl finansiera byggandet ulan statliga lån är små. Tidsperspektivet för kommunala markförvärv bör därför enligt utredningen kunna minskas från tio år lill sex ä alla år Om så sker kommer de räntekostnader som belastar bostadsbyggandet att minska.

Ulredningen anseratl markförvärven hittills i slor utsträckning har styrt planeringen och utbyggnaden av tätorterna. Om förvärven kan genomföras i elt senare skede ökar kommunernas möjligheter att bedöma vilken mark som skall förvärvas. Planeringen bör i slörre utsträckning kunna styra markförvärven. Som en följd härav kan kommunerna förutsättas begränsa sina förvärv till enbari mark som erfordras för samhällets utbyggnad. Investeringarna i mark blir alliså enligl ulredningen effektivare.

Av fiera olika skäl bör enligt byggkonkurrensuiredningen vissa undantag göras frän det principiella kravet på alt kommunen skall förmedla marken

Prop. 1974:150 234

lör att bostadslån skall kunna utgå.

Utredningen föreslår att markvillkorel inte skall gälla inom landsbygdsområden. Det bör ankomma på bostadsstyrelsen alt närmare definiera begreppet landsbygdsområde, 1 huvudsak bör därmed förstås inle detaljplanelagl område,

1 fråga om nybyggnad i exploateringsområde anser utredningen att markvillkoret skall gälla ulan inskränkning för fierfamiljshus och i princip också för småhus. Beträffande småhusen framhåller utredningen att del för den blivande småhusägaren i allmänhet är en fördel om tomlen tillhandahålls av kommunen och alt frågan om vilken lyp av bostadsbebyggelse - flerfamiljshus eller småhus - som skall uppföras på etl vissl område avgörs först i etl relativt sent skede,

1 enstaka läll kan dock tomten för småhus i exploateringsområde ha för-viirvals under sådana förhållanden att ett upprätthållande av markvillkoret inte ter sig rimligt. Utredningen anser därför att länsbostadsnämnderna bör ges möjlighet att i enslaka fall för slyckebyggda småhus bevilja dispens från markvillkoret under förutsättning atl den som skall bebo huset har förvärvat marken från annan än byggintressent. En ytterligare förutsättning bör vara all kommunen tillstyrker dispens.

Om fierfamiljshus i saneringsområde inte skulle omfattas av markvillkorel, kan enligt utredningen en stor del av den från exploateringsområden frigjorda invesleringskapaciieten komma all flyttas över till marknaden för saneringslästigheler. Konkurrensen om saneringsfasligheter skulle därigenom öka vilket kan föruisätlas höja priserna. Förhållandena i saneringsområden avviker emellerlid i ett viktigt avseende från förhållandena i exploateringsområden. I sistnämnda områden är det i regel nödvändigt all marken förvärvas av någon i samhällsbyggandet aktiv part -ofia kommunen - lör att en utbyggnad skall kunna genomföras. Marken måste således i allmänhet byta ägare löre exploateringen. I saneringsområden däremol kan ofta en rivning och efterföljande nybyggnad ske ulan all tomlen byier ägare.

Många flerfamiljshus inom områden som under de närmasie årtiondena kommeratl lolalsaneras ägs enligl utredningen av seriösa fastighetsförvaltare som vid en toialsanering kan förutsättas ha inires.se av alt genomföra en effekiiv upphandling av den nya bebyggelsen. Ges markvillkoret generell giltighel för flerfamiljshus i saneringsområde, måste emellertid fastigheter som skall lolalsaneras säljas lill kommunen för alt saneringen skall kunna genomföras med stöd av statliga lån, Ulredningen har funnit all del skulle föra lör långl att uppställa sådana krav. En toialsanering är elt naturligt led i en långsiktig fastighetsförvaltning. En generell tillämpning av markvillkoret skulle kunna komma alt molverka en önskvärd förnyelse av de äldre ficrlämi|jshusbestånden. Del skulle även ställa stora ekonomiska krav på kommunen. Utredningen föreslår därför alt fierfamiljshus i saneringsområde som varit i lånesökandens ägo alltsedan den 1 juli 1972 och som skall lolalsaneras undanlas från markvillkorel.

Prop. 1974:150 235

Enligt bostadsbyggnadsprogrammen planeras ell småhusbyggande i saneringsområden på ca 1 500 hus per år. Ett krav på all kommunen skall förmedla mark för delta småhusbyggande skulle därför tvinga kommunerna att väsentligt öka sin förvärvsverksamhet inom äldre småhusområden. Efiersom marken i dessa områden i regel är förhållandevis dyr, skulle den ekonomiska belastningen på kommunerna bli belydande trois den kvantitalivt ringa andel av bostadsproduktionen som det är fråga om. Även i administrativt hänseende skulle markvillkoret tillämpat på småhus i saneringsområde enligt utredningen vara en belastning för kommunen, Mol denna bakgrund anser utredningen sig kunna föreslå att småhus i saneringsområde som skall lolalsaneras undantas från markvillkoret. Med hänsyn lill risken för markspekulaiion bör dock bosladsstyrelsen bevaka utveckningen och ta de initiativ som kan erfordras.

Detta ställningstagande i fråga om småhus i saneringsområde får dock enligt utredningen inte tolkas så atl kommunerna bör avstå från alt förvärva småhusmark i saneringsområde. Vid större saneringar inom äldre småhusområden, t, ex, vid förnyelse och förtätning av gamla villa- och sommarstugeområden inom tätorternas ytterområden är det tvärtom önskvärt och ofta nödvändigt atl kommunerna engagerar sig genom omfattande markförvärv.

Vid modernisering gäller i än högre grad än vid totalsanering att åtgärderna vidtas ulan atl fastigheten byter ägare. Att kräva atl kommunen skulle förvärva fastigheten iir därför inte rimligt. Effekten av en sådan regel skulle förmodligen bli att fastighelsägaren avstår från atl söka bostadslån. Därigenom skulle markvillkoret komma atl motverka en modernisering av det äldre bostadsbeståndet. Utredningen anser därför all villkoret inle skall gälla modernisering.

Utredningen påpekar atl kommunerna kan ha anledning aii förviirva mo-derniseringsfasiigheter även om markvillkorel inteomfattardessa fastigheter och erinrar om att saneringsulredningen har framhållit atl del bl, a. finns hyrespolitiska motiv för sådana förviirv.

Vissa övergångsbestämmelser erfordras för att möjliggöra en smidig övergång lill de nya bestämmelserna. Utredningen föreslår därför att bostadslån under en femårig övergångstid, fram lill den 1 juli 1977, skall kunna utgå även om marken inle har förmedlats av kommunen. En förutsättning skall dock vara all lånesökanden ägde marken eller innehade tomträtten den 1 juli 1972,

1 fråga om effekterna på fastighelsmarknaden anser utredningen alt markvillkorel torde komma att slarki påverka marknaden för byggmark. Den helt övervägande delen av bostadsproduktionen eller ca 90 96 finansieras med statliga lån, 1 många fall är sådana lån en förutsättning för ell bostadsbyggande, efiersom erforderliga hyror i annat fall blir så höga all avsättningen av bostiiderna försvåras eller omöjliggörs. Byggherrelöretag och byggföretag kan därför riikna med att endast i begränsad utsträckning kunna

Prop. 1974:150 236

genomföra etl bostadsbyggande som inte finansieras med bostadslån.

Inom områden som ännu inte tagits i anspråk för tätbebyggelse kan mot den bakgrunden antalet markköpare föruisätlas minska krafiigl. Till följd av markvillkoret kommer konkurrensen om marken således all minska. Detta bör kunna leda lill alt markprisstegringarna dämpas, Prisutvecklinge..; blir dock enligt utredningen i hög grad beroende av hur kommunen agerar.

Om konununen och fastighetsägaren inte kan nå överenskommelse om priset, kan låstighetsägaren genom all vägra sälja lill erbjudet pris tvinga kommunen alt söka expropriation av fastigheten. Kommunen måste då betala en löseskilling motsvarande fastighetens marknadsvärde.

Enligt de ersättningsregler som år 1971 infördes i expropriationslagen skall den värdestegring som ägt rum under den senaste 10-årsperioden inle ersättas, om det inte kan visas alt värdestegringen beror på annal än förväntningar om ändring i faslighetens tillåtna användningssätt. För fastigheter till vilka förväntningar om tälbebyggelseanvändning knyts får alltså löseskillingen högst motsvara fastighetens realvärde 10 år före expropriationen, enligt övergångsbestämmelserna dock tidigast den 1 juli 1971, Löseskillingen kan likväl bli lägre om fastighetens marknadsvärde har sjunkit. Expropriationslagen ger därför ingen garanti mol en sänkning av markpriserna som kan bli en följd av markvillkoret. Någon drastisk sänkning av dessa ärenligt byggkonkurrensuiredningen emellertid inte trolig. En mera sannolik utveckling är alt köpeskillingarna vid frivilliga försäljningar under 1970-talet i huvudsak kommeratl motsvara eller något överstiga fastighetens realvärde den I juli 1971, efiersom della värde i allmänhet skulle läggas lill grund för bestämmande av löseskillingen vid en eventuell expropriation. Genom markvillkorel och expropriationslagens ersättningsregler kan därför priserna på exploaleringsmark antas komma atl successivt närma sig värdet av marken i dess tidigare användning. Expropriationslagens ersättningsregler borgar samtidigt för alt prisnivån inle kommer alt sjunka under denna vär-denivä.

Om en ägare av en exploateringstästighet, t.ex, en jordbrukare, önskar sälja sin fastighet några år innan kommunen normall skulle ha förvärvat fastigheten kan vissa problem uppstå till följd av markvillkorel. Del torde i sådana fall vara svårt att hitta någon annan köpare än kommunen. Kommunen bör diirför enligt utredningens mening i en sådan situation förvärva fastigheten även om delta sker några år tidigare än planerat.

Beträffande det s ta 11 i ga krediistödet lill kommunala markförvärv anför ulredningen alt det med hänsyn till alt markvillkoret ökar markförvärvsbehovel men samtidigt dämpar markpriserna är svårt all bedöma hur markvillkorel på längre sikt påverkar kommunernas kostnader för markförvärv, Pä kort sikt blir dock effekten alt kommunernas samlade markförvärvskostnader stiger kraftigt.

Byggkonkurrensuiredningen anser det inte möjligt atl med ledning av uppgifter om kommunernas markförvärv och markinnehav bedöma kom-

Prop. 1974:150 237

muncnias koslnader för faslighelsförvärv på sikl efiersom förändringar i kommunernas markberedskap och kostnaderna för denna förändring inle kan uppskattas. För att kunna bedöma vilka ekonomiska konsekvenser de föreslagna villkoren i bostadslånekungöreksen om kommunägd/kommun-försåld mark för med sig har utredningen gjort ett försök att uppskatta marklörvärvskoslnaderna för ell års bostadsbyggande.

Kostnaderna för förvärv av mark för 100 000 nya bosläder i 1972 års priser uppskattar utredningen till följande (milj. kr).

Flerfamiljshus exploateringsområde (55 000lgh) 75

Flerfamiljshus saneringsområde (I5 000lgh) 150

Småhus exploateringsområde (30 000lgh) 125

Summa milj, kr, 350

Om hänsyn las lill att bostadshus normall även inrymmer vissa lokaler, bör den beräknade kostnaden ökas med 10-15 96 vilket ger en total kostnad av ca 400 milj. kr. Efiersom omkring 90 96 av bostadsproduktionen uppförs med statliga lån, kan fånevillkorel antas innebära att kommunerna belastas med markförvärvskostnader om ca 360 milj. kr./år.

En del kommuner har vid förvärv av fastigheter finansierat förvärven genom att till säljaren överlämna köpeskillingsreverser på hela eller en del av köpeskillingen, Specielll gäller detta Slockholms kommun. Sålunda har drygt 40 96 av kommunens totala markförvärvskostnader under 1960-lalet täckts genom utställande av köpeskillingsreverser.

Del saknas uppgifier om i vilken utsträckning andra kommuner utnyttjar köpeskillingsreverser vid fastighetsförvärv. Klart är dock enligl ulredningen atl del sker i avsevärt mindre utsträckning än i stockholmsområdet. Enligt utredningens mening bör del emellertid vara möjligt för andra kommuner atl i ökad utsträckning använda köpeskillingsreverser som betalningsmedel.

Kommun kan ulan särskilt medgivande från Kungl, Maj:t upptaga lån inom utrymmet för kommunens underställningsfria lånerält under förutsättning atl lånet är ställt att återbetalas inom fem år samt, om låneliden är merän ell år, att länet avbetalas årligen. Vid förvärv av intecknad egendom kan kommun överta även sådana lån i egendomen som löper under längre tid än fem år eller som inte skall avbetalas årligen. Om lånet inle ryms inom den underställningsfria lånerätlen erfordras emellerlid Kungl, Maj:ts tillstånd.

Detla innebär att kommun som avser alt utnyttja köpeskillingsreverser som betalningsmedel vid faslighelsförvärv alltid måste utverka Kungl. Maj:ts tillstånd om reversen skall löpa på längre tid än fem år eller om årliga avbetalningar inle skall göras. Likaså erfordras Kungl, Maj:ls tillstånd om den genom reversen upptagna krediten inte ryms inom den underställningsfria lånerätten. Övertagande av lån i fastigheter inkräktar dessutom på kommunens underställningsfria lånerätt.

Bestämmelserna motverkar enligt ulredningen strävandena all underiätta för kommunerna atl förvärva mark för lätbebyggelseändamål. Mot denna

Prop. 1974:150 238

bakgrund föreslår uireilningen all beslämmelserna i kommunallagen om den kommunala upplåningen ändras så all lån i inlecknad egendom som kommunen övertar vid förvärv av egendomen saml lån som kommunen upptar genom att som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte inkräktar på utrymmet för kommunernas underställningsfria lånerätt Utredningen föreslåräven atl det undanlag från beslämmelserna om femårig lånelid och årliga amorteringar som görs för lån som kommun övertar vid förvärv av egendom utvidgas till all avse även köpeskillingsrevers som utges som likvid vid läsligheisförvärv,

Byggkonkurrensuiredningen har uppskattat atl kommunerna genom utgivande av köpeskillingsreverser kan finansiera ca 50 milj, kr. av den totala marklörvärvskosinaden fören årsproduktion av bosläder. Ett lika stort belopp antas kunna finansieras genom övertagande av inlecknad gäld i läs-ligheterna. Av marklörvärvskosinaden på 360 milj. kr, kan därför ca 260 milj, kr, behöva betalas kontant.

Utredningen erinrar emellertid om alt huvuddelen av marken för bostadsändamål redan nu förmedlas av kommunerna. Utredningens beräkningar visar all förvärvskoslnaderna för den mark som kommunerna redan förmedlar uppgår lill ca 235 milj. kr. Under anlagande all all kommunal mark bebyggs med stöd av statliga bostadslån blir därför kostnadsökningen ca 165 milj, kr. Den del som måsle erläggas kontant blir något lägre eller ca 125 milj, kr.

Det nuvarande finansieringsstödet för kommunala markförvärv, dvs. markförvärvslångivningen, motsvarar inle del behov som i ansökningar om marklorvärvslån har redovisats från kommunerna. 1 många läll avslår kommunerna dessutom enligt utredningen frän att söka markförvärvslån i vetskap om all tillgången på lånemedel är knapp.

Byggkonkurrensuiredningen erinrar vidare om att saneringsulredningen har föreslagit att bestämmelserna om mark förvärvslån ändras så att lån även skall kunna utgå för förvärv av fastigheter i saneringsområde. Byggkonkurrensuiredningen tillstyrker - med vissa inskränkningar som redovisas i det följande - saneringsulredningens förslag, Efierfrågan på lån kommer då all öka krafiigl, Mol denna bakgrund anser utredningen all tillskottet till markförvärvslånefonden bör vara större än den kostnadsökning för kommunerna som uppslår till följd av markvillkoret.

På grundval av de redovisade beräkningarna och mol bakgrund av bl, a. önskemålei om atl kommunerna bör komplettera sitt markinnehav så alt de år 1977 om möjligt äger all mark som under den därpå följande femårsperioden skall tas i anspråk för bostadsbyggande föreslår ulredningen att markförvärvslånefonden tillförs medel i sådan utsträckning att fonden redan fr.o.m, budgetåret 1973/74 fåren utlåningskapacitel av 250 milj. kr./år.

Hur slora avsättningarna till fonden behöver vara för all denna utlåningskapacitel skall uppnås beror på amorteringsvillkoren för utlämnade lån. Med

Prop. 1974:150 239

gällande länebeslämmelser uppnås enligl utredningen den önskade utlå-ningskapacitelen, om fonden under två år tillförs ca 250 milj, kr, Därefier kan avsättningarna till fonden successivt trappas ned för att helt upphöra efter ytterligare sju år. Förlängs den amorteringsfria liden till fem år såsom .saneringsutredningen har föreslagil, måste avsäilningarna till fonden vara närmare 250 milj. kr. under de första fem åren för all den önskade ui-låningskapacileien skall uppnås, Efier denna lid kan avsäilningarna reduceras krafiigt för alt helt upphöra efier totalt nio år.

Enligt byggkonkurrensutredningens mening bör del ses som ell primäri önskemål att fonden ges en utlåningskapacitel av 250 milj, kr. Endast om detta kan uppnås samtidigt som den amorteringsfria liden förlängs från två år lill högsl fem år tillstyrker ulredningen saneringsulredningens förslag om ändrade amorleringsvillkor,

Enligl utredningens mening bör förvärv av fastigheter där byggnaderna beräknas kvarstå under överskådlig tid inte - som saneringsutredningen har föreslagit - finansieras genom markförvärvslån. Del lånebehov som uppkommer i dessa situationer är av långfristig natur och kan alltså inte täckas genom tioåriga mark förvärvslån. Möjligheter bör i stället öppnas för kommunerna atl finansiera dessa förvärvskostnader med långfristiga lån,

Byggkonkurrensuiredningen diskuterar slutligen de samhällsekonomiska effekterna av sina förslag och understyrker alt de statliga tillskollen till markförvärvslånefonden föreslås bli förhållandevis små eller 250 milj, kr,/år när de är som slörsl. Som jämförelse nämner ulredningen att den totala prioriterade långivningen med vilken avses bostadsfinansieringen och slatens upplåning, uppvisar en årssiffra på omkring 12 miljarder kr. Varje ökning av prioriteringarna bör emellertid omsorgsfullt prövas och angelägenheten av den nya prioriteringen vägas moi den belydelse andra prioriterade ändamål bör lillmälas. Vid sådana överväganden finner byggkonkurrensuiredningen, mot bakgrunden av markfrågans vikt. atl del finns starka skäl för staten att ge finansiellt stöd av föreslagen omfattning och för alt kredilmarknaden bär den temporära ökningen av prioriterade krediter,

Byggkonkurrensuiredningen har ansett sig kunna konstatera atl de nuvarande formerna för markförvärvslångivningen är förenade med vissa olägenheter. Den begränsade tillgången på lånemedel har dock knappast gett möjlighet all tillämpa någon annan ordning, Enligl utredningens mening är tiden nu mogen fören översyn av reglerna för markförvärvslångivningen. Med de ökade anslag lill lånefonden .som förordas skapas dessutom förutsättningar fören mera ändamålsenlig handläggningsordning än den nuvarande.

Ett väsentligl krav vid utformningen av en ny handläggningsordning är enligt utredningen att kommunerna snabbt skall kunna få besked om lån kommer att utgå för ett visst markförvärv. Förhandsbesked om lån bör även kunna meddelas. För all kommunerna skall kunna planera sin förvärvsverksamhet bättre bör varje kommun dessutom få uppgifi om hur

Prop. 1974:150 240

slort belopp den totall kan räkna med i markförvärvslån under en viss tid. Denna tid bör omfatta åtminstone ett år.

Etl annal väsentligt krav är enligt byggkonkurrensuiredningen atl disponibla lånemedel fördelas på ell rikligt sätt mellan olika kommuner. Grunderna för denna fördelning bör vara kommunernas markförvärvsbehov inom ramen för statsmakternas regionalpoliliska målsättning. En regional fördelning på ett tidigt stadium förutsätter all man centralt kan göra en samlad bedömning av samlliga för fördelningen relevanta uppgifier. Uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov som kan läggas lill grund för ett beslut om medelsfördelning måsle därför enligt utredningen inhämtas genom eu förfarande som är skilt från lånehanleringen.

Markförvärvslånen bör enligl utredningen även i fortsättningen knytas lill genomförda markförvärv. Därigenom betonas lånets karaklär av mark-politiskt stöd. När elt låneberättigande markförvärv genomförts bör lånet beviljas och utbetalas snabbt. Bl, a. av denna anledning bör en enkel handläggning av de enskilda låneärendena efiersirävas. Beslutanderätten i enskilda ärenden börenligt ulredningen decentraliseras till länsbosladsnämnderna.

Byggkonkurrensuiredningen förestår all följande handläggningsordning tillämpas vid markförvärvslångivningen.

Kungl. Maj:t, alternativt bostadsstyrelsen, fördelar disponibla lånemedel regionalt på de tre storstadsområdena och på länen i övrigt. En första fördelning görs snarast efter det att riksdagen anvisat anslag för kommande budgetår och omfattar huvuddelen av de medel som under budgetåret beräknas bli disponibla för utlåning. Fördelningen innebär att ett visst kredilulrymme reserveras för varje storstadsområde resp. län. De medel som inte fördelas i denna omgång utnyttjas för särskilda uppkommande behov, t. ex. all en kommun genomför elt mycket omfattande förvärv som bedöms vara specielll angelägel men som inle kan finansieras inom ramen för del låneutrymme som tilldelats regionen.

Inom resp. län bör enligt utredningen länbosladsnämnden handha fördelningen på kommuner. Länsstyrelsen skall dock - efter förslag från länsbosiadsnämnden - fastställa allmänna rikllinjer för fördelningen. Därvid bör länsslyrelsen anlägga elt fierårsperspektiv så att utrymme lämnas för länsbostadsnämnden att göra omfördelningar mellan åren och därigenom tillgodose de behov av flexibilitet som följerav variationer i kommunernas förvärvsaktivitet. Snarast efier det att låneramen fastställts bör länsbostadsnämnden göra en preliminär fördelning på kommuner.

Länsbostadsnämnden börenligt utredningen besluta i enskilda låneärenden. Därvid skall länsbostadsnämnden tillse atl lånemedlen slutligt fördelas mellan kommunerna i enlighet med av länsstyrelsen angivna riktlinjer och i övrigl med hänsyn lill kommunernas markförvärv.

Fördelarna med här skisserad handläggningsordning ärenligt utredningen hög fiexibililet och belydande handlingsuirymme för länsbosladsnämnder-

Prop. 1974:150 241

na. Som markpolitiski hjälpmedel blir markförvärvslångivningen därför aktiv. En nackdel är att kommunerna inte i förväg med säkerhet kan avgöra vilka möjligheter de har att erhålla markförvärvslån.

Alternativt ärenligt ulredningen följande handläggningsordning tänkbar. Inom resp, län gör länsstyrelsen - efier förslag från länsbosiadsnämnden - en fördelning på kommuner. Denna fördelning skall ha innebörden att ett vissl kredilulrymme reserveras för varje kommun i länet för en viss tid. Därmed menas all kommunen under denna tid kan beviljas markförvärvslån upp lill del angivna beloppet. Efter hand som kommunen genomför markförvärv som uppfyller förutsättningarna för lån kan ansökan om lån göras. Lånen utbetalas därefier så snabbi som möjligt. Beslutanderätten i enskilda låneärenden delegeras lill länsbosiadsnämnden.

Fördelen med denna senare modell ärenligt byggkonkurrensuiredningen att kommunerna i början av varje budgetår bättre kan bedöma sina möjligheter att erhålla markförvärvslån. Därmed underlättas deras planering av förvärvsverksamheten. Administrativt är modellen enkel. Till dess nackdelar hör att möjligheterna minskar all på rimligl sätt ta hänsyn lill de ofta slora variationerna från år till år i kommunernas förvärvsvolym. Del är vidare svårt att omfördela pengar om ett oväntat och angelägel förvärv dyker upp. Länsbostadsnämndens handlingsutrymme krymper och långivningen blir ett mindre aktivt instrument än i det först nämnda alternativet.

En kommuns markförvärvsbehov börenligt byggkonkurrensuiredningen i markförvärvslånesammanhang anses omfatta all mark som inom ålta år beräknas bli tagen i anspråk för bebyggelse och som kommunen inte äger. I syfte att stödja en planmässig markförvärvspolitik bör markförvärvslån i prinicp inle utgå för mark som enligt-kommunernas bostadsbyggnads-program kommer atl tas i anspråk för bebyggelse inom tre år. Vid bedömning av en kommuns markförvärvsbehov bör därför inte hänsyn las lill sådan mark,

Ulredningen föreslår att kommunerna skall upprätta markförvärvsprogram som bör ingå som en del i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. Den föreslagna handläggningsordningen för fördelning av disponibla markförvärvslånemedel på kommuner förutsätter nämligen enligt ulredningen all man centralt har tillgång lill uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov, Uppgifierna mäste föreligga vid tidpunkten för fördelning av lånemedel på storstadsområden och län.

Eftersom kommunerna bör förvärva marken minsl fem år före planerad byggstart måste enligl utredningen markförvärvsprogrammen avse en längre tid än bosladsbyggnadsprogrammen. Utredningen föreslår därför atl kungörelsen om kommunala bosiadsbyggnadsprogram ändras så atl kommunerna åläggs alt upprätta tioåriga markförvärvsprogram som bör ingå i bosladsbyggnadsprogrammen, Bostadssiyrelsen bör efier samråd med Svenska kommunförbundel utfärda anvisningar för sådana program.

16 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150 242

6.3 Markfördelning

Byggkonkurrensuiredningen beskriver de nuvarande formerna för kommunernas markfördelning. I större stadskommuner förekommer ofia alt de kommunala organen beslutar hur kommunens mark för fierfamiljshusbyggande skall fördelas på byggherrekategorier och byggherreförelag. Fördelningsbesluten styrs i stor utsträckning av en strävan att ge varje företag möjlighet till en jämn nybyggnadsverksamhet, 1 kommuner där inga riktlinjer för fördelningen bestämls tilldelas byggherrefö-relagen mark från fall till fall med hänsyn till företagens önskemål och en mer eller mindre uttalad praxis.

Under senare år har tävlingsförfarande i samband med fördelning av mark till flerfamiljshus prövats i några kommuner.

Omkring 75 96 av byggandet av småhus i grupp sker på kommunal mark eller mark .som upplåtits av kommunen. När det gäller småhus med äganderätt avser kommunens markupplåtelse rälten att exploatera marken och som regel också försäljningsansvaret. Kommunerna fördelar ofia sin mark för gruppbyggda småhus på byggherrekategori och förelag från fall till fall utan fastställa ramar, I några kommuner avser fattade beslut om de olika sektorernas andel vid markfördelningen fierfamiljshus och gruppbyggda småhus sammantagna.

Enligt uppgifier som utredningen inhämtat från vissa länsbostadsdirektörer är det relativt ovanligt all kommunerna utnyttjar möjligheterna atl ställa krav på bebyggelsens utformning och kostnader i samband med markupplåtelsen. Krav på viss lägenhetsfördelning förekommer ibland, I undantagsfall ställer kommunerna bestämda krav på kostnaderna. Krav på statlig belåning och på atl lånemyndigheternas villkor uppfylls är ofta en outtalad förutsäUning.

Utredningen tar därefter upp frågan om ändrade former för markfördelningen och anger som en utgångspunkt härför att kommunens ansvar för bostadsförsörjningen innefattar rätten alt besluta om principerna för fördelningen av bostadsbyggandet på allmännyttiga, kooperaliva och enskilda byggherrar. Byggandets fördelning på byggherrekategorier ingår som en väsenllig del i den kommunala bostads- och hy-respolitiken, 1 de riktlinjer för bostadspolitiken som fastlades i slutet av 1940-ialei ingick alt spekulativa vinstintressen skulle hållas borta från bostadsbyggande och bosladsförvallning med offentligt stöd. Som målsättning för bostadspolitiken uppställdes alt huvudparten av nya flerfamiljshus borde förvaltas av företag som arbetade utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunen.

Under 1950- och 1960-ialcn har de allmännyttiga och de kooperaliva bostadsföretagen fåll den dominerande roll som eftersträvades i efterkrigstidens bostadspolitik, I samband med den omfattande översynen av bostadspolitiken vid 1967 års riksdag betonades på nytt all de självkosinadsbesiämda

Prop. 1974:150 243

bostadsföretagen bör dominera bostadsbyggande och bostadsförvaltning, I prop, 1967:100 framhöll departementschefen att uttalandena om de självkostnadsbestämda företagen syftade till alt ange vad som från hyrespolilisk synpunkt var väsentligl vid fördelning av byggandet mellan de olika byggherrekategorierna och att uttalandena inte var uttryck för en negativ hållning lill bostadsbyggande i enskild regi. Departementschefen ansåg det tvärtom önskvärt att bibehålla de konkurrensmoment som ligger däri att byggandet sker i olika företagsformer.

Med den centrala ställning som byggherren intar i byggprocessen har byggandets fördelning på byggherrar enligt utredningen avgörande betydelse för hur konkurrensen i bostadsbyggandel gestaltar sig. Statsmakternas uttalanden anger riktlinjerna för bostadsbyggandets fördelning på förvaltningsformer. Denna målsättning lägger emellertid enligt utredningen inte hinder i vägen för att byggherrarnas skicklighet som byggare och förvaltare skall kunna vara utslagsgivande för fördelning av byggherreuppdrag.

Markfördelningen måste enligl byggkonkurrensuiredningen ses som ell av kommunens viktigaste bostadspolitiska styrinstrument. Fördelningen bör ske med utgångspunkt i klart definierade mål i fråga om byggandels fördelning på dispositionsformer, boendekostnader och boendemiljö. Vid markupplåtelsen kan kommunen i varje projekt omsätta den överordnade målsättningen i ramar för byggherrens handlande.

Den från utredningens synpunkt väsentligaste aspekten på markfördelningen är kommunens möjligheter att främja effektiviteten i bostadsproduktionen. För effektiviielen vikliga avgöranden i samband med markfördelningen är bl.a. projektens storlek, strukturen inom byggherreledet och möjligheterna lill konkurrens vid genomförandet.

Ulredningen konstaterar i fråga om byggandets projektslorlek och byggherrestruktur att enligt uppgifterna i bosladsbyggnadsprogrammen kommunerna nu koncentrerar byggandet till större projekt, Mol bakgrund av de ansträngningar som redan görs för att få lill stånd en fortsatt samordning av byggherreföretagen och deras verksamhet har utredningen inte funnit anledning att föreslå ytteriigare åtgärder från slalsmakiernas sida. Kommunerna bör enligt ulredningen givetvis utnyttja möjlighelerna atl främja byggherresamordningen vid markfördelningen genom atl ställa krav på samordning mellan projekt och se lill all byggherreuppdragen anförtros företag som är kompetenta att svara för såväl exploatering som förvaltning. Självfallet bör inte koncentrationen inom byggherreledel drivas längre än vad kraven på kompetens och rationell efterfrågesirukiur motiverar. Den konkurrens som ålminslone indirekt finns mellan byggherreföretagen kan i slörre kommuner vara så värdefull alt den motiverar att t, ex. två allmännyttiga företag behålls som skilda enheter.

Byggkonkurrensuiredningen föreslår,såsom senare kommeratl redovisas, upphandlingsregler som villkor för statliga bostadslån i syfie att förbättra konkurrensen vid genomförandet av byggherrarnas projekt. Direkt konkur-

Prop, 1974:150 244

rens kan emellertid enligl utredningen åstadkommas redan vid fördelningen av kommunens mark på olika byggherrelöretag, om kommunen låter byggherrarna tävla om uppdraget all bygga och förvalta. Om kommunen utser byggherre på annal säli än genom tävling, kan det enligt ulredningen finnas en indirekt konkurrens. Byggherren löper nämligen risk atl bli utan mark nästa gång kommunen upplåter mark, om han inte sköter sill uppdrag och det finns andra byggherrar som kan påvisa bättre resultat.

Flerfamiljshusbyggandeis fördelning på hyresräll och bostadsrätt faller enligt utredningen uianför ramen för etl tävlingsförfarande. De två dispositionsformerna är från ekonomisk synpunkt alllför olika för de bostadssökande för att fördelningen skulle avgöras genom tävling.

De egenregibyggande allmännyttiga företagen har enligl ulredningen goda förutsättningar föratt tävla med enskilda sektorns förelag. En förutsäUning härför torde vara att engagemanget i tävlingsprojekt endast ulgör en mindre del av förelagens totala verksamhet. Förutsättningarna för en effektiv konkurrens torde vidare vara bättre, om de egenregibyggande allmännyttiga företagen får tävla utanför den egna kommunen. Det syns främsi vara i storstadsregionerna som tävlingar av delta slag kan vara möjliga.

Byggkonkurrensuiredningen framhåller all vid fördelning för fierfamiljshusbyggandel inom enskilda sektorn tävlingsförfarandel synes vara väl lämpat. För all vidga konkurrensen är del angelägel att BPA ges tillfälle atl della i tävlingar inom den enskilda sektorn. När det gäller markfördelning inom den kooperativa sektorn finns det enligt utredningens mening inga prinicpiella hinder mot all använda tävlingsförfarandel. Deltagare i en sådan tävling kan vara HSB och Svenska riksbyggen. Entreprenadföretag eller andra företag som kan erbjuda samma lörvaltaransvar som de rikskooperativa företagen kan också tänkas delta.

Del är enligt utredningens mening vidare väl motiverat all använda tävlingsförfarandel vid fördelning av mark för småhusändamål. Vid dispositionsformen äganderätt förenklas tävlingen av atl den avser endasl byggandet. Erfarenheterna från genomförda tävlingar inom delta område visar all konkurrensen spelar en väsentlig roll närdet gäller all uppnå goda kost-nadsresullal.

Utredningen framhåller att, oavsett vilken byggherrekategori markupplåtelsen gäller, tävlingsförfarandel inte är möjligt eller lämpligt att tillämpa i varje projekt. Även om utnytljandel av tävlingsförfarandel kan bli mera omlättandc än i dag, torde fördelning utan föregående tävling bli den vanligaste formen. Oavsett hur markfördelningen sker måsle emellerlid kommunen känna sill ansvar för att kostnaderna för projektet hålls nere. När fördelningen sker ulan föregående tävling måsle kommunen se lill all byggherreuppdraget anförtros en byggherre som är villig och kompetent att bygga och förvalta i enlighet med konsumenternas önskemål. Det är angeläget all kommunerna följer byggherrarnas byggande och förvaltande verksamhet för att lå underlag för markfördelningen. Kommunerna bör använda sin

Prop. 1974:150 245

ställning som markägare lill atl i samband med markupplåtelsen ställa krav på projektens utformning och kostnader,

Etl minimikrav på kommunens insats vid markupplåiefse bör vara all kommunen anger en kostnadsnivå och preciserar de mest elementära kvalitetskraven på bostäderna och boendemiljön: lägenhetssiorlekar, ulruslningsstandard, hushöjder, bostadskomplement. Genom att skaffa sig kunskaper om kostnaderna för olika kvaliteter i bostadsbyggandel bör kommunerna kunna utveckla en meningsfull styrning av byggandet.

Toialenlreprenaden kan enligt byggkonkurrensuiredningen i vissa fall vara en lämplig tävlingsform. Etl genomtänkt program och noggrann uppföljning av färdigprojekleringen hos vinnande anbudsgivare och kontroll av den färdiga bebyggelsen är väsentliga förutsättningar för atl denna tävlingsform skall fungera väl. Det är också viktigt att kommunen ställer konkreta krav på drifi och underhåll av bostadsområdet. Anbudsgivarna bör vara skyldiga att klart redogöra för vilka service- och underhållsåtgärder som ingår i anbudet. Normer för denna del av fastighctsförvaftningen saknas nästan helt, Bosladsstyrelsen, Hyresgästernas riksförbund och berörda byggherreorganisationer borde enligt utredningen ta initiativ till en sådan normering. Underlag för normer gällande drifi och underhåll borde kunna utarbetas av bosladssiyrelsens utredningsgrupp för konsumentupplysning inom bostadssektorn.

Byggkonkurrensuiredningen erinrar slutligen om det behov av kommunall engegemang i byggherreuppgifierna på småhusområdet som har framhållits i den inom dåvarande inrikesdepartementet utarbetade promemorian (Ds In 1971:4) Vissa frågor rörande rationellt småhusbyggande. Ulredningen anser all de för kommunen aktuella uppgifterna kan avse även fierfamiljshusbyggandel och annat byggande,

6.4 Konkurrensfrämjande upphandling

Ulredningen beskriver inledningsvis nuvarande upphandlingsformer inom bostadsbyggandet och olika lidigare utredningars synpunkter på dessa.

När del gäller att belysa konkurensförhållandena inom bostadsbyggandet flnns del enligt utredningen anledning all göra skillnad mellan å ena sidan produktion som upphandlats i anbudskonkurrens, dvs. efter anbudstävling mellan två eller fiera företag, och å andra sidan produktion som genomförts utan direkt konkurrens. Under treårsperioden 1968-1970 har mindre än hälf len av den llerfamiljshusproduktion. för vilken statliga bostadslån preliminärt beviljats, upphandlats efter anbudslävlingar. Anbudskonkurrens dominerar som upphandlingslbrm bara inom kategorin allmännyttiga bostadsföretag. Drygt en tredjedel av den kooperativa produktionen upphandlades efier anbudstävling medan motsvarande siffra för privata byggherrar var endasl 6 96,

Prop. 1974:150 246

I fråga om gruppbyggda småhus överensslämmer fördelningen på genomförandeformer inom de olika byggherrekalegorierna i stora drag med vad som gäller för fierfamiljshusen. Inom småhusbyggandet är emellertid den enskilda byggherreseklorn den dominerande, vilket innebär alt egenregibyggande är den vanligaste genomförandeformen. 55 96 av småhusen uppförs i egen regi. Bara en tredjedel av småhusen upphandlas i anbudskonkurrens,

Efier en redovisning av vad lidigare utredningar anfört i fråga om upphandlingsformerna konstaterar byggkonkurrensuiredningen att statsmakterna inte har uttryckt någon preciserad målsättning när det gäller bostadsbyggandets produktionsformer. Av direktiven till byggkonkurrensuiredningen framgår alt riktlinjerna för bosladspolitiken kan sägas inrymma ett krav på effektiv konkurrens. Detta har dock inte konkretiserats i några riktlinjer för hur bostadsbyggandet bör genomföras, t. ex. i form av anvisningar för upphandling. Bostadslån utgår således i princip oberoende av i vilka former bostadsbyggandet sker.

Konkurrensen i genomförandet av bostadsbyggandel begränsas i dag enligt utredningen ofta av att bostadshusen byggs i egen regi eller upphandlas genom förhandlingar ulan anbudstävling. Konsekvensen av detta för slulkostnaderna kan inte utläsas av tillgänglig produktionskostnadsslalistik. Kostnadsskillnader mellan egenregiproduk-tion och enlreprenadupphandling har emellerlid studerats av bostadsstyrelsen vid s. k. revisionsundersökningar av avslutade byggnadsprojekt. Undersökningarna visar atl i materialet ingående egenproducerade objekt synes ha en något högre överkostnad i förhållande till pantvärdet än de upphandlade projekten. Undersökningarna medger dock knappast någon längre gående slutsals än all det finns en sannolikhet för atl egenregiprojekten ger högre kostnader. Vad som emellertid från kostnadssynpunkt måste tillmätas väsenllig betydelse är enligt utredningens mening atl entreprenadupphandlingen ger bättre garantier för att uppställda kostnadsramar hållas. Att två parier sluter ell entreprenadavtal som innefattar en preciserad anbudssumma ger produktionen en ekonomisk stadga som mera sällan kan åstadkommas när samma företag är både beställare och producent.

Förhållandel alt en belydande del av bostadsproduktionen sker i former som utesluter anbudskonkurrens har enligt ulredningen uppenbart en negativ inverkan på effektiviteten och utvecklingsmöjligheterna inom bostadsbyggandet som helhet. Produktion utan anbudskonkurrens medför nämligen att produktionsvolymen för entreprenadmarknaden minskar, vilkel försämrar marknadens möjligheter att utvecklas. Denna produktion undandras dessutom den effektivitetskontroll som en direkt konkurrens mellan byggmarknadens företag innebär.

En effekiiv bostadsproduktion och låga kostnader främjas enligt utredningen av att konkurrenskrafierna ges etl ökat spelrum i bostadsbyggandel, Ulredningen föreslär därför att staten som villkor för bostadslån ställer krav

Prop. 1974:150 247

på att bostäderna upphandlas och byggs i former som stimulerar konkurrens och rationell produktion.

Utredningens förslag om konkurrensfrämjande upphandling som villkor för bostadslån avser nybyggnad av flerfamiljshus saml småhus som inte skall bebos av de lånesökande.

Utredningen har i sitt arbete inte närmare gått in på frågor som rör upphandling av ombyggnads- och moderniseringsarbelen. Anledningen till detla är bl. a. att upphandling av sädana arbeten är av speciell karaktär. Ulredningen undersiryker emellertid det angeliigna i atl konkurrensen mellan byggföretagen förbättras även när det gäller ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Utredningen förutsätter atl konkurrensaspekterna kommeratl beaktas i det fortsatta arbetet med alt utveckla lämpliga upphandliiigsme-loder för sådana arbeten. De riktlinjer för upphandling av nybyggnadsprojekt som utredningen föreslår bör i sina huvudrag kunna tillämpas också lör ombyggnads- och moderniseringsarbelen. Sedan större erfarenheler vunnits om upphandling av ombyggnads- och moderniseringsenireprenader finns det enligt ulredningen anledning att även på delta område överväga upphandlingsregler liknande vad ulredningen föreslår för nyproduktion.

När del gäller småhus som skall bebos av de lånesökande föreslår utredningen all byggherren inle skall vara skyldig att tillämpa de särskilda upphandlingsreglerna. 1 dessa fall saknas det anledning att lill skydd för konsumenien föreskriva all upphandling bör gå lill på visst sätt. Det föreslagna markvillkorel för enligl utredningen nämligen antas innebära en garanti för atl de blivande småhusägarna inle kommer i beroendeställning till byggföretag, vilket nu ofia är fallet när byggföretag köper mark för småhusbebyggelse.

Byggkonkurrensuiredningen anser att entreprenadupphandling framstår som den överlägsna genomförandeformen. Egenregiproduklionen har visseriigen fördelar genom att samma företag är både producent och förvaltare. Byggandet sker emellertid utan direkt konkurrens. Det medför risk för all denna genomförandeform ger höga boendekostnader antingen på grund av bristande effektivitet i produktionsverksamhelen eller på grund av att byggherren utnyttjar möjligheterna till vad utredningen kallar monopolvinster, Egenregiproduklionen innebär också - om den lokalt har slor omfattning - den nackdelen att produktionsuppgifter undandras den öppna byggmarknaden vilkel försämrar marknadens arbetsbetingelser och utvecklingsmöjligheter, Egenregiproduktionens nackdelar är enligt uiredningens mening så stora atl det finns anledning au ifrågasätta om bostadslån skall ulgå till egenregibyggande förelag.

Om markvillkoret genomförs kommer enligt ulredningen förutsättningarna för egenregiproduktion inom bosladsbyggandet alt förändras. Byggherrarna kommer inle att som nu kunna skaffa sig bygguppdrag genom markköp och kommunerna får ett avgörande infiytande över hur marken

Prop. 1974:150 248

fördelas på byggherrar och genomförandeformer. Utredningen anser sig kunna utgå från atl kommunerna i sin markfördelning tillser all bygguppdragen lämnas lill kompetenta byggherraroch att egenregiproduktionens omfattning begränsas så att det finns tillräckligt utrymme för den öppna byggmarknaden alt kunna effektiviseras och utvecklas. Markvillkoret skapar sålunda förulsätlningar för att betydande nackdelar hos egenregibyggandel elimineras. Väsentliga nackdelar hos denna genomförandeform kommer emellertid alt kvarstå, om kommunerna delar mark och bygguppdrag lill egenregibyggande byggherreföretag utan tävlingsförfarande. Egenregibyggarna kommer i sådant fall liksom nu alt arbeta ulan direkt konkurrens med byggmarknadens övriga företag.

Om egenregibyggande förelag tilldelas mark på grundval av tidigare beskrivna markfördelningstävlingar,elimineras enligt utredningen de väsentliga nackdelarna hos egenregibyggandel som produktionsform. Byggprocessen skulle då innehålla elt moment av direkt konkurrens även när den är organiserad som egenregiproduktion. Utredningen föreslår därför atl bostadslån lill projekt som byggs av lånesökanden i egen regi skall kunna utgå om den lånesökande fått marken upplåten efter markfördelningstävling.

Vilken målsättning ell egenregibyggande har för sin produktion och förvaltning bestäms av förelagets allmänna verksamhet. Härvidlag föreligger en väsentlig skillnad mellan vinslsyftande och inle vinstsyftande förelag. Del förra eftersträvar nämligen att nå största möjliga avkastning över tiden medan de senare - de allmännyttiga och kooperativa företagen - har lill uppgifi att på självkoslnadsbasis upplåta bostäder på för konsumenterna så förmånliga villkor som möjligt. Del finns med hänsyn härtill enligt ulredningen anledning att i viss mån differentiera bedömningen av egenregiproduklionen med hänsyn lill företagskategoriernas målsättning.

Vid sidan av kategorien enskilda byggherrar förekommer egenregiproduktion hos elt tiotal allmännyttiga och två kooperativa bostadsföretag. De argument som kan anföras mol den traditionella formen för bostadsbyggande i egen regi - utan tävling i något led i processen - gäller till väsentlig del oavsett byggherrekategori. Från dessa utgångspunkter är del önskvärt att begränsa egenregiproduklionen hos de självkostnadsbestämda företagen på motsvarande sätt som hos övriga företag. A andra sidan finns del - setl från konsumentsynpunkt -även positiva drag hos de självkostnadsbestämda förelagens egenregiproduktion. Dessa kan nämligen vara en konkurrensfaktor på entreprenadmarknaden som domineras av enskilda företag.

Enligt byggkonkurrensutredningens bedömning bör egenregiproduktion inom de allmännyttiga och kooperaliva företagen dock bara accepteras om produktionen är konkurrenskrafiig och i fråga om kvalitet och kostnader ge lika bra eller bättre produktionsresultat jämfört med enlreprenadupphandling.

En generell avveckling av den allmännyttiga och kooperativa egenregi-

Prop. 1974:150 249

produktionen är enligt uiredningens uppfattning varken önskvärd eller möjlig annat än eventuellt på längre sikt, Ulredningen föreslår alt allmännyttiga och kooperativa företag under vissa förutsättningar beviljas bostadslån även om produktionen genomförs i egen regi och marken anvisats utan föregående tävling. Härvid bör gälla dels att företagen inle bara bygger i egen regi utan även upphandlar på entreprenad, dels att egenregiverksamheten särskiljs i företagens redovisning som en fristående resultatenhet och alt denna belastas med alla kostnader som är hänföriiga till egenregiverksamheten. Med dessa regler vill utredningen åstadkomma alt egenregiproduklionen direkt kan jämföras med bostäder upphandfade på den öppna byggmarknaden och dessutom vill den förbättra möjligheterna att bedöma det ekonomiska resultatet av egenregiproduklionen.

Utredningen har stannat för att bosladsstyrelsen bör svara för uppgifien atl bevaka de självkostnadsbestämda bostadsföretagens egenregiverksamhet. Kontrollen bör formellt la den formen atl bosladsstyrelsen ges möjlighet att efier prövning från fall lill fall ge allmännyttiga och kooperativa bostadsförelag tidsbestämd dispens, förslagsvis för tre år i sänder, från det av Ulredningen föreslagna bostadslånevillkoret att byggherren skall upphandla i konkurrens, såvida inte marken upplåtits efier tävling. Dispens från konkurrenskravet bör lämnas bara under förutsättning alt bosladsstyrelsen finner motiv för egenregibyggande och att företaget dessutom bedöms ha förutsättningar alt bedriva egenregiproduktion i rationella former,

1 dispensbeslulel bör enligt utredningen bosladsstyrelsen ange en ram för egenregiproduktionens omfallning under den period som dispensen avser. Som utredningen tidigare framhållit bör som huvudregel gälla all förelagen inte medges att bygga hela sin produktion i egen regi.

Bostadsstyrelsen skall enligt ulredningen ha möjlighet atl även ställa andra villkor för dispens, alll efter vad som bedöms lämpligt i varje särskilt firll.

Utredningen framhåller alt oavsett dispens skall låncmyndigheterna liksom tidigare pröva om produktionskoslnaderna för de enskilda projekten är skäliga.

Från konkurrenssynpunkt finns del enligl utredningen fog för att i viss mån jämställa förhandlingsentreprenad, dvs, upphandling utan föregående anbudstävling, med egenregiproduktion, Gemensami för de båda genom-förandeformcrnaäraii konkurrensen från byggmarknadens företag som regel bara indirekt och i begränsad utsträckning får påverka produktionen.

Med hänsyn häriill anser ulredningen det angeläget alt man även på annat sätt än med markvillkorel ser lill atl förhandlingsentreprenad inte används annat än när del kan lörutsälias att byggherren når ett bättre upp-handlingsresultal genom att begära anbud från etl enda byggherreföretag än genom anbudstävling. För atl säkerställa alt upphandling utan anbudskonkurrens lillämpas endast när det är sakligt motiverat anser ulredningen alt länsbostadsnämnderna skall pröva om det finns skäl all i en upphandling

Prop. 1974:150 250

frångå ett normalt upphandlingsförlärande, Ulredningen föreslår därför alt del .som villkor för bostadslån skall gälla atl byggnadsenlreprenader inte upphandlas ulan föregående anbudslävling, om inte länsbostadsnämnden på förhand godkänt upphandlingsförfarandet cfier prövning från fall till fall. Kravet atl upphandlingen som regel skall ske efier anbudskonkurrens bör gälla alla slags entreprenader, dock inte separat upphandling av konsulttjänster för projektering- och konstruktionsarbeten.

Som exempel på upphandlingssituationerdär förhandlingsenlreprenad bör kunna komma i fråga nämner utredningen etappvis utbyggnad av bostadsområden. Om en lörsta etapp upphandlats med gott resultat kan del för den fortsatta produktionen vara lämpligt alt i lörsta hand söka nå en uppgörelse med de entreprenörer som svarat lorden första etappen. Liknande upphandlingssitualioner kan uppkomma om fiera bostadsprojekt samordnas, t, ex. genom byggherresamverkan. Länsbostadsnämnderna bör undantagsvis även i andra fall kunna medge alt förhandlingsenlreprenad tillämpas, om del enligt nämndens bedömning är sannolikt all denna upphandlingsform kommer att ge bättre resullat än anbudskonkurrens,

Byggkonkurrensuiredningen övergår därefier lill alt mera ingående diskutera upphandlingsförfarandet och anser att det är motiverat atl uppställa vissa regler för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen föratt främja konkurrensen i bostadsbyggandel. Etl skäl härför är att många byggherrar inom bostadssektorn har intressen i företag inom entreprenadbranschen eller byggmaierialinduslrin. Ett annat skäl för att uppställa rikllinjer för bostadsupphandlingen är önskvärdheten av att byggherrelöretagen så långt möjligt tillämpar en enhetlig upphandlingspraxis. Detla underlättar nämligen leverantörernas möjligheter att anpassa sin produktion och marknadsföring efier beställarnas önskemål.

Upphandlingsreglerna för den statligt belånade bostadsproduktionen bör enligt ulredningen så långt möjligt anpassas lill de riktlinjer lorden statliga och kommunala upphandlingen, som kan komma atl fastställas på grundval av upphandlingskommitiéns förslag (SOU 1971:88).

Byggkonkurrensutredningens krav på upphandlingsförfarandet sammanfattas i ett förslag till ändringar i bostadslånekungörelsen. Förslagen innebär att, förutom de restriktioner för egenregiproduktion och förhandlingsen-treprenader som nyss beskrivits, som villkor för bostadslån skall gälla särskilda regler i fråga om anbudsinfordran, materialupphandling, jäv vid upphandling saml redovisning av anbud och upphandlingsbeslut. Med dessa förslag kommer bostadslånekungörelsen enligl utredningen att ge en ram lör byggherrens upphandling. Utredningen förutsätter alt bosladsstyrelsen kompletterar de föreslagna upphandlingsreglerna med råd och anvisningar, som grundas på byggkonkurrensutredningens och upphandlingskommitiéns betänkanden saml de synpunkler som framkommer vid remissbehandlingen av utredningarna. Upphandlingsreglerna och anvisningarna måsle sedan

Prop. 1974:150 251

fortlöpande ses över med utgångspunkt i de erfarenheter som framdeles vinns.

Enligt utredningens mening börsamma krav på affärsmässighet och objektiv behandling av anbud och anbudsgivare ställas på byggherrar som önskar utnyttja statliga bostadslån som på myndigheterna i deras upphandling. Med hänsyn lill att bostadslånekungörelsen i övrigt saknar mera allmänt hållna krav av målsältningskarakiär har ulredningen främsi av formella skäl avstått från att föreslå att en grundläggande regel motsvarande dessa krav införs i bostadslånekungörelsen, Ulredningen förutsätter dock alt principerna om affärsmässighet och objektiv behandling av anbud och anbudsgivare kommer all gälla som en huvudprincip för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen,

Enligl utredningens mening kan inte etl visst upphandlingssätl förordas generellt. Entreprenadform och lörfrågningsunderlag måste anpassas till de förulsätlningar som gäller för det enskilda projektet. Byggherrens förfråg-ningsunderlag bör klart och entydigt ange kraven på kvalitet och entreprenadens eller leveransens omfattning, något som är ett oeftergivligt villkor för effektiv konkurrens och goda upphandlingsresultat.

Valet mellan öppen eller begränsad anbudsinfordran måste göras med hänsyn till omständigheterna vid varje särskild upphandling. Den begränsade anbudsinfordran innebär emellertid en risk för att man från anbudskonkurrensen uteslänger entreprenörer som har goda förutsältningar att hävda sig i tävlingen. För att öka den begränsade inbjudningens användbarhet bör man försöka motverka att en sådan situation uppkommer. Utredningen föreslår därför att det som villkor för bostadslån skall gälla alt byggherren vid begränsad anbudsinfordran skall medge att entreprenadföretag som står utanför den inbjudna kretsen och som önskar lämna anbud skall beredas möjlighet härtill.

I syfie atl förbättra inlörmationen om aktuella anbudstävlingar föreslår utredningen att byggherrarna skall vara skyldiga att samtidigt som anbudstävlingen ully.ses lämna ett lämpligt informationsorgan upplysningar om tävlingen. Detta bör gälla både vid öppen och begränsad anbudsinfordran. Informationsorganet bör sedan - varje vecka eller två gånger i månaden - göra sammanställningar över aktuella anbudstävlingar och distribuera sammanställningarna mol en expeditionsavgifi till dem som så önskar. Förslagsvis kan enligt utredningen Svensk Byggtjänst fungera som informationsorgan och svara för distributionen av information om utlysta entreprenader. Under hand har från förelagets sida anmälts visst intresse för att svara för en sådan uppgift upplyser ulredningen.

Vad som här sagts i fråga om informationen bör enligl ulredningen till-lämpas även när kommunen fördelar mark och byggherreuppdrag efter tävling, om tävlingen skall anses uppfylla de konkurrenskrav som bostadslånekungörelsen föreslås innehålla.

Prop. 1974:150 252

Villkoren för statliga bostadslån bör enligt utredningen utformas så all också konkurrensen i maierialtillverkningen främjas. Utredningen föreslår därför alt byggherre som delupphandlar material eller lämnar anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav skall vara skyldig alt erbjuda entreprenörerna möjlighet att vid sidan av huvudanbudet lämna ett sidoanbud som omfattar leverans av likvärdigt material. Byggherren skall ha frihet alt välja den materialleverans som han finner lämpligast med hänsyn till pris och kvalitet men bör vara skyldig atl i samband med låneansökan motivera sill val, om han inle väljer det alternativ som har del lägsta priset.

Uiredningens förslag syfiar främst lill atl byggherrarna skall uppmärksamma materialupphandlingens betydelse och forilöpande kontrollera att det egna företagets materialförsörjning sker i rationella former.

En förutsättning för all effektiv konkurrens skall uppnås vid anbudstävlingar är enligt utredningenatt entreprenadföretagen har förtroende för byggherrens sätt att upphandla - med andra ord all entreprenörerna tilltror byggherrarna atl efierslräva saklighet och opartiskhet vid anbudsprövningen. Utredningen föreslår som villkor för erhållande av bostadslän skyldighet för byggherren/låntagaren att i upphandlingsärenden tillämpa en jävsregel som innebär all den som är bunden till något av de anbudsgivande företagen genom förtroendeuppdrag, anställning eller ägarinlresse som inle är obetydligt inte får delta i byggherrens prövning av anbud. Byggherren bör i samband med låneansökan avge en förklaring att någon jävig person inle deltagit i upphandling av varor och tjänster för byggnadsprojektet.

Utredningen föreslår inte att några särskilda regler för byggherrarnas anbudsprövning skall införas i bostadslånekungörelsen. I detta avseende skiljer sig uiredningens förslag från upphandlingskommitténs. De lidigare angivna grundprinciperna för upphandlingen -affärsmässighet och objektiv prövning av anbud och anbudsgivare - bör enligl ulredningen vara vägledande.

För att skapa garantier för att byggherrarna följer bostadslångivningens intentioner och även tillämpar de rikllinjer som kan ha lämnats av kommunen i samband med markupplåtelsen föreslår utredningen att byggherrarna skall vara skyldiga alt i samband med låneansökan schematiskt redovisa inkomna anbud samt alt redovisa de upphandlingsbeslui som fattats. Detta avses motsvara den skyldighet som enligt förvaltningslagen och offentlighetsprincipen åligger myndighet när det gäller all motivera upphandlingsbeslui och tillämpa öppenhet i upphandlingsärenden.

För att underlätta upphandlingsredovisningen bör enligl utredningen bosladsstyrelsen utarbeta ett formulär som innehåller de frågor som kommunen och lånemyndigheterna har anledning att ställa.

6.5 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsobjekt

Statliga bostadslån förutsätter prövning av låneobjekten med avseende på såväl kvalitet som kostnader. Enligt bostadslånekungörelsen skall ansökan

Prop. 1974:150 253

om bostadslån avslås, om de hyror eller årsavgifier som behövs föratt täcka de åriiga kostnaderna för fastigheten beräknas bli så höga att påtaglig risk föreligger för föriusi eller om den beräknade kostnaden för projektet väsentligt överstiger pantvärdet. Projektet prövas således i kostnadshänseende med avseende på dels förlustrisk vid förvaltning, dels produktionskostnadens skälighet. I vissa fall prövas dessutom markprisets skälighet.

För att de konkurrensfrämjande åtgärder som ulredningen föreslagit skall fö avsedd elTekt bör grunderna för produktionskostnadsprövningen enligt utredningen ändras så atl bostadslångivningen i högre grad än nu kan tjäna som ett medel atl pressa produktionskostnaderna, Detla kan enligt ulredningen åstadkommas genom en skärpning av villkoren för att med hänsyn lill pris och kvalitet godta byggprojekt för statlig belåning. Långivningen bör också fylla funktionen som etl styrande och kontrollerande bostadspolitiskt instrument. Lånesyslemet börenligt ulredningen tillgodose följande krav.

1. Lånemyndigheterna bör pröva låneärendena innan projekten påbörjas,

2. Projekten bör vid den prövning som sker före byggstart vara så preciserade i fråga om uiformning och kostnader att låncmyndigheterna kan göra en säker bedömning av projekten,

3. Projekten bör inle efier den första prövningen förändras så alt förutsättningarna för godkännande rubbas.

Enligl byggkonkurrensutredningens uppfattning är bostadslånereglerna f n. inle utformade så att dessa krav tillgodoses. Det finns därför enligt utredningen anledning alt överväga vilka förändringar som bör godtas mellan preliminär och slutlig låneprövning och vilka krav som bör ställas på precisionen i de preliminära låneansökningarna,

Byggkonkurrensuiredningen anser atl nuvarande låneregler i fiertalet fåneärenden ger alllför slora möjligheter att förändra ett projekt efier det att projektet prövats före byggstart. Bostadslån kan således utgå även om de beräknade kostnaderna ökats på grund av projektförändring som byggherren beslutat. Della minskar enligl utredningen byggherrarnas respekt för den preliminära låneprövningen och deras benägenhet att göra en noggrann kostnadsredovisning i den preliminära låneansökan.

Förändringar i projektens utformning och koslnader börenligt utredningens mening inle godtas i den omfattning som nuvarande låneregler möjliggör. Tyngdpunkten i låneprövningen måsle ligga i den preliminära prövningen, dvs. innan bygget påbörjas.

I fråga om gruppbyggen av småhus och s. k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar finns en särskild låneregel som medger endast smärre avvikelser mellan preliminärt och slutligt uppgivna koslnader. Del preliminära lånebeslulet skall nämligen innehålla uppgift om att lånet inte kommer att beviljas slutligt, om kostnaden för det färdigställda projektet blir högre än den kostnad som beräknats i samband med det preliminära beslutet med de tillägg som länsbosiadsnämnden kan godta med hänsyn till pris-

Prop. 1974:150 254

ökningar under byggtiden eller liknande omständigheter. Utredningen föreslår atl denna regel blir generellt gällande för alla projeki med undanlag för slyckebyggda småhus. Härigenom minskas byggherrarnas utrymme för atl i den slutliga låneansökan avvika från vad som redovisats i den preliminära ansökan.

Utredningen anser alt flera av de förslag som den framlagt bör bidra lill all rent allmänt öka de preliminära låneansökningarnas kvalitet. Viktigt är därvid bl, a, atl enireprenadupphandlingen kan väntas öka och atl anbudslävling kommer all bli den dominerande formen vid enlreprenadupphandling. Efiersom upphandlingen förutsätter att entreprenaduppdragel är preciserat, bör lillämpningen av anbudskonkurrens utgöra en garanti för att projekten är klart definierade när de underställs lånemyndigheterna,

Ulöver den nyss angivna regeln bör enligl utredningen gälla au låne-objeklen vid den preliminära prövningen så långt möjligt skall vara definitiva i fråga om kostnader och uiformning i de avseenden som påverkar bedömningen av projekten,

Föratt egenregibyggda projekt vid den preliminära låneprövningen skall kunna jämföras med entreprenadupphandlade bör egenregibyggarnas kostnadsuppgifter ha karaklär av utfästelse att bygga till den kostnad som angetts i den preliminära låneansökan. Skillnader mellan preliminärt och slutligt uppgivna koslnader bör därför bedömas på samma sätt som vid entreprenadupphandling.

De kostnadsuppgifter som infordras i bosladslåneärendena representerar enligl utredningen de samlade kostnadserfarenheterna inom bosladsbyggandet. Det finns inget annal kostnadsmaterial att tillgå f n. Den kritik som frän olika håll har riktats mot dessa uppgifter måste därför enligt utredningen tas lill intäkt för åtgärder i kvalilelshöjande sylte.

För det första bör enligl utredningen byggherrarna ändra sin attityd inför uppgifislämnandei. Från byggherrehåll har nämligen hävdats atl uppgifierna endast lämnas i syfie all byggherren skall få lånebeslul och kunna "komma i gång", varför uppgifterna inte är lämpade för statistisk bearbetning. Utredningen anseratl förslagen om konkurrensfrämjande upphandling knappast skulle få någon koslnadssänkande effekl för konsumenterna, om inte denna byggherrarnas inställning till redovisning av kostnader radikalt ändras.

Vidare bör enligt utredningen enhetliga koslnadsredovisningsmetoder införas. Den allvarligaste bristen i nuvarande kostnadsuppgifter är nämligen avsaknaden på definitioner på de olika kostnadsgrupperna. Under senare år har ell intensivt arbete på att åsladkomma enhetliga redovisningsprinciper inom byggnadsindustrin pågått inom BSAB (Byggandets Samordning AB) och resulterat i att ett redovisningssystem, det s. k, BSAB-systemei. nu föreligger. Del finns således enligl ulredningen numera en utgångspunkt för alt gruppera kostnaderna för bostadsbyggandel på etl enhetligt sätt.

En del av kriliken mol nuvarande kostnadsuppgifter gär ul på atl uppgifierna lämnas så tidigt atl dels vissa entreprenadanbud ännu inte hunnit

Prop. 1974:150 255

hämtas in, dels att anbuden inte hunnit utvärderas, reservationer prissättas osv. Efiersom det inle är möjligt att senarelägga uppgifislämnandei - kosi-nadsuppgifierna måsle ju lämnas tidigt om de skall kunna vara underlag för beviljande av lån eller avslag på låneansökningen - tänker sig ulredningen i stället två redovisningstillfällen. Första redovisningen, kostnadsredovisning I, skall göras före lånebeslul. Den bör avse en enkel sammanställning av inkomna anbud tillsammans med beräkningsposter på de punkter där anbud ännu inte kommit in samt för byggherrens egna koslnader. Sedan samtliga entreprenörer antagils och enireprenadsummor fixerats lämnar byggherren en kosinadssammanställning, kostnadsredovisning II, Den skall enligt utredningen ha en enhetlig uppdelning enligt BSAB-systemet, Om kostnadsredovisning II skulle visa en totalsunmia som inle obetydligt överstigar motsvarande summa i kostnadsredovisning l,är förutsättningarna för del preliminära lånebeslutet rubbade och lånefrågan får tas under omprövning.

Kostnadsredovisning II bör byggherrarna enligt ulredningen kunna lämna inom tre månader från beslutet om bostadslån. För att säkerställa atl byggherrarna verkligen kommer att lämna in kostnadsredovisning II bör detta anges i lånebeslulet som ett lånevillkor.

I sin slutliga ansökan om lån skall byggherren sedan redovisa kostnadsutfallet. Utredningens förslag atl de i preliminära ansökningen uppgivna kostnaderna i princip inte skall fö ändras måsle få konsekvenser för kostnadsredovisningen i ansökningen om slutligi beslui, kostnadsredovisning 111. Denna måste kunna relateras lill kostnadsredovisning II och avvikelser dem emellan måste förklaras.

Utredningen föreslår atl bostadssiyrelsen ges uppdrag all utveckla del syslem för redovisning av produktionskostnader som här skisserats.

Del finns enligt utredningens mening anledning atl i bostadslånekungörelsen starkare än vad som nu är fallet markera kommunens ansvar för vilka projekt som skall komma lill stånd med slöd av statliga bostadslån. För all kommunens ansvar för långivningen skall bli ytterligare markerat föreslår utredningen alt bostadslån inte skall få beviljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden.

Kommunen börenligt utredningen vid sin prövning av låneärendena bedöma de anbud som byggherren antagit mot bakgrund av övriga inkomna anbud i den omfattning som bedöms erforderlig i varje särskilt fall. En sådan ordning bör vara ägnad att främja en korrekt bedömning av anbuds-tävlingen och därigenom inverka positivt på konkurrensförutsättningarna i produkiionsledet.

Utredningen anser atl del självklart måsle ankomma på byggherren all avgöra vilken entreprenör han skall välja. Detta följer av byggherrens juridiska och ekonomiska ansvar för projektet. Kommunen kan alltså inle föreskriva all ett vissl anbud skall antas av byggherren. Om kommunen finner att de anbud som byggherren valt är påtagligt sämre än andra anbud, kan delta emellerlid vara en anledning för kommunen att inle lillstyrka

Prop. 1974:150 256

byggherrens ansökan om bostadslån.

Den föreslagna vidgade befogenheten för kommunen vid långivningen möjliggör en kontroll av all låneobjeklen uppfyller de krav som kommunen med utgångspunkt i sin bostadspolitiska och hyrespolitiska målsättning har ställt upp i samband med att byggherren tilldelats mark för del aktuella projektet.

Utredningen undersiryker all länsbostadsnämnden bör kunna frångå den bedömning av låneärendet som konmiunen gjort genom atl tillstyrka låneansökan. Kommunens bedömning bör dock inle frångås ulan vägande skäl.

6.6 De allmännyttiga bostadsföretagen

I utredningens uppdrag har ingått att pröva om gällande villkor för godkännande av bostadsföretag som allmännyltiga är ändamålsenliga. Del viktigaste av dessa villkor är att kommunen skall ha del dominerande inflytandet i bostadsföretaget och ulse merän halva antalet styrelseledamöter saml alt övriga styrelseledamöter skall utses av personer eller företag som är frislående i förhållande till egentliga byggnadsföretagariniressen. Tillämpningen av delta stadgande aktualiserades under hösten 1969 sedan näringslivels byggnadsdelegation väckt frågan om Svenska riksbyggen kunde ingå som minoritetsdelägare i allmännyltiga bostadsförelag med hänsyn lill att Svenska riksbyggen var nära lierat med byggnadsförelaget BPA, Utredningens uppdrag är emellerlid inte begränsat till detla speciella villkor för godkännande av allmännyltiga företag.

Beträffande reglerna för de allmännyltiga förelagens styrelsesammansättning och ägarförhållanden erinrar utredningen om att bestämmelsen i bosiadslånekungörelsen om styrelsesammansättningen i allmännyttiga bostadsföretag har kvarstått oförändrad sedan den infördes i 1948 års lånekungörelse. Frågan om annan än kommun skall medges tillskjuta grundkapital, som skall uppgå till minst I 96 av del förvaltade fastighetskapitalet, aktualiserades emellerlid i en proposition lill 1958 års riksdag. Frågan gällde om de allmännyttiga företagen skulle ägas hell av kommun eller inte. Enligt den bedömning som godtogs av riksdagen borde samma möjlighet lill tillskott av grundkapital, som HSB och Svenska riksbyggen hade, medges även andra icke spekulativa intressenter som var representerade i allmännyttiga företags styrelser efier prövning från fall lill fall.

Tre fjärdedelar av de aktiva allmännyttiga bostadsföretagen är helkommunala, dvs, vederbörande kommun utser hela styrelsen och/eller är en,sam ägare av del allmännyttiga företaget. I den återstående flärdedelen av förelagen utser kommunen fiertalet styrelseledamöter men en styrelsemino-rilet utses av annan än kommunen. I de fiesta av dessa icke helkommunala

Prop. 1974:150 257

företag är det de rikskooperaliva bostadsföretagen HSB och Svenska riksbyggen som utser styrelseledamöter. För 5 96 av de allmännyttiga företagen utses styrelseledamöter av andra - vanligen lokala industri förelag men också i enslaka fall ideella sammanslutningar eller stiftelser.

De icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretagen har elt bostadsbestånd som omfattar sammanlagt ca 80 000 lägenheter, vilket motsvarar 15 96 av lägenheterna hos allmännyttiga företag. Företag med HSB-representaiion har omkring 29 000 lägenheter, förelag med representation från Svenska riksbyggen omkring 31 000 lägenheter och andra icke helkommunala företag omkring 20 000 lägenheter.

Företag som utser styrelseledamöter i allmännyttiga företag har inte alltid skjutit till medel till företagens grundkapital (aktiekapital eller grundfond). Kommunen har enligl en undersökning omfallande 712 företag, vilken byggkonkurrensuiredningen gjori, ensam tillskjulil grundkapila] i 613 fall (88 % av de lilllVågade företagen). Svenska riksbyggen har lillskjutit grundkapital i nästan alla företag i vilka Svenska riksbyggen utser styrelseledamöter. HSB har lillskjutit kapital i två förelag. Andra än de rikskooperaliva företagen har lillskjutit grundkapital i ca 35 företag, 1 15 av dessa förelag har andra än kommunen tillskjutit mer än hälfien av grundkapitalet, vilket inte är i överensstämmelse med bostadsstyrelsens anvisningar.

De fiesta av de icke helkommunala förelagen är små. En tredjedel har elt fastighetsbestånd som omfaitar mindre än 100 bostadslägenheter och bara 26 förelag har etl bostadsbestånd på mer än 1 000 lägenheter,

Byggkonkurrensuiredningen framhåller all förhållandena inom bostadsförsörjningens område i dag är väsentligl annorlunda än för 25 år sedan, då nu gällande kriterier för allmännyttiga bostadsföretag uppställdes. De förändringar som har skell har på elt genomgripande sätt påverkal kommunernas slällning, särskilt i fråga om kommunernas förutsättningar att fullgöra sina bostadspolitiska uppgifier. Frågan om vilka regler som bör gälla för ägarförhållanden och styrelsesanmiansättning i de allmännyttiga förelagen måste bedömas med hänsyn lill denna förändrade silualion. Utredningen pekar också på att i direktiven till ulredningen sägs att den skall pröva om gällande regler för godkännande av bostadsföretag som allmännyiligi är ändamålsenliga med hänsyn till utvecklingen i fråga om kommunernas slällning på bostadsförsörjningens område och strukturförändringen på bygglöretagarsidan.

Den faktor som starkast bidragit till atl ändra förhållandena är enligt utredningen de kommunsammanläggningar som genomförts. Utredningen erinrar om alt antalet kommuner i landet uppgick till 2 505 år 1948 jämföri med 464 år 1971 och 272 år 1974, då den pågående kommunreformen i huvudsak blir slutförd. Den koncentration av resurser som härigenom åstadkommits innebär att kommunerna, när reformen är genomförd, i de allra flesta fall kommer att ha goda förutsättningar alt bedriva en aktiv

17 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 258

bostadspolitik. Kommunernas möjlighet all styra och leda bostadsbyggandet har även förbättrats väsentligl genom de planeringsinstrument och de mark-och bostadspolitiska hjälpmedel som successivt ulvecklats, Ulredningen anser att utvecklingen inom bostadssektorn och kommunernas alltmera framträdande roll i bostadsbyggande och bostadsförvaltning i hög grad också är en följd av alt bostadsfrågan gjorts lill en central kommunalpolitisk angelägenhet och att bostadspolitiska insatser prioriteras av kommunerna.

Med den ställning som kommunerna har inom bostadsförsörjningen finns enligt utredningens mening numera inte något egentligt behov av atl organisationer och förelag går in som delägare i allmännyltiga bostadsföretag eller är tillförsäkrade representation i allmännyttiga företags styrelser. Om det finns behov av atl komplettera allmännyttiga förelags kapacitet, kan detta ske genom att företagel köper tjänster i den utsträckning som erfordras. Den helkommunala företagsformen framstår således enligl utredningens mening som den naturliga, om man rörutsättningslösl diskuterar de allmännyttiga företagens ställning,

Ulredningen anser vidare att det är riktigt och väsentligl att kommunerna har del hela och fulla ansvaret för verksamhelen i de allmännyttiga bostadsföretagen. Delta förulsälteralt kommunens beslutande organ exklusivt bestämmer vilka som skall leda företaget. De allmännyttiga förelagen är atl se som en del av kommunernas verkslällande organisation och styrelserna i allmännyltiga företag bör därför utses på samma sätt som kommunala nämnder och styrelser.

Ett ytterligare argument för alt de allmännyttiga bostadsföretagen bör vara helkommunala är enligt utredningen atl de härigenom får en slällning som bidrar lill att slärka förtroendet för dem som upphandlande företag. Såväl Svenska riksbyggen som HSB har intressen i byggnadsbranschen. Enligt vad utredningen erfarit uppfattas detta av vissa entreprenörer som kon-kurrenshämmande. Även om del inle har påvisats att förekomsten av mi-noritelsrepresentation i vissa allmännyltiga bostadsföretag inneburit konkurrensbegränsning, kan redan subjektiva föreställningar om sådana förhållanden vara ägnade atl minska konkurrensviljan.

För bibehållande av nuvarande regler för godkännande av allmännyltiga förelag talar enligt utredningen att ett relativt slort antal icke helkommunala förelag är verksamma i dag. De intressenter som utsett siyrelseminoriteien i de,ssa förelag harockså enligl utredningen utan tvivel gjort betydelsefulla insatser i de allmännyttiga förelagen. Särskilt framhåller ulredningen det slöd som de rikskooperativa företagen lämnat och som för många kommuner ulgjori en värdefull tillgång. HSB och Svenska riksbyggen har också i många fall tagit initiativ till bildande av allmännyttiga bostadsföretag och även på annat sätt verkat som pådrivande när det gällt att få till stånd ökade kommunala insatser inom bostadsförsörjningens område. 1 viss mån kan också enligt utredningen företag med minoriteisrepresentanter i styrelsen

Prop. 1974:150 259

betraktas som etl konkurrensinslag inom den allmännyttiga sektorn.

För HSB:s och Svenska riksbyggens engagemang i allmännyttiga företag kan man enligl ulredningen finna .såväl ideella som ekonomiska skäl. Båda företagen vill verka för icke spekulativt byggande och förvaltning och menar sig - inte minsl på grund av organisationernas nära förhållande till stora konsumentgrupper - kunna ge elt väsentligt slöd åt de allmännyltiga företagen. Vad beträffar de ekonomiskt motiverade skälen för samarbete i allmännyttiga förelag hänger dessa samman med de uppdrag som allmännyttiga företag lämnar avseende projektering, byggadminislration och förvaltning. Dessa uppdrag utgör en inle oväsentlig del av underiaget för de rikskooperativa företagens verksamhet och har därigenom slor belydelse för förelagen.

Enligt utredningens bedömning är det angeläget alt slå vakl om de möjligheter till rationellt byggande och effektiv förvaltning som ges genom samarbete mellan de allmännyttiga förelagen samt HSB och Svenska riksbyggen. Förutom möjligheterna att ulnyttja de rikskooperativa företagens resurser och erfarenheter vill ulredningen särskilt understryka möjligheterna all genom sådant samarbete åstadkomtna en utvecklad byggherresamverkan. Utredningen anser emelleriid att del bör vara möjligt alt upprätthålla detla samarbete även om de allmännyttiga företagen görs helkommunala. De uppdrag som HSB och Svenska riksbyggen utför för de allmännyttiga företagen grundas för övrigt redan nu på särskilda avtal, varför föursättningarna för denna verksamhet inte skulle komma att förändras.

Utredningen understryker alt den, samtidigt som den föreslår atl de allmännyttiga företagen skall vara helkommunala, inte föreslår någon inskränkning i kommunernas möjligheter all lill styrelseledamöter i allmännyttiga bostadsföretag utse de personer som kommunen finner mest lämpade för uppdraget. Kommunen bör således få full frihet atl beslämma styrelsens sammansättning. Självklari finns inte något som hindrar alt kommunen som styrelseledamöter utser personer som lidigare medverkat i företagels styrelse som representanter för en niinoritetsdelägare.

Sammanfattningsvis har utredningen funnit övervägande skäl tala föratt de allmännyttiga bostadsföretagen skall vara helkommunala. En sådan ordning kommer såvitt utredningen kan bedöma inte att försämra förutsättningarna för ett samarbete mellan allmännyttiga företag och HSB och Svenska riksbyggen. Utredningen föreslår därför all reglerna för godkännande av bostadsföretag som allmännyttiga ändras så alt bara helkommunala förelag godkänns som allmännyttiga i bostadssammanhang. De ändrade reglerna bör bara gälla sådana förelag som nyproducerar bostäder. Förelag som tidigare godkänts som allmännyttiga bör inte behöva ombildas för att fö lån för upprustning eller ombyggnad av fastigheter.

De ändrade reglerna bör träda i krafi först efier en övergångsperiod som utan lidspress ger utrymme för erforderliga företagsombildningar. Del kan

Prop. 1974:150 261

7 Remissyttrandena 7.1 Allmänna synpunkter

Det av utredningen angivna syflel med utredningsarbetet, all öka konkurrensen inom bostadsbyggandet, har vunnil allmän anslutning bland remissinstanserna. I fråga om vilken omfattning den direkta konkurrensen skall ha i olika led i byggprocessen finns del emellertid delade meningar. Flertalet remissinstanser delar dock utredningens allmänna inslällning att åtgärderna för att förbättra konkurrensen i första hand skall avse entreprenöriedet.

Majoriteten av remissinstanserna ställer sig i huvudsak positiva till utredningens förslag. Till dessa hör inarknadsrådei (numera marknadsdom-slolen). NO. bosladsstyrelsen. flerlalei länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Slockholms. Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Västmanlands, Västernorriands saml Norrbottens län. flerlalei hörda kommuner, boendeulrednlngen. bygglaguiredningen. fiillmäkiige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. Landstingsförbundei. LO. TCO. SABO. Hyresgästernas riksförbund. Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsarhelareförbundet och Svenska kommunalarbelarelÖrbundet.

NO ansluter sig i princip till utredningens förslag atl lä till stånd bättre konkurrensförutsättningar bl. a. genom att knyla vissa villkor till bostadslångivningen, Sven.ska kommunförbundet instämmer i uiredningens syfte och hyser sympati för de grundläggande tankegångarna i utredningens betänkande, SABO delar del allmänna synsätt som ulredningen ger uttryck för genom all i likhet med ulredningen markera skillnaden mellan bostadsmarknad och byggmarknad,

Hyresgäsiernas riksförbund erinrar om att förbundet vid flera tillfällen har krävt åtgärder för alt skärpa konkurrensen på byggmarknaden. Enligl förbundet tjänar flera av de förslag ulredningen anvisat sådana syften. Enligt Svenska byggnadsarbeiareförbundei är utredningens förslag genomgripande och har ett syfie, som förbundei i stort sell kan instämma i.

Länsstyrelsen i Malmöhus län delar utredningens grundsyn atl det är angeläget au hävda bosladskonsumenternas intressen genom åtgärder för att nå efiéktiviiei och låga kostnader i bosladsbyggandet. Såväl från konsumentsynpunkt som från samhällsekonomisk synpunkt är del angelägel atl bostadsbyggandet sker i sådana former atl marken neutraliseras som konkurrensfaktor, att markkosinaderna hålls nere och att man på bästa sätt utnyttjar byggmarknadens resurser och förulsätlningar ati bygga bostäder av hög kvalitet till lägsta möjliga kostnad. Enligt länsslyrelsen i Västernorrlands län innebär utredningens förslag att kraftigt ingripande för atl komma lill rätta med många av de faktorer som påverkar boendekostnaderna. Länsstyrelsen anför att bostadsmarknaden normalt saknar de för en vanlig konkurrensmarknad gällande karaktärsdragen. Även om konkurrens med slutprodukten måsle vara riktmärket inom bostadsbyggandel, krävs enligt

Prop. 1974:150 262

länsstyrelsens uppfattning på grund av marknadens speciella struktur slyr-ningsmedel av konkurrensfrämjande karaktär redan inom produktions- och lörvaltningsledet.

Många av de remissinstanser som stöder utredningens huvudförslag har emellertid också vissa invändningar. På några punkter ifrågasätter NO om utredningens förslag verkligen kommer att leda till en effektivare konkurrens. Dessa punkter gäller markfördelningen och dispensmöjligheien för allmännyltiga och kooperaliva förelag som bygger i egen regi. Svenska kommunförbundet anser alt åtskilliga invändningar kan göras belräffande de ålgärder som föreslagils för atl förverkliga den av utredningen angivna målsättningen. Enligl förbundet synes utredningen lagt tonvikten på bostadsbyggandet i storstadsområdena och i viss utsträckning anpassat sina förslag till förhållandena i dessa områden. Administrativa svårigheter kan uppstå då de föreslagna reglerna skall tillämpas i medelstora och mindre kommuner. Byggmarknadens struktur möjliggör på många håll inle heller en tillämpning.

SABO beklagar att utredningens ställningslagande i fråga om valet av instrument för att påverka konkurrensen i bostadsbyggandet inle analyserats ytterligare, efiersom en relativt stor del av bostadsbyggandet skulle komma att lämnas utanför de föreslagna åtgärderna,

Bostadssiyrelsen anser att en förutsättning för att utredningens förslag skall lå avsedd effekt är att den stalsbelånade andelen av bostadsproduktionen blir avsevärd och inle myckel mindre än som kommii till uttryck i bostadsbyggnadsplanen. Enligt styrelsen kan ett genomförande av de föreslagna åtgärderna leda till ett ökat intresse att bygga ulan statliga lån, LO framhåller angelägenheten av att den statliga bostadslånegivningen får en sådan utformning att ett kringgående av eventuellt tillkommande bestämmelser på grundval av utredningens förslag effektivt motverkas belräffande förelag som avser att finansiera bostadsbyggande på annat sätt än genom slatlig belåning.

Svenska byggnadsarbeiareförbundei anser att förslagen i vissa delar är behäfiade med såväl principiella som prakiiska brister och riktar kritik mot utredningens behandling av självkoslnadsföretagens ställning samt frågor rörande byggherrcsamverkan och integrerad produktion.

Många remissinstanser med parlamentarisk sammansättning har ofta en minoritet med avvikande mening i fråga om friimst markvillkorel. Detta gäller siirskilt kommunala remissinstanser, I fiera av dessa reservaiioner betonas alt reservanterna delar utredningens grundsyn att kommunerna bör äga och förmedla mark som skall las i anspråk för samhällsbyggande och alt statsmakternas åtgärder ytteriigare bör inriktas på att stimulera kommunerna att föra en aktiv markpolitik. Markvillkoret vill reservanterna dock inte biträda med hänsyn till de möjligheter kommunen i övrigt har all slyra samhällsbyggandet. Däremot biträds ofia upphandlingsvillkoret i dessa reservationer.

Prop. 1974:150 263

Till de remissinslanser som i huvud,sak ställer sig avvisande lill utredningens förslag hör SAF, Sveriges advokaisamfund, Sveriges indusiriförbund. SBEF, Svenska bankföreningen. Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges irähusfabrikers riksförbund. NBD. Sveriges villaägareförbund. Svenska förelagares riksförbund. Sveriges fdstigheisägareförbund, Skånska cementgfiileriei samt Stockholms och Skånes handelskamrar.

Flera av dessa remissinslanser betonar alt ålgärder för alt förbättra konkurrensen inom bostadsbyggandel inte bör, som utredningen föreslagil, inriktas på enstaka led i byggprocessen, utan atl åtgärderna bör spänna över samtliga led, SBEF anser att ulredningen har missal det övergripande målet - atl uppnå bättre samspel mellan samhällsorgan, producentorgan och de boende. SBEF riktar vidare kritik mot att utredningen har begränsat sin uppgifi lill att föreslå åtgärder som kan förbältra konkurrensförutsättningarna inom ramen för den av slalsmakterna fastlagda bostadspolitiken. Denna begränsning innebär enligl SBEF att utredningen inte uppmärksammat och därigenom inte angripit de institutionella faktorer, som hindrar bostadsmarknaden från att bli en effektiv konkurrensmarknad,

SBEF anför alt del alltid ligger i byggherrens iniresse alt göra billigast möjliga upphandling och att söka den upphandlingsform som tillförsäkrar honom bäsla resullat. Om utredningen hyser misstankar att dagens byggherrar inte agerar tillfredsställande, anser SBEF att det varit särskilt befogat atl utredningen analyserat byggherrefrågan i stället för atl ensidigt inrikta sig pä produktionsledet.

Enligt SBEF behövs en konkurrens över hela fältet med särskild inriktning på slutresultatet. Byggnadsindustrin behöver utökade möjligheter lill nära kontakt med marknaden,dvs, de boendes önskemål och krav på bostadskvalitet och bostadsmiljö. Det kommunala planmonopolet har försvårat direktkontakten mellan byggföreiagen och de boende. Med sitt förslag befäster utredningen ytterligare kommunernas monopolställning vid utformning av stadsplaner och bostadsområdenas miljö.

Även NBD riktar kritik mol all utredningen begränsar sig till atl föreslå åtgärder inom ramen för den av slalsmakterna fastlagda bostadspolitiken. En omprövning av bostadspolitiken måste göras så atl konkurrenshämman-de inslag undanröjs och förutsättningar skapas för etl positivt utnyttjande av marknadskrafterna. Utredningen har genom sitt angreppssätt endast beaktat konkurrens om råmark resp. konkurrens i produktionen. Då råmarks-kosinaden endast påverkar den slutliga boendekostnaden med någon knapp procent lorde det stå klart atl utredningens förslag om kommunal markfördelning inle kommer att leda till liigre boendekostnader. Byggnadskostnaden utgör visserligen en större del av slutlig boendekostnad men möjligheten alt påverka boendekosinadcn iir myckel begränsad genom insatser enbart i produkiionsledet. Den avgränsning som ulredningen gjort innebär

Prop. 1974:150 264

att möjligheterna till kostnadsslyrning krafiigl beskurits. För att uppnå en kosinadspress som kommer konsumenlerna tillgodo krävs därför enligt NBD att konkurrensen lår omfatta samtliga led i byggprocessen.

Utifrån delvis andra utgångspunkter riktar HSB, som tillstyrker fiera av uiredningens förslag, och slatens insiiiul för byggnadsforskning, som inle tar ställning till utredningens förslag, kritik mot utredningens sätt atl angripa problemen, HSB. anser atl den åtskillnad ulredningen gjort mellan byggmarknad och bostadsmarknad är teoretiskt elegant men har dålig anknytning till de faktiska förhållandena, HSB är också kritisk mot utredningens resonemang om rollfördelningen inom bosladsbyggandet. Överger man roll-lördelningsieorin och i slällel söker belysa de sociala och ekonomiska motiv som utgör drivkraf"terna i bostads- och samhällsbyggandet, kommer man till helt annan syn i fråga om vilka konkurrensfrämjande ålgärder som erfordras föratt konsumenternas intressen skall tillgodoses. HSB anför vidare atl konkurrens i bostadsbyggandel i endast begrän.sad omfattning aren fråga om bostadens pris vid produktionstillfällel. Grundläggande för den kooperaliva sektorns verksamhei har varit en konkurrens med starkt hänsynstagande lill kvalitet och lill ansvarstagande i den långsiktiga förvaltningen av bostäder under bosladskonsumenternas egen bestämmanderätt. Enligt Slalens instilut för byggnadsforskning kom mer den t i 11 tagande i nd ust ria I iseri ng-en av byggnadsproduktionen att leda lill alt entreprenadledels andel av det lolala förädlingsarbelel avtar. Enireprenudverksamhelen kommer därför all utvecklas mol en alltmer renodlad inköpande och produktionssamordnande funktion, Mol denna bakgrund synes uiredningens förslag om att två relativt väl integrerade block, beställare-resp. producenter, skall mötas på entreprenadmarknaden ofullständigt underbyggt.

Flera remissinstanser - det gäller både sådana som är positiva till utredningens huvudförslag och sådana som hell eller delvis avvisar dem -har pekat på all utredningen i sina förslag inte har beaktat det nya lägel på bostadsmarknaden. Många instanser tror att den vikande efterfrågan på bostäder och den minskade byggmarknaden kommeratl medföra ökad konkurrens i bostadsbyggandet. Sålunda pekar BPA. som i långa stycken säger sig kunna tillstyrka utredningens förslag, på att förslagen synes ha tillkommit mot bakgrunden av en helt annan marknadsbild än den som gäller i dag. Denna marknadsbild kan förutsättas bli rådande lång tid framöver. Ökad konkurrens framtvingad genom ytterligare lagsiifining och byråkratisering är i rådande marknadsläge knappast möjlig att åstadkomma. Enligt BPA bör ansträngningarna alt begränsa kostnadsstegringen inom bosladsbyggandet i första hand inriktas på ett effektivare utnyttjande av produktionsmedlen genom fortsatt rationalisering, bättre planering på alla nivåer samt intensivt forsknings- och utveckling.sarbele. Därvid är det synnerligen angelägel med ett mera utvecklat samarbete mellan myndigheter, byggherrar, projektorer och producenter. Vidare ifrågasätter BPA om man inte bör bcgriinsa lå-

Prop. 1974:150 265

nemyndigheternas gransknings- och kontrolluppgifter saml göra en omprövning av bosladssiyrelsens organisation och arbetsuppgifter,

7,2 MarkvUlkoret

Majoriteten av remissinstanserna delar byggkonkurrensutredningens uppfattning att marken och äganderätten lill marken intar en central plats i diskussionen om konkurrens i bostadsbyggandet. Flertalet remissinstanser tillstyrker också utredningens förslag om att som villkor för statligt bostadslån skall gälla att marken förmedlas av kommunen, markvillkoret. Syftet med markvillkoret är enligt utredningen att särkra konkurrensen i byggandet genom alt eliminera bygginiressenters möjligheter atl via eget markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdragen. Till de remissinslanser som ställer sig positiva till förslaget hör bosladsstyrelsen. flerialet länsbostadsnämnder, samtliga hörda länssiyrelser uloin länsslyrelsen i Ösiergöilands län, boendeutredningen. bygg/agiiiredningen. ful/mäktige i riksbanken. Svenska kommunförbundet. LandslingsfÖrbundei. LO. TCO. SABO, Hyresgästernas riksförbund. HSB. Svenska riksbyggen. BPA, SSU, Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Svenska komnninalarbelareförbundei. Slockholms. Norrköpings. Helsingborgs. Malmö. Trelleborgs. Eslövs. Landskrona. Köpings. Härnösands. Örn.sköldsviks. Timrå. Ange. .Sollefteå och Haparanda kommuner, samarheisnämnderna i Sundsvalls. Sollefteå och Kraiiifbrs komnnmbloek samt Norrbottens läns landsting.

Bygglagutredningen delar byggkonkurrensutredningens uppfattning att niarkinnehavets styrande inverkan på bebyggelseplanering, bostadsproduktion och bostadskostnader bör brytas och har ingenting alt erinra mot atl man i nuvarande läge tillgodoser detta syfte på del sätt som ulredningen föreslår, Pä längre sikl bör frågan om markinnehavets påverkan på bebyggelseplaneringen och byggandet i lörsta hand lösas mera generellt genom ändringar i den lagstiftning som reglerar fördelningen mellan del allmänna och markägarna av befogenheterna alt bestämma om markens användning för bebyggelse. Liknande tankegångar förs fram av Slockholms kommun och boendeulrednlngen. Svenska kommunförbundel tillstyrker förslaget med hänsyn till den stora belydelse som markägandet har för möjligheterna atl styra bostadsbyggandet och påverka kostnaderna. Svenska byggnadsarbeiareförbundei anser det vara av största vikt att markvillkorel genomförs. Markvillkoret är enligt förbundet utredningens principielll viktigaste och prakliskt mest realistiska förslag, Enligl förbundet innebär förslaget i praktiken alt en del av byggnadsrälten överförs till kommunen. Med hänsyn till de omfattande förvärv av mark som vi.ssa byggföretag ägnat sig ål under senare år anser förbundet del vara angeläget atl snabbt genomföra förslaget. Svenska riksbvggen tror att innehavet av mark hittills i många fall ansetts betyda

Prop. 1974:150 266

större trygghet i sysselsäiiningen för byggande förelag och deras anställda. Det bör dock vara möjligt för samhället att trygga enskilda människors sysselsättning ulan atl behöva godta en inskränkning i rådigheten över marken. Ett sätt är att kombinera markvillkoret med krav på långsiktig markfördelning i kommunerna.

Några remissinstanser, bl, a, bosiadssiyrelsen och fullmiiktige i riksbanken, tillstyrker markvillkoret under vissa förutsättningar. Bosiadssiyrelsen anser att en ovillkorlig lörutsäiining lör ett markvillkor är alt det förenas med garantier från slatens sida au kommunerna erhåller erforderliga lånemöjligheter lör finansiering av markförvärv för bostadsbyggande och övrigt samhällsbyggande. Uppfylls denna förutsättning, talar övervägande skäl för alt markvillkoret införs vad gäller exploateringsområden. Fiillmäkiige i riksbanken anför alt elTekien av markvillkoret väsentligen kommer all bero på del sätt på vilket fördelningen av mark till olika byggherrelöretag sker. Sker fördelningen så att endast ell eller några få byggherrelöretag kommer alt svara för utbudet av bostäder på en ort, blir konkurrensen i fråga om ulbudel av bostäder begränsad eller rent av obefintlig. Kan tillfredsställande metoder utformas lör markens fördelning på byggherrar, har fullmäktige intet att invända mol alt markvillkoret uppställs.

Sambandet mellan markvillkoret och förslaget om upphandling under konkurrens understryks av några remissinslanser. Svenska byggnadsarbeiareförbundei anser att markvillkoret inte kan undvaras även om utredningens förslag om upphandling i anbudskonkurrens skulle genomföras. De båda förslagen kan enligl förbundet inte ersätta varandra. Ulan markvillkorel skulle det möta stora svårigheter att kontrollera atl anbudskonkurrens inte kringgås. Enligt boendeuiredningens uppfattning har byggkonkurrensuiredningen anfört starka skäl för all kravet på upphandling under konkurrens allvarligt kan urholkas om inle kommunen har full rådighet över den mark som skall bebyggas.

Vissa remissinstanser anser au markvillkoret skall omfatta krav på att all mark som förmedlas av kommun skall upplåtas med tomträtt. Till dessa hör Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen och Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Svenska byggnadsarbetareförbundet anser dessutom alt upplåtelse med tomrält kan ställas som villkor för lån ur markförvärvslånefonden.

Bland de remissinstanser som är tveksamma lill eller avstyrker markvillkoret återfinns länsbosiadsnämnden i Uppsala län. slalens insiitui for byggnadsforskning. Slalens planverk, länsslyrelsen i Ösiergöilands län, SAF, Sveriges advokaisamfund. Sveriges indusiriförbund. SBEF, Svenska bankföreningen. .Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund. NBD. Sveriges villaägarelörbund. Svenska förelagares riksförbund. Sveriges fåsiighetsägareförbund. Stockholms och Skånes handelskamrar. Sollentuna. Up/ilands Väsby. Linköpings, Göieborgs. Uddevalla och Pariille kommuner samt förvallningsui-

Prop. 1974:150 267

skollel i Slockholms läns landsting.

Sollentuna kommun delar i princip utredningens uppfattning att kommunerna bör äga marken för samhällsbyggande. Konsekvensen härav börenligt kommunen vara atl de statliga åtgärderna framdeles inriktas på atl ytterligare stimulera kommunerna atl föra en aktiv markpolilik. Detta behöver dock inte innebära att del görs till etl obligatoriskt villkor för slatlig belåning att marken i varje enskilt fall skall vara i kommunal ägo. Liknande tankegångar återfinns i yttrandena från länsbosiadsnämnden i Uppsala län och Göieborgs kommun.

Enligl NBD skulle markvillkoret sannolikt inte medföra några fördelar för konsumenten, från vare sig kostnads- eller kvalitetssynpunkt, efiersom bruksvärdet enligt hyreslagen styr det pris konsumenten skall betala för sin bostad. Byggandet på egen mark kan därför inle medföra högre hyra för konsumenten, SBEF anser att utredningen har överbetonat markägarens möjlighet att slyra byggandet och framhåller att enskilda företag inte kan genomföra en bebyggelse som kommunen inle accepterar. Vidare understryker SBEF att utredningen inle har kunnat påvisa att enskilt markinnehav medför sämre effektiviielskontroll och högre produktionskostnader än om marken ägs av kommunen. Det hade därför varit angeläget att ulredningen sökt värdera den positiva effekt som eget markinnehav kan ha hafi för företagens planering, produktutveckling och sysselsättning.

Svenska bankföreningen tror att markvillkoret med stor sannolikhet skulle medföra atl de allmännyltiga bostadsföretagens redan nu gynnade slällning vid kommunens markfördelning ytterligare förstärks i förhällande till övriga företagsformer. Enligt 5/lF kommer markvillkorel atl innebära stora risker för störningar i bostadsproduktionen genom att kommunerna tvingas till stora markförvärv på kort tid. Också Sveriges irähusfabrikers riksförbund anser att markvillkoret kommer att innebära försvårad planering och ryckighet i produktionen särskill för företag som avser att bedriva småhusproduklion. Detta kan j sin lur medföra begränsade förutsättningar för produktutveckling till nackdel för såväl småhusbranschen som bostadskonsumenterna.

Utredningens beskrivning av markvillkoreis effekter på fastighetsmarknaden har mött starka invändningar från några av de remissinstanser som avstyrker markvillkoret.

NBD anför att konsekvenserna för fastighetsmarknaden och prisutvecklingen på fiistigheier knappast lorde kunna överblickas, men all del finns grundad anledning vänta sig att effekterna kan bli mycket långtgående. En marknad utan några civila köpare utgör en helt okänd och oprövad situation i vår ekonomi. Uppenbara risker finns atl bebyggda fastigheter kan drabbas av mycket krafiiga värdefall, vilket kan leda till att normala fastighetskrediter råkar i fara. Del synes därför oundgängligt alt bereda fastighetsägare och kredilgivare skydd mol förluster, som helt kan rubba de ekonomiska förutsättningarna för företag och enskilda. Det kan således vara

Prop. 1974:150 268

motiverat atl enskilda parter lär påkalla inlösen och opartisk prövning av ersättningen, om kommunen som ensam köpare bjuder priser som understiger taxeringsvärden. En annan lika välmotiverad inlösensituation synes föreligga, om kommunen över huvud taget inte visar något intresse som köpare eller skjuter på förvärvsfrågan på obestämd lid. Enligt NBD måste fastighetsmarknaden förses med ett grundskydd mot värdefall, om kredilgivning och företagsamhet skall kunna fortgå ulan risk för allvarliga störningar i framtiden. Del kan diirför finnas anledning att i expropriationslagen föreskriva alt ersättning vid expropriation och annan inlösen inle i något fall får understiga vissa miniminivåer, t.ex, av hypoteksinslitui godtaget kreditvärde eller taxeringsmyndigheternas allmänna riktviirden vid läslig-hetstaxeringen.

Fullmäkiige i riksbanken finner uiredningens anvisning om förtidsinlösen alltför vag och anseratl utredningen inte funnit en tillfredsställande lösning på della problem. Del synes enligt fullmäktige nödvändigt att skapa regler beträflände lörlärandei vid inlösen i hithörande läll. angivande under vilka villkor säljaren har rätl all påfordra kommunalt köp och efter vilka normer köpet skall ske.

Enligt Sveriges villaägareförbund medför markvillkorel svåröverskådliga risker för småhusägarna i landet, Inga köpare utom kommunen kommer att finnas för bebyggelsefastigheter som skall förändras eller byggas om. De garantier som expropriationslagen innehåller om atl villaägarna vid ivångsköp skall lå kompensation, som räcker lill anskaffning av en likvärdig fastighet, kommer på della sätt alt äventyras.

Bosiadssiyrelsen och Svenska riksbyggen riktar krilik mol uiredningens uppfattning alt markvillkorel i kombination med de ändringar i exproprialions-lagsiiftningen som genomförts under senare år lår till följd alt t i d s p e r s p e k i v e t för de kommunala markförvärven i framtiden kan vara kortare än tio år, Bosiadssiyrelsen framhåller alt det är angeläget att kommunerna iiven framdeles förvärvar mark i god tid och sålunda i ett i allmänhet gynnsamt lörhandlingsläge. Därmed kan markpriserna hållas på en rimlig nivå. Enligt Svenska riksbyggen är del tveksamt om utredningens resonemang om etl kortare markpolitiski perspektiv till följd av markvillkorel är befogat. Många kommuner-sannolikt fiertalet-kommer inte under överskådlig tid ail ha en planeringskapacilet som sätter dem i slånd att särskill långt i förväg ange vilka områden som skall byggas ul, Koiumunernas markpoliiiska perspektiv måsle omfatta alternativa områden. Därtill kommer alt elt mer konsekvent tillämpat medbor-garinfiytande i planeringen .säkeri inte motiverar etl koriare markpolitiski tidsperspektiv.

De av utredningen föreslagna undantagen från markvill-k o re t lörelallcr enligl SABO allmänt setl onödigt komplicerade. Förutom ett generellt undanlag lör landsbygdsområde, i enlighel med vad ulredningen

Prop. 1974:150 269

föreslagil. torde en allmiint verkande regel vara lill lyllesi med möjlighet lill dispens eller undantag, t.ex, i sådana siluaiioner som särskill angivits av ulredningen.

Förslaget att landsbygdsområde skall undantas från markvillkorel lillstyrks av samlliga remissinstanser som ytlrai sig i frågan. Några remissinstanser framför synpunkter i fråga om definitionen av landsbygdsområde. Länsslyrelsen i Norrbollens län anför att om landsbygdsområde är alll som inte omläilas av detaljplaneläggning skulle markvillkorel komma all gälla inom en stor del av länets mindre tätorter för vilka detaljplan upprättats. För bebyggande av enslaka tomter inom sådana områden vilkas exploatering saknar iniresse i större samhällsbyggnadssammanhang skulle den föreslagna ordningen .såviit länsslyrelsen kan bedöma komma all innebära avsevärd administraliv belastning för kommunerna. Då etl undanlag från markvillkorel i des.sa orter knappasl kan förväntas ha prisuppdrivande effekl bör det enligt länsstyrelsens mening undersökas om definitionen av begreppet landsbygdsområde kan ges en annan utformning, Enligl Norrköpings kommun bör det ankomma på kommunerna all kontinuerligt avgränsa områden som skall undanlas från markvillkoret.

Utredningens förslag alt länsbostadsnämnderna ges m ö j -lighet att i enslaka fall bevilja dispens från markvillkorel för slyckebyggda småhus har endast i några fall föranlett reaktioner från remissinstansernas sida. Länsbosiadsnämnden i Ösiergöilands län förulsäller att bostadssiyrelsen ges uppdrag atl utfärda anvisningar lill bestämmelserna och att undantagsmöjlighelerna skall användas generöst, medan länsbosiadsnämnden i Kronobergs län förordar en strikt till-lämpning för slyckebyggda småhus inom tätbebyggelse, Norrköpings kommun anser atl dispensmöjligheien bör gälla även om någon enstaka tomt förvärvals från byggintressent, däresl markpris och andra förutsättningar berättigar lill bostadslån.

Förslaget atl nybyggnad av flerfamiljshus i saneringsområde skall undantas från markvillkoret om marken varit i lånesökandens ägosedan den I juli 197 2 föranleder fiera invändningar, Hyresgäsiernas riksförbund är kritiskt mot alt den del av byggmarknaden inom vilken markpriserna är högst och markprishöjningar varil mest uppenbara -saneringsmark för fierfamiljshus i tätoriernas centra - i belydande utsträckning faller uianför markvillkorel, Bygglaguiredningen ifrågasätter om den valda lösningen är den lämpligaste, Avgränsningen synes kunna leda till ojämnheter i fråga om förutsättningarna för byggandet som inte är hell motiverade eller lämpliga, Länsslyrelsen i Slockholms län anser alt det kan uppstå vissa svårigheter alt inordna de undantagna fastigheterna i en planmässig upprustning inom ett slörre område. Länsstyrelsen anser alt reglerna för markvillkoreis tillämpning inom detta bostadsbestånd bör studeras närmare, Enligl Svenska riksbyggen och

Prop. 1974:150 270

Svenska byggnadsarbeiareförbundei finns det slarka skäl för att i del fall fier-familjshusfastigheter i saneringsområde undanlas från markvillkorel kräva att upphandling undantagslöst sker i öppen anbudskonkurrens, Ösira Ösiergöilands hvresgäsiförening anser alt en förutsättning för undantaget är all bebyggelse sker inom en femårsperiod.

En del remissinstanser understryker all vissa kompletterings-köptill flerfamiljshus i saneringsområden börvara möjliga att undanta från m a r k v i 11 k o re t, Sålunda anser länsslyrelsen i Väsiernorrlands län alt eventuella lillköp, som lånesökanden måsle göra från annan fastighetsägare än kommunen för alt få en fastighet i överensstämmelse med gällande plan, inte skall påverka sökandens möjlighet atl få statligt bostadslån. Liknande synpunkter framförs av bl. a, länsbosiadsnämnden i Väsierboitens län. En förutsättning bör dock enligt nämnden vara att den lillköpta tomlens värde inle överstiger värdet av den ursprungliga tomlen. Undanlaget från villkoret bör dessutom enligl nämnden gälla när lånesökanden erhållit tomten genom arv - direkt eller genom fiera led -efter den som var ägare den I juni 1972, Enligt Helsingborgs kommun bör även vissa kompletteringsköp inom exploateringsområde vara möjliga. Kommunen anför all i många fall byggherre lorde vara utsedd redan i ett förberedande skede varvid även villkoren för bostadsbebyggelsens uiformning och kostnadsläget överenskommits. Ett sådant avtal kan ha träffats utan atl all mark varit i kommunens ägo, 1 elt sådant fall kan det knappast ha någon betydelse om kommunen eller den tilltänkta byggherren gör dessa tillkommande förvärv.

En del remissinstanser är kritiska mol utredningens förslag att undanta småhus i saneringsområde från markvillkoret. Enligl länsstyrelsen i Slockholms län kan önskviird saneringstakl och planstandard inle garanteras för förtätningoch omdaning av småhusområden ulan effektivare styrmedel. Förnyelsen kan svårligen samordnas och genomföras i rationella enheter med nuvarande splittrade ägarförhållanden, Markvillkorel bör därför utsträckas till att omfatta småhus- och fritidsområden som är aktuella för sanering och förnyelse genom rivning/nybyggnad. Svenska kommunförbundel anser att det finns anledning all ulsträcka markvillkorel till all gälla även gruppbygge av småhus inom saneringsområde. Kommunen bör dock kunna avgöra från fall till fall om del är motiverat atl förvärva den aktuella marken. Markvillkoret bör därför inte lillämpas om kommunen förklarar sig avslå från alt förvärva marken. Även länsbostadsnämnden i Slockholms län, Slockholms kommun. LandslingsfÖrbundei. BPA och SSU iir tveksamma till förslaget alt undanta småhus i grupp i saneringsområde från markvillkorel.

BP.A delar inte uiredningens uppfattning att markvillkoret inte skall gälla vid modernisering utan anser det lika angeläget att priserna hålls nere på fastigheter som förvärvas för ombyggnad eller upprustning som på råmarks-

Prop. 1974:150 271

och lolalsaneringslästigheter. Man kan nämligen enligt BPA förutsälta all det spekulativa köpintresset med ganska stor sannolikhet kommeratl riktas mot ombyggnadsfastigheier, därest det utestängs från förvärv av råmarks-och saneringsfasligheter, och all priserna därigenom pressas i höjden. Vidare inrymmer saneringskvarieren ofia byggnader av mycket olika kvalitet. En del kan vara i relativt gott skick och lämpade för ombyggnad-renovering, medan andra är så förslitna att de måsle lolalsaneras, I sådana fall kan olika villkor för faslighelsförvärv förhindra ett rationellt genomförande av lämplig förnyelse, BPA anser därför all samma villkor bör gälla för moderniseringsfastigheter som för saneringsfasligheter men att möjligheter lill dispens från markvillkorel skall finnas. Liknande synpunkter förs fram av Helsingborgs kommun och SSU.

Allmän enighet råder bland remissinstanserna om atl vissa övergångsbestämmelser erfordras för all möjliggöra en smidig övergång lill de nya bestämmelserna. Däremot anser en del remissinstanser atl den av utredningen föreslagna övergångstiden - fem år - är för kort. Övergångstiden kan enligl Svenska byggnadsarbeiareförbundei medföra problem med hänsyn lill vissa företags omlätlande markinnehav, Förbundei anser del därför angeläget all övergångsbestämmelserna utformas så alt man undviker störningar i bostadsförsörjningen som skulle inverka på syssel-siiilningen och ge upphov lill koslnadsstegringar vilka drabbar bosladskonsumenterna. Även BPA undersiryker nödvändigheten av atl övergångsbestämmelserna utformas på elt sådani sätt alt störningar i bostadsproduktionen inte uppkommer, Norrköpings kommun och Svenska rikshyggen anser att vissa dispensmöjligheter bör finnas även efter den föreslagna övergångs-liden. Om markvillkoret införs är, anser .SÖfT, den femåriga övergångstiden orealistisk. Mot bakgrund av att tio år ansetts vara en realistisk tidsrymd mellan förvärv och byggstart är det naturligt alt övergångsbestämmelserna omfattar en tidsperiod om minst tio år. Liknande synpunkter framförs av bl, a, NBD och Sveriges fåsiighetsägareförbund.

SABO delar inte utredningens uppfattning att allmännyttiga förelag inle bör godtas som förmedlare av mark och anför atl det föreligger en viss motsägelse mellan å ena sidan utredningens framställning rörande helkommunala bolag för markförvärv och å andra sidan dess avståndslagande från att allmännyttiga bostadsföretag skulle kunna ikläda sig samma roll som kommunala bolag. Med den förtroendeställning som det allmännyttiga bostadsföretaget har för bostadsförsörjningen på orten borde del vara naturiigt atl även acceptera markförvärv som har sketl direkt av företaget i fråga, efiersom den kommunala kontrollen genom beslutsförhållandena är säkerställd, Slockholms kommun anser att markförvärv av allmännyttigt bostadsförelag skall, om företagel agerar på kommunens uppdrag, jämställas med kommunala förvärv i övrigt. Enligt länsbosiadsnämnden i Slockholms län bör det vara möjligt för kommunerna

Prop. 1974:150 272

all lämna uppdrag ål de kommunala bolagen att förvärva mark, Enligl HSB I Nordväsira Skåne borde de icke vinsisyfiande bostadsföretagen, inkl, kooperationen, kunna inneha mark i de fall kommunen av ett eller annat skäl inle kan klara detsamma, Malmö kommun ifrågasätler om inte utredningens gränsdragning - uteslutande av markföretag som ägs gemensamt av kommun och utomstående part samt allmännyttiga företag - är för snäv och står i vissl motsatsförhållande till uiredningens förslag om ökal kommunalt ansvar vid exempelvis behandlingen av ansökningar om bostadslån.

Länsbosiadsnämnden i Alvsborgs län anser däremot att endasl borgerlig primärkommun bör godtas som förmedlare av mark för statligt bostadslån. Nämnden anför att del är primärkommunen som ansvarar för mark politiken och som har förslahandsintresse av atl konkurrens om marken med åtföljande markprisstegringar undviks och att landstingskommun inte utan vidare kan antas ha samma intresse,

SABO pekar på att det i vissa tätortsregioner som etl naturligt inslag kan förekomma köp från kommunernas sida över kommungränserna, ,\\ praktiska skäl bör dessa här jämställas med köp inom den egna kommungränsen. Liknande synpunkter framförs av bl, a, länsslyrelsen i Slockholms län.

7.3 Statligt kreditstöd till kommunala markförvärv

De remissinstanser som tillstyrker markvillkoret är eniga om alt markförvärvslånefondens uilåningskapaciei måste ökas vid etl genomförande av nämnda villkor, Bostadssiyrelsen. länsslyrelserna i Ösiergöilands, Göteborgs och Bohus samt Västernorrlands län. Svenska kommunförbundet. LandslingsfÖrbundei. Hyresgäsiernas riksförbund. Svenska riksbyggen. BPA ni. fl. anser emellertid all den föreslagna utlåningskapaci-telen är otillräcklig, medan fiillmäkiige i riksbanken ifrågasätler om utlånings-kapaciteten behöver uppgå till 250 milj, kr/år.

Enligt bosladsstyrelsen har kommunernas ekonomiska möjligheter all finansiera bl, a. markförvärv försämrats avseväri under de senaste åren. Kommunerna kommer därför i växande omfattning alt bli beroende av statliga markförvärvslån för förvärv av mark. Vidare påpekar styrelsen att utredningens beräkningar endast avser markkostnader för bostadsbyggande. Under den hittillsvarande handläggningen av låneärenden har bostadsstyrelsen med av kommunerna angiven markanvändning som utgångspunkt endast kunnat hänföra ca 35 % av de tillstyrkta beloppen till mark för enbart bo-stad,sändamål, Enligl styrelsen föreligger uppenbara svårigheter atl ange den totalt nödvändiga utlåningskapaciieten. Styrelsen anser med hänsyn härtill att fonden i inledningsskedet kan ges en utlåningskapacitel på 250 milj, kr., men atl denna sedan bör ökas från år lill år mot bakgrund av det genom låneansökningar och markförsörjningsprogram redovisade behovet.

Svenska kommunförbundel finner den föreslagna utlåningskapaciieten vara

Prop. 1974:150 273

hell olillräcklig. Som långsiktig målsättning börgälla atl fonden skall kunna läcka en växande andel av kommunernas markförviirvskoslnader. Förbundet påpekar också att ulredningen inte beaktat atl andelen markbostäder och bostäder i saneringsområden sannolikt kommeratl öka påtagligt, vilket krafiigt ökar kommunernas kostnader för markförvärv. Enligl förbundet är det nödvändigt alt kommunernas behov av krediter för markförvärv görs till föremål för en mera ingående analys än vad saneringsulredningen och byggkonkurrensuiredningen presterat. Byggkonkurrensutredningens förslag aktuali-serar påtagligt behovet av att möjliggöra för kommunerna att rationellt utnyttja kreditmarknaden. Effekliva åtgärder härför utgör enligt förbundets uppfattning ett mera verkningsfullt stöd för den av utredningen önskade inriktningen av den kommunala markpolitiken än den otillräckliga förstärkning av marklörvärvslånefonden som ulredningen föreslagit,

Enligl Hyresgäsiernas riksförbund räcker inle det föreslagna lillskoltel till markförvärvlånefonden för att möta behoven och ge kommunerna en tillräckligl stark slällning som markinnehavare för bostadsändamål. Östra Ösiergöilands hyresgäsiförening anför all det är helt nödvändigt atl erforderliga resurser ställs lill kommunernas förfogande lör såväl långsikliga markförvärv som markförvärv för saneringsändamål.

Fullmäktige i riksbanken erinrar om de förslag som gång efier annan reses i fråga om utökning av den prioriterade sektorn på kreditmarknaden, I ifrågavarande fall synes emellerlid ändamålet angeläget och inte innebära någon för framtiden växande belastning. Fullmäktige vill därför inte motsätta sig en begränsad uppbyggnad av markförvärvslånefonden. Fullmäktige vill dock ifrågasätta om markförvärvslånefonden skall behöva ha en ulåningskapaciiel på 250 milj, kr/år, Atl det erfordras mark i den omfattning och för den kostnad ulredningen beräknat tvivlar inte fullmäktige på. Många kommuner torde emellertid som hittills finansiera sina markförvärv ulan den procedur som upplåning i marklörvärslånelonden innebär. Ökningen av de statliga anslagen till markförvärvslåneibnden skulle därför såsom fullmäktige ser det kunna bli mindre än vad utredningen föreslagil ulan all därför kommunernas markförvärvsmöjligheter lider skada.

Några remissinslanser har hafi synpunkter på låncbestäm-melserna. Enligt Norrköpings kommun har inle ulredningen tagit tillräcklig hänsyn till amorteringstidens längd. Kommunen anför att del är knappast troligt att en återbetalningstid av tio år är tillräcklig föratt underlätta de kommunala finansieringsproblemen. En förbättring kunde åstadkommas bl, a, genom att markförvärvslänen lämnades med en amorteringstid på minst 20 år och med en högsta ränla lika den som tillämpas för bundna kommunlån. En sådan uppläggning skulle innebära likställighet med lån, som normalt anskaffas med tillstånd av Kungl, Maj:t, för övriga kommunala investeringar,

Uiredningens förslag lill vissa ändringar i kom mun a I-

18 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 274

lagarna belräffande den kommunala upplåningen tillstyrks eller lämnas ulan erinran av de remissansianser som uttalat sig i frågan.

Enligt Svenska kommunförbundel kunde förslagen i och för sig ses som försiktiga sleg i räll riktning, Förbundei hävdar dock atl kommunallagens bestämmelserom inskränkningar i den kommunala lånerätlen är överfiödiga och atl underställningstvånget kan och bör avvecklas. Även Sollentuna och Helsingborgs kommuner för fram liknande synpunkler.

Förslagen hälsas med lillfredsställcisc av länsslyrelsen i Västernorriands län. Enligl länsslyrelsen är del dock tveksami om någon större frekvens köpeskillingsreverser kan bli aktuell i varje fall inom den närmasie liden. Länsstyrelsen ifrågasätler därför om inle kommun vid förvärv av mark, då lån ur markförvärvslånefonden ej sökts eller beviljats, bör tillåtas atl inom viss lid efter förvärvet uppta lån iniill ett belopp motsvarande köpeskillingen mol säkerhet av panträtt i förvärvsegendomen. Även sådan belåning bör vara underställningsfri och amorteringstiden kunna överstiga fem år. Effekten av ett sådant medgivande blir i princip likadan som när fasligheien redan är belånad vid förvärvet.

Landsiing,sförbundel förutsätter att bestämmelserna blir gällande även för Slockholms läns landslingskommun,

7.4 Formerna för markförvärvslångivningen och markförvärvsprogram

Uiredningens förslag atl h a n d I ä g g n i n gs o r d n i n ge n för m a r k fö r v ä r v s I å n g i v n i nge n ändras så att Kungl, Maj:l, alternativt bosladsstyrelsen, fördelar disponibla lånemedel på de tre storstadsområdena och på länen i övrigt samt att länsbostadsnämnderna meddelar beslut i de enskilda låneärendena tillstyrkes eller lämnas utan erinran av nästan samlliga remissinstanser som uttalat sig i frågan. Bland de remissinstanser som ställer sig positiva till förslaget återfinns flerlalei länsbosladsnämnder. länsslyrelserna i Stockholms. Malmöhus, Västmanlands. Väsiernorrlands och Norrbollens län. boendeutredningen och BPA. Flertalet av de remissinstanser som tillstyrkt den föreslagna handläggningsordningen förordar beträffande fördelningen av länens låneramar på kommuner det av utredningen angivna lörsta alternativet, dvs. alt länsbosiadsnämnden skall beslula om fördelningen.

Fördelningen på län och storsiadsområden av markförvärvslånefondens utlåningsmedel börenligt länsslyrelsen i Västernorrlands län tillkomma Kungl, Maj:i, som i sista hand har ansvaret för alt de bostadspolitiska och regionalpolitiska målsätiningarna följs. Länsstyrelsen i Stockholms län. som tillstyrker utredningens första alternativ niir det gäller fördelningen av lånemedlen på kommuner, anser det vikligl att dessa fördelningsbeslui intimt samordnas med länsstyrelsens regionalpolitiska planering. Också

Prop. 1974:150 275

länsbosiadsnämnden i Alvsborgs län lillslyrker uiredningens första alternativ. Enligt nämnden bör den av utredningen påtalade nackdelen av atl kommunerna inle i förväg med säkerhet kan avgöra vilka möjligheter de har att erhålla markförvärvslån inte överskattas. Länsbostadsnämnderna har nämligen intensiva kontakter med kommunerna. Fortlöpande informalion om föreliggande möjligheter att få markförvärvslån lorde därför bli regel.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser däremol atl utredningens andra alternativ, som innebär atl länsstyrelsen fördelar länets låneram på kommuner, bäst främjar kommunernas planering av markrörvärvsverk,samheten. Systemet har också den fördelen atl det lätt kan inordnas i länsstyrelsens regionalpolitik. För atl kunna möta variationer från år till år i kommunernas förvärvsvolym bör länsslyrelsen lägga upp en reserv för hela länet. Reserven skall kunna utnyttjas om etl oväntal och angelägel förvärv inle i önskad omfattning ryms inom den tilldelade låneramen. Låneramar som inte utnyttjats under den gångna perioden bör föras lill länsreserven. Reserven bör sedan balanseras lill nästa period,

Bosladsstyrelsen avstyrker utredningens förslag att beslutanderätten i enskilda låneärenden skall tillkomma länsbosladsnämnderna och anseratl beslutanderätten skall fiyttas från Kungl. Maj:t till bosladsstyrelsen. Styrelsen väntar sig inte att markförvärvsprogrammen under de närmasie åren skall kunna bli ell så tillfredsställande underlag för fördelning på län och kommuner som ulredningen förutsätter. Därmed bortfaller en väsentlig förutsättning för alt beslutanderätten i enskilda låneärenden skall kunna överföras på länsbosladsnämnderna. Huruvida en decentralisering till nämnderna framledes bör ske får prövas sedan tillräckliga erfarenheter föreligger. En viss försöksverksamhet med förhandsbesked i enskilda låneärenden bör dock enligt styrelsens mening kunna inledas,

Länsbosiadsnämnden i Södermanlands län. som tillstyrker decentraliseringen av beslutanderätten avseende markförvärvslån till länsbostadsnämnderna, finner systemet för fördelning av lånekvoier på kommunerna diskutabelt. Enligl nämnden måste del vara svårt atl tillämpa della syslem i praktiken. Det borde kunna uppslällas vissa regler för vilka markförvärv som kommunerna kan få statligt lån lill. Markförvärvslån bör sedan i princip kunna beviljas för alla förvärv som uppfyller dessa villkor och som inte finansieras i öppna marknaden.

Ett fåtal remissinstanser, däribland länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län och Hyresgästernas riksförbund, delar inte uiredningens uppfattning alt markförvärvslån i princip inle bör utgå för mark som enligt kommunernas bostadsbyggnadsprogram kommer atl las i anspråk för bebyggelse inom tre år. Länsstyrelsen i Göieborgs och Bohus län framhåller alt kommunerna givelvis bör inrikia sig på att förvärva den för bostadsbyggandet erforderliga marken genom långsiktiga förvärv, I den mån detta i vissa fall inte skulle visa sig möjligt finns del dock ej anledning att förmena kommunerna rälten

Prop. 1974:150 276

att erhålla markförvärvslån.

Utredningens förslag om kommunala m a r k f ö r v ä r v s p r o-gram har mött en positiv reaktion bland remissinstanserna. Till de positiva remissinstanser hör bosladsstyrelsen. nästan alla länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Slockholms, Ösiergöilands. Malmöhus. Göieborgs och Bohus, Väsiernorrlands och Norrboiiens län, statens planverk. Svenska koinmun/ör-biindei och ell flertal kommuner. Landstingsförbundet. Hyresgäsiernas riksförbund, Svenska riksbyggen. BP.A och Svenska byggnadsarbetareförbundet.

Bosladsstyrelsen understryker att en ökad kommunal planeringsverksamhet kring markfrågorna är önskvärd för all de markpoliiiska målen i samband med bostadsförsörjningen skall kunna realiseras. Styrelsen anser därför alt en vidgad redovisning i bostadsbyggnadsprogrammen av planeringen kring markfrågorna är av slort värde - detla även om utredningens förslag om markvillkor och fördelningssystem belräffande markförvärvslån inte skulle komma att genomföras, Enligl styrelsen bör kommunernas planering kring markfrågorna avse inle enbart markförvärv. Den bör också ha till syfie atl på elt tidigt stadium ge underlag för kommunens markpolitiska handlande. Planeringen bör omfatta det totala behovet av mark för samhällsbyggandet och inte endasl markbehov för bostadsbyggandel. Mark för alll samhällsbyggande bör därför redovisas i ett program för markförsörjningen. Även Svenska kommunförbundel. LandslingsfÖrbundei och länsslyrelsen i Göteborgs och Bohus län anser att markförvärvsprogrammen bör omfatta mark för andra ändamål än bostadsbyggande.

Enligt Malmö kommun kommer bosladsbyggnadsprogrammens värde som samhällsplaneringsinstrument alt ytterligare öka,

Göieborgs kommun anser däremot atl utredningens uppfattning, alt markförvärvsprogrammen även utgör etl värdefullt planeringsinstrument för kommunerna, inger farhågor för atl ulredningen inte tillräckligl insett hur bräckliga de översiktliga fysiska planerna i sin nuvarande form är som underlag fören sådan planering. En förutsättning för alt meningsfulla markförvärvsprogram skall kunna upprättas äratl förbättrade metoder utarbetas för den översiktliga fysiska planeringen och för denna planerings integrering med övrig kommunal verksamhetsplanering. Det arbele som f n, pågår inom planverket i samarbete med Svenska kommunförbundel beträffande kraven för planeringen bör därför intensifieras.

Några remissinstanser, däribland bostadssiyrelsen. länsbosiadsnämnden i Väsierboitens län, länsslyrelserna i Slockholms och Väsiernorrlands län och BPA. framhåller atl det för en del kommuner kan vara svårt och i vissa läll heller inte nödvändigt att bedöma markbehovet för en så pass lång tid som tio år. Länsstyrelsen i Väsiernorrionds län anser att kommuner med vacklande sysselsällningsunderlag ej skall behöva göra någon ingående redovisning för programperiodens fem sista år, Enligl bosiadssiyrelsen förutsätter en någoriunda god uppskattning av markbehov och markförvärv alt

Prop. 1974:150 277

del finns aktuella och elappindeladc översiktliga fysiska planer eller likvärdigt underlag. 1 många kommuner saknas emellertid ett sådant underlag. Uppgifterna i elt tioårigt markförvärvsprogram torde därför bli osäkra -i varje fall i de närmaste programomgångarna - och lorde enligl styrelsen endast i begränsad utsträckning kunna användas som underlag för fördelning av markförvärvslån. BPA vill fästa uppmärksamheten på alt upprättandet av markförvärvsprogram, framför allt den del därav som skall omfatta den senare femårsperioden, kommer all ställa slora krav på kommunernas ui-redningskapacitet och planberedskap. Ett storl antal mindre kommuner torde därför lå svårigheter all på lillfredsslällande sätt fullfölja elt dylikl programarbete, Länsbosiadsnämnden i Väsierbollens län anser all fullständiga och åriiga markförvärvsprogram endasl erfordras i de större kommunerna. I de mindre kommunerna, där del inte förekommer fierfamiljshusbyggande ellersmähusgruppbyggande-ellerendasi sporadiskt sådani -lorde det enligl nämnden endast behövas en förhållandevis enkel redogörelse för marksi-tuaiionen och markförvärvsplanerna vid de tillfällen då markförvärvslån aktualiseras.

En del remissinslanser, bl, a, länsslyrelsen i Malmöhus län. Svenska kommunförbundel och LandslingsfÖrbundei, är tveksamma lill sammankopplingen av markförvärvs- och bosladsbyggnadsprogrammen, Länsslyrelsen i Malmöhus län anser att markförvärvsprogrammen bör vara förankrade i den översiktliga fysiska planeringen och samordnade med bosladsbyggnadsprogrammen. Eftersom markförvärv har slor betydelse för budgetarbetet an.ser liinssiyrelsen att markförvärvsprogrammel främsi bör knytas till den ekonomiska långtidsplaneringen (KELP). Svenska kommunförbundel och LandslingsfÖrbundei anser mol bakgrund av au programmen även bör omfatta mark för andra ändamål än bostadsbyggande atl en samordning kan ske inom ramen lör den kommunala verksamhetsptaneringen.

Några kommuner och kommunala organ understryker alt programmen inte får innehålla sådan redovisning av kommunernas markförvärvsplaner att markpriserna stiger.

Länsslyrelsen i Slockholms län understryker att reglerna för markförvärvsprogrammens användning som untlerlag för fördelning av markförvärvslån inte får utformas så att kommunen går miste om markförvärvslån genom att markförvärvet har fördröjts genom expropriation.

Länsbosiadsnämnden i Söderman/ands /än samt Mjö/by och Alvidabergs kommuner kan inic lillstyrka förslaget om kommunala markförvärvsprogram. Länsbostadsnämnden i Södermanlands län anger atl etl skäl härtill är all kommunernas möjligheter all la på sig olika uppgifier iir begränsade. Man måste därför visa återhållsamhet och göra en prioritering när del giiller att ålägga kommunerna nya uppgifier, särskilt då det gäller alt inhämta material som i första hand är avsett alt anviindas av andra iin kommunerna. Det bör kunna lämnas åt kommunerna själva alt bedöma i vilken utsträck-

Prop. 1974:150 278

ning de för egen del behöver markförvärvsprogram, Elt annat skäl för länsbostadsnämnden alt avstyrka förslaget att kommunerna skall åläggas atl upprätta och redovisa markförvärvsprogram är atl man inte kan bortse från risken för ofördelaktig inverkan på prisbildningen och andra komplikationer vid förvärvsverksamheten. Enligt Mjölby kommun skulle elt genomförande av förslaget ytterligare formalisera den kommunala beslutsprocessen och medföra en onödig ökning av den byråkratiska verksamheten. De uppgifier som lämnas i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen börenligt kommunen vara tillräckliga som underlag för statsmakternas bedömning av behovet av markförvärvslån.

7.5 Markfördelning

Remissinstanserna siäller sig allmänt bakom uiredningens uttalande a 11 kommunerna bör begagna sina möjligheter atl genom markfördelningen söka främja effektiviteten i bostadsbyggandel.

Bosladsstyrelsen. Svenska koininunförbundel. Landstingsförbundei m. fl.. tillhör dem som understryker att de delar utredningens uppfattning atl kommunerna bör anviinda sin ställning som markägare lill att ställa krav på projektens utformning och kostnader i samband med markupplåtelse. Härigenom kan, enligt bosiadssiyrelsen, kommunerna realisera de mål och intentioner i fråga om bostadsbyggandel som innefattas i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen.

Några remissinslanser varnar emellertid för atl kommunernas agerande under vissa förutsältningar kan komma alt motverka effektiviteten i bosladsbyggandet. NO finner del därför angeläget att kommunerna utnyttjar sin räll all fördela mark så au inte något företag får en monopolställning inom kommunen i fråga om byggherre- och förvaltningsfunktionen. För att skapa garantier lör konkurrens i såväl byggherre- som förvaltningsledet är det enligl NO nödvändigt alt det klart utsägs atl kommun vid fördelning av mark fäster avgörande vikt vid företagens effektivitet. Det skulle enligt NO också vara önskvärt au kommunerna offentliggör motiven för fållade markfördelningsbesiul i varje enskilt fall,

SBEF anser att det i många fall finns anledning att höja elt varnande finger för en alltför stark tilltro till att kommunen som institution alltid löser problemen bäsl. Vidare ser man det som en brist att utredningen inte sökt precisera några metoder föratt välja den mest lämpade byggherren. Liknande synpunkter framförs iiven av bl. a, NBD.

Delade meningar råder bland remissinstanserna när del gäller lämpliga metoder för fördelning av mark mellan olika byggherrar. Bland de remissinslanser som i huvudsak delar utredningens synsätt i denna fråga märks marknadsdomsiolen. NO. bosiadssiy-

Prop. 1974:150 279

relsen. flerlalei länsbosladsnämnder. flerialet hörda länsstyrelser och kommuner, statens institut för byggnadsforskning. Svenska kommunförbundel och TCO.

Några av remissinstanserna anser emellertid att ulredningen är alltför opiimisiisk när del gäller möjlighelerna till en ökad användning av mark-lo rdelningstävlingar,

.Marknadsdomsiolen betonar att det är en sak atl fördela mark lill i och för sig kompetenta byggherrar och en annan och avgjort mycket svårare att fördela mark på sådant sätt att konkurrensen mellan byggherrarna främjas. Mot denna bakgrund vill marknadsdomstolen livligt instämma i utredningens förhoppning att marken i större utsträckning än f n. kommer alt fördelas efier markfördelningstävlingar. Svenska kommunförbundel och Lamlstiiigsföihiiiidet understryker atl känslan lör rättvis fördelning på bygg-herrekalegorier inte lår leda till att bostadsbyggandet splittras på ett storl anlal mindre irojeki, vilkel kan molverka elt rationellt byggande, k andra sidan är förhållandena pade lokala byggmarknaderna i stora delar av landet sådana, framhåller Svenska kommunförbundel. all en alltför ensidig satsning på myckel stora projekt kan medföra en skadlig koncentration av produktionen lill ell fålal företag, Bosiatfsstyrelsen pekar på att erfarenheterna i dag från marklördelningstävlingar inte är slora och IVamhåller att det är tveksamt om det i framtiden kommer att byggas så stora bostadsområden atl sådana tävlingar kommeratl förekomma i någon nämnvärd omfattning.

Statens insiitui för byggnadsforskning framhålleratl det lorde finnas ytterst få och lokalt begränsade marknader där det finns tillräckligt många konkurrerande företag med kapacitet för att delta i markfördelningstävlingar av det slag som ulredningen föreslår. Om man begränsar sig lill enskilda förelag är det tveksami om förutsättningarna för effektiv konkurrens iir uppfyllda ens i storstadsområdena. Vidare anför institutet alt kommunernas möjligheter all få elt avgörande inflytande över och en effekiiv kontroll av bostadsbyggandet är begränsade vid markfördelningslävlingar. Trots betydande nackdelar med markfördelningslävlingar är dessa dock all föredra framför en fördelning enbart genom "schablonbeslui". Enligt institutels mening torde elt större direkt infiytande över produktens utformning vara nödvändig för alt kommunen skall kunna försäkra sig om en kvalitativt god bostadsbebyggelse lill rimliga kostnader,

Solicniuna kommun redovisar sina erfarenheter av markfördelningslävlingar och anförall ell dylikt lävlingsförfarande visat sig vara mycket komplicerat och arbetskrävande, efiersom man måste ställa slora krav på både programunderlag och bedömning för all tillgodose berättigade anspråk på oväld i de utslag som fälls, MarklÖrdelningslävlingarna har inneburit att byggherrarna varil tvungna all lägga ner mycket slora ansträngningar för att kunna presentera sina förslag. Del har också visat sig att intresset för deltagande i lävlingsupphaiidlingarav denna art vid stora projekt varil ganska begränsat. Tävlingsförfarande i samband med markfördelning börenligt kommunens

Prop. 1974:150 280

mening därför praktiseras med stor återhållsamhet. Del synes rimligl atl anta att tävlingsförlärandet tillämpas lör enslaka, väl definierade och utvalda objekt och atl resultatet från dessa tävlingar sedan lår ligga till grund för beslut om markupplåtelse efier förhandlingar i andra läll.

Också flera andra remissinstanser understryker atl markfördelningslävlingar ställer stora krav på kommunerna och all det diirför är av slort värde au finna lämpliga meiotler tor bedömning av tävlingsbidragen. BPA anför att det i allmänhet är betydligt svårare atl ta fram anbudsunderlag och genomföra en objektiv granskning vid marklördelningsiävling än vid byggnadsupphandling, varför tävlingsförfarandel ställer synnerligen stora krav på kompetens och resurser hos konmiunen, resurser som nerlalei kommuner saknar i dag, Enligl länsslyrelsen i Malmöhus län bör det centralt utarbetas en arbetsmodell för tävlingar för att förbättra kommunernas möjligheter alt genomföra sådana. Länsstyrelsen efterlyser också enklare metoder för att väga olika företags produktionserbjudanden mol varandra. Liknande tankegångar framförs iiven av länsstyrelsen i Östergötlands län.

SABO och BPA är tveksamma till markfördelningslävlingar över huvud taget. Enligt S/)SO ställer dylika tävlingar stora krav vid bedömningen utan alt några säkra fördelar står atl vinna.

Några remissinstanser, bl, a, Hyresgäsiernas riksförbund. HSB, Svenska riksbyggen. SSU. Svenska byggnadsarbetareförbundet och .Svenska kommunalarhe-lareförbundei tar avstånd frän markfördelningstävlingar och förordar i stället en ordning där markfördelningen sker genom politiska beslut. Sålunda anser HSB alt tävlingsförfarandel som grund för fördelning av mark och bygg-nadsräll till olika bostadsproducenler leder till ytterligare leknokrali i bostadsbyggandet och försvagar medborgarnas möjlighet all genom sina förtroendevalda avgöra hur samhällsbyggandel skall ske. Vidare innebär tävlingsförfarandel alt snävt kortsiktiga ekonomiska synpunkler kan påverka markexploaleringen. Svenska byggnadsarbetareförbundet understryker atl såväl de bostadspolitiska riktlinjerna som rådande hyreslagstifining lörut.säiter att självkoslnadsföretag skall utöva elt dominerande infiytande på hyresmarknaden. Möjligheterna att uppfylla detla krav måsle enligt förbundet beaktas i riktlinjerna för kommunernas markfördelning. Liknande synpunkler återfinns i yttrandet från Svenska riksbyggen. Svenska kommunalarbeia-reförbundei förordar i stället för markfördelningstävlingar all kommunerna åläggs alt förvalta samlliga hyresbostäder. Redan färdigställda liigenheter bör dessutom successivt överföras till kommunernas förvaltning, SSU anser all kommunal mark avsedd för fierfamiljshus och gruppbyggda småhus bör upplåtas enbart till allmännyttiga och kooperaliva bosladsföretag.

En del remissinstanser, däribland SBEF. NBD och Sveriges förelagares riksförbund, an.ser att uiredningens förslag kan leda lill ell kommunall byggherre- och förvallningsmonopol och att andra fördelningsmetodcr därför bör användas. NBD anför alt det inte enbari är billigast möjliga produktion

Prop. 1974:150 281

som är av intresse lör konsumenlerna, ulan atl iiven standard och kvalitet 111 111. ärav belydelse Om marken töiilclas genoin marklördelningstiivling skall nämnda faktorer sammanvägas, vilket iir arbetskrävande. Della talar fören begränsning av renodlade lävlingslörfaranden. Den mark, som inte fördelas genom etl dylikl lävlingsförfarande och som antas ulgöra huvuddelen av den fördelade marken, bör fördelas till företag i proportion lill redovisad ordcrstock av bostadskunder, 1 sådani syslem kan konsumenlerna direkt bestämma hur slor del av bostadsproduktionen som exempelvis skall ske i kommunal resp, privata fierfamiljshus, vilken bebyggel.se som skall ske i form av bostadsrätt eller som enskilt ägda småhus osv. En av SBEF redovisad metod för markfördelning skiljer mellan lyra olika marknader -lävlingsmarknad, kommunal marknad, kooperativ marknad och enskild marknad,

SBEF och NBD riktar också kritik mot uiredningens uppfattning a 11 flerfamiljshusbyggandeis fördelning på hyresrätt och bostadsrätt faller utanför ramen för ett tävlings fö r fa rande, Enligl SiSff måsle olika boendeformer tillåtas konkurrera med varandra så atl de boende själva kan få välja. På detta sätt kan de önskvärda produkterna komma fram på marknaden. SBEF understryker alt det är bostadskonsumentens efierfrågan, inte kommunala diktat, som skall styra fördelningen mellan olika bostadsformer,

Länsbosiadsnämnden i Jönköpings län anser att utredningens förslag i denna fråga på många orier kan leda lill ett onödigt splittrande av produktionen. Bostadsrätt och hyresrätt hör förvaltningssladiet lill och en samproduktion av dessa lägenheter bör innebära stora fördelar. Genom samproduktion öppnas möjligheter för en anpassning av upplåtelseformen efier den aktuella situationen, något som prövas f n. vid Öxnehagaprojeklet i Jönköping,

Med hänvisning till de goda erfarenheter .som enligt ulredningen uppnåtts i sainband med markfördelningslävlingar i fråga om gruppbyggda småhus anser/VOalt man i slörsia möjliga utsträckning börsöka undanröja de hinder som finns lör tävlingar mellan olika byggherrekategorier. Ett av dessa hinder ärenligt utredningen att konkurrensen kan snedvridas till följd av olikheter i lånevillkoren för olika bygggherreförctag. NO vill därför ifrågasätta om inte alla byggherrekategorier bör ha samma lånevillkor. Också NBD och SBEF har (.lenna uppfattning.

7,6 Upphandling i anbudskonkurrens

Byggkonkurrensutredningens förslag att upphandling i anbudskonkurrens i princip skall gälla som villkor för bostadslån lill nybyggnad av flerfamiljshus och av gruppbyggda småhus har tillstyrkts av fiertalet remissinstanser men harockså mött förhållandevis många invändningar från olika intressegrupper inom byggnadsbranschen. Flera remissin-

Prop. 1974:150 282

stanser har pekat på all upphandlingsvillkoret kan vara ulvecklingshäm-mande och all även andra upphandlingsformer har visat sig ge goda resultat.

Till de remissinslanser som sliiller sig positiva lill förslaget hör marknadsdomsiolen. NO, statens pris- och kariellnämnd. bosladsstyrelsen. alla länsbosladsnämnder som yttrat sig i frågan, samtliga hörda länsstyrelser, bo-endetiiredmiigen, fiillmäkiige i riksbanken, Svenska kommunförbundel. Lands-tiiigsförbiindet. LO. TCO. SABO. Hyresgästernas riksförbund. Svenska rikshyggen, BPA. SSU. Svenska byggnadsarbeiareförbundei samt Upplands Väsby. Sollenluna, Mjölby. Malmö. Trelleborgs, Eslövs. Landskrona. Göieborgs. Uddevalla. Köpings. Härnösands, Örn.sköldsviks. Timrå. Sollefteå och Luleå kommuner. Flera av remissinstanserna har dock vissa invändningar mot de föreslagna dispens- och undantagsmöjlighelerna,

Marknadsdomsiolen biträder utredningens bedömning att det är önskvärt att upphandlingen i ökad utsträckning sker i anbudskonkurrens. Under förutsättning att relationerna mellan byggandet med statliga bostadslån och övrigt byggande inte nämnviirl påverkas av utredningens förslag finner marknailsdomstolen det föreslagna villkoret väl ägnat att IVämja konkurrensen mellan entreprenörlörelagen, NO anser att förslaget är ytterst väsentligt föratt lå lill slånd en effektiv konkurrens i bostadsbyggandet. Enligt NO bör konkurrensfriimjande upphaiidlingslbrmer också utnyttjas vid upphandling av slörre ombyggnads- och moderniseringsarbeten. Även statens pris- och kariellnämnd delar utredningens uppfattning atl upphandlingen bör ske genom anbudsförfarande. Nämnden anser det emellertid betänkligt att utredningslörslagel ger vissa möjligheter lill byggande ulan föregående momeni av anbudstävlan vare sig i byggherre- eller entreprenörledet, SABO vill Slarki understryka behovet av all upphandling sker genom öppen anbudslävlan. Det finns enligt SABO avskriickande exempel på att kommunerna lör lång tid bundits till vissl byggnadsföretag, som ulan någon som helst konkurrens tillåiiis svara lör belydande delar av kommunens bostadsförsörjningen och där avtalen mellan kommun och beställare lett till oskäliga priser,

Bostadssiyrelsen ansluter sig till uiredningens uppfattning om angelägenheten av en ökad anbudskonkurrens inom bostadsbyggandet som elt medel atl främja en effektiv bostadsproduktion och låga kostnader. Styrelsen kan dock inte tillstyrka vissa av utredningens förslag om anbudskonkurrens som lånevillkor. Bl, a, anser styrelsen all anbudskonkurrens inle skall gälla som lånevillkor för allmännyttiga och kooperaliva förelag. Svenska kommunförbundel tillstyrker upphandlingsvillkoret i princip. Förbundet anser emellertid att man bör studera olika upphandlingsmetoders effekt på kosi-naderna mera ingående innan man inför ell dylikl villkor,

Länsslyrelsen i Ösiergöilands län delar uiredningens uppfattning om att bo-sladsbyggandels elTekiiviiet positivt påverkas av att konkurrens om entreprenaderna så långt som möjligt lillämpas, Länsslyrelsen anser emellertid atl den lånebeviljande myndighelen genom sin omfattande kännedom om

Prop. 1974:150 283

byggherrars och entreprenörers prestationsförmåga har goda möjligheter all avgöra kostnadseffektiviteten i en entreprenad och atl upphandlingsvillkoret därför bör lillämpas liberalt, Sollentuna kommun förordar atl anbudskonkurrens antas som huvudprincip, men alt den inte bör utgöra etl ovillkorligt krav lör statligt bostadslån. Svenska riksbyggen har heller ingenting all invända mol alt man som villkor för statligt bostadslån föreskriver alt upphandlingen skall ha skell i öppen anbudskonkurrens. Samtidigt undersiryker Svenska riksbyggen att undanlag från denna regel måste få förekomma. Liknande synpunkter framförs av BPA och Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Några av de remissinslanser som lillslyrker upphandlingsvillkorei pekar på de effekter ett dylikl villkor kan få för de små egenregibyggande företagen. Länsstyrelsen i Malmöhus län anser alt länsbostadsnämnderna under vissa förutsättningar bör få medge undantag från upphandlingsvillkorei för mindre företag med begränsade resurser. Liknande tankegångar återfinns i yttrandena från länsstyrelsen i Gotlands län och Malmö kommun. Länsbostadsnämnden i Kronobergs län anser atl länsbosladsnämnderna bör kunna lå undanta mindre gruppbyggen från upphandlingsvillkoret.

Till de remissinslanser som är kritiska liil förslaget hör slatens insiiiul för byggnadsforskning, SAF. Sveriges advokaisamfund, Sveriges indusiriförbund. SBEF. Svenska bankföreningen. Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges Irähusfabrikers riksförbund. HSB. NBD. Sveriges villaägareförbund, Svenska förelagares riksförbund. Sveriges fastighelsägareforbiind. Slockholms och Skånes handelskamrar. Linköpings kommun och förvaltnlngsutskotlet i Slockholms läns landsting.

Slalens instilut för byggnadsforskning anför att erfarenheter från pågående forskningsarbete lyder på att en förbätlring av beställarledels ekonomiska kontroll i väsentliga avseenden kan vinnas genom att byggherren i större omfattning direkt uppträder på de marknader som traditionellt anses vara entreprenörens. Entreprenadverksamheten utvecklas mot en allt mer renodlad inköpande och produktionssamordnande funktion. Mot denna bakgrund synes enligl institutets mening utredningens förslag ofullständigt underbyggt. HSB anser alt uiredningens förslag leder till etl statiskt konserverande av nuvarande upphandlingsorganisaiion och produktionsorganisation. Reglerom konkurrens i upphandlingsförfarandet har inte någon självständig funktion som spelregler ulan måsle syfia till att ge byggherren en ökad styrka i upphandlingen. Byggherrens ansvar fören god produkt kräver enligt HSB atl byggherren kan handlägga upphandlingen på ell sådant siill som lör varje objekt är mest ändamålsenligt,

.Sflff betonar alt det övergripande målel lör en verksam konkurrens bör vara atl slutprodukten är konkurrenskrafiig och atl konkurrensen skall gälla helheten och inte inom vissa utvalda processled, Uiredningens förslag ger enligt SBEF ingen garanti föratt slutprodukten blir konkiirrensmässig. För-

Prop. 1974:150 284

slagei kommer i praktiken alt innebiira all enskilda företag omgående måsle upphöra med sin egenregiverksamhet och atl planeringsprocessen för dessa objekt avslannar. Varken kommunerna eller deras företag har kapacitet all ta över och genomföra dessa projekt i planerad tid. Följden blir minskad sysselsällning inom alla led av byggprocessen. Kravet på anbudskonkurrens ulgör enligt Svenska förelagares riksförbund uppfattning ett mycket allvarligt ingrepp i den fria marknaden. En vid tolkning av lagförslaget kan enligt förbundei t, o. m, förhindra en markägare alt fritt välja bland mon-icringshus vid uppsättande av ett eget hem, .S.4f anser alt anbudsvillkoret får lill elTekt att rollen som byggherre i prakliken helt las över av kommunerna, att enskilda företags utbud av kunnande i form av alternativa bostadsmiljöer begränsas och all saneringen efiersätts, NBD säger att ett genomförande av förslaget skulle innebära atl erfarenheter och kunskaper som byggts upp under långt samarbete mellan vis.sa byggherrar och entreprenörer inte längre skulle kunna nyttiggöras.

Flera remissinstanser - både sådana som är negativa och sådana som är positiva lill upphandlingsvillkorei -framhåller att det inle framgår av den slaii.slik som ulredningen redovisar alt ell visst upphandlingssätl är överlägset andra upphandlingssätl.

Remissinstansernas meningar är slarki delade till uiredningens förslag om dispens möjligheter för allmännyltiga och kooperaliva förelag att även i fortsättningen få bygga i egen regi under vissa förutsättningar. Flera av de remissinstanser som tillstyrkt upphandlingsvillkoret, har inle godtagit dispensmöjligheterna. Bland dessa miirks marknadsdomsiolen, Nö. slalens pris- och kariellnämnd. länsstyrelserna i Väsimanlands och Norrboiiens län. /ullmäklige i riksbanken och Hyresgästernas riksförbund.

Till de remissinslanser som tillstyrkt dispensmöjlighelerna hör flerlalei länsbosladsnämnder som yttrat sig i frågan, länsslyrelserna i Stockholms samt Göieborgs och Bohus län. LO. Svenska kommunförbundel. Stockholms och Malmö kommuner. SABO. Svenska riksbyggen, BPA. TCO och Svenska by,gg-nadsarbeiareförbiindei. Några av remissinstanserna understryker emellertid all del kan bli svårt alt kontrollera om verksamhelen drivs rationellt,

Malmö kommun anför all elt rätl utfört byggande i egen regi kan ge mycket goda resullat både i fråga om kostnader och kvalitet. Oberoende av resultat ger de i varje fall en byggherre värdefulla erfarenheter, som bl. a. ökar hans skicklighet som upphandlare. Bara vetskapen om att en beställare har möjlighet alt genomföra etl projekt i egen regi kan verka kostnacl.sdämpande i ell från upphandlingssynpunkl mindre gynnsamt marknadsläge. Bostadssiyrelsen förulsäller all berörda kommuner lar ansvaret lör atl byggandet i egen regi blir elTektivt och konkurrcnskrafiigt.

Flera remissinstanser har synpunkter på reglerna för dispens-fö r fa randet. Sålunda anser B//l. som tillstyrker dispensmöjligheterna.

Prop. 1974:150 285

att de skisserade dispensreglerna föreläller nära nog omöjliga all genomföra i praktiken. SABO anför att det avgörande motivet för egenregibyggande av della slag Iir alt bostäderna kan byggas med en kombination av pris och kvalitet som långsiktigt är fördelaktigt. Efiersom egenregiverksamheten kan ha en viss långsiktig prisåierhållande effekt på byggprismarknaden, bör de egenregibyggande allmännyttiga bostadsföretagen ha möjlighet atl genomföra även enslaka "dyrare" projekt, under förutsättning att verksamheten totall sell inte är dyrare än reguljärt genomförd enlreprenadupphandling. Dispensreglerna bör enligt SABO därför lämpligen lå den form att de egenregibyggande företagen ges en viss garanterad minsla volym efier den lörsta övergångstiden så att produktionen kan planeras på någon sikt. Enligt Svenska kommunförbundet bör del inte uppställas som generellt krav att en viss del av produktionen skall upphandlas på entreprenad, efiersom byggandet på sina håll har så liten omfattning att egenregiproduklionen icke får tillräckligt underlag om inte hela produktionen byggs i egen regi. Dispensreglerna kan enligt TCO leda till alt de allmännyttiga egenregibyggande företagen inle kan garantera en kontinuerlig sysselsällning lör sin personal. TCO föreslår därför att d(spen,ser för fortsall egenregiverksamhet inom de allmännyttiga bostadsföretagen får ges med hänsyn till arbetsmarknadsvillkoren för de anställda. Länsbostadsnämnden i Skaraborgs län understryker att begränsningsgrunderna när del gäller alt avgöra om företagens produktion är fullgod från ekonomisk synpunkt bör utformas så att subjektiva värderingar kan undvikas, t, ex. genom anknytning till pantvärdet.

Flera remissinstanser, däribland Svenska kommunförbundel och SABO, anser att den föreslagna dispensperioden är för kort. Några remissinstanser föreslåratt dispensmöjligheten lämnas projektvis i stället för periodvis. Vidare anser några remissinstanser atl dispenslVågan bör handhas av länsbostadsnämnderna och inte som utredningen föreslagil av bosladsstyrelsen.

Till dem som är kritiska mol de allmännyttiga och kooperaliva företagens dispensmöjligheler hör marknadsdomsiolen, NO. statens pris- och kariellnämnd. några länsbostadsnämnder, länsslyrelserna i Västmanlands och Norrbottens län. flillmäklige i riksbanken. SAF. Sveriges advokaisamfiiiid. .Sveriges industriförbund. SBEF. Sveriges byggmäslareförbund. Sveriges trähusfabrikers riksförbund. Hyresgästernas riksförbund. NBD. Svenska företagares riksförbund och Sveriges fåsiighetsägareförbund.

Marknadsdomsiolen anser del betänkligt alt som utredningen föreslår särbehandla vissa byggherrekategorier. Domstolen anser att även enskilda egenregibyggande företag bör kunna komma i åtnjutande av samma dispensmöjligheler som de allmännyltiga och kooperativa förelagen. NBD finner, mol bakgrund av den kritik utredningen riktat mot egenregiproduktion och upphandling ulan anbudslävling, del myckel förvånande att allmännyttiga och kooperaliva företag föreslås få arbeta just i dessa former. Statens pris-

Prop. 1974:150 286

och kariellnämnd anser all de anförda skälen till en särbehandling inte är så tungt vägande atl ett avsteg från principen om konkurrensfrämjande upphandlingsformer kan förordas. För att bereda de allmännyttiga och kooperativa företagen rådrum för att överföra produktionsresurserna lill annan verksamhet - exempelvis entreprenadverksamhet uianför del nuvarande verksamhetsområdet -eller i förekommande fall all avvackla egenregiverksamheten kan det dock enligl nämnden vara motiverat med dispensmöjligheter under en viss övergångstid. Liknande synpunkler framförs av NO och länsbosiadsnämnden i Norrbollens län.

Också fullmäkiige i riksbanken ifrågasiiiter om det finn lillriickligi starka motiv för det föreslagna undantaget. Utredningens IVämsia icma iir anbudskonkurrens, och mycket slarka skäl måsle föreligga för all låla vissa bosladsförvaltande förelag bygga i egen regi ulan föregående markfördelnings-tävling, Hyresgäsiernas riksförbund anför atl i de hyresförhandlingar, som regelmässigt förs med egenregibyggande företag, betydande svårigheter uppstår att bedöma skälighelen av uppgivna koslnader. Del kan i och för sig anföras slarka skäl föratt kommunerna även i fortsättningen får lillfälle atl uppträda som byggnadsföreiagare. Denna verksamhei måsle emellertid skiljas från den fastighelsförvaliande. Förbundet anser därför alt särskilda kommunala produktionsföretag bör upprättas vid sidan om de allmännyttiga bostadsföretagen. Produktionsföretagen bör i konkurrens med andra företag tävla på marknaden.

De remissinstanser som i princip tillstyrker upphandlingsvillkoret är positiva till förslaget att länsbosladsnämnderna under vissa förutsältningar får medge undantag från nämnda villkor eller lämnar förslaget utan erinran, Bosiadssiyrelsen anför alt styrelsen är medveten om att prövningen kan bli vansklig och arbetskrävande men har inget alt erinra mot förslaget. Länsbostadsnämnden i Uppsala län tillstyrker förslaget i princip, dock med förbehåll att regeln om undantag från villkoret om anbudskonkurrens används restriktivt och får gälla generellt för allmännyttiga, kooperaliva och privata företag. Enligl länsbosiadsnämnden i Södermanlands län kan del bli svårt att tillämpa denna undantagsbestämmelse. Det måste ankomma på byggherren/lånesökanden alt göra del sannolikl för nämnden all förhandlingsuppgörelse verkligen är motiverad, Länsbosiadsnämnden i Örebro län anser att förhandlingsentreprenad bör kunna godtas endasl i sådana fall där del bevisligen skulle vara ur alla synpunkler omotiverat all gå ul med anbudstävling.

En del av remissinstanserna, bl, a. Svenska kommunförbundel. Landstingsförbundei och Svenska riksbyggen. anser emellerlid all ulredningen har gjort en alltför snäv avgriinsning av undantagsmöjlighelerna.

Enligl Svenska rikshyggen måste undanlagsreglerna uilbrmas så all låncmyndigheterna åläggs la slor hänsyn lill motiveringar som insiktsfulla och erfarna byggherrar lämnar för avsteg från huvudregeln öppen anbudsin-

Prop. 1974:150 287

fordran. Vidare förutsätter Svenska riksbyggen att bostadsstyrelsen ges uppdrag atl utforma anvisningar för lånemyndighelernas avvikelse från regeln om öppen anbudsinfordran och all dessa anvisningar remitteras lill bygghcrreorganisalioner innan de fastställs. Svenska kommunförbundel anser atl avgränsningen av undanlagsmöjligheten är för snäv och hävdar all ell genomförande av utredningens förslag skulle innebära att bostadsföretag som i stor utsträckning använder sig av IÖrhandling,senlreprenad skulle tvingas överge en upphandlingsform som åtminstone i vissa fall visat sig kunna ge förmånligare uppgörelse. LandslingsfÖrbundei erinrar om den statliga upphandlingskommitiéns förslag all en upphandling kan påbörjas som slulen upphandling och avslutas som förhandlingsupphandling. En sådan form av IÖrhandlingsenlre|)renad förenar enligl förbundet .såväl konkurrensmomentets som förhandlingsmomenteis fördelar. Förbundet rekommenderar atl lånebestämmclserna utformas så atl etl sådant upphandlingsförfarande blir möjligt, BPA avstyrker utredningens förslag i denna del och anför all nackdelen med förhandlingsenlreprenaden främst har varil all del ofia förekommit fall där entreprenören ägl marken och såll denna på villkor all få utföra bygguppdraget. Genom alt kommunerna i (brtsiillningen, om utredningens förslag går igenom, skall förmedla marken bortfaller de favörer entreprenören i dylika läll haft. Förhandlingsenlreprenaden har många fördelarsom utredningen inle beaktat. Den erbjuder sålunda bättre möjligheter än fiertalet andra upphandlingsformer till samarbete mellan i byggprocessen engagerade parter. Liknande synpunkler framförs av .Svenska byggimdsar-betareförbiindei.

1.1 Upphandlingsförfarandet

Utredningens förslag till regler för upphandlingen av den statligt belånade bostadsproduktionen har vunnit anslutning bland ett storl antal remissinslanser. bl.a, byggnadsstyrelsen. RRV, marknadsdomsiolen. NO. bosiadsstvrelsen. TCO. SBEF. SABO. HSB. .Svenska riksbvggen. BPA och .Svenska bvggnadsarbeiareförbundei. Sistnämnda remissinstans anser det dock vara tveksami om länsbostadsnämnderna kan klara både lånegranskning och upphandlingsgranskning. Flera av remissinstan.serna har emellertid synpunkler på några av de regler som ulredningen föreslår,

Nö understryker betydelsen av alt samma öppenhet skapas kring u|ip-handling av bosläder som gäller vid offentlig upphandling, HSB framhåller atl etl sätt atl nå ökad öppenhei i upphandlingen är all på lämpligt sätt publicera samtliga relevanta faktorer i bostadslåneärendel. En publiceringsskyldighet skulle ge vidgad insyn och ge bosladskonsumenterna möjlighet att bedöma pris mot kvalitet i olika boshtdsobjekt. HSB föreslår därför en närmare utredning av möjligheterna atl föreskriva sådan publicering som bosladslånevillkor.

Prop. 1974:150 288

RRV finner del värdefullt atl upphandlingsreglerna för den statligt belånade bostadsproduktionen så långt möjligt anpassas lill de riktlinjer för den statliga och kommunala upphandlingen som kan komma all fastställas på grundval av upphandlingskommitiéns förslag. Ämbetsverket framhåller atl del i betänkandet förekommer en terminologi som avviker från den som begagnats av upphandlingskommillénoch anseratl man börsöka uppnå en terminologi som överensstämmer med den som kommer att ingå i en kommande ny upphandlingskungörelse, Byggnadssiyrelsen understryker atl uiredningens och upphandlingskommitténs förslag skiljer sig i fråga om utformning och innehåll på vissa punkter, Förekomslen av olika regelkomplex skapar osäkerhet och försvårar arbetet med att åstadkomma enhetliga hjälpmedel för upphandling inom byggandet. De anvisningar lill upphandlingsreglerna, som bostadsstyrelsen enligt utredningen skall utarbeta, bör enligt styrelsen knytas lill de anvisningar som kommer alt gälla ofienilig upphandling.

Bland de rcmi.ssinsiansersom riktar krilik mol uiredningens förslag märks NBD och Svenska förelagares riksförbund. Sålunda anser NBD all utredningens förslag endasl kommer atl resultera i omfattande byråkratisering med åtföljande misshushållning av resurser,

Uiredningens förslag atl entreprenadföretag som slår utanför den inbjudna kretsen vid begränsad anbudsinfordran skall kunna lämna anbud har tillstyrkts av fiertalet remissinstanser som yttrat sig i frågan, bl.a, marknadsdomstolen, NO. bostadssiyrelsen. länsslyrelsen i Slockholms län och HSB.

Bland dem som avstyrker förslaget märks BPA. som anför att byggherren bör ha möjlighet all ulesluia entreprenörer som han ej vill ha affärsförbindelser med. Del kan finnas fiera skäl för en byggherre att inle anlila vissa entreprenörer såsom bristande solvens, dålig kvalitet på utfört arbete, tveksamhet om deras möjligheter atl genomföra entreprenaduppdragel etc. Slockholms kommun pekar på att begränsad anbudsinfordran kan vara motiverad i de fall då anbudsgivningen är förknippad med stora koslnader. Om projekieringsbidrag då utgår kan, om byggkonkurrensulredningens förslag genomförs, bidrag svårligen nekas tillkommande anbudsgivare.

Utredningsförslaget att byggherren skall vara skyldig all lämna ell lämpligt informationsorgan upplysningar om anbudstävling föranleder endast i några fall reaktioner från remissinstansernas sida, Enligl bosladsstyrelsen bör Svensk Byggtjänst kunna fungera som informalionsorgan, Åtvidabergs kommun ifrågasätter om del är nödvändigt all informalion om aktuell anbudstävlan sker med särskill informalionsorgan. Redan nu befintliga informalionsorgan synes, enligt kommunen, ge fullgod täckning,

Uiredningens förslag alt entreprenörerna skall ha möjlighet alt lämna sidoanbud när byggherren delupp-

Prop. 1974:150 289

handlar malerial eller lämnar anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav har fån ell blandat mottagande. Det råder en viss oklarhet bland remissinstanserna om vad utredningen föreslagil. Oklarheten gäller dels om förslaget innebär ell lånevillkor eller ej, dels om del föreligger en avvikelse mellan förslaget och den föreslagna författningstexten.

Bland de remissinstanser som i princip är positiva lill förslaget märks marknadsdomsiolen, slalens planverk, SBEF. SABO. Svenska riksbyggen och Elektriska installaiörsorganisaiionen Elö. Slalens planverk anseratl utredningens förslag kan bidra lill att hålla materialkostnaderna nere. Verket framhåller att en omständighet av stor betydelse för materialkostnaderna också är förekomsten av konkurrens i fråga om produktion och handel med byggmaterial.

Länsstyrelsen och länsbosiadsnämnden i Västmanlands län förutsätter atl, även om byggherren motiverar sill val, en väsentligt fördyrande och hy-reshöjande maierialupphandling kan föranleda avslag på låneframsiällning-en. Länsbostadsnämnden i Ösiergöilands län anser atl de regler som giiller för mervärdeskall praktiskt taget har omöjliggjort för byggherrarna att själva upphandla malerial. Enligt nämndens mening ulgör detta en konkurrensbegränsning eftersom stora byggherrar tidigare kunnat sluta avtal med leverantörer på förmånliga villkor.

Enligt BPA torde i dagens utomordentligt hårda konkurrenssituation i varje fall syftet att använda malerialleveranserna som konkurrensmedel vara uppfyllt. Betydligt angelägnare är det enligt BPA atl söka åstadkomma bättre konkurrens mellan olika materialleverantörer. Vidare anför BPA all del torde bli en i det närmaste omöjlig uppgift för kommunerna att objektivt granska byggherrens materialval i de fall denne inte accepleral de alier-nativförslag som entreprenören lämnat i sitt sidoanbud. Flertalet kommuner torde ej förfoga över de resurser som krävs för en sådan granskning. Mol denna bakgrund anser BPA alt förslaget knappast är praktiskl genomförbart och avstyrker detsamma. Svenska riksbyggen anser alt den huvudregel för upphandling av entreprenaderna som ulredningen förordar också skall gälla som princip för upphandling av material. Uiformning av undantag är emellerlid väsentlig. Enligt Svenska riksbyggen ger ulredningen inga rikllinjer som på elt tillfredsställande sätt garanterar byggherren frihet att ta hänsyn till andra faktorer än kortsiktigt ekonomiska. Svenska riksbyggen anför vidare att det finns anledning alt i ett något bredare perspektiv än det som byggkonkurrensuiredningen hafi att anlägga på frågan, utreda konkurrens-föruLsättningarna inom byggmaterialindustrin. Liknande tankegångar återfinns i yttrandet från Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Slalens insiitui för byggnadsforskning anser att den föreslagna kontrollen lorde vara ytterligt svår atl bedriva på ett meningsfullt sätt genom atl de uppgifler som redovisas på grund av förelagsintegraiionen mer har karaktären

19 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150 290

av löretagsimerna bokföringstransaktioner än prisnoteringar på en marknad. Bosladsstyrelsen anser sig inle kunna tillstyrka förslaget, om det skall utgöra eu "lånevillkor" med avslag som yttersta konsekvens. Bedömningen av en låneförutsättning av här ifrågavarande slag måste bli betungande, subjektiv och skönsmässig. Fördelarna är osäkra och kan inte antas slå i rimlig proportion till arbetet, Däremol kan styrelsen godta förslaget i en annan mening, nämligen om del uppställs såsom en närmast administraliv fö-reskrifi atl sökanden förbinder sig atl redovisa materialleveransen och motivet föratt del lägsta anbudet eventuellt inte antagits. WSB tycker att förslaget är egendomligt. Enligl HSB har byggherren ofta anledning att ställa krav på viss kvalitet, på säker leverans, på säkerhet för ersättnings- eller ut-bytesleverans i framtiden, på åtgärdande av reklamationer utan tidsödande och fördyrande tvist m. m. Uppfyller materialet de krav som kan uppslällas för alt del skall godkännas vid slatlig belåning, bör byggherren ha möjlighet att föreskriva dess användning ulan att detla särskilt behöver motiveras och prövas, NBD anser all kravel kommer alt medföra stor osäkerhet för byggherrarna och att det i praktiken torde medföra atl dessa inle har någon frihet atl välja materialleverans.

Förslaget atl personer som är all anse som jäviga inte deltar i handläggningen av e n t re p re na d u pp ha nd-lingar tillstyrks av marknadsdomstolen. Nö, bostadssiyrelsen. Svenska byggnadsarbeiareförbundei. Sveriges advokatsamfund. Svenska riksbyggen, BPA m. ,fl.

NO anser regeln vara myckel viktig såsom en garanti för opartiskhet vid anbudsprövningen, Sveriges advokaisamfund anför alt det kan synas vara en självklar regel att person som i byggherreföretag handlägger entreprenad-upphandlingsärende inte skall tillåtas ta befattning härmed om han samlidigt är knuten till något av de anbudgivande företagen genom anställning, förtroendeuppdrag eller ägarinlresse. Denna regel har dock inte alltid respekterats, varför en uttrycklig lagbestämmelse härom kan vara väl motiverad, BPA instämmer i storl i de motiv som anförs för förslaget men anser all anställningsvillkoret bör begränsas, Enligl BPA bör villkoret endast omfatta personer i ansvarig slällning inom de anbudsgivande företagen. Samma uppfattning har även Svenska byggnadsarbeiareförbundei och Svenska riksbyggen. Svenska byggnadsarbeiareförbundei anser att det skulle vara orimligt om en byggnadsarbetare skulle vara utestängd från vissa kommunala förtroendeuppdrag endast därför atl han är byggnadsarbetare. Efiersom förmedlingsorganet i vissa fall skall bedöma åtgärder vidtagna av kommunens bostadsföretag bör enligt Norrköpings kommun även jävsreglerna på detta område ses över.

Enligt länsbosiadsnämnden i Södermanlands län, som tillstyrker förslaget, kan problem uppstå vid lillämpningen av regeln, om exempelvis någon i anbudsgivningen deltagande anseratl jävig person har deltagit i prövningen av anbuden och anmäler della til! länsbostadsnämnden.

Prop. 1974:150 291

Enligt NBD bör man i detla sammanhang hålla isär kommunala och enskilda förelag. De kommunala företagen är nämligen som regel utpriiglade förvaltnings- och byggherreförelag, som sköter sin upphandling närmast för andras räkning och för hyresgästerna. Del är delta handlande för andras räkning som motiverar jävsregler för kommunala företag. För enskilda företag gäller det däremol all åsladkomma en bästa lösning för egen räkning inom de ekonomiska ramar som självkostnadsföretagen lämnar. Man kan då inte gäma förbjuda företagen atl använda egna resurser och förklara en företagare så att säga jävig mot sig själv, vilket är en helt orimlig och av naluriiga skäl hiiiills okänd användning av jävighetsbegreppel. Även SBEFär inne på liknande tankegångar och pekar på alt många byggföretag inom samma organisation fungerar som byggherrar, producenter och förvaltare.

Några remissinstanser, däribland marknadsdomstolen, bosladsstyrelsen, och länsslyrelsen i Norrboiiens län. tillstyrker uttryckligen del av utredningen föreslagna systemet för redovisning av anbud och upphandlingsbeslut.

Juridiska avdelningen I Slockholms kommun framhålleratl utredningens förslag skulle innebära att vissa uppgifter, bl, a, anbudsgivarens namn och anbudsbelopp, blir - lill skillnad från vad som gäller i dag - offentliga handlingar. Avdelningen erinrar om innehållet i 34 ;; sekretesslagen och anför alt innebörden av denna paragraf i korthet är all handlingar i upphandlingsärendet inte far utlämnas förrän ärendet slutförts utan tillstånd av den myndighet som handlägger ärendet. Myndighet äger dock om anledning därtill föreligger besluta alt handlingar även efter denna tidpunkt inte får utlämnas utan myndighetens tillstånd.

BPA vill inle avstyrka förslaget men undersiryker alt den granskningsprocedur som åläggs kommunerna kommer all ställa stora krav på i upphandlings- och byggtekniska frågor kunnig personal. Både byggherrar och entreprenörer bör nämligen ha rätt alt kräva atl den granskning av anbud som skall göras av kommunerna blir objektivt och sakkunnigt genomförd saml alt den sker inom sådan tid att byggnadsärenden inle därigenom fördröjs. För att uppfylla dessa krav torde etl slort antal kommuner behöva nyanställa personal.

Vad utredningen, med erinran om byggindustrialiseringsulredningens förslag i ämnet, har anfört om utveckling av programmerings- och värderingsmetoder har föranlett kommentarer av några remissinstanser, Slalens planverk delar utredningens uppfattning och är för sin del berett alt aktivt della i etl sådani utvecklingsarbete. Bostadssiyrelsen anser att byggherrar och kommuner är i stort behov av råd och anvisningar i frågor rörande programskrivning och upphandling av bosläder. En samordning bör ske av pågående utvecklingsprojekt inom bl. a. sl;itens planverk, byggforskningsinslilutet och bostadssiyrelsen med beaktande av erfaren-

Prop. 1974:150 292

heter inom området, främsi hos vissa byggherrar, entreprenadföretag och kommuner. En lämplig form härför kan vara bildandet av en sådan kommitté som byggindusirialiseringsutredningen föreslog. Styrelsen är beredd att medverka i ett arbele av detta slag. Med hänsyn lill arbetets karaktär av forskningsuppgift bör ett särskill ulredningssekretariat med anknytning lill byggforskningen biträda kommillén. Styrelsen finner det samlidigt angeläget atl framhålla alt utvecklandet av allmänt tillämpbara och godtagbara system för programskrivning och utvärdering av bosläder och bostadsområden synes vara förenat med stora svårigheter,

BPA understryker viklen av alt byggherrens förfrågningsunderlag är så klart och entydigt atl entreprenören därav kan ulläsa entreprenadens om-lätlning, kvalitetskrav och andra villkor för uppdragets genomförande. Byggnadsstyrelsen anser att de föreslagna utredningsuppgifierna bör innefatta även annat byggande än bostadsbyggande,

7.8 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt

Uiredningens förslag om vissa ändrade regler för lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt i syfte atl öka långivningens användbarhet som medel att nå låga kostnader i bosladsbyggandet har fått ett blandat mottagande.

Flertalet remissinstanser delar utredningens uppfattning alt en ökad vikt bör läggas vid kostnadsprövningen. Till denna grupp hör bosladsstyrelsen. flertalet länsbosladsnämnder, länsslyrelserna i Slockholms. Väsiernorrlands saml Norrbollens län. flerialet av de kommuner som uttalat sig i frågan, boendeutredningen, Svenska kommunförbundel. TCO, S.ABO och Svenska byggnadsarbeiareförbundei.

Svenska kommunförbundet anför all långivningen i högre grad än f n. bör kunna utnyttjas som ett medel att nå lägre kostnader i bosladsbyggandet. Förbundet tillstyrker därför den föreslagna skärpningen av kraven på vad som skall godtas som skäliga produktions- och förvaltningskostnader. Samtidigt framhåller förbundet alt de vidgade arbetsuppgifter som de kommunala förmedlingsorganen föreslås få, kommer att ställa slora krav på personella och därmed också på de ekonomiska resurserna. Förbundet förutsätter därför atl man så långl möjligt söker förenkla handläggningsföiiärandel. Även TCO framhåller att utredningens förslag leder lill ökade granskningsuppgifter för kommunerna och atl delta sannolikt kommer att öka kommunernas administrativa kostnader. Delta bör emellertid enligt TCO:s uppfattning ses i förhållande till de positiva effekter på effektivitet och kostnader i bostadsbyggandet som utredningens förslag bör leda lill,

Slalens institut for byggnadsforskning. HSB, Svenska riksbyggen och BPA är tveksamma till förslaget om en skärpt koslnadsprövning.

Statens insiiiul för byggnadsforskning anser allmänt alt ulredningen i alltför

Prop. 1974:150 293

hög grad koncentrerat sig pä prisfrågor, Mol bakgrund av all myndigheternas kontroll av bostadsprojekt i samband med låneansökan avser relationen mellan pris och kvalitet synes del enligl institutet betänkligt atl ulredningen enbari uppehållit sig vid prisfrågan och lämnat kvalitetsfrågor utan närmare behandling. Lånereglerna ger endasl i begränsad utsträckning en styrning mol i kvalitetshänseende eftersträvansvärd bostadsproduktion. Med en effektiv priskontroll och priskonkurrens kan således staten, generellt eller i enslaka läll, länkas stödja en från kvalilelssyiipunki icke önskvärd bostadsproduktion, förulsalt atl den fyller de krav som ställs beträffande kostnaderna.

Enligt HSB är kostnadsprövningen integrerad med bedömningar och bestämningar av låneunderlag och pantvärde. Skall kostnadsprövningen göras efter andra grunder än de som nu tillämpas, måste en total översyn av bostadslånegivningen föregå en sådan ändring, HSB anför vidare att en utökad koslnadsprövning hos de lånebeviljande myndigheterna innebär en ökad administration. Detta kan vara motiverat om produktionskostnadsnivån generellt sänks. Huruvida så kan bli fallet måste också bedömas i en total översyn av bostadslångivningen. Svenska riksbyggen ansluter sig till utredningens principiella ambition i fråga om granskningen av nybyggnadsärenden. Av liera skäl kan emellertid inle Svenska riksbyggen dela utredningens något optimistiska syn på möjligheterna atl med lånemyndighelens hjälp nå resultat. BPA är tveksam till bl, a, möjlighelerna alt i anbudsunderlagel precisera anbudslörulsättningarna så noggrant att de kan ulgöra underlag för lasl anbudssumma.

Bland de remissinslanser som är negativa lill förslaget märks SBEF. Svenska bankföreningen, NBD. och Sveriges fästighelsägareförbund. SBEF delar inte uiredningens förhoppning om atl en utvidgad kostnadskontroll kan leda till lägre hyror på sikt. Risken är iviirtom uppenbar att myckel strikt kostnadskontroll från slatens och kommunens sida kan medföra att hyresnämndernas prövning av bruksvärdet försvåras. Hyresnämndens arbele kan genom en strikt kostnadskontroll beskäras så lillvida, att prövningen i nämnden kan förskjutas till all bli en koslnadsprövning snarare än en bedömning av bruksvärdet. En sådan utveckling innebär en återgång lill hyresregleringen med alla de avigsidor som den medfört. Svenska bankföreningen an.ser del i och för sig angeläget att man söker öka incitamenten till skärpt kostnadsmedvetande och noggranna kalkyler. Enligt föreningens upplänning måsle man emellerlid söka nå dessa mål med andra metoder än som föreslås i betiinkandet. Enligt Sveriges fäsiigheisägareförbund lorde utredningens förslag, förutom att del leder lill etl ökal "byggkrångel'" vara ulan betydelse för bostadskonsumenten enär prisbildningen bctriifiandc det nyproducerade bosiadsbeståndel enligl hyreslagens bcstiimmcfser sker med utgångspunkt från lägenhetens boendevärde. Förbundet erinrar också om all föredragande departemenischefen som skäl för införandet av de nya

Prop. 1974:150 294

bestämmelserna åberopade atl en produklionskosinadskontroll inte i tillräcklig grad torde stimulera till ett rationellt och billigt byggande.

Till utredningens uppfattning atl förändringar i projektels uiformning och koslnader inle skall godtas i den omfattning som nuvarande låneregler möjliggör ansluter sig fiertalet av de remissinslanser som uttalat sig i frågan. Dit hör bosiadssiyretsen, flerlalei länsbosladsnämnder, länsstyrelserna i Slockholms. Västernorriands och Norrbollens län. flerlalei av de kommuner som uttalat sig i frågan och Svenska byggnadsarbetareförbundet.

Uiredningens förslag att utvidgade regler som gäller förbi, a. gruppbyggda småhus till alla låneärenden med två beslut tillstyrkes av bl.a, bosladsstyrelsen. flerlalei länsbosladsnämnder som uttalat sig i frågan, samt länsstyrelserna I Väsiernorrlands och Norrboiiens län. Bosiadssiyrelsen. som instämmer i all större krav bör ställas på den preliminära redovisningen och att pro-jekiförändringarav större omfattning inte bör ske ulan att länsbostadsnämnden lått tillfälle till prövning, finner det angeläget atl kommunerna och länsbostadsnämnderna på elt tidigare stadium än nu lår kännedom om ett projekts ekonomiska förutsättningar för att på så sätt kunna medverka i en bedömning av projektet och kunna påverka det i ekonomiskt fördelaktig riktning, Enligl länsbosiadsnämnden i Malmöhus län är nuvarande ordning orimlig. För ett småhusgruppområde med t. ex. 100-200 lägenheter kan försäljningspriset för hela projektet fastställas i den preliminära prövningen trots atl det omfatlar ett fiertal olika typer, men för ett litet konventionellt flerfamiljshus med 20-25 lägenheter gäller inte samma regel.

Länsbosladsnämnderna i Södermanlands och Väsierbollens län. som båda lillslyrker uiredningens förslag, pekar på vissa problem i sammanhanget, Länsbosiadsnämnden i Södermanlands län anför att när det gäller ett gruppbygge kan byggherre, som omgående säljer husen, uppfylla villkoret genom att "ta förlusten",dvs, skillnaden mellan vad länsbostadsnämnden fastställer som högsta godtagbara produklionskoslnad och vad han själv uppger vara den slutliga kostnaden. När det gäller fierfamiljshus är situationen annorlunda. En egenregibyggande byggnadsföretagare kommer ifrån risken för avslag på slutlig bostadslåneansökan genom att endast uppge godtagbar kostnad. Andra byggherrar har gjort en upphandling som de är bundna av. Om en sådan byggherre inte lyckas hålla kostnaderna inom den ram som den föreslagna regeln sätter, skulle resultatet bli alt länsbostadsnämnden måste avslå slutlig låneansökan. Konsekvensen därav blir att de boende får betala högre hyra än om bostadslån, trots kostnaderna, hade beviljats. Enligl länsbosiadsnämnden i Väsierbollens län kan den föreslagna regeln göra all det blir svårare att följa länsarbetsnämndernas igångsättningsplanering. Redan tidigare har det i många låneärenden varit fråga om ett val mellan att å ena sidan avdela erforderiig lid för fullgoda förberedelser och att å andra sidan påbörja byggei vid förelagd tidpunkt. Förberedelsearbetena kom-

Prop. 1974:150 295

mer genom utredningens förslag att öka i en sådan omfattning att man enligt nämndens mening inle kan räkna med alt kunna sätta in nya projeki i stället för de fierfamiljshusprojekt eller småhusgruppbyggen som slopas eller uppskjuts. Nämnda konsekvenser bör emelleriid enligl nämnden inte hindra ett genomförande av utredningens förslag.

Enligt slalens institut för byggnadsforskning kan utredningens förslag om krav på oförändrat projekt från och med lidpunkten för preliminär ansökan om bostadslån medföra belydande nackdelar som sammanhänger med en oflexibel byggprocess. Enligt institutet kwn en viss förbättring av tillförlitligheten i uppgifierna i den preliminära ansökan åstadkommas genom i princip oförändrade projeki mellan preliminär och slutlig ansökan samt genom atl tyngdpunkten i granskningen förläggs till den preliminära ansökan. En sådan princip kan dock samtidigt medföra atl från andra utgångspunkter önskvärda förändringar i projekten, betingade av t, ex, marknadsförändringar, inte sker. En ofiexibel byggprocess kan innebära alt belydande problem uppstår i dessa avseenden. Särskilt torde detta vara angeläget belräffande bostadsprojekt som är slora och har lång produktionstid och i marknadssituationer med svårigheter att prognostisera efterfrågans utveckling.

Uiredningens förslag till ändrade former för kostnadsredovisningen har mött kritik från många remissinstanser. Bland dessa märks bosladsstyrelsen. många länsbosladsnämnder. länsslyrelsen I Väsiernorrlands län. Svenska bankföreningen. BPA och Svenska riksbyggen. Bostadssiyrelsen instämmer i att redovisningssystemet kan behöva utvecklas och är beredd atl medverka i ett sådant arbele men avstyrker uiredningens förslag om tre kostnadsredovisningar. Redovisningen bör enligl styrelsen, liksom nu sker, lämnas i anslutning till preliminär resp, slutlig ansökan. Enligt länsbostadsnämnden i Norrbottens län bör en fullständig kostnadsredovisning göras i samband med det preliminära beslutet. En omprövning efter tre månader från stari skulle innebära att lånemyndigheten sattes i en omöjlig situation, Alla ansträngningar bör i stället inriktas på att kostnadsredovisningen före preliminärt beslut blir så fullständig som möjligt.

Enligt BPA är utredningens förslag onödigt krångligt och omständligt. En låneprövning enligt denna modell skulle medföra ökal administrativt arbete lör såväl byggherrar som kommunala och statliga lånemyndigheter samt en ytteriigare förliingning av låneärendenas handläggning. Det finns dessutom risk för alt störningar uppstår vid genomförandel av byggnadsprojektet. Byggnadsarbetena påbörjas i regel så snart preliminärt lånebeslut meddelats, ibland tidigare på dispens. Enligt den föreslagna ordningen skulle igångsättning i regel ske sedan preliminärt lånebeslut meddelats på basis av kostnadsredovisning I, Om sedan finansieringsförutsättningarna enligt kostnadsredovisning Il iindras och ställiga lån ej lämnas, kan detta omöjliggöra eller i varje fall försvåra projektets genomförande. Elt genomförande av förslaget

Prop. 1974:150 296

skulle enligl Svenska bankföreningen innebära alt inan inför etl slort osäkerhetsmoment beträffande fastigheternas slutliga finansiering. Denna osäkerhet skulle i sin tur försvåra den kortfristiga kredilgivningen för bostadsprojekt under byggnadstiden,efiersom bankinsliiulen inte kommeratl veta vilka projekt som kommer att få avlyft till statligt bostadslån. För färdigställda fastigheter som i enlighel med utredningens förslag inle skulle få stalligl bostadslån skulle slora finansieringsproblem uppkomma, efiersom möjlighelerna atv uppbringa alternativa finansieringskällor är begränsade.

Svenska riksbyggen anför atl det inte kan vara riktigt •att i del tidiga skede då kostnadsredovisning 11 skall lämnas som villkor för statligt lån låsa en kostnadsnivå som i realiteten är beroende av faktorer som då inte är kända. Projekt som planerats och många gånger påbörjats med tanke på att statligt lån skall erhållas kan utvecklas på etl sådant säli all de måste avbrytas eller fullföljas utan statlig belåning.

Förslaget om enhetlig redovisning av produktionskostnader har fåll etl posilivi mottagande bland remissinstanserna.

Boendeutredningen finner det mycket angeläget att en enhetlig produk-lionskostnadsredovisning vid låneansökan kommer till slånd. Det av ulredningen föreslagna systemet för kostnadsredovisning synes enligt boendeutredningen avsevärt kunna öka möjlighelerna att jämföra olika nybyggnadsprojekt i kostnadshänseende. En sådan ökad kunskap bör på sikt kunna öka konkurrensbelingelserna i bostadsbyggandel på elt lör bostadskonsumenlerna posilivi säli.

Hyresgäsiernas riksförbund anför atl de praktiska svårigheterna vid hyresförhandlingar i fråga om nya bostadsområden sammanhänger med bedömningar av produktionskostnaderna, Enligl förbundet bör det klart framgå av redovisningen vad som är atl hänföra lill dels exploaterings- och egentliga byggnadskosinader, dels låneunderlag, panlvärde och överkoslnader.

Statens institut för byggnadsforskning finneratt ändringar av det system som f n. tillämpas är motiverade från olika utgångspunkter. Samtidigt framhåller institutet att del bedömningssätt och den metod lör kostnadsuppskattning (pantvärdemetoden), som återspeglas i del blanketimalerial som används i samband med låneansökan, är etl resultat av en programmatisk bedriven utveckling under en följd av år, varvid ofullkomligheler rättals lill efier hand de kommii till kännedom, Della innebär bl, a, all nuvarande syslem är svåröverskådligt och komplicerat. Del synes därför enligl institutet motiverat att i samband med de förändringar ulredningen föreslår inte endast företa deljusieringar i systemet ulan ta upp del lill prövning i sin helhel. Med hänsyn till alt låneansökningarna är den enda ofléntligt tillgängliga ekonomiska redovisningen av bosladsbyggandet bör man också överväga om inte andra intressenter (t, ex, byggherrars och brukares) informationsbehov kan tillgodoses med låneansökningshandlingarnas hjälp.

Bostadsstyrelsen och .statens instilut for byggnadsforskning framför synpunk-

Prop. 1974:150 297

ler på det s. k. BSAB-systemet. Bosiadssiyrelsen framhålleratl systemet ännu inte nått sådan användning i producentledet att någon redovisning kan påräknas i systemets detaljerade termer. Till en översiktlig nivå bör dock styrelsens redovisningsblanketler kunna anpassas. Enligt slalens institut fUrbyggnadsforskning är inte utredningens argument och analys beträffande lillämpningen av BSAB-systemet tillräckliga. Institutet pekar på svårigheten all bedöma det föreslagna systemets tabeller.

Det råder delade meningar bland remissinstanserna om uiredningens förslag atl bostadslån inle skall få beviljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden. Bland de remissinstanser som ställer sig positiva till förslaget återfinns länsbostadsnämnderna i Södermanlands. Kristianstads. Malmöhus och Kopparbergs län, länsstyrelsen i Stockholms län. samtliga kommuner som ullalat sig i frågan, samarbetsnämnden i Sollefteå kommunblock och BPA.

Enligl länsbostadsnämnden i Malmöhus län är förslaget i överenssiiimmelse med de principer som kan anses önskvärda men det kommer i praktiken inle alt innebära någon ändring av nuvarande ordning. Däremot skulle kanske den kommunala aktiviteten öka om lån till flerfamiljshus inte kunde beviljas med mindre kommunen lämnat sin borgen. Malmö kommun framhåller all kommunen redan i dag granskar produktionskostnaden i samband med såväl preliminär som slutlig låneansökan. Vad som däremot saknas är fast anknytning mellan beräknade erforderliga hyror och bruksvärdehyror. Bruksvärdehyror borde enligl kommunen fastställas i samband med behandlingen av den preliminära låneansökan. Enligt BPA finns det en viss risk all låneärendena inte blir likformigt bedömda inom olika kommuner, beroende på bl.a. skillnader i möjlighet att ställa erforderlig expertis till granskningsorganets förfogande.

Bosladsstyrelsen. Skånes handelskammare. NBD. Svenska rikshyggen och Svenska byggnadsarbeiareförbundei hör till dem som avstyrker förslaget. Det är enligt bostadssiyrelsen givet alt kommuns ställningstagande i form av elt avstyrkande av här ifrågavarande anledning måste anses väga lungi. Från della förhållande är det emellertid enligl styrelsen ett långt steg till atl bostadslån inte skulle få beviljas om avstyrkande skett. Erfarenheten visar atl del inle är rimligt att lånemyndighelerna under alla omsiiindighcier skall vara berövade möjligheten att bevilja lån trots alt avstyrkande skett. Enligl NBD skulle förslaget endasl medföra en administraliv dubbelkonlroll som sannolikl inte för nämnvärd effekt på bostadskostnaderna. Svenska riksbyggen anser all förslaget skapar risker för olikartad bedömning i olika delar av landet. Enligt Svenska byggnadsförbundet förefaller det inte motiverat alt frånta länsbostadsnämnderna möjligheten all i särskilda fall godkänna produktionskostnader som avstyrkts av kommunen. Förbundet anför all utredningens förslag medför risk för godtyckliga variationer.

Prop. 1974:150 298

7,9 De allmännyttiga bostadsföretagen

Utredningens förslag all bara hel kom munala företag skall godkännas som allmännyltiga i bostadslånesammanhang har fåll ett blandat mottagande.

Till dem som uttalat sig posiiivt om förslaget hör bosladsstyrelsen. fleialet länsbostadsnämnder, några av de hörda kommunerna, boendeutredningen. SBEF. SABO. NBD. Sveriges fäsiigheisägareförbund och Svenska förelagares riksförbund.

Bostadssiyrelsen instämmer i utredningens uppfattning atl övervägande skäl talar för alt de allmännyttiga bostadsföretagen som producerar bostäder skall vara helkommunala. Den föreslagna övergångstiden är enligl styrelsen rimligt avvägd. SABO finner att vad utredningen anfört i fråga om styrelsesammansättning och ägarelörhållanden eller övriga villkor för godkännande av allmännyttiga bostadsförelag är väl ägnat att ligga till grund för beslut och åtgärder. Den hittillsvarande utvecklingen har entydigt visat atl förulsätlningar numera föreligger för en renodling av de allmännyttiga bostadsföretagen så att hela styrelsen utses av kommunen. Inte minsl den klarhet och entydighet som erhålles i fråga om upphandlingsfrågor eller förvaltningsfrågor gentemot entreprenör, konsult eller förvaltningsföretag talar enligt SABO myckel starkt för den föreslagna lösningen.

Enligt länsbosiadsnämnden i Örebro län finns det inget behov av att organisationer och företag går in som delägare i allmännyttiga bostadsföretag eller är tillförsäkrade representation i allmännyttiga företags styrelser. Kommunens uppgifter inom bostadspolitiken är av sådan natur och betydenhet att det enligl nämndens mening är uppenbart att de allmännyttiga bostadsföretagen skall ses som kommunala organ för genomförande av bostadspolitikens intentioner. Länsbosiadsnämnden i Stockholms län framhåller att en förändring av förelagets formella status givetvis inte hindrar atl man samarbetar med och köper tjänster av de rikskooperativa företagen, bl.a. när det gäller bostadsförvaltningen. Länsbosiadsnämnden i Jönköpings län anser att den initiativförmåga som visals av vissa icke helkommunala företag talar för att övergångstiden bör vara minsl den föreslagna och att den undantagsvis bör kunna utsträckas,

Slockholms kommun anser att reglerna för de allmännyttiga företagen bör utformas så att reglerna inte hindrar en styrelserepresentation för hyresgäster och de anställda inom resp. förelag.

Svenska koinmunfdrbundei och Landsiiiigs/örbiindei anser alt existerande allmännyltiga företag med minoritetsintressen bör få forisätta sin verksamhet, inkl, nybyggnadsverksamhet, men att nya sådana företag inle bör bildas. Förbunden anför alt de skäl som ursprungligen motiverade bildande av helkommunala bostadsföretag i dag inie längre är giltiga. Det finns därför enligl förbunden ingen anledning att nya icke helkommunala allmännyltiga bostadsföretag bildas. Förbunden anser däremol att tillräckliga skäl saknas

Prop. 1974:150 299

för att ombilda befintliga icke helkommunala företag om dessa företag lår kommunens uppdrag atl forisätta som byggherrar, Länsslyrelsen i .Stockholms län anser det beriitiigat all som allmännyttiga företag i samband med den statliga långivningen endast godta sådana som är helt kommunägda och vars styrelserepresentanter är utsedda av kommunen. Länsstyrelsen anser dock all det bör beredas utrymme lör kommuner som så önskar att i fbrt-säitningen behåfla minoritetsintressen i bofagen.

Länsbostadsnämnden i Kopparbergs län. länsslyrelserna i Ösiergöilands och Norrbollens län. några av de hörda kommunerna, LO. Hyresgäsiernas riksförbund, HSB. Svenska riksbyggen. BPA, SSU och Svenska byggnadsarbeiareförbundei. hör till de remissinstanser som är kritiska lill utredningens förslag.

HSB anser att utredningens förslag till nya regler för godkännande av förelag som allmännyttigt innebären direkt ingrepp i den kommunala självstyrelsen. Huruvida ett sådant ingripande är grundat på så allvarliga bosladspoliliska överväganden att det inle bör utredas samtidigt med övriga problem rörande den kommunala kompetensen framgår knappast av vad ulredningen anfört. Frågan bör enligt HSB:s mening behandlas i delta större sammanhang. Då erfarenheterna av nu gällande regler som utredningen framhållit är goda bör rikskooperativa organisationer allt forifarande kunna ingå som delägare i allmännyttiga företag och ha rätl att utse styrelserepresentanter. Också Svenska riksbyggen anser att det är etl förhastat ingrepp i den kommunala självbestämmanderätten att utan en systematisk prövning frånta kommunerna rätten att själva avgöra om man önskar arbeta med helkommunala företag eller tillsammans med någon minoritetsdelägare. Enligt Svenska riksbyggen borde ulredningen ha analyserat de allmännyttiga företagens ställning i elt läge då uiredningens förslag om markvillkor, upphandlingsnormer och jävsregler genomförts.

Det är enligt Svenska byggnadsarbeiareförbundei svårt att förstå utredningens brist på intresse för den roll folkrörelseföretag som Svenska riksbyggen och HSB kan spela genom atl kommunerna får möjlighet alt engagera dem i de kommunala bostadsföretagen, särskilt som del enligt förbundet inte framkommit några önskemål i den riktning som utredningen föreslår från någon kommuns eller något av de berörda bolagens sida. Vill ett kommunall bolag som något av de rikskooperativa organisationerna är delägare i inle ha dem med längre så varken vill eller kan organisationerna hålla sig kvar. Den frågan har emellertid inle aktualiserats någonstans. Förbundei hemsläller, att frågan om de rikskooperativa självkoslnadsföretagens möjligheter att forisätta samt utbygga sitt samarbete med kommunerna i allmännyttiga förelag inle allvariigt prövas.

Hyresgäsiernas riksförbund anser att utredningen inle har visat att de allmännyttiga företag som HSB och Svenska riksbyggen förvaltar skulle utgöra en fara för att konkurrens på byggmarknaden inte kan upprätthållas, i synnerhet om de underkastas samma regler för upphandling som gäller för

Prop. 1974:150 300

övriga företag. Där den lokala marknaden så tillåter finner förbundet del vara väl motiverat att vid sidan av kommunala företag även tillåta allmännyltiga förelag förvallade av de rikskooperaliva organisationerna. SSU anser att ulredningen genom sitt förslag underkänner verksamheten i de allmännyltiga bostadsförelag som i dag finns etablerade mellan kommunerna och folkrörelseföretagen, trots att utredningen finner många berömmande ord om samarbetet mellan kommuner och folkrörelseföretag i allmännyttiga bostadsförelag. SSU tror inte att enbart helkommunala bostadsföretag är tillräckligt för att klara del allmännyttiga bostadsbyggandel i en kommun. Konkurrensen mellan allmännyttiga bostadsföretag med olika ägarstruktur möjliggör ett kostnadspressande förhållande som gynnar bostadskonsumenlerna. De föreslagna reglerna för upphandling och jäv torde komma all bidra till all etl fulll lillfredsslällande resultat uppnås. Även BPA noterar att utredningen efier att ha redovisat så gott som enbart positiva intryck av HSB:s och Svenska riksbyggens insatser i de allmännyttiga företagens verksamhet föreslår att de skall utestängas därifrån som delägare.

När det gäller kommunernas förutsättningar att fullgöra uppgifierna på bostadsförsörjningens område kan det enligl länsbosiadsnämnden i Kopparbergs län anföras alt alla kommuner ännu inte är lika stora och all alla inle har lika förulsätlningar. Alt t, ex. bosiadskooperationen, med lång erfarenhet och stor sakkunskap, ställs utanför synes mindre välbetänkt. Länsslyrelsen i Norrboiiens län förordar all gällande regler inom detta område beslår oförändrade eller, om uiredningens förslag ändock anses böra genomföras, förses med dispensregler, Helsingborgs kommun anser all eftersom de lokala förhållandena är myckel skifiande, del bör ankomma på kommunerna alt avgöra i vilken utslriickning och i vilken form de befintliga halvkommunala förelagen skall få fortsätta sin verksamhet. Det bör därför bli beroende av kommunernas ställningstagande om och när en ombildning av de halvkommunala företagen skall äga rum.

Stiftelsen Stockholms siudenlbosiäder undersiryker alt en förutsättning för den av statsmakterna avsedda kommunaliseringen av studentbostadsföre-lagen är alt Stockholms studentkårers centralorganisation (SSCO) och hyresgästerna tilllörsäkras i varje fall minoritetsrepresentation i styrelse och utskott. Farhågor har uttryckts alt en försäkran om dylik representation inlagen i slifielsens stadga skulle slå i slrid med byggkonkurrensulredningens förslag.

Prop. 1974:150 301

8, Ändringar i hyreslagstiftningen m. m.

8,1 Hyresgästernas inflytande vid sanering av bostadshus m. m.

8.1,1 Gällande räll

Ilar bostadslägcnhcl i hus som tillhör annan än staten eller kommun inte den lägsta standard som kan godtas, får enligl 2 s första styckel bosiadssaneringslagen (1973:531, BSL) hyresnämnd på ansökan av kommun meddela ägaren s, k, upprustningsåliiggande, Sådani åläggande, som innebär all ägaren blir skyldig alt vidta den åtgärd som behövs för atl lägenheten skall uppnå lägsia godtagbara standard, får meddelas endast under förutsättning att lästighelen med hänsyn lill kostnaden för den åtgärd som avses med åläggandet kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte (5 > BSL). Brister lörulsättningarna förall meddela upprustningsåläggande, får nämnden i stället meddela förbud mot atl lägenheten används för bostadsändamål, s. k. användningslörbud (jfr 6 ■; BSL),

Regeringen eller myndighel som regeringen bestämmer meddelar bestämmelser om vad som skall förstås med lägsia godtagbara standard (2 > tredje stycket BSL), Enligt kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall skall bostadslägenhet anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för (1) kontinueriig uppvärmning, (2) kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien, (3) avlopp lörspillvatlen, (4) personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch, (5) försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning och (6) matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avslällningsylor (2 ;; första styckel), 1 viss utsträckning får avvikelse göras från de krav som sålunda ställts upp. Bl, a. kan det i vissa fall vara tillräckligt att toalett finns all tillgå i nära anslutning till lägenheten och att anordning för bad eller dusch finns i huset (3 v).

Enligt 54 < 1 mom. byggnadsstadgan (1959:612) fordras byggnadslov för vissa åtgärder med byggnad. Dit hänförs bl. a. ombyggnad eller annan ändring av byggnads yttre eller inre utförande av så genomgripande beskaffenhel all åtgärden kan anses jämförlig med ombyggnad (75 v), Upprustningsåläggande enligl BSL förfaller bl, a, om byggnadslov inte beviljas till den åtgärd som avses med åläggandet (7 ; BSL),

För rivning av byggnad inom stadsplanelagi område krävs enligl 54 < I mom, byggnadsstadgan numera byggnadslov. Fr, o. m, år 1974 gäller enligt 35 a byggnadslagen (1947:385) atl byggnadsnämnd får meddela förbud mol rivning av byggnad inom område med stadsplan eller inom område där förbud mot nybyggnad råder enligt 35 > samma lag, om förbud mol rivning är påkallat från bosiadsförsörjningssynpunki eller för bevarande av kullur-hisioriskl eller miljömii,ssigl värdefull bebyggelse. Rivningsförbud får meddelas lör en lid av högst tre år. Det kan förlängas med högst två år, om

Prop. 1974:150 302

det föreligger synnerliga skäl. Har rivningsförbud meddelats, krävs byggnadslov lill rivning även om byggnaden inte är belägen inom stadsplanelagt område (54 > I mom, tredje styckel byggnadsstadgan i lydelsen enligl SFS 1973:1086), Elt av syflena med de nya beslämmelserna är atl hindra att etl sådant hus rivs som enligt kommunens planer bör rustas upp och beträflände vilket kommunen förhandlar med ägaren om upprustning. Den antagna rivningsregleringen tillkom som ett provisorium i avbidan på resultatet av bygglaguiredningens (K 1969:55) arbete. I förarbetena uttalas all del skulle vara vanskligt atl utan en mera allsidig utredning som underlag genomföra, inom ramen för byggnadslagstiftningen, en ordning varigenom möjlighet öppnas all mer generellt hindra rivning (prop. 1973:196 s, 29),

Av iniresse är också de jämkningar i rivningsregleringen som genomfördes samtidigt med lagstifiningen om bostadssanering. Till 56 ;; byggnadsstadgan fogades ell nytt moment - 4 mom, - av innebörd att, om ansökan om upprustningsåläggande enligt BSL är föremål för prövning, byggnadslov till rivning av byggnad som avses med ansökningen inte får meddelas förrän frågan om åläggande avgjorts slutligt. Har upprustningsåläggande utfärdats och har åläggandel inle förfallit, för lov lill rivning av byggnad som avses med åläggandet inte heller meddelas (SFS 1973:548).

1 della sammanhang skall också anmärkas atl bygglagutredningen i sitt betänkande Markanvändning och byggande förordar att en reglering av rivningsverksamheten med etl konirollmedel av den typ som byggnadslov-förfarandet utgör införs (s. 373).

Del direkta besiltningsskydd som 12 kap, jordabalken (hyreslagen) tillerkänner bostadshyresgäsl och som i princip innebär en rätl for hyresgästen alt vid hyrestidens utgång fö avtalet föriängl får i viss utsträckning vika i de fall hyresvärden avser att riva huset eller låta det undergå slörre ombyggnad och del inte är upppenbarl att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten ulan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande. För all det direkta besittningsskyddet skall vika fordras dessutom i båda fallen all del inte får vara obilligt mol hyresgästen alt avtalet upphör (46 ;; första stycket 3 och 4 hyreslagen).

Någon prövning av det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet sker inte vid ställningstagandet i besiltningsskyddsfrågan. Det innebär emelleriid inle all besittning.sskyddel är helt salt ur spel vid rivning eller större ombyggnad. Hänsyn skall nämligen tas till hyresgästens möjlighet atl skaffa annan bostad. Om bostadsförhållandena i orten är sådana all hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan lämplig bostad, leder den billighetsprövning som skall äga rum till atl hyresgästen får s, k, relaiivi besillningsskydd, dvs, en kvarboenderält som upphör bara om hyresgästen erbjuds annan bostad med vilken han skäligen kan nöjas (prop, 1968:91 Bil. A s. 91), Sistnämnda uttryck skall tolkas objektivt efier prövning av samlliga omständigheter som t, ex. hyresgästens ålder och särskilda bo-

Prop. 1974:150 303

stadsbehov, husens läge och lägenheternas storlek och utrustning. Hyresgästen kan därvid bli nödsakad att godta en inle oväsentligt högre hyra (hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966:14 s, 210). Del finns också utrymme för andra former av begränsat skydd än relativt besiltningsskydd som I, ex, uppskov med avfiyttningen (52 > hyreslagen),

Föratt besittningsskyddet skall vika i rivningsfallen krävs bevisning om rivningens aktualitet. Enligt uttalanden vid bestämmelsernas tillkomst bör i princip inte annat hinder för rivningen föreligga än själva evakueringen. Det skall således finnas byggnadslov till rivningen eller motsvarande utredning. Att byggnadslov har meddelats behöver dock inle nödvändigtvis betyda att rivningen är aktuell. Också i ombyggnadsfallen måsle hyresvärden styrka del tillämnade förelagels aklualiiei,

1 samband med bestämmelsernas tillkomst uttalades att om hyresgästen har flyttal in i ell "rivningshus" med öppen blick för risken att behöva flytta så kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till all hyresvärden måsle visa atl tidpunkten för rivningens ingångsätlande fordrar avflyttning. Enbart den omständigheten att i hyresavtalet har tagits in s, k, rivningsklausul lorde dock inle utan vidare medföra att hyresgästen vid rivning går miste om sitt besittningsskydd. Verkan av sådan klausul får bedömas från fall lill fall. Ulgångspunklen är, åtminstone numera, att en rivningsklausul föriorar i belydelse ju äldre den blir. Är den äldre än omkring fem år, när uppsägningen görs, lorde krävas särskilda omständigheter för all klausulen skall kunna tillmätas betydelse (Järlelius, Hyra och bostad, 1973, s. 126).

Hyreslagen innehåller bestämmelser om lägenhetens skick och om hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten. Enligt 9 ;; skall hyresvärden tillhandahålla lägenheten på tillträdesdagen i sådant skick all den enligl den allmänna uppfaltningcn i orien är fullt brukbar för del avsedda ändamålet. Motsvarande skyldighet åligger hyresvärden under hela hyrestiden (15 < första styckel). I fråga om bostadslägenheter går hyresvärdens underhålls- och reparationsplikt längre än i fråga om andra lägenheter, Enligl 15 :; andra styckel skall hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. För atl hyresvärdens reparationsskyldighet enligl bestämmelsen skall aktualiseras krävs all del föreligger behov av reparation och att rimlig tid har förflutit sedan motsvarande arbeten företogs i lägenheten, 1 fråga om bostadslägenhet om ett - ire rum och kök torde ett normalt reparalionsiniervall vara åtta ä nio är (Järielius: Hyra och bostad, 1973. s, 58. jfr Berg m.fl.: Hyresrätt s, 37),

Brister hyresvärden i sin underhållningsskyldighel enligl 15 < andra slyckel, har hyresgästen enligl 16 n första styckel i forsla hand räll alt ombesörja reparationen på hyresvärdens bekostnad, s. k, självhjälpsrätt, saml räll till skälig nedsättning i hyran under den tid lägenheten är i bristfälligt skick.

Prop. 1974:150 304

En förutsättning för självhjälpsrätien är att hyresvärden efter anmodan underlåter att vidta erforderliga åtgärder så snart det kan ske, Enligl praxis medges inte nedsättning av hyran för tid innan hyresgästen har påtalat det bristfälliga skicket eller hyresvärden på annal sätt blivit medveten om del. Förutom rätt lill självhjälp och till nedsättning av hyran har hyresgästen rätt alt häva avtalet, om brislen är väsenllig, och rält till skadestånd.

Bestämmelserna i 15 > andra stycket om hyresvärds reparationsskyldighel är tvingande utom såvitt avser lägenhet i enfamiljshus. I 51 JB:s pro-mulgationslag finns särbestämmelser som möjliggör avtalsfrihet också i vissa andra fall. Det torde således inte normalt vara möjligt för parterna atl avtala atl hyresgästen själv skall svara för det löpande underhållet av bostadslägenhet i fierfamiljshus (Walin: Allmänna hyreslagen 1969, s 111).

Hyresgäst som vill begagna sig av sin självhjälpsrätt får själv beställa arbetet hos lämplig hantverkare och förskottera kostnaderna, I sin tur får hyresgästen sedan kräva hyresvärden på betalning. Betalar inle denne godvilligt, kan hyresgästen antingen väcka lalan mot hyresvärden med yrkande om åläggande för denne atl belala beloppet eller hålla inne hyra lill motsvarande belopp, I del senare fallet bör beloppet sättas ned hos överexekutor enligt ,21 ;;. Annars riskerar hyresgästen alt förverka sin hyresrätt. D.;t blir sedan hyresvärdens sak att väcka lalan mol hyresgästen om ulföende av del nedsatta beloppet om överenskommelse inte träffas (jfr 22 ). Också i det fallet att hyresgästen anser sig ha rätl lill nedsättning av hyran, för han anlila utvägen all deponera del ivisiiga beloppet hos överexekutor.

Hyresgästen är å sin sida skyldig dels atl inte använda lägenheten för annat ändamål än som avsetts (23 s), dels att väl vårda den under hyrestiden (24 5 första stycket). I hyresgästens vårdnadsplikt ligger alt han är skyldig - åtminstone i princip - att återställa lägenheten till hyresvärden i samma skick som han mottog den och att ersätta all skada som uppkommit genom hans vållande (jfr 24 ;; första siycket). När det gäller bostadslägenheter modifieras den angivna principen genom bestämmelserna om hyresvärdens ansvar för det löpande underhållet. Det kan således inte krävas av en bostadshyresgäsl att lägenheten är i precis samma skick när han lämnar den som när han flyttade in. Den avvikelse i fråga om skicket som är hänföriig till normall slitage får således godtas. Åsidosätter hyresgäst sin vårdnadsplikt, kan hyresrätten förklaras förverkad enligt 42 v hyreslagen, I vad mån en hyresgäst får göra förändringar eller utföra underhållsarbeten i sin lägenhet Ulan att först ha inhämtat hyresvärdens samtycke är en delvis oklar fråga. Utgångspunkten är atl sådant samtycke erfordras. Emellertid torde numera allmänt anses all den som hyr exempelvis en induslri- eller lagerlokal eller butik har viss frihet att vidta de förändringar som krävs för att lokalen skall kunna användas för avsett ändamål. Någon motsvarande frihet för bostadshyresgäsl au utforma lägenheten efier sina behov och önskemål lorde inte föreligga. Som exempel på gällande rättsståndpunkt anförs i litteraturen

Prop. 1974:150 305

all hyresvärdens samtycke lorde krävas för alt bostadshyresgäsl skall få montera s, k, sjutillhållariås (Järielius, anf arbele s. 77), Hyresgäst, som vidtar förändringar med avseende på sin lägenhet utan samtycke, där sådant behövs, lär i vissa fall anses ha åsidosatt sin vårdnadsplikt. Har hyresgästen gjort förändringar eller vidtagit särskilda anordningar i lägenheten, är han i princip skyldig all återställa lägenheten i del skick han ntDltog den (jfr Walin, anf arbele s, 102), Gör han inle det, riskerar han alt få betala skadestånd till hyresvärden,

8.1.2 Boende- och bosladsftnansieringsutredningarna

Boende- och bosiadsfinansieringsutredningarna tar i huvudbetänkandei upp frågor om boendedemokrati eller bestämmanderätt för bostadshyresgästerna. Innehållet i betänkandet och remissyttrandena har redovisats i avsnitten 2,1,8 resp, 3,1.8,

8.1.3 Boinflyiandeuiredningen

Styrelsen för Hyresgästernas riksförbund beslutade hösten 1973 att tillsätta en utredning angående de organisationspolitiska konsekvenserna av ändringar i den framtida hyres- och bostadspolitiken. I utredningens uppgift har bl.a, ingått all belysa och värdera de erfarenheler som vunnits vid lillämpningen av hyreslagen och hyresregleringslagen och att lägga fram de förslag som på grundval av analysen finnes påkallade. Utredningen, som tagit namnet boinflyiandeuiredningen, har i juni 1974 för förbundels styrelse lagt fram etl delbetänkande med förslag till sådana ändringar i hy-reslag.stifiningen som ulredningen funnit vara mest angelägna.

Utredningens belänkande har för kännedom överlämnats till bl, a, jusiitie-och bostadsdepartementen. I de delar som rör frågan om ökat boendeinfiytande för hyresgäster och förstärkning av deras slällning innehåller beiänkandei sammanfattningsvis följande.

Till all börja med konstaterar utredningen att frågor som berör det egna bostadsområdets miljö- och serviceförhållanden kommit att få ett allt slörre utrymme. Benägenheten hos fastighetsägare och bosladsföretag alt tillmötesgå i och för sig naluriiga och välmotiverade krav från de boendes sida sägs vara skiftande. Utredningen erinrar om atl inom arbetslivet de anställda genom sina fackliga organisationer och genom lagstiftning kunnat åstadkomma ett visst mått av demokrati på arbetsplatserna och medbestämmande över arbetsvillkoren. På motsvarande sätt bör hyresgäsierna enligt utredningens mening kunna skaffa sig liknande möjligheter beträffande boendet.

Då del gäller omfattning och inriktning av service samt utformning av den yttre miljön bör enligt boinfiylandeutredningen de nuvarande förhållandena ändras så att avgörandena i princip sker för varje område med elt stort mått av medbestämmanderätt från de boendes sida. Som exempel

20 Riksdagen 1974. 1 samt Nr 150

Prop. 1974:150 306

på frågor som bör kunna avgöras på lokalplanet anförs gårdsplantering och annan utsmyckning, utformningen av lekplatser och fritidslokaler, trafikföring och ivältstugeorganisation. Reparations- och underhällsfrågor, som i princip också bör kunna avgöras områdesvis, avser utredningen att återkomma till i etl senare belänkande.

Utredningen framhålleratl en absolut förutsättning forell lokall infiytande är att det organiseras inom hyresgäströrelsens ram, efiersom besluten kan fö ekonomisk betydelse och därigenom få anknytning till förhandlingsverk-samhe'.en. Frågan om formerna för hyresgästinfiytandet bör i förslå hand göras till föremål föröveriäggningar med SABOoch eventuellt andra centrala fastighetsägarorganisationer i syfte att genom frivilliga överenskommelser åsladkomma en försöksverksamhet i lämplig omfattning. Resultatet av överläggningarna och erfarenheterna av en eventuell försöksverksamhet för bli avgörande för hur frågan skall drivas framdeles.

Utredningen lar också upp frågan om hyresgäsiernas infiytande över den kommunala planeringen av blivande bostadsmiljöer. Bäst skickade att delge planerare och politiker erfarenheterna från befintliga boendemiljöer är givetvis de bostadskonsumenler som själva upplevt boendemiljöerna. Del är en naturiig uppgifi för hyresgäströrelsen atl systematisera och kanalisera synpunklerna. Ulredningen avser att återkomma med ytterligare överväganden och synpunkter i frågan.

Boinfiylandeutredningen framhåller att hyresgästens rätt att beslämma över lägenhetens utseende och standard är i det närmasie obefintlig. Inte heller ger lagstiftningen hyresgästen någoi inflytande över hur reparationer och standardförbättringar skall utföras. 1 de hänseenden som angetts nu bör enligt ulredningen hyresgäsiernas ställning stärkas. De bör få lagfäst räll all själva ulföra ändringar och att påverka utförandet och omfattningen av reparationer och standardförbättringar. De ekonomiska frågorna skulle kunna lösas efier det system med fonder för inre reparationer som tillämpas i fråga om bosladsrättslägenheter. Utredningen ställer sig emellertid skeptisk till en sådan lösning, 1 stället bör i första hand undersökas i vad mån hyresgästernas rätl kan tillgodoses inom ramen för den nuvarande ordningen enligt vilken hyresvärden bär ansvaret för att reparationer kommer lill stånd. Det kan ske dels på frivillighelens väg genom avtal, dels genom att förfarandet, när hyresvärden åsidosatt sin reparationsskyldighet enligt 15 s andra stycket hyreslagen, förenklas. Utredningen föreslår därför att hyresnämnderna anföriros uppgiften all pröva tvister om reparationer och standardförbättringar,

Boinfiylandeutredningen har slutligen, såvitt nu är i fråga, tagit upp frågan om s, k. kopplade avtal, t, ex, upplåtelse av bostadslägenhet i förening med upplåtelse av bilplats. Utredningen uttalaratt lagstifiningen bör ge ullryck för all sådana villkor kan vara obilliga mot hyresgästen, t.ex, om i det anförda exemplet denne inte har bil.

Prop. 1974:150 307

8,2 Uppsägningstid

8,2,1 Gällande rätt

Hyreslagen innehåller följande reglerom uppsägningstid, Hyresavlal som är träffal för bestämd tid skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, alltid sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång (3 första stycket). Denna regel är tvingande och gäller oberoende av om det är hyresvärden eller hyresgästen som vill bli fri från avtalet. Sker inte uppsägning, förlängs avtalet på i princip oförändrade villkor (3 > tredje stycket). Om avtal, som måste sägas upp för att upphöra vid hyrestidens utgång, inte innehåller bestämmelse om uppsägningslid, skall enligt 3 > andra styckel uppsägning ske viss tid i förväg. Uppsägningstidens längd beror i sådani fall på hyrestidens längd.

Enligt 4 ;; första styckel kan hyresavtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning bli föriängl på obestämd tid. För atl så skall ske krävs att hyresförhållandet vid hyrestidens ulgång inle varat längre än nio månader i följd samt atl hyresgästen därefter suttit kvar i lägenheten en månad utan att hyresvärden uppmanat honom atl flytta. Om hyrestiden inle är bestämd och uppsägningstid inte avtalats, utgår enligl andra stycket hyrestiden en månad efter uppsägning. Har hyresförhållandet varat längre än ett år ulgår dock hyrestiden först på den fardag som inträffar närmast efier Ire månader från uppsägningen. Fardagar är enligt tredje stycket den 1 april och den 1 oktober. Med undantag för upplåtelser som har tjänsie-bosladskaraktär enligt 46 förslå stycket 7 skall vid hyresavtal som beror av anställning - s. k. kopplade avtal - hyresgästen alltid ha rätt lill en uppsägningstid av minst en månad.

Ar 1973 avskaffades den s, k, förstagångsprövningen av hyran. Försla-gångsprövningen innebar all hyresvärd eller hyresgäst i vissa fall fick begära hyresnämndens prövning av hyra som avtalats vid lägenhetens upplåtande eller därefter innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd. I stället medgavs hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren (54;;). Sådan uppsägning får ske till lidpunki då hyresförhållandet enligl lag eller avtal kunnat bringas atl upphöra och med iakttagande av den uppsägningslid som i sådant fall skulle ha gällt. En förulsätining är alt hyresförhållandet vid nämnda tidpunkt varat längre än nio månader i följd. Lägenheten för inte utgöra del av upplålarens bostad.

Om hyresförhållandet vid den lidpunkt då avtalet kunnat bringas atl upphöra inle varat längre än nio månader i följd, får uppsägning ske till utgången av kalendermånad då hyresförhållandet varat längre än nio månader men längst ett år i följd. När hyresgästen sagl upp avtalet, skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inle del, är uppsägningen ulan verkan.

Till följd av nämnda reform infördes en ny regel, 4a S, för det fall att

Prop. 1974:150 308

hyresavlal som avser bostadslägenhet träffals för bestämd lid överstigande elt år. Hyresgästen får enligl denna paragrafsäga upp avtalei lill den fardag som inträffar närmasl efter sex månader från uppsägningen. En förutsättning för all uppsägning skall få ske, är dock all hyresförhållandet på fardagen varat längre än nio månader i följd.

8,2,2 Boinflyiandeuiredningen

Den inom hyresgäströrelsen tillsatta boinflytandeutredningen har i fråga om de nuvarande beslämmelserna om uppsägningstid anfört följande.

Rörligheten pä arbetsmarknaden och den ökade tillgången på bostäder riktar enligl ulredningen uppmärksamheten på hyresgästernas möjlighet all frånträda hyresavlal. Gällande beslämmelser är lill nackdel för hyresgästerna. Kortare reell uppsägningstid än som f n, brukar tillämpas kan åstadkommas genom att hyresgästerna ges ökade möjligheter liil uppsägning i förtid. En bostadshyresgäsl börenligt utredningen inte kunna tvingas att bli kvar i etl hyresförhållande under längre tid än som behövs för alt tillgodose hyresvärdens iniresse av rimlig uppsägningslid. 1 hyreslagen bör därför meddelas en generell regel om längsta uppsägningstid för hyresgäst. Tiden bör inte överstiga tre månader. I hyreslagen bör samtidigt införas tvingande beslämmelser om minsla uppsägningstid för hyresvärdarna. Den bör i stori sett motsvara vad som nu gäller för dem enligt huvudregeln. Utredningen föreslår att uppsägningstiden för hyresvärdarna bestäms lill minsl nio månader.

8.3 Besittningsskydd

8.3.1 Gällande rätl

Bostadshyresgäslen har i hyreslagen tillförsäkrats etl direkt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså i princip rätt all vid hyrestidens ulgång få avtalet föriängl. Vissa inskränkningar i besittningsskyddet har emellertid gjoris. Hyresgästens intresse av att få bo kvar i lägenheten anses nämligen böra vägas mol hyresvärdens behov i vissa fall av all kunna disponera över lägenheten på annal sätt. Bestämmelser som närmare reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet flnns i 45och 46 ss. 145 > anges vissa generella begränsningar i besittningsskyddet medan 46 > reglerar under vilka omständigheter besittningsskyddet bryts i det enskilda fallel.

Enligt 45 s undantas från besittningsskyddet dels hyresförhållande som upphöri innan det varat mer än nio månader i följd (kortlidsavtal), dels upplåtelse av lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad, dels hyresförhållande som upphör på den grund atl hyresrätten är förverkad eller atl säkerhet som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit au på

Prop. 1974:150 309

anfordran ställa ny säkerhet. Dessutom kan hyresvärden och hyresgiisten komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt lill förlängning. Har överenskommelsen iräflats innan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, gäller den dock endast om den har godkänts av hyresnämnden.

All korttidsavialen undanlas från besittningsskyddet beror på att uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär inte ansetts behöva etl hemskydd (prop. 1968:91, Bih. A s. 87). Såsom exempel på kortlidsavtal nämns i förarbetena upplåtelse av lägenhet såsom sommarbostad.

Beslämmelserna i 46 innebär atl hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet, om inte någon viss i paragrafen angiven situation föreligger. De besittningsskyddsbrytande grunderna tas upp i tio särskilda punkter. De innebär bl. a. att besitlningsskyddet bryts om hyresgästen har förverkat hyresrätten eller i annal fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån alt hyresavtal skäligen inte bör förlängas. Delsamma gäller om huset skall rivas, om det skall undergå större ombyggnad och det inle är uppenbari att hyresgästen kan bo kvar ulan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt om lägenheten inte vidare skall användas för bostadsändamål, allt dock under förutsäUning alt det inle är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Hyresgästen har vidare inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om delta avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåiaren har sådant intresse av all förfoga över lägenheten alt hyresgästen skäligen bör flytta. Även när bostad har upplåtils i anslutning lill anställning kan besittningsskyddet i vissa fall brytas. Paragrafen innehåller slutligen elt allmänt hållet stadgande av innebörd atl föriängning kan vägras, om del inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annal sätt är obilligl mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Tvist om förlängning av hyresavlal prövas av hyresnämnd.

8.3.2 Boinflyiandeuiredningen

Den i del föregående omnämnda boinflytandeutredningen erinrar i sitt betänkande om att hyreslagens bestämmelser om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst inte är tillämpliga, när hyresförhållandet upphör, innan del har varat längre än nio månader i följd. Ulredningen föreslår alt denna begränsning utmönstras. Enligt utredningen har niomånadersvillkorel sin rätta plals bland de s. k, besittningsskyddsbrytande grunderna i 46 5 hyreslagen.

Prop. 1974:150 310

8.4 Hyressättningen 8.4.1 Gällande rält

De allmänna bestämmelserna om hyressätlningen har intagits i hyreslagen. För åtskilliga bostadslägenheter gäller alt hyran regleras genom särskilda bestämmelser i hyresregleringslagen.

Hyresregleringslagen är f n. tillämplig i endast 43 av landets kommuner (i vissa fall del av kommun). Del totala antalet hyresreglerade lägenheter den I januari 1974 uppgick till omkring 350 000, varav drygt 135 000 fanns i Stockholms kommun, knappt 40 000 i Göteborgs kommun och knappt 20 000 i Malmö kommun. Hyresregleringslagen gäller numera endasl för bostadslägenheter, varmed avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till inle oväsentlig del användas såsom bostad. Från lagens tillämpningsområde har emellertid undantagits bl.a. lägenhet i hus eller del av hus som har färdigställts efier utgången av år 1957 och allmännyttiga företags lägenheter.

Hyresregleringslagen är tidsbegränsad och gäller lill utgången av september 1975.

Regleringen av hyran sker enligl lagen för fiertalet lägenheter enligt ett system med s. k. bashyra. Undanlag härifrån gäller bl, a, lägenhet som hyrs ut i möblerat skick.

Bashyra är den hyra som gällde för lägenheten den 30 september 1972. Finns ingen sådan hyra för lägenheten, faslslälls bashyran till det belopp som med hänsyn lill hyreslägel för jämföriiga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Bashyran får höjas, om det är påkallat med hänsyn till att lägenhetens värde ökats genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som ärav inte endast ringa omfattning eller till annal skäl av därmed jämföriig belydelse. Höjning för även ske, om det är påkallat med hänsyn till ökade kostnader för ränlor, lomträttsavgäld, löner eller eljest för fastighetens förvaltning. Har ombyggnadsarbete m, m, bekostats av hyresgästen, får bashyran med anledning därav höjas endast om särskilda skäl är därtill. Höjning av bashyran får inle ske så att hyran kommer alt överstiga vad som med hänsyn till hyreslägel för jämförliga lägenheter i orien och övriga omständigheter är skäligt. Nedsättning av bashyran skall ske till skäligt belopp, om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Förutom bashyran får hyresvärden efter avtal med hyresgästen enligl 4 ;; la ut skälig ersäitning för vissa förbättringsarbeten m. m. Frånsett nu angivna undantag kan hyresvärden straffas, om han tar ul högre hyra än den tillåtna bashyran.

En lägenhets bashyra fastställs eller ändras genom skrifilig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vil ken hy res värden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Har överenskommelse rörande bashyra inte träffats, för hyresnämnden på

Prop. 1974:150 311

framställning av hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande pröva frågan om fastställande eller ändring av hyran. Om överenskommelse träffats om en bashyra som väsentligt avviker från vad som föreskrivits i lagen om fastställande och ändring av sådan hyra, kan hyresgäst, hyressökande eller hyresvärd, som inte själv träffat överenskommelsen, begära atl hyresnämnden skall pröva hyran. Hyresnämnden skall i sådant fall bestämma hyran lill skäligt belopp.

Ärende enligt hyresregleringslagen prövas av hyresnämnd. Fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut sker f n. genom besvär hos statens hyresråd. I prop, 1974:151 läggs förslag fram till ändrad fulllöljds- och instansordning i ärenden som prövas av hyresnämnd. Enligt förslaget skall talan mot hyresnämnds beslut bl, a. i hyresregleringsärende fuUföljas genom besvär till en ny överinstans över hyresnämnderna, bostadsdomstolen.

1 lagen (1956:567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphöri (övergångslagen; ändrad 1968:345), finns vissa bestämmelser för lösande av de övergångsproblem som kan uppkomma vid avveckling av hyresregleringen. I 2 ;j föreskrivs att hyresavlal som omfattar även lid efier avvecklingen skall anses uppta den hyra som gällde närmasl dessförinnan. Enligt ell år 1968 infört iredje stycke i paragrafen kan Kungl. Maj:t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller vissa slag av lägenheter sälla ut en övergångslid och förordna om sådan begränsning av hyreshöjningarna under denna lid att hyran vid dess slut än anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

För bostadslägenhet som inle omfattas av hyresregleringslagen tillämpas de bestämmelser om hyressättning som finns i 48 s hyreslagen. Dessa bestämmelser har den primära uppgifien att trygga hyresgästens besittningsskydd, 1 hyreslagen tillförsäkras hyresgästen elt direkt besiltningsskydd som i princip innebär rätl all vid hyrestidens ulgång få hyresavtalet föriängl. För att hindra all besitlningsskyddet sätts ur spel genom hyreskrav har det förenats med normer för hyressättningen. Beslämmelserna om villkoren för forisatt förhyrning innebär följande.

Vid förhyrning av en lägenhet bestäms hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Förlängs hyresavtalet, skall hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtagas, om den inte är oskälig. Den fordrade hyran skall anses oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Härvid skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till del allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.

Med det i 48 > hyreslagen använda uttrycket "bruksvärde" avses vad en lägenhet med hänsyn till beskaffenheten och förmåner saml övriga faktorer kan anses från konsumentens synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter pä samma ort. Vid bestämmandet av bruksvärdet skall

Prop, 1974:150 312

bortses från byggnadsår och produktions-, drifi- och förvaltningskostnader samt andra särskilda betingelser för hyresrätten. En rad olika faktorer inverkar på bedömningen av en lägenhets beskaffenhet, som storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Också faktorer som inte är direkt hänförliga lill lägenheten som sådan inverkar på dess bruksvärde. Bland dem kan till en början nämnas förmåner som är knutna till lägenhelsinnehavet, som t, ex, tillgång till hiss, sopnedkast,ivällsiuga,särskilda förvaringsutrymmen,god faslighetsservice, garage och biluppslällningspUUs. Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet lill kommunikationer spelar emellertid in. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet skall bedömas objektivt, dvs. ulan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov (prop, 1968:91 Bih. A s, 44 och 53).

När del gäller att beslämma en lägenhets bruksvärde är del inte fråga om att uppskatta lägenhelens hyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare. Det gäller endast att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i hyressättningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Självfallet skall därvid jämlörelselägenheternas bruksvärde bedömas enligt de riktlinjer som har angetts förut. För atl prövningslägenhelen och en jämförelselägenhet skall anses vara likvärdiga krävs endast alt de i grova drag motsvarar varandra, .Sålunda bör de normall ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En relativt stor tolerans behövs föratt jämförelsematerialet skall bli tillräckligt stort och därmed mera rättvisande. Å andra sidan får avvikelserna inte vara avsevärda. Annars finns del risk för att jämförelseprövningen blir alllför skönsmässig, I vissa undantagsfall, som när hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter, kan det bli nödvändigt alt söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med lägenheter av annal slag än prövningslägenheten (jfr anf prop, Bih, A s. 53), Från dessa fall kan i detta sammanhang bortses,

Näsla led vid hyresprövningen blir att fastställa hyresnivån för de lägenheter som befunnits vara likvärdiga med prövningslägenheten. Ligger den begärda hyran under denna nivå eller överensslämmer den med nivån, skall hyran godtas. Det skall den också, om den visseriigen ligger högre men inte väsentligt överstiger nivån. Vid tillkomsten av den nuvarande hyressältningsnormen var det med öppna ögon man godtog all fordrad hyra skulle kunna sättas högre än hyresnivån för jämförliga lägenheter. Om de ekonomiska faktorerna hindrades från alt förskjuta hyresnivån uppåt, skulle man nämligen inte kunna få utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån när della motiveras av den allmänna situationen på hyresmarknaden (anf prop. Bih. A s. 55).

Vad som har anföris har tagit sikte på det fallet alt man vid jämförel-seprövningen kan fastställa en någorlunda enhetlig hyresnivå för jämfö-relselägenheierna. Kan man inte det, uppstår särskilda svårigheter, Uppen-

Prop. 1974:150 313

barligen kan det inte tillåtas att nägra enstaka topphyror blir vägledande, lika litet som några myckel låga hyror kan få avgöra saken. Inte heller anses genomsnittshyran få bli utslagsgivande. I det läge som angetts nu bör enligt uttalanden vid hyressättningsnormens tillkomst tillvägagångssättet vara följande (anf prop. Bih, A s. 54),

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet, ut-görhyresnivån för I ii genheter med de högsta hyrorna riktpunkt för bedömningen, Efiersom hyresprövningen syftar lill att fastställa lägenhetens marknadsvärde, mäste emellertid den angivna principen modifieras. Hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna är sålunda godtagbar bara om den kan accepteras som etl ungefäriigi uttryck för marknadsvärdet. Som regel bör krävas atl hyrorna blivit bestämda i elt läge på hyresmarknaden som i varje fall inte varil olördelakligare för hyresgästen i del rådande läget.

Utgångspunkten vid 1968 års reform av hyreslagen, när bruksvärdesysiemel infördes, var alt hyressättningen på den balanserade hyresmarknaden borde skapas av marknadsförhållandena, medan det däremol på en bristmarknad var ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöjningar som betingades av brisilägel (anf prop. Bih. .\s. 52), I överensstämmelse härmed kompletterades de normer för hyressättningen för vilka redogjoris översiktligt i det föregående med en särskild s. k. spärregel. Denna som tidigare gällde bara för vissa s. k. bristorier är numera generellt tillämplig på alla orter. Enligt spärregeln skall vid jämförelseprövningen bortses från lägenheter, vilkas hyror inte är rimliga med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Införandet av spärregeln byggde på tanken att de allmännyttiga bostadsföretagen intar en ledande ställning inom nyproduktionen med följd att de allmännyttiga förelagens hyror blir bestämmande för hyreslägel inom nämnda sektor. Eftersom de allmännyttiga bostadsföretagen tillämpar självkostnadsprincipen, vilkel innebär att hyrorna sätts så atl de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, för man genom spärregeln dels en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lägenheter som uppförs i rorlsätlningen, dels en önskvärd låsning av hyresnivåerna i det äldre lägenhetsbeslåndel. Hyresprövningen börenligt uttalanden vid 1968års reform tillgå på följande sätt, när spärregeln lillämpas (anf prop. Bih. A s. 189).

Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln är också i nu åsyfiade fall grundläggande. När hyresnivån för de aktuella jämförel-selägenheierna har fastställts, kommer hänsynstagandet lill del allmänna hyreslägel i orten för nybyggda bostadshus in. Den konstaterade hyresnivån för jämförelselägenheterna skall således ställas samman med hyran för lägenheter i nyproduktionen. Jämförelsen bör därvid inriktas på sådana lägenheter .som är så likvärdiga som omständigheterna tillåter exempelvis i fråga om rumsantal och bostadsyta.

Prop. 1974:150 314

Mot bakgrunden av hyresläget för lägenhelerna i nybyggda hus får sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheierna är rimlig. Därvid för givelvis hänsyn tas till alt bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma. Leder bedömningen till atl hyran för någon eller några av de lägenheter som ingår i jämförelsemaierialei inle kan anses rimlig i förhållande till hyresläget i nyproduktionen, bortses från dessa lägenheter vid jämförelseprövningen.

Vid införandel av hyressältningsnormen i 48 ;? hyreslagen uppehöll sig departementschefen något vid innebörden av kravet på alt den fordrade hyran inte för "väsentligl" överstiga hyran för jämförliga lägenheter. Mot det angivna kravet ansågs i normalfallet inte vara någon erinran. Redan med hänsyn lill den osäkerhet som gäller vid uppskattningar av det slag som det är fråga om vid bruksvärdeprövningen måste hyresvärden tillförsäkras visst utrymme ovanför den hyresnivå som kunnat konstateras genom jämförelseprövningen. Genom atl hyran för prövningslägenheten tillåts något överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter ges dessutom utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån, när della motiveras av den aktuella situationen på hyresmarknaden. Några mera bestämda anvisningar ansågs inte kunna ges om storleken av det belopp med vilket hyran skall tillåtas överstiger vad som behövs för att täcka kapital- och driftkostnader. I denna fallet liksom det allmänna lägel på hyresmarknaden ansågs ha betydelse för denna fråga (anf prop. Bih, A s, 54).

Mot bakgrund av den prisutveckling som ägt rum under senare lid kan konstateras atl hyrorna i nyproducerade hus regelmässigt åtminstone inte överstiger vad som behövs för att täcka kapital- och driftkostnader. I denna situalion fungerar bruksvärderegeln i huvudsak som ett hinder mol försök från fastighetsägarens sida att få omotiverade produktionskostnader täckta. I den mån produktionskostnaderna i nybyggda hus därefier stiger ytterligare, ulgör bruksvärderegeln på så sätt en spärr mot anpassning till kostnaderna i nyproduktionen, all jämförelsen med likvärdiga lägenheter i huvudsak kommer all avse ungefär samtidigt producerade lägenheter och höjning utöver jämlörelseni vän kan ske endast inom ramen för "väsentlighets"-rekvi-sitet. Hyressättningen i hus producerade under senare år är därför i huvudsak kosinadsbesiämd. "Väsenlligheis"-rekvisilei kan emellerlid på sikl medföra en anpassning till en högre hyresnivå än som är motiverad av kapital- och drifikostnader.

Frågor om hyressättning och andra hyresvillkor vid förlängning av hyresavtal prövas av hyresnämnd. Part kan klandra hyresnämnds beslut i sådan fråga genom atl väcka talan mot andra parten vid den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Mol fastighetsdomstolens dom i fråga om fastsiällelse av hyresvillkor för lalan inle töras.

Prop. 1974:150 315

8,4.2 Boinfiylandeutredningen

Boinfiytandeutredningen har i siti betänkande även beröri frågor om hyressättningen.

Utredningen föreslår till en början att hyresregleringen skall avskaffas när hyresregleringslagen upphör att gälla vid utgången av september 1975, Utredningen anser att en forisan hyresreglering inte låter sig förenas med kraven på ökat boendeinflytande över hyror och hyresvillkor, eftersom den leder lill olika hyresnivåer för likvärdiga lägenheter och motverkar strävandena till hyresparilel. Ulredningen anser vidare att hyresregleringslagen genom sin uiformning ger anledning till krav om höjning av bashyran, vilket illustreras av utvecklingen på orter där hyresregleringen avvecklades den 1 oktober 1972. Enligt utredningen har hyreshöjningarna på dessa orter varit lägre än vad som hade följt av en fortsatt hyresreglering. På orter där hyresregleringen kvarstår sägs hyrorna ha ökat mer än på jämförliga orter där hyresregleringen är avvecklad. Förklaringen härtill är enligt utredningen all höjning av bashyran lätt kan motiveras med hänvisning till lagtexten. Utredningen pekar även på att det är enkelt för hyresvärden atl begära höjning av bashyran, eftersom denne endast behöver vända sig lill hyresgästföreningen, som enligt hyresregleringslagen får träffa avtal om höjning av bashyran, i stället för till varje hyresgäst.

Utredningen anser atl hyresvillkoren skall bestämmas under medverkan av hyresgästerna och att hyresbildningen skall påverkas av de boendes värderingar av bostaden som en social funktion.

Beträffande risken för atl hyresregleringens avveckling skall leda till stora hyreshöjningar uttalar ulredningen att den förutsätter att hyrorna i framliden skall bestämmas genom förhandlingar, säkrade av en lagfäst förhandlingsrätt för hyresgästförening och av förbättrade hyresspärrar i den allmänna hyreslagen.

Utredningen framhåller att den organisatoriska och administrativa krafi som hyresgäströrelsen tvingats satsa på förhandlingar enligt 3a > hyresregleringslagen varken givit den enskilde hyresgästen eller hyresgästföreningen ett motsvarande infiytande över den faktiska hyresutvecklingen inom hyresregleringslagens tillämpningsområde. Utredningen konstaterar därför att hyresregleringen är ett hinder, inte bara för hyresgästens enskilda infiytande över hyresvillkoren, ulan även för hyresgästernas möjligheter att påverka hyresutvecklingen genom anslutning till hyresgäströrelsen.

Rörande hyresspärrens utformning i hyreslagen anför utredningen alt det har förutsatts atl spärren skulle leda till hyresparilel mellan likvärdiga lägenheter. Enligt uiredningens uppfattning är det svårt att bedöma om spärren verkligen har sådan effekt. Det är emellertid klart att även lägenheter som aldrig varit underkastade hyresreglering har varierande hyror. Orsakerna härtill kan enligt ulredningen vara fiera. Bruksvärdereglerna sägs inte ulgöra någon garanti för att den önskvärda anpassningen någonsin kommer till

Prop. 1974:150 317

9. Bostadstilläggsfrågor 9.1 Bo.stad,stillägg,sgruppen 9.1,1 Gällande regler m. m.

Bostadslilläggsgruppen lämnar inledningsvis en redogörelse för gällande regler om bostadstillägg lill barnfamiljer m. fl, i form av statligt tillägg och statskommunalt tillägg.

Statliga bostadstillägg ulgår till familj med barn under 17 år som helt eller delvis försörjs inom familjen. Tillägget utgår med högst 75 kr/månad för varje barn i familjen. Några krav på bostadens storiek och utrustning ställs inle för räu till stalligl bostadstillägg.

I fråga om de slalskommunala bostadstilläggen gäller följande. Kommun erhåller statsbidrag för sina kostnader för bostadstillägg till barnfamiljer saml ensamslående och makar ulan barn, Statskommunalt bostadstillägg utgår lill familj med barn under 17 år. Hänsyn tas även lill barn över 17 år, som åtnjuter föriängl barnbidrag eller studiebidrag enligt studieslödslagen under förutsättning atl familjen uppbar statskommunalt bostadstillägg då barnet fyllde 17 år

Bostadstillägg till ensamstående och makar ulan barn ulgår till den som fyllt 20 år och inte åtnjuter kommunalt bostadstillägg till folkpension.

Vid beräkning av statsbidraget beaktas endast den del av bostadskostnaden som ligger inom vissa gränser. Gränserna varierar med hushållstyp och barnantal. Den andel som berättigar lill statsbidrag ulgör 80 96 av bostadskostnaden inom dessa intervall eller 20 kr./månad för varje 25-ial kr. av bostadskostnaden. Statsbidrag ulgår med 70 96 av kostnaderna förboslads-lillägg.

Inkomstprövningen för bostadstillägg sker i huvudsak på grundval av familjeförsörjarens till statlig inkomstskatt taxerade inkomst (för makar deras sammanlagda taxerade inkomsl). För all oreduceral bostadstillägg skall utgå får den taxerade inkomsten för barnfamiljer ej överstiga 23 000 kr./år. Vid högre taxerad inkomsl reduceras bostadstilläggen med viss andel av inkomsten, olika stor för olika inkomstnivåer.

Statskommunalt bostadstillägg till ensamslående eller makar utan barn ulgår med oreducerat belopp upp lill en laxerad inkomst om 18 000 kr/år, varefter stödet reduceras för överskjutande inkomst.

Om familjens inkomst minskal eller ökat väsentligl under bidragsåret skall tillägget omprövas och bestämmas med hänsyn lill en beräknad bidragsgrundande inkomst för bidragsårel.

För att en väsentlig inkomstminskning skall anses ha uppstått krävs att den faktiska årsinkomsten för kalenderåret beräknas nedgå med minsl en fiärdedel. En väsenllig inkomstökning ska anses ha sketl om familjens inkomst har stigit så att den med 5 000 kr. överstiger den högsta inkomst vid vilken bidrag kan ulgå.

Prop. 1974:150 318

Administrationen av bostadstilläggen handhas av bostadsstyrelsen, länsbostadsnämnderna och kommunerna (förmedlingsorganen).

Efter kommunsammanläggningarna den I januari 1974 behandlas ärenden angående bostadstillägg manuellt i endast 19 kommuner med ca 10 000 bosladslilläggsiagare.

Övriga kommuner utnyttjar automatisk databehandling (ADB), Våren 1972 engagerades sammanlagt 17 olika dalacentraler i detta arbete. En och samma datacentral - Kommun-Dala AB - utnyttjades av ca 80 96 av de kommuner som anviindc ADB, medan 12 av de 17 datacentralerna enbart utnyttjades av en eller två kommuner.

Bostadstilläggsgruppen lämnar vidare en redogörelse för gällande regler i fråga om sjukpenning försäkringen.

De grundläggande bestämmelserna om sjukförsäkringen ingår i lagen (1962:381) om allmän försäkring. Vid årsskiftet 1973/1974 trädde en rad viktiga ändringar i krafi i samband med alt sjukpenningen blev skattepliktig.

Till grund för bestämmandet av den sjukpenninggrundande inkomsten (SGI) ligger den försäkrades beräknade framtida årsinkomst av förvärvsarbete. Eftersom sjukpenningförsäkringen skall ge ersättning för den genom sjukdom bortfallna inkomsten är del inkomsten av förvärvsarbete som har belydelse för rätten till och omfattningen av försäkringsskyddet, medan övriga inkomsler som inle är beroende av den försäkrades egen arbetsinsats, t. ex. pensioner, livräntor och avkastning på fastighet och kapital, i princip inte beaktas.

1 fråga om företagares inkomst gäller all avkastning på kapital som lagts ned i rörelsen inte skall påverka SGI, som för denna kategori inte får beräknas högre än som molsvarar skälig avlöning för liknande arbete för annans räkning. Försäkrad kan, såviit angår inkomsl av annat förvärvsarbete än anställning, begära undantagande från försäkringen, varvid sådan inkomst inle skall beaktas vid beräkningen av SGI,

De försäkrade är skyldiga atl anmäla sådan stadigvarande ändring av inkomsten som har belydelse för sjukpenningen. Vid införandet av beskattad sjukpenning genomfördes flera förändringar som är ägnade att minska antalet felaktiga inkomstuppgifier i sjukförsäkringen. Beskattningen av de lidigare skattefria sjukförmånerna ger automatiskt en bättre överensstäm melse mellan taxerad inkomsl och SGI. Förmånerna och avgifierna frikopplas vidare från varandra, vilket torde undanröja eventuellt förekommande spekulation i form av för låg klassplacering för erhållande av låg avgifi.

Sjukförsäkringen handhas av riksförsäkringsverket och försäkringskassorna. För administrationen av bl. a. sjukförsäkringen har i anslutning till verkets tekniska byrå i Sundsvall etl nytt ADB-system tagits i bruk.

Prop. 1974:150 320

Bosladslilläggsiagare tördelade efter taxerad inkomsl och bostadskostnad (procent)

Taxerad	Bostadskostnad (kr.	/mån)
inkomsl. kr,/år	<400 400-600	600 - 800	>800	Totalt
- 20 000	47,2 .4,5	23,5	20,6	34,2
20 000 - 30 000	42,7 38,2	31,2	29,0	36,9
30 000 - 40 000	9,9 26,0	37,0	35,7	25,0
40 000 - 50 000	0,2 1,2	7,8	12,7	3,6
50 000-70 000	0,0 0,1	0,4	1,9	0,3
70 000-90 000	0,0 0,0	0,0	0,0	0,0
Totalt	100.0 100,0	100,0	100,0	100,0
Antal	130 825 165 900	116 115	37 752	450 592

Fördelningen av tilläggstagarna efter antal barn och taxerad inkomsl visar alt med stigande barnantal minskar andelen familjer med inkomster understigande 30 000 kr./år Drygt 85 % av ettbarnsfamiljerna hade sålunda en inkomst under 30 000 kr./år mot 65 % av tvåbarnsfamiljerna och 60 % av tre- eller fierbarnsfamiljerna.

Av undersökningsresultaten framgår vidare atl närmare 60 96 av bostadstilläggstagarna bor i lägenhet som upplåts med hyres- eller bostadsrätt under del att 35 96 har eget hem och ca 6 96 jordbruksfastighet. Ungefär 2 96 av familjerna med bostadstillägg saknar egen bostad. Av tilläggstagarna i hyres- och bosladsrällslägenheler hade 75 96 en taxerad inkomsl som understeg 30 000 kr./år. Motsvarande andel för dem som bor i eget hem eller innehar jordbruksfastighet var 60 resp. 90 96.

Av samtliga bostadstilläggslagare med barn är knappt 80 96 gifta. De ensamstående har som regel lägre inkomster än de gifta familjerna. Sålunda hade enligt bosladslilläggsgruppens undersökning närmare 75 96 av de ensamstående inkomsler understigande 20 000 kr./år, medan della förhållande gällde för 25 % av de gifta. Motsvarande andelar vid inkomslgränsen 30 000 kr. var 97 % resp. 64 %.

Undersökningen visar även alt närmare hälften av alla bostadstilläggslagare har både statligt och kommunalt tillägg, medan en tredjedel har enbari statligt tillägg och omkring 20 96 enbart kommunalt tillägg.

Bostadslilläggsgruppen har genom en särskild undersökning sökt belysa betydelsen av den tvååriga eftersläpningen i inkomstprövningen för bostadstillägg. På uppdrag av gruppen har statistiska centralbyrån (SCB) därför studerat inkomstslabilileten mellan åren 1968 och 1970. Eiidasl familjer med en inkomst under 40 000 kr./år har medtagils i undersökningen. Av SCB:s malerial framgår inle om familjerna har bostadstillägg eller ej.

Undersökningen visar bl. a. att av samtliga barnfamiljer med en årsinkomst under 40 000 kr. hade drygt 30 96 (280 000 familjerlen inkomstökning på mer än 10 000 kr. mellan åren 1968 och 1970 medan 10 % (ca 90 000 familjer) hade en ökning på mer än 20 000 kr. Ungefär var femte familj hade en inkomstminskning. För ca 5 % var inkomstminskningen slörre än 10 000 kr

Prop. 1974:150 321

På grundval av undersökningsmaterialet har gruppen gjort beräkningar av antalet bostadstilläggslagare (bland barnfamiljer) som mellan åren 1968 och 1970 hade inkomstförändringar soin låg uianför vissa intervall. Beräkningarna visar att drygt 200 000 tilläggslagare hade inkomstförändringar som låg utanför intervallet - 5 000 till -I- 10 000 kr Antalet tilläggslagare med en inkomstförändring utanför intervallen - 5 000 till -I- 15 000 kr, resp, - 5 000 till -f 20 000 kr var 135 000 resp. drygt 90 000.

Gruppen lämnar vidare en redogörelse för vissa undersökningar som gjoris avseende tillföriitligheten i försäkringskassornas inkomstregistrering. Dessa undersökningar ger eu relalivt samstämmigt resultat och visar bl. a. att 43 -45 96 av de tillfrågade var för lågt klassplacerade medan 11 - 19 96 var för högt placerade. Undersökningarna har utförts på ell begränsat material men det torde enligt bostadslilläggsgruppen få anses klariagt, att sjukpen-ningklassplaceringarna i det system som tillämpades före den 1 januari 1974 i påtaglig utsträckning inle har motsvarat den verkliga inkomstbilden.

Resultaten av undersökningarna torde enligt gruppen dock inle direkt kunna läggas lill grund för en uppskattning av osäkerhetsgraden i det in-komstregistreringssyslem som tillämpas av försäkringskassorna fr. o, m, år 1974, Vid införandet av beskattad sjukpenning genomfördes nämligen flera förändringar som är ägnade all minska felfrekvensen.

Bostadstilläggsgruppen har även belyst kostnaderna för bostadstilläggsadministrationen och redovisar i det sammanhanget vissa beräkningar avseende de ekonomiska effekterna av en överflyttning av denna administration från förmedlingsorganen till försäkringskassorna. För beräkningen svarar den för riksförsäkringsverket och statskontoret gemensamma s. k. RAFA-utredningen. Härvid bortses från koslnader som sammanhänger med handläggningen av de nya bostadstilläggen till familjer och ensamstående utan barn, eftersom arbetsbelastningen på grund av dessa ännu inte kunnat uppskattas.

För förmedlingsorganens manuella handläggning av ärenden rörande bostadstillägg till barnfamiljer har beräknats åtgå totalt ca 400 nettoårsarbeis-krafier, vilket molsvarar en kostnad på 18,4 milj. kr./år (1973 års löneläge).

Vid en överfiyttning av administrationen till försäkringskassorna skulle vissa rutiner kunna integreras med övrig handläggning hos kassorna, framför allt vad avser barnbidragen. Därigenom skulle en del momeni i hanteringen borifalla och vissa andra underiättas. Den totala samordningsvinsten vid en integration med försäkringskassornas handläggning av i första hand barnbidragen kan uppskattas till ca 20 96 av de nuvarande kostnaderna.

Den nuvarande totalkostnaden för ADB-bearbelningen av bostadstilläggen kan uppskattas till ca 2,5 milj. kr./år. Vid en överfiyttning av den maskinella hanteringen till försäkringskassorna skulle ADB-rutinerna integreras med det maskinella barnbidragssystemet. Samordning av bostadstilläggsrutinerna skulle i stor utsträckning ske med redan existerande

21 Riksdagen 1974. 1 saml. Nr 150

Prop. 1974:150 322

system, bl, a, vad gäller databashanlering, inmatning och uppdatering samt informationsåtervinning, Särkostnader p, g. a. bostadstilläggen skulle uppstå i första hand för ansökningsrutinen, beloppsberäkning och framställning av beslutsmeddelanden, utbetalning och viss uppdatering. De med bostadstillläggen förknippade särkostnaderna beräknas uppgå till totalt ca 1,0 milj, kr,/år,

Enligl de här återgivna beräkningsgrunderna uppgår de årliga drifikostnaderna (exkl, distributions- och övergångskostnader) lill de belopp som finns angivna i följande tabell.

Ärliga dri/ikoslnader /ör administrationen av bostadstilläggen år 1973 (milj. kr.)

Handläggande organ

Manuell hantering

ADB

Summa

Kommuner

Försäkringskassor

(särkosinader)

18,4 14,7

2,5 1,0

20,9 15,7

Kosinadseffekl av omläggning

- 3,7

- 1,5

- 5,2

En överfiyttning av administrationen av bostadstillägg till barnfamiljer till försäkringskassorna skulle alltså leda till en minskning av handlägg-ningskoslnaderna med ca 5 milj, kr/år om antalet tilläggslagare hålls på ungefär oförändrad nivå. Även vid en bibehållen kommunal administration bör emellertid vissa kostnadsbesparande rationaliseringar vara möjliga, bl. a. genom en samordning och utveckling av databehandlingen.

9,1,3 Överväganden och förslag 9,1.3,1 Inkomstprövningen

Bostadstilläggsgruppen behandlar i sina överväganden angående valet av inkomsl som skall ligga lill grund för inkomstprövningen för bostadstillägg två olika alternativ. Det ena knyter an lill skattesystemet och del andra till SGI.

Atl lägga SGI till grund för prövningen av bostadstillägg skulle enligt gruppen tillgodose kravet på elt aktuellt inkomslunderiag. Gruppen anför emellertid vissa invändningar mot en sådan ordning. Del föreligger nämligen en viss osäkerhet vid inkomstregistreringen inom sjukförsäkringssystemet. Dessutom fastställs SGI endast för inkomster upp lill 7,5 gånger basbeloppet. För vissa grupper - exempelvis egna företagare och jordbrukare - är del vidare svårt att under löpande verksamhetsår avgöra hur stor inkomsten kommer alt bli. Delta visar enligt gruppen att SGI skulle utgöra ett i viss mån osäkert underiag för prövningen av bostadstillägg,

Häriill kommer att SGI avser att mäta endast del inkomsiborifali som uppstår för den försäkrade vid sjukdom. Enligt gruppens mening måsle hela den ekonomiska situationen vägas in vid inkomstprövningen för bostadstillägg. Det betyder att också den bidragsberättigades ekonomiska si-

Prop. 1974:150 323

luation i övrigt - hans inkomster av annat än förvärvsarbete, hans utgifter för fullgörande av underhållsskyldighet m. m. - måsle utredas. Det kan endast ske genom inhämtande av uppgifier från beskattningen. SGI utgör således enligt gruppen inte ett hell rättvisande underiag för prövningen av bostadstillägg. Inkomsten skulle behöva korrigeras vilkel blev administrativt betungande.

Bostadstilläggsgruppen avvisar på grundval av det anförda ett system som skulle innebära atl SGI direkt lades lill grund för prövningen av bosladstill-lägg. Enligt gruppens mening bör i stället även i fortsättningen bostadslill-läggel grundas på en vid beskattningen framräknad inkomst. Däremol har gruppen övervägt möjligheterna att använda SGI som justeringsfakior eller hjälpmedel vid inkomstprövningen i etl syslem där inkomstberäkningen från beskattningen utgör grunden.

Gruppen har prövat två andra alternativ som utgår från den taxerade inkomsten. En metod som gruppen närmare utvecklar är all beräkna inkomsten under bidragsårel preliminärt (exempelvis med hjälp av SGI eller en på något sätt justerad taxerad inkomst) och göra den definitiva prövningen i efterhand mot den då fastställda taxerade inkomsten.

Fördelen med ett dylikl system skulle enligt gruppen vara alt bostadstilläggen koman utgåefieren till deaktuella förhållandena anpassad inkomst och således kom att i huvudsak svara mot ett aktuellt stödbehov vartill man, låt vara i efterhand, genom en exakt anpassning fick ell så långt möjligt rättvisande underiag mot vilkel evenluella felaktigheter kunde rättas till. En slor del av de problem som är förknippade med egna företagares och jordbrukares inkomsler och som beror på att dessa är svåra att med säkerhet uppskatta förrän vid taxeringen skulle bortfalla. Likaså skulle alla tillfälliga inkomster av typ övertidsersättningar, inkomst av tillfällig förvärvsverksamhet etc, kunna medtas vid inkomstprövningen.

Även etl sådant system kan vara förenat med avsevärda nackdelar i form av bl, a, administrativ merbelastning genom kontrollförfarandel. Man får vidare räkna med att efterhandskontrollen skulle ge upphov till åtskilliga rättelser, I de fall då för högl preliminärt bidrag utgår skulle det medföra återkrav. Gruppen är inte beredd att förorda en ordning som förutsätter ålerkrav av sociala bidrag när någon felaktighet inte begåtts av bidragsla-garen.

Del andra tillvägagångssätt som är möjligt är att som nu under bidragsårel göra en definitiv prövning mol den laxerade inkomsten, justerad med hänsyn lill inträffade förändringar. För all få ell rättvisare och mot de aktuella förhållandena bättre överensstämmande underlag för prövningen kan man då enligt gruppen dels minska de gränser inom vilka ökningar resp. minskningar tillåls Ulan au rätten lill bostadstillägg påverkas, dels förbättra metoden att mäta förändringarna genom alt använda variationer i den sjukpenninggrundande inkomsten som mätare.

Prop. 1974:150 324

Detta alternativ är närmast att betrakta som en modifiering av det lidigare av gruppen avvisade systemet med SGI som direkt grund för bostadstillläggen. SGI skulle användas för alt finna de fall då en väsentlig inkomslför-ändring inträfföt utan atl bosiadstilläggstagaren också måsle göra en anmälan lill förmedlingsorganet för att få bostadstillägget ändrat. Det föreligger ändå en anmälningsplikt lill försäkringskassan vid inkomständringar.

Ett dylikl syslem skulle innebära att förändringar av SGI, i den mån förändringarna överskrider gränserna, direkt fick slå igenom i bostadstill-läggels Sloriek. Systemet skulle i huvudsak kunna skötas genom automatisk dalabehandling, vilkel skulle innebära att även om antalet omprövningar ökar det ändå blir en minskning av arbelsvolymen hos adminisirationsor-ganen.

Detta system skulle enligl gruppen ha vissa administrativa fördelar. Det skulle vidare innebära atl prövningen av bostadstilläggen i fler fall än f n. kom att grundas på ell mer aktuellt inkomslunderiag. Särskilt inkomstökningar skulle nämligen komma att bli beaktade i väsentligt större utsträckning. Systemet skulle emellerlid - med hänsyn bl. a. till kvarstående brister och ofullständigheter i inkomstregislreringen inom sjukförsäkringen - bli behäftad med viss osäkerhet. Gruppen har emellertid funnit del angeläget atl, trots de begränsningar som kan flnnas, vidareutveckla systemet närmare i samband med sin behandling av frågan om löpande kontroll av inkomstförändringar.

1 det fall SGI inte bör användas vid prövningen av bostadstillägg på detta sätt, bör den enligt gruppen i varje fall kunna utnyttjas av de prövande myndigheterna i kontrollsyfle. Får de tillgång till uppgifterom förändringar i SGI, kan de - stickprovsvis eller för hela gruppen bostadstilläggslagare - bevaka att dessa fullgör sin skyldighet att göra anmälan om sådana inkomslförändringar som påverkar förutsättningarna för tillägg. Bostadslill-läggsgruppen flnner det därför angeläget att de tillämpande myndigheterna prövar möjligheten att utveckla detta system, vilkel kan ske helt inom ramen för nuvarande ordning,

Bostadslilläggsgruppen finner del alltså tveksamt om fördelarna med ett system,enligt vilket väsentliga förändringar i SGI automatiskt skall föranleda ändring i bostadstillägget, överväger nackdelarna. Frågan om inkomsipröv-ningssystem får över huvud taget enligt gruppen prövas mot bakgrund av den översyn av bostadstilläggen som sker. Gruppens undersökning av olika allernaliv och deras för- resp, nackdelar har närmast syftat lill all skapa elt underiag för en sådan prövning.

9.1.3.2 Administrationen av bostadstilläggen

Administrationen av barnbidragen fiyilades den 1 januari 1974 över från kommunerna till försäkringskassorna. Utformningen av administrationssys-

Prop. 1974:150 325

temet för barnbidragen har skett så att en senare integrering med bl.a, bosiadstilläggen skall kunna ske.

Bostadstilläggsgruppen har vid sin prövning funnit att det finns skäl både för och emot en sådan överföring av bostadstilläggen till försäkringskassorna. För handläggningen av bosiadstilläggen krävs redan i dag ett samarbete mellan förmedlingsorgan och försäkringskassa, bl. a, för samordning mellan de statskommunala bostadstilläggen och de kommunala bostadstilläggen lill pensionärer Samlidigt fordras likariade rapporteringsrutiner till förmedlingsorgan och försäkringskassa från olika organ, t, ex, pastorsämbetet och länsstyrelsen, beträffande uppgifter som har betydelse för bostadstillägg och barnbidrag. En anknytning lill registreringen av SGI skulle vidare göra att ytteriigare uppgifter måste hämtas från försäkringskassorna.

Gruppen har även funnit andra synpunkter som talar för en överföring av administrationen till försäkringskassorna. Från allmänhetens synpunkt skulle del innebära en viss fördel att kunna vända sig till ett och samma ställe när del gäller olika familjeslöd. Att en sammanföring av databehandlingen av bostadstilläggen till e 11 organ - kommunernas databehandling handhas f n. i huvudsak av ca 15 datacentraler - skulle medföra fördelar ligger i sakens natur. Även andra samordningsvinster vore atl vänta vid en överföring.

Mot en överföring talar emellertid enligt gruppen att det i dag finns en uppbyggd fungerande administration,sapparat som på det sättet skulle brytas sönder. Ett ytterligare skäl mot en överföring är atl uppgifter om bostadskostnader och fasligheter som kan behövas för bostadstilläggsprövningar i dag finns inom kommunerna. Dessutom får kommunerna kunskaper om bostadsmarknaden i andra sammanhang, t, ex, genom bostadsförmedling, tomt- och småhusförmedling etc. som skulle bli mer svårtillgängliga om bostadstilläggsadministrationen överfördes till försäkringskassorna.

Mot den här redovisade bakgrunden har bostadstilläggsgruppen inte varit beredd att föreslå någon förändring när det gäller organ för administrationen av bostadstillägg,

9.1,3.3 Särskilda frågor rörande inkomstprövningen

Av de alternativ för inkomstprövningen för bostadstillägg som bostadslilläggsgruppen har redovisat finner gruppen att etl av dem borde återges mer utföriigl, utan att gruppen för den skull vill förorda att det genomförs. Oavsett om detta eller något annat alternativ genomförs eller om nuvarande system bibehålls, har gruppen vidare funnit alt de regler som avgör när en väsentlig inkomsländring skett, som föranleder ändring i rätten till bostadstillägg, bör ges en principiellt annan utformning än f n.

Gruppen behandlar till en början frågan om väsentliga inkomst fö rändringar.

Prop. 1974:150 326

Bostadstillägget påverkas när inkomsten förändras väsentligt. För all en inkomstminskning skall föranleda omprövning av tillägget krävs att den faktiska inkomsten minskar med minsl 25 96 jämfört med den senast taxerade inkomsten. En väsentlig inkomstökning anses ha uppstått när familjens beräknade inkomst med minst 5 000 kr, överstiger den högsta inkomstgräns vid vilken bostadstillägg kan utgå.

Antalet fall då bostadstilläggslagare har begärt omprövning med hänvisning till en väsenllig inkomstminskning har varit begränsat. Ändå anser man hos de administrativa organen att omprövningarna innebär en betydande arbetsbelastning. Omprövningarna resulterar dessutom som regel i avslag.

Enligt bostadstilläggsgruppens mening talar starka skäl för alt begreppet väsenllig inkomslförändring tolkas så att förändringen anses väsentlig när den uppgår till ett visst belopp - oavsett den ursprungliga inkomsten. Bostadstillägg bör emellerlid inle framdeles utgå i högre inkomstlagen än i dag. Gruppen förordar därför att bostadstillägg inte heller i fortsättningen ska kunna ulgå utöver den gräns som i dag gäller vid väsentliga inkomstökningar.

Snäva gränser för inkomslförändringar ger hög aktualitet i inkomstun-deriaget men också administrativa besvär. Gruppen finner det lämpligt alt tills vidare hålla gränserna tämligen vida, dvs. låta endast mer betydande förändringar av inkomsten slå igenom i ändrat bostadstillägg. Inom ramen för ett eventuellt ändrat inkomstprövningssystem, som baseras på SGI, torde det emellertid finnas förutsättningar att på sikt göra gränserna snävare.

Gruppen förordar all ändring av bostadstillägg ska ske dels när inkomsten ökal med mer än 20 000 kr./år, dels när inkomsten minskal med mer än 5 000 kr./år. Atl gränsen sätts högre för inkomstökningar motiveras av att det genomsnittligt fortlöpande sker en inkomstökning i samhällel. Intervallet är sålunda salt med hänsyn lill en tvåårig genomsnittlig inkomstökning för bostadstilläggslagare och avsett att vara ungefär lika storl på båda sidor om den genomsnittliga inkomstökningen. Intervallets bredd är satt med hänsyn till atl antalet ändringar inte skall bli för stort. De kan med detta intervall enligl gruppen beräknas väsentligt undersliga 100 000 fall/år.

Gruppen redovisar därefier sill huvudalternativ till inkomstprövnings-system. Detla innebär atl förändringar i SGI automatiskt föranleder ändringar i bostadstillägget.

1 del tänkta systemet bör uppgifi om ändringar i SGI för samtliga bostadstilläggslagare fortlöpande noteras av prövningsorganet. Jämförelse görs i princip mellan nya SGI och den taxerade inkomsten. Jämförelser skall ske först vid prövningstillfällel och därefter med vissa mellanrum under bidragsårel. När en tillräcklig ändring av inkomsten inträffat meddelas utan särskild utredning beslut om ändring av tillägget och det nya tillägget utgår vid nästa utbetalningstillfälle.

Prop. 1974:150 327

Gruppen visar med några exempel vad förslaget innebär för normalfallen av bidragstagare. Om inkomsten under inkomståret - två år före bidragsåret - låg på 30 000 kr och den under bidragsårel sjunker till 18 OOO kr,, medför detta att 7 000 kr, räknas bori från den inkomst som låg till grund för tillägget. Ny bidragsgrundande inkomsl blir sålunda 23 000 kr. Om inkomsten i stället ökar lill 60000 kr. skall lill den bidragsgrundande inkomsten läggas 10000 kr. så att den ökar till 40 000 kr

Med verkan fr. o. m, den 1 januari 1974 har både reglerna för sjukpenningförsäkringen samt formerna för inkomstregistreringen och kontrollen av inkomstuppgiflerna avseväri förändrats. Förändringarna torde på sikt förbättra inkomsluppgifierna för huvuddelen av de försäkrade. För vissa grupper med varierande inkomster skulle emellertid med all sannolikhet svårigheterna att göra riktiga inkomstuppskattningar bestå.

Vidare står en grupp företagare och likställda - f n. ca 52 000 - helt uianför sjukpenningförsäkringen genom all de begärt undantagande från denna. Enligl bosladslilläggsgruppens mening måsle - om den redovisade konstruktionen lör inkomstprövningen genomförs - en särskild inkomst-registrering byggas upp för denna grupp så att väsentliga inkomslförändringar kan slå igenom automatiskt även i deras bostadstillägg.

Utanför SGI ligger bl. a. inkomsler av kapital och tillfällig förvärvsverksamhet. Enligl gruppens bedömning torde väsentliga förändringar av inkomst av kapital vara fötaliga. Att beakta även begränsade förändringar av inkomst av kapital vid en omprövning som i övrigl kan ske automatiskt skulle ge ett merarbete som inle motsvaras av de resullat som kan uppnås. Mol denna bakgrund anser gruppen all en anmälningsplikt bör införas för de fall då de inkomster som ligger uianför SGI förändrats med mer än 5 000 kr./år.

Bostadslilläggsgruppen har även beröri frågan om de föreslagna reglerna för elt inkomsiprövningssyslem ska tillämpas när det gäller prövning av inkomstprövat tillägg inom studiehjälpen.

F, n. tillämpas gemensamma regler närdet gäller inkomstprövningen för bostadstillägg och inkomstprövat tillägg inom studiehjälpen. Det inkomstprövade tillägget ulgår till totalt ca 30 000 studerande i hela landet. Rent administrativt skulle det för bostadstillägg föreslagna systemet med jämförelse mot SGI medföra stora svårigheter för prövningsorganen (skolstyrelserna), om delta tillämpades vid bedömningen av det inkomstprövade tillägget. Bl. a. skulle sannolikt varje sludiehjälpsbeviljande myndighet behöva ha tillgång lill hela jämförelsematerialet från försäkringskassan. Det av bostadslilläggsgruppen skisserade systemet för prövning av inkomsl lör bostadstillägg bör därför inte tillämpas för det inkomstprövade tillägget.

Gruppen tar vidare upp vissa frågor angående indrivning av fordran på felaktigt utbetalat bostadstillägg. Förmedlingsorganet beslutar om återkrav av sådant tillägg. Återbetalningen sker normalt genom kvittning eller

Prop. 1974:150 328

frivillig ålerbetalning. Förmedlingsorganet har rätt alt besluta om kvittning. I de fall när kvittning inte är möjlig och när frivillig återbetalning inte sker skall indrivning användas. Dessa ärenden skall handläggas av bosladsstyrelsen.

När regeln atl frågor om indrivning skulle behandlas av bostadssiyrelsen tillkom lorde huvudskälet till detta ha varil all man bedömde alt bostadsstyrelsen hade bättre resurser att handlägga frågor av detta slag än kommunerna och att göra det på ett enhetligt sätt. Enligt bosladslilläggsgruppens mening vardella sannolikl en riktig bedömning när bostadstilläggen infördes år 1969, Under den tid som förflutit sedan dess har emellerlid kommunerna i genomsniii blivit avsevärt slörre genom kommunsammanläggningar samtidigt som deras resurser stärkts på bl. a. del juridiska området. Bostadstilläggsgruppen flnner därför att handläggningen av frågor om indrivning bör föras över från bostadsstyrelsen till förmedlingsorganen.

Gruppen tar slutligen upp vissa frågor rörande informationsutbyte mellan förmedlingsorgan och f(5rsä'kringskas-so r,

Om bosladslilläggsgruppens huvudalternativ till inkomstprövningssystem skulle genomföras förutsätter del, om administrationen inte samtidigt överflyttas till försäkringskassorna och riksförsäkringsverket, ett relativt omfattande informationsutbyte mellan förmedlingsorgan och försäkringskassor. Gruppen redovisar vissa förutsättningar för elt sådant informationsutbyte,

9,1,4 Reservation

Reservation har avgelts av ledamoten Wiksiröm.

Reservanten anför att del enligt hans mening är mera fördelaktigt med nuvarande syslem för omprövning av bostadstilläggen vid inkomslförändringar än med det av utredningens majoritet föreslagna systemet. Vid inkomstminskningar vinnes två fördelar med elt system som utgår från minskningens sloriek i proceni jämfört med ell som utgår från elt visst krontal - det blir mera rättvist för bostadstilläggslagare i olika inkomstklasser och antalet omprövningar blir därtill färre. Vad gäller inkomstökningar menar reservanten alt dessa är svåra att beräkna eller fastställa under löpande år för vissa inkomsttagare. Ändring under löpande år molverkar tillika den bostadspolitiska effekten. Nuvarande regler är därför att föredra.

Reservanten riktar även invändningar mot förslaget om atl låla SGI vara en faktor som kan medföra ändring av bostadstilläggen. Enligt reservanten avspeglar inte SGI alla inkomster för stora grupper inkomsttagare. Detta gäller inkomster av kapital, av fastigheter och av tillfällig förvärvsverksamhet. För jordbrukare och enskilda företagare ulgör SGI inte någon mätare för hela inkomsten. Reservanten tror därför inte atl del är möjligt att använda SGI för ändringar i beviljat bostadstillägg.

Prop. 1974:150 329

9.2 Remissyttrandena

Mol bakgrund av del inom boendeutredningen och 1972 års skatteutredning pågående forisätta utredningsarbetet rörande bostadstilläggen framhåller fiera remissinslanser det olämpliga alt nu vidta mera g e n o m g r i -pande förändringar i gällande bostadslilläggssyslem. Hil hör bl. a. sialskoniorei. RRV. boendeulrednlngen. Svenska kommunförbundel. Svenska försäkringskasseförbundel. Svenska riksbyggen och SABO. HSB och Hyresgäsiernas riksförbund är av samma uppfattning men anser att de i belänkandet redovisade synpunkterna och förslagen är av principiell bostadspolitisk betydelse och inte torde föregripa Ibrtsatt utredningsarbete. Kommun-Dala AB anser alt slutligt ställningslagande lill den tekniska utformningen bör ske när eventuella förändringar av principiell natur kan överblickas.

Vad gäller valet av i n k o m s t beg re pp har bosiadslilläggsgrupiien avvisat tanken alt koppla prövningen lill den sjukpenninggrundande inkomsten (SGI) och förordat att prövningen även i fortsättningen grundas på en vid beskattningen framräknad inkomst. Denna mening delas av övervägande antalet remissinslanser, däribland sialskoniorei. RFV, bosladsstyrelsen. Svenska riksbyggen. Svenska kommunförbundel. HSB och Hyresgäsiernas riksförbund. De tre sistnämnda remissinstanserna påpekar alt den efiersläp-ning, som uppkommer genom atl inkomstprövningen grundas på en vid beskattningen framräknad inkomst, för fiertalet bidragsberättigade uppvägs genom atl inkomslgränserna för tillägget successivt anpassas till de genomsnittliga inkomstökningarna.

Några remissinslanser har en från bostadslilläggsgruppen avvikande mening. RSV anför betänkligheter mot atl vid inkomstprövningen för bostadstillägg knyta an till någon i inkomstdeklarationen redovisad uppgifi om sammanräknad inkomst,sammanräknad nettoinkomst, taxerad inkomst eller beskattningsbar inkomsl. Enligt RSV:s uppfattning torde i många fall alla dessa begrepp vara osäkra mått på en familjs faktiska ekonomiska situation. Kommunalförbundei för Sior-Siockholms bosiadsförmedling anser att den taxerade inkomsten aren olämplig bas för prövningen av bostadstillägg och finner att en vidare utveckling av SGI är den lösning som ligger närmast till hands, Malmö allmänna försäkringskassa framför liknande synpunkter.

Flertalet remissinstanser instämmer i bostadslilliiggsgruppens bedömning att möjligheter dock bör finnas atl använda SGI som justerings-faklor eller hjälpmedel vid inkomstprövning i etl system där inkomstberäkning från beskattningen utgör grunden. Bostadstilläggsgruppen har övervägt alternativa möjligheter för detta.

Ett alternativ är atl den bidrag,sgrundande inkomsten beräknas preliminärt, varefier bostadstillägget i efierhand korrigeras mot den fastställda taxerade inkomsten. SGI kan därvid användas för den preliminära beräkningen. Detta alternativ har helt avvisats av samtliga remissinslanser som uttryckligen berört frågan.

Prop. 1974:150 330

Ett annat alternativ, vilket bostadstilläggsgruppen anger som sitt huvudalternativ, är atl en definitiv prövning görs mol den laxerade inkomsten, justerad med hänsyn till ev. inträffade förändringar. Därvid kan metoden all mala inkomslförändringar förbättras genom atl man utnyttjar SGI och variationerna i denna. Uppkomna förändringar skall enligt detta alternativ automatiskt kunna påverka bostadstillägget.

Remissopinionen är splittrad i fråga om fördelarna med ett dylikt inkomsiprövningssyslem. Några remissinstanser, däribland RFV. förordar atl ändringar av SGI läggs lill grund för automatisk omräkning av den bidragsgrundande inkomsten och därmed av bostadstillägget. Det skisserade systemet synes enligl RFV väl ägnat att förbättra nuvarande system, som uteslutande grundar sig pä bostadstilläggstagarens egna anmälningar av inkomstförändringar, Sialskoniorei undersiryker värdet av all SGI används i inkomstprövningen och anser all en anknytning lill SGI f. n. är enda möjligheten att åstadkomma slörre aktualitet i prövningen. Systemet med ADB möjliggör vidare en högre aktualitet i inkomsten genom att det medger snävare intervall för väsentliga inkomstförändringar än vid manuella omprövningar,

Bosiadssiyrelsen. Svenska kommunförbundel. HSB och Hyresgäsiernas riksförbund menar atl del redovisade inkomslprövningssystemei inle har några fördelar jämfört med nu gällande regler. Flera av de allmänna försäkringskassorna anger atl ett beaktande av väsentliga ändringar i SGI medför en ökad aktualitet i bostadstilläggsprövningen men anser det tveksamt om systemet bör införas, om inte en samtidig överföring av bosiadslilläggsadmi-nistrationen till försäkringskassorna genomförs.

Det tredje av de av bostadslilläggsgruppen redovisade alternativen är att SGI utnyttjas av de prövande myndigheterna i kontrollsyfie, RFV har förordat systemet med automatisk omprövning av bostadstillägg men anför atl om del systemet inte genomförs bör i varje fall de till försäkringskassorna anmälda inkomstförändringarna kunna ligga lill grund för kontroll av bi-dragstagarnas egna uppgifter. Svenska kommunförbundel anför liknande synpunkter och förordar att detta system blir föremål för närmare utveckling lämpligen i form av försöksverksamhet i elt antal kommuner,

Bosladslilläggsgruppens förslag att beslämma intervallet för väsentliga i n k o m s t ä n d r i n ga r lill fasta krontals-gränser för instämmande från överviigande antalet remissinstanser däribland RFV. sialskoniorei. RRV, centrala siudiehfälpsnämnden. boendeutredningen. Svenska kommunförbundet. SABO samt flerialet kommuner.

Bostadssiyrelsen. vissa länsbostadsnämnder samt Norrköpings. Kristianstads. Malmö och Luleå kommuner anser att inkomstminskning som hittills skall anges i procentuell andel. Bosiadsstvrelsen finner all bostadstilläggsgruppens förslag gällande väsentlig inkomstmin.skning är otillfredsställande. Några remissinslanser anser atl den nu använda regeln för ändring i bi-

Prop. 1974:150 331

dragsbeloppet om inkomsten minskat med 25 96 eller mera bör ändras lill 2096.

Bostadstilliiggsgruppen har förordat att ändring av bostadstillägg skall ske dels när inkomsten ökat med mer än 20 000 kr,, dels när inkomsten minskat med mer än 5 000 kr, RFV finner att de föreslagna toleranserna synes tillåta alltför betydande inkomsiändringar ulan atl bostadstilläggen påverkas, Verkel anser också det angeläget att intervallets bredd omprövas efier viss lids erfarenhet. Likaså bör gränserna bli föremål för prövning om den allmänna inkomstulvecklingen i samhället genomgår väsenllig förändring. Siaiskonioret ifrågasätter om inte de föreslagna intervallen fortfarande är orimligt slora och konstaterar att de medför sämre följsamhet mellan inkomst och utgående bidrag än vad som krävs för andra inkomstprövade stödformer, SABO ifrågasätter om det trots administrativt merarbete inte vore lämpligt att gränsen för inkomstminskningar sätts vid ett lägre belopp, exempelvis 3 000 kr. Motivet härför är att för tilläggsberätligade med låga inkomsteräven relativt små omedelbara förbättringar av tilläggen är av stor betydelse för hushållen.

Bosiadssiyrelsen anför att beslämmelserna om väsentlig inkomstförändring bör utformas så generöst som möjligt. Styrelsen föreslåratt inkomstökningar som inte överstiger 20 000 kr. inte skall beaktas. Överstiger ökningen 20 000 kr, skall den bidragsgrundande inkomsten med tillägg för hela ökningen överstiga en gräns som bosladsstyrelsen föreslår dragés vid etl belopp som med 10 000 kr, överstiger den högsia inkomst vid vilken bostadstillägg kan utgå. Först om indragningsgränsen överskrids skall bostadstillägget slopas. HSB och Hyresgäsiernas riksförbund ansluter sig i huvudsak lill ledamoten Wikströms reservation i frågan om omprövning vid inkomstminskning och inkomstökning.

I fråga om a d m i n i s t ra 1 i o n e n av bostadstilläggen ansluter sig bosiadssiyrelsen och det övervägande flertalet övriga remissinstanser med direkt anknytning till bostadsfrågorna till bosladslilläggsgruppens uppfattning atl slarka skäl talar mol en ändring av nuvarande organisation. Några av dessa remissinstanser understryker alt en överföring av bostadstilläggen till försäkringskassorna skulle medföra alt bostadstilläggens betydelse som ett bostadspolitiskt instrument minskade. Svenska kommunförbundel anser liksom flerlalei kommuner som yttrat sig i fråganatt efiersom bostadstilläggens framtida utformning och omfattning är under utredning en förändring av administrationen f n. inte bör genomföras.

Svenska försäkringskasseförbundel liksom övervägande delen av de allmänna försäkringskassorna anser atl försäkringskassan är ett väl lämpat organ för hanteringen av bostadstilläggen men anser atl så länge osäkerhet råder om bostadstilläggens fortsatta utformning och omfattning några tillfälliga förändringar av administrationen inte bör genomföras.

En överföring till försäkringskassorna förordas av bl, a, RFV. statskontoret.

Prop. 1974:150 332

RRV och RSV. Dessa remissinslanser anför därvid rationaliseringar och kostnadsbesparingar som motiv,

Bosladslilläggsgruppens förslag att handläggningen av frågor om i n -drivning av felaktigt utbetalade bostadstillägg bör föras över från bostadsstyrelsen till förmedlingsorganen tillstyrks av RR V. kommunalförbundet för Stor-Stockholms bosiadsförmedling. Göieborgs. Malmö. Skellefteå. Skövde och Örebro kommuner.

Länsbostadsnämnden i Göteborgs och Bohus län samt Växjö kommun anser däremot att handläggningen av indrivningsärenden bör ligga kvar hos bosladsstyrelsen.

RSV biträder bosladslilläggsgruppens ställningstagande i fråga om i n -komstprövat tillägg inom studiehjälpen.

Några remissinstanser har i sina remissyttranden tagit upp vissa andra frågor belräffande bostadstilläggssyslemet än dem som bostadslilläggsgruppen har behandlat.

En av dessa frågor gäller samordning av de olika bostadstilläggssystemen. Tidpunkten synes nu vara lämplig, påpekar HSB och Hyresgästernas riksflirbund, att ta upp till prövning frågan om atl slopa de kommunala bostadstilläggen till pensionärer (KBT) och vidga tillämpningsområdet för de slalskommunala bostadstilläggen till att gälla även pensionärer. Svenska riksbyggen menar att en samordning mellan KBT och de statskommunala bostadstilläggen bör behandlas av boendeutredningen. Frågan om alt genomföra liknande regler mellan olika former av bostadstillägg berörs också av RR V, Svenska försäkringskasseförbundel samt några försäkringskassor.

HSB och Hyresgäsiernas riksförbund anser att det behövs bindande föreskrifier för kommunerna att vid bos t ad s k os t n ad s fö rån d-ringar under löpande bidragsår ompröva utgående bostadstillägg.

RFV finner atl den nuvarande bostadstilläggsprövningen, som bygger på etl årligt ansökningsförfarande, medför en administrativt betungande nyprövning av förmånerna under en begränsad tidsperiod varje år. Samtidigt gäller att ca 75 96 av dem som har bostadstillägg ett år också har det nästa år. En icke föraktlig rationaliseringsvinst torde enligl RFV:s uppfattning kunna uppnås om förutsättningar skapas för ett rullande prövningssystem av liknande slag som det som för närvarande används för KBT. Svenska kommunförbundet och Kommun-Dala /)6 anför liknande synpunkler.

Prop. 1974:150 333

10. Departementschefen

10,1 Bostadspolitikens mål och medel

10,1,1 Återblick

Samhällets nuvarande engagemang i aktiva bostadspolitiska ålgärder av större räckvidd leder sitt ursprung till den under början av 1930-lalet rådande ekonomiska krisen. Samhällets insatser under denna tid var dock i huvudsak inriktade på vissa hushåffsgrupper som barnrika famitjer, pensionärer och hushåll på landsbygden, Bosladspoliliska åtgärder av mera generell natur utvecklades under 1940-talel, lill en början i syfie att stimulera den under andra väridskriget starkt minskade bostadsproduktionen och att molverka en höjning av hyresnivån i de nya bostäderna. Medlen härför var statliga tertiärlån och tilläggslån för bostadsbyggandet, Tertiärlånen var förenade med en tioårig hyreskontroll och ränlegaranti. Garantin innebar atl slalen betalade den del av låntagarens räntekostnader som översteg en garanterad räntenivå. Denna nivå var avsedd att motsvara en genomsnittlig, långsiktig räntenivå, Räntegaranlin betraktades därför som en åtgärd ulan egentlig subventionskaraktär. Tilläggslånen var ränte- och amorteringsfria under tio år och utgjorde en generell subvention med hyresnedsäilande verkan.

Vid sidan av den hyreskontroll som var förenad med de statliga lånen infördes år 1942 allmän hyresreglering i tätorterna. Hyresregleringslagen innefattade också besittningsskydd för hyresgäster, dvs. skydd mot obefogade uppsägningar.

Åren 1946-1948 fastställde statsmakterna rikllinjer för efterkrigstidens bostadspolitik. Del allmänna målet för denna politik var alt successivt höja bostadsstandarden. Delta skulle ske på följande sätt. Den akuta bostadsbris-len skulle avvecklas. Ulrymmessiandarden skulle höjas enligt normen högst två boende per boningsrum. I fråga om utrustningsstandarden angavs som mål att fiertalet lägenheter skulle vara utrustade med vatten, avlopp, centralvärme och badrum. Som norm för bostadskostnaderna skulle gälla att kostnaden fören rimlig familjebostad borde motsvara ca 2096 av den genomsnittliga inkomsten för industriarbetare.

Enligt de nyss nämnda riktlinjerna skulle dessa mål nås genom både statliga och kommunala insatser. På kommunerna lades ansvaret för ålgärder som behövdes för alt åstadkomma tillräckliga produktionsinitialiv och ett ändamålsenligt byggande och förvaltande av bostäderna. Spekulativa vinstintressen skulle hållas borta och huvuddelen av nya flerfamiljshus borde förvaltas av förelag som arbetade utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunen. Genom den s. k. bostadsförsörjningslagen blev kommunerna skyldiga att biträda vid den statliga lån- och bidragsgivningen. Större kommuner ålades att upprätta planer för bostadsförsörjningen,

I sammanhanget bör också nämnas alt kommunerna genom 1947 års

Prop. 1974:150 334

byggnadslagstifining fick elt avgörande infiytande över bebyggelseulform-ning och markanvändning.

De finansiella insatser som krävdes föratt förverkliga de bostadspolitiska målen skulle i huvudsak göras av staten. Dessa insatser hade väsentligen formen av lån lill bostadsbyggandet och bidrag lill vissa hushållsgrupper.

Lånen - lerliäriån till fierfamiljshus och egnahemslån till en- och tvåfamiljshus - skulle täcka det kapitalbehov som inte tillgodosågs genom primär- och sekundärlån på den allmänna lånemarknaden och genom egen kapitalinsats av låntagaren. Storleken av denna insats bestämdes av de övre lånegränserna, som fastställdes till 100 96 för allmännyttiga företag, 95 96 för kooperativa företag med kommunal kontroll och 85 eller 90 96 för enskilda företag. Lånen förenades med hyreskontroll under hela lånetiden, Ränlan på lånen bestämdes till 3 96, vilket i stort setl motsvarade dåvarande ränteläge. Också den tioåriga räntegaranlin anknöts till detla ränteläge. Den garanterade ränlan var 3 96 för primärlån och 3,5 96 för sekundärlån. Räntegarantin hade alltså fortfarande inte någon egentlig subveniionskarakiär. Dess syfte var främst att åstadkomma att bostadskostnaderna inte skulle påverkas av tillfälliga räntehöjningar över en långsiktig genomsnittsnivå.

Som ett tillfälligt inslag i lånesystemet behölls en kapitalsubvention i form av tilläggslån. Avsikten var att tilläggslånen skulle avvecklas när kostnadsutvecklingen gjorde det möjligt. Tilläggslån utgick för fierfamiljshus och med olika belopp i olika orlsgrupper, Kapitalsubvenlionen för en- och tvåfamiljshus var lika stor i hela landet och hade formen av en ränlefri och stående del av egnahemslånet. Både dessa lånedelar och tilläggslånen skulle vara ränte- och amorteringsfria under tio år. Därefier skulle de avskrivas eller återkrävas.

1 samband med den statliga långivningen ställdes vissa krav på bl.a, skäliga produktionskostnader och rimlig bostadsstandard.

För mindre genomgripande ombyggnad och förbättring av en- och tvåfamiljshus på landsbygden tillkom en ny stödform, förbätlringslån. Efter behovsprövning kunde förbättringslån till viss del vara ränte- och amorteringsfritt under tio år. Därefter skulle denna del som regel avskrivas.

Som stöd lill barnfamiljernas bostadsförsörjning infördes en ny bidragsform, familjebostadsbidrag. Dessa var beroende av familjens inkomst, barnantal och bostadsstandard.

De riktlinjer för bostadspolitiken som drogs upp i mitten och slutet av 1940-talet gäller alltjämt i väsentliga delar Betydande ändringar har dock undan för undan genomförts, särskilt i fråga om låne- och bidragssystemen.

Kapitalsubvenlionerna i form av tilläggslån och räntefria delar av egnahemslån avvecklades successivt under 1950-lalel. Den sista etappen i denna avveckling, bortsett från den särskilda subventionen till studentbostäder, genomfördes år 1960, Avvecklingen av dessa subventioner för nyproduktionen förenades med återkrav av delar av de redan lämnade subven-

Prop. 1974:150 335

tionerna. Övriga delar av dessa avskrevs. Räntesubventionerna kom däremot lill följd av höjningar av den allmänna räntenivån alt få betydande omfattning. Detta medförde starkt ökade utgifter för de statliga räntebidragen, en utveckling som fortsatte t, o, m, år 1967, då räntebidragen avskaffades. Utgiftsökningen begränsades dock genom en successiv anpassning av de garanterade räntorna till det allmänna ränteläget. Samtidigt differentierades de garanterade räntorna mellan hus av olika årgångar och räntegaranlin slopades helt för vissa äldre hus. Syftet härmed var atl med riiniebidragen utjämna de skillnader i frågaom kapital kost nåder och hyror, som uppkommit genom den fortgående stegringen av byggnadskostnaderna.

Också räntan på de si.ailiga lånen anpassades till det allmänna räntelägel. År 1958 höjdes siaislåneränlan till 4 % för nyproduktionen. Äldre lån, som hade en fast ränta för hela låneliden, berördes dock inle.

År 1962 sammanfördes de två låneformerna tertiärlån och egnahemslån lill en gemensam låneform, bostadslån, Eu syfte härmed var att så långl möjligt skapa enhetliga lånevillkorså atl skillnader i dessa inte skulle påverka valet av hustyp.

Kraven på kommunernas planering av bostadsbyggandel skärptes år 1963. Flertalet kommuner blev då skyldiga att årligen upprätta bostadsbyggnads-program för de närmaste fem åren.

Den s. k. irångboddheisnormen ändrades år 1966. Som elt riktmärke för den framtida bostadsproduktionen skulle gälla högst två boende per rum, kök och vardagsrum oräknade.

Förbätlringslångivningen inriktades alltmer på en förbätlring av pensionärernas bostäder och år 1966 begränsades denna stödform till att gälla i huvudsak pensionärer och handikappade. För de handikappade tillkom år 1959 en särskild stödform, numera benämnd bosladsanpassningsbidrag, för sådana särskilda anordningar i bostaden som behövs med hänsyn lill den handikappades behov,

Belydande bostadspolitiska reformer genomfördes enligt beslut av riksdagen åren 1967 och 1968. De avsåg bl. a. lånesyslemet, markpolitiken och hyreslagstiftningen.

Huvudsyftena med reformen av lånesyslemet var alt nå ökad paritet i fråga om de årliga kapitalkostnaderna för bosläder som tillkommit vid skilda tidpunkter, atl göra bostadskostnaderna oberoende av kortsiktiga räntefiuktuationer och att avveckla de generella räntesubventionerna så alt de därav följande kostnadsökningarna inle skulle få omedelbart genomslag i boendekostnaderna. Medlet för all nå dessa syften var del s, k. paritetslånesystemet. Det innebar i huvudsak följande. Räntebidragen avskaffades och räntan på bostadslånen höjdes i nivå med kostnaderna för slatens egen upplåning. Långivningen blev alltså i princip fri från subventioner. Villkoren för betalning av ränta och amortering utformades emellertid så all låntagarens årliga betalningar i början av lånetiden sattes lägre än vad som mot-

Prop. 1974:150 336

svarade de nominella betalningskraven. Skillnaden får låntagaren låna av staten och hans låneskuld ökar alltså. De årliga betalningarna skall sedan successivt ökas, i huvudsak i takt med kostnadsökningarna inom nyproduktionen.

Skuldökningen kan härigenom så småningom minskas och övergå till betalning av full ränla och återbetalning av låneskulden. Del förutsattes att återbetalningen skulle ske inom en tid av 30 år.

Denna omfördelning i tiden av lånekostnaderna regleras på följande .sätt. Riksdagen lastställer en basannuitet, som anger det första årels betalning i procent av fastighetskapitalet, bestämt på visst sätt. Regeringen fastställer årligen paritetslal som anger hur myckel den genom basannuiteten bestämda kostnaden skall räknas upp för det kommande året.

Den av riksdagen fastställda basannuiteten för fierfömiljshus är 5,1 96, vilket motsvarar den tidigare gällande subventionerade kapitalkosinadsnivån. För småhus som bebos av låntagaren är basannuiteten 5,3 96. Sådan låntagare kan välja mellan paritetslån och bostadslån med nominella villkor.

För hus som tillkotnmit efter år 1957 med stöd av statliga lån enligt de äldre reglerna infördes en motsvarande möjlighet till omfördelning av lånekostnaderna i form av räntelån.

De av riksdagen antagna markpoliiiska riktlinjerna innebar att kommunerna bör förvärva mark i så stor omfattning att de får dominerande infiytande över de marktillgångar som inom överskådlig tid kan beräknas bli tagna i anspråk för samhällsbyggandet. För att underiätta de kommunala markförvärven inrättades en ny lånefond för della ändamål. Det årliga tillskottet lill fonden har successivt ökats och uppgår nu till 125 milj, kr,

Ytteriigare medel atl främja en aktiv kommunal markpolitik är lån lill kommun för mark som upplåts med tomträtt och lagsiifining om kommunal rätt till förköp, dvs, rätt för kommunen att inträda i fastighetsköpares ställe. Vidare har expropriationslagstifiningen under senare år ändrats i syfie alt öka kommunernas möjligheter alt tvångsvis förvärva mark och atl dämpa markprisstegringen.

Den hyrespolitiska reformen år 1968 innebar väsentligen alt statsmakterna genom en ny allmän hyreslag fastställde regler om förbättrat besittningsskydd för hyresgäster och om spärrar mot oskäliga hyror. De allmännyttiga bostadsföretagen med sina i princip självkostnadsbestämda hyror tilldelades en viktig roll genom att deras hyror i väsentlig mån blev normgivande vid prövningen av skälig hyra. Andra viktiga inslag i den nya hyreslagen var lagstadgad bytesrätt för hyresgäst och ökad skyldighet för hyresvärden att underhålla lägenheten. I anslutning lill den nya lagstifiningen slopades den hyreskontroll som dittills varit förenad med bostadslånen,

Samlidigt gjordes vissa ändringar i hyresregleringslagen. Härigenom och genom både tidigare och senare fattade beslut om partiell avveckling av hyresregleringen gäller den nu i endasl 43 kommuner och där bara för lä-

Prop. 1974:150 337

genheler i privatägda hus som byggls före år 1958,

Också i fråga om det individuella bostadsstödet har betydande reformer genomförts under senare år. Familjebosladsbidragen ersattes år 1969 av statliga och kommunala bostadstillägg lill barnfamiljer. Del statliga tillägget utgör ell allmänt, inkomstprövat konsumtionsslöd till barnfamiljerna. Del kommunala tillägget, som numera benämns statskommunalt bostadstillägg och utgår även lill hushåll utan barn, är knutet till hyran inom vissa beloppsgränser. Oreducerade tillägg utgår med 80 96 av dessa hyresbelopp. Kommunerna får statsbidrag med 70 96 av sina kostnader för tilläggen. Både det statliga och det statskommunala bostadstillägget reduceras på vissl sätt vid inkomster över en viss inkomstgräns. Ändringarna av bostadstillläggen har inneburit en kraftig förstärkning av stödet. Statens och kommunernas utgifter för detta ändamål beräknas uppgå lill ca 1,4 miljarder kr. under detta budgetår.

I syfie att främja saneringsverksamheten inom äldre bostadsområden beslöt 1972 och 1973 års riksdagar om förbättringar av del statliga krediistödet lill ombyggnader och om en förbättrad planering av saneringsverksamheten genom bostadssaneringsprogram inom ramen för det kommunala bostadsbyggnadsprogrammet. Markförvärvslångivningen vidgades lill atl omfatta även kommunala förvärv av saneringsfasligheter avsedda för bostadsändamål. Vidare antog riksdagen en bostadssaneringslag som ger kommunerna möjligheter atl under vissa förutsättningar framtvinga sanering av undermåliga bostäder.

En ny låneform tillkom år 1972, nämligen s. k. hyresförlusilån. Sådant lån utgår för hyresförluster som uppkommit i statligt belånade hus under åren 1971-1974 på grund av alt lägenheter inte har kunnat hyras ut. Lånen är räntebärande och skall efter ivå år betalas tillbaka inom en lid av lägst 10 och högst 20 år. Kungl. Maj:i kan dock medge räntefrihet under viss lid och amorteringsfrihei under längre tid än två år. Om låntagarens fortsatta verksamhet äventyras av hyresföriusierna kan Kungl. Maj:t efterge hyresförlusilån eller del därav.

I syfte all förbältra möjligheterna alt förse bostadsområdena med nödvändiga bostadskomplement har reformer på grundval av bl. a. servicekom-milléns förslag genom föris under senare år. Dessa reformer, som i huvudsak gällt finansieringen av produktionskostnaderna för sådana komplement, syftar bl. a. till att i väsentliga planerings- och finansieringssammanhang jämställa nödvändiga lokaler med själva lägenhelerna och lill att underlätta uppförande och ändamålsenligt utnyttjande av sådana lokaler.

22 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

prop. 1974:150 338

10,1,2 Utvecklingen av boendeförhållandena sedan år 1960

De bosladspoliliska målen har i betydande utsträckning uppnåtts, I enlighet med riksdagens uttalande år 1965 har ca I milj, nya lägenheter byggts under tioårsperioden 1965-1974. Den stora nyproduktionen i förening med modernisering och avgång av lägenheter i det äldre bostadsbeståndet har medfört en krafiig ökning av den genomsnittliga utrymmes- och ulruslningssiandarden i bostäderna. Utvecklingen i dessa avseenden belyses av följande uppgifter.

Den totala nyproduktionen under perioden 1960-1974 kan beräknas uppgå lill drygt 1,3 milj. lägenheter, vilkel motsvarar nära nog halva bostadsbeståndet år 1960.

Även efier den nedgång i bostadsbyggandet som inträffat sedan år 1970 var den färdigställda bostadsvolymen fortfarande år 1973 avsevärt slörre än i början av 1960-talet. Jämfört med årsgenomsnittet för perioden 1961-1965 var antalet lägenheter 18 96 större år 1973. Antalet rumsenheter (rum och kök) per lägenhet var i genomsnitt 4,25 år 1973 mot 3,76 under nämnda femårsperiod.

Ökningen av den genomsnittliga lägenhelsstorleken beror främst på all andelen slörre lägenheter - med fem eller flera rum och kök - ökal avsevärt. I jämförelse med nyproduktionen under 1960-talet har andelen tre- och fyrarumslägenheler minskat, den förra lägenhetstypen inte obetydligt. Förskjutningarna i produktionens lägenhelsfördelning belyses av följande lal.

Färdigsiällda lägenheter fördelade pä lägenhelstyper.'

Är Procentuell fördelning

högsl

Irk 2rk 3rk 4rk 5on, rk

1960	21	22	29	20	9
1966	13	16	31	26	14
1973	13	19	23	21	24

' Specialbosiäderna, dvs. lägenheter i siudenibosiadshus, ålderdomshem etc., ingår inle i sammanställningen.

Bostadsbeståndets standard har förbättrats inte enbari genom nyproduktion ulan även genom en omfattande modernisering av äldre, omoderna och halvmoderna lägenheter. Det kan beräknas att nära 20 96 (ca 200 000 lägenheter) av tillskottet av moderna lägenheter under perioden 1960-1970 har tillkommit genom modernisering. Den ökade moderniseringen under 1960-talet var i väsentlig grad en följd av riksdagens beslut år 1964 om vidgade insatser för att rusta upp åldringarnas bosläder. Genom bl. a, den statligt stödda förbättringsverksamhelen höjdes de äldres boen-

Prop. 1974:150 339

destandard påtagligt. Nära två tredjedelar av alla hushåll där bostadsföre-ståndaren var 65 år eller äldre bodde år 1970 i fullt moderna lägenheter. År 1960 var andelen endasl 34 96,

Moderniseringsverksamheten kom, bl, a, genom förbätlringslångivningen, att till stor del inriktas på småhus i glesbygden. Nära 45 96 av tillskottet av moderna småhuslägenheter under 1960-lalet tillkom genom modernisering. Även brister i flerfamiljshusbeståndet undanröjdes men detta skedde nästan hell genom rivning och nybyggande.

Bruttoavgången omfattade närmare 400 000 lägenheter mellan åren 1960 och 1970, Genom rivning försvann ca 125 000 lägenheter - 32 96 av hela avgången. Del var i huvudsak det sämsta bostadsbeståndet med små och dåligt utrustade lägenheter som berördes av rivningsverksamheien. Bland andra avgångsorsaker kan nämnas sammanslagning av lägenheter, i regel genom att tvåfamiljshus ändrades till enfamiljshus - 26 96 av hela avgången. Permanenlbostädernas omvandling till fritidsbostäder förklarar 23 96 av avgången och övergång lill användning för annat än bostäder 10 96.

.Som etl resullat av moderniserings- och rivningsverksamheten har stocken av undermåliga lägenheter minskat kraftigt under 1960-talet. Antalet omoderna lägenheter minskade sålunda från ca 930 000 år 1960 lill ca 390 000 år 1970. Deras andel av hela bostadsbeståndet minskade från 35 96 till 12 96, De halvmoderna lägenhelerna var lill antalet lika många år 1960 som år 1970 - ungefär 330 000. Förändringarna i bostadsbeståndets fördelning efier kvalitetsgrupper under perioden 1960-1970 redovisas i följande tablå.

Lägenhetsbeståndeis fördelning på kvalitetsgrupper

Är

Totala antalet lägenheter (tusental)

Därav i proceni

moderna (kvali-leisgrupp 1-2)

halvmoderna (kvalitetsgrupp 3)

omoderna (kvalitetsgrupp 4-7)

1960 1970

2 675

3 181

12 10

35 12

Förbättringarna i ulruslningssiandarden kan utläsas bl, a, av att andelen lägenheter med eget bad- eller duschrum har ökat från 54 96 år 1960 till 78 96 år 1970, med eget wc från 70 96 till 90 96 och med centralvärme från 74 96 lill 92 96.

Drygt 700 000 lägenheter (22 96 av beslåndel) uppfyllde år 1970 inte kraven på en modern bostad, Ulmönstringen av de sämre lägenheterna har dock fortsatt även efter år 1970, Det omoderna och halvmoderna bostadsbeståndet kan därför i dag beräknas omfatta inemot 550 000 lägenheter.

Antalet lägenheter i bostadsbeståndet ökade med 19 96 under 1960-lalet, Man kan beräkna all beståndet ytteriigare ökal med 8-9 96 sedan år 1970.

Prop. 1974:150 340

Därmed skulle vi i dag ha etl bostadsbestånd på drygt 3,4 milj. lägenheter mot 2,7 milj. år 1960. Drygt 85 96 av dagens bestånd finns i tätorterna jämfört med 75 96 år 1960, Glesbygdens bostadsbestånd har minskat både absolut setl och i förhållande lill det totala beståndet i landet.

Till följd av den omfattande nyproduktionen sedan år 1960 och den samtidiga avgången av äldre bostäder har lägenhetsbeslåndel krafiigl föryngrats. Man kan beräkna att i dag drygt 55 96 av beståndet är yngre än 25 år och 25 % är byggt efier år 1965.

Genom att den offentliga sektorn (dvs. allmännyttiga företag, stat, landstingskommuner och kommuner) kom alt svara för en stor del av nyproduktionen under 1960-talet har äganderättsförhållandena inom bostadsbeståndet förskjutits. Denna sektor ökade sålunda sin andel av hela beståndet från 13 96 år 1960 lill 22 96 år 1970. Även i fråga om bosiadskooperationen kan en ökning noleras, nämligen från II 96 lill 14 96. De privatägda bostädernas andel minskade däremot från 76 96 lill 64 96. Ser man enbari till flerfamiljshusbeståndet, finner man, att den offent liga sektorn förvallade 34 96 av lägenheterna år 1970, kooperationen 24 96 och de privata ägarna 43 96.

Den betydande ökningen av lägenhetsbeståndet sedan år 1960 har medföri alt antalet bostäder per I 000 invånare har ökal från 357 lill ungefär 415 i dag. Genomsnittliga antalet rumsenheter per lägenhet har under samma tid ökal från 3,41 till närmare 3,90, Den förskjutning i bostadsbeståndels fördelning på lägenhetstyper som ägde rum under 1960-lalet visas i följande sammanställning.

Bostadsbeståndets tördcining på lägenhetslvper

Är Totala Därav i proceni beslående av
antalet

lägenheter högst

(lusenlal) Irk 2rk 3rk 4rk 5on. rk

1960 2 675 26 32 23

1970 3 181 19 27 26

Samtidigt med att lägenheterna har ökat i storlek har hushållen blivii mindre. Den minskande hushållsstorleken beror främsi på ökad hushållsbildning och på forskjutningar i befolkningens ålderssammansättning. Antalet pensionärer ökar sålunda väsentligt. Även t, ex. förbättrade ekonomiska förhållanden för många ungdomar medverkar lill en ökad hushållsbildning. Det genomsnittliga antalet personer per hushåll, som år 1960 var 2,84, minskade lill 2,59 år 1970, Andelen hushåll med en eller två boende ökade under samma tid från 47 96 lill 55 96 av samtliga hushåll, 1 absoluta tal ökade dessa hushåll med 450 000 medan antalet hushåll med flera boende väsentligen var oförändrat.

Prop. 1974:150 341

Den minskande hushållsslorieken och den ökande lägenhetsslorieken har medfört att boendetätheten genomsnittligt setl har blivit allt lägre. År 1960 använde 100 personer 121 rumsenheter. Tio år senare disponerade lika många personer 146 rumsenheter. I dag kan beräknas atl 100 personer disponerar ca 155 rumsenheter.

Andelen trångbodda hushåll enligt den norm som började användas under 1960-talel - högst två boende per rum, kök och vardagsrum oräknade -sjönk från 34 % till 16 % från år 1960 till år 1970. Trångbodda är fortförande huvudsakligen de större hushållen med barn.

Boendekostnaderna har stigit kraftigt sedan år 1960 men inte i en takt som väsentligt avviker från prisstegringar på andra varor och tjänster. Delta gäller såväl hyrorna i hela beståndet som inflyttningshyrorna i nya lägenheten Genom paritetslån och räntelån har boendekostnaderna i hus byggda efier år 1957 kunnat hållas på en väsentligt lägre nivå än den som följer av de nominella kapitalkostnaderna. Bostadstilläggen har medfört ytterligare sänkning av boendekostnaderna för ett slort antal hushåll. Tilläggssystemet har byggls ut och förbättrats betydligt under senare år.

10.1.3 Akluella problem

Med denna redovisning har jag velat peka på de förbättringar som i olika avseenden ägt rum i fråga om bostadsförsörjningen sedan år 1960. Påtagliga resultat har uppnåtts i fråga om balansen mellan tillgång och efierfrågan på bosläder, vilkel varil ett väsentligt mål för den bostadspolitik som bedrivits sedan år 1945.

Denna gynnsamma utveckling innebär dock inte att det bostadspolitiska reformarbetet kan avstanna. Det finns fortfarande trångboddhet och undermåliga bostäder och många hushåll, särskilt de med låg inkomst och stor försörjningsbörda, kan inte skaffa en bostad som svarar mot deras behov. Den fortgående kostnadsökningen inom nyproduktionen har medfört att boendekostnaderna för många framstår som höga. En del nybyggda områden företer brister i fråga om yttre miljö och service. Del finns tendenser till skiktning av de boende i olika bostadsområden efier ålder oeh inkomst. Skillnader i fråga om beskattningen av bostäder med olika besittningsformer skapar vissa problem. På en del orier föreligger svårigheter all få avsättning för lägenheter i de fierfamiljshus som byggts under de senaste åren. Det har medfört betydande problem för de berörda bostadsföretagen och kommunerna samt de boende. Även bostadsföretag utan uthyrningsproblem kan ha svårigheter att ta ul en hyra som ger kostnadstäckning.

Också beträffande finansieringssystemet föreligger problem. Skuldökningarna på paritetslån och räntelån har blivit betydande och möjlighelerna till ålerbetalning av lånen har minskat. Det beror väsenlligen på att räntenivån är högre än som förutsattes vid systemets införande och att basannuitet

Prop. 1974:150 342

och paritetstal av hyrespolitiska skäl inte har höjts på del sätt som hade behövts för systemets funktion.

Som synes är del en rad problem som har samband med bostadsbyggandets omfattning, inriktning och finansiering. Dessa problem bör enligt min mening inte undanskymma de myckel slora framsteg på bostadsförsörjningens område som har följt med den förda bosladspolitiken. De ger emellerlid anledning till att nu göra en översyn av de bostadspolitiska målen och medlen. De grundläggande riktlinjerna för bostadspolitiken bör i allt väsentligt ligga fast men de bör kompletteras i syfte atl lösa de aktuella problemen och i övrigt anpassa bostadspolitiken till dagens krav.

Kommunerna har tilldelats en styrande och ledande uppgift inom samhällsbyggandet. De viktigaste medlen som står lill kommunernas förfogande för atl fullgöra denna uppgift är byggnadslagstiftningen samt lagstiftning och långivning som främjar kommunernas möjligheter au bedriva en aktiv markpolitik. När de statliga markförvärvslånen tillkom i slutet av 1960-lalel slogs fast all målsättningen - att kommunerna borde förvärva mark i så slor omfattning att de för dominerande inflytande över de marktillgångar som behövs för samhällsbyggandet - krävde alt de hade en markberedskap för minst tio års byggande. Under senare år har drygt två tredjedelar av bostadsbyggandet i exploateringsområden skett på mark som ägs eller förmedlats av kommunerna. 1 saneringsområden har andelen varil betydligt lägre. Kommunerna saknar alltså rådighel över en betydande andel av den mark som tas i anspråk för bebyggelse. Del begränsar kommunernas möjligheter att fullgöra sin styrande och ledande uppgift och kan också innebära en försvagning av konkurrensen och därmed av effektiviteten inom bostadsbyggandet. Det finns därför anledning atl nu överväga reformer i syfie att stärka den kommunala markpolitiken. Också åtgärder uianför markpolitikens ram i syfie att förbättra konkurrensförhållandena inom bostadsbyggandet bör övervägas. Jag behandlar dessa frågor i det följande och redovisar därvid också vissa utgångspunkter för den pågående översynen av byggnadslagstiftningen.

Mol bakgrund av den här i korthet tecknade bilden av aktuella problem och reformbehov på del bostadspolitiska området anger jag inledningsvis vissa allmänna riktlinjer för de förslag lill ändringar i fråga om bostadspolitikens mål och medel som nu bör föreläggas rik.sdagen. Jag går också in på andra frågor än de förut nämnda som fått ökad aktualitet under senare tid, bl. a. frågan om boendedemokrati. 1 samband med dessa allmänna riktlinjer redovisar jag översiktligt mina ställningstaganden till vissa förslag av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna och bostadsskatlekommittén. Till en mera detaljerad redovisning av mina ställningstaganden och förslag med anledning av utredningarnas betänkanden återkommer jag senare.

Prop. 1974:150 343

10.1,4 .Allmänna riktlinjer

Slatsmaklerna angav vissa långsikliga mål för den samhälleliga bostadspolitiken i samband med all bosladsbyggnadsutredningens betänkande (SOU 1965:32) Höjd bostadsstandard redovisades för riksdagen i 1966 års statsverksproposition. Uttalandena sammanfattades sedan i prop, 1967:100 angående riktlinjer för bostadspolitiken m, m., varvid föredragande departementschefen uttalade att den angivna målsättningen avsåg bostadsproduktionen fram lill mitten av 1970-lalet,

Enligt 1966 och 1967 års uttalanden, som godkändes av riksdagen, skall samhällets mål för bostadsförsörjningen vara att hela befolkningen skall beredas sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenligt utrustade bostäder av god kvalitet till skäliga kostnader. Närdet gäller målsättningens konkreta innebörd i fråga om bostädernas beskaffenhel, storlek, standard m. m. anfördes atl sådana mål påverkas av förändringar i bosladskonsumenternas behov och önskemål, ändrade levnadsvanor samt den tekniska och ekonomiska utvecklingen. Någon precisering en gång för alla vore därför inle möjlig, men del kunde finnas behov alt för en begränsad period söka dra upp riktlinjer för bostadsproduktionen för att närmare ange samhällets intentioner. Mot denna bakgrund anfördes bl, a, att det som allmänt riktmärke för planeringen av den framlida bostadsproduktionen borde gälla, atl lägenheterna fick sådan sloriek alt det inte behövde bo fler än två personer per rum, kök och vardagsrum oräknade. Ungdomens bostadsbehov borde beakias särskilt. Vid utformningen av bostäder och bostadsmiljö borde man dessutom ägna särskild omsorg åt alt tillgodose åldringars och handikappade personers speciella behov.

Min tidigare redogörelse för bostadsbeståndets förändringar saml hushållens boendeförhållanden visar all de mål som ställdes upp för bostadspolitiken år 1967 håller på att nås. Ännu återstår dock att uppfylla en del av de krav som restes då. Utvecklingen under senare år har vidare ställt samhällets bostadspolitik inför nya problem som det är angeläget att söka lösa.

Innan jag går närmare in på frågan om vilka mål samhällets bostadspolitiska insatser bör riktas in mot, vill jag något redogöra för min a 11 m ä n n a syn på bostaden och dess roll i hushållens ekonomi.

Enligt det synsätt som var förhärskande, innan samhället utifrån socialpolitiska utgångspunkter ingrep med aktiva åtgärder för att påverka bostadsförhållandena, var bostaden alt jämföra med varor och nyttigheler i övrigt som tillhandahölls på den allmänna marknaden. Utbudet av hyres-liigenheier bestämdes i allt väsentligt av marknadskrafierna, vilkel innebar att bostadsproducenters och fastighetsförvaltares vinstkalkyler spelade den helt dominerande rollen när bostadsbeståndets sammansättning bestämdes.

Prop. 1974:150 344

Priset för bostaden avgjordes enbart av förhållandet mellan tillgång och efierfrågan.

Även om rester av detla föråldrade sätt all betrakta bostaden som marknadsvara fortfarande lever kvar, anser jag mig kunna hävda atl ett mycket storl fiertal av vårt lands befolkning anlägger en helt annan syn på bostaden. Den insikten har mer och mer trängt igenom att bostaden och boendemiljön är en oumbiirlig tillgång i människornas liv som inte, i likhet med många andra varor och tjänster, kan ersättas med andra förnödenheter. Härav har man också i allmänhet dragit den slutsatsen, all samhället inte passivt kan åse hur marknadskrafiernas inverkan på bostadsutbudet lar beslämma dessa lör människorna grundläggande betingelser.

Svensk bostadspolitik har i enlighel härmed sedan länge grundals på uppfattningen att tillgång till en god och tillräckligl rymlig bostad i god miljö är en omistlig social rättighet. Denna syn har också kommit till starkt uttryck i direktiven för boendeutredningen. Där slås fasi atl bostaden är en social trygghetsfaktor av grundläggande belydelse och atl samhällel har ansvaret för att säkerställa trygghet på bostadsområdet. Jag finner det angeläget att statsmakterna slår vakt om denna grundsyn och att de bostadspolitiska åtgärderna framförallt bör sikta lill all slärka de svagare gruppernas positioner.

Byggkonkurrensuiredningen har i sitt belänkande Konkurrens i bostadsbyggandel sökt karakterisera bostadsmarknadens funktionssätt och därvid anfört vissa synpunkler som jag finner värda all här återge för all å-skådliggöra några viktiga särdrag som bostaden uppvisar vid en jämförelse med andra prissalla nyttigheler. Ulredningen pekar på att en anpassning av bosladsutbudet lill förändringar i efierfrågan är trögare och mer tidskrävande än vad som är fallet med andra nyttigheler. Den enskilda lägenheten kan inte heller ses som en isolerad företeelse, eftersom den står i funktionellt samband med andra byggnader och anläggningar, som tillsammans med bostäderna utgör människornas totala bostadsmiljö. Den enskilda familjens val av bostad är därför inle enbart uttryck för bestämda önskemål i fråga om bostadens egenskaper och pris. Andra faktorer väger också tungt, t. ex. avstånd till arbetsplats och skolor samt tillgång till kommunikationer och annan kommunal service, Bostadsvalel bestäms således också av faktorer som bostadsproducenler och fasligheisförvaliare har ringa, om ens några möjligheter att råda över, Ulredningen pekar slutligen på att människor ofia haren stark bindning till sin bostad,efiersom bostadsbyle kan innebära andra omvälvande förändringar för dem, byte av miljö, skolbyte för barnen, längre avstånd till arbetet, stora kostnader för fiyttning m. m.

Att bostaden bör betraktas som en social rättighet innebär naturiigivis inte att marknadsmekanismerna hell kan lämnas därhän. Del slår sålunda klart i.ex, all synen på bostaden som en social räitighei inle kan gälla mer än upp till en viss standardnivå. Mera lyxbetonade inslag i bostadsut-

Prop. 1974:150 345

budet har samhället inte anledning all slå vakl om. Redan härav följer all bostaden måste betinga ett pris, Eii annan ordning är hell otänkbar. Det är vidare angeläget att de som efterfrågar bostäder har möjlighet att välja mellan bostäder av varierande storlek och utformning i olika typer av boendemiljö. Det ligger i sakens natur all sådana olikheter också måste få slå igenom i prisolikheter. Samtidigt är det emellerlid nödvändigt att samhället vidtar åtgärder som förhindrar att den allmänna prisnivån på bostäder blir så hög att den hindrar genomförandet av de bostadssociala intentionerna.

Boende- och bostadsfinansieringsuiredningen har i sitt huvudbetänkande starkt betonat atl likvärdiga bostäder skall betinga lika priser oavsett upplåtelseform och yttre omsländigheler i övrigl. En niistan enhällig remissopinion ansluter sig till utredningarnas betraktelsesätt i detta avseende. Jag återkommer till denna fråga i det följande men vill redan nu slå läst atl jag betraktar en utjämning av utgifierna för olika typer av bostäder med likvärdig kvalitet som en väsentlig faktor för alt bl, a, motverka en inte önskvärd segregation i boendel och för alt skapa goda möjligheter lör människor all välja den bostad som svarar mot deras behov.

Jag övergår nu till att ange min syn på de riktlinjer som bör gälla för planeringen av bostad spröd u k t i o ne n under den närmaste tioårsperioden. Det allmänt formulerade mål för bostadsförsörjningen, som statsmakterna antog år 1967 och som jag förul återgav, finner jag inte anledning atl nu föreslå nägon ändring av. Detta mål bör alltså stå fasi.

Under mer än två decennier har ett av bostadspolitikens huvudmål varil att öka bostadslillgången räknat i antal lägenheter. Bostadsbristen har nödvändiggjori enorma ansträngningar i syfie att öka bostadsproduktionen. En sådan ökning har också skett nästan oavbrutet under tjugo års lid. När bostadsmarknaden nu på de fiesta håll i landet företer påtagliga tecken på att den kvantitativa bostadsbristen i stort sett avvecklats, är det naturiigt atl uppmärksamheten i ökad grad vänds mol de kvalitativa frågorna. Emellertid vill jag varna lör riskerna alt nya bristfenomen kan framträda på bostadsmarknaden, om inte nyproduktionen hålls påen lillfredsslällande nivå. Inte minst vikligl ärdei all bosladsprodukiionen inberäknal ombyggnad av bostäder lår den omlättning och inriktning som krävs lör atl vi skall kunna avskaffa trångboddheten. Jag återkommer senare med närmare beräkningar av produktionsbehovet, varvid jag även behandlar behovel av förnyelse inom del äldre bostadsbeståndet.

När det gäller bostäders och boendemiljöers kvalitet anser jag del motiverat att statsmakterna anger vilken utveckling som de är villiga all främja genom samhälleliga åtgärder av olika slag. Jag finner del emellertid befogat alt samtidigt stryka under att sådana uttalanden från

Prop. 1974:150 346

statsmakternas sida inte kan frila kommuner och bostadsproducenler från ansvaret alt nogsamt följa utvecklingen av människors önskemål och från lid till annan anpassa bostadsutbudets kvaliteter till den aktuella efterfrågan, utan atl för den skull ge avkall på långsiktiga bostadspolitiska mål och på bedömningar av de långsikliga behoven. Del bör också vara en uppgifi för de bostadspolitiska organen att skaffa sig underlag för all bilda sig en någoriunda säker uppfattning om förändringar i bostadsvanor och levnadsbetingelser och om människors önskemål belräffande bostadsbyggandets inriktning samt all ta de initiativ som utvecklingen i dessa avseenden kan påkalla.

Jag skall senare något närmare utveckla min syn på bosläders och boendemiljöers kvaliteter i de senaste decenniernas bostadsproduktion samt ange önskemål för den framtida utvecklingen men vill här ange hur jag allmänt ser på dessa frågor.

Inom svensk bostadsproduktion i dag har de nytillkommande lägenhelerna en utrustningsstandard som väl svarar mol människornas behov och som befinner sig på högsta nivå vid en internationell jämförelse. Med hänsyn lill boendekostnadens betydelse för det enskilda hushållets ekonomi anser jag mig inte från allmänna utgångspunkter böra uttala mig för någon ytterligare höjning av ambitionsnivån närdet gäller utrustningsstandarden. Önskemål från de boendes sida om en förändring kan emellertid ge sig till känna och de får då beaktas i den mån de är förenade med en däremot svarande belalningsvillighet. Jag anser det också angeläget att vi slår vakt kring de standardkrav som redan är etablerade.

1 fråga om bostadsområdenas utformning och utrustning med nödvändiga komplement börenligt min mening ökade insatser göras. Jag kommer i det följande att föreslå alt särskilda medel ställs till förfogande för miljöförbättring. I delta sammanhang vill jag erinra om de beslut som 1972 års riksdag fattade på grundval av i huvudsak servicekommitténs förslag. Dessa beslut innebär bl. a. att nödvändiga lokaler i bostadsområdena i väsentliga avseenden har getts samma betydelse och prioritet i samband med planering och finansiering som själva lägenheterna. Härigenom har ett viktigt steg tagils mot det som jag anser bör gälla som ett av samhällets mål i fråga om bostadsstandarden, nämligen alt bostadens närmiljö ägnas ökad vikt.

Idéerna om boendemiljöers lämpligaste uiformning har växlat under de senaste decennierna. Varje epok har hafi sin ideologi som fått dominera bostadsbyggandet. Detta har lett till att vi i vårt land har många boendemiljöer där en del kvalitetskrav är särskilt väl tillgodosedda medan andra bara i ringa utsträckning blivit beaktade. Bristerna i boendemiljön kan därför vara av olika slag. Enligt boendeutredningen talar erfarenheterna för att bristerna i fråga om bostadens närmiljö mera gäller verksamheter än den

Prop. 1974:150 347

fysiska utformningen, mängden utrustning etc. Men utredningen konstaterar också alt det finns områden som visar upp motsatsen, områden som upplevs som bristfälliga trots att de har god butiksförsörjning, väl utvecklad kollektivtrafik och övrig service men en torftig yttre utformning. En mer målmedveten verksamhetsplanering, främst i kommunernas och organisationernas men även fastighetsägarnas och de boendes egen regi, anser utredningen vara nödvändig.

Flertalet remissinstanser stöder utredningen i denna uppfattning men några anser atl ulredningen redovisar en alltför begränsad målsättning för boendemiljön. Jag anser atl erfarenheterna talar för att man vid utformningen av boendemiljön i första hand måste söka tillgodose grundläggande mänskliga behov av gemenskap, stimulans, omväxling, självkänsla och möjligheter för de boende att påverka den egna omgivningen.

På lång sikt mest angeläget är alt kommunen och byggherrar vinnlägger sig om att i utformningen av framtida bebyggelse, med utgångspunkt i bl. a. erfarenheterna från lidigare planering och produktion av bostäder, söka nå bästa möjliga överensstämmelse med människornas efterfrågan. Jag kommer i det följande att också föreslå vissa åtgärder för alt öka de boendes möjligheter att göra sin önskemål gällande vid förändringar i boendemiljön. Genom sådan aktiv medverkan från de boendes egen sida vid miljödaningen ökas förutsättningarna atl tillgodose människornas behov i skilda avseenden.

Med anledning av vissa ofta återkommande inslag i den offentliga bostadspolitiska debatten finner jag det på sin plats att, i överensstämmelse med den ståndpunkt som statsmakterna hittills har intagit i denna fråga, krafiigt varna för att ange nägon boendeform som den ideala. Del kan inte vara statsmakternas sak alt t, ex, söka styra människor till enfamiljshus eller fierfamiljshus.

F. n. byggs fierialet stora lägenheter i småhus, medan den större delen av de små lägenheterna byggs i fierfamiljshus. Enfamiljshuset framstår för många familjer som den lämpligaste boendeformen, medan andra familjer föredrar ett flerfamiljshusområde med den bättre service som ofia finns där. Bostadsvalel påverkas också av olikheter i hushållens silualion i olika livsskeden. Enfamiljshuset kan i allmänhet inte kombineras med centralt läge i en större stad. I småhusområden måste därför avstånd till kommunikationsmedel, arbetsplatser, butiker, barndaghem osv. ofta bli längre än vad som är praktiskt möjligt alt åstadkomma i områden med ett större inslag av fierfamiljshus, I småhusområden blir man således mer beroende av att ha bil. De långa restiderna blir särskilt kännbara för småbarnsföräldrar med både förvärvsarbete och hemarbete. Detta leder till krav på att slora lägenheter, som är lämpliga lör barnfamiljer, byggs i tillräckligt stor utslriickning iiven i flerfamiljshus, .

Även andra skillnader mellan boendeformerna än kostnadsutfallet torde

Prop. 1974:150 348

emellertid spela in vid hushållens bosiatlsval. Ägande medför en självbestämmanderätt och i allmänhet en möjlighet atl successivt anpassa bostaden till familjens med tiden skifiande behov. Hyresgästen saknar i stort sell motsvarande möjligheter inom ramen för ell beslående hyresförhållande. Jag anser del därför också angelägel med en utökad medbestämmanderätt för hyresgäster, framför allt i frågor som rör fastighetsförvaltning, underhåll och modernisering. Genom ålgärder för att åstadkomma ökad likställighet i koslnadshänseende mellan olika besiilningsformer och genom atl främja en vidgad boendedemokrati i hyreshus skulle statsmakterna kunna lägga grunden lill en frihet för människor att välja den boendeform som passar deras familjetyp och livsmönster. Del innebär också elt väsentligt steg bort från en oönskad social segregation. Jag återkommer strax närmare lill frågorna om boendekostnader och lörstiirkt boendedemokrati.

Som framgår av min lidigare redogörelse har de mål som år 1967 uppställdes i fråga om ulrymmessiandarden till väsentlig del uppnåtts. År 1970 var emellertid forifarande ca 16 96 av hushållen och 27 96 av barnfamiljerna trångbodda i den meningen, atl det bodde mer än i genomsnitt två personer per rum sedan kök och vardagsrum räknats bort. Boende-och bostadsfinansieringsutredningarna har uttalat sig fören ytterligare höjning av ambitionsnivån när det gäller utrymmesstandarden men samlidigt medgett atl förutsättningarna är små atl förverkliga de höjda ambitionerna under den närmaste tioårsperioden. Remissinstanserna delar i slort utredningarnas uppfattning.

För min del anser jag att en god ulrymmesstandard hör till de väsentliga boendekvaliteterna. Med den takt i vilken trångboddheten nu avvecklas kan vi räkna med att ambitionerna från år 1967 kan förverkligas under 1970-talet, Vi bör därför så småningom kunna räkna med en ännu högre utrymmesstandard.

På lång sikl kan således en höjning av riktmärket för utrymme komma alt te sig naturlig och lämplig. Jag anser emellertid atl slatsmaklerna inte f n. bör uttala sig för någon allmän höjning av ulrymmessiandarden utöver den som gäller som målsättning enligl statsmakternas beslut år 1967, Vid detta ställningstagande har jag också beaktat att priset för såväl nyproducerade lägenheter som för lägenheter som ställs lill bostadsmarknadens förfogande genom ombyggnads- och saneringsåtgärder inom det äldre bostadsbeståndet lorde komma atl ligga på en sådan nivå - även efier de ändringar i det statliga bostadslånesysiemet som jag kommer att föreslå senare - att någon nämnvärd marginal för ytterligare allmänna standard-stegringar enligl min bedömning inte kommeratl föreligga. Som jag tidigare antytt är det emellertid av väsentlig vikt atl fördelningen av bostadsutrymmet på fierfamiljshus och enfamiljshus lar rimligare proportioner än f n. Som jag förut nämnt byggs nu flertalet stora lägenheter i småhus och

Prop. 1974:150 349

flertalet smålägenheter i flerfamiljshus. Lika väsentligt är all i samband med sanering beakta behovet atl bryta den slora dominansen av myckel små lägenheter i äldre flerfamiljshus.

Bostadens pris har självfallet stor betydelse för frågan om bo-stadsefierfrågans inriktning och därmed också för den faktiska bostadsförsörjningen. Efter den moderna bostadspolitikens genombrott i början av 1940-lalet har .samhället sökt stimulera efierfrågan på rymliga och välutrustade lägenheter genom atl av allmänna medel lämna bidrag lill bostädernas finansiering både i form av lån på gynnsamma villkor och genom generella subventioner. De paritelslån som tillkom genom beslui av 1967 års riksdag innebär en principiellt ny form för anpassning av kapitalkostnaderna, och därmed av hyror och bostadspriser, till de sociala bosladspoliliska målen. Jag kommer senare atl gå närmare in på frågan om vilka ändringar som, med hänsyn till vunna erfarenheter, bör genomföras i det statliga finansieringsstödets utformning. Redan nu vill jag emellertid slå fast all en fullständig anpassning av bostadens pris till de kapitalkostnader som skulle uppkomma vid lillämpning av traditionella förräntnings- och amorleringskalkyler av nominell art är helt otänkbar för lägenheter med hyres- och bostadsrätt, vilkas innehavare inte kan tillgodogöra sig de förmåner som schablonbeskattningen ger fiertalet småhusägare. En sådan anpassning skulle med all sannolikhet leda till ett sammanbrott i nyproduktionen av bostäder och medföra en drastisk nedskärning av bostadsstandarden.

Jag kommer i del följande att förorda att systemet med rätt till skatteavdrag för gäldräntor inte skall vidgas till lägenheter som upplåts med hyres- eller bostadsrätt. Däremot kommer även fortsättningsvis särskilda ålgärder från samhällets sida att erfordras för atl bostadsprisel på sådana lägenheter skall kunna hållas på en från bostadssociala utgångspunkter godtagbar nivå. Enligl min mening bör fiera av de synpunkter som var vägledande för ullormningen av paritetslånesystemel till väsentlig del bestämma formerna för statens finansiella medverkan i bostadsproduktionen även i fbrtsiittningen. En av huvudprinciperna bör sålunda vara alt hålla kapitalkostnader och därmed bosladspriser nere i början av husets livstid för all därefter successivt öka kapitalkostnaderna. Vid anlagen gradvis stegring av den allmänna prisnivån med samtidig reell inkomstförstärkning kan della ske ulan all de boendes beialningsbörda ökar realekonomiskt sett. Däremol bör de problem som är förenade med skuldökningen inom det nuvarande sysleniei elimineras. Medlet härför bör vara direkta generella räntesubventioner som klart avspeglar lånlagarnas faktiska kapitalkostnader vid olika tidpunkter och effekterna på sialsbudgeten. 1 frågan om finansieringen av ägda småhus bör lånesyslemet utformas med beaktande av småhusägarnas skalteförmåner så att ökad ekonomisk utjämning mellan de olika besiliningsformerna inom nyproduktionen uppnås.

Prop. 1974:150 350

Som en allmän uigångspunkl för finansieringssysiemet bör gälla att bostadspriserna bör ligga på en sådan nivå all det blir möjligt för en genom-snillsfamilj att belala priset för en modernt utrustad och rymlig familjebostad. Innebörden av sistnämnda begrepp bör ses mot bakgrund av vad jag förul har anfört om den framtida bostadsstandarden. Som jag redan framhållit anser jag det särskilt angelägel att likvärdiga bostäder skall betinga likartade priser på bostadsmarknaden oavsett besitiningsform m. m. Lägenheter av olika ålder bör betinga priser som i huvudsak motsvarar skillnaden i bruksvärde. All fullständig matematisk rättvisa härvidlag inte går alt uppnå säger sig självi. Jag kommer i det följande att föreslå vissa justeringar i reglerna för hyressättning. Ändringarna syfiar lill att i möjlig mån uppnå denna rättvisa och sanitidigt utgöra en prisbroms.

Det är ett angeläget bostadspolitiskt mål att söka bereda bostadshushåll med olika ekonomiska villkor likartade förulsäiiningar au hålla sig med en bostad som är rymlig och välutrustad samt i fråga om utformning och miljöegenskaper uppfyller individuella önskemål. Möjligheter härtill saknas f n. för många hushåll. Hushåll med begränsade inkomster och stor försörjningsbörda kan på många håll ha oöverstigliga svårigheteratt förverkliga önskemålet att få bo i småhus. Delvis beror detta på att utbudet av småhus under senare år har tenderat alt bli mer och mer exklusivt, även om en del producenter har gjort lovvärda försök att marknadsföra även s. k. lågprisalternativ,

1 vissa fall skulle möjligheterna för hushåll med låga inkomster alt skaffa sig småhus kunna ökas genom att staten ökade sitt bidrag till kapitalanskaffningen, varigenom kravel på egen kapitalinsats från ägarens sida skulle minska. Jag återkommer senare lill denna fråga. För såväl hushåll som kan prestera erforderlig kapitalinsats för att skaffa sig ett eget hem som hushåll vilka saknar denna möjlighet ter del sig emellertid otillfredsställande atl bostadsmarknaden i stort setl inle kan uppfylla önskemål om alt bo i småhus utan att äga det. Jag finner det därför angelägel alt såväl allmännyltiga som enskilda bostadsföretag och bostadsrättsföreningar i fortsättningen söker å.siadkomma ökad variation i sill bosladsuibud så alt småhus i större utsträckning finns att tillgå även för den som vill hyra lägenhet eller förvärva den med bostadsrätt. De förslag jag senare lägger fram i syfie alt åsladkomma ökad ekonomisk likställdhel mellan de skilda besiliningsformerna samt mina förslag i anslutning till byggkonkurrensutredningens arbele torde väsentligl underlätta en sådan omställning.

Ett direkt ekonomiskt stöd till hushåll med stor försörjningsbörda eller små inkomster kommer även i framtiden atl vara nödvändigt om en god boendestandard skall komma alla lill del. Systemet med bostadstillägg inrymmer emellertid f n, vissa ofullkomligheter. Jag skall senare komma in på förslag till justeringar av dessa.

Prop. 1974:150 351

Jagövcrgår nu till frågan om en vidgad boe n d e d e m o k ra t i . Utvecklingen i Sverige präglas av en fortgående demokratisering inom samhällslivets skilda områden. Under senare tid har uppmärksamheten i hög grad inriktats på att öka de anställdas infiytande över förhållandena på sina arbetsplatser. Motsvarande uppmärksamhet har riktals på de studerandes infiytande på sina förhållanden. Viktiga ålgärder har också vidtagits för atl slärka konsumenternas slällning inom handeln med varor och tjänster. Jag har nyss pekat på några omständigheter som talar för atl man också bör öka människornas inflytande när det gäller bostadsproduktionen och miljöutformningen över huvud tagel.

Vissa grupper har som jag nämnt redan nu betydande möjligheter alt utöva elt bestämmande inflytande i fråga om bostadens uiformning, dess förvaltning och underhåll, förändringar i dess standard m.m. De som själva äger sina hus har den största handlingsfriheten härvidlag. De har frihet att inom ramen för sina ekonomiska möjligheter och med beaktande av gällande bebyggelseplan och andra restriktioner i enlighel med bl, a. byggnadslagstifiningen forma sina boendeförhållanden i överensstämmelse med sina individuella önskemål.

En annan besiuningsform som innebär hög grad av självförvalining och bestämmanderätt är bostadsrätten. Den som innehar en lägenhet med bostadsrätt har numera i regel praktiskt taget full rält alt själv bestämma om sin lägenhet såvitt gäller dess inre. Frågor som har att göra med husets yttre och närmiljön avgörs av bostadsrättsföreningen, där varje medlem kan föra fram sin åsikt och genom sin röst påverka föreningens beslut.

När det gäller hyresgäster måste däremol konstateras att deras möjligheter att utöva infiytande på lägenheten och boendemiljön i sin helhel är slarki beskurna, Visseriigen har deras ställning stärkts väsentligl genom lagsiifining under del senaste årtiondet, framför allt i fråga om besittningsskydd och bytesräii. Fortfarande präglas emellerlid lagstifiningen av den grundsynen atl den som äger ett hus och hyr ut lägenheter har den exklusiva bestämmanderätten när del gäller åtgärder på egendomen såsom underhåll, reparationer, ombyggnadsålgärder o, d, Lagstifiningen ger visseriigen i allmänna ordalag föreskrifier om fastighetsägarens åligganden i dessa fall. Föreskrifterna ger dock inte hyresgästen något reellt infiytande på valet av åtgärder Den gällande befogenhetsfördelningen bottnar i den traditionella synen att ägaren lill en nyttighet själv skall äga förfoga över nytlighelen och bestämma om ändringar i dess egenskaper som han finner för gott. Med hänsyn till bostadens grundläggande betydelse som livsmiljö för individer och familjer är del olillfredssiällande all brukaren av bostaden inte skall kunna utöva något reellt infiytande på frågor som bestämmer utformningen av denna miljö.

1 praktiken förekommer det naturiigivis ofia atl fastighetsägare och hy-

Prop. 1974:150 352

resgäster överlägger i frågor som rör lägenhetens vård och alt hyresgästerna åtminstone får lillfälle alt ge uttryck för sina önskemål när det gäller standardförändringar, reparationer m, m. Hyresgästens möjligheter all göra sill infiytande gällande är emellertid helt beroende av hyresvärdens välvilja, Ofia innebär detta att han inte får tillfälle atl utöva något infiytande alls.

Enligt min mening är det från bostadssocial utgångspunkt nödvändigt alt öka hyresgäsiernas rättsliga och praktiska möjligheter att själva beslämma över sin lägenhet och bostadens närmaste omgivning. Boende- och bo-stadsfinansieringsutiedningarna har enligt sina direktiv hafi till uppgifi atl behandla främst de boendes infiytande vid bostadssanering. Utredningarna har från mera generella utgångspunkter behandlat frågan om ett ökat infiytande för hyresgästerna och därvid framfört synpunkter på hur detla skall kunna åstadkommas. Som framgår av remissyttrandena är det emellertid förenat med belydande svårigheter att finna lämpliga former för en vidgad boendedemokrati. Svårigheterna består främst i att kunna förena ett väl avvägt infiylande för hyresgästerna med ell ekonomiskt ansvar.

Frågan om atl utveckla mer definitiva former för en vidgad boendedemokrati måsle enligt min mening ses på sikt. Det är angeläget att gå fram stegvis så att beslut om förändringar i de rättsliga förhållandena mellan hyresgäster och fastighetsägare kan grundas på säkra erfarenheter. Del är också angelägel atl formerna för boendedemokrati kan utvecklas under väsentligt infiytande från hyresgästernas och deras organisationers sida. Jag finner det därför, i enlighet med statsmakternas tidigare gjorda uttalanden i denna fråga, önskvärt alt fastighetsägarnas och hyresgäsiernas organisationer tillsammans försöker finna lämpliga former för ökad boendedemokrati i bosladsförvaltningen. Enligl vad jag har erfarit har viss försöksverksamhet i della syfie påbörjais inom den allmännyltiga bostadssektorn. Jag räknar med atl överiäggningar i samma syfie skall komma till stånd också med enskild fastighetsförvaltning.

En angelägen uppgift är all ge de boende en stärkt ställning i situationer när ombyggnads- och förnyelseåtgärder i det befintliga bostadsbeståndet aktualiseras. Konsekvenserna av sådana ålgärder är ofia genomgripande för de boende. Också här gäller emellertid atl del är förenat med vissa svårigheter all finna de lämpligaste formerna för sådani hyresgäsiinfiytande. De förslag på denna punkt som jag lägger fram i del följande avser i vissa stycken en försöksverksamhet med begränsat giliighetsområde.

Hyresmarknadens parier bör ges biista möjliga Ibrulsätiningarall utveckla formerna för en verklig boendedemokrati. Delta lorde emellertid bli svårt om inie slatsmaklerna redan nu medverkar även i finansiellt avseende. De ålgärder jag i det följande kommer atl föreslå beträffande särskilt stöd för Ibrbäiiring av befintliga bostadsområden har därför getts sådan form all de tjänar iiven syftet alt åstadkomma den önskvärda ökningen av hy-resgäslinfiytandel.

Prop. 1974:150 353

Jag vill slutligen i detta sammanhang beröra frågan om den bostadspolitiska organisationen. Uppgifter av väsentlig betydelse för bosladspolitiken ankommer på bosladsstyrelsen och dess regionala organ, länsbostadsnämnderna. 1 uppgifterna ingår främst att ha hand om den statliga lån- och bidragsgivningen till bostadsändamål, alt undersöka och belysa utvecklingen i fråga om bostadsbyggande och bostadsmarknad samt att beräkna det framtida bostadsbehovet. Slatens planverk och på regional nivå länsstyrelserna har viktiga uppgifler när det gäller bebyggelseplaneringen samt normer och föreskrifter för byggande. Slutligen har kommunerna successivt tilldelals allt tyngre och självständigare uppgifier och spelar numera en nyckelroll inom bostadspolitiken.

Nya och ändrade arbetsuppgifter har från lid till annan gett anledning till en anpassning av samhällets organisation för den bostadspolitiska verksamheten genom ändringar i den organisatoriska uppbyggnaden eller förskjutningar i uppgiftsfördelningen mellan de i verksamheten engagerade organen. Någon samlad översyn av organisationen har emellertid inle företagits hittills. Jag anser nu tiden vara inne för en sådan översyn, inte minst med hänsyn till att bostadsförsörjning och bostadsmarknad nu företer en helt annan bild än när samhället började ta sig an bostadspolitiska uppgifter. En sådan samlad översyn är motiverad främst för att ge en bild av vilka uppgifter som samhällsorganen med nuvarande perspektiv på bostadsförsörjningsproblemen bör ägna sig ål i första hand samt vilken uppgiftsfördelning mellan olika berörda organ som medför de gynnsammaste förutsättningarna atl genomföra dessa uppgifter.

Enligt min mening finns det goda skäl för all den centrala bostadsmyn-dighelens verksamhet borde få en mera aktiv inriktning än den har i dag. Exempel på uppgifler som i rådande situation på bostadsmarknaden ter sig angelägna är t. ex. atl främja konsumentupplysning och varudeklaration i fråga om bosläder, att ge information om mönslerplaner och mönsterprojekt, alt informera småhusköpare om finansiering, upphandling och kontraktsfrågor, alt upplysa om bostadstilläggen och andra former av bostadsstöd, alt ge råd och informalion i upphandlingsfrågor, alt utveckla underlag för atl utarbeta program, infordra anbud och värdera anbud, att följa försöken atl utveckla former för en vidgad boendedemokrati saml att stödja experimentverksamhet inom bostadsbyggandel och utvecklingsprojekt inom serviceområdet. En översyn bör bl.a. klarlägga de organisatoriska förutsällningarna för all sådana uppgifter skall kunna ulföras av de bostadspolitiska myndigheterna på etl mera aktivt och verksamt sätt.

Jag kommer senare denna dag att anmäla frågan om tillkallande av en sakkunnig för atl göra en sådan översyn.

23 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 354

10,2 Bostadsbyggandets inriktning och omfattning

Jag har nyss i stora drag redogjort för bostadsförsörjningens utveckling sedan 1960-talets början och därvid kunnat konstatera all betydande förbättringar i olika avseenden härsken. Många orter hade under denna period en besvärande bostadsbrist främst lill följd av den starka omfiyllningen inom landet. Därtill kom atl befolkningen växte i relativt snabb takt, bl, a. genom en omlätlande immigration. Den gynnsamma ekonomiska utvecklingen ledde vidare till en ökad hushållsbildning och föranledde önskemål om förbättrad bostadsstandard, vilket ytterligare ökade trycket på bostadsmarknaden, Mol denna bakgrund blev det ett huvudmål för bosladspolitiken all främja bostadsförsörjningen framför allt genom all öka tillgången på bostäder.

Med inriktning mot detta bostadspolitiska mål avdelade statsmakterna under 1960-talet avsevärda resurser i syfte att väsentligl öka bosladsbyggandet, 1965 års riksdag fastställde sålunda som mål för bostadsproduktionen atl 1 miljon nya lägenheter skulle färdigställas under åren 1965-1974. Delta mål har nåtts. Syftet att avveckla bostadsbristen har också till slor del blivit tillgodosett. Elt av uttrycken för det ändrade förhållandet mellan utbud och efierfrågan på bostäder är förekomslen av lediga lägenheter. Alltjämt återstår emellertid brister som måsle rättas till.

Det primära målet för bostadsförsörjningen bör som jag redan nämnt liksom hittills vara att alla invånare skall kunna erbjudas tillräckligt slora och välutrustade lägenheter. Detta innebär bl. a. atl de undermåliga egenskaper som utmärker vissa delar av del äldre bostadsbeståndet successivt skall avlägsnas. För att möjliggöra den erforderliga bostadsförnyelsen krävs en ersällningsprodukiion av betydande omfattning. För att ulrymmessiandarden skall kunna förbättras för de grupper, främst barnfamiljer, som fortfarande är trångbodda krävs det också fortsatt byggande av nya lägenheter. Förbättrade ekonomiska förhållanden kan vidare leda till ökad hushållsbildning, företrädesvis bland yngre personer, och lill en inriktning av bostadsefierfrågan mot höjd utrymmesstandard. Med hänsyn till att bostadsbeståndets brister inte ger förutsättningar att tillgodose önskemålet om en allsidig boendestruktur måste därtill ställas krav på förändringar i lägenhetssammansättningen.

Vad jag här pekat på leder till slutsatsen atl en fortsatt hög bostadsproduktion är nödvändig. Till frågan om omfattningen av denna produktion återkommer jag strax. Jag vill emellertid i detla sammanhang stryka under vad jag redan förut anfört, nämligen att de kvantitativa aspekterna på bostadsbyggandet, vilka tidigare starkt betonats, nu i viss mån bör stå tillbaka för ett mera kvalitativt betraktelsesätt. Därmed avser jag att ökad uppmärksamhel bör ägnas åt bostadsbebyggelsens uiformning och närmiljö - del gäller såväl den befintliga som den planerade bebyggelsen - liksom åt frågan om bostadsområdenas försörjning med bostadskomplement och service av

Prop. 1974:150 355

olika slag. Med anledning härav kommer jag i det följande att föreslå vissa ålgärder i syfie au möjliggöra förbättringar i nämnda hänseenden inom i första hand de redan byggda bostadsområdena.

Jag går härefier över lill boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas bedömningarav del framtida bostadsbyggandet. Utredningarna har ingående studerat nuvarande förhållanden och utvecklingstendenser och mot bakgrund därav lämnat förslag och synpunkter i fråga om bostadsbyggandets inriktning och omfattning saml förändringar av det befintliga bostadsbeståndet.

Utredningarna har funnit atl den nuvarande inriktningen av bosladsbyggandet ger anledning lill oro. Det byggs i dag myckel få lägenheter i fierfamiljshus som är större än tre rum och kök och knappast några lägenheter i småhus, som är mindre än fyra rum och kök. Därtill kommer all fierfamiljshusbyggandel har gått tillbaka krafiigt, samtidigt som småhusbyggandet har ökat.

Denna inriktning av nyproduktionen samt det förhållandet all småhusen resp. fierfamiljshusen koncentreras till skilda områden medför enligt utredningarna automatiskt en uppdelning områdesvis av hushållen efter storiek och därmed också i viss mån efter de boendes ålder. Genom att småhusen nästan alltid ägs av den boende och lägenheterna i flerfamiljshusen upplåts med hyres- eller bostadsrätt har olikheterna i ekonomiska villkor mellan besittningsformerna medföri alt en sådan uppdelning kommii atl ske också efter inkomst. Denna tendens har förstärkts av att byggandet sker i stora enheter. Utvecklingen molverkar på så sätt en socialt önskvärd allsidig hushålls- och boendestruktur i våra bostadsområden.

Tendenserna till en skiktning av de boende områdesvis måste motverkas, anser utredningarna. Delta förutsätter all nyproduktionen görs mera varierad så all lägenheter av olika storlek kan erbjudas inom etl och samma bostadsområde. För att ge alla människor verkliga valmöjligheter bör enligt utredningarnas mening lägenheter av olika sloriek dessutom kunna erbjudas i olika besittningsformer och hustyper.

Om man skall kunna få en allsidig boendestruktur i bostadsområdena krävs vidare enligt utredningarna att det befintliga beståndet lill myckel slora delar förändras. Andelen små lägenheter är betydligt slörre i äldre hus, särskilt i sådana från 1930- och 1940-lalet, än i dem som byggts under senare år. För att åstadkomma ett mer varierat bosiadsutbud inom de äldre områdena behövs därför enligt utredningarna i betydande omfattning sammanslagning av mindre lägenheter.

Flertalet remissinstanser delar utredningarnas synpunkler på följderna av förskjutningen i produktionsinriktningen under senare år. Därvid framhålls också alt förskjutningen äventyrar möjligheterna alt tillgodose kraven på en förbättrad boendeservice. En blandning av olika hustyper i samma bo-

Prop. 1974:150 356

stadsområde bör därför eftersträvas och en mer varierad lägenhelsfördelning åstadkommas i de olika hustyperna.

Några remissinstanser finner förskjutningen mot ett ökat småhusbyggande helt naturlig med hänsyn lill hushållens preferenser. Det föreligger enligl dessa instanser en uppdämd efterfrågan på småhus som kan tillgodoses i nuvarande läge på bostadsmarknaden.

Del övervägande antalet remissinstanser instämmer i utredningarnas synpunkter på behovet att öka allsidigheten i hushålls- och boendesirukturen inom såväl nya som äldre bostadsområden.

Innan jag redovisar mina synpunkter på det framtida bostadsbyggandets inriktning vill jag betona all statsmakternas uttalanden beträffande denna inriktning inte kan ges bindande karaktär i den meningen att fördelningen på olika hustyper, lägenhetstyper etc. närmare faslslälls i kvantitativa termer. Uttalandena skall ses som en vägledning för kommuner och bostadsföretag, vilka har all beslämma och la ansvaret för bostadsförsörjningen på de lokala marknaderna. Förutsättningarna för bostadsbyggandet varierar i hög grad mellan olika orter beroende på bl. a. geografisk belägenhet och ortsstoriek. Bostadsbyggandet måste därför inriktas så, att utbudet av lägenheter så nära som möjligt anpassas till del eflerfrågemönster som framträder på orten.

Jag delar utredningarnas och remissinstansernas uppfattning atl en skiktning mellan olika befolkningsgrupper måste undvikas och att en allsidig hushälls- och boendestruktur inom bostadsområdena är angelägen från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter. Denna grundsyn bör enligl min mening i hög grad slyra den kommunala planeringen av bostadsförsörjningen.

Som jag redan har nämnt kännelecknas de senaste årens bostadsbyggande, framför alll i de större tätorterna, av en uppdelning mellan klart avgränsade småhus- resp. fierfamiljshusområden. Det börenligt min mening vara möjligt att ge bebyggelsen en betydligt mer varierad utformning i della hänseende. En ökad variationsrikedom bör eftersträvas även i fråga om lägenhetsfördelningen och besiliningsformerna. En utveckling i denna riktning bör således innebära all etl och samma område skall kunna erbjuda viss valmöjlighet mellan småhus som de boende äger, hyr eller innehar med bostadsrätt saml fierfamiljshus, liksom att i såväl småhus som flerfamiljshus skall finnas lägenheter av skilda storlekar Nuvarande produktionsinriktning hindrar många människor att fritt välja bostadsform. För de mindre hushållen, vilka ofta består av äldre personer, begränsas möjligheterna atl efierfråga lägenheter i småhus av att dessa vanligtvis är alllför stora för deras behov. A andra sidan är de större hushållen nästan uteslutande hänvisade till småhusmarknaden för an kunna tillgodose sill behov av bostadsutrymme. Dessa förhållanden gör dei till en viktig uppgifi all öka de boendes valfrihet.

Sirävan all öka allsidighelen i bostadsutbudet är, som jag redan har nämnt.

Prop. 1974:150 357

angelägen inte bara från social synpunkt - för att motverka segregationen i boendel och den därav följande skiktningen av befolkningen också i förskolor, skolor, fritidslokaler m. m, - utan även samhällsekonomiskt setl. Uppdelningen på renodlade flerfamiljshus- resp. småhusområden och på områden med stor ensidighet i lägenhetssammansättningen försvårar och fördyrar områdenas försörjning med service av olika slag, t. ex. skolor och daghem. Från kanske främst kommunalekonomiska utgångspunkter är del önskvärt alt serviceutbudet hålls samman i möjlig mån. Endast härigenom kan lörutsäitningar ges för en kvalitativt tillfredsställande service åt alla som bor inom etl område.

Produktionens inriktning på hustyper, besittningsformer och lägenhets-typer styrs i dag i väsentlig grad av de olika ekonomiska villkoren för byggandet. Som jag redan nämnt har jag för avsikt att föreslå ändringar i dessa hänseenden i syfie att skapa slörre ekonomisk likställdhel mellan småhus som bebos av ägaren resp, lägenheter som upplåts med hyres- eller bostadsrätt. Jag kommer också alt föreslå all kraven på egen insats skall reduceras för de hushåll som vill skaffa sig ett eget småhus.

Dessa ändringar av villkoren för bostadsfinansieringen bör göra det möjligt för ett ökal antal hushåll att skaffa sig bostäder som är anpassade lill deras behov och önskemål t. ex. därigenom an även hushåll med svagare ekonomi liksom de mindre hushållen bör kunna efierfråga och bo i småhus. För de hushåll som föredrar att disponera ett småhus med hyresrätt eller bostadsrätt bör möjligheterna härtill kunna bli väsentligt bättre. Beträffande flerfamiljshusen bör de gynnsammare villkoren kunna medföra en förskjutning i produktionen mol en ökad andel lägenheter med fyra eller flera rum och kök. Della finner jag i likhet med utredningarna vara särskill angeläget för att tillgodose efterfrågan från de hushåll som av olika anledningar inle önskar bo i småhus men som har behov av en slor bostad. En dylik förskjutning i fierfamiljshusproduktionen är nödvändig även med hänsyn lill den förändring i hushållsstrukturen som kan beräknas ske framdeles. Till skillnad från utvecklingen under 1960-lalet, då antalet hushåll ökade främst i åldersgrupperna under 30 år och över 45 år, dvs. som regel mindre hushåll, lorde ökningen under den närmasie tioårsperioden lill slor del komma att gälla, förutom hushåll i åldersgruppen över 65 år, hushåll med föreståndare i åldern 30-4 år, dvs. de som regel förhållandevis stora hushållen med barn. För att öka valfriheten för dessa grupper krävs en tillräcklig produktion av Slora lägenheter även i fierfamiljshusen och i skilda besiilningsformer.

Del räcker emellertid inle med atl nyproduktionen ges en annan inriktning än under de senaste åren för alt betingelserna att främja en allsidig boendestruktur skall bli goda. För detta krävs också stora förändringar i del befintliga bostadsbeståndet, bl.a, i de delar därav, i vilka andelen smålägenheter är stor.

De nödvändiga förändringarna kan ske dels genom rivning och nybygg-

Prop. 1974:150 358

nad, dels genom sammanslagning av mindre lägenheter. 1 många bostadsområden är det också möjligt att förtäta bebyggelsen och därigenom tillföra området lägenhetstyper som förekommer i alltför liten utsträckning.

Mänga av de små lägenhelerna är också omoderna eller halvmoderna. Utredningarna har i sin studie över hushållsstrukturen på två lokala bostadsmarknader funnit att en stor del av dessa lägenheter finns insprängda i bostadsområden med en också i övrigt ensidig lägenhetsstruktur. Det torde därför många gånger finnas goda förutsättningar alt använda sanering som ett medel också när del gäller att förändra lägenhelssammansättningen inom ell område mol större allsidighet.

Som jag tidigare har sagt finner jag det angeläget alt på olika sätt stärka de boendes ställning i situationer när förändringar av bostadsbeståndet övervägs. Del är sannolikl alt ett ökat boendeinfiytande i vissa fall kommer att medföra atl man nödgas gå långsammare fram än vad som kan framstå som önskvärt av andra skäl, Mina förslag i det följande kommer dock atl öka möjligheterna all genomföra förändringar som uppfattas som angelägna av alla berörda parier. Till angelägna förändringar hör också all skapa goda betingelser för en väl fungerande social och kommersiell service för alla dem som bor i etl bostadsområde.

När det gäller ulrymmessiandarden har jag förut anfört atl vi under den närmaste tioårsperioden bör koncentrera oss på all i första hand avveckla den trångboddhet som forifarande kvarstår enligt den gängse tolkningen av della begrepp. Denna avveckling underlättas av att den genomsnittliga hushållsslorieken kan beräknas forisätta all minska främst lill följd av en ytteriigare ökad hushållsbildning bland yngre grupper. Under förutsättning atl antalet rumsenheter per lägenhet ökar i samma takt under den närmaste tioårsperioden som under 1960-talet, skulle nuvarande trångboddhet automatiskt kunna avvecklas. Om så verkligen kommer att bli fallet är dock till stor del en fråga om hur lägenhetsutbudet kommer atl fördelas bland olika grupper. Trångboddheten är som jag tidigare har understrukit ett problem huvudsakligen för hushåll med små ekonomiska resurser eller stor försörjningsbörda. Deras möjligheter atl höja sin bostadsstandard får därför stärkas genom bostadstillägg, Boendeutredningen kommer att ägna denna fråga stort utrymme i sitt fortsatta arbele.

Ett ändrat eflerfrågemönster på bostadsmarknaden liksom ändrade ekonomiska villkor för bostadsbyggandel kommer att påverka det framtida bostadsbyggandets inriktning på hustyper och lägenhetstyper. Även andra faktorer kan emellertid få belydelse i detta avseende. Bostadsbyggandets fördelning på t, ex. småhus och fierfamiljshus får i sin tur återverkningar på förhållanden inom andra samhällsområden. Jag avser bl.a, frågan om utvecklingen av den framtida energiförsörjningen i landet,

I energiprognosulredningens (EPU) nyligen avlämnade belänkande redovisas all bostadssektorns andel av Sveriges totala energiförbrukning utgör

Prop. 1974:150 359

knappt 30 96. Materialet visar även att förbrukningen per lägenhet är drygt 50 96 högre i småhus än i fierfamiljshus. Förklaringen ligger i alt småhusen dels är större, dels har en högre andel ytterytor,

EPU har även gjort prognoser om utvecklingen av det framtida energibehovet inom bostadssektorn. Dessa prognoser bygger bl, a. påen beräknad total nyproduktion om 2,5 milj, lägenheter, varav hälfien i småhus, fram till år 2000, Om man i stället antar alt närmare 2/3 av lägenheterna skulle byggas i fierfamiljshus och drygt 1 /3 i småhus under nämnda period, skulle energibehovet enligt EPU:s beräkningar minska med 3,3 % för bostadssektorn.

Del råder alltså ett visst motsatsförhållande mellan å ena sidan behovel av hushållning med energi och å andra sidan kraven på en ökad utrymmesstandard generellt sett och önskemålen om en vidgad småhusproduklion. En bostadspolitik som inriktades på tätorter med ell slori antal lägenheter i fierfamiljshus och få småhus, skulle medföra besparingar i fråga om energi för uppvärmning och transporter.

Bostadssektorn kan i della avseende inte betraktas isolerat från samhällel i övrigt. Av slor belydelse för utvecklingen också på bostadsområdet blir den utbyggnad av energitillgångarna som vi har alt räkna med. Denna fråga är f n. föremål för livlig debatt och någon bestämd plan för den framtida energiförbrukningen föreligger inle ännu. Även om vi har att räkna med återhållsamhet beträffande energianvändningen kan detta inte få vara utslagsgivande vid bestämmande av den framtida bostadsproduktionens inriktning på hustyper och lägenhetstyper. Om energisynpunkler skulle få styra bostadspolitiken riskerar man att strävandena atl förbällra boendeförhållandena och att successivt öka utrymmesstandarden skulle bromsas. Skulle detta ändå bli fallet är del angeläget att grupper med klart efiersatta bostadsbehov främst får sina önskemål tillgodosedda. Vissa ålgärder i ener-gibegränsande syfie kan dock vidtagas utan all bostadspolitikens mål äventyras. De bostadspolitiska medlen bör utformas så att de stimulerar lill ener-gibegränsande syfie kan dock vidtas utan att bostadspolitikens mål även-byggnadslekniska forskningen bör kunna ge vägledning härvidlag,

I anslutning härtill vill jag erinra om de åtgärder som statsmakterna vidtagit under innevarande år inom här berörda område och som innebär atl statliga lån och bidrag kan utgå för energibesparande investeringar inom bl, a, det befintliga bostadsbeståndet. Jag avser att anmäla frågan om anvisning av ytteriigare medel för sådana ändamål på lilläggsstat I lill riksslaten för budgetåret 1974/75,

Jag går härefier över till frågan om bostadsbyggandets framlida omfattning och saneringsverksamheien,

Boende-och bostadsfinansieringsutredningarna konstaterar atl det är nödvändigt med ett fortsatt högt bostadsbyggande, om de bosladssociala ambitionerna skall kunna upprätthållas. Den påtagliga minskningen i nypro-

Prop. 1974:150 360

duklionen under senare år finner utredningarna därför oroande, även om en viss nedgång i förhållande lill åren kring 1970 är naturlig,

I boendeutredningens belänkande Bosläder 1974-76 redovisas en kalkyl avseende bosladsbyggnadsbehov och förulsäiiningar för byggande under 1970-lalet. En viktig utgångspunkt för bedömningarna äratl alla lägenheter i de sämre kvalitetsklasserna förutsätts bli moderniserade under en tioårsperiod. I övrigt baseras beräkningarna på anlaganden om befolkningsutveckling, hushållsbildning, rivningsverksamhel m. m.

Enligt dessa kalkyler uppgår behovet av nybyggnad till 90 000-100 000 lägenheter per år under återstoden av 1970-talel. Det förutsätts därvid att ombyggnadsverksamhelen härutöver skall ge etl nettotillskott av 25 000-30 000 moderna lägenheter per år.

Ulredningen finner emellertid atl den akluella efterfrågan och rörutsättningarna för produktionen inte möjliggör en så slor produktion på kort sikl. En produktionsnivå på 70 000-80 000 lägenheter per år de närmaste åren bedöms som mer sannolik.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna konstaterar i sitt huvudbetänkande att vissa förutsältningar för bostadsproduktionen har ändrats. Befolkningstillväxten bedöms t, ex, bli svagare än vad som tidigare antagils, vilket innebär alt del genomsnittliga netiotillskottel av hushåll per år minskar.

Flertalet remissinslanser instämmer i utredningarnas mening att ett fortsatt högl bostadsbyggande är nödvändigt för att undanröja kvarstående brister i fråga om lägenheternas utrustning och för att höja hushållens ulrymmesstandard. Några instanser ullalar dock slor tveksamhet beträffande sannolikheten för all nyproduktionen kommer upp till den angivna nivån på 90 000 lägenheter per år och menar det vara realistiskt att utredningarna i sill huvudbetänkande har antagit en lägre bostadsproduktion under de närmaste åren. Flera remissinslanser belönar den osäkerhet som med nödvändighet måsle omgärda prognoser av den art utredningarna presenterar.

För egen del vill jag instämma med remissinstanserna all alla beräkningar som görs avseende det framtida bostadsbyggandets omfattning måste bli osäkra. Förutsällningarna för beräkningarna går inle all f n. ange med någon slörre precision. Det gäller exempelvis befolkningsutvecklingen totalt i riket, befolkningens fördelning inom landet, bostadsförnyelsens fördelning på modernisering och toialsanering, utvecklingen av inkomsler och boendekostnader m. m. Ändras någon eller några av de grundläggande förutsättningarna i mera väsentlig grad, kan prognoserna komma atl variera inom etl brett intervall,

Bosladsbyggandet nådde en toppnivå under åren 1969-1970, då nära 110 000 lägenheter per år färdigställdes. Sedan dess har produktionen minskat väsentligt. För år 1974 beräknas sålunda omkring 83 000 lägenheter bli färdigställda. Påbörjandet detta år väntas komma atl omlätla ca 70 000 lägenheter, varav drygt 60 96 i småhus.

Prop. 1974:150 361

Enligl länsbostadsnämndernas bedömningar av de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen uppgår del planerade påbörjandet under programperioden 1974-1978 lill 329 000 lägenheter, dvs. i genomsnitt 65 800 lägenheier per år. För de två närmast föregående programomgångarna var motsvarande antal 105 000 resp. 82 000. Den senaste bedömningen visar således på en fortsatt krafiig nedgång i nyproduktionen.

Jag vill understryka vad jag anfört förut om riskerna för att de bostadspolitiska målen äventyras på sikt om bostadsbyggandel under en längre period kommer alt ligga på en mycket låg nivå. Ändrade förutsättningar i olika avseenden - särskilt i fråga om den ekonomiska utvecklingen - kan leda lill atl bristsituationer ånyo uppstår på olika regionala marknader, Krafiiga kastningar i fråga om bostadsbyggandets volym är vidare ägnade att framkalla allvarliga sysselsättningsproblem för dem som är verksamma inom byggnadsbranschen och byggnadsmalerialindustrin eller indirekt beroende av dessa näringar.

Av här anförda skäl och på grundval av utredningarnas mera långsiktiga bedömningar anser jag - med all reservation för svårigheterna att göra en säker bedömning -att det erforderliga resursutrymmet för bostadsbyggandet under de kommande åren bör kunna uppskattas lill 70 000-80 000 lägenheter per år. Med hänsyn till all de kommunala bosladsbyggnadsprogrammen visar en betydligt lägre produktionsnivå under de närmaste åren räknar jag således med atl produktionen senare skall ligga på en högre nivå. På grund av svårigheterna att i dag göra någon säkrare bedömning av sådana faktorer som den inrikes omfiyttningen, immigrationen, hushållsbildningen etc, är det emelleriid synnerligen svårt atl över huvud ange bostadsbyggandets omfattning vid denna tid. Följaktligen får den nuvarande allmänna bedömningen revideras efier hand som ytterligare underlag härför kommer fram.

Jag tar härefter upp frågan om saneringen av del befintliga beståndet. Det totala beståndet av halvmoderna och omoderna lägenheter kan i dag beräknas omfatta inemot 550 000 lägenheter, varav drygt 250 000 lägenheter i fierfamiljshus. Detta antal ger etl ungefärligt mått på det kvarstående saneringsbehovet.

Utredningarna sätter upp som etl mål all det sämre bostadsbeståndet skall avvecklas inom en tioårsperiod. Många remissinstanser ifrågasätler möjligheterna härtill. Elt sådant ambitiöst program finner de skulle kräva bostadspolitiska stödåtgärder av betydande omfattning. Den lakt i vilken saneringen kan genomföras sägs också vara i hög grad beroende av varierande lekniska och ekonomiska förutsättningar i olika orter.

Bostadspolitiken har som jag tidigare nämnt sedan länge väsenlligen inriktats på att undanröja bostadsbristen genom nyproduktion. Den under senare år uppkomna silualionen på bostadsmarknaden har inneburit att ökad uppmärksamhel kunnat ägnas ombyggnads- och förbättringsverksamhelen. Statsmakterna harockså väsentligt utvidgat och stärkt det ekonomiska slödel

Prop. 1974:150 362

till denna verksamhei. Effekterna härav har bl, a. visat sig i en ökad ombyggnad av flerfamiljshus.

Vad gäller den takt med vilken saneringen av del sämsta bosiadsbeståndel kan genomföras vill jag anknyta lill vad chefen lör dåvarande inrikesdepartementet anförde i denna fråga i prop, 1973:21 angående sanering av del äldre bostadsbeståndet. Han ansåg del av fiera skäl inle vara möjligt eller ändamålsenligt all närmare ange en tidpunkt dä alla bristfälliga lägenheter i landet skall vara ersatta eller moderniserade. Han menade vidare all det inte finns underlag att för någon längre lid ange det antal lägenheier som årligen bör förbättras, byggas om eller rivas, I anslutning härtill vill jag framhålla all saneringstaklen beror bl, a, på bebyggelsens ålder och sammansättning inom en ort och kommunernas möjligheier alt ta initiativ lill och driva på saneringsverksamheien. Avvecklingen av t, ex, det sämsta flerfamiljshusbeståndet, som lill dominerande del finns inom äldre stadsdelar i etl mindre antal tätorter, sker sålunda betydligt långsammare än annan bosladssanering.

En angelägen förbättring av del från kvalitetssynpunkt bristfälliga bostadsbeståndet i någoriunda snabb takt förutsätter atl ombyggnadsverksamheten ökas väsentligt, Della är även nödvändigt för att möta det ytterligare behov av bosladssanering som uppkommer efier hand som bostadsbeståndet åldras. Det krävs emellertid också en stark förskjutning i ombyggnadsverksamheten från småhus till flerfamiljshus. Moderniseringen under 1960-lalet avsåg näsian uteslutande småhusen. Ungefär 20 000 lägenheier byggdes i genomsnitt om per år. Av dessa var endast I 000-2 000 belägna i flerfamiljshus. Som jag nyss nämnde har detta antal under de senaste åren ökal väsentligt och kan beräknas till mellan 5 000 och 6 000 lägenheier. Del krävs enligt gjorda beräkningar emellertid i det närmaste en fördubbling av antalet årligen ombyggda flertämiljshuslägenheter för att förbättringen av de sämre lägenhelerna skall kunna ske inom acceptabel tid. Mina förslag i det följande beträffande finansieringssysiemet bör kunna främja en ökning av ombyggnadsverksamheten.

Jag lar slutligen upp frågan om konstruktionen av ramar för bostadsbyggandet.

Delegationen för bostadsfinansiering har i promemorian (Ds In 1973:14) Ekonomiska ramar för det statligt stödda bosladsbyggandet redovisat förutsättningarna för all uiirycka dessa ramar i ekonomiska i stället för fysiska termer. Delegationen har därvid funnit alt en övergång till ramberäkning i ekonomiska termer gör det lättare att ställa upp en gemensam ram för allt statligt belånat bostadsbyggande. En gemensam ram möjliggör enligt delegationen i sin tur en bostadspolitiskt motiverad utbytbarhet vid långivningen mellan nybyggnadsförelag och moderniseringsföretag samt mellan bosläder och bostadskomplement. Vidare ger ekonomiska ramar bättre än fysiska ramar ett direkt ullryck för investeringsvolym och kreditbehov.

Prop. 1974:150 363

Delegationen har i fråga om lämpligt rammåit främst diskuterat möjligheten att basera den ekonomiska ramen på pantvärden vid nybyggnad och på låneunderlag ( godkända koslnader) vid ombyggnad och förbättringar.

Remissinstanserna redovisar olika uppfattningar i frågan.

De remissinstanser - främsi olika kreditmarknadsorgan - som tillstyrker en övergång till ekonomiska ramar, menar atl man härigenom får ett samlat mått på den investeringsvolym och det kreditbehov som programmet för det statligt stödda bostadsbyggandet medför. På detta sätt skapas ett väsentligt bättre underlag för kreditinstitutens planering av bostadssektorns krediiförsörjning. Vidare anses ekonomiska ramar ge möjlighet lill avvägning på kommunal nivå mellan olika bosladsinvesieringar.

Till de instanser som avstyrker hör bostadsstyrelsen och de länsbostadsnämnder från vilka yttrande inhämtats. Dessa instanser anser allmänt all det bör vara möjligt atl tillgodose de av delegationen angivna syftena med ekonomiska ramar genom komi)leiteringar i olika avseenden inom nuvarande ramsystem. Situationen på bostadsmarknaden anses även göra del olämpligt att nu ändra ramkonstruktionen. Flera remissinstanser, bl. a. Svenska kommunförbundet som avstyrker delegationens förslag, anser vidare all en övergång lill ekonomiska ramar skulle innebära elt icke obetydligt merarbete och adminislrativt krångel för lånemyndigheter, kommuner och byggherrar.

Jag kan i huvudsak ställa mig bakom de av delegationen redovisade syftena med ekonomiska ramar. Också den tekniska utformning av ramsystemet som delegationen förordat anser jag äga förtjänster. En ekonomisk ram som möjliggör utbytbarhet mellan olika verksamheter - nybyggnad resp. ombyggnad och förbättringar m. m. - kan sålunda sägas ligga väl i linje med den under senare år alltmer utbredda uppfattningen all en förbättrad bostadsstandard bör åstadkommas genom såväl nybyggnad och modernisering som förbättringar av miljö och service i bostadsområdena. Med hänsyn främst till invändningarna beträffande tekniska svårigheter är jag emellertid inte beredd att nu förorda delegationens förslag. Liksom bl.a, bostadsstyrelsen anser jag att möjligheterna lill förbättring och komplettering av nuvarande ramsyslem, så alt det i möjlig mån tillgodoser samma syfien som delegationens förslag, bör prövas i första hand. Detta gäller såväl möjligheterna att beräkna investeringsvolym och kreditbehov för bostadsbyggandet som utbytbarheten mellan nybyggnadsförelag och moderniseringsförelag. Jag ämnar därför föreslå Kungl. Maj:t all bosladsstyrelsen erhåller uppdrag all utarbeta sådana ändringar i nuvarande ramsystem att dessa syfien tillgodoses.

Prop. 1974:150 364

10.3 Förbättrad boendemiljö

10,3.1 Kvaliteter och brisier i befintliga bostadsområden

Under senare delen av 1960-talet växte en intensiv debatt om boendemiljön fram. Hyresgäströrelsen presenterade elt program för boendemiljön och skilda medborgargrupper började ta alltmer aktiv del i debatten om stadsplaner och nya bostadsområden. Från all ha varil ell tema, som huvudsakligen diskuterats i fackkretsar och bland ansvariga förtroendemän, blev frågan om bebyggelsens uiformning och miljö elt diskussionsämne för gemene man. Enligl min mening har vi anledning att se på denna utveckling med stor tillfredsställelse. Planering av bostäder och bostadsmiljöer har tidigare i allt för stor usträckning varit en fråga för enbari en liten grupp experter och förtroendemän.

Många miljöer som vuxit fram de senaste 30 åren kännetecknas likväl i väsentliga avseenden av hög kvalitet och en god anpassning lill människornas önskemål, behov av omväxling, hemkänsla, trivsel och mänsklig kontakt. Andra bostadsområden, särskill bland dem som kommii till under senare tid, har emellertid visat sig inte motsvara allmänhetens krav pä en god boendemiljö. Skälen lill detta varierar och är inte lillfredsslällande klarlagda. Det lorde emellertid stå klart alt akluella uthyrningssvårigheter i vissa områden åtminstone delvis kan hänföras till brisier i boendemiljön. 1 vissa fall kan sådana brisier ta sig uttryck i att området har gestaltats på etl torfiigl och enformigt sätt. Det upplevs som trist och spänningslöst. 1 andra områden finns kanske för få möjligheter till fritidsaktiviteter Ett sådant område upplevs som dött och kontaktlöst, 1 några områden har biltrafik, buller och föroreningar blivit alltför besvärande. På många håll saknas en boendeservice som är anpassad lill dagens familjetyper. Människornas inställning till ett bostadsområde bestäms inte bara av lägenheternas kvalitet utan också i hög grad av bostadsområdets innehåll, utformning och läge i förhållande lill kommunikalioner, arbetsplatser, skolor, sjukvård osv.

I det följande skall jag begränsa mig lill de spörsmål som rör bostadens närmaste omgivning, närmiljön, efiersom dessa frågor kan och bör påverkas av bostadspolitiska ålgärder

Brister och kvaliteter i svenska boendemiljöer är dokumenterade i en mängd olika studier och forskningsrapporter. Av naluriiga skäl har dessa studier gjoris från skilda utgångspunkter och med inriktning på olika problem. En förutsättning för alt de skall kunna användas som underlag för bedömningen rörande den framtida boendemiljön är därför att de blir föremål för sammanfattande analyser. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har inte ansett sig kunna göra några sådana analyser i sina betänkanden. Jag har emellertid inhämtat all utredningarna har påbörjat etl sådani arbele. Utredningarna har inte heller nu lagl fram konkrela förslag i boendemiljöfrågan uiom såviit angår finansiellt stöd till miljöförbättrande åtgärder. Jag återkommer strax härtill.

Prop. 1974:150 365

1 avvaktan på resultaten av utredningarnas Ibrlsatla arbele vill jag begränsa mig till all redovisa allmänna erfarenheler av dagens boendemiljöer och de utvecklingstendenser som har betydelse för bedömningen av vilka åtgärder som bör vidtas för alt åstadkomma lörbättringar.

Boendemiljön är en av de faktorer som har stor betydelse för att tillfredsställa grundläggande mänskliga behov av gemenskap, omväxling, stimulans, självkänsla och möjlighet att påverka sin närmaste omgivning. Många människor i vuxen ålder har möjligheter att kompensera en bristfällig boendemiljö med stimulerande semesterresor, tilltalande och aktiverande arbetsmiljö, fritidshus, umgänge inom orten och besök hos släkt och vänner på annan ort. Nya forskningsrön talar för atl människor i den situationen finner sig till rälla även i elt område som annars upplevs som innehållslöst eller full. För dem är kanske lägenheten viktigare än bostadens närmaste omgivning.

En stor del av befolkningen har emellertid inte dessa möjligheter alt kompensera brisier i boendemiljön. För den som har begränsade ekonomiska resurser kan resor och fritidshus inte bli något reellt alternativ. För den som har elt tungt och enformigt arbele kan arbelsmiljön inle väga upp brisier i boendemiljön. För hemarbetande mödrar finns ingen annan arbetsmiljö än boendemiljön. Barnen rör sig i en mer begränsad miljö än de vuxna. Detsamma gäller människor, som på grund av ålder, sjukdom eller handikapp har svårt att röra sig inom stora områden och som inte längre förvärvsarbetar. En stor del av befolkningen vistas sålunda större delen av sin tid i hemmet eller i dess närmaste omgivning. Där finns alltså för många människor de grundläggande förutsättningarna för hur deras liv skall utvecklas och hur de skall lyckas i sina strävanden efier ett posiiivt livsinnehåll. Dessa förhållanden gör att vi måste ställa stora krav på boendemiljön. Särskild vikt bör läggas vid att tillfredsställa barnens, åldringarnas och de handikappades behov. Det är också angeläget att anpassa miljöns innehåll och utfbrmning lill utvecklingen av familjemönstret. Jag skall senare återkomma lill della.

Diskussionen om bostadsmiljön fick mot slutet av 1930-lalet en ny inriktning. Bl. a. pekades på behovet av lekplatser i bostadshusens närhet. Tidigare hade reglering av bebyggelseutvecklingen huvudsakligen gällt anordnandet av gator och allmänna platser. Husens friare gruppering under 1930-talel innebar visserligen en revolt mot tidigare stadsbyggandes osunda, mörka och trånga bakgårdar, Alla lägenheter skulle få tillgång till sol. ljus och lufi. Allmänt setl bottnade dock nyorienteringen av stadsbyggnadstänkandet främst i strävanden att åstadkomma bättre standard i lägenheterna.

Mellan 1930- och 1940-talen skedde emellertid en radikal omsvängning. Nya tankar om behovet av grannskapscentra och värdet av en hemkänsla i omgivningen förmedlades från England och vann snabbi gensvar i Sverige.

Prop. 1974:150 366

Krav på möjligheter till fritidsaktiviteter och kulturell verksamhet i bostadens närmaste grannskap gjorde sig gällande. Det resulterade under 1940-talet och en bra bit in på 1950-talet i nya bebyggelsemiljöer med tillgång till sådana möjligheter och med ett rikligt mått av grönska och natur insprängda i bebyggelsen. Tidens ideal var att husen skulle anpassas till naturen.

Efierhand blev emellertid 1940-talels stadsbyggande utsatt för krilik. En snabb fortsalt ökning av antalet bilar förutsågs. Krav på trafiksäkerhet och tillgång till fler parkeringsplatser ställdes därigenom i förgrunden. Detta kom att sätta sin prägel på nya stadsplaner. På grund av del ökande antalet parkeringsplatser minskade utrymmet för barnens lek samlidigt som avstånden mellan husen och därmed avstånden lill olika slags service växte. Utvecklingen mot ökande avstånd mellan bostad och service förstärktes av att trångboddheten successivt var på väg atl avvecklas. Det medförde alt del kom atl bo alll färre människor i varje lägenhet. Butiker och andra gemensamhetsanläggningar kunde därmed lä tillräckligt underlag endasl under förutsättning att ett större antal lägenheter betjänades av dem.

Utvecklingen ledde till att det stora husets fördelar framhölls allt ofiare under 1950-talet, 1 etl stort hus skulle service kunna inrymmas i eller nära huset. 1 omedelbar närhet av huset skulle man kunna anordna både lekplatser för de minsta barnen och bilparkering. Del slora huset ansågs ge förutsättningar all, utan uppoffring av de fördelar tidigare byggande erbjudit, i närmiljön tillgodose många av de boendes krav: korta avstånd till service, lekplatser och bilparkering. Allt ofiare kom fierfamiljshusområden att mot bakgrund av denna ideologi domineras av höghus. Framförallt kom 1960-talets bostadsområden atl få elt stort inslag av höga hus eller andra läll placerade fierfamiljshus, "Stenstaden" ansågs kunna få en ny renässans och sladsmässighel upphöjdes lill elt ideal,

Efier hand började kritik riktas även mot denna stadsbyggnadsideologi. Ingen förnekade fördelarna av koria avstånd men man vände sig mol alt andra kvaliteter som hade präglat det tidigare stadsbyggandet inte bevarats. Brist på kontakt mellan grannar framhölls som orsakad av den stora skalan och frånvaron av naturliga träffpunkter. Allt oftare pekades på atl höghusmiljön medför många problem för barnfamiljer.

Samtidigt som kriliken växte sig allt starkare mol höghusmiljön och mol hårt exploaterade fierfamiljshusområden, vilkas positiva tillgång främst var närheten till service, skärptes under 1960-talel kraven på tillgång till service i bostadens närmaste omgivning. Della berodde främsi på all kvinnor med små barn i allt större utsträckning började delta i förvärvslivet. Det framstod därvid som allt angelägnare att det i bostadsområdet fanns lätt tillgänglig service som daghem och möjlighet att ordna med tvätt och inköp även pä kvällstid, samt atl del var nära till rritidsakliviieter osv. Sådana krav underslöddes av önskemålen att ge handikappade och åldringar möjlighet

Prop. 1974:150 367

att bo i en levande stadsmiljö och i mindre grad vara hänvisade lill institutioner av olika slag.

Det vill alltså synas som om de senaste årens debatt gått i två helt olika riktningar En riktning har kritiserat tristessen och den torftiga utformningen i många fierfamiljshusområden, bristen på grönska, den stora skalan eller den hårda exploateringen. En annan riktning har främsi kritiserat boendemiljöernas bristande anpassning till den nya familjetyp, där båda föräldrarna förvärvsarbetar och en av dem gör endast koriare uppehåll i sill förvärvsarbete när barnen är små, samt den bristande anpa.ssningen av boendemiljön till åldringars och handikappades behov. De olika typerna av argument har vanligtvis lett till två var för sig entydiga slutsatser nämligen atl områden med enfamiljshus är den lämpligaste och bästa boendemiljön eller atl bostäder i fierfamiljshus med riklig tillgång lill service äratl föredra.

Uppenbarligen skulle det vara olyckligt om del framtida stadsbyggandet skulle grundas på anlagandel all någon av dessa slutsatser är en adekvat tolkning av de erfarenheler vi har av senare års stadsbyggande. Den kritik som riktats mot dagens boendemiljöer bör naturiigivis inte lämnas obeaktad, men del finns slarka skäl att varna för tron atl det finns entydiga lösningar. Del finns nämligen risk för att vi stirrar oss så blinda på bristerna i dagens miljöer, att vi bestämmer oss för nya och annoriunda lösningar som visserligen inte har samma brister som dagens stadsbyggande men i gengäld inte heller tar vara på dess goda egenskaper. Mycket av det som efterfrågas i dag framfördes som krav redan på 1940-talet. Vi är således på sätt och vis tillbaka vid ulgångspunklen för det moderna stadsbyggnadstänkandet. Nu finns erfarenheter tillgängliga av de gångna decenniernas olika försök atl skapa boendemiljöer som tillgodoser skifiande krav. Det borde därför finnas goda möjligheter att skapa miljöer som tar lill vara det bästa av olika perioders byggande och som samtidigt är anpassade till dagens krav. Alla bostadsområden kan göras trivsammare och service, lrafik.säkerhet och omgivningshygien i områdena kan förbättras.

Ell bostadsområdes kvaliteter, så som de upplevs av de boende, beror också i hög grad på vilka som bor i området. Det är därför angelägel att molverka tendenser till ensidighet i befolkningsstrukturen. Framför alll torde ensidighet i befolkningens ålderssammansättning upplevas som negativ.

Befolkningens ålder och fördelning på hushållstyper inom ett bostadsområde hänger i hög grad samman med områdets ålder och lägenhelssammansättningen i området. Jag har förul beröri de problem som har samband med den stora andelen små lägenheter i äldre hus och skillnaden i fråga om lägenhetsstorlekar mellan nybyggda flerfamiljshus och småhus. Bostadsutbudeis struktur inrymmer uppenbara risker för att de boendes behov och önskemål inte kan bli tillgodosedda. Del är därför angeläget atl bostadsproduktionens utveckling följer utvecklingen av familjemönster och levnadsvanor.

Prop. 1974:150 368

Familjemönslret har ändrats mycket under de senaste trettio åren. Samtidigt har den ekonomiska standarden och utrymmesstandarden i lägenhelerna ökal. Det har medfört alt elt stort anlal bostadsområden är byggda för en annan familjetyp och för andra utrymmeskrav än dagens.

En av de viktigaste förändringarna är att förvärvsverksamheten bland gifia kvinnor har ökat siarkt sedan andra världskriget. Ökningen har varit särskilt markant i fråga om yngre gifia kvinnor med barn i förskoleåldern. En annan utveckling som har stor belydelse i delta sammanhang är hushållens uppdelning i mindre enheter. Drygt hälfien av landets hushåll består av endasl en eller två personer och andelen sådana hushåll beräknas öka.

Sammanfattningsvis kan sägas atl en rad olika utvecklingstendenser medverkat till att många bostadsområden är i behov av förändringar av olika slag så all de bättre anpassas till dagens förutsättningar och värderingar. Även om vi givetvis inle kan bygga om befintliga miljöer hell och hållet framstår det som särskilt angeläget atl finna former för en förbättring av bebyggelsemiljöer alll efter som förutsättningar och värderingar förändras. Det ligger i sakens natur att del inle är möjligt att planera och bygga bostadsmiljöer som passar för all framtid, utan förändringar måsle vidtas efter hand.

Med tanke på den belydelse som en väl utbyggd boendeservice har för boendemiljön vill jag i sammanhanget erinra om att, som jag nämnt förut, servicekommitténs tidigare förslag delvis har legat till grund för beslut av statsmakterna, som i väsentliga avseenden har förbätlrat möjlighelerna lill planering och finansiering av lokaler för boendeservice. Servicekommittén har i sitt slutbetänkande Boendeservice 7 lagl fram ytterligare malerial som bör kunna bilda underlag för rortsalt planerings- och utvecklingsarbete på serviceområdet.

Kommittén har endasl i vissa fall ansett del befogat att fora fram diskussionen till konkreta förslag till omedelbara och preciserade ålgärder. Ett av dessa förslag är att etl centralt råd för boendeservice inrättas med uppgift bl. a. att samordna och följa utvecklingen på serviceområdet. Dessa uppgifier kan enligt min mening i väsentliga avseenden fullgöras av bostadsstyrelsen. Frågan torde lå övervägas ytterligare i samband med den översyn av de bosladspoliliska myndigheternas uppgifter och organisation som jag lidigare har aviserat.

1 övrigt innebär kommitténs förslag att vissa myndigheter skulle få uppdrag att fullgöra vissl utrednings-och utvecklingsarbete på området, Kungl, Maj:t har beslutat au kommitténs slutbetänkande skall överlämnas lill berörda myndigheier för all övervägas i deras arbete,

10,3,2 Åtgärder i syfte all förbällra boendemiljön

Av min tidigare redogörelse framgår alt en successiv förbättring av befintliga bebyggelsemiljöer är önskvärd om de skall kunna anpassas till nya

Prop. 1974:150 369

förulsäiiningar och värderingar, Behovel av förbättringar är särskilt framträdande i områden med uthyrningssvårigheter som kan hänföras till brisier i boendemiljön. För all åtgärder i della syfie skall komma till stånd i till-riicklig oniiäitning krävs emellerlid ell finansiellt slöd från slalen.

Boende- och bosladsfinansieringsulredningarna har i belänkandet Följdfrågor föreslagit att uljämningslån skall ulgå för miljöförbättrande åtgärder i befintliga bostadsområden. Härmed avses åtgärder som ökar områdenas användbarhet och attraktivitet. Åtgärderna skall enligt förslaget kunna avse såväl den yttre miljön som ändringar av byggnader.

Lån föreslås ulgå med belopp som täcker hela kostnaden intill elt belopp av 50 kr/m' lägenhetsyta.

Förslaget om ett lånestöd för detta ändamål har vunnit allmän anslutning bland remissinstanserna, även om meningarna är delade beträffande stödets utformning.

För egen del vill jag framhålla all en lånefinansierad lörbältringsverk-samhei kan medföra behov av höjda boendekostnader som det i många fall, inle minst i områden med tomma lägenheter, inte är möjligt atl ta ut. Jag anser det därför nödvändigt med direkta statliga bidrag för att mil-jölbrbällrande åtgärder skall komma lill stånd i tillräcklig omfattning.

Bidragsgivningen bör inte bindas i detalj genom beslut av statsmakterna. Det är väsentligt att erfarenheterna av behoven av ålgärder för bli vägledande vid utformandet av stödverksamheten.

Som allmänna riktlinjer för den närmaste tidens insatser från statsmakternas sida bör följande kunna gälla.

Bidrag bör kunna utgå för förbättring av trafiksäkerhetsförhållandena, åtgärder som avser konstnärlig gestaltning, anordnande av mindre lokaler för hobbyverksamhet och samvaro, komplettering med boendeservice, förbättring av otillfredsställande ulemiljöer i syfie all tillgodose barns lekbehov saml de boendes behov av rekreation, motion, samvaro och andra fritidsaktiviteter. Stöd bör också kunna ulgå för åtgärder för att begränsa buller och luftföroreningar.

Prioritet bör ges åt områden inom vilka del föreligger svårigheter alt få avsättning för lägenheterna. Bidrag bör dock inte utgå för bebyggelse som tillkommer efter år 1974.

I fråga om bidragsvillkoren förordar jag följande. Bidrag bör ulgå med högsl 50 96 av den godkända kostnaden för åtgärderna, dock högst I 000 kr. för varje lägenhet som berörs av eller har nytta av åtgärderna. Om särskilda skäl föreligger, t. ex. alt kostnaden är hög i förhållande till antalet lägenheter och åtgärderna är mycket angelägna, bör beloppsgränsen per lägenhet kunna höjas lill högsl 2 000 kr.

Det ankommer på Kungl. Maj:t att beslula om de administrativa formerna för bidragsgivningen. Jag vill emellertid här framhålla all jag ansluter mig till utredningarnas uppfattning att de boende bör beredas tillfälle atl

24 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 371

10,4 Markpolitik och planfrågor

10,4.1 Reformbehov och reförmmöjligheier

Det alll intensivare markulnytljandet har lett till all marken har blivit en nyckelfaktor i samhällsplaneringen. Markens läge och kostnaderna för dess ulnytljande har fött växande betydelse inom skilda verksamhetsområden, Särskill påtagligt är kanske detta inom bostadssektorn. Var mark finns tillgänglig och under vilka betingelser den kan utnyttjas spelar en avgörande roll både för bostadsproduktionens omfattning och inriktning och för del slutliga resultatet av bostadsbyggandet, dvs. för bostadsmiljön lagen i vid bemärkelse. När del gäller mark med särskill goda egenskaper eller mark belägen i särskill eftertraktade lägen har samtidiga anspråk på att få utnyttja marken allt oftare och med allt större styrka kommit att ställas av företrädare för skilda intressen. Detla har slarki ökal behovel av en hushållning med marklillgångarna.

En tillgång av så begränsad natur och med så strategisk betydelse i samhällsplaneringen för inte behandlas som ett spekulationsobjekl. Det är ett krav som är motiverat av hänsyn till effektivitet i samhällsverksamheten. En ohämmad konkurrens om marken leder sålunda till knapphet, stock-ningaroch misshushållning saml till monopollendenseroch spekulativa prisförändringar. Kravet är motiverat ocksåav hänsyn till medborgarinfiyiandel över samhällsutvecklingen. Görs marken till föremål för konkurrens med spekulativa inslag mellan enskilda parter med intressen i skilda led av samhällsbyggnadsprocessen, är risken betydande för atl samhällsorganen föriorar det avgörande infiytandet över utvecklingen.

Vi har i vårt land varit internationellt setl förhållandevis förskonade från verkligt svåra missförhållanden av den art som jag nu har beröri. Del beror på alt vi lyckats genomföra rätl långtgående ålgärder i syfte atl motverka markspekulation och alt stärka samhällets ställning när del gäller avgöranden om markanvändningen. Det råder en lämligen bred enighet i vårt land om en politik med den inriktningen, låt vara att fiera av de åtgärder som jag syftar på har måst genomföras under politisk strid.

Det är emellerlid nödvändigt all vidtagna ålgärder ständigt ses över och kompletteras i ljuset av vunna erfarenheter. Jag kommer all i det följande lägga fram vissa förslag som innebär ytterligare förbättringar av samhällets möjligheter all slyra markanvändningen. Dessförinnan vill jag peka på vissa, särskill för bosladspolitiken betydelsefulla linjer i utvecklingen på det markpolitiska området.

Genom 1947 års alltjämt gällande byggnadslagstiftning upphävdes markägarens dittillsvarande i princip fria rält atl exploatera sin mark för bl. a. bebyggelse och ersattes med en rält för samhällel - i första hand företrätt av kommunen - att bestämma var bebyggelse får komma till stånd. Detta samhällets s. k. planmonopol gällde ursprungligen bara bebyggelseutveck-

Prop. 1974:150 372

lingen i tätorterna. Efter hand som behovel av en hushållning med markresurserna ökade kom ytteriigare typer av bebyggelse att omfattas av planmonopolet. Genom lagändringar i samband med riksdagsbeslutet år 1972 angående den fysiska riksplaneringen (prop. 1972:111, CU 1972:35, rskr 1972:348) underkastades all bebyggelse, alltså också s. k. glesbebyggelse, kravet på att den måste föregås av en planmässig prövning.

Man kan säga att genom planmonopolet har lagts fast som grundläggande princip för markpolitiken att det är samhället som ytterst skall bestämma över markanvändningen. Planmonopolet kan emellertid bli mer eller mindre verkningslöst. Genom sin planering kan kommunen visserligen beslämma var och hur bebyggelse får ske. Det beror emellertid på markägarens inställning om den byggnadsrätt som följer av kommunens beslut blir utnyttjad. Det är således markägaren som bestämmer om marken skall bebyggas. Om han beslutar sig för att bygga, avgör han i princip också när det skall ske. Ell betydande faktiskt infiytande över planeringens inriktning och innehåll ligger därmed hos markägaren, och kommunen är i motsvarande grad beroende av dennes agerande. Också på frågor som berör markanvändningen men som inte bestäms i plan kan markägaren utöva ett faktiskt inflytande genom det ibland tillämpade systemet med exploateringsavtal mellan kommunen och markägaren. Hur storl kommunens beroende av markägaren i praktiken är bestäms bl. a. av kommunens möjligheter atl förvärva marken för alt själv genomföra eller låta genomföra planläggningen. I praktiken spelar ofia även hänsynstaganden till tidsfaktorn en belydande roll, vilkel kan leda lill atl kommunen inle anser sig kunna genomdriva sina önskemål till fullo.

Vikten av kommunala insatser också vid plangenomförandet - en aktiv kommunal markpolitik - betonades starkt när riksdagen år 1967 lade fast inriktningen av samhällets markpolitik. Det skedde närmast med anledning av prop, 1967:90 med förslag till förköpslag och prop. 1967:100 angående rikllinjer för bostadspolitiken m. m,

1 prop, I967:100(s, 177-180) framhölls att en aktiv kommunal markpolitik till följd av bebyggelseutvecklingen blivit etl alll viktigare inslag i planeringen av bostadsbyggandet. Huvudansvaret för samhällsbyggandet på det lokala planet, framhölls det vidare, ligger hos kommunen, varvid ansvaret för bebyggelseplaneringen och bostadsförsörjningen är särskilt markant. De viktigaste medel kommunen förfogar över för denna uppgifi är byggnadslagstiftningen med dess planmonopol, förmedlingsverksamheten för statliga bostadslån, egna investeringar och en aktiv kommunal markpolitik. Plan-monopolet och förmedlingsverksamheten är värdefulla medel all styra samhällsbyggnadsprocessen men måste betecknas som otillräckliga. Om ett ändamålsenligt samhällsbyggande och god samhällelig investeringsekonomi skall kunna uppnås måsle, framhölls det, dessa medel kompletteras med ett ökat kommunalt markinnehav.

Prop. 1974:150 373

En god kommunal markberedskap är, anfördes det vidare i propositionen, av stor betydelse i flera avseenden. Kommunen kan, om den förfogar över mark i tillräcklig omfallning, bestämma när bebyggelsen skall komma till Slånd inom olika delar av samhällena och säkrar därigenom ett ändamålsenligt samhällsbyggande och god samhällelig invesieringsekonomi. Markinnehavet ökar vidare kommunens möjligheter att aktivt påverka bebyggelsens utformning i samband med bebyggelseplaneringen, vid valet av hustyper och vid bestämmande av lägenhetsfördelningen m. m. Ett omfallande kommunall markinnehav har dessutom en återhållande inverkan på markprisutvecklingen. Mot bakgrund av bl.a. dessa förhållanden uttalades att en aktiv kommunal markpolitik är nödvändig för att samhällel skall fö tillfredsställande kontroll över den komplicerade process som samhällsbyggandel utgör. Kommunerna borde förvärva mark i sådan omfattning atl de får dominerande inflytande över de marklillgångar som inom överskådlig lid kan beräknas bli tagna ' anspråk för samhällsbyggandet. Detta innebär inie, uttalades det vidare, atl kommunerna måsle förvärva all mark som skall användas för samhällsbyggandel, även om delta i många fall är önskvärt. Kommunerna bör emellerlid ha så myckel mark i sin hand alt de behärskar tidsschemat för samhällsbyggandel och inte löper risken att samhällsbyggandet leds av olika markägare, ibland med monopolställning. Kommunerna bör bygga upp en så god markberedskap atl mark är säkerställd för minst 10 års byggande.

Dessa uttalanden godkändes av riksdagen (SU 1967:100 s, 22, rskr 1967:265). De har därefter i olika sammanhang preciserats, bl. a, i samband med tillkomsten av den nya expropriationslagen (SFS 1972:719),

De medel kommunerna i dag har till sitt förfogande för att föra en aktiv markpolilik är främst den kommunala förköpsrätien,expropriationsinstitulet och statens kreditstöd lill kommunala markförvärv.

Enligt förköpslagen (1967:868, ändrad senast 1973:544), som trädde i krafi den 1 januari 1968, har kommun förköpsrält vid försäljning som omfatlar sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Förköpsrält föreligger även vid försäljning av tomträtt i sådan egendom. Förköpsrätten innebär att kommunen för förvärva den egendom som köpet avser från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Syftet med lagen var att förbältra kommunernas möjligheter att på elt tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen och därigenom åsladkomma en dämpning av prisutvecklingen i fråga om sådan mark.

Vissa begränsningar i kommunens möjligheter atl utöva förköpsrält föreligger. Bl.a. får förköpsrätt inle utövas, om fastigheten haren ägovidd som understiger 3 000m' och dessutom ett taxeringsvärde som är lägre än 200 000 kr.

Inom juslitiedepartementet har-bl. a. med anledningaven framställning

Prop. 1974:150 374

från riksdagen (CU 1973:18, rskr 1973:207) - utarbetats en promemoria (Ds Ju 1974:6) med förslag till ändringar i förköpslagen i syfte främst all förbättra kommunernas möjligheter att utöva förköp som ett led i bosladssanerings-verksamheien. Promemorian, som har remissbehandlats, har beretts inom justitiedepartementet.

Vid förköp betalar alltså kommunen det pris som faktiskt avtalats mellan enskilda parier vid en försäljning av den aktuella fastigheten. Den enkla övertagandemöjlighet som förköpslagen erbjuder kan användas endast om kommunen är beredd att acceptera det pris som avtalats mellan säljare och köpare. Om kommunen vill ha en prövning av fastighetens värde, får kommunen använda sig av expropriation.

Under åren 1971 och 1972 genomfördes betydelsefulla ändringar i ex-propriationslagsliftningen. De ändringar som vidtogs år 1971 syftade lill all förbällra kommunernas möjligheier all expropriera mark för lätbebyggelseändamål. Samlidigt ändrades värderings- och ersättningsreglerna för att förhindra att kommunerna skulle behöva belala ersäitning för sådana värden som beror på förväntningar om ändrat användningssätt, främsi sådana förväntningar som är knutna lill den av samhällets egna insatser beroende lätbebyggelseutvecklingen. 1972 års ändringar avsåg bl.a. att fö lill slånd en förkortning av handläggningsliderna i exproprialionsmäl.

Eftersom dessa ändringar i expropriationslagstifiningen bildar väsentliga utgångspunkter för mina överväganden i fortsättningen när del gäller markpolitik och planfrågor, finner jag det befogal all något ytteriigare redogöra för ändringarna.

Beslämmelserna i den lidigare gällande expropriationslagen innebar atl kommun i huvudsak hade rält till expropriation för att säkerställa all mark på skäliga villkor fanns tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar. Expropriation kunde vidare ske för att i kommuns ägo överföra mark, som inte var tätbebyggd, för upplåtelse med tomträtt.

I prop. 1971:122, där förslaget lill 1971 års ändringar lades fram, anfördes bl. a.(s. 157 ff )ait reglerna om expropriation för lätbebyggelseändamål borde utformas så att de möjliggör en aktiv kommunal markpolitik. Utgångspunkten borde därvid vara atl kommunerna skall ha en obetingad företrädesrätt till mark som skall bli föremål för tätbebyggelseåigärder. Del ansågs vidare i hög grad önskvärt att kommunerna får möjlighet all förvärva mark redan på ell tidigt stadium, bl. a, för att därigenom skapa förulsätlningar för en långsiktig planering av bebyggelsen.

De överväganden som mot bakgrund av det nu anförda gjordes i propositionen utmynnade i förslag till bestämmelser som sedermera antogs av riksdagen (CU 1971:27, rskr 1971:310). Bestämmelserna innebär att expropriation får ske för att ge kommunen möjlighet atl förfoga över mark som med hänsyn lill den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. För all understryka betydelsen

Prop. 1974:150 375

av tomiräitsinsiilulei anges dessutom alt expropriation kan ske för att ge kommun möjlighet att upplåta mark med tomlräll.

Genom 1971 års reform infördes som förut nämnts även regler som syftar till att dämpa markvärdestegringen och atl göra det möjligt fördel allmänna att tillgodogöra sig vissa sådana markvärdestegringar som beror på samhällets egna insatser. Reformen innebar i detla avseende bl. a. alt reglerna om ersättning vid expropriation ändrades.

Den mest betydelsefulla nyheten när det gäller beräkningen av exproprialionsersältning är den s. k. presumtionsregeln. Regeln kan på yrkande av den exproprierande tillämpas, om den exproprierade fastighetens värde ökat under den närmast föregående tioårsperioden. En sådan värdestegring skall inte ersättas såvida det inte blir utrett atl den beror på annat än förväntningar om ändring i fastighetens tillåtna användningssätt. Däremot ulgår ersättning, om utredningen ger vid handen alt markvärdestegringen helt eller delvis saknar samband med den kommande ändrade markanvändningen. Enligl en särskild övergångsbestämmelse gäller presumtionsregeln inte värdeökning som har inträffat före den 1 juli 1971.

Genom tillkomsten av de nya värderingsreglerna vid expropriation har en viktig förutsättning skapats för all framgångsrikt motverka uppkomsten av förvänlningsvärden på mark. Också andra värdestegringar som ytterst beror på samhällets insatser är del emelleriid angelägel att kunna förbehålla samhällel självt. Belydande värden som skapas genom samhällsbyggandet lillfaller fortlöpande vissa markägare i form av stegringar i fastighetsvärdena. I viss utsträckning dras dessa värden in till del allmänna genom beskattning. Ett annat insirumeni för att förbehålla samhällel sådana värden är tomt-rättsinstitutet. Tomiräit är en till tiden obestämd nyttjanderätt till faslighet för visst ändamål mol en årlig avgäld som skall ulgå med oförändrat belopp under vissa lidsperioder, i allmänhet om tio år.

Statsmakterna har i olika sammanhang framhållit lomirätlsinslitulets stora betydelse som hjälpmedel för den kommunala markpoliliken (Jfr prop. 1967:100 s. 179 och 180, SU 1967:100 s, 22, rskr 1967:265, prop, 1971:122 s. 160, CU 1971:27, rskr 1971:310). 1 1967 års prop. uttalas sålunda, i anslutning till de lidigare berörda uttalandena om en aktiv markpolitik, all kommunerna företrädesvis bör upplåta byggnadsmarken med tomträtt. Bland de fördelar som är förenade med tomlrätisinstitutet nämns - utöver atl det öppnar möjlighet att förbehålla det allmänna en rimlig del av markvärdestegringen genom alt tomträltsavgälden kan omprövas vart tionde år - atl kommunen i tomirättsupplålelsen kan på etl enkelt säti reglera frågor angående bebyggelsen.

För all underlätta för kommunerna atl föra en aktiv markpolilik lämnar staten kredilsiöd i form av markförvärvslån saml, när mark upplåts med tomträtt, tomlräitslån.

Tomträltslån enligt lomlrättslånekungörelsen (1965:905, omtryckt

Prop. 1974:150 376

1973:537) utgår lill kommun som har upplåtit mark med tomträtt för bostadsändamål. Tomträttslån är amorteringsfritt under tio år och skall därefier amorteras under 30 år, Ränlan är densamma som för bostadslån. Åriigen utbetalas f n. ca 200 milj. kr. i tomträttslån.

Kommun kan vidare enligt kungörelsen (1968:227; ändrad senast 1974:258) om markförvärvslån lill kommun få markförvärvslån för förvärv av sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Fr, o. m. år 1974 utgår markförvärvslån också för förvärv av sådana saneringslästigheler som efter ny- eller ombyggnad till större delen skall utnyttjas lör bostadsändamål. Räntesatsen är densamma som för bostadslån. Amorteringstiden är tio år. Amorieringsfrihet kan dock medges för två år innan amorieringsiiden börjar löpa. Markförvärvslånen betalas ut från en för ändamålet särskilt inrättad lånefond, markförvärvslånefonden. Anslaget till denna lånefond har successivt utökats från budgetåret 1968/69, då anslaget uppgick till 30 milj. kr., till 125 milj. kr för innevarande budgetår

Av vad jag har anfört i det föregående torde framgå alt ett betydande samhällsinfiytande över markanvändningen är nödvändigt för att utvecklingen skall kunna länkas in mot de sociala, miljöpolitiska och andra mål som samhället ställer upp. Ett sådant inflytande kan f n, inte nås bara genom planmonopolei ulan förutsätter också en aktiv kommunal markpolilik. Bygglagutredningen har i sill belänkande (SOU 1974:21) Markanvändning och byggande lagt fram förslag av betydelse för kommunernas ställning på det markpoliiiska området. Som jag senare skall utveckla närmare måste dock dessa förslag arbetas över ytterligare innan de kan bli föremål lör statsmakternas ställningslagande.

I detta läge är det angeläget all la till vara de möjligheter som föreligger all redan nu åstadkomma en förbättring av kommunernas möjligheter alt styra plangenomlörandel. En sådan möjlighet har när det gäller bostadsbyggandet anvisats av byggkonkurrensuiredningen genom uiredningens förslag om det s, k. markvillkorel. Enligl detla skall statligt bostadslån för nybyggnad i allmänhel kunna utgå endasl om kommun, landstingskommun eller vissa kommunala bolag har sålt marken eller upplåtit denna med tomträtt lill byggherren för genomförande av det projekt för vilket bostadslån söks,

I följande avsnitt avser jag att behandla detta förslag. Dessförinnan vill jag bara stryka under det angelägna i atl arbele fortlöpande bedrivs på ytterligare reformer. Till en början bör den erforderliga överarbelningen av bygglaguiredningens förslag genomföras utan dröjsmål. Jag kommer att efier min behandling av förslaget om etl markvillkor redogöra för vilka utgångspunkter för ett sådant arbele som nu föreligger.

Prop. 1974:150 377

10,4,2 Kommunal upplåtelse av mark som villkor,for stalligl bostadslån m. m. 10,4.2.1 Allmänna synpunkter

Som jag utvecklat närmare i det föregående kan elt erforderligt samhällsinfiytande över markanvändningen bara åstadkommas genom alt kommunerna i betydande utsträckning förvärvar mark som behövs för samhällsbyggandet. Jag har pekal på atl kommunernas medel all föra en sådan aktiv markpolitik avsevärt förbättrats under senare tid, främst genom revisionen av expropriationslagstifiningen och vidgade lånemöjligheler för kommunala markförvärv. Betydande svårigheter kvarstår ändå för kommunerna när det gäller atl föra en aktiv markpolilik. Att utnyttja expro-priationsinslitutet kan - trots förbättringar i förfarandereglerna - bli både dyrt och tidskrävande och torde bl.a, av det skälet komma i fråga bara undanlagsvis. De nya värderingsreglerna i expropriationslagen bör visserligen vara ägnade att dämpa markvärdestegringar på exploateringsmark också i fall av frivilliga försäljningar och därmed verka återhållande även på den allmänna prisnivån. Varje köpare kan ju riskera expropriation med lill-lämpning av presumtionsregeln som utesluter ersättningar för förvänlningsvärden. Erfarenheler som visar att presumtionsregeln verkligen får denna effekt föreligger emellertid inte ännu. Det finns tvärtom anledning anla atl det i fortsättningen, liksom hittills, kan komma atl råda en stark konkurrens - mellan enskilda intressenter inbördes och mellan sådana å ena och kommunerna å andra sidan - om exploateringsmark med osunda prisstegringar som följd för så vitt inte ytterligare motåtgärder sätts in.

Del ligger i öppen dag all en sådan utveckling, om den tillåts, avseväri skulle försvåra kommunernas möjligheteratt föra en aktiv markpolitik. Därtill kommer naturligtvis all markprisslegringar indirekt påverkar boendekostnaderna på ell ogynnsamt sätt, låt vara att råmarkspriset f n. har en relativt begränsad betydelse för den slutliga boendekostnaden. I detta avseende skiljer sig Sverige på ell glädjande sätt från många andra länder. Att råmarkspriserna har kunnat hållas på en genomsnittligt låg nivå lorde i betydande utsträckning kunna tillskrivas kommunernas krafifulla agerande på det markpolitiska området. Vad jag nu har sagt om råmarksprisernas betydelse för boendekostnaderna avser dock bara fierfamiljshus i exploateringsområden. För småhus utgör råmarkskostnaden ofia en betydligt större andel av totalkostnaden än för fierfamiljshus. Inom saneringsområden svarar markkoslnaden i dag för en så belydande del av produktionskostnaden för både flerfamiljshus och småhus att den inte sällan blir avgörande för projektens genomförbarhet. Vad som främst ger upphov till den konkurrenssituation som jag nyss har antytt är de omfattande inköp av mark för exploatering som görs av förelag inom byggbranschen. Jag vill rörande dessa förhållanden hänvisa till den kariläggning av sådana företags markinnehav som byggkonkurrensuiredningen har gjort.

Prop. 1974:150 378

Au byggföretagen är angelägna att förvärva mark är förslåeligi. Markinnehav ger, som jag lidigare utvecklat, möjlighet alt påverka bebyggelseplaneringen, vilket kan vara av belydande intresse för ett byggföretag. Måhända viktigare äremellertid att markinnehavet ger ell avgörande inflytande när det gäller formerna och villkoren för byggandet och därmed möjlighet att trygga avsättningen av den egna produktionen. Markägare med egna resurser för byggnadsprodukiion kan sålunda t.ex, bebygga marken i egen regi avskärmad från konkurrens och därmed från den insyn och effektivitels-koniroll som upphandling i konkurrens innebär. Producerande förelag kan också sälja marken till kommunen eller till ett byggherreföretag och i samband med försäljningen tillförsäkra sig det efierföljande bygguppdraget. Följden blir även i ett sådant fall att produktionen undandras konkurrens. Om marken ägs av ell företag med intressen i malerialledet, kan företaget vid upphandling av byggandet eller vid en försäljning av marken ställa upp villkor beträffande materialval och materialleveranlör. Även om byggandet i sådana situationer som nu har antytts sker effektivt och lill låga kostnader, är det inte säkert att konsumenien får någon glädje härav, efiersom markägaren - producenten inte har någon anledning att avstå från de monopolvinster som marknaden kan ge möjlighet lill,

Byggkonkurrensuiredningen har i sitt betänkande Konkurrens i bostadsbyggandet lagl fram en rad förslag till åtgärder i syfte atl främja konkurrensen i bostadsbyggandet. Bl.a. föreslås vissa villkor knutna lill den statliga bosladslångivningen vilka innefattar upphandlingsregler i syfte att främja konkurrensen. Jag kommer att i det följande redovisa mina ställningstaganden till dessa förslag. Dessutom föreslår ulredningen att statligt bostadslån för nybyggnad skall kunna utgå endast om kommun eller landstingskommun eller av kommun eller landstingskommun helägt bolag som enbart har lill uppgift att förvärva eller förvalta kommunal mark har såll marken eller upplåtit denna med tomiräu lill den blivande byggherren för genomförande av del projekt för vilkel bostadslån söks. Delta lånevillkor, som enligt utredningen alltså inte skall omfatta lån till ombyggnad eller förbättring, kallas i det följande markvillkoret. Om kommunen förvärvat marken med bivillkor om vem som skall bebygga marken, leverera malerial o, d, skall markvillkoret inte anses vara uppfyllt. Genom markvillkoret skall enligt utredningen bygginiressenters möjlighet att via eget markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdrag elimineras.

Förslaget om etl markvillkor har fått ett i huvudsak positivt mottagande bland remissinstanserna. Sålunda lillstyrks förslaget av fiertalet remissinstanser. Byggnadsarbetareförbundet, lill vars yttrande LO anslutersig, anser att markvillkoret är utredningens principiellt viktigaste och prakliskt mest realistiska förslag. Enligt förbundet kan markvillkoret inle undvaras även om uiredningens förslag i övrigt genomförs. Remissinstanser med paria-mentarisk sammansättning har emelleriid i regel en minoriiei med avvi-

Prop. 1974:150 379

kände mening. Minoriteten godtar i allmänhet utredningens markpolitiska utgångspunkter men anser att markvillkoret är elt alltför genomgripande och onödigt tvingande medel. Bland de remissinstanser som helt avstyrker markvillkorel återfinns främst representanter för det enskilda näringslivet, Enligl dessa har utredningen överbetonat markägarens möjligheter att styra byggandet.

Jag kommer i det följande, i anslutning till behandlingen av byggkonkurrensutredningens övriga förslag, att mer utförligt behandla frågan om lämpligheten av byggproduktion på mark som ägs av byggproducenlen själv (egenregibygge). Redan nu vill jag uttala all byggkonkurrensulredningens betänkande och remissyttrandena över detla har övertygat mig om atl starka invändningar från konkurrenssynpunkt kan riktas mot egenregibygge. Jag kommer att föreslå vissa åtgärder i anslutning till den statliga bostadslångivningen i syfte att motverka olämpligt egenregibygge och att även i övrigt främja ändamålsenliga upphandlingsformer, Elt markvillkor i enlighet med utredningens förslag skulle vid sidan av sådana åtgärder vara ett verksamt medel när det gäller atl genom en kommunal markfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bäsla förutsättningar och vilja atl bygga goda och billiga bostäder. Därtill kommeratl ett markvillkor skulle eliminera eller i vart fall dämpa den konkurrens om exploateringsmark som, enligl vad jag nyss har utvecklat, bl, a. utgör ett belydande hinder mot en aktiv kommunal markpolilik.

En invändning mot införandel av ell markvillkor som förts fram under remissbehandlingen är att del skulle få vissa oacceptabla effekter på fastighetsmarknaden. Etl som jag ser det grundläggande motiv för markvillkoret äratl det skall medföra minskad konkurrens om marken och därmed en dämpning av prisnivån. 1 fråga om mark belräffande vilken markvillkoret är av betydelse kommer kommun att uppträda praktiskt taget ensam som köpare. Som utredningen närmare har utvecklat kan del för fastigheter med höga förvänlningsvärden även bli fråga om en sänkning av markpriset. Detta är som jag ser det gynnsamma och eftersträvansvärda effekter. Däremot finns del ingen anledning atl tro att priset i allmänhet skulle sjunka under ett med bortseende från evenluella förväntningsvärden beräknat marknadsvärde. Eftersom det alltid står fastighelsägaren fritt att vänta med försäljning och avvakta en tidpunkt då kommunen tvingas atl expropriera och eftersom löseskillingen då i enlighet med expropriationslagens värderingsregler alllid skall motsvara fastighetens sålunda beräknade marknadsvärde, kan man räkna med atl frivilligt köp i allmänhel går alt få till stånd till ett pris motsvarande minst delta marknadsvärde.

Undantagsvis kan situationen dock vara den alt fastighelsägaren har svåri atl avvakta kommunens initiativ. Han skulle i en sådan situalion kunna löpa risken att behöva sälja sin fastighet till etl pris understigande marknadsvärdet. Motsvarande silualion kan emellerlid inlräffa redan i dag. Jag

Prop. 1974:150 380

tänker på den situationen att en faslighet är föremål för nybyggnadsförbud eller beslut eller överväganden om expropriation. Det finns inga skäl atl anla alt sådana situationer skulle bli väsentligl mer frekventa om markvillkorel införs.

I samband med ändringarna i expropriationslagstifiningen avvisades tanken på all, när elt expropriationstillstånd omöjliggjorde en försäljning på öppna marknaden, införa en rätt för fastighetsägaren atl påkalla inlösen av fasligheten. Del skedde med hänvisning till att fastighetsägarens handlingsfrihet är beskuren även genom många andra faktorer än formligt beslut om expropriation. Enligt min mening finns det lika liten anledning att av nu berörda skäl avstå från att införa markvillkoret eller atl förknippa det med en räll för fastighetsägaren all i vissa siluaiioner påkalla inlösen. Påtagliga olägenheter i situationer sådana som de nu berörda uppkommer bara om kommunerna på etl otillböriigt sätt utnyttjar situationen. Jag kan inte finna all så är fallet i dag och del saknas anledning anta att ett införande av markvillkoret skulle medföra någon ändring härvidlag.

På grund av vad jag nu har anfört förordar jag att byggkonkurrensutredningens förslag om elt markvillkor genomförs. Belräffande de rikllinjer som bör gälla för kommunernas fördelning av nu ifrågavarande mark på byggherrar återkommer jag senare i anslutning till min behandling av byggkonkurrensutredningens förslag rörande upphandlingsförfarandet m. m.

10.4.2,2 Den närmare utformningen av markvillkoret

När det gäller den närmare utformningen av markvillkoret är innebörden av utredningens förslag att villkoret skall vara uppfyllt inte bara om kommunen eller landstingskommunen utan också ell av kommunen eller landstingskommunen helägt bolag med uppgift uteslutande att förvärva eller förvalta mark såll eller upplåtit marken. Jag biträder detta förslag som gör det möjligt för kommunen alt fritt välja mellan att bedriva markexploatering själv eller genom bolag. Endast aktiebolag torde komma i fråga för uppgiften. Jag kan däremol inte biträda ell under remissbehandlingen framfört förslag att med exploateringsbolag i delta sammanhang jämställa kommunall bostadsföretag. En sådan ordning skulle strida mot del grundläggande syfiet med markvillkorel.

Utredningen har vidare föreslagit vissa undanlag från markvillkorel. Sålunda föreslås en generellt undanlag för ombyggnad eller förbättring. Bostadslån föreslås också kunna utgå lill nybyggnad av fierfamiljshus i saneringsområde oberoende av vem som varil föregående ägare eller lomt-rättshavare under förutsättning att lånsökanden var ägare till marken eller innehade den med lomlrält den 1 juli 1972. Vidare föreslås småhus i saneringsområde och småhus i landsbygdsområde bli helt undantagna från markvillkorel. Därutöver föreslås länsbostadsnämnden i enslaka fall få be-

Prop. 1974:150 381

vilja dispens från markvillkoret för slyckebyggda småhus i exploateringsområde under förutsättning att den som skall bebo huset har förvärvat marken från annan än byggintressent samt att kommunen tillstyrker dispensen.

Under en övergångstid fram till den I juli 1977 föreslås markvillkoret inle omfatta lånsökande som ägde marken eller innehade den med tomträtt den I juli 1972.

Det föreslagna generella undantaget för ombyggnad eller förbätlring och del mer begränsade undantaget för nybyggnad av fierfamiljshus i saneringsområde är förestavat av uppfattningen att sanering - även s, k, toialsanering, dvs, fall då hus rivs och ersätts med nytt - får anses ingå som ett reguljäri led i fastighetsförvaltningen. Jag kan dela denna synpunkt och godtar att markvillkoret skall omfatta bara saneringsfasligheter som förvärvas framdeles. Med hänsyn lill saneringsverksamhetens utomordentliga vikt i dagens samhällsbyggande och till de tendenser till fasligheLsspeku-lation och andra osunda företeelser på saneringsmarknaden som förmärkls på senare lid finner jag emellerlid alt markvillkorel bör omfatta också ombyggnad av flerfamiljshus. Med ombyggnad avses också förbättring. Den tidpunkt före vilken fastigheten eller tomträtten skall ha förvärvats för all markvillkorel inte skall vara tillämpligt bör sättas lill den I november 1974.

Beträffande de av utredningen föreslagna undantagen för småhus har flera remissinslanser riktat kraftig kritik mot att småhus i saneringsområden föreslås bli generellt undantagna från markvillkoret. Man framhåller bl. a. alt en omfattande markspekulation sedan länge pågår inom äldre småhusområden. Jag har förståelse för remissinstansernas synpunkter i denna fråga. Äldre småhusområden är ofta välbelägna och av bl. a. denna anledning attraktiva för dem som avser all skaffa sig ett småhus. Detta ger byggintressenter som förvärvat mark inom sådana områden stora möjligheter all utnyttja sin monopolställning. Del är dock enligl min mening.inie lämpligt att som villkor för bostadslån lill nybyggnad av småhus i saneringsområde generellt ställa krav på att marken har förmedlats av kommunen. Som ulredningen framhållit skulle ett sådant krav innebära en orimlig administrativ och ekonomisk belastning på kommunerna. Vidare förvärvar ofta den blivande egnahemsbyggaren tomlen direkt från den som tidigare bott på fastigheten. Några villkor belräffande val av entreprenör eller byggnadsmaterial är då normalt inte förenade med försäljningen. Motsvarande lorde i regel gälla vid försäljning av småhustomier i landsbygdsområde och emellanåt vid försäljning av småhustomier i exploateringsområden. Från konkurrenssynpunkt saknas i dessa fall anledning att kräva att marken skall ha förmedlats av kommunen. Däremot bör bygge på mark som upplåtits av byggintressent, oavseU inom vilken typ av område som det har skett, inte kunna bli föremål för statlig långivning.

Jag förordar därför att slyckebyggda småhus som skall bebos av den som gör ansökan om bostadslånet - i vilkel fall endast ett lånebeslut meddelas

Prop. 1974:150 382

-alltid skall vara undantagna från markvillkoret,om marken av lånsökanden förvärvats från annan än byggintressent. Med byggintressent avses bl. a. byggnadsentreprenör eller materialleveranlör, t. ex. kataloghusleverantör. Med byggintressent bör jämställas dels förelag eller person som har ett äga-reintresse som inle är endasl obetydligt i bygginiressentföretag, dels förelag i vilket byggintressent har ett inte obetydligt ägarinlresse. Så utformad lorde undantagsregeln erbjuda ett effektivt skydd för den enskilde småhusbyggaren samtidigt som den ger denne stor frihet vid valet av tomt.

Med den av mig förordade utformningen av undanlagsregeln för småhus bortfaller behovel av de av ulredningen föreslagna särskilda dispensreglerna,

1 de läll fastighet eller lomirätt förvärvats på exekutiv auktion eller genom arv, gåva, teslamente eller bodelning bör bosladslån utgå ulan hänsyn lill ägarskifiet om lån kunnat ulgå när fastigheten var i föregående ägares hand. Motsvarande bör gälla i vissa fall vid förvärv genom fusion mellan juridiska personer och i liknande situationer,

1 likhet med utredningen anser jag det rimligl att den som i dag äger mark under en övergångslid skall kunna fö statslån för bostadsbebyggelse på marken. Jag delar emellerlid den mening som uttalats av fiera remissinstanser om att den av utredningen föreslagna övergångstiden är för kort. Jag förordar därför atl övergångstiden utsträcks till den I juli 1984. Fram lill denna lidpunki bör alltså från markvillkorel undanlas ärenden i vilka lånesökanden ägde marken eller innehade den med tomträtt den 1 november 1974, I saneringsfallen skall dock, enligt vad jag förordat i det föregående alla ärenden i vilka lånesökanden ägde marken eller innehade den med tomträtt den 1 november 1974 vara undantagna från markvillkorets till-lämpning ulan någon begränsning framåt i liden.

Även med de undantag och övergångsregler jag nu har förordat kan länkas fall där en tillämpning av markvillkorel skulle innebära olägenheier från allmän synpunkt. Jag föreslår därför alt Kungl, Maj:t eller, om erfarenheterna efter någon tids tillämpning av markvillkoret talar för det, annan myndighel som Kungl, Maj:i bestämmer skall kunna medge undantag från markvillkoret för särskilt fall. 1 nybyggnadsområde bör sådant undanlag medges bara när starka skäl talar för del och bara om kommunen ansökt om undantag, I saneringsfallen torde tillräckliga skäl för undantag i allmänhel föreligga om kommunen ansökt om eller tillstyrkt undantag,

Markvillkorel bör införas fr. o. m. den I januari 1975.

10,4,2.3 Finansiering av kommunala markförvärv

Införandet av markvillkorel kommer, som jag redan har utvecklat, att förbättra kommunernas möjligheter att förvärva mark. Självfallet kvarstår emellertid även därefier del samband mellan kommunernas markförvärv och deras finansieringsförmåga som uppenbarligen föreligger och som bl. a.

Prop. 1974:150 383

illustreras av vissa undersökningar som byggkonkurrensuiredningen gjort.

Jag delar byggkonkurrensutredningens och remissinstansernas uppfattning alt kommunernas möjligheter all finansiera markförvärv bör förbättras.

Byggkonkurrensuiredningen har i delta hänseende föreslagit dels vissa ändringar i kommunallagstiftningen beträffande kommuns möjligheter att ta upp lån, dels en förstärkning av markförvärvslånefondens utlåningskapacitel. Jag kommer i det följande alt först behandla lagstifiningsfrågan och därefter markförvärvslånefondens utlåningskapacitet.

Enligt gällande bestämmelser har kommunerna rätt att la upp lån intill ett sammanlagt belopp som för kommun som inle tillhör landstingskommun utgör 7 kr, per skattekrona i kommunen enligl nästföregående års taxering och för annan kommun 5 kr, per skattekrona. För lån utöver denna s, k, underställningsfria lånerält krävs tillstånd av Kungl. Maj:t. Lån som kommun upptar inom den underställningsfria lånerätlen skall vara ställt all återbetalas inom fem år och skall amorteras åriigen. Vid förvärv av inlecknad egendom kan dock kommun inom den underställningsfria lånerätlen överta betalningsansvaret även för sådana lån i egendomen som löper under längre tid än fem år eller som inte skall avbetalas årligen. Om lånet inte ryms inom den underställningsfria lånerätten, fordras även i della fall lillslånd av Kungl. Maj:t.

Utredningen anser atl dessa bestämmelser molverkar strävandena att underlätta för kommunerna all förvärva mark för lätbebyggelseändamål. Bl. a. försvårar bestämmelserna användningen av köpeskillingsreverser vid förvärv av fast egendom. lUredningen föreslår därför sådan ändring i bestämmelserna att lån i intecknad egendom som kommun övertar vid förvärv av egendomen samt lån som kommun upptar genom atl som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte skall inkräkta på utrymmet för kommunens underställningsfria lånerätt. Utredningen föreslåräven att det undantag från bestämmelserna om femårig lånetid och årliga avbetalningar som görs för lån som kommun övertar vid förvärv av läst egendom utvidgas lill att avse även köpeskillingsreverser som utges som likvid vid fastighetsförvärv. Förslagen har lätt etl posiiivt mottagande av remissinstanserna.

De av utredningen föreslagna författningsändringarna skulle underlätta kommunernas handläggning av lånefrågorna i samband med markförvärv. Enligt utredningens förslag skulle emellertid de ändrade bestämmelserna komma all avse samtliga kommunala förvärv av fast egendom. Då syftet med ändringarna är begränsat till att underlätta för kommunerna att förvärva mark för samhällsbyggnadsändamål är jag f n, inte beredd att förorda en så långtgående ändring, Enligl min mening bör tillämpningsområdet för de nya bestämmelserna begriinsas i förhållande till lörslaget och i stiillei Samordnas med tillämpningsområdet för de markpolitiska hjälpmedlen.

Efter samråd med chefen för kommundeparlementel förordar jag en sådan ändring i kommunallagstiftningen alt lån i inlecknad egendom som kom-

Prop. 1974:150 384

mun övertar vid förvärv av egendomen saml lån som kommun upptar genom att som betalning för fast egendom utge köpeskillingsrevers inte inkräktar på utrymmet för kommunens underställningsfria lånerätt i de fall förvärvel avser sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Jag förordar vidare att motsvarande skall gälla vid förvärv av fast egendom som behöver rustas upp. De ändrade bestämmelserna bör i till-lämpliga delar gälla även Stockholms läns landslingskommun.

Ändringen bör träda i kraft den I januari 1975,

De förordade författningsändringarna kommenteras något ytterligare i specialmotiveringen till upprättade författningsförslag.

Om kommunerna i ökad utsträckning utnyttjar möjligheterna all överia lån i förvärvad egendom samt att genom köpeskillingsreverser uppta lån från säljaren, minskar anspråken på annan lånefinansiering.

Såväl utredningen som de remissinstanser som tillstyrker markvillkoret äremellertid eniga om att markförvärvslånefondens utlåningskapacitet ändå måste ökas om markvillkorel genomförs. Utredningen har vidare presenterat vissa kalkyler över hur mycket medel fonden bör tillföras. På grundval av dessa beräkningar föreslås all fondens utlåningskapacitel ökas lill 250 milj, kr, per år.

Jag delar utredningens och remissinstansernas upplänning atl markförvärvslånefondens utlåningskapacitel måste ökas om markvillkoret genomförs. Vad gäller storieken och takten i denna ökning måsle dock konstateras atl förutsättningarna för utredningens kalkyler är väsentligt förändrade. Sålunda har under senare år såväl bostadsbyggandets omfattning och inriktning som kommunernas samlade markförvärvsbehov minskal. Vidare medför den av mig förordade längre övergångstiden för markvillkoret atl längre tid förflyter innan markvillkorel får full effekt i fbrm av kommunala markförvärv. Kommunernas årliga upplåningsbehov för förvärv av mark för nybyggnad av bostäder blir därför lägre under de närmasie åren än vad utredningen beräknat. Därtill kommer alt, sedan byggkonkurrensuiredningen gjorde sina beräkningar, markförvärvslånefonden tillförts allt slörre inflytande amorteringar. Jag vill också, liksom riksbanksfullmäktige gjort i sitt remissyttrande, påpeka alt uiredningens kalkyler inte tillräckligl beaktat att många kommuneräven i fortsättningen bör kunna finansiera markförvärven på annal sätt än genom markförvärvslån. Eftersom markvillkoret bör träda i krafi först den 1 januari 1975, påverkar det inte nämnvärt medelbehovet lör budgetåret 1974/75, För följande år lar anslagen till fonden prövas mot bakgrund av redovisade behov och med hänsyn lill vad det statsfinansiella läget vid varje tillfälle ger utrymme för.

Prop. 1974:150 385

10.4.2.4 Kommunernas planering av markförvärven m. m.

Införandet av markvillkoret innebär att kommunernas centrala roll i bosladsbyggandet och kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen kommer all ytterligare markeras. Som jag redan utvecklat måste kommunerna kunna tillhandahålla praktiskt laget all mark som behövs för den statligt belånade nyproduktionen av bostäder inom den egna kommunen, vilkel lör många kommuner innebär att markförvärven måste öka. Vidare måste marken vara tillgänglig vid planerad tidpunkt för atl störningar i produktionen inte ■ skall inträffa. Eftersom markförvärven och iordningställandet av marken tar lång tid, krävs en långsiktig planering av den markpolitiska aktiviteten i kommunen.

För all säkerställa ett planenligt bostadsbyggande anser jag att en aktivering av kommunernas planering kring markfrågorna är angelägen, Byggkonkurrensuiredningen föreslår att kommunerna skall upprätta tioåriga markförvärvsprogram som skall ingå som en del i de kommunala bostadsbyggnadsprogrammen. För de första fem programåren förutsätts fullständig överensstämmelse råda mellan markförvärvsprogrammet och bostadsbyggnads-programmet i övrigt. För de därpå följande fem åren anser ulredningen all markförvärvsprogrammet bör baseras på den beräkning av det långsiktiga bosladsbyggnadsbehovet som görs i bostadsbyggnadsprogrammet samt på översiktliga fysiska planer. Programmet bör även för de sista fem åren såvitt möjligt vara eiappindelat i lid och rum, innefatta överväganden om genomförande från ekonomisk synpunkt samt vara kommunalpolitiskt förankrat. Utredningens motiv för förslaget om markförvärvsprogram är i första hand att man centralt måste ha uppgifier om kommunernas markförvärvsbehov för alt en önskvärd omläggning av markförvärvslångivningen skall vara möjlig. Utredningen konstaterar dock all sådana program även bör utgöra elt värdefullt planeringsinstrument för kommunerna. Vidare anses programmen kunna utgöra underiag för upprättande a v rutiner för olika markpolitiska ålgärder.

Uiredningens förslag om kommunala markförvärvsprogram har fått ell positivt mottagande bland remissinstanserna. Några remissinslanser, däribland bostadsstyrelsen och Svenska kommunförbundel, anser dock alt markförvärvsprogrammen bör omfatta behovet av mark för allt samhällsbyggande - således inte enbart mark för bostadsbyggande.

För egen del anser jag kommunala program för kommunernas markförvärv för bostadsändamål vara önskvärda liksom en ökning i den kommunala planeringsverksamhet kring markfrågorna över huvud tagel, alltså planeringen av markförvärv också för annal samhällsbyggande än för bostadsändamål. Jag vill betona att en sådan planering bör vara förankrad inte bara i bostadsbyggnadsprogrammet ulan också i en översiktlig fysisk planering. Förutsättningarna härför har förbättrats under senare år lill följd av bl. a. de omfattande kommunala insatserna inom den översiktliga fysiska

25 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 386

planeringen. Jag förutsätter därför att en sådan markförvärvsplanering kommer till slånd i den utsträckning som är önskvärd och lämplig utan att den görs obligatorisk. Några föreskrifier i ämnet bör alltså inte utfärdas. Jag vill betona all de program som kan komma att upprättas inle bör verka styrande på den statliga långivningen.

Enligl byggkonkurrensuiredningen kan lidsperspektivet för de kommunala markförvärven lill följd av markvillkorel minskas från av statsmakterna lidigare rekommenderade tio år till sex ä åtta år. Vid en sådan förkortning av lidsperspeklivet kommer de räntekostnader som belastar bostadsbyggandet all minska. Ulredningen framhåller vidare att planeringen av samhällsbyggandet i större utsträckning än hittills kommeratl kunna slyra mark-förvärvsverksamheten, om markförvärven senareläggs. Några remissinstanser har riklat kritik mot uiredningens uppfattning i denna fråga.

För egen del anser jag all markvillkorel i kombination med de nya värderingsreglerna i expropriationslagen ger kommunen en så stark ställning på det markpolitiska området all en förkortning av tidsperspektivet vid markförvärven är motiverad. Förvärven bör dock genomföras i så god tid att kommunen behärskar tidschemat för samhällets utbyggnad och så att kommunen har handlingsfrihet i vad avser val mellan olika utbyggnadsalternativ. Möjlighet bör sålunda finnas till tidigareläggning av viss produktion. Kommunen bör vidare ha tillräckliga tidsmarginaler för etl expropriationsför-farande.

Del kan emellertid i vissa fall vara fördelaktigt för kommunen att genomföra markförvärv tidigare än som normalt sker. Det kan gälla t, ex, de förvärv som genomförs med stöd av förköpslagen. Vidare kan en kommun ha anledning atl på ett tidigt stadium förvärva en fastighet vars ägare har starka skäl att göra sig av med fastigheten men inle kan finna annan köpare än kommunen. Planeringen kring markfrågorna bör därför omfatta en inte alltför kort tidsperiod, lämpligen 10 år.

Markförvärvslån bör enligl utredningen i princip inte ulgå vid förvärv av mark som enligt kommunens bostadsbyggnadsprogram kommer att tas i anspråk för bebyggelse inom tre år. Jag är inte beredd att förorda att en sådan bestämmelse införs. Jag finner del däremol naturligt att bostadsstyrelsen i siluaiioner då efterfrågan på lån överstiger tillgången på lånemedel prioriterar förvärv som utgör elt led i en planmässig markförvärvspolilik och som fyller syftet att skapa en kommunal markberedskap som är rimlig med hänsyn till den beräknade tidpunklen för markens ianspråktagande för bebyggelse. Förvärv som genomförs endast något år före planerad byggstart kan i allmänhel inte hänföras till denna kategori.

När det gäller förvärv av mark på vilken byggstart kan antas ligga förhållandevis långt fram i tiden är situationen mera komplicerad. Som jag redan har framhållit innebär etl onödigt långt tidsperspektiv för de kommunala markförvärven en belastning på den kommunala ekonomin som

Prop. 1974:150 387

skulle kunna undvikas, I del enskilda fallet kan det å andra sidan vara Ibrdclakligl för både kommunen och säljaren om förviirvet genomförs i ett tidigt skede. Jag tiinker därvid i första hand på de fall där säljaren av privata skäl måsle avyttra fastigheten. Om markvillkoret införs, kan vidare säljaren till följd av della villkor få svårigheter att finna en annan köpare än kommunen. För atl hindra atl säljaren hamnar i en tvångssituation, bör kommunen i etl sådant läge förvärva fasligheten även om detta sker tidigare än som eljest hade varit motiverat. För all underlätta ell sådani lörlärande bör lånebeviljande myndighel vid prövningen av ansökan om markförvärvslån ta särskild hänsyn till denna typ av förvärv och om möjligt prioritera dem,

10.4,3 Arbetet på en ny markanvändnings- och byggnadslagstiftning

I det föregående har jag strukit under atl en framgångsrik bostadspolitik och en ändamålsenlig hushållning med mark och vallen förutsätter att samhället - i första hand kommunerna - för en aktiv markpolitik. En grundförutsättning i sin tur för en sådan politik är atl samhället bedriver en effekiiv planering av markanvändningen. En ändamålsenlig fysisk planering är naturiigivis också ett viktigt instrument i och för sig för bl. a. bostadspolitiken. Del är i en sådan planering som förutsättningarna för miljöutformningen

- det må gälla utformningen av själva bostadshusen eller av grannskapet

- läggs fast.

Mol denna bakgrund är del angelägel all, i anslutning till en översyn av samhällets bostadspolitik, vissa överväganden görs också i fråga om den lagstiftning som reglerar markanvändningen och byggandet. Ett underlag för sådana överväganden föreligger i och med alt bygglagutredningen avlämnat sitt principbetänkande och remissbehandlingen av della nyligen har avslutats.

Bygglagutredningens förslag innebär atl nuvarande byggnadslagstiftning skall ersättas med en helt ny lagstiftning om beslutsprocessen rörande förändringar av markanvändningen och bebyggelsemiljön. Bygglagutredningens betänkande innehåller emellerlid endasl allmänna överväganden rörande principer för en ny lagstiftning. Något lagförslag läggs sålunda inle fram. Åtskilliga frågor har inle behandlats eller har behandlats bara översiktligt. Ett motiv för att redovisa resultatet av utredningsarbetet innan del ännu slutförts var all tillfälle skulle ges lill vissa överväganden i lagstiftningsfrågorna i anslutning till atl riktlinjerna för en ny bostadspolitik lades fast. Ett annat motiv var att del bedömdes ändamålsenligt med en prövning utanför utredningen av vissa huvudtankar innan utredningsarbetet fördes fram lill ett utarbetat lagförslag. Resultatet av en sådan prövning borde bli att del fortsatta utredningsarbetet kunde bedrivas med ökad fasthet.

Bygglagutredningens belänkande innehåller i huvudsak dels synpunkler

Prop. 1974:150 388

på vilket syfie en ny lagstiftning bör ges, dels ett principförslag till ell nylt plansystem.

I fråga om lagstifiningens syfie anför utredningen i huvudsak följande.

Lagstifiningen bör bidra till alt tillgodose intresset av atl en från allmänna synpunkter god markhushållning kommer till stånd och all vid utformningen av miljön sociala och välfärdspolitiska mål kan uppnås. Planläggningen bör avse den fysiska miljöförändringen i slori och alltså inte vara begränsad lill bebyggelsefrågor i inskränkt mening. Den bör vidare syfta till att tillgodose också intresset av att i önskvärd utsträckning bevara befintliga bebyggelsemiljöer och upprusta och underhålla äldre bebyggelseområden, Lagstifiningen bör åstadkomma en beslutsordning som har sin tyngdpunkt i ett kommunalt ansvar för frågornas avgörande under hänsynstagande till statliga och enskilda intressen. Vid avvägningen mellan olika intressen bör beakias alt grundläggande sociala strävanden och gemensamma och långsiktiga samhällsintressen skall väga tungt i förhållande lill kortsiktiga och privata intressen. Planläggningen bör tillgodose behovel av samordning mellan den fysiska, den sociala och den ekonomiska planeringen och bör för den skull ges största möjliga anknytning till kommunernas verksamhetsplanering och ekonomiska planering. Lagstifiningen bör syfia till att åstadkomma en sådan beslutsordning att viktiga principiella ställningstaganden kan diskuteras och göras öppet på elt så tidigt stadium att reella bindningar ännu inle uppstått och att en bedömning från allmän synpunkt av olika åtgärders lämplighet kan ligga lill grund för fortsatta bedömningar. Alla förändringar i markanvändningen bör föregås av planmässig prövning. Någon generell rätt för mark- eller nyttjanderättshavare att förändra markanvändningen bör alltså inle finnas. Bestämmelser bör införas som har den verkan att det framstår som angelägel för vederbörande att utnyttja givna tillstånd lill förändring.

För att uppnå dessa syfien är det enligt bygglaguiredningen angeläget bl, a. att den översiktliga kommunala planeringens slällning stärks. Det bör ske främst genom att den görs obligatorisk, inriktas på atl slyra markanvändningen över hela kommunens yta och genom atl planeringsansvaret läggs på kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Ell annal vikligl medel att nå vissa av de uppställda syftena är enligt utredningen alt tillstånd till förändringar i markanvändningen görs tidsbegränsade.

Bygglagutredningens förslag till nytt plansysiem innehåller i övrigl i huvudsak följande.

Den kommunala fysiska planeringen skall omfatta tre plantyper, kom-munplan, kommundelsplan och byggnadsplan. Kommunplanen skall vara obligatorisk, omfatta kommunens hela yta och omprövas med jämna mellanrum. Den skall ange hur man tänker sig att markresurserna skall användas på lång sikt samt vara bindande för efterföljande mera detaljerad planering. Kommundelsplanen skall innefatta mera ingående översiktliga ställnings-

Prop. 1974:150 389

taganden för viss del av kommunen. Den skall inte vara obligatorisk. Behovet av kommundelsplanläggning för olika områden skall bedömas när kom-munplan upprättas. Kommundelsplanen skall vara bindande för efierföljande markanvändningsbeslut och i viss utsträckning grunda räll till inlösen av mark. Byggnadsplan skall i princip upprättas beträffande alla förändringar av markanvändningen. Byggnadsplan förutsätts i regel bli projektinriktad och upprättad för varje markägare för sig. Den skall slå i huvudsaklig överensstämmelse med kommunplan och med kommundelsplan, om sådan upprättas, och i sin tur vara bindande för byggnadslovsprövningen, Byggnadsplan skall i princip las i anspråk i full utsträckning och inom viss lid. 1 den mån byggnadsplanen utnyttjas skall den inte kunna tas i anspråk på nytt.

Del statliga infiytandet i planeringen skall enligt utredningens förslag begränsas till frågor om markhushållning av riksintresse samt till frågor som rör regionalpolitiken, de statliga offentliga verksamhetsintressena samt statliga sektoriella utvecklings- och planeringsiniressen. Staten skall dessutom svara för samordningen mellan olika allmänna intressen och för att vissa materiella riktlinjer för planläggningen och miljöutformningen följs. Del statliga infiytandet föreslås få göra sig gällande främst genom atl -efter etl samråd mellan länsstyrelsen och kommunen - kommunalplanen skall godkännas samt kommundelsplan och byggnadsplan utanför område för kommundelsplan skall fastställas. Byggnadsplanen skall dock fastställas bara om inte undanlag från faslställelse angetts i kommunplanen. 1 slor utsträckning är utredningens förslag till plansystem utformat med sikte på atl medborgarinfiyiandel skall öka. Delta syfie har förstärkningen av den översiktliga planeringen, formaliseringen av plansystemet och det vidgade plankravel. Andra förslag i samma syfie är att möjlighet att genom dispensbeslut tillåta ändrad markanvändning inte skall slå öppen och alt sak-ägarkretsen skall vidgas till alt omfatta också nyttjanderättshavare, vilkel bl. a. innebär att dessa skall underrättas om planer och byggnadslov som berör dem.

Bygglaguiredningens förslag och synpunkter har i väsentliga stycken rönt instämmande av remissinstanserna. Del gäller främst de principiella synpunkler som ulredningen har anfört om en ny lagstifinings syfie. I andra väsentliga avseenden - del gäller främst frågan om uppbyggnaden av elt nylt plansystem - går emellertid meningarna starkt isär hos remissinstanserna. På fiera punkter anses utredningens förslag bristfälligt underbyggda eller ofullständigt utvecklade. Åtskilliga remissinslanser har framhållit svårigheterna att till följd härav bilda sig en säker uppfattning om utredningsförslaget i dess helhet.

För egen del anser jag i likhet med flera av remissinstanserna alt vad bygglaguiredningen har anfört omen ny lagstiftnings syfte i väsentliga stycken är väl värt att läggas till grund lör lagstiftning.

Prop. 1974:150 390

En förstärkning av den översiktliga planeringens ställning och en vidgning av planeringen till en allsidig markanvändningsbedömning som inbegriper också bevarandeaspekter och som är integrerad med kommunens verksamhetsplanering och sociala planering är sålunda också enligl min mening angelägen. Genomen förstärkning av översiktsplaneringen bordet bli lättare att undvika att bedömningar på delaljplanestadiet görs under tidsbrist och med dålig överblick över alternativa handlingsmöjligheter. Härigenom kan förhindras att de kommer till under påverkan mer av kortsiktiga mark-ägarinlressen än av sociala och miljöpolitiska målsättningar. Mycket talar vidare för all man härigenom får det bästa medlet att nå etl bättre medborgarinflytande över planeringen. Bara om ett sådant infiytande får göra sig gällande på ett tillräckligt tidigt stadium i en planeringsprocess kan det innebära reella möjligheter att påverka förändringarna. Erfarenheterna av hur det renl praktiskt varil svårt eller omöjligt att tillmötesgå sent väckta medborgaropinioner bestyrker en sådan uppfattning.

Det är lillfredsslällande all kunna konstatera all den översiktliga planering som f n. håller på atl växa fram i kommunerna och bygglagutredningens förslag i dessa delar ligger i allt väsentligt väl i linje med varandra. Jag syftar i detla sammanhang på de former för översiktsplanering som redan nu utvecklas bl. a. inom ramen för den fysiska riksplaneringen och med slöd av anvisningar som slalens planverk har utfärdat i samråd med Svenska kommunförbundet. Det framgår av de åtgärdsprogram för fullföljande av den fysiska riksplaneringen som upprättats av kommunerna, att praktiskt tagel samtliga kommuner avser alt före mitten av år 1976 upprätta översikter över hur bebyggelse- och markanvändningsfrågor skall behandlas i kommunens olika delar.

En annan angelägen reform som bygglagutredningen skisserat är en begränsning av det statliga infiytandet över den fysiska planeringen. Utan att ta ställning lill en rad spörsmål som ulredningen behandlar rörande samordningen mellan den föreslagna lagstiftningen och annan lagsiifining eller rörande ansvarsfördelningen mellan stat och kommun i bl.a. frågor om naturvård och miljövård eller vägfrågor vill jag i likhet med ett avsevärt antal remissinstanser framhålla att en sådan fördelning av statens och kommunens ansvar bör eftersträvas all frågor av enbari lokal räckvidd hell förbehålls kommunerna. Jag måste emellertid konstatera alt en betydande del av remissinstanserna funnit alt bygglagutredningen inte i alla avseenden lyckats göra en riktig avgränsning av sådana frågor eller att utredningens förslag lill plansysiem inle heller eljesl fulll ul svarar mol en sådan målsättning.

Ett annat enligt min mening inuessant inslag i det av bygglaguiredningen föreslagna plansystemet är tidsbegränsningen av lillståndsbeslu-len. En sådan ordning bör vara ägnad bl. a. atl i betydande grad stärka kommunens slällning när det gäller plangenoTnförandet. Som fiera remiss-

Prop. 1974:150 391

instanser har påpekat är det emellertid inle möjligt att fullt ut bedöma förslaget i denna del med hänsyn till att vissa konsekvenser inte har blivit belysta. Jag syftar då på vissa frågorom ersättning till markägare när verkan av tillstånd upphör saml frågan om hur man i del nya systemet skall kunna registrera bl. a, pågående markanvändning, något som i dag delvis sker i fastställda detaljplaner men som enligt förslaget måste ske i andra former.

Av vad jag nu har anfört torde framgå atl betydande delar av bygglagutredningens förslag måste överarbetas och kompletteras, bl, a. med ledning av remissyttrandena, innan statsmakterna kan ta slällning i lagstiftningsfrågan. I del läget är del varken möjligt eller lämpligt att, som ursprungligen varit avsett, nu förelägga riksdagen förslag till principer för en framlida lagstiftning.

Även om en sådan plan alltså inle kan fullföljas, har den valda uppläggningen av utredningsarbetet enligt min mening varit av värde. Genom remissbehandlingen av principförslaget har sålunda kunnat påvisas i vilka avseenden utredningen byggt sina bedömningar på mindre lämpliga utgångspunkter. Inte minst i de delar där utredningsförslaget varit ofullständigt har vidare genom remissbehandlingen tillkommit värdefullt material och beaktansvärda synpunkler som knappast hade varil möjligt alt få tillgång till på annat sätt.

Genom att denna remissopinion har kunnat fångas upp har Ibrulsätt-ningar skapats atl snabbare genomföra en ny markanvändnings- och byggnadslagstifining än om utredningsarbetet hade slutförts i sedvanliga former med fullständiga lagförslag. Härtill kommer atl en värdefull samlad belysning av reformbehov och relbrmmöjligheter på det markpoliiiska fältet kommit lill slånd. Därigenom har bl.a. åstadkommits bättre möjligheter att bedöma behovel av och förutsättningarna för atl genomföra del av byggkonkurrensuiredningen föreslagna markvillkoret.

Jag avser alt inom kort låta publicera en inom departementet upprättad sammanställning av remissyttrandena över bygglagutredningens betänkande. Efter ytteriigare bearbetning inom bostadsdepartementet av betänkandet och remissyttrandena kommer en eller flera departementspromemorior med lagförslag all bli föremål för ny remissbehandling. Med en sådan uppläggning av beredningen av lagstifiningsfrågan blir det möjligt all tillgodose elt från ett myckel siori antal remissinstanser, främst kommunerna, framfört önskemål om en grundlig remissbehandling av konkreta lagförslag där remissinstanserna inle skall vara i förväg bundna av ställningstaganden från statsmakternas sida i principfrågor, DeUa önskemål har förts fram oberoende av om vederbörande remissinstans delat bygglagutredningens bedömningar i principbetänkandet eller inte.

Prop. 1974:150 392

10,5 Bostadsfinansiering och bostadsbeskattning

10.5,1 Inledning

I takt med att det allmännas ansvar för bostadsförsörjningen ökat har samhällets finansiella medverkan kommii att spela en växande roll för bostadsförsörjningen. Sedan bostadspolitiska åtgärder av mera generell nalur började komma till användning under 1940-lalet har staten bidragit med successivt ökande insatser i form av långivning och subventioner. Subventionerna har varil dels generella, i regel knutna till långivningen, dels inkomstprövade som gått direkt till hushållen. Vidare har staten genom olika ålgärder garanterat bostadsbyggandets kapitalförsörjning. Också kommunernas finansiella insatser har vuxil till betydande omfattning. Främst gäller delta bostadsstödet till hushållen. Kommunerna gör också stora ekonomiska åtaganden i anslutning lill bostadsbyggandel genom investeringar i skolor, daghem, trafikapparat m, m.

Etl huvudsyfte med samhällets finansiella insatser är alt åstadkomma rimliga boendekostnader i förhållande till betalningsförmågan. Insatserna bör inte få sådan effekt att en boendeform gynnas i förhållande till en annan. 1 båda dessa hänseenden har kritik riktats mot den rådande ordningen. Boende- och bosiadsfinansieringsutredningarna har främsi behandlat den förstnämnda frågan medan bostadsskaltekoinmiiténs arbete gällt den sistnämnda frågan. Innan jag går in på utredningarnas förslag vill jag peka på några utvecklingslinjer som har lell lill alt utformningen av samhällets ålgärder i dag inle kan betraktas som invändningsfri.

Inriktningen av samhällets insatser för bostadsförsörjningen har varierat från tid till annan. Fram till 1960-talels slut förekom betydande inslag av generella subventioner, främsi kapitalsubventioner i form av tilläggslån och räntefria delar av lån samt räntebidrag.

Enligt de bostadspolitiska riktlinjer som drogs upp år 1967 skulle de generella subventionerna avvecklas. Räntebidragen slopades och bostadslåneräntan sattes till en nivå som skulle motsvara kostnaderna för statens upplåning. Genom beslut av 1968 års riksdag bestämdes atl de sista utestående kapitalsubvenlionerna, tilläggslån och räntefria delar av bostadslån lill sludenibosladsröreiag, skulle återkrävas. De generella subventionerna skulle enligt de år 1967 uppdragna riktlinjerna ersättas av dels direkta, inkomstprövade subventioner, dels elt på sikl subventionsfritt lånesystem. Detta lånesystem - egentligen två system, paritetslånesystemet och räntelånesyslemel - bygger på förutsättningen att kapitalkostnaderna omfördelas i tiden. De årliga betalningarna, som i början av lånetiden är låga i förhållande till de s. k, nominella villkoren, förutsätts successivt öka genom årliga paritelslalshöjningar som i huvudsak bestäms av byggkostnadsökningen.

Till följd av utvecklingen på bostadsmarknaden och den höga räntenivån

Prop. 1974:150 393

har paritetslånesystemels principer blivit allt Svårare alt upprätthålla. Sedan lånesystemet infördes, har räntenivån för långa faslighelslån stigii med drygt 2 procentenheter. För alt systemet skall fungera så som förutsatts fordras antingen en höjning av basannuitet och basräntor eller avseväri slörre paritetstalshöjningar än de 3 96 årligen som antogs vid systemets införande. Under de senaste åren har en förhållandevis krafiig stegring av byggnads-kostnaderna ägt rum. På flera orter har ell betydande överskott av lägenheter uppkommit vid nuvarande bostadskostnader. Det är uppenbari att läget på bostadsmarknaden f n, inle medger de justeringar i paritetslånesystemet som skulle varit erforderiiga. Pariletstalen för år 1973 höjdes sålunda bara med hälfien av vad som hade behövts med hänsyn till kostnadsutvecklingen och lånesystemels tekniska krav. För år 1974 skedde ingen höjning alls av paritetstalen. Härigenom har skuldökningarna blivit avsevärt större än som förutsattes vid systemets införande. Under innevarande budgetår kommer skuldökningen på paritetslån och utbetalningen av räntelån att uppgå lill inemot 1,4 miljarder kr. Den totala ackumulerade skuldökningen vid utgången av år 1974 beräknas uppgå till drygt 5,7 miljarder kr.

Denna utveckling av paritetslånesystemet har skapat oklarhet om återbetalningsperiodens längd och om möjligheterna att på sikt förränta och amortera den uppkomna skuldökningen. En krafiig förlängning av återbetalningstiden är inle acceptabel, Behovel av finansielll ulrymme för modernisering och underhåll kan nämligen beräknas bli större i framliden än hittills.

Också beträffande beskallningssyslemel har utvecklingen medfört vissa effekter som kräver uppmärksamhet från bostadspolitisk synpunkt. Jag tänker på nuvarande, schablonmässiga inläktsberäkning vid beskattning av en-och ivåfamiljsfastigheler. Denna beräkningsmetod som infördes i mitten av 1950-lalet syfiade, i likhet med tidigare s, k, konventionella metod för beskattning av villor, till alt beskatta värdet av den förmån som villaägaren kan anses åtnjuta av del i villafasligheien nedlagda egna kapitalet. Värdet av denna förmån, angiven som en procentsats (intäktsprocenien) av faslighetens taxeringsvärde, bestämdes med beaktande av bl, a, den beräknade avkastning, som villaägaren hade fått, om han i stället placerat sin kapital i bank. Från den bruttointäkt, som härigenom framkommer, får avdrag göras för bl. a. ränta på lånat kapital som lagts ned i villafastigheten.

På grund av att den allmänna räntenivån stigii avsevärt, samtidigt som intäktsprocenien däremol för flertalet fastigheter sänkts i samband med höjningen av taxeringsvärdena, har betydande underskott vid inkomstbeskattningen uppkommit för flertalet villaägare som kan göra avdrag för ränla på upplånat kapital. Dessa underskott medför minskad skall för villaägaren. Särskill i fråga om nyare hus kan skatteminskningen bli belydande. Villabeskattningen har härigenom i praktiken kommii alt fungera som ell stöd lill boendet i främst nya egna hem.

Prop. 1974:150 394

Av den redogörelse jag hittills lämnat framgår atl de samhällsinsatser som sker inom bostadslångivning och villabeskatlning och som har slor bostadspolitisk betydelse bör samordnas så atl de kommeratl slå i samklang med bostadspolitiska strävanden.

10.5.2 Ulredningsförslagen och reniissyllraiidena

Boende- och bosladsfinansieringsulredningarna har i sitt belänkande ansett sig kunna konstatera bl. a. alt prisnivån för nyproducerade bostads-och hyresrättslägenheler är för hög för hushåll med genomsnittliga inkomster. Bl, a, på grund härav har de hyror och årsavgifter som tas ut av de boende kommii att undersliga de faktiska kostnaderna för fastighetskapitalet samt drift och underhåll av fastigheterna. Mot bakgrund av dessa omständigheter har utredningarna bedömt atl boendekostnaderna i nyproducerade hyres- och bostadsrätlslägenheter behöver sänkas med 10-15 96-

Med vissa krav på bostadsfinansieringen som utgångspunkt - bl.a. att den skall ge förutsättningar för ett rimligt pris i nyproduktionen och likvärdiga priser på bostadsmarknaden samt att den skall utjämna slarka förändringar av ränlor och produktionskostnader- har utredningarna lagt fram förslag till ett nytt finansieringssystem, det s, k, utjämningslånesystemet, Utjämningslånel bör enligt utredningarna vara så konstruerat all summan av den totala kapitalersättningen för lånen och driftkostnaden skall ge förutsältningar för ell rimligt bosladspris. Kapitalersättningen under det första året bestäms av vad utredningarna kallar bostadsränla, närmast motsvarande basannuitet i paritetslånesystemet, och skälig produktionskostnad, Bosladsränlan, som förutsätts kunna vara olika för olika årgångar av hus med hänsyn till bl, a. byggnadskoslnadsutvecklingen men konstant låneliden ut för en viss årgång, bestäms således så att den därav betingade kapitalkostnaden molsvarar differensen mellan rimligt bostadspris och drifikostnaderna. För lägenheter som produceras under år 1974 har utredningarna med dessa utgångspunkter räknat fram en bostadsränla pä 3,7 96. Kapitalersättningen skall årligen räknas upp med en uljämningsfaktor som närmast svarar mot parilelstalel i nuvarande syslem. Ökningen av utjämningsfaklorn bör läggas fast för etl antal år framåt men omprövas med jämna mellanrum med hänsyn till bl.a, önskemålen om prisparitet mellan olika årgångar av hus. 1 vilken omfattning den statliga lånedelen - som föreslås bli utökad lill 50 96 av fastighetskapitalet - skall betalas tillbaka blir enligl utredningarnas förslag beroende av framtida beslut. Lånetiden föreslås bli föriängd till 60 år. Slalens insatser i början av lånets löptid betraktas som fordran för staten, dvs, som skuld för låntagaren, endasl om låntagaren säger upp det statliga lånet. Härigenom blir, enligt utredningarna, del redovisningsförfarande som lillämpas för paritelslån onödigt.

Utredningarna har också vissa synpunkter på siiltet för bostadsbyggandets

Prop. 1974:150 395

kapitalanskaffning och på behovet och möjlighelerna av all uppnå ekonomiskt setl Hkvärdiga villkor för olika besiilningsformer, Efiersom bo-sladsskattekommittén hafi till uppgifi atl se över bostadsbeskattningen i syfte bl, a, alt göra beskaltningseffeklerna i möjlig mån neutrala med avseende på boendeform, har boende- och bostadsfinansieringsutredningarna grundat sina förslag beträffande finansieringssystemet på förutsättningen all skattemässig neutralitet råder mellan boendeformerna. Utredningarna har dock redovisat vissa räkneexempel som bl, a, visaratt om bostadsräntan, eller basannuiteten, sätts lill 3,9 96 för bostads-och hyresrättslägenheler nelloulgifien under det första året blir densamma som för ägda småhus med traditionella lån, dvs. lån utan kapitalkostnadsomfördelning.

Också bostadsskattekommittén konstaterar att den som bor i en nyare paritetsbelånad villa har en sammanlagd bostadskostnad som är lägre än den som hyr en lika stor lägenhet i ett paritetsbelånal fierfamiljshus. Kommitténs och boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas uppfattningar om storleken av villaägarnas förmåner är emellertid olika. Bostadsskattekommittén har sålunda kommit fram till en mindre storlek på förmånen - 15 till 25 kr, per kvadratmeter lägenhetsyta och år - än utredningarna. Skillnaden beror främst på att kommittén som kostnad för småhusen också tagit upp skuldökning på paritelslån saml värdeminskning, utöver gjorda amorteringar, för de ägda småhusen. Med hänsyn till den konstaterade kostnadsskillnaden och mot bakgrund av direktiven för kommitténs arbete -att göra beskaltningseffeklerna i möjlig mån neutrala med avseende på besitiningsform - föreslår bosladsskatiekommiliéns majoritet att ett nytt allmänt skatteavdrag införs för hyresgäster och bostadsrättshavare. Härigenom skulle en motsvarighet till gäldränleavdragel för villaägare skapas. Avdrag bör enligt förslaget få göras med den del av hyran som överstiger 10 96 av den sammanräknade inkomsten före vissa avdrag. Avdraget bör maximeras lill 4 000 kr,

Bosiadsskattekommitién föreslår vidare att den kommunala garantibeskaltningen avskaffas för alla fasligheter utom fritidshus. För egna hem föreslås atl intäktsprocenien i stället höjs i en omfattning som svarar mot ungefärden skattelättnad som villaägaren får genom atl garantibeskatiningen avskaffas. För nyproducerade villor föreslår kommitténs majoritet därutöver höjningar av intäktsprocenien under sex år i syfte att minska nuvarande skattefördelar som främst ägare lill nyproducerade villor åtnjuter, Bostadsskattekommittén föreslår slutligen vissa ändringar i beskattningsreglerna för paritelsbelånade småhus och beträffande de särskilda reglerna om beskattning av s. k, lyxvillor.

En minoritet beslående av fyra ledamöter inom bostadsskattekommittén har reserverat sig mot del föreslagna skatteavdraget för bostadsrättshavare och hyresgäster. Dessa ledamöter anser del lämpligare all neutralitet i fråga om ekonomiska villkor för olika boendeformer åstadkommes genom ålgärder

Prop. 1974:150 396

inom bostadsfinansieringens ram.

Remissinstanserna har allmänt anslutit sig lill boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas utgångspunkter beträlTande hushållens betalningsvilja, faktiskt hyresuttag i förhållande lill erforderligt hyresuilag saml behovel av att sänka boendekostnaderna för främsi nyproducerade bostads-och hyresrättslägenheler. Också de krav på och allmänna utgångspunkter för bosladsfinansieringssystemet som utredningarna redovisat har i allmänhet godtagits av remissinstanserna. Utredningarnas förslag till nytt lånesystem, utjämningslånesystemet, har däremol mött många erinringar och avstyrks av elt stort fiertal bland remissinstanserna. Kriliken gäller främst den lånetekniska utformningen. En uppfattning, som ofta kommer till uttryck i remissyttrandena, är att det är olämpligt att bygga upp etl lånesystem inom vilkel lånlagarna och långivarna inte kan bilda sig någon klar uppfattning om den framtida återbelalningsskyldigheten och inom vilket skuldredovisningen därför saknar reell ekonomisk innebörd. Bl, a, blir möjligheterna all i framtiden erhålla finansiellt ulrymme för modernisering och upprustning därigenom oklara. Vidare anses systemet ge för dålig överblick över de stalsfinansiella konsekvenserna. Framtida och obestämda avskrivningsbeslut skulle innebära växande subventioner som mer eller mindre automatiskt skulle kanaliseras lill bostadssektorn utan atl storleken av dessa kunde redovisas vid varje tidpunkt.

Flertalet remissinstanser förordar i stället etl modifierat pariletslånesyslem där den främsta ändringen skulle gå ul på att generella subventioner på etl eller annat sätt används föratt minska de kapitalkostnader som de boende faktiskt skall belala.

Också bostadsskattekommitténs förslag har på avgörande punkter avvisats av fiertalet remissinstanser.

Det råder visserligen allmän enighet om alt gällande skatteregler inte likställer olika besiilningsformer ulan gynnar ägda småhus. Som jag nyss angell har emellertid bosladsskaltekommittén och boende- och bostadsfinansieringsutredningarna redo visat olika uppgifier om storleken a v dessa skattefördelar. Flertalet remissinstansersom tillkännagett sin uppfattning i frägan anser atl bostadsskatlekommittén har underskattat skatteeffekten. Många, bl.a, LO och statens institut för byggnadsforskning, finner det särskilt anmärkningsvärt att kommittén tagit hänsyn till en anlagen värdeminskning när flertalet villor i själva verkel i stället stiger i värde.

Flertalet remissinstanser har anslutit sig till den minoritet inom bostadsskattekommittén som förordat att ekonomisk neutralitet mellan olika boendeformer bör skapas genom åigiirder i anslutning lill finansieringssystemet. Många förordar atl liigenheter med bosladsrätt och hyresräll skall komma i åtnjutande av en subvention som svarar mol skatteförmånerna för ägda småhus. Härigenom skulle också småhus upplåtna med hyres-och bostadsrätt kunna tillhandahållas på marknaden vilket skulle öka möj-

Prop. 1974:150 397

lighetema för hushåll med lägre inkomster au bo i småhus, IVamhåller fiera remissinstanser,

10,5,3 Bostadspolitiska åtgärder inom bosiadsflnansiering och bostadsbeskattning - översiktliga ställningstaganden

Innan jag redovisar mina ställningstaganden till utredningarnas förslag vill jag ange mina allmänna utgångspunkter för åtgärder inom bostadsfinansierings- och b o s t a d s b e s k a 11-ningssystemet.

Som framgått av min inledande beskrivning har - inom finansierings-och bostadsbeskattningssyslemens ram - betydande resurser kommii att kanaliseras lill bostadssektorn vid sidan av det individuella och inkomstprövade bostadsstödet som utgår till främst barnfamiljer och pensionärer. Till slor del är dessa insatser en följd av utvecklingen på bostadsmarknaden och en successivt stigande räntenivå. Genom denna utveckling har samhällets sammanlagda insatser för boendet föll belydande omfattning, Efiersom jag i det följande kommer att förorda ytterligare finansiella insatser från samhällets sida för att främja bostadsförsörjningen, vill jag först redovisa min principiella inställning lill subventioner inom bostadssektorn. Jag finner en sådan redovisning vara motiverad också av det skälet att man i den aktuella debatten inom bl, a. fackekonomernas krets ibland hävdar att generella subventioner till bostadssektorn är samhällsekonomiskt sett olämpliga.

Jag vill till alt börja med erinra om atl bostadskonsumtionen i vårt land liksom i fiertalet andra länder är anpassad bl. a. till del förhållandel att betydande skatteförmåner tillkommer dem som bor i eget småhus. En avveckling av dessa förmåner framstår som helt otänkbar med hänsyn till de effekter detta skulle få för de enskilda hushållens ekonomi och de störningar som skulle uppträda på fastighetsmarknaden och inom produktionen av småhus. För flertalet av de under 1960- och 1970-lalen producerade lägenhelerna upplåtna med hyres- och bostadsrätt innebär paritets- och rän-telänesyslemen en betydande omfördelning i liden av bostadskostnaderna. En omedelbar avveckling av systemet med omfördelning skulle belräffande bostäder med hyres- och bosladsrätt medföra effekler motsvarande dem som enligt vad jag nyss sagt skulle följa med avveckling av skatteförmånerna.

Jag har förut framhållit att bostaden aren social trygghetsfaktor av grundläggande betydelse for människorna. Bostaden och dess närmiljö spelar en väsentlig roll när det gäller att forma de grundläggande betingelserna för människornas såväl individuella som sociala liv. Eftersom samhället har ansvaret för bostadspolitiken, är det naturligt att samhället griper in när denna trygghet hotas och när de bostadssociala mål som samhället ställt upp inte kan nås på grund av alltför snabbt stigande boendekostnader.

Prop. 1974:150 398

Del är visserligen sant, som flera remissinstanser påpekat, alt boendekostnaderna i den utsträckning de inle betalas direkt av de boende måsle betalas av dem över skattsedeln eller på annat sätt. Valet av betalningssätt har emellertid fördelnings- och bostadspolitiska effekter. Tanken bakom del individuella bosladsslödei är sålunda all stödja de grupper i samhällel som inle har ekonomiska möjligheter alt betala kostnaden för en bostad som svarar mot deras behov. Också generella subventioner kan ha sådana önskvärda fördelnings- och bostadspolitiska effekler.

Min slutsats av det förda resonemanget är att subventioner, såväl individuella som generella, är motiverade som medel att förverkliga samhällets bostadspolitiska intentioner. I dagslägel innebär del bl. a. atl principen om ett subventionsfritt lånesystem inte kan upprätthållas. Jag vill emellertid redan nu framhålla alt de behövliga insatserna i form av generella subventioner kan koncentreras till del Inledande skedet av bostädernas livstid mot bakgrund av det rimliga antagandet att produktionskostnaderna för nya årgångar bosläder successivt ökar.

De grundläggande målen för bostadspolitiken som behandlades ingående i inledningen av mitt anförande slår givelvis i huvudsak fast. De bostadspolitiska medlen bör emellertid från tid till annan anpassas till utvecklingens skifiande förutsättningar. Det innebär atl de bostadspolitiska strävandena kan ha något olika inriktning beroende på akluella problem och utvecklingstendenser inom det bostadspolitiska området. Enligt min mening måste en reformering av bostadspolitikens medel ske i syfte att bl, a. uppnå ökad utjämning i fråga om boendekostnader för olika besittningsformer samt skapa gynnsammare relationer mellan boendekostnaderna och betalningsförmågan, framför allt beträffande de senast producerade bostäderna.

Olikheterna i boendekostnaderna mellan olika besiitningsformer har sin grund i nuvarande regler för villabeskattningen. Skillnaderna i kostnadsutfall har flera från bostadspolitisk synpunkt negativa effekler. En sådan är atl skatteförmånens storlek ökar med inkomstens storlek. Den för bostadsstödet i övrigt gällande principen att de som har lägst inkomst skall få störst stöd har således en direkt motsatt tillämpning. Härigenom blir de tendenser till boendesegregation som finns redan som en följd av rådande inkomstolikheter kraftigt förstärkta. Genom att boendekostnaderna i ägda småhus på grund av skattereglerna blir lägre än kostnaderna för samma småhus upplåtet med bostads- eller hyresrätt eller kostnaderna för lika stora lägenheter i fierfamiljshus har av naturliga skäl kostnaderna för främst nyproducerade bostads- och hyresrättslägenheter kommit att framstå som lör höga, Detla förhållande har påverkat valet av besitiningsform och bidragit till alt det f n, i endast obetydlig utsträckning byggs slörre hyres-och bostadsrättslägenheter än med tre rum och kök. Vidare har det blivit allt svårare för hushåll med låga inkomster atl bo i småhus, efiersom produktionen av småhus i hyres- eller bostadsrättsform så gott som hell upphört

Prop. 1974:150 399

och produktionen av småhus med äganderätt till väsenllig del inriktas på hushåll med större inkomster.

Med hänsyn till villaägandeis stora spridning bland hushåll med måttliga bruttoinkomster, främst barnfamiljer och pensionärer, bör villabeskaitnings-reglerna inte ändras på sådant sätt alt boendekostnaderna påtagligt skärps för hushåll som bor i egna hem av normal storlek och standard. Någon allmän höjning av villabeskattningens inläklsschablon kan därför inte förordas. Däremot bör beskattningen av villor med påtaglig överstandard skärpas. Jag kommer i det följande atl lägga fram förslag med delta syfte.

När reglerna för villabeskattningen sålunda blir i huvudsak oförändrade återstår att söka utjämna skillnaderna i boendekostnaderna på annat sätt än genom höjd intäktsschablon för villor, Bostadsskaitekommilléns förslag till lösning av problemet, att införa ett skatteavdrag för hyresgäster och bostadsrättshavare, har avvisats av fiertalet remissinstanser. Med undantag av HSB harockså företrädare för bostadsrättshavare och hyresgäster genomgående avvisat förslaget. Också LO har avstyrkt förslaget och därvid anfört bl. a. att det inte upphäver tendenserna till segregation i boendet och att det inte undanröjer de från jämlikhets- och rättvisesynpunkt negativa konsekvenserna av elt utvidgat avdragssystem. Till LO:s ställningstagande har också bidragit den uppfattningen atl en nödvändig förenkling av skattesystemet i riktning mot definitiv källskatt i syfie atl eliminera det nuvarande skattesystemets orättvisor - bl.a, i anledning av avdragsrättens existens - avsevärt skulle försvåras om kommitténs förslag genomfördes. Ett stort antal remissinstanser anser att den efiersträvade neulralilelen bättre kan uppnås genom att finansieringsvillkoren för olika boendeformer differentieras, så all bosladskoslnadsnivån i lägenheter med hyres- och bostadsrätt blir i slort sett densamma som för egnahemsägaren sedan hänsyn tagits lill den senares skatteförmån.

För egen del kan jag i stort setl ansluta mig till de synpunkter som bl. a. LO redovisat i fråga om skatteavdragen. Jag vill i sanmianhanget också peka på de administrativa komplikationer som den förordade avdragsmöjligheten skulle föra med sig inom systemet för slalskommunala bostadstillägg och svårigheterna alt, som riksskatteverket och flera länsstyrelser framhållit, på etl entydigt sätt beslämma hyran med hänsyn till bl, a, att denna kan innefatta högst varierande förmåner. På grund av de avgörande invändningar som kan riktas mot bostadsskattekommitténs förslag från såväl bostadspolitiska som skatlepolitiska och administrativa utgångspunkter har jag efter samråd med chefen för finansdepartementet kommii fram lill all kommitténs förslag inte bör genomföras, I stället bör som flertalet remissinstanser varit inne på en ökad utjämning åstadkommas genom att bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt i anslutning lill lånesyslemet erhåller en förmån som så långl det är möjligt svarar mol de förmåner som småhusägare åtnjuter inom beskattningssystemeis ram. Denna effekt

Prop. 1974:150 400

bör uppnås genom att kapitalutgifterna inom lånesyslemet för nytillkommande hyres- och bostadsrättslägenheter sänks. Detta förutsätter all subventioner tillförs bosladsfinansieringssystemet.

Genom denna kapitalkostnadssänkning kan även andra syften för de aktuella bostadspolitiska strävandena uppnås, nämligen att skapa lägre boendekostnader i nyproduktionen.

De senaste årens utveckling av boendekostnaderna i nyproduktionen har för många hushåll utgjort etl hinder för en fortsatt förbätlring av boendeförhållandena, Detla gäller i första hand de grupper som ännu har en otillfredsställande boendestandard. Denna bostadspolitiskt motiverade strävan att nedbringa boendekostnaderna står för övrigt också i överensstämmelse med sysselsäitningspolitiska önskemål, eftersom en fortsatt hög och jämn bostadsbyggnadsvolym - som kan antas uppkomma av den efler-frågestimulans som sänkta boendekostnader i nyproduktionen innebär -är av stor vikt för sysselsättningen inom byggnadssektorn.

Beträffande lånesyslemet har utredningarna som nämnts utarbetat ett förslag till nytt lånesystem, utjämningslånesystemet. Detla skiljer sig från paritetslånesystemet främst genom att differensen mellan marknadsmässiga (nominella) kapitalkostnader och de kapitalkostnader som låntagarna faktiskt betalar, betraktas som en villkorlig subvention i utjämningslånesystemet. Härigenom behöver, enligt utredningarna, inte denna differens betraktas som en skuld i företagens bokföring - utom i de fall låntagaren önskar säga upp statslånet. Samtidigt blir statens möjligheter alt återkräva utlämnade subventioner beroende av utvecklingen i fråga om räntenivå, inkomstnivå, drifikostnader och byggnadskostnader under lånets hela föreslagna löptid, 60 år. Först vid lånetidens slut går del sålunda alt överblicka omfatlningen av utlämnade subventioner. Konsekvenserna av detla betraktelsesätt - osäkerhet om låntagarnas framlida ålerbetalningsskyldighei och om statens ekonomiska åtaganden - har föranlett fiertalet remissinslanser att avvisa utredningarnas förslag.

I likhet med majoriteten av remissinstanserna finner jag det föreslagna utjämningslånesystemet vara förknippat med så många osäkerhetsfaktorer att det inte bör genomföras. Jag vill också framhålla all utredningarnas förslag i väsentlig utsträckning grundats på förutsättningen all neutralitet mellan olika besittningsformer skulle åstadkommas inom skattesystemets ram. Som jag förut sagt bör ökad utjämning av kapitalutgifierna åstadkommas inom lånesyslemet och i första hand avse nyproduktionen.

Många remissinslanser har förordat all lånesystemet revideras med hjälp av generella räntesubventioner av viss omfattning. Syfiet härmed skulle vara bl.a, att åstadkomma en rimlig kapitalkoslnadsnivå och att begränsa skuldökningen så att den kan återbetalas under en förutbestämd tid. Samtidigt skulle en klarare redovisning av de faktiska subventionerna erhållas. Jag kan instämma i dessa synpunkter på syftena med generella ränlesub-

Prop. 1974:150 401

ventioner. Enligt min mening finns del emellertid anledning all gå längre på subventionsvägen än vad dessa remissinstanser har förordat.

De förtjänster, som paritetslånesystemet enligl min uppfattning har rent principielll, har inte kunnat utnyttjas på grund av bl.a. ränteutvecklingen och den hyrespolitiska situationen. Ett element i lånesyslemet som bör bevaras är möjlighelerna atl åstadkomma paritet i fråga om kapitalkostnaderna för hus av olika årgångar med olika produktionskostnader. Däremot finner jag del angeläget att undanröja de problem som sammanhänger med skuldökningen på bostadslånen och den därmed förenade osäkerheten beträffande framlida subventioner och ovissheten för låntagaren vad gäller hans betalningsansvar.

På grund av det anförda förordar jag att paritetslånesystemet i princip avskaffas och ersätts med ett system med garanterade räntenivåer. Härigenom uppkommer inte någon ökning av det ursprungliga lånet. Dessa subventioner bör ha formen av räntebidrag som ulgår med belopp som svarar mol skillnaden mellan faktisk ränla och en garanterad ränla, dvs. den ränta som låntagaren skall betala. Ingångsnivån för den garanterade räntan bör bestämmas så att den dels ger en åsyfiad sänkning av kapitalkostnadsnivån för hyres- och bostadsrättslägenheter, dels medverkar till en ökad utjämning mellan besiliningsformerna. Del sistnämnda syflel bör tillgodoses genom en differentiering av de garanterade räntorna för ägda småhus resp. övriga hus. Den garanterade ränlan bör under lånetiden årligen höjas i en takt som tillgodoser följande syfien: upprätthållande av paritet mellan hus av olika årgångar, bevarande i möjlig mån av den i ingångsskedel förbättrade kostnadsrelationen mellan olika besittningsformer och amortering av bostadslånet inom rimlig tid.

För beståndet av hus med paritets- eller räntelån är de formella och administrativa möjligheterna atl ersätta det nuvarande lånesyslemet med etl hell nytt begränsade. Formellt får alltså paritets- och räntelånesyslemel åtminstone under en övergångstid behållas och räntesubventionerna får formen av omedelbar avskrivning av uppkommande skuldökning. De reella effekterna på boendekostnaderna blir emellerlid likvärdiga med effekterna inom systemet med garanterad räntenivå.

Jag återkommer i det följande närmare till frågan om de låne- och bidragsregler som behövs för att tillgodose dessa syften.

Efter denna redovisning av mina översiktliga ställningstaganden till utredningarnas förslag och av de utgångspunkter som bör ligga lill grund för åtgärder inom bostadsbeskattnings- och bostadsfinansieringssystemen övergår jag nu till alt närmare redovisa mina förslag och ställningstaganden inom dessa båda områden.

26 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 402

10,5,4 Bosiadsbeskaiining

Som framgått vid redovisningen av mina översiktliga ställningstaganden lill de olika ulredningsförslagen anser jag i likhet med fiertalet remissinstanser att bostadsskattekommitténs förslag till lösning av det bostadspolitiska huvudproblemet, att nå koslnadsliksiällighei mellan olika besittnings-former genom att införa ett skatteavdrag också för hyresgäster och bostadsrältshavare, inte bör genomföras, I stället bör en ökad utjämning å-siadkommas genom alt till bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt knyts en förmån i anslutning till lånesyslemet som så långt det är möjligt svarar mot de förmåner som småhusägare åtnjuter inom beskattningssystemets ram. Den närmare utformningen av lånesyslemet i syfie att uppnå ökad likställighet behandlar jag i del följande (avsnittet 10,5.5),

Av mina ställningstaganden i denna fråga följer att fiera av bostadsskattekommitténs förslag i övrigt, vilka byggde på förutsättningen alt kostnadsneutralitet i möjlig mån skulle uppnås genom åtgärder inom bostadsbeskattningens ram, inle är aktuella och således inte behöver behandlas närmare. Det gäller bl, a, förslagen atl avskaffa den kommunala garantibeskaltningen för bosladsfasligheter och att i stället höja intäktsprocenien i en omfattning som svarar mot ungefär den skattelättnad som villaägaren skulle få om garantibeskaltningen avskaffades. Det gäller också förslaget alt tillämpa en högre intäktsprocent under sex år för nybyggda villor. En metod med varierande intäklsprocenter skulle visserligen kunna tillämpas även inom ramen för den av mig förordade huvuduppläggningen men metoden skulle onödigtvis komplicera beskattningssystemet utan att några väsentliga fördelar skulle vinnas i fråga om ökad utjämning. Metoden skulle också, som många remissinslanser påtalat, försvåra för personer med måttliga inkomster att skaffa sig nybyggda egna hem och leda till en omotiverad värdestegring på äldre egna hem.

Däremot bör, som jag framhållit, beskattningen av särskilt dyra villor skärpas, I del följande kommer jag att behandla denna fråga liksom reglerna om realisationsvinstbeskattning och om avdrag vid inkomstberäkningen av räntor för småhus med ränte- och paritetslån.

Innan jag går närmare in på dessa frågor vill jag emellertid i korthet beröra några vid remissbehandlingen aktualiserade metoder att uppnå kostnadsneutralitet i huvudsak inom beskattningssystemeis ram.

Några remissinstanser, däribland LO, har varil inne på en linje som i huvudsak innebär atl räntenivån generellt sänks till en nivå som ger rimliga boendekostnader i fierfamiljshusbeståndet och att intäktsprocenten för villor höjs i motsvarande mån så att resultatet i fråga om beskattning för villaägarnas del blir i stort sett oförändrat. Den huvudinvändning som enligl min mening kan resas mot denna metod är att det är administrativt komplicerat och tekniskt sett svårt all undvika att villaägare som inte har lå-

Prop. 1974:150 403

neskulder, eller har endast mindre skulder, skulle drabbas av en pålaglig skatleskärpning. Skulle räntenivån sänkas endast för de senast producerade årgångarna, såsom LO antytt i sill remissyttrande, blir problemet att undvika att del skapas en klyfta mellan äldre och nyare villor. Mot denna bakgrund är jag inte beredd att föreslå ändring i nu gällande regler.

Beträffande villabeskattningen har bosiadsskattekommitién föreslagit vissa ändringar i gränserna för de olika intäktsprocenterna. Syftet med de föreslagna ändringarna är närmast att anpassa gränserna lill de väntade resultaten av 1975 års fastighetstaxering och lill utredningarnas förslag i övrigt så atl någon skärpning av beskattningen inle uppkommer.

Av min inledande redogörelse för utvecklingen inom bostadsfinansierings-och bostadsbeskattningssystemen framgår alt villabeskattningen i prakliken kommit att fungera som ett stöd till boendet i egna hem. Delta stöd är en förutsättning för atl fiertalet villaägare skall ha ekonomiska möjligheter att bo kvar i sina hem. Det kan därför inte komma i fråga all i någon nämnvärd omfattning minska dessa förmåner för hushåll som bor i egna hem av normal storlek och standard. Däremot är det direkt stötande att samhällel stödjer boendet i villor som lill storlek och standard väsentligt överstiger normala villor. Målet bör vara att de hushåll som väljer att bo i sådana villor också skall betala den faktiska kostnaden för boendestandard som överstiger den normala.

Utformningen av villabeskaliningen är avsedd att tillgodose detta syfie. Nuvarande regler innebär atl intäktsprocenien stiger lill 4 96 för den del av villafaslighelens taxeringsvärde som överstiger 150 000 kr, men inte 225 000 kr. och till 8 96 av den del som överstiger 225 000 kr Jag är inte beredd atl förorda några ändringar av de nuvarande gränserna för höjning av intäktsprocenten med hänsyn till de väntade höjningarna av taxeringsvärdena. Däremol bor en högre intäktsprocenl än den nuvarande införas för de allra dyraste villorna. Jag förordar sålunda efier samråd med chefen för finansdepartementet att intäkten till den del taxeringsvärdet överstiger 300 000 kr. bör beräknas på grundval av 10 96. 1 enlighel härmed har förslag upprättats till lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370). Ändringen avser 24 § 2 mom, i denna lag.

Villaägare som har ränte- eller paritelslån. får fn. göra avdrag i inkomstbeskattningen även för de räntor som staten betalar genom lån, dvs. avdrag för göras som om räntorna hade betalats kontant av villaägarna. Bosiadsskattekommitién har föreslagit att avdragsrätten skall avskaffas och atl avdrag i stället skall få göras när de lånade räntebeloppen betalas tillbaka.

Som framgåtl av mina lidigare redovisade ställningstaganden har jag förordat all lånesystemet tillförs generella räntesubventioner i sådan omfattning att för nytillkommande hus någon ökning av det ursprungliga bostadslånet inte uppkommer. Också för beståndet av hus med ränte- och paritelslån

Prop. 1974:150 404

bör räntesubventioner tillföras lånesystemet så alt fortsatt skuldökning upphör.

Den ränta som staten betalar genom en direkt subvention får självfallet inte dras av vid inkomstbeskattningen. Enligt p. 7 anvisningarna till 24 § KL skall nämligen statligt bidrag av förevarande art inte upptas såsom skattepliktig intäkt. Av p. 5 anvisningarna till 25 j KL framgår vidare all avdrag medges endast för sådana ränteulgifier som överstigit bidraget. Syfiet med bostadsskattekommitténs förslag i denna del blir således tillgodosett genom de förordade räntesubventionerna.

Några remissinstanser har i anslutning till sina yttranden över bostadsskal-tekommitténs och boende- och bosladsfinansieringsutredningarnas betänkanden aktualiserat frågan om skärpningar av realisationsvinstbeskattningen vid försäljning av främst villafasligheter. Realisations-vinstkommiltén (Fi 1970:79) har till uppgifi att se över inkomstbeskattningen av realisationsvinst vid icke yrkesmässig avyttring av bl. a. fastigheter. Några ändringar i realisationsvinstbeskattningen bör enligt min mening inte aktualiseras förrän kommitténs överväganden föreligger.

10.5,5 Bosiadsflnansiering

I enlighet med de lidigare redovisade ställningstagandena i huvudfrågorna anser jag mig inle kunna förorda boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas förslag till lånesystem, utjämningslånesystemet. Många av de synpunkler och förslag som utredningarna har fört fram i anslutning till sitt huvudförslag anser jag emellertid vara av värde vid utformningen av det framtida systemet. Vissa av förslagen har dock sådant samband med utjämningslånesystemet alt de som en följd av ställningstagandet lill lånesystemet inle behöver behandlas närmare.

När jag i det följande diskuterar de allmänna krav på bostadsfinansieringssystemet som bör ställas sker det sålunda i viss utsträckning med utgångspunkt i utredningarnas redovisning av synpunkter och förslag.

1 ett avseende har jag en helt annan utgångspunkt än utredningarna. Ett syfte är nämligen, som jag redan beröri, alt en ökad uijämning av bo-endeutgifterna mellan olika besittningsformer skall uppnås genom åtgärder inom lånesystemels ram. Det kravel medför, som jag redan nämnt, bl. a. all omlältningen av de räntesubventioner som bör förenas med lånesyslemet blir olika för å ena sidan ägda bostäder och å den andra sidan bostäder upplåtna med bostads- och hyresrätt.

Ett annat krav på finansieringssystemet bör vara alt det skall ge förutsättningar för rimliga boendekostnader i förhållande till belalningsförmå-gan både i nyproduktionen och det äldre bestånd som omfattas av långivningen. Det innebär att de kapitalkostnader som de boende faktiskt har

Prop. 1974:150 405

att erlägga i början, vid hög räntenivå och fortgående infiation, måsle sältas lågt i förhållande lill de nominella kapitalkostnaderna, medan de faktiska kostnaderna underhusens livslid däreftersuccessivi kan höjas,även avseväri över den nominella nivån. Det innebär också möjligheter atl utjämna effekterna av tillfälliga räntefiuktuationer.

Etl tredje krav äratl systemet i möjlig mån skall kunna förhindra väsentligt olika boendekostnader mellan likvärdiga bostäder av olika ålder, Della s, k. paritetskrav är särskill betydelsefullt i en situation som den nuvarande med starkt stigande byggnadskostnader och överskott på lägenheter. Uppfylls inle parilelskravet kommer nämligen de senast producerade bostäderna all bli allt dyrare i förhållande till de lidigare producerade med följd att hushållen föredrar de äldre bostäderna och i ett läge med överskott faktiskt också kan förverkliga sina önskemål. Särskill viktigt är naturiigivis detta krav för företag som inle har möjligheter all utjämna kostnaderna inom beståndet.

Ett fjärde krav är atl lånesystemets uiformning skall bidra till att motverka den förmögenhetsomfördelning till förmän för fastighetsägarna som uppstår genom den infiatoriska utvecklingen och som medför atl del i fastigheten nedlagda egna kapitalet ökar mycket snabbt. Det kan ske genom alt kapitalkostnaderna successivt ökas i huvudsaklig takt med inkomst- och prisutvecklingen i samhällel.

Ett femte krav som bör ställas på finansieringssystemet är att storleken av subventionerna skall kunna anges och vara känd vid varje tidpunkt. Det innebär bl, a, att utgående subventioner antingen de uppkommer genom avskrivningar eller i form av utlämnade bidrag skall fastställas av och redovisas för riksdagen. Det innebär vidare att låntagarna skall kunna ha kännedom om låneskuldens storlek vid varje tidpunkt och alt återstående skuld skall kunna framgå klart av den ekonomiska redovisningen. Tillgodoseendet av dessa krav skulle också medverka till att lånesyslemet i sin helhet blir mera begripligt och överskådligt.

Jag övergår nu till den närmare utformningen av finansieringssystemet.

Den första ändring som bör göras i lånesystemet är atl bestämma en kapitalkostnadsnivå i nyproduktionen som i möjlig mån uppfyller kraven på både ökad utjämning mellan upplåtelseformerna och rimliga boendekostnader.

Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna har, i syfie att finna en kapitalkoslnadsnivå för bostads- och hyresrättslägenheler som ger en med egna hem likvärdig boendekostnad, beräknat storieken av skatteförmånen för ägda småhus. Utgångspunkten för utredningarnas beräkningar har varil ell tänkt småhus om 95 kvadratmeter producerat år 1972 som kan upplåtas med äganderätt eller med hyresrätt. Beräkningarna visar bl.a. alt kapital-koslnadsprocenien för småhuset, om det upplåts med hyresrätt, måste sänkas till 3,9 96 för att kostnaderna skall bli likvärdiga med kapitalkostnaderna för huset - sedan hänsyn lagils till skatteeffekten - om det upplåts med

Prop. 1974:150 406

äganderätt och finansieras med s. k. nominella lån, dvs, lån utan kapilalkoslnadsomfördelning. Om också det ägda småhuset finansieras med det av utredningarna föreslagna utjämningslånet bör enligl utredningarnas beräkningar kapiialkoslnadsprocenien vara 6,7 96.

Utredningarnas beräkningar har allmänt godtagits eller lämnais utan erinran av remissinstanserna. Sålunda konstaterar LO att en villaägare i en ny och normalt belånad villa har en med hänsyn till underskottsavdragen effektiv bostadsränla på ca 4 96.

Jag anser för egen del alt del inle är möjligt att matematiskt exakl och på ett meningsfullt sätt bestämma skillnaderna i boendekostnader mellan olika besittningsformer. Detla sammanhänger med att beräkningar av dessa skillnader kan grundas på olika förutsättningar som ger skilda resultat. Jag anser emellertid med utgångspunkt i bl. a. nyssnämnda beräkningar all en kapitalkoslnadsnivå på 4 96 för nyproducerade bostads- och hyresrättslägenheler ger goda förutsättningar fören väsentlig och i liden beslående utjämning mellan besittningsformerna. Denna kapitalkoslnadsnivå motsvarar med hänsyn tagen till amorteringarna på underiiggande lån en garanterad ränla pä 3,9 %. Vid min bedömning av lämplig kapitalkoslnadsnivå i nyproduktionen har jag också tagit hänsyn till de förslag i fråga om finansiering av de skyddsrumsspecifika merkostnaderna som chefen för försvarsdepartementet avser att senare anmäla för Kungl. Maj:t. Förslagen innebär bl. a. att de särskilda merkostnaderna för uppförande av skyddsrum i väsenllig mån förs över lill försvarsbudgeten med motsvarande minskning av boendekostnaderna i främst nyproducerade fierfamiljshus som följd. Den av mig förordade kapitalkosinadsnivån, som i jämförelse med dagens nivå, 5,1 96. ger en sänkning av kapitalkostnaderna med ungefär 15 kr./m' och år, tillgodoser enligt min mening också kravel på rimliga koslnader i nyproduktionen.

Jag finner det angelägel alt understryka att denna sänkning av kapitalkostnaderna inle kan leda till en motsvarande hyressänkning i bostadsbeståndet. Bostadsföretagens möjligheter att låta de sänkta kapitalkostnaderna slå igenom i hyrorna torde nämligen vara begränsade beroende på de senare årens försämrade kostnadstäckning i förelagens verksamhet. Härtill kommer behovel av att göra godtagbara avsättningar för framlida underhåll.

För nyproducerade småhus som skall bebos av låntagaren bör den garanterade räntan vara 6 96, Som jag kommer atl behandla närmare i det följande bör amoriering av det statliga bostadslånet ske redan från början i fråga om småhus som skall bebos av låntagaren. Med hänsyn till alt amorteringar sålunda sker på både bottenlån och bostadslån blir kapitalkostnadsnivån för småhus del första året 6,3 % för småhus med statslånet utformat som annuitetslån och 7,1 96 om statslånet återbetalas med rak amoriering. Dessa lal är dock ungefärliga och kan bli något annorlunda beroende på variationer i amorteringslid för boltenlån.

Prop. 1974:150 407

Med de av mig nu förordade kapitalkoslnadsnivåerna anser jag alt syfiet atl uppnå en väsentligt ökad utjämning mellan olika besitlnjngsformer har tillgodosetls.

Den garanterade räntenivån bör åstadkommas på följande sätt, Ell räntebidrag, som motsvarar skillnaden mellan den marknadsbestämda (nominella) ränlan och den garanterade räntenivån bör utgå. Räntebidraget bör avse räntekostnader för bottenlån och bosladslån till den del lånen belöper på låneunderiaget för bosläder.

Den garanterade ränlan bör för del år då huset färdigställs, som jag redan nämnt, vara 6 96 för småhus som skall bebos av låntagaren och 3,9 96 för övriga hus.

Den garanterade räntenivån bör därefier höjas årligen. Höjningen bör ske i en takt som i möjlig mån tillgodoser såväl kraven på kostnadsparitet mellan olika årgångar av hus som kraven på kostnadsutjämning mellan olika besittningsformer. Ytterligare krav bör vara alt höjningarna skall ske i en takt som medger återbetalning av statslånet inom en rimlig lånetid och begränsar statens utgifter för räntebidragen.

Mot denna bakgrund bör den garanterade räntan i fråga om nyproducerade bosläder som upplåts med hyres- och bostadsrätt och som färdigställs efier år 1974 för varje år efter året för färdigställandel höjas med 0,15 procentenheter årligen under de första fem åren, dvs, åren 1976 - 1980, För tiden därefier bör gälla atl den garanterade räntenivån årligen trappas upp med 0,2 procentenheter, varvid utgångspunkten är att statslånet skall vara återbetalat inom ca 30 år. Detla innebär vid nuvarande räntenivå all behovel av räntebidrag kommer alt upphöra efter ca 23 år, varefter återbetalning av statslånet kan ske inom 30 år för län med en övre lånegräns av 100 96 och något kortare tid för lån med lägre länegräns. Därvid bör enligt min mening amortering i viss utsträckning kunna påbörjas redan innan räntebidraget avvecklats i syfte att åstadkomma en jämn ökningstakt i kapitalutgifterna,

I fråga om småhus som skall bebos av låntagaren bör den garanterade räntan höjas i en takt som med hänsyn till effekten av skattereduktionen för småhusägarna samt effekten av taxeringsvärdehöjningarna ger ungefär samma ökning av kapitalkostnaderna under den kommande femårsperioden som för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt. Mot denna bakgrund förordar jag att den garanterade räntan för nyproducerade småhus som bebos av låntagaren höjs med 0,2 procentenheter årligen.

I fråga om småhus som skall bebos av låntagarna bordet finnas möjligheter till val av sätt för återbetalning av statslånet. Låntagarna bör sålunda fö välja mellan återbetalning med lika stora årliga amorieringar (rak amortering) och ålerbetalning av ränla och amortering i form av lika stora årliga annuiteter (annuiletsläneprincipen). Det först nämnda återbetalningssättet ger slörre årliga kapitalkostnader i början av lånetiden men kapitalkostnaderna minskar

Prop. 1974:150 408

däreftersuccessivi i lakt med atl lånet återbetalas. Om statslånet återbetalas med rak amoriering utbetalas räntebidrag som motsvarar skillnaden mellan nominella ränlor och den garanterade räntenivån. Om ränla och amortering på statslånet betalas enligt annuitelslåneprincipen bör annuileten grundas på en räntesats av 8 96 och en amorieringstid av 30 år. Annuileten bör justeras årligen med hänsyn till räntebidrag saml skillnader mellan nämnda räntesats och nominell ränta.

Jag övergår nu till frågan om hur räntesubventioner skall tillföras beslåndel av bostäder som omfattas av ränte- och pariteislånesystemen.

En allmän utgångspunkt bör, som jag redan angett, vara all anpassa kapitalkostnaderna i beståndet till de kostnader som föreslås gälla i nyproduktionen och att förhindra forisatt skuldökning. Den skuldökning som redan uppkommit bör däremot kvarstå tills vidare för senare ålerbetalning.

Med denna allmänna utgångspunkt bör beståndet av hyres- och bostadsrätlslägenheter med paritelslån tillföras räntesubventioner i en omfattning som gör del möjligt både atl eliminera rortsatt skuldökning och alt sänka kapitalkostnaderna så att dessa med hänsyn till kravel på kostnadsparitet är avpassade lill kapitalkoslnaderna i nyproduktionen. Följande nya annuiteter föreslås förär 1975, Nuvarande basannuitet multiplicerad med gällande paritetstal anges som jämförelse.

Hus larclig- Nuvarande basannuilel Ny annuilet (garanlc-

siällda Sr x gällande paritetslal rad ränla saml beräk-

nad amoriering på botlenlån 0,1 96)

1974 5,1 4,2

1973 5,1 4,3

1972 5.1 4,5

1971 5,3 4,8

1970 5,46 4,8

1969 5,51 5,0

1968 5,56 5,0

För lån till ombyggnad gäller i vissa fall andra basannuiteter än de nyss angivna. Räntesubventionen för dessa lån bör utformas på etl likartat sätt.

Genom att räntebidrag, motsvarande skillnaden mellan faktiska (nominella) ränlor och nyss nämnda garanterade ränlor, tillförs de olika årgångarna i lånesyslemet kan sålunda kapitalutgifterna sänkas med mellan 0,9 och 0,5 procenienheler för olika årgångar. Den garanterade ränlan har för olika årgångar anpassais så atl bättre kosinadsparitei än f n. skall kunna uppnäs mellan olika årgångar.

Den garanterade ränlan bör höjas i en takt som molsvarar den som gäller för nytillkommande hyres- och bosladsrättslägenheter.

Prop. 1974:150 410

Hus lardig- Nuvarande basannuilel Ny annuilel igaranic-
slälkla år x gällande paritetslal rad riinia sami beräk
nad amoriering på
_______________________________________ bollenlän 0,1 %)___

1974-75 5,3 5,9

1973 5,3 6,1

1972 5,3 6,3

1971 5,5 6,5

1970 5,67 6,6

1969 5,72 6,7

1968 5,78 6.8

Som jag kommer att behandla närmare i del följande bör i fråga om småhus som skall bebos av låntagaren denne få viss valfrihet mellan nya och äldre bestämmelser under en övergångstid. Den kapitalkosinadsproceni som föreslås gälla för hus färdigställda år 1975 om låntagaren väljer de äldre beslämmelserna är fördelaktigare än den som skall gälla enligt de nya reglerna. Detta bör ses mot bakgrund av att låntagaren enligt de nya reglerna kan erhålla en högre slaislåneandel med åtföljande minskande behov av egen insats.

De förordade nya annuiteterna för beståndet av småhus med paritetslån bör på samma sätt som den garanterade räntenivån för nyproducerade småhus, som bebos av låntagaren, höjas med 0,2 procentenheter årligen.

De småhusägare som förul har vall bosladslån med nominella lånevillkor i stället för paritetslån bör ges samma garanterade räntenivåer som jag nyss har förordat beträffande småhus med paritelslån.

Också de som innehar småhus med ränlelån bör komma i åtnjutande av räntesubventioner som eliminerar framlida skuldökning till staten. Samtliga räntelåneårgångar bör av administrativa skäl behandlas som en enhet. För all i möjlig mån uppnå parilel med nya småhus och småhus med paritetslån bör räntesubventionen anpassas lill en garanterad räntenivå för år 1975 som erhålls genom att produkten av nuvarande basräntor och paritetslal multipliceras med parilelstalel 1,28,

Även dessa nya basräntor bör ärligen höjas med 0,2 procentenheter.

De av mig förordade kapilalkostnadsvillkoren för småhus med ränte- och paritetslån som bebos av låntagaren medför att kapitalkostnaderna kommer atl stiga förhållandevis krafiigt. Dessa höjningar bör enligt min mening ses mot bakgrund av att kapitalkostnaderna hittills legat på en mycket låg nivå om hänsyn las också lill effeklerna av avdragsreglerna inom villa-beskaltningssystemel. Kapitalutgifierna blir dock lägre än om låntagaren i stället vall nominella lån. Dessutom subventioneras räntorna så att någon ny skuldökning inte uppkommer. Vidare blir den ackumulerade skuldökningen ränte- och amorieringsfri under den tid räntesubventionen ulgår. På sikt blir denna utformning av lånesystemet väsentligt gynnsammare än om systemet skulle behållas oförändrat.

Prop. 1974:150 411

Också för nyproducerade småhus som skall bebos av låntagaren innebär de av mig förordade kapilalkostnadsvillkoren högre kapitalkostnader än vad som hittills har gällt för paritelsbelånade småhus. I jämförelse med nominella villkor på de statliga bostadslånen innebär emelleriid den av mig förordade ordningen fördelaktigare villkor. Jag vill i sammanhanget erinra om att mer än hälfien av de nyblivna ägarna lill nyproducerade småhus f n. har lån med nominella villkor genom atl antingen finansiera sitt hus utan statliga lån eller inom det statliga lånesystemets ram välja lån med nominella villkor. I många fall torde detta ske i syfie att bygga upp etl sparkapital på sikt. Förutsättningarna för att tillgodose delta syfie blir säkerställda med den förordade nya ordningen medan däremot en sådan säkerhet saknas inom paritetslånesystemet.

Jag är emellertid medveten om all, i jämförelse med nuvarande förhållanden möjligheterna för hushåll med måttliga inkomster atl skaffa sig småhus vid en bedömning på kori sikl kan förefalla att bli försämrade. Häremot vill jag emelleriid framhålla atl den av mig förordade sänkningen av kapitalutgifierna för bostäder upplåtna med hyres- och bostadsrätt torde möjliggöra ett avsevärt ökat byggande av småhus i hyres- och bostadsrältsform. Med årskostnader som är överkomliga även för hushåll med lägre inkomster och med möjligheter att få bo i småhus utan krav på kontantinsats eller med krav på endasl måttlig sådan insats kan nämligen småhus som boendeform komma att efterfrågas av hushållsgrupper som f n, inte har ekonomiska möjligheter atl bo i småhus.

1 syfte att öka möjlighelerna för hushåll med låga inkomster alt skaf fa sig ägda småhus bör emellertid vissa åtgärder vidtas som minskar kraven på kontantinsats och ökar möjligheterna för dessa hushåll alt betala erforderliga årskostnader, särskilt i början av husens livslid. Statslånets storlek för småhus som bebos av låntagaren bör med dessa utgångspunkter utökas från 20 till 25 96 av låneunderiaget, varmed följer en höjning av den övre lånegränsen från 90 till 95 96. Härigenom kan i princip kontantinsatsen minskas till hälften av vad den är i dag. För att erhålla lägre kapitalkostnader i början av lånetiden även vid nominella lånevillkor bör som jag tidigare nämnt bostadslån vidare kunna återbetalas med fasta annuiteter i stället för återbetalning enligt principen med rak amortering. Till vissa ytteriigare åtgärder, som förbättrar småhusbelåningen särskilt i orter där svårigheter föreligger att få bottenlån upp till bostadslånels nedre gräns, återkommer jag i del följande,

I sammanhanget vill jag också ta upp frågan om statslånets storlek och den övre lånegränsen för bosladsrällsföreningar som arbelar utan enskilt vinstsyfte och har kommunal insyn, dsv. främsi föreningar som är anslutna lill HSB eller Svenska riksbyggen. Sådana bostadsrättsföreningar får f n, bostadslån som utgår med 28 96 av låneunderiaget med en övre lånegräns vid 98 96 av pantvärdel.

Prop. 1974:150 412

Ifrågavarande lånegränser tillkom genom beslut av 1971 års riksdag (prop, 1971:140, bil. 9, FiU 1971:47, rskr 1971:293). Lånegränserna höjdes då från 25 % av låneunderlagel och 95 96 av pantvärdet. Syfiet med höjningarna var att stimulera efierfrågan på bosladsrättslägenheter.

Jag kommer i del följande att behandla medinfiytandefrågor i bosladsförvaltningen. Den kooperaliva ägandeformen ger som jag närmare motiverar i det följande de boende del önskvärda inflytandet i sammanhanget. Med hänsyn till del angelägna i atl på olika sätt öka de boendes inflytande över bosladsförvallningen finner jag del motiverat au ytterligare stimulera efterfrågan på bostadsrätlslägenheter. Det kan ske genom en höjning av de nämnda lånegränserna. Höjningen bör dock inle vara så slor att den eliminerar det för bostadskooperationen grundläggande kravet på egen kapitalinsats. Mot denna bakgrund bör lånegränserna höjas till 29 resp. 99 %.

Innan jag övergår till atl behandla reglerna för beräkning av låneunderlag och pantvärde vill jag i korthet ta upp ett par frågor som aktualiserats av boende- och bostadsfinansieringsutredningarna och som tilldragit sig stor uppmärksamhet vid remissbehandlingen,

I fråga om amorteringstiden för statslånet är jag som framgått av vad jag tidigare anfört inte beredd atl förorda någon principiell ändring av gällande regler bl. a. med hänsyn till angelägenheten atl finansielll utrymme skapas för modernisering och underhåll.

Utredningarna har föreslagit alt låntagarna skall ges en inom lånesystemet av staten garanterad avkastning på den egna kapitalinsatsen. Utredningarnas förslag innebär att slalens krav på ränla och återbetalning av statslånet skall tillgodoses först sedan låntagaren fått en förräntning på egen instats som svarar mot räntesatsen pä bottenlån.

Den nuvarande behandlingen av den egna insatsen inom paritetslånesystemet inrymmer obestridligen problem för låntagarna. Den egna insatsen förulsälts nämligen bli förräntad på samma sätt som statslånet. Del innebär bl.a. alt det belopp, som återstår sedan kostnaderna för botlenlån räknats av från den av basannuitet och paritetslal bestämda kapitalersättningen, fördelas proportionellt på egen insats och statslån. När denna kapitalersättning, som bestäms av basannuilel och paritetslal, inle räcker till lör någon förräntning alls på det statliga lånet blir del sålunda inte heller någon förräntning på den egna insatsen. När, såsom fallel varil under senare är, kapitalersättningen inte räckt till föratt täcka kapitalkostnaderna på bottenlånet har systemet inneburit alt staten genom kontanta utbetalningar till låntagarna bidragit till betalningen av kostnaderna för bollenlånen. Härigenom har också lånlagarna, utöver utebliven förräntning på egen insats, tvingats lill kontanta tillskoll, varvid en negaliv förräntning pä det egna kapitalet uppkommit.

Vidare blir den skuldökning som uppkommer under den inledande delen av statslånets löptid avsevärt större än den ursprungliga insatsen, Della,

Prop. 1974:150 413

som är särskill påfallande för bostadsrältsliigenheter, medför att möjlighelerna alt återfå gjorda insatser bfir avsevärt begränsade.

Genom den av mig förordade ordningen med räntesubventioner elimineras problemet med Ibrtsatt skuldökning inom lånesystemet. Härigenom borifaller i väsenllig utsträckning också problemet med förräntning av egen insats i nyproduktionen. Genom vissa ändringar inom det reviderade paritetslånesystemet bör motsvarande förräntningsmöjlighei åstadkommas för beståndet.

När det gäller reglerna för låneunderlag och pantvärde har bostadsstyrelsen i olika sammanhang föreslagit ändringar som alla syftar till all så långt det är möjligt eliminera skillnaderna mellan låneunderlag och panlvärde. Sålunda har styrelsen i sina anslagsframställningar lör innevarande och nästa budgetår behandlat möjligheten att bl.a. slå samman låneunderiag och pantvärde för småhus som bebos av låntagare.

Jag vill först erinra om atl det ankommer på Kungl, Maj:t att besluta om jämkningar av reglerna för beräkning av låneunderlag och att meddela närmare beslämmelser om vilka koslnader som skall ingå i pantvärdet. För sammanhangets skull anser jag del emellertid vara lämpligt att erinra om vissa redan genomförda ändringar i beräkningsreglerna, innan jag går in på frågan om en sammanslagning av låneunderlag och pantvärde för småhus och därmed sammanhängande ändringar av lånereglerna, vilka förutsätter riksdagens medgivande.

I syfie främst att uppnå en administrativ förenkling av lånehanteringen har Kungl, Maj:t genom skilda beslut under de två senaset åren slopat eller till låneunderlagel föri över vissa tillägg som förut beaktades endast vid beräkningen av pantvärdel. Härigenom har med några smärre undanlag, främsi belräffande vissa lokaler som även i fortsättningen endast för beaktas vid beräkningen av pantvärdet, skillnaden mellan låneunderlag och panlvärde vid nybyggnad av flerfamiljshus i alll väsentligt eliminerats. Vid ombyggnader av flerfamiljshus får det s, k, ingångsvärdet, dvs. priset på saneringsfastigheter föreombyggnaden,dock räknas in endast i pantvärdet. Bosladsstyrelsen har föreslagit all även ingångsvärdet förs över till låneunderlaget vid fullständig ombyggnad. Det föreligger emellertid påtagliga risker för alt ingångsvärdena skulle tendera att stiga om de fick räknas in i låneunderlaget och därigenom kunna ges en garanterad finansiering till de lägre kapitalkostnader som följer av lånesystemet. Jag kan därför inte biträda bosladssiyrelsens förslag i denna del.

Också när det gäller småhus har ändringar i reglerna för beräkning av låneunderiag och pantvärde genomförts som siktat lill förenkling av småhusbelåningen. Fortfarande föreligger dock skillnader mellan låneunderlag och pantvärde i enlighet med de av 1967 års riksdag (prop. 1967:100, s. 245, SU 1967:100, rskr 1967:265) angivna grunderna för maximering av låneunderlaget och för bestämmande av en mot tidigare ytgräns svarande

Prop. 1974:150 414

kostnadsgräns för småhus. Maximeringen av låneunderlaget grundades ursprungligen på en våningsyla av 110 m' och har nu formen av en beloppsgräns. Den nämnda konslnadsgränsen innebär alt lån inle beviljas om byggnadskostnaden överstiger den beräknade kostnaden för ett småhus av normal standard och med en lägenhetsyla om 125 m'. Härvid beräknas kostnaden enligt grunderna för beräkning av pantvärdel.

Nuvarande ordning för beräkning av låneunderlag och pantvärde för småhus medför en begränsning av möjlighelerna till fördjupning av statslånet, dvs. utökning av statslånets storlek när underliggande kredil inle kan erhållas i erforderlig omfattning. Fördjupning får nämligen avse endast del lånebehov som belöper på låneunderlaget. Svårigheterna atl erhålla underliggande kredit med bättre förmånsrätt än statslånet är väsentligen koncentrerade lill vissa regioner i främst norrlandslänen. Med anledning av bl, a. dessa svårigheter har jag i prop. 1974:1, bil. 14 (s, 127) uttalat min avsikt att i anslutning till översynen av bostadsfrågorna behandla frågan om en förbättrad småhusbelåning.

Mot denna bakgrund anser jag atl särskilda fördjup-ni n g s r e g 1 e r bör gälla i de orter där det föreligger belydande svårigheter att erhålla underliggande kredit. Reglerna bör ha följande innebörd. Om lånsökanden inte kan få underliggande kredit upp till statslånets nedre gräns, bör bostadslänet kunna fördjupas så att bottenlån och bostadslån tillsammans uppgår till 95 96 av pantvärdet. Det bör uppdras åt bostadsstyrelsen all närmare ange de orter där de särskilda fördjupningsreglerna skall gälla. Jag vill framhålla att de ökade fördjupningsmöjligheterna inte får medföra att bottenlångivarna känner sig mindre förpliktade än hittills att lämna lån.

I anslutning till de av mig förordade åtgärderna i syfie att bl. a. undanröja vissa regionala orättvisor i belåningshänseende vill jag ta upp frågan om vissa problem i samband med lånemyndigheternas kreditriskprövning.

Denna prövning sker med utgångspunkt i regeln att det skall föreligga en varaktigt behov av den bostad som låneansökningen avser. Regeln har generell tillämplighet. Av naturliga skäl är kreditriskerna i allmänhet störst på landsbygden i de regioner där försörjningsmöjligheterna är otillfredsställande och befolkningsutvecklingen ogynnsam. Med anledning av bl. a. effekterna av lånemyndigheternas kreditriskprövning har riksdagen vid fiera tillföllen uttalat sig om syftet med prövningen. Sålunda uttalades år 1964 (SU 1964:42) bl, a, atl den omständigheten att gällande lag gav den enskilde en betydande frihet i fråga om lokalisering av bostäder inte rimligen kunde anses medföra någon förpliktelse för staten att för den enskildes räkning ikläda sig de finansiella risker som en från kredilvärdesynpunkl tvivelaktig lokalisering innebar. Vid bedömningen borde dock kreditriskerna vägas mot lånesökandenas skäliga intressen. Prövningen fick enligt statsutskottet inte bli så snäv atl bostadsbyggandet på landsbygden systematiskt missgynnades.

Prop. 1974:150 415

Mot bakgrund av de under senare år genomförda ändringarna av byggnadslagstifiningen, som innebär ett krav på att all bebyggelse alltså också s, k, glesbebyggelse, skall ha föregåtts av en planmässig prövning, har riksdagen (CU 1974:14, s, 6) uttalat sig för en anpassning av ifrågavarande lå-neprövningsregler till de ändrade planeringsförutsättningarna.

Också för egen del anser jag att reglerna för kredilriskprövning i ifrågavarande avseende behöver anpassas till nya förutsättningar, Syfiet härmed bör vara atl i möjlig mån lägga ansvaret för kreditriskbedömningen på kommunerna. Denna bedömning bör kommunen göra redan i samband med prövningen av bebyggelsens lämplighet. Kommunens bedömning bör vara avgörande även för möjligheten all erhålla bostadslån. Enligt min mening bör en sådan ordning kombineras med ett ökat kommunalt ansvar för föriusi på statslånet.

Enligt gällande bestämmelser kan bostadslån för småhus som skall bebos av låntagaren utgå endast om kommunen åtar sig att under tio år svara för förlust på lånet intill elt belopp som motsvarar 5 96 av låneunderlaget. Med hänsyn till den av mig förut förordade utökningen av statslånets storiek för egna hem och mot bakgrund av önskemålen om förenklad kreditriskprövning förordar jag atl kommunernas ansvar för föriusi på statslånet bör vidgas till att avse lånels hela löptid och till etl belopp som svarar mol 10 96 av låneunderlagel. Med denna utökning av det kommunala ansvaret till 40 96 av statslånet för egna hem anser jag någon särskild kreditriskbedömning från lånemyndigheternas sida inte blir behövlig i fråga om lån till egna hem. Kommunens ställningstagande i ansvarsfrågan blir alltså hell avgörande för låneprövningen i detta avseende.

1 delta sammanhang vill jag anmäla följande fråga. 1 samband med den av statsmakterna beslutade gruvdrifien i Stekenjokk har uppkommit behov av bostadsbyggande i Klimpfjäll. Bostadslån för ändamålet kan inte utgå, efiersom kravet på varaktigt behov av bostäderna inte är uppfyllt på grund av all gruvdriften är säkerställd för endast 20 år. För bostads- och samhällsbyggande i Klimpfiäll har riksdagen (prop. 1973:52, NU 1973:28, rskr 1973:125) anvisat etl ränte- och amorteringsfritt lån på 2 milj. kr Behov finns nu av ytterligare finansieringsstöd för bostadsbyggande. Efter samråd med industriministern förordar jag atl bostadslån kall kunna utgå utan hinder av varaktigheiskravet, under förutsättning att kommunen går i borgen för hela lånet och att den del av tidigare anvisat lån som använts för bostadsbyggande återbetalas med ränta.

Jag övergår nu till att behandla vissa ombyggnadsfrågor. Genom beslut av förra årets riksdag (prop. 1973:21, CU 1973:19, rskr 1973:208 och prop. 1973:22. CU 1973:20, rskr 1973:209) genomfördes betydelsefulla reformer i syfie alt främja saneringsverksamheten inom äldre bostadsområden. Bl, a, förstärktes det finansiella stödet till ombyggnad och förbättring. Vidare beslöt riksdagen innevarande år (prop, 1974:1 bil, 14,

Prop. 1974:150 416

CU 1974:13, rskr 1974:86) om vidgat stöd för upprustning av kulturhistoriskt värdefull bostadsbebyggelse.

Mot bakgrund av dessa nyligen genomförda reformer har jag inte hafi anledning atl närmare överväga reformbehovet i samband med ombyggnadsverksamhelen. Vissa frågor om möjligheter till infiytande för hyresgästerna vid ombyggnader kommer jag dock all behandla i det följande.

När jag nu i det följande tar upp vissa frågor om del statliga låneslödet lill ombyggnader är utgångspunkten härför mina förut redovisade ställningstaganden i fråga om lånestödet till nybyggnad. Det innebär all jag här inle närmare går in på utredningarnas förslag rörande lån till ombyggnad.

Den garanterade räntan förombyggnader som till standard är likvärdiga med nybyggnader bör såvitt gäller fraintida ombyggnader bestämmas till 3,9 96 för hyres- och bostadsrätlslägenheter samt 6 96 för ägda småhus. Kapitalkosinadsnivån för ombyggnader som inte ger nybyggnadsstandard bör beräknas med ledning av den amorteringstid som är motiverad med hänsyn till ombyggnadens omfattning och husets återstående användningstid. Den nuvarande möjligheten atl ulsträcka amorteringstiden till 40 år i kombination med nominella lånevillkor torde med den förordade uppläggningen inte längre bli aktuell. Redan genomförda ombyggnader med statliga lån bör fö del av den förordade räntesubventionen och över huvud tagel röna samma behandling som jag lidigare förordat.

Tilläggslån för bevarande av bostadsbebyggelse som är av byggnadsminneskaraktär, en låneform som tillkom genom beslut av innevarande års riksdag, får ulgå endasl i kombination med bosladslån i form av annuitetslån. Anledningen till atl lilläggslån, som enligt huvudregeln skall börja förräntas och amorteras efter tio år, inte kan ulgå i kombination med paritelslån är all en sådan kombination väsentligl skulle begränsa ålerbetalningsmöjligheierna. Riksdagen (CU 1974:13 s, 8) har förutskickat alt nuvarande ordning bör övervägas i .samband med au sättet för återbetalning av bostadslån prövas.

Den av mig förordade sänkningen av kapitalkostnaderna genom en räntesubvention medför att frågan om tilläggslån får bedömas från delvis nya utgångspunkter. Erfarenheterna av den förordade ordningen med räntesubventioner bör dock avvaktas innan någon ändring av reglerna för till-läggslån sker. Tilläggslån bör därför tills vidare utgå endast i kombination med lån utan räntesubventioner. Kungl. Maj:l har riksdagens bemyndigande att frångå regeln atl lilläggslånet i allmänhet inte skall utgå med mer än 40 % av låneunderlaget,

Boende-och bosiadsfinansieringsutredningarna har i enlighet med ett särskilt uppdrag behandlat frågan om köpeskillingskontroll vid snar försäljning av småhus. Uppdraget har sitt upphov i en av riksdagen (CU 1973:19, s. 34) behandlad motion om åtgärder för att motverka oskäliga kapitalvinster vid försäljning av slatsbelänade småhus.

Prop. 1974:150 417

Utredningarnas förslag innebär all kommunerna skall få beslula om Ibrtsatt lillämpning av köpeskillingskontroll vid överiåtelse av sådana småhus, s. k, gruppbyggda småhus, för vilka länsbostadsnämnden fastställt ett högsia övcriåielsepris vid den första försäljningen. Enligt utredningarna skall i dessa fall inte godtas sådana överlåtelsevärden som ger skattepliktig realisationsvinst. Prövningsperiodens längd bör enligt utredningarna inte överstiga tre år. Utredningarna pekar också på olika andra ålgärder som kommuner, byggherrar och långivare kan vidta för atl begränsa ifrågavarande försäljningar.

Utredningarnas förslag har fått ett blandal mottagande. Flertalet remissinstanser ställer sig visserligen bakom syflel med de förordade åtgärderna, men åtskilliga remissinstanser har invändningar mot utformningen av den föreslagna kontrollen. Många pekar på svårigheter att upprätthålla en kontroll och anser att problemet kan lösas genom en ökad tillgång på småhus. Bl. a. bostadsstyrelsen anser att en anknytning av kontrollen till skattepliktig vinst är mindre lämplig, efiersom en sådan anknytning skulle leda till orimliga konsekvenser och iröskeleffekter, särskill om husen säljs under samma år som förvärvet skett. Styrelsen anser vidare atl kontrollen bör vara generell.

Föregen del ansluter jag mig till bosladssiyrelsens synpunkter och förordar en av styrelsen föreslagen metod för prövning av överlåtelsevärden. Styrelsens förslag innebär att prövningen anknyts till den praxis som f n. till-lämpas vid andrahandsöverlåtelse före det statliga lånels utbetalning. Prövningen innebär bl.a, att köpeskillingen anses godtagbar om det inte överstiger ursprungligen godtagen högsia produktionskostnad med skäliga tillägg för försäljningskostnader, förbättringar och allmän ökning av byggnadskostnaderna från tiden för färdigställandel och fram lill överlåtelsetillfällel. I likhet med bosladsstyrelsen anser jag all den förordade kontrollen bör begränsas till två år från den första överlåtelsen.

10.5.6 Ikrafllrädande och genomförande

De av mig förordade ändringarna av villabeskaliningen bör genomföras med verkan vid 1976 års taxering.

När det gäller olika ändringar i fråga om bostadsfinansieringssystemet har bostadsstyrelsen framhållit att noggranna förberedelser och erforderlig information bör föregå ikraftträdandet. Bosladsstyrelsen har mot denna bakgrund föreslagit alt ändringarna i huvudsak skall träda i kraft den 1 juli 1975,

Jag ansluter mig till bosladssiyrelsens uppfattning om behovet av noggranna förberedelser och erforderiig information. Jag avser att föreslå Kungl. Maj:i att besluta atl medel för informalion ställs lill bosladssiyrelsens förfogande genom överskridande av anslaget lill styrelsen.

Mina förslag i det föregående om ett nytt låne- och bidragssystem för nyproduktionen och om kapitalkostnadsändringar för redan beviljade lån

27 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 418

bygger på den uppfattningen att det är angeläget att ändringarna genomförs med verkan fr. o. m. den I januari 1975. Alt så sker belräffande nyproduktionen torde inte medföra större administrativa problem, eftersom den praktiska hanteringen av räntebidragen växer fram successivt.

När det gäller räntebidrag lill hus med paritetslån eller räntelån är möjlighelerna alt tillämpa de nya reglerna redan fr. o. m. den 1 januari 1975 beroende av den teknik som man väljer föratt tillföra nuvarande lånesystem de erforderliga subventionerna. Enligl vad jag inhämtat från bosladsstyrelsen lorde elt ikraftträdande i denna del redan vid nämnda tidpunkt vara möjligt endast om räntesubventionerna ges den formen att den fr. o. m. den 1 januari 1975 uppkommande skuldökningen inom nuvarande lånesystem efterges och till följd därav omedelbart avskrivs. Denna eftergift föranleder i enlighet med vad jag tidigare anfört inte beskattning av låntagaren. Jag förordar denna tekniska lösning och sålunda också att ikraftträdandet bestäms lill den 1 januari 1975. Direkta räntesubventioner till låntagare med nominella lån bör dock inte avse tid före den 1 juli 1975 med hänsyn lill all förberedelsearbetet för en sådan ändring blir förhållandevis omfattande.

Från avskrivning och ränlefrihet bör dock undantas så stor del av ränlelån som beräknas motsvara amortering på det ursprungliga bostadslånet eller däremot svarande lån. 1 dessa fall skulle nämligen låntagarna eljest fö en räntesubvention som inle har någon motsvarighet beträffande paritetslån.

Också de ändrade lånegränserna för egnahemsägare och vissa bostadsrättsföreningar bör träda i kraft den 1 juli 1975.

1 fråga om hus som färdigställs efter år 1974 och för vilka lån har beviljats preliminärt enligl äldre bestämmelser bör de nya reglerna lillämpas.

När det gäller ändringen av kapilalkostnadsvillkoren för nytillkommande egnahem är dock vissa särskilda övergångsregler nödvändiga. Beträffande småhus som skall bebos av låntagaren och som färdigställs efter år 1974 bör sålunda låntagarna, om preliminärt lånebeslut har meddelats före den 1 januari 1975, få välja mellan de gamla och de nya lånevillkoren för ägda småhus. Låntagarna kommer således atl fö välja mellan å ena sidan lånevillkor som innebär 90 96 belåning och kapitalkostnadsvillkor som föreslås gälla för hus med paritelslån och å den andra sidan lån till 95 % av pant värdet och de kapitalkostnadsvillkor som föreslås gälla för nytillkommande hus. Motsvarande valmöjlighet bör dock inte flnnas i de fall där endasl elt lånebeslut meddelas.

Övriga ändringar i lånevillkoren bör träda i kraft den 1 juli 1975.

Det bör ankomma på Kungl. Maj:i all med utångspunki i de här angivna riktlinjerna för ikraftträdandet meddela erforderliga övergångsbestämmelser och att även i övrigt meddela föreskrifter i detaljfrågor som inte behandlats i det föregående.

Prop. 1974:150 419

10.5.7 Sialsfinansiella konsekvenser

De av mig förordade räntesubventionerna kommer atl medföra betydande stalsfinansiella uppoffringar.

För hyres- och bostadsrätlslägenheter beräknas dessa subventioner under budgetåret 1975/76 uppgå lill drygt I 700 milj, kr Subventionerna tas upp som etl särskilt anslag på driftbudgeten. För varje ny årgång av bostäder med hyres- och bostadsrätt kommer behovet av räntebidrag, vid nuvarande räntenivå, att uppgå till ca 130 milj. kr, 1 gengäld minskar behovet av subventioner till beståndet genom de årliga höjningarna av den garanterade räntenivån.

För småhus som bebos av lånlagarna beräknas räntesubventionerna under budgetåret 1975/76 uppgå till ca 300 milj. kr. Subventionerna tas upp på det nyss nämnda anslaget på driftbudgeten. För varje ny årgång tillkommer etl subventionsbelopp som uppgår lill inemot 100 milj, kr. För beståndet av småhus medför emellertid de åriiga höjningarna av den garanterade räntenivån etl successivt minskat behov av subventioner.

Det sammanlagda beloppet för räntesubventioner som för budgetåret 1975/76 bör föras upp på del särskilda anslaget på driftbudgeten - preliminärt ca 2 200 milj. kr- är ell ullryck för den resursuppoffring som staten åtar sig genom det nya finansieringssystemet. Vid en bedömning av budget-utfallet för budgetåret 1975/76 bör hänsyn tas till att under anslaget till lånefonden för bostadsbyggande m, m. har beräknats utgifter för ränlelån och skuldökning på paritelslån - under innevarande budgetår sammanlagt 1 360 milj. kr. - vilka genom det föreslagna bostadsfinansieringssystemet helt kommer atl bortfalla.

Genom att avdragsmöjligheterna som en följd av räntesubventionerna kommer att minska för dem som bor i ägda småhus ökas statens inkomster i viss mån.

Belräffande de finansiella konsekvenserna av övriga förslag som jag lägger fram i frågan om bostadsbeskattning och bostadsfinansiering kommer också den förordade skärpningen av villabeskattningen att medföra ökade statsinkomster. Dessa ökningar är dock endast marginella och uppgår till några milj, kr, per budgetår.

Den förordade ökningen av statslåneandelen för småhus som bebos av låntagaren samt för bostadsrättsföreningar kommer däremot atl fö betydande stalsfinansiella konsekvenser. För varje årgång av småhus kommer anspråken på statsmedel alt öka med drygt 200 milj. kr. För varje ny årgång av bosladsrättslägenheter blir ökningen ca 15 milj, kr

Till närmare beräkningar av anslagseffekterna återkommer jag i samband med 1975 års budgetproposition.

Prop. 1974:150 420

10.5.8 Kreditförsörjningen till bosladsbyggandet

1 anslutning till bostadsfinansieringsfrågorna vill jag slutligen i korihel beröra frågan om kreditförsörjningen lill bostadsbyggandet.

Utredningarna har enligt sina direktiv till uppgift alt mot bakgrund av vunna erfarenheter av nuvarande ordning pröva frågan om lolalfinansiering inom bostadsbyggandel. I föreliggande betänkanden har utredningarna dock närmast koncentrerat sig pade mer principiella aspekterna på totalfinansiering. Del är alltså inte möjligt all på grundval av det nu redovisade utredningsmaterialet la ställning i frågan om vare sig en tolalfinansiering som omfattar endast fasiighetslånen eller en ordning som inbegriper även byggnadskrediterna i tolalfinansiering. Jag anser det emellertid vara lämpligt att redovisa de slutsatser som framkommer av remissutfallet med anledning av utredningarnas synpunkler.

Innan jag redovisar dessa slutsatser finner jag det lämpligt att göra en återblick på kredilförsörjningen till bostadsbyggandet.

Fram till år 1966 förelåg inte några överenskommelser om kreditförsörjningen till bostadsbyggandet mellan statsmakterna och kreditinstituten. En allmän förutsättning for statsmakternas planering av bosladsbyggandet var dock all del av slatsmaklerna beslutade bostadsbyggandet skulle kunna rymmas inom tillgänglig kredilvolym på kredilmarknaden. Åren 1965 och 1966 tillämpades av konjunkturskäl en restriktiv kreditpolilik. Samtidigt ökade bostadsbyggnadsvolymen kraftigt. Följden blev all del uppkom avsevärda svårigheter att fö erforderliga byggnadskrediler lill del beslutade bostadsbyggandet. Underdel första halvåret 1966blev därför igångsättningen av bosladsbyggandet avsevärt förskjuten. Genom vissa tillfälliga ingripanden från riksbankens sida kunde problemen i viss mån lösas under senare hälfien av år 1966. Del stod dock klart atl del framdeles behövdes bättre garantier för finansieringen av bostadsbyggandel.

Ar 1967 tog regeringen genom delegationen för bostadsfinansiering, som hade tillkallats redan året innan, initiativ till överläggninar med bankerna om bostadsbyggandets försörjning med byggnadskrediter. Dessa överiäggningar ledde år 1967 fram lill en överenskommelse om kredilförsörjningen för 1967 års igångsättning enligt den av statsmakterna beslutade bostadsbyggnadsplanen. Överenskommelsen innebar atl bankerna förklarade sig villiga alt ställa byggnadskrediter lill förfogande för statligt belånade nybyggnader. Liknande överenskommelser har därefter slutils varje år. Överenskommelserna har successivt vidgats lill att omfatta bl. a. statligt belånade ombyggnader, lokaler som finansieras med statligt slöd och krediter till kommuner avseende tomlrättsmark.

I anslutning lill tillämpningen av överenskommelserna har elt administrativt syslem utarbetats för information till bankerna om bl. a. den pla-

Prop. 1974:150 421

nerade igångsättningen av bosladsbyggnadsprojekt med statliga lån. Ett särskilt rapportsystem och en särskild förhandlingsordning tillämpas vidare för projeki för vilka kredit inle kunnat erhållas genom kontakt mellan kreditinstitut och byggherrar.

Med undantag främst för åren 1969 och 1970, då bankernas kreditkapaciiet var ytterst ansträngd samlidigt som igångsättningen ökade mycket kraftigt, har bostadsbyggandets försörjning med byggnadskrediter fungerat i stort sett lillfredsslällande. Undersenareår har svårigheter förelegat främsi i fråga om finansieringen av vissa ombyggnader samt delvis belräffande finansieringen av nybyggda småhus. Dessa svårigheter lorde hänga samman med ökningen av volymen ombyggnader och nybyggda småhus som bl, a. medför att ett ökande antal byggherrar som inle bedöms vara tillräckligt kredit-värdiga söker lån hos bankerna,

I stort sett kan utvecklingen av försörjningen med byggnadskrediter således sägas ha utvecklats till det bättre. När del gäller försörjningen med långfristiga faslighelslån har, som jag antydde redan inledningsvis, förhållandena däremot ulvecklats på etl mindre tillfredsställande sätt. Önskemålen om att byggnadskrediterna skall kunna ersättas med långfristiga lån i nära anslutning till husets färdigställande har sålunda inle kunnat förverkligas i någon nämnvärd omfallning under senare år. Tiden för avlyft av bygg-nad.skrediter har särskill under åren 1971-1973 föriängts avsevärt.

Delta hänger samman med atl vare sig AP-fonden eller affärsbankerna under dessa år ökade sin behållning av bosladsobligationer i samma omfattning som tidigare. För affärsbankernas del var netloplaceringarna i bosladsobligationer praktiskl laget oförändrade under åren 1971 och 1972.

Mol bakgrund av den försämrade avlyftssiluationen inledde delegationen för bostadsfinansiering på regeringens uppdrag överläggningar med bankerna om deras bidrag till den slutliga bostadsfinansieringen. Under år 1973 träf-firdes en överenskommelse med affärsbankerna innebärande att dessa skulle öka sitt innehav av bostadsobligationer under år 1973 med 1,5 miljarder kr. Dessutom skulle affärsbankerna under året omvandla I miljard kr, i utestående byggnadskrediter lill s, k, mellankrediler. På grund av att dessa krediter löper med samma räntesatser som slutliga faslighelslån kunde vissa negativa följder av en stor utestående byggnadskredit volym undanröjas. Under år 1974 träffade delegationen överenskommelse med samtliga banker om deras bidrag till den slutliga bostadsfinansieringen under år 1974, Överenskommelsen innebar att bankerna åtog sig atl under år 1974 bidra med ca 4 miljarder kr, lill finansieringen av färdiga bosiadsfastigheler.

Även om sålunda avlyfissituationen under år 1974 kan komma att förbättras något som en följd av sist nämnda överenskommelse är del uppenbari alt åtgärder behöver övervägas som ger förutsättningar för en varaktig förbättring av avlyfissituationen. De av chefen för finansdepartementet på grundval av betänkandet (Ds Fi 1974:2) Kreditpolitiska medel i lagrådsremiss

Prop. 1974:150 422

den 20 september 1974 framlagda förslagen om ny kreditpolitisk lagsiifining bör kunna medverka till att bättre förulsätlningar skapas för tillfredsställande förbättringar av avlyfissituationen. Förslagen innebär bl, a, atl, i den mån överenskommelser i ifrågavarande hänseende inte kan nås, reglerom allmän placeringsplikl skall kunna tillämpas för att tillgodose bostadsbyggandets försörjning med långfristiga krediter.

Också boende- och bostadsfina nsieringsulredning-a r n a har som jag redan nämnt behandlat kreditförsörjningsfrågorna från mera översiktliga och principiella utgångspunkter. Utredningarna har behandlat frågan om tolalfinansiering från tre utgångspunkter Den första gäller frågan om ett enda slutligt lån (fullständig finansiering). Den andra avser möjlighelerna att integrera kort- och långfristig finansiering (integrerad finansiering). Slutligen diskuterar utredningarna de institutionella formerna för bostadsfinansieringen bl.a, möjlighelerna att tillhandahålla krediterna genom ett enda insiitui (en s. k, bostadsbank).

Utredningarnas redovisning har tagits upp förhållandevis ingående av remissinstanserna. Många remissinslanser stöder tanken på en fullständig finansiering, särskilt om denna kombineras med att slalen övertar upplåningsansvaret förde långfristiga bosladskrediterna. Bl, a, anför Svenska bankföreningen atl en fullständig finansiering i slatlig regi skulle kunna medföra positiva verkningar för kreditpolitiken och kapitalmarknaden. Också kapitalmarknadsutredningen anser alt en fullständig finansiering genom upplåning via statsbudgeten skulle vara fördelaktig från fiera synpunkler. Utredningen understryker dock alt den inte är beredd atl ta slutlig ställning till frågan förrän i samband med sina överväganden av den svenska kapitalmarknadens långsiktiga utveckling. Också fiera andra remissinstanser, som är i princip positiva till tanken, anser atl ytterligare utredningsarbete behövs för att slutlig slällning skall kunna las i frågan.

När det gäller frågan om integrerad finansiering är fiera remissinslanser tveksamma. Bl. a. betonas all denna finansieringsform har genomgripande och svåröverskådliga konsekvenser. Några remissinslanser pekar också på möjligheterna atl tillgodose kraven på integrerad finansiering inom ramen för nuvarande förhållanden. Bl, a, nämns det system som tillämpas av sparbankerna och Sparbankernas inteckningsaktiebolag (Spinlab) i sammanhanget. Det innebär i korthet att Spinlab och berörda sparbanker för ett år i tagel sluter avtal om bankernas bidrag vid avlyfien.

Till tanken på en särskild bosladsbank med egel upplångsansvar inlär många remissinstanser en negativ hållning. Skälet härför är atl den väsentligaste fördelen med fullständig finansiering anses vara att kapitalanskaffningen sker över statsbudgeten, dvs, inom ramen förstalens upplåning i olika former. Den fördelen skulle gå förlorad om en särskild bostadsbank med egel upplåningsansvar inrätlas. Vidare anser många instanser att vid en eventuell övergång till fullständig finansiering, bostadsstyrelsen och

Prop. 1974:150 424

10.6 Åtgärder för att främja konkurrensen på byggmarknaden

10.6,1 Allmänna synpunkter

Byggkonkurrensuiredningen har hafl till uppgifi alt undersöka hur de ändrade konkurrensförutsättningarna för bostadsbyggande, som redan inträtt eller som kan förutses för framtiden, inverkar på fastlagda riktlinjer lör bostadspolitiken och särskilt kommunernas möjligheter att aktivt öva inflytande över bostadsförsörjningen.

Den grundläggande utgångspunkten för ulredningen har härvid varil samhällets konkurrenspolitiska mål. Dessa har utvecklats i samband med 1956 års ändringar i konkurrensbegränsningslagstiftningen (prop. 1956:148). De konkurrenspoliiiska målen - som de kommer lill ullryck i nämnda lagstiftning - kan sammanfattningsvis sägas vara all främja en från allmän synpunkt önskvärd konkurrens inom näringslivet, dvs. en effektiv konkurrens som gagnar konsumenterna och som innebär del bästa utnyttjandet av samhällets resurser. Etl mål för konkurrenspolitiken är därför atl i möjlig mån undanröja sådana konkurrensbegränsningar som är skadliga från allmän synpunkt.

Byggkonkurrensuiredningen skiljer i sina analyser av konkurrensförhållandena mellan två marknader, bostadsmarknaden och byggmarknaden. Ytterst styrs i princip bostadsbyggandets omfallning och inriktning av konsumenten på bostadsmarknaden. Utredningen utvecklar emellertid närmare hur bostadsmarknaden saknar de flesla av de för en konkurrensmarknad utmärkande egenskaperna. Bl. a. saknar konsumenlerna i sitt val av säljare den frihet de har på andra marknader. Deras val beror sålunda av åtskilliga faktorer som de ofta inte själva kan påverka, såsom arbetsplatsens belägenhet, barnens skolgång etc. A andra sidan ingriper statsmakterna i andra hänseenden, när det gäller bl. a. hyrorna och besittningsrätten, till konsumenternas förmån, Enligl ulredningen är det osannolikt all man skulle kunna ändra på dessa förhållanden, I vart fall har del inle hört lill dess uppdrag alt lägga fram förslag i del hänseendet. Omedelbart bestäms däremol byggmarknadens förutsättningar av hur olika parter som är engagerade i bostadsbyggnadsprocessen agerar. Och här är enligl utredningens mening konkurrensförhållandena av största betydelse. Byggmarknadens resurser och förutsättningar att bygga bosläder av hög kvalitet lill lägsia möjliga kostnad utnyttjas bäst genom att byggföretagen konkurrerar om bygguppdragen.

Konkurrensen i bostadsbyggandel begränsas enligt ulredningen i dag av att en belydande del av bostadsproduktionen undandras entreprenadmarknaden. Många byggherrar utnyttjar inle heller konkurrensmöjligheterna på marknaden vid sin upphandling. Dessa förhållanden kan tillskrivas bl. a. den starka integration inom byggbranschen som från andra synpunkler hafl också belydande gynnsamma effekler.

Om marken också ägs av bygginiresseni, behöver byggföretaget, som

Prop. 1974:150 425

jag tidigare har utvecklat, inle tävla med andra om alt få bygguppdraget. Det är uppenbart att denna situation - som ulredningen betecknar egenregibygge - i princip kan vara ägnad att motverka konkurrenspolitiska mål. Av tillgängliga uppgifter framgår vidare alt, när ett bygge upphandlas, förhandlingar i betydande utsträckning ersätter anbudstävlan som upphandlingsform. Också detla minskar det renodlade konkurrensmomentet i bostadsbyggandet.

Mot denna bakgrund har utredningens arbete varit inriktat på att undanröja hinder för konkurrens i entreprenöriedet och att stimulera beställarna i byggprocessen att i ökad utsträckning utnyttja konkurrensen som medel alt nå ökad effektivitet i produktionen. En väsentlig fråga har också varit att söka renodla byggherrens och byggproduceniens ansvarsområden, att skapa elt klarare partsförhållande mellan köpare och säljare i byggprocessen. Tyngdpunkten i utredningens förslag ligger på åtgärder för att motverka egenregibygge och förhandlingsenlreprenad till förmån för anbudsupphandling. Övervägandena rörande anbudsupphandling innehåller vidare vissa förslag till reglering av anbudsförfarandet. Utredningen lägger slutiigen också fram vissa förslag rörande lånemyndighelernas prövning av nybyggnads-projekt med avseende bl. a. på deras koslnader och rörande de allmännyttiga bostadsföretagens ställning.

Remissinstanserna har nästan genomgående instämt i byggkonkurrensutredningens syfte med sina förslag-att öka konkurrensen inom bostadsbyggandel - men har i viss utsträckning redovisat delade meningar bl. a. i frågan om vilken omfattning den direkta konkurrensen skall ha i olika led i byggprocessen. Det övervägande antalet remissinslanser ställer sig emellertid i huvudsak positiva till utredningens förslag.

De huvudinvändningar som har riktats mot den allmänna inriktningen av utredningens överväganden är främst två. Man menar alt uiredningens överväganden gjorts mot bakgrund av en helt annan marknadsbild än den som råder i dag och att reformbehovet är väsentligt mindre än ulredningen förutsatt. Man menar vidare att ulredningen ensidigt inriktat sig på entreprenöriedet. 1 stället borde ha beaktats angelägenheten av konkurrens över hela fältet, inbegripet byggherreledet, med inriktning på slutresultatet, dvs. en god bostadskvalitet och en god bostadsmiljö i enlighel med de boendes önskemål.

HSB menar alt den åtskillnad utredningen gjort mellan byggmarknad och bostadsmarknad är teoretiskt elegant men all den har dålig anknytning lill de faktiska förhållandena. Enligl HSB är konkurrensen i bosladsbyggandet i endast begränsad omfattning en fråga om bostadens pris vid pro-cluktionsiillfället. HSB erinrar om alt grundläggande för den kooperaliva sektorns verksamhet har varit en konkurrens med slarki hänsynstagande lill kvalitet och till ansvarskännande i den långsiktiga förvaltningen av bostäder under bostadskonsumenternas egen bestämmanderätt.

Prop. 1974:150 426

Jag är naturligtvis medveten om att den förändring i marknadssituationen inom bostadssektorn som har inträtt under senare år har haft en inverkan på konkurrensförhållandena och varit ägnad all pressa kostnaderna och höja kvaliteten i bostadsbyggandet. Även om denna marknadssituation skulle bli bestående, kan det emellerlid enligl mitt sätt att se inte utgöra ett skäl mol alt söka ytterligare stärka konkurrensen.

Som jag redan lidigare har framhållit delar jag vidare hell byggkonkurrensutredningens uppfattning atl bostadsmarknaden inle kan fungera som en fri konkurrensmarknad. Med hänsyn lill bostadens sociala belydelse är det just därför angeläget att del allmänna vidtar de åtgärder som behövs för att så långt som möjligt stärka konkurrensförutsättningarna i den process som utmynnar i produktion av bostäder. Med det sagda vill jag inte förringa den roll som insatser i byggherre- och förvaltariedet spelar ulan bara stryka under atl konkurrensfrämjande ålgärder i byggledel inte kan avvaras. När det gäller bostadsmarknaden får man konstatera atl del spel mellan producent och konsument som kännetecknar en renodlad konkurrensmarknad inle kan lå någon fullständig motsvarighet på denna marknad. Därför måste kommunerna ges vissa övergripande uppgifter i konsumenternas intresse, t. ex, i samband med den statliga bostadslångivningen. Som jag framhåller i flera andra sammanhang är del självklari att kommunen därvid beaktar de fördelar som byggande och förvaltning i allmännyttig eller kooperativ regi erbjuder.

Jag delar alltså byggkonkurrensulredningens uppfattning att insatser bör göras från samhällets sida för att förstärka konkurrensmomentel i bosladsbyggandet, 1 likhet med en betydande del av remissinstanserna anser jag det riktigt att insatserna, som utredningen föreslagil, främst inriktas på att motverka egenregibygge och att stimulera anbudsupphandling i former som är effektiva från konkurrenssynpunkt.

10,6.2 Kommunernas markfördelning - egenregibygge

Jag har i samband med behandlingen av de markpolitiska frågorna utvecklat hur byggföretag genom innehav av mark kan både få ell inflytande över samhällsplaneringen och slärka sin slällning i byggprocessen, I syfie alt förbättra förutsättningarna för kommunerna alt föra en aktiv markpolilik och att genom en markfördelning främja en bostadsproduktion under ledning av byggherrar som har bäsla förutsättningar och vilja atl bygga goda och billiga bosläder har jag förordat att det av byggkonkurrensuiredningen föreslagna markvillkoret genomförs. Markvillkorel innebär i huvudsak atl stalligl bostadslån för nybyggnad skall kunna ulgå endasl om kommunen, landstingskommunen eller vissa kommunala bolag har sålt marken eller upplåtit denna med lomlrält till byggherren för genomförande av del projeki för vilket bosladslån söks,

Frägan ar cia viiKa nKiiinjer som Dor galla lör kommunernas markför-

Prop. 1974:150 427

delning. I anslutning därtill bör prövas frågan i vilken utsträckning egenregibygge bör fö förekomma med stöd av statliga bostadslån.

Byggkonkurrensuiredningen har i förstnämnda hänseende avstått från alt föreslå några bindande regler. En utgångspunkt för uiredningens diskussion om markfördelningen har i stället varit att fördelningen av bostadsbyggandet på byggherrekategorier aren angelägenhet för den kommunala självstyrelsen som bör förbli oreglerad. Däremot redovisar ulredningen vissa synpunkler på hur en markfördelning skall kunna organiseras genom lävlingsförfarande. Utredningen förordar ökad användning av s. k. markfördelningslävlingar.

Vad beträffar frågan om i vilken utsträckning och i vilka fall statliga lån bör ulgå för bostadsbyggande i egen regi föreslår ulredningen lill en början att det skall kunna ske om marken tilldelats den byggande efier tävling (markfördelningslävlan). Fördelning av mark för egenregibygge skall enligt utredningens förslag också kunna ske lill allmännyltiga och kooperativa bostadsföretag efter prövning från fall lill fall av bosladsstyrelsen. Prövningen skall ge möjlighet lill dispens belräffande visst förelags produktion under viss tid och skall avse frågan om förelagels egenregiproduktion är konkurrenskrafiig och i fråga om kvalitet och kostnader ger lika bra eller bättre resultat som vid enlreprenadupphandling, I andra fall än som nu nämnts skall enligt uiredningens förslag statliga bostadslån inte kunna ulgå till egenregibygge.

Remissinstanserna delar i allmänhet byggkonkurrensulredningens uppfattning atl kommunernas markfördelning bör lämnas oreglerad. Flera remissinslanser uttrycker dock farhågor för alt kommunerna kommer att på etl otillbörligt sätt gynna resp. missgynna vissa företag eller företagskategorier och efleriyser för den skull metoder eller riktlinjer för markfördelningen. Utredningens synpunkler på markfördelningslävlingar är föremål för starkt delade meningar bland remissinstanserna. En betydande tveksamhet beträffande värdet av sådana tävlingar förmärks. Också i fråga om förslaget om dispensmöjligheler för de allmännyttiga och kooperativa företagen är remissopinionen starkt splittrad. En grupp av remissinstanser som i huvudsak utgörs av företrädare för del privata näringslivet, uttalar sig allmänt lill förmån för egenregibygge. Statens institut för byggnadsforskning anför atl erfarenheler från pågående forskningsarbete tyder på atl det kan innebära fördelar om byggherren i slörre omfattning uppträder på marknader som traditionellt är entreprenörens. Mol denna bakgrund finner institutet uiredningens förslag att två relalivt väl integrerade block, beställare resp. producent, skall mötas på entreprenadmarknaden vara ofullständigt underbyggt. Också HSB menar att uiredningens förslag kan leda till ett olyckligt konserverande av nuvarande upphandlings- och produktionsorganisation.

För egen del ansluter jag mig till utredningens och huvudparten av remissinstansernas uppfattning atl kommunerna ulan att vara bundna av några

Prop. 1974:150 428

särskilda regler bör utnyttja sina möjligheter all genom markfördelningen främja effektiviteten i bostadsbyggandet. De av mig i det föregående förordade förstärkningarna av kommunernas möjligheter all förvärva mark ger kommunerna bättre förutsättningar än f n. alt fullgöra sina uppgifier all styra, leda och ta ansvar för bostadsförsörjningen och bör vara ägnade all öka kommunens uppmärksamhel på efiéklivitetsrrågor vid fördelningen.

Au kommunen sålunda inle vid sin markfördelning skall vara bunden av särskilda regler utesluter emellertid inle all slalsmakterna lar slällning lill vissa allmänna riktlinjer för markfördelningen. Jag vill i detta sammanhang erinra om de uttalanden som i prop. 1967:100 angående rikllinjer för bostadspolitiken m. m. gjoris belräffande kommunernas markfördelning och fördelning av byggherreuppdrag. Där sägs i fråga om markfördelningen bl. a. att strävan alt fördela marken rättvist mellan olika i kommunen verksamma byggherrar bör underordnas de krav som en rationell produktion ställer. Vidare sägs belräffande de allmännyttiga och kooperativa bostadsföretagen, som tillämpar självkoslnadsprincipen, att de bör ha en dominerande slällning inom flerfamiljshusproduktionen och därigenom bli vägledande och normgivande vid hyressättningen i framtiden. Samtidigt understryks det önskvärda i atl behålla det konkurrenselement som ligger i atl byggandet sker i olika företagsformer. Kommunerna anses företrädesvis böra upplåta byggnadsmarken med tomträtt.

De angivna, och av 1967 års riksdag antagna, riktlinjerna bör ligga fast. De ökade möjligheterna för kommunerna att styra, leda och ta ansvar för bostadsförsörjningen som jag förordar innebär för kommunerna också ökade möjligheter atl vid fördelningen av bostadsbyggandet på olika förvaltningsformer ge de självkostnadsbestämda företagen det dominerande inflytande som iir en förutsäUning för att de i ökad utsträckning skall bli vägledande och normgivande vid hyressättningen.

Angelägenheten av all de kommunala markupplåtelserna sker med tomträtt bör strykas under.

Även inom småhusproduktionen flnns del behov av ökade insatser från kommunernas och de självkostnadsbestämda förelagens sida. Det är sålunda som jag ser det, angeläget atl småhusbyggandet i ökande utsträckning läggs på kommunerna och de självkostnadsbestämda företagen. En sådan inriktning är väl förenlig med de år 1967 antagna riktlinjerna för markfördelningen.

Jag vill också i likhet med utredningen stryka under atl de antagna riktlinjerna för bostadsbyggandets fördelning på förvaltningsformer inle heller lägger hinder i vägen för att bibehålla det konkurrenselement som ligger i atl byggandet sker i olika förvaltningsformer. Byggherrarnas skicklighet som byggherraroch förvaltare bör därför, som ulredningen framhållit, kunna vara utslagsgivande för fördelningen av byggherreuppdrag.

Jag vill slutligen framhålla atl markfördelningen enligt min mening i ökad utsträckning bör användas också för att uppnå en bättre boendemiljö

Prop. 1974:150 429

och bättre boendeservice. Delta bör, vid sidan av målen atl främja en social hyres- och bostadspolitik samt efléklivitelen inom bosladsbyggandet, vara vägledande för kommunernas markfördelning.

Vad så angår frågan om i vilken utsträckning egenregibygge bör komma i åtnjutande av statliga bostadslån tyder tillgängliga uppgifter på att egenregiproduklionen är betydande när del gäller flerfamiljshus och har en dominerande roll i fråga om småhus. För åren 1968-70 byggdes omkring en fjärdedel av de stalsbelånade flerfamiljshusen i egen regi, medan motsvarande andel när det gäller småhus, som inte skulle bebos av byggherren, var drygt hälften. Förde självkostnadsbestämda företagen spelar dock egenregiproduklionen kvantitativt sett en mindre roll, medan den för privata byggherrar är den helt dominerade produktionsformen. Av nyssnämnda husproduklion utfördes sålunda inom den privata sektorn ca 75 resp. 80 96 som egenregibygge.

Byggkonkurrensuiredningen har lill belysning av egenregibyggels effektivitet redovisat en undersökning, som utföris av bostadsstyrelsen vid s. k. revisionsundersökningar av avslutade byggnadsprojekt, om kostnadsskillnader mellan egenregiproduktion och enlreprenadupphandling. Enligl undersökningarna synes de i materialet ingående egenregiproducerade objekten ha en något större överkostnad i förhållande lill pantvärdet än de upphandlade projekten. Dessa undersökningar medger dock enligt utredningen knappast någon längre gående slutsats än alt det flnns en sannolikhet för all egenregiprojekten ger högre koslnader.

Sedan byggkonkurrensuiredningen har avslutat sitt arbete har nylt malerial kommit fram som ger slöd åt anlaganden att egenregiproduklionen tenderar all ge sämre resullat än entreprenadupphandling i anbudskonkurrens. I en rapport som nyligen har utarbetats vid Tekniska högskolan i Siockholm redovisas ca 200 upphandlingar omfattande omkring 12 000 gruppbyggda småhus från olika delar a v landet. Vid en jämförelse av objekten framgår atl det ekonomiska resultatet varierar också beroende på andra omständigheter än upphandlingsformen, främst kommunernas engagemang i bebyggelseprocessen. Rapporten utmynnar emellertid i slutsatsen atl en klar tendens lill lägre koslnader föreligger vid upphandling i anbudskonkurrens jämfört med kostnaderna för objekt uppförda i egenregiproduktion ulan direkt konkurrens.

Även om nu ifrågavarande malerial måste tolkas med försiktighet bör del enligt min mening lillmälas viss vikt. Det styrker byggkonkurrensutredningens och flertalet remissinstansers uppfattning att entreprenadupphandling ger bättre garantier för alt uppställda kostnadsramar kan hållas. När två parier sluter etl entreprenadavtal som innefattar en preciserad anbudssumma, får man en ekonomisk stadga i produktionen som mera sällan kan åstadkommas när samma förelag är både beställare och producent. Härtill kommer alt en betydande förekomst av egenregibygge krymper mark-

Prop. 1974:150 430

nåden för entreprenader och minskar förutsättningarna för atl denna skall fungera på etl effektivt sätt.

På grund av det anförda finner jag all stark restriktivitet gentemot egenregibygge vid den statliga bosladslångivningen är påkallad. Som byggkonkurrensuiredningen närmare har utvecklat kan del dock hos de självkostnadsbestämda förelagens egenregiproduktion finnas drag som är positiva från allmän synpunkt och från konsumentsynpunkt. Bl. a. kan en myckel effekiiv sådan produktion vara konkurrensfrämjande genom alt bli prisledande för annan produktion. Remissynpunkterna på byggkonkurrensutredningens belänkande har vidare övertygat mig om atl man skulle kunna föriora värdefulla utvecklingsmöjligheter och andra fördelar om egenregibygge i övrigt hindrades fullsländigl.

Som ulredningen har funnit bör statliga bostadslån kunna utgå till egenregibygge på mark som fördelals av kommunen efter tävlan. Markfördelningslävlingar kräver emellerlid betydande marknadsunderlag och slora resurser hos den lävlingsanordnande kommunen och kan därför av många kommuner inte anordnas ulan svårigheter. Åtskilliga remissinstanser har också uttalat tveksamhet rörande värdet av markfördelningslävlingar. Med hänsyn härtill börenligt min mening egenregibygge i viss utsträckning kunna finansieras med statliga bosladslån också utan föregående markfördelningstävlan. Mot den av utredningen föreslagna dispensmöjligheten har rests åtskilliga invändningar under remissbehandlingen. Som jag ser det tillgodoses syftet atl i lämplig utsträckning möjliggöra egenregibygge på etl bättre sätt, om i stället kommunernas inställning lill frågan om lån för sådani bygge tillmäts avgörande betydelse vid prövningen av låneansökan. Kommunens medgivande bör enligl min mening i princip vara en förutsättning för bostadslån i dylika fall. Medgivande, som i allmänhel lorde begäras senast i anslutning till byggets igångsättning, skall lämnas om kommunen bedömer att kostnaden för bygget inte kommer an överstiga kostnadsnivån för upphandlade objekt och kommunen även i övrigt i det särskilda fallet bedömer en sädan produktionsform lämplig. Denna bedömning bör ankomma på det kommunala förmedlingsorganet. Finner statlig bostadsmyndighet särskilda skäl föreligga, bör lån dock kunna utgå även om kommunen inle lämnat medgivande.

Den av mig förordade ordningen torde föranleda omstruktureringar inom branschen. Del är därför rimligl att den inle införs omedelbart. Den bör träda i kraft den 1 juli 1979.

Sammanfattningsvis förordar jag alltså på grund av det anförda att kommunernas markfördelning lämnas oreglerad men alt beslämmelserna om statliga bostadslån ges sådan utformning alt lån inte lämnas för sådan nybyggnad som utförs av markägaren eller tomträttshavarcn, såvida inte kommunen på förhand lämnat medgivande eller statlig bostadsmyndighet funnit särskilda skäl föreligga.

Prop. 1974:150 431

Jag vill framhålla all den reglering som jag nu har förordat och som har till syfte atl begränsa förekomsten av egenregibygge självfallet inte bör vara tillämplig på den som på egen hand uppför ett småhus som han avser atl själv bebo, s, k. självbygge. Sådan produktion inbegriper jag alltså inle i begreppet egenregibygge.

10.6.3 Upphandlingsförfarandet

Av den slatsbelänade fierfamiljshusproduktionen åren 1968-1970 utfördes inom den enskilda sektorn bara ca 6 96 efter anbudsinfordran, medan motsvarande andel för de självkostnadsbestämda företagen var, för de allmän-nyuiga ca 57 96 och för de kooperativa ca 37 96. Av stalsbelånade småhus, som inle skulle bebos av byggherren, producerades inom den enskilda sektorn ca 13 96 efter anbudsinfordran, medan motsvarande andel för de självkostnadsbestämda företagen var 80 96 inom den allmännyttiga sektorn och 47 % inom den kooperativa.

Byggkonkurrensuiredningen framhåller alt del från konkurrenssynpunkt finns fog för att i viss mån jämställa förhandlingsentreprenad, dvs. upphandling utan föregående anbudslävling, med egenregiproduktion. Gemensamt för de båda genomförandeformerna är, påpekar ulredningen, att konkurrensen från byggmarknadens förelag som regel bara indirekt och i begränsad utsträckning fär påverka produktionen. Upphandling genom förhandlingsenlreprenad kan visseriigen motverkas av kommunerna med hjälp av markvillkorel men utredningen föreslår som ytterligare medel i detta syfte all del som villkor för bosladslån skall föreskrivas alt bygg-nadsenlreprenaden upphandlats efter anbudslävlan, om inle länsbostadsnämnden på förhand godkänt annat upphandlingsförfarande från fall till fall. Kravet på anbudskonkurrens skall enligt förslaget gälla vid all slags upphandling utom separat upphandling av konsulttjänster för projekterings- och konstruktionsarbeten.

Som exempel på fall där förhandlingsenlreprenad enligl utredningens mening bör kunna komma i fråga nämns atl bostadsområden byggs ut etappvis eller atl flera bostadsprojekt samordnas genom byggherresamverkan. En förutsättning för all undanlag från detta villkor skall medges bör enligt utredningen vara atl förhandlingsentreprenad enligl länsbostadsnämndens bedömning kan beräknas ge bättre resultat än anbudskonkurrens.

De flesta remissinstanserna lillslyrker förslaget. En kritisk inställning redovisas av i storl sett samma remissinstanser som avstyrkt åtgärder mot egenregibygge, varvid dessa i allmänhel anför motsvarande motiv för sin ståndpunkt i båda frågorna. Också några remissinstanser som delar utredningens grundsyn på egenregibygge har emellertid en annan mening än ulredningen när del gäller förhandlingsenlreprenad, BPA menar sålunda all olämpliga förhandlingsenireprenader kan motverkas med hjälp av mark-

Prop. 1974:150 432

villkoret. BPA tänker därvid närmast på fall då entreprenör såll mark under förbehåll alt själv fö entreprenaden. Förhandlingsentreprenad harenligt dessa remissinstanser många fördelar som utredningen inte har beaktat. Den erbjuder sålunda bättre möjligheter lill samarbete mellan i byggprocessen engagerade parter. Svenska byggnadsarbetareförbundet för fram liknande synpunkter. Enligt Svenska riksbyggen måste undantagsreglerna utformas så all lånemyndighelerna åläggs la stor hänsyn till motiveringar som insiktsfulla och erfarna byggherrar lämnar för avsteg från huvudregeln om öppen anbudsinfordran.

För min del anser jag, i likhet med byggkonkurrensuiredningen, all delvis samma olägenheter som är förknippade med egenregibygge kan följa med en upphandling ulan anbudsförfarande. 1 själva verket måste, om de av mig förordade åtgärderna mol egenregibygge skall bli verkningsfulla, finnas en möjlighet att i vissa fall hindra förhandlingsentreprenad. Ett förelag som bedrivit egenregibygge skulle ju nämligen kunna uppnå samma fördelar från konkurrenssynpunkt som denna produktionsform - sett ur företagets egen synvinkel - erbjudit genom att dela upp verksamheten på ett byggherreförelag och ett entreprenadförelag och låla del förra utan anbudsinfordran upphandla bygget av det senare. Härtill kommer att det måste vara en betydande fördel för prisbildningen på entreprenadmarknaden i storl, om en avsevärd del av entreprenaderna kommer till slånd efter en sådan tävling som anbudsupphandling utgör. Jag förordar därför all utredningens förslag att för statligt bosladslån i princip skall som villkor gälla all byggei upphandlats efier anbud genomförs.

Också förhandlingsentreprenad kan emellertid, som flera remissinstanser har utvecklat, ha fördelar. Det är därför angeläget alt sådana entreprenader inte motverkas i de fall de är motiverade. Som antytts av bl. a. BPA kan tillämpningen av markvillkoret och bedömningen av frågan om förhandlingsenlreprenad är en lämplig upphandlingsform i vissa fall ha ett slarki samband. Det ligger därför nära till hands atl ge kommunen uppgifien alt pröva om avsteg från ell villkor om anbudsupphandling bör medges. En sådan lösning ligger också i linje med den förstärkning av kommunernas slällning på del bostadspolitiska området som jag förordar i andra sammanhang.

På grund av det anförda förordar jag att byggkonkurrensulredningens förslag i denna del genomförs med den ändringen alt uppgiften atl pröva frågorom undantag från villkoret om anbudsupphandling läggs på det kommunala förmedlingsorganet. Gör statlig bostadsmyndighel en annan bedömning om lämpligheten av förhandlingsentreprenad, bör dock denna, om särskilda skäl föreligger, kunna föreskriva atl lån för ulgå. Den prövning som enligt mitt förslag skall ankomma på förmedlingsorganet och ytterst på statlig bostadsmyndighet bör gå ut på att, med beaktande av intresset att en belydande del av marknaden förbehålls anbudsupphandling, medge förhand-

Prop. 1974:150 433

lingsentreprenad i de fäll där en sådan vid en allsidig bedömning kan antas vara minst lika fördelaktig som en anbudsupphandling skulle ha varit i motsvarande fall. Jag vill stryka under att en sådan prövning självfallet inte behöver utesluta att byggherren efier förhandling upphandlar hos entreprenadföretag som han har viss intressegemenskap med lorutsall att det saknas anledning anta annal än alt upphandlingen är så fördelaktig som jag sagt nyss,

1 fråga om slyckebyggda småhus som skall bebos av den som ansöker om bosladslån - i vilka fall endast ett lånebeslul meddelas -är förhållandena så speciella alt något särskilt krav på upphandlingsform över huvud taget inte bör ställas upp, I likhet med utredningen, som på denna punkt har fåll stöd av huvudparten av de remissinstanser som yttrat sig, förordar jag därför all statligt bostadslån för sådana projekt skall utgå utan särskild prövning av upphandlingsformen. Jag erinrarom all mina förslag rörande markvillkorel innebär atl statligt bosladslån inle utgår för slyckebyggl småhus som skall bebos av den som ansöker om bostadslånet, om denne förvärvat marken av byggintressent.

Byggkonkurrensutredningens förslag innebär inte att särskilda regler skall ställas upp för byggherrens anbudsprövning. Utredningen förutsätter atl, utan särskild föreskrift, vad som gäller för offentlig upphandling om affärsmässighet och objektiv prövning skall lillämpas också vid nu ifrågavarande upphandling. Jag delar uiredningens uppfattning mot vilken inte har riktals några avgörande invändningar under remissbehandlingen. En annan sak är alt det bör finnas vissa möjligheter att hindra att bostadslån ulgår när del anbud byggherren har vall är påtagligt sämre än andra anbud. Utredningen har föreslagit en sådan möjlighet. Jag återkommer strax lill denna fråga.

I vissa andra avseenden föreslår emellertid byggkonkurrensuiredningen alt upphandlingsförfarandet skall regleras. Innebörden av förslaget torde vara all statligt bostadslån inte skall utgå, om reglerna frångås.

Till en början skall enligt förslaget gälla atl byggherren, samtidigt som del skall slå honom fritt att begränsa anbudsinfordran lill vissa entreprenörer, skall vara skyldig all till lämpligt informalionsorgan lämna upplysningar om tävlingen saml medge all entreprenadföretag som står utanför den inbjudna kretsen och som önskar lämna anbud skall beredas möjlighet härtill. Vidare skall enligt förslaget vissa krav ställas på byggherre som delupphandlar malerial eller som lämnar sådana anvisningar för materialval utöver standard- och funktionskrav. 1 sådana fall skall byggherre sålunda vara skyldig att erbjuda entreprenörerna möjlighet att vid sidan av huvudanbudet lämna elt sidoanbud som omfatlar leverans av likvärdigt material. Han skall också vara skyldig atl motivera sitt val, om han inle väljer det allernaliv som har det lägsia priset. För att slärka förtroendet för opartiskhet i upphandlingen föreslås gälla alt den som är bunden till något av de anbuds-

28 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 434

givande företagen genom förtroendeuppdrag eller anställning eller genom ägareintresse som inte är obetydligt inle för delta i byggherrens prövning av anbud. Slutligen föreslås skyldighet för byggherren atl schematiskt redovisa inkomna anbud samt att redovisa de upphandlingsbeslut som fattats. En genomgående sirävan vid utarbetandet av förslagen har för utredningens del varil alt anpassa dessa till vad som gäller för offentlig upphandling.

Byggkonkurrensutredningens förslag lill reglering av anbudsförfarandet har i sina huvuddrag vunnit en bred anslutning hos remissinstanserna. 1 viss utsträckning avser förslagen förhållanden som, enligt vad som påvisats redan av ulredningen eller vid remissbehandlingen, behöver utredas ytterligare. Del gäller bl. a. frågan om lämpligt organ för information om anbudstävlingar. Till stor del rör förslagen vidare frågor som del ankommer på Kungl. Maj:t alt avgöra utan riksdagens hörande. Jag vill emellertid i delta sammanhang anföra följande.

Etl grundläggande syfte med mina redan redovisade förslag rörande upphandlingen är alt få lill slånd en öppenhet i förfarandei som skall vara ägnad alt stimulera tävlingsmomenlet i upphandlingen och molverka osunda konkurrensbegränsningar saml att tjäna lill upplysning i fråga om skälig kostnadsnivå på marknaden. Byggkonkurrensutredningens förslag till närmare reglering av upphandlingsförfarandet ligger i linje härmed och jag anser atl det i huvudsak bör läggas lill grund vid övervägandena rörande komplettering av bostadslåneförfaltningarna. Med anledning av viss remisskritik vill jag emellerlid framhålla alt jag i likhet med byggkonkurrensuiredningen inte syftar till att göra någon inskränkning i byggherrens principiella frihet atl välja entreprenör. Jag bortser då från vad som följer av den befogenhet för kommunen att avstyrka bostadslån för projekt som har tillkommit utan utnyttjande av marknadens konkurrensförutsättningar som jag senare skall förorda. Byggherren skall vid sitt val självfallet inte vara bunden vid den som lämnar det lägsia och därmed till synes mest fördelaktiga anbudet. Hans prövning måsle i stället vara affärsmässig och på ett allsidigt sätt omfatta alla faktorer som påverkar slutprodukten både kostnads-, kvalitets- och miljömässigt. Jag vill särskilt erinra om faktorer som måste antas också på sikl påverka förvaltningskostnaderna. I linje härmed ligger atl byggherren skall ha frihet atl genom inbjudan begränsa kretsen av anbudsgivare eller atl ge föreskrifter om materialval, låt vara att det rimligtvis bör krävas alt han redovisar anbud som kommit in från entreprenörer utanför den inbjudna kretsen eller som den anbudsgivande entreprenören lämnar i slrid med föreskrifter om materialval. Däremot har remissbehandlingen övertygat mig om atl del skulle innebära ett tyngande av förfarandei ulan motsvarande vinst all ställa upp ell generellt krav på att byggherren särskilt motiverar sitt val av anbud i de fall detla inle är det lägsia. Också särskilda jävsregler knutna till låneförfallningarna skulle enligt min mening vara onödigt tyngande och dessutom svårkontrollerbara.

Prop. 1974:150 435

Jag delar annars byggkonkurrensutredningens synpunkler på jävsfrägan men vill alltså för egen del förorda att särskilda åtgärder inte vidtas nu men att förhållandena fortlöpande uppmärksammas på ett sådant sätt atl eventuellt erforderliga initiativ kan tas senare.

Jag vill stryka under alt vad jag nu har förordat om skyldighet för byggherre att redovisa avgivna anbud inte är avsett att läggas till grund för en omständlig och betungande kontrollverksamhet hos lånemyndighelerna. Som framgår av vad jag anför i det följande rörande lånemyndighelernas prövning blir del över huvud taget aktuellt med en närmare granskning först om del av byggherren antagna anbudet förefaller påtagligt sämre i fråga om totalkostnaden och kvaliteten än annat eller andra anbud. Inte heller i ett sådant fall bör del bli fråga om någon detaljgranskning. Avsikten med mina forslag är alltså inte alt få till slånd en sådan granskning utan att redan genom kravel på öppenhei främja affärsmässighet och objektivitet vid byggherrarnas anbudsprövning.

Den nu förordade ordningen bör träda i kraft den 1 juli 1975.

10.6.4 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsobjekt

Statliga bostadslän beviljas efier en prövning av låneobjekten med avseende på såväl kvalitet som koslnader. Lånemyndigheterna skall pröva både produktionskostnaderna och de beräknade hyrorna. Projekten prövas sålunda i kostnadshänseende med avseende både på produktionskostnadens skälighet och på förtuslrisk vid förvaltningen. I vissa fall prövas även markprisets skälighet. Lånemyndigheten skall avslå ansökan om bosladslån, om den beräknade kostnaden väsentligt överstiger pantvärdet. Ansökan skall också avslås, om de hyror eller årsavgifter som behövs för atl läcka de åriiga kostnaderna för fastigheterna beräknas bli så höga all pålaglig risk föreligger för föriusi.

Byggkonkurrensuiredningen anser all grunderna för produklionskosl-nadsprövningen bör ändras så all bosladslångivningen i högre grad än nu kan tjäna som elt medel all pressa produktionskoslnaderna. Det är en förutsättning för atl de konkurrensfrämjande ålgärder som utredningen har föreslagil skall fö avsedd effekt.

Enligl gällande ordning sker en prövning av ansökan om statligt bosladslån i två etapper, nämligen pä grundval av dels preliminärt, dels slutligt uppgivna koslnader. Lånemyndighelernas beslut på grundval av de preliminärt uppgivna kostnaderna möjliggör igångsättning av bygget medan beslut på grundval av de slutligt uppgivna kostnaderna är avgörande för om bostadslån skall ulgå och för dess sloriek. I fråga om gruppbyggen av småhus och s. k. byggmäslarebildade bosladsrällsföreningar gäller alt lån inte beviljas slutligt, om den slutligt uppgivna kostnaden blir högre än den preliminärt uppgivna med de tillägg som länsbosiadsnämnden kan godta med hänsyn

Prop. 1974:150 436

till prisökningar under byggnadstiden och liknande omständigheter. Förändra byggen kan en motsvarande regel lillämpas om särskilda skäl föreligger, vilket dock skett bara i få undantagsfall. Det innebär alt del beträffande dessa andra byggen i allmänhel är möjligt att - utan annan begränsning än skälighetsbedömningen av produktionskostnaden innebär- lägga etl högre belopp än det preliminärt uppgivna till grund för den slutliga prövningen i låneärendet.

Byggkonkurrensuiredningen anser att nuvarande låneregler ger alllför slora möjligheter lill förändringar av projeki mellan den preliminära och slutliga ansökan. Det har minskat byggherrarnas benägenhet alt lämna fullständiga och noggranna kostnadsredovisningar i den preliminära ansökan. 1 det nyss angivna syftet att pressa produktionskoslnaderna bör enligt ulredningen övervägas vilka förändringar som bör godtas mellan preliminär och slutlig låneprövning och vilka krav som bör ställas på precision i de preliminära låneansökningarna. Utredningen föreslår i enlighet härmed all den nyssnämnda, för gruppbyggda småhus gällande låneregeln blir generellt tillämplig. Vidare föreslås all låneobjekten vid den preliminära prövningen så långl möjligt skall vara definitivt angivna i fråga om kostnader och utformning i de avseenden som påverkar bedömningen av objekten. För alt egenregibyggda projekt vid den preliminära koslnadsprövningen skall kunna jämföras med entreprenadupphandlade bör enligl utredningen egenregibygga-rens kostnadsuppgifter ha karaklär av utfästelse att bygga lill den kostnad som angetts i den preliminära låneansökan. Skillnaden mellan preliminärt och slutligt uppgivna koslnader bör bedömas på samma sätt som vid enlreprenadupphandling. Som ell medel alt genomföra den nu föreslagna ordningen och dessutom få lill slånd en bättre kostnadsredovisning i storl av byggandet föreslår utredningen ett delvis nytt syslem för kostnadsredovisning och för handläggningen av låneärenden.

Byggkonkurrensuiredningen framhåller vidare att kommunerna bör få etl ökat ansvar för vilka objekt som skall komma lill stånd med slöd av statliga bostadslån. 1 sådant syfte föreslår utredningen att bostadslån inle skall beviljas med mindre kommunen tillstyrkt ansökan om lån med avseende på produktionskostnaden. Om kommunen finner att det anbud som byggherren har vall är påtagligt sämre än andra anbud, kan detla enligl utredningens mening vara en anledning för kommunen alt inte tillstyrka ansökan om bostadslån. Länsbostadsnämnden bör kunna frångå kommunernas bedömning, om det föreligger vägande skäl för det. Med det föreslagna avser ulredningen inte all kommunerna skall kunna föreskriva all vissl anbud skall antas av byggherren.

En betydande del av remissinstanserna delar byggkonkurrensutredningens uppfattning all ökad vikt bör läggas vid kostnadsprövningen. De invändningar som riktas mot uppläggningen av uiredningens förslag är främst att man menar att utredningen överskattat möjligheterna alt nå resultat

Prop. 1974:150 437

på den anvisade vägen och att administrativa svårigheter kan befaras om förslagen genomförs. Förslaget lill nytt redovisningssystem och ny handläggningsordning för låneärendena har mött stark krilik vid remissbehandlingen.

För min del anser jag det angeläget all överväga alla möjligheter all göra prövningen i bostadslåneärendena till etl bättre instrument för kostnadskontroll. Mycket talar för alt man utnyttjar den situation som uppstår, om mina förslag rörande markvillkoret och upphandlingsförfarandei genomförs, till alt förskjuta tyngdpunkten i kostnadskontrollen från en bedömning av skäligheten av produktionskostnaden som sådan till en prövning av om marknadens konkurrensförutsättningar utnyttjas lill fullo vid upphandling av projektet. Ställning till om en sådan förskjutning bör komma till slånd bör dock tas först .sedan erfarenhet vunnits av den nya situationen.

En angelägen åtgärd redan nu anser jag emellerlid vara dels all knyta prövningen i låneärendena fastare till kostnadsuppgifter som presenteras av byggherren i det inledande skedet, dels atl införa en möjlighet atl vägra bosladslån i vissa fall när marknadens konkurrensförutsättningar inte uinyltjals till fullo.

Byggkonkurrensutredningens förslag till metoder att nå det förstnämnda syftet finner jag med hänsyn lill remisskritiken inte böra omedelbart läggas lill grund för ålgärder. Jag avser all begära bemyndigande all låta bosladsstyrelsen se över förslaget i denna del och utarbeta förslag som innebär att ordningen för prövning av bostadslån i allmänhet så långt möjligt närmas lill den ordning som gäller för bl. a. gruppbyggda småhus.

Vad så gäller möjligheten atl i vissa fall vägra bosladslån när marknadens konkurrensförutsättningar inle till fullo utnyttjats finner jag det naturiigt och hell i linje med en rad andra förslag till förstärkning av kommunernas bostadspolitiska ställning som jag för fram alt prövningen i första hand läggs på kommunerna. Prövningen bör självfallet inle gå ut på atl lyfta av byggherren befogenheter och ansvar i fråga om val av entreprenör. Den bör däremot syfta lill all motverka alt byggherrarna lill följd av intressegemenskap elier av annat skäl gynnar viss entreprenör till förfång för bosladskonsumenterna. Mol en sådan prövning har några invändningar i och för sig inte rests under remissbehandlingen. Någon risk för större oenheilighel vid lillämpningen - farhågor härom har förts fram under remissbehandlingen - bör inle föreligga om, som ulredningen föreslagil, statlig bostadsmyndighel för frångå kommunernas bedömning när vägande skäl föreligger.

Jag förordar alltså atl kommunen - företrädd av förmedlingsorganet -får en möjlighet all i fall som nu har berörts hindra all statliga bosladslån ulgår. Denna möjlighet bör utformas på följande sätt.

Förefaller enligt det J(ommuna!a förmedlingsorganets mening del anbud byggherren valt att vara påtagligt sämre i fråga om totalkostnaden eller

Prop. 1974:150 438

kvaliteten än annal eller andra anbud, bör en närmare granskning göras av anbudshandlingarna. Visar del sig därvid all valet av anbud innebär ell otillböriigt gynnande av entreprenören, bör låneansökan avstyrkas. Bostadslån skall därvid inte kunna utgå, såvida inte statlig bostadsmyndighel finner särskilda skäl föreligga fördet. Har bosladslån tillstyrkts, bör nämnda myndighet, på ansökan av entreprenör vars anbud förkastals eller - om det finns skäl till det -självmant överpröva den kommunala bedömningen. Finnes därvid byggherrens val av entreprenör innebära ell otillböriigt gynnande av denne, bör bostadslån inte utgå. Vid den prövning som sålunda skall ske kan det finnas anledning atl utöver anbudssumman granska sådana särskilda anbudsvillkor - t. ex. s. k. reservaiioner - som kan påverka slutkostnaden.

Kommunens ställningstagande i de nu berörda fallen bör dock inte frångås annal än då del klart framgår all ansökan inle bort tillstyrkas. Della bör, liksom när det gäller överprövningen av de kommunala bedömningarna i fråga om egenregibygge och förhandlingsentreprenad, komma till uttryck genom att som förutsättning föratt den statliga myndighelen frångår kommunens bedömning anges atl särskilda skäl föreligger. Liksom när det gäller statlig överprövning av kommunall ställningstagande i fråga om egenregibygge eller förhandlingsentreprenad skall godkännas, vill jag inte nu ta slutlig ställning till om prövningen skall ankomma på länsbostadsnämnden eller om den skall ske på annan nivå inom den statliga bostadsadministrationen.

Vad jag har förordat nu om lånemyndighelernas prövning av antaget anbud bör börja lillämpas den 1 juli 1975. Prövningen skall inle omfatta småhus som skall bebos av lånesökanden.

10.6.5 De allmännyttiga bostadsföretagen

Alltsedan 1940-lalel har i enlighet med den då fastlagda bostadspolitiken de självkostnadsbestämda bostadsföretagen, dvs. de kommunägda eller allmännyttiga företagen och de kooperaliva förelagen, spelat en viktig roll som bostadsbyggare och bosladsförvallare, en roll som efter hand kommit att bli allt mer betydelsefull. Särskill inom flerfamiljshusbyggandet har dessa kommit att inta en ledande slällning.

Vid den statliga bosladslångivningen gäller särskilda regler för allmän-nyUiga bostadsförelag. För alt dessa regler skall vara lillämpliga på visst företag skall detla i särskild ordning ha godkänts som allmännyttigt. För godkännande gäller vissa villkor i fråga om bl. a. ägarförhållanden och styrelsens sammansättning.

I byggkonkurrensulredningens uppgifter har ingått atl mol bakgrund av utvecklingen av kommunernas ställning på del bosladspoliliska området och av strukturförändringarna inom byggförelagsamhelen pröva om gällande villkor för godkännande av allmännyttiga bostadsföretag är ändamålsenliga.

Prop. 1974:150 439

Som villkor för godkännande som allmännyttigt bostadsförelag gäller f n. bl. a. att kommunen skall utse mer än halva antalet ledamöter i företagets styrelse och att övriga styrelseledamöter skall utses av personer eller förelag som är frislående i förhållande lill egentliga byggnadsföretagariniressen. Något hinder mot all annan i styrelsen företrädd intressent än kommunen tillskjuter grundkapital till förelaget föreligger inte. Däremol får utomstående inte ha lillskjutit grundkapital, om företaget skall godkännas som allmännyttigt.

Såsom företag vilket är frislående till egentliga byggnadsföretagariniressen anses förening ansluten till HSB eller sådant enskilt förelag - t. ex. större induslri - som inte företräder vinstintresse i vad avser byggande av bostäder. Före den 1 juli 1970 ansågs även förening ansluten till Svenska riksbyggen som företag fristående från egentliga byggnadsföretagariniressen.

Utredningen har redovisat de allmännyttiga företagens fördelning på helkommunala och icke helkommunala förelag, dvs. av kommunen helägda förelag eller förelag med uteslutande av kommunen tillsatta styrelseledamöter resp. andra företag. Det har därvid framgåtl all tre fjärdedelar av de aktiva allmännyttiga bostadsföretagen är helkommunala. I den återstående fjärdedelen av förelagen utser kommunen flertalet styrelseledamöter, medan en siyrelseminoritet utses av annan än kommunen. 1 de flesta av dessa icke helkommunala företag är det de rikskooperaliva bostadsföretagen HSB och Svenska riksbyggen som utser styrelseledamöter. För 5 96 av de allmännyttiga företagen utses styrelseledamölerav andra,vanligen lokala industriföretag, men också i enstaka fall av ideella sammanslutningar eller stiftelser.

De icke helkommunala allmännyltiga bostadsföretagen har elt bostadsbestånd som omfattar sammanlagt ca 80 000 lägenheier, vilkel molsvarar 15 96 av lägenheterna hos allmännyttiga företag. Företag med HSB-representation har omkring 29 000 lägenheter, företag med Riksbyggen-representation omkring 31 000 lägenheter och andra icke helkommunala företag omkring 20000 lägenheter.

Byggkonkurrensuiredningen har funnit del riktigt och väsentligt alt kommunerna har det hela och fulla ansvaret för verksamhelen i de allmännyltiga bostadsföretagen. Med hänsyn till den ställning kommunerna numera har inom bostadspolitiken finns del enligt utredningens mening inle längre något egentligt behov av att organisationer och förelag går in som delägare eller utser styrelserepresentanter i allmännyttiga bostadsföretag. Eftersom dessa förelag är alt betrakta som en del av kommunens verkslällande organisation, bör ledamöterna i deras styrelser utses efter samma värderingar och regler som tillämpas vid val av ledamöter i kommunala nämnder och styrelser.

Ett ytterligare argument för alt de allmännyttiga bostadsföretagen bör vara helkommunala är enligt utredningen att en sådan ordning skulle bidra lill atl stärka föriroendet för dem som upphandlande förelag. Trots all del

Prop. 1974:150 440

inle påvisats all förekomsten av minorilelsrepresenlation i vissa allmännyttiga företag inneburit en konkurrensbegränsning kan vissa subjektiva föreställningar om sådana förhållanden vara ägnade atl minska konkurrensviljan.

Utredningen har även lagit under övervägande de fördelar som ett bibehållande av nuvarande regler för godkännande av allmännyttiga förelag innebär. För ett bibehållande av nuvarande regler skulle tala att ett relativt stort antal icke helkommunala företag är verksamma i dag. Utredningen anser alt oförändrade regler om styrelsesammansättning och ägarförhållanden också skulle kunna motiveras av de betydelsefulla insatser inom bostadssektorn som särskilt de rikskooperaliva företagen gjort. Svenska riksbyggen och HSB har också i många fall lagit initiativ till bildande av allmännyttiga bostadsföretag och även på annat sätt verkat som pådrivande när det gällt att få till stånd kommunala insatser inom bostadsförsörjningens område. Utredningen anser vidare att elt företag med minoriteisrepresentanter i styrelsen i viss mån kan betraktas som ett konkurrensinslag inom den allmännyttiga sektorn.

Enligt utredningens mening finns del sålunda både ekonomiska och ideella skäl för HSB:s och Svenska riksbyggens engagemang i allmännyttiga företag. Del är enligl utredningen angeläget alt slå vakt om de möjligheter till rationellt byggande och effektiv förvaltning som ges genom samarbete mellan de allmännyttiga företagen samt HSB och Svenska riksbyggen, Ulredningen anser emellertid att det bör vara möjligt att upprätthålla della samarbete även om de allmännyttiga företagen görs helkommunala.

Vid en sammanvägning av dessa synpunkter har byggkonkurrensuiredningen funnit skäl föreslå atl reglerna för godkännande av bostadsföretag som allmännyltiga ändras så alt endasl helkommunala bostadsföretag godkänns som allmännyttiga. Utredningen föreslår att ändringen träder i krafi efter en övergångslid av fem år.

Uiredningens förslag har hos remissinstanserna fått etl blandat mottagande. Till de remissinstansersom uttalat sig positivt för utredningens förslag hör bl. a. bosladsstyrelsen, fiertalet länsbosladsnämnder. Svenska kommunförbundel och landstingsförbundei. De tvä sistnämnda remissinstanserna anser att de skäl som ursprungligen motiverade bildande av icke helkommunala bostadsföretag i dag inte längre är giltiga. De anser därför alt inga nya icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretag bör bildas. Förbunden anser däremot all kommunerna själva bör avgöra om skäl föreligger för all ombilda befintliga icke helkommunala allmännyttiga bostadsföretag lill helkommunala.

Flera remissinslanser anser all ulredningen inte tagit tillräcklig hänsyn till de värdefulla insatser förde allmännyttiga bostadsföretagen som främst bosiadskooperationen gjort och avvisar helt utredningens förslag. Dessa remissinslanser, lill vilka hör sådana med bostadskooperaliv anknytning, anser

Prop. 1974:150 442

10.7 Ändringar i hyreslagstiftningen m. m.

10,7.1 Hyresgäsiernas inflytande vid sanering av bostadshus m. m. 10.7.1.1 Allmänna synpunkter

1 samband med att jag i det föregående anförl vissa allmänna synpunkter på bostadspolitikens mål och medel har jag pekat på några utvecklingslinjer i riktning mot ett ökat inflytande för medborgarna på deras egna förhällanden inom bl. a. arbetslivet och undervisningen och när del gäller handeln med varor och tjänster. Jag har också slagit fast att det är otilHredsställande att de stora grupperna av hyresgäster praktiskl taget helt saknar en motsvarighet lill del inflytande över utformningen av deras bosläder och dessas omgivning som tillkommer småhusägare och bostadsrättshavare.

Det finns inte något avgörande skäl för att bestämmanderätten över bostadsförhållandena vid hyresrätt, på det sätt som nu är fallet, är förbehållen dem som äger bostadsfaslighelerna. Att äganderätt inte kan tillåtas utgöra något hinder mot demokratisering är en insiki som nu måsle få slå igenom på bostadsområdet på samma sätt som redan skett inom fiera andra områden av samhällslivet.

Att hyresgäster till skillnad från småhusägare och bostadsrättshavare saknar rält atl påverka förvaltningen av det hus som de bor i är inte bara otillfredsställande i och för sig. Det innebär också en svaghet i deras besiltningsskydd. Om exempelvis en ombyggnad medför hyreshöjning eller andra konsekvenser som en hyresgäst inte vill eller kan godta, tvingas han atl skaffa en annan bostad. Detsamma kan inträffa om hyresvärden upplåter fastigheten för ändamål som ofördelaktigt påverkar boendemiljön. Alt hyresgästerna inte har någon bestämmanderätt över sina bostadsförhållanden medför vidare att deras kännedom om föreliggande behov och brister i fråga om dessa förhållanden inle på bästa sätt kan utnyttjas till förbättring av bostadsmiljön eller till en ändamålsenlig fastighetsförvaltning.

Avsaknaden av bestämmanderätt har upplevts som en orättvisa av hyresgästerna. Från hyresgästernas organisationer har krav rests på ökal infiytande på bostadsmiljön. Vissa av kraven har sammanfattats i det förut nämnda betänkandet av den boinflytandeuiredning som tillsatts inom Hyresgästernas riksförbund. En sammanfattning av beiänkandei i de delar det rör inflytandefrågor har lämnats i avsnittel 8,1,3,

De allmännyttiga bostadsföretagen har genom sin centralorganisation SABO visat ett posiiivt intresse för hyresgästernas bestämmanderätt. Överenskommelse om förhandlingsordningar har träffats mellan hyresgästföreningar och bostadsförelag på initiativ av Hyresgäsiernas riksförbund och SABO, De innebär alt förhandling kan begäras av endera parten avseende frågor som rör inte endast hyran utan även boendeförhållandena i övrigt. Om överenskommelse inte kan iräffas på del lokala planet, prövas ärendet

Prop. 1974:150 443

av den s. k. hyresmarknadskommitlén, som emellerlid endast har befogenhet att lämna rekommendationer. SABO och hyresgästorganisationen arbelar f n. med rutiner för hur hyresgästinflytandet skall kunna tillgodoses vid sanering. Också från fastighetsägareförbundets sida har intresse visats i frågan.

Boendeutredningen har i betänkandet Solidarisk bostadspolitik lagl fram principförslag om boendedemokrati, Boendeutredningen fortsätter sill arbele i denna fråga. Även boinflyiandeuiredningen inom hyresgäströrelsen fortsätter sitt arbete i denna fråga och syfiar bl. a. till atl få till stånd viss försöksverksamhet på området.

I detta sammanhang villjag också erinra om det av mig framlagda förslaget om bidrag till miljöförbättrande ålgärder (jfr. avsnittet 10.3). Om medel på så sätt ställs lill förfogande ökar möjligheterna för hyresgästerna att utöva infiytande på bl.a, utbyggnaden av boendeservice och på utformning av tomtmarken.

Innan en mera fullständig lösning av frågan om hyresgästernas bestämmanderätt kan övervägas, bör man enligt min mening avvakta erfarenheterna av sådana former för infiytande som redan är under utveckling. Vissa problem framstår emellertid som så angelägna att de bör tas upp redan nu.

Jag går nu över till all redogöra för mina synpunkter och förslag i detta ämne, vilka har utformats efter samråd med statsrådet Lidbom.

Jag vill då först ange några nödvändiga utgångspunkter för sådana lösningar som nu kan och bör åstadkommas.

På samhällsbyggandels område har fastighetsägarens inflytande inskränkts lill förmån för ell kollektivt inflytande utövat av kommunen. Medel härför är framförallt del kommunala planmonopolei,expropriationslagstifiningen och den kommunala förköpsrätten. Som jag föreslår i annat sammanhang i denna proposition bör kommunens inflytande i detla hänseende ytteriigare stärkas genom införande av markvillkorel.

En bestämmanderätt för de boende måste självfallet utövas inom ramen för den politiska demokraiin. När del gäller att skapa en god boendemiljö för alla och hindra uppkomsten av segregation mellan olika bostadsområden måste del vara kommunerna som bär det yttersta ansvaret. Hänsyn till hyresgästernas synpunkter måsle självfallet tas när planerna upprättas. De har också möjligheter all utöva inflytande på planeringen i egenskap av kommunmedlemmar. Men när planerna fastställts, måsle de vara bindande för hyresgäsierna på samma sätt som för fastighetsägarna.

Hur hyresgäsiernas inflytande på den kommunala planeringen skall kunna ökas får övervägas i samband med den vidare behandlingen av bygglag-utredningens förslag. Reformer till förmån för ett ökat hyresgästinflyiande över boendeförhållandena för ske inom de gränser som den kommunala planeringen nu drar upp eller framdeles kan komma alt dra upp.

Prop. 1974:150 444

En annan begränsning för nu ifrågavarande reformer ligger i att fastighetsägarnas intresse av att få en rimlig avkastning på sitt i fastigheten nedlagda kapital inle kan åsidosättas. Jag vill emellerlid framhålla all denna begränsning i viss utsträckning är skenbar. Självfallet är det nämligen ett gemensamt iniresse för fastighetsägare och hyresgäster atl bosladsfasligheter förvaltas på bästa sätt. Som jag redan framhållit bör ett ökat hyresgästinflytande kunna bidra till en bättre fastighetsförvallning.

När del nu gäller all ta ett första steg på vägen mol en bestämmanderätt för hyresgästerna finns del anledning all skilja mellan två delvis olika situationer. Den första silualionen är den då hyresvärden vill företa ändringar i fastigheten, medan hyresgäsierna har elt intresse av alt ändringarna inte kommer till stånd. Anledningen härtill är då i regel atl hyresgästerna inte kan godta de hyreshöjningar som blir resultatet av de åtgärder som hyresvärden vill genomföra. Denna situation är jämförelsevis lätt all bedöma. Här bör redan nu kunna föreslås en reglering.

Den andra situationen är den då hyresgästerna vill la initiativet att få till stånd ändringar eller förbättringar inom fasligheten eller de enskilda lägenhelerna. Det är l. ex. önskvärt alt hyresgästerna skall kunna ges elt infiytande på reparations- och underhållsfrågor. Detsamma gäller omfattning och inriktning av service samt användning och utformning av tomtmarken.

1 den mån del emellerlid är fråga om hyresgäsiernas möjligheter att få till stånd omfattande förbättringsarbeten uppkommer en rad problem som kräver mer ingående överväganden än som kan göras nu. Detta torde i regel vara fallet när del är fråga om ålgärder inom fastigheten som sådan och kan ibland vara fallet även när det gäller den enskilda lägenheten. Inte minst vikligl är därvid frågan hur åtgärderna skall kunna finansieras. Hyresgästernas bestämmanderätt när det gäller att ta initiativ lill nya åtgärder bör därför i huvudsak behandlas först på elt senare stadium av lagslifl-ningsarbelel.

I detta sammanhang finns dock anledning att la upp frågan om initiativrätt för hyresgäsierna enligl bosiadssaneringslagen (1973:531; BSL) och anläggningslagen (1973:1149). Vidare bör lagsiifining kunna genomföras redan nu när del gäller hyresgästernas ratt att vidta mindre ändringar i fråga om den egna lägenheten och att förmå hyresvärden atl fullgöra sin underhålls-och reparationsskyldighel.

En särskild fråga när del gäller atl utforma ett hyresgäsiinfiytande är vem som skall utöva detta inflytande. Närdet gäller huset sett som helhel och omgivningen måste bestämmanderätten tillkomma hyresgäsierna som kollektiv. Uppgifien atl företräda hyresgäsierna som kollekliv bör ankomma på den organiserade hyresgäströrelsen. När det gäller den egna lägenheten bör självfallet bestämmanderätten om möjligt i första hand tillkomma den enskilde hyresgästen själv. Härvid föreligger emelleriid del problemet att den enskilde hyresgästen i vissa fall bor bara en kortare tid i lägenheten.

Prop. 1974:150 445

som sedan skall användas av andra hyresgäster. Den enskilde hyresgästen kan i sådana fäll ha elt intresse av att själv få låg hyra, medan han fäster mindre avseende vid alt lägenheten bevaras i gott skick även för kommande hyresgäster, Hyresgäslkollektivet i sin helhet har däremot elt starkt iniresse av atl bevara och kanske också höja lägenhetsbeståndeis standard både i fråga om utrymme, lägenhetsfördelning och utrustning. Bestämmanderätten måste därför utformas så att även de senare intressena tillgodoses. Den framkomliga vägen atl nå elt sådant resultat är atl också i delta fäll ge ett inflytande åt den organiserade hyresgäströrelsen.

Den nuvarande hyreslagstiftningen har utformats med utgångspunkt i att det på hyresmarknaden finns starka partsorganisalioner. Förfarandei i hyrestvister bygger på tanken att tvisterna ofta är sådana att uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle alt väga sina synpunkler och argument mol varandra. Många tvister kan därför biläggas genom enskilda förhandlingar, vid vilka organisationerna förutsätts spela en viktig roll. Frågor om ombyggnad och andra ändringsarbeten, bortsett från plansynpunkter och byggnadstekniska aspekter, förefaller vara väl ägnade att lösas genom förhandlingar och överenskommelser under medverkan av parternas organisationer på samma säli som nu gäller för hyressättningen på slora delar av hyresmarknaden. Boendeinfiytandet börsåledes på hyresgästsidan få utövas av riksorganisation av hyresgäster eller av förening som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen. Del kan förutsättas atl organisationerna skall kunna komma överens om vägledande normer för bedömningen av typfall.

Självfallet skall hyresgästorganisationen därvid agera i samråd med de i det enskilda fallet närmast berörda hyresgäsierna. Hur detla samarbete skall organiseras bör emellerlid överiämnas ål hyresgäsierna själva atl bestämma.

Som jag förut framhållit ulgör de reformer rörande boendeinfiytandet som jag avser att föreslå det första steget mol ett mer omfattande inflytande för hyresgästerna. Det är fråga om viktiga nyheter av principiell nalur. Mol den bakgrunden flnner jag det naturiigt att den föreslagna reformen får karaktären av en försöksverksamhet som för vidareutvecklas när närmare erfarenheter vunnits av den. Behovet av reformer är störst inom storstadsområdena där ombyggnads- och saneringsverksamheten är särskilt livlig, . Jag föreslår därför alt den nya lagstifiningen lill en början begränsas lill alt gälla kommunerna i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena. Denna begränsning bör dock endast avse den del av den föreslagna lagstifiningen som förutsätter atl hyresgästorganisation agerar. De förslag som jag lägger fram i det följande rörande enskilda hyresgästers räll all efter ombyggnad flytta tillbaka och att påverka lägenheternas underhåll m. m. (avsnitten 10,7.1,3 och 10.7,1,4) bör däremot ges giltighet för hela landet.

De vidgningar i skilda hänseenden av hyresgäsiernas inflytande som så-

Prop. 1974:150 446

lunda bör genomföras nu och som jag utvecklar närmare i del följande, bör alla komma till stånd fr.o.m. den 1 januari 1975.

10,7.1.2. Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av bostadshus m.m.

Hyreslagstiftningen ger inte de boende möjlighet all förhindra ett ombyggnadsförelag eller annat ändringsarbete i fastigheten som från deras synpunkt inle är önskvärt. Det skydd hyreslagen erbjuder de boende avser i ombyggnadsfallen i första hand alt hyresgästen inte skall ställas utan bostad. Genom besitlningsskyddsreglerna och den möjlighet som lagen öppnar atl medge anstånd med avflyttningen kan man lill en del mildra verkningarna för den enskilde hyresgästen av ombyggnadsföretaget. Någon prövning av det tillämnade förelagets ändamålsenlighet och lämplighet sker inte i en besitlningsskyddslvist. Vid tillkomsten av de nuvarande besittningsskydds-bestämmelserna ansågs att en sådan prövning borde ankomma på andra samhällsorgan än de då inrättade statliga hyresnämnderna (prop. 1968:91 Bih. A s. 92). Samtidigt betonades vikten av atl den från samhällssynpunkt synneriigen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamhelen inte hämmades av de hyresrätisliga bestämmelserna.

Självfallet gäller forifarande att det är utomordentligt angeläget att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgärder kan vidtas så att äldre fastigheter och bostadsområden repareras i den utsträckning som är nödvändigt samt ges den standard som i dagens samhälle anses önskvärd.

Jag har redan framhållit att ett hyresgästinflyiande när del gäller ombyggnad och andra ändringsarbeten inte bör rubba eller begränsa kommunernas befogenhet alt med stöd av byggnadslagstifiningen reglera tillkomsten och vidareutvecklingen av bebyggelsen inom kommunen. Lika litet bör elt sådant inflytande rubba kommunens ansvar och befogenheter för saneringsverksamheien enligl bosladssaneringslagstiflningen.

Genom införandet av BSL slogs fast alt kommunerna har ansvaret för atl fastighetsägarna genomför en upprustning av det befintliga lägenhetsbeståndet lill viss standard. Det är närmast en självklarhet att hyresgästkollektivet inte skall kunna hindra en fastighetsägare från att företa en sådan ombyggnad som innebär all lägenhetsbeslåndel rustas upp till den nivå som av samhället vid varje tid betecknas som lägsta godtagbara standard. Hyresgästernas intressen i fråga om sådan sanering som överensstämmer med BSL bör tillgodoses inom den kommunala planeringen av bostadssaneringen.

När däremot fastighelsägaren vill gå längre än som krävs för all uppnå lägsta godtagbara standard bör hyresgästerna ges etl bestämmande infiytande. I detta fall står hyresvärdens intresse av att få bästa ekonomiska avkastning av sin faslighet mot hyresgäsiernas iniresse av alt hyrorna hålls nere. I vissa fall kan en hyreshöjning medföra att hyresgästen tvingas fiytta

Prop. 1974:150 447

från sin invanda miljö. Hyresgästerna bör därför ha möjlighet alt säga nej till ombyggnadsarbeten som inte behövs för att nå lägsta godtagbara standard.

Angelägenheten av att hyresgästerna ges ökade möjligheter atl öva inflytande är inle begränsat till ombyggnadsfallen. Också andra ändringsarbeten bör hyresgästerna kunna påverka. Det är visseriigen givet att hyresvärden inte bör kunna hindras från atl låta utföra målning, tapetsering och andra sedvanliga underhållsarbeten som det dessutom åligger honom atl utföra i bostadsdelen. Lika självklart är att han måste fö ulföra erforderliga reparationsarbeten i fastigheten. Därutöver kan emellertid åtskilliga ålgärder vidtas som utan att det är fråga om ombyggnad medför en höjning av lägenheternas standard och därmed dess bruksvärde, vilket i sin lur kan leda till hyreshöjningar. Även om del på sikt för anses vara ett allmänt hyresgäslinlresse att en fortlöpande upprustning sker inom det befintliga lägenhetsbeståndet, bör hyresgästerna ges inflytande också i sådana frågor. Eftersom fiertalet av de åtgärder som det här är fråga om inle torde kunna leda lill mera avsevärda hyreshöjningar vid bruksvärderingen, bör dock detta inflytande begränsas till en möjlighet att hindra åtgärdersom uppenbariigen inle är påkallade av boendehänsyn.

Spörsmålet om formerna för etl boendeinflytande i frågorom ombyggnad och andra ändringsarbeten rör till väsentlig del formerna för information och kommunikation (jfr prop. 1973:21 s. 78), Kan fastighetsägarna och hyresgästerna etablera goda kontakter och i samförstånd försöka finna lämpliga lösningar, torde åtskilligt vara vunnet. Det är en viktig uppgift för parts-organisationerna på hyresmarknaden alt finna lämpliga former för samråd och information. Av vad organisationerna har anfört i sina yttranden över betänkandet Solidarisk bostadspolitik framgår att de själva är inställda på att finna en lösning av frågan. Men man kan inte stanna med delta. En förhandlingsordning, hur bra den än är, innebär på grund av nuvarande lagstiftning bara alt hyresgästerna kan med sina argument försöka påverka fastighetsägaren/hyresvärden. För all hyresgästerna skall få etl reellt infiytande behövs lagregler som effektivt hindrar fastighetsägaren att företa vissa ombyggnadsåtgärder som en opinion bland hyresgästerna motsätter sig. Jag övergår nu till att behandla frågan om utformningen av sådana regler.

Vad först angår sådana ändringsarbeten som inte förutsätter byggnadslov, ligger del närmast till hands att välja en ordning som innebärati hyresnämnd för på ansökan meddela förbud för hyresvärden att vidta den planerade åtgärden, om den inle behövs för att lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Som har anförts i det föregående bör förbud kunna meddelas bara när de tillämnade åtgärderna uppenbariigen inte är påkallade av boendehänsyn. Sådant förbud bör kunna förenas med vite. Har nämnden förelagt vite, bör den självmant kunna ta upp fråga om utdömande av vitet.

Prop. 1974:150 448

I fall när byggnadslov krävs, främst ombyggnadsfallen, bör en i princip motsvarande ordning gälla. Den bör emellerlid utformas något annoriunda för att undvika olägenheier av den dubbla prövning som blir nödvändig. Huvudregeln bör vara, atl fastighetsägaren inle för vidta annan byggnads-lovskrävande åtgärd än som behövs för att lägenhet skall uppnå lägsia godtagbara standard i den mån hyresgästerna motsätter sig det. Som exempel på åtgärd som bör kunna hindras kan nämnas en omfördelning av bostadsytan på olika lägenheier. Motsätter sig hyresgäsierna den planerade åtgärden, bör emellertid fastighetsägaren kunna få frågan prövad av ett opartiskt organ. Prövningen bör lämpligen ankomma på hyresnämnden och, efter besvär över nämndens beslut, av den i prop. 1974:151 föreslagna bostadsdomsiolen. Godkänner prövningsorganet alt åtgärden får vidtas, bör den omständigheten att hyresgästerna har motsatt sig företaget inte hindra det. Byggnadslov för ombyggnadsföretaget bör däremot inte kunna ges, om hyresgästerna motsätter sig ombyggnaden och hyresnämnden inte har godkänt den. Frågan huruvida det föreligger hinder av det slag som har angetts mot bifall lill ansökan om byggnadslov eller ej bör ha klarals ut, innan ansökan om byggnadslov görs. Till ansökan bör fastighetens ägare således foga antingen bevis all hyresgästorganisationen inle motsätter sig företaget eller, i förekommande fall, beslut av hyresnämnd eller bostadsdomsiolen om medgivande till åtgärden.

Godkännande bör som nyss antyddes alltid lämnas när ombyggnaden endasl innebär all bostadslägenheterna ges lägsia godtagbara standard. Godkännande bör i övrigl kunna lämnas i andra fall dock endasl om särskilda skäl föreligger. Särskilt skäl kan vara att fastighetsägaren önskar utnyttja den byggnadsrätt som medges i fastställd plan. Situationen måste då vara den att den aktuella bebyggelsen utgör en avvikelse från den gällande planen och att ombyggnadslöreiagel endasl innebär alt planen fullföljs, Ell typiskt exempel är att planen uttryckligen anger att hus för ha ett större antal våningar än vad som faktiskt är fallet. Begär fastighetsägaren alt få bygga om huset så all del i planen angivna antalet våningar uppnås, föreligger alltså i regel särskilda skäl alt tillåta ombyggnaden. Liknande situationer kan föreligga om den planerade ombyggnaden slår i överensstämmelse med kommunens översiktliga planering, l. ex. elt kommunall bosladssanerings-program.

Skulle fastställd detaljplan vara föråldrad, kunde del däremot synas motiverat att anse att särskilda skäl inte föreligger. I etl sådant fall lorde dock i allmänhel nybyggnadsförbud ha meddelats. I vart fall torde det vara aktuellt att pröva frågan om sådant förbud. Ställningstagandet i nybyggnadsförbuds-frågan bör bli avgörande vid hyresnämndens prövning. Utfärdas med andra ord inte nybyggnadsförbud, för särskilda skäl för godkännande i hyresnämnden anses föreligga. Innebörden av begreppet särskilda skäl utvecklas ytterligare i den specialmotivering till upprättade lagförslag som jag lämnar senare.

Prop. 1974:150 449

Självfallet bör hyresnämnden ha möjlighet alt, om den inte kan godkänna det av fastighelsägaren tilltänkta ombyggnadsföretaget i oförändrat skick, meddela godkännande under förutsättning att de ändringar görs i förelaget som nämnden finner påkallade.

Som jag har slagit fast i det föregående (10.7.1.1) bör boendeinflytandet utövas i första hand av hyresgästförening. Det bör gälla i fråga om både byggnadslovskrävande åtgärder och andra åtgärder Det får ankomma på föreningen att bestämma, om det reella avgörandet bör lämnas över till underavdelning inom föreningen, t. ex. hyresgästavdelning, eller till ännu mindre enhet, t, ex, så kallad kontaktkommitté. Självfallet blir det en viktig uppgifi för hyresgästorganisationen alt försöka finna lämpliga former för information och samråd med dem som närmast berörs av ombyggnadsföretaget.

Det skisserade boendeinfiytandet bör i båda de angivna fallen vara begränsat lill andra lägenheter än sådana som ägaren regelmässigt hyr ul för fritidsändamål eller som utgör del av hans egen bostad. Även i övrigt bör gälla motsvarande begränsningar som gäller för BSL:s tillämpning. Som förut nämnts bör de nya reglerna gälla bara i Stockholms-, göteborgs-och malmöområdena.

Omsatt i praktisk lillämpning bör den skisserade ordningen kunna fungera enligt följande.

Hyresvärd som vill bygga om eller företa annan förändring i fråga om bostadshus bör i ett tidigt skede informera både de boende och hyresgästföreningen om sina planer och försöka komma överens med dem om vilka ålgärder som skall vidtas och lämplig lidpunki för ombyggnaden. Krävs inle byggnadslov, torde visseriigen de planerade åtgärderna i allmänhet vara till fördel för hyresgästerna eller eljesl av del slaget att de enligl vad som nyss sagts inte bör få motsätta sig dem. Det bör emellertid alltid vara angelägel för hyresvärden all lämna en tidig underrättelse. Gör han det inle, riskerar han nämligen att förelaget stoppas så sent alt han åsamkas både koslnader och besvär.

Behövs byggnadslov, bör som nämnts förut fastighetsägaren till ansökningshandlingarna foga antingen bevis alt hyresgästföreningen inte motsätter sig företaget eller beslut om medgivande. Saknas bevis eller beslut, bör ansökan inte avvisas omedelbart. I stället bör nämnden bereda faslighetens ägare tillfälle att komplettera ansökningshandlingarna. Underiåler han alt göra det, bör hans ansökan om byggnadslov ogillas. Föreligger inle bestridande från hyresgästföreningen eller har hyresnämnden medgett företaget, har byggnadsnämnden att pröva ansökan om byggnadslov enligt vanliga grunder, dvs. om företagel är förenligt med byggnadslagstiftningen och föreskrifter som meddelas med stöd av denna. Den ordning som angetts innebär således inte någon ändring av principerna för byggnadsnämndens granskning i sak av byggnadslovsärendet. Prövningen av de planerade åt-

29 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 450

gärdernas ändamålsenlighet och lämplighet från bostads- och hyrespolilisk synpunkt ligger enligt den diskuierade ordningen inle på byggnadsnämnden.

Den här skisserade ordningen förulsäller ett visst samspel mellan byggnadsnämnd och hyresnämnd. Jag kommeratl senare, i specialmötiveringen till de föreslagna ändringarna i 17 § nämndlagen, utveckla närmare hur della samspel bör gå till.

Den förordade ordningen ålägger inte hyresgästförening att ta upp förhandlingar med fastighetsägaren/hyresvärden om ombyggnad eller andra ändringsarbelen eller avge yttrande lill byggnadsnämnden. Bara när föreningen anser sig ha befogad anledning att motsätta sig det tillämnade företaget behöver föreningen agera hos byggnadsnämnden och i förekommande fall föra talan inför hyresnämnd. Även om inte flertalet av de boende är medlemmar i hyresgästföreningen, har denna självfallet som företrädare för hyresgäslkollektivet ell iniresse av alt både nuvarande och kommande hyresgästers intressen beaktas vid ombyggnads- och andra ändringsarbeten.

Några invändningar mol alt prövningen av det tillämnade ombyggnads-eller ändringsförelagets ändamålsenlighet och lämplighet från bostads- och hyrespolilisk synpunkt läggs på hyresnämnd lär inte kunna resas. Liknande uppgifier ankommer redan nu på hyresnämnderna. Jag syfiar då i första hand på den prövning som nämnd gör i vissa ärenden enligt BSL och lagen (1970:246)om tvångsförvallningav bostadsfastighel(TvL). Öppnas i enlighet med vad som föreslås i prop. 1974:151 möjlighet för hyresnämnd att låta sig biträda av teknisk expert, blir del sörjt för att det inom nämnden finns den allmäntekniska kunskap som kan behövas i ärenden om godkännande av ombyggnad.

Innebörden av det hyresgästinfiytande vid ombyggnads- och andra ändringsarbelen som jag nu har förordat är alt hyresgäsierna ges möjlighet att hindra arbeten som de, med hänsyn till arbetenas omfattning och då i första hand den åsyftade slandardnivån, inte vill acceptera. Något infiytande över den närmare utformningen av arbetena, t, ex, planlösning, skåpinredning, färg- och materialval eller gårdsplanering, inrymmes inte i den nu förordade ordningen. En utvidgning av inflytandet i dessa avseenden bör anstå i avvaktan på erfarenheterna av sådana former för inflytande som nu är under utveckling. Självfallet är det angelägel alt hyresvärdarna ändå i lämpliga former sam råder med de berörda hyresgästerna i fråga om den närmare utformningen av de ändringsarbeten som kan ha tillåtits, så att hyresgästernas intressen samt deras kännedom om lägenheternas och lokalernas förulsättningar och förkovringsmöjligheter tillvaratas på bästa säli.

Vidgas boendeinflytandet för hyresgästerna i överensstämmelse med vad som har anförts i det föregående, kan det inte uteslutas all vissa fastighetsägare hellre önskar riva huset och bygga nytt än underkasta sig det inflytande i ombyggnadsfrågorna som tillerkänts hyresgästerna. Av vad som har anförts rörande gällande rätt (avsnitt 8.1.1) framgår emelleriid atl sam-

Prop. 1974:150 451

hället numera har medel att ingripa mot och hindra rivningsföretag som inte är förenliga med de fastlagda principerna för sanering av det äldre bostadsbeståndet. Kommun kan sålunda för viss fastighet eller fastigheterna inom visst område utfärda tidsbegränsat förbud mot rivning. Även om hyresgästerna i etl rivningshotal hus f n. inte har formell rätt att utverka rivningsförbud, torde de i praktiken ha goda möjligheter att hindra en förestående rivning, under förutsättning att rivningen inte är önskvärd från det allmännas synpunkt.

Den rivningsreglering som jag nu åsyftar är av provisorisk karaktär och skall ses över innan permanenta regler införs. I avvaktan på att denna översyn förs till slut får del antas att kommunerna fäster slor vikt vid de synpunkter som framförs av dem som ett rivningsföretag närmast rör. Uppkommer i byggnadsnämnden fråga om rivning av etl fierfamiljshus som inte omfattas av rivningsförbud, bör det vara en förslahandsuppgift för nämnden att överväga etl sådant förbud, om huset inte redan är evakuerat eller evakuering pågår. Det är därvid önskvärt atl nämnden på lämpligt sätt informerar hyresgästerna om den planerade rivningen och bereder dem och hyresgästföreningen på orten tillfälle all anlägga synpunkler i frågan. Sådan utredning bör byggnadsnämnderna självmant kunna skaffa in ulan atl uttryckliga bestämmelser behöver meddelas.

På grund av vad jag nu har anfört lägger jag inte nu fram förslag om infiylande för hyresgäsierna i rivningsfallen.

Gällande räll ger inle hyresgästerna befogenhet att genomdriva ombyggnad eller liknande mera ingripande ålgärder inom huset eller dess omgivningar frånsett möjligheten atl hos kommunen begära upprustningsåläggande enligl BSL. Delta upplevs på många håll som en obefogad begränsning av möjlighelerna all påverka den egna boendemiljön. I åtskilliga fall skulle hyresgästerna med ganska enkla medel kunna fö lill slånd påtagliga förbättringar av boendemiljön, om de hade rätt atl vidta åtgärder. Som exempel på sådana gemensamma insatser från hyresgäsiernas sida kan nämnas inrättande av hobbyrum, motionslokaler eller bastu, anordnande av lekplats m, m. Hyresgästerna kan också ha intresse av atl själva la ansvaret för mer ingripande ombyggnadsåtgärder. Deras möjlighet atl påverka boendemiljön blir större, om de låter ombesörja ombyggnaden själva än om fastighetsägaren gör del. Del kan också förekomma alt en ombyggnad kan bli mindre kostsam, om den sköts av hyresgästerna än vad som annars skulle ha blivit fallel.

Åtskilliga problem uppkommer emellerlid när del gäller att ge hyresgästerna räu alt vidta åtgärder av det slag som nyss nämndes. Garantier måsle skapas för alt åtgärderna inle utförs på elt så amatörmässigl sätt att fastigheten i själva verket skadas. Som fastighetsägareförbundet anför i sitt yttrande över belänkandet Solidarisk bostadspolitik innefattar ett ianspråktagande av gemensamma utrymmen för annal än avsett ändamål en

Prop. 1974:150 452

förändring av den upplåtna nyttjanderätlens innehåll. Hyreslagens nuvarande bestämmelser om hyresgäsiernas befogenheter i sådana situationer måste uppenbarligen jämkas, om den antydda ordningen skall kunna genomföras. Den för inte heller medföra att hyresvärden ges möjlighet all vältra över sitt ansvar för det löpande underhållet på hyresgästerna. Gäller det mera ingripande åtgärder, uppkommer vidare frågor om hur hyresgästerna skall kunna finansiera dem. Redan de nu antydda problemen visaratt frågan är så komplicerad att förslag till lösning inle bör föreläggas riksdagen utan en mer ingående utredning. Den definitiva lösningen av dessa frågor bör bli beroende av fortsatt försöks- och utredningsarbete.

I etl par hänseenden finns det emellerlid möjlighet all redan nu ge hyresgästerna etl vidgat kollektivt inflytande när det gäller förbättringar av boendemiljön. Till en början vill jag ta upp frågan om initiativrätt för hyresgästerna när det gäller upprustningsåläggande enligt BSL,

Har bostadslägenhet inte den lägsta standard som kan godtas, får som närmare utvecklats i redogörelsen för gällande rätl (avsnitt 8.1.1) hyresnämnden på ansökan av kommunen ålägga fastighetens ägare atl vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsåläggande) eller förbjuda att lägenheten används för bostadsändamål (användningsförbud). Hyresgästerna har däremol inte själva någon rätt atl enskilt eller kollektivt göra ansökan om åtgärd enligt BSL ulan för, om behov uppkommer, söka påverka kommunen att göra framställning hos hyresnämnden. Om nu - på sätt som föreslagils i del föregående -hyresgästorganisation tillerkänns rätl till inflytande vid en sanering som fastighetsägaren ämnar ulföra, ligger del nära lill hands alt även ge sådan organisation räll alt la initiativ till åtgärder som behövs för all ge bostadslägenheter en godtagbar standard. Att hyresgästorganisation får räll atl göra ansökan enligl BSL framstår som naturiigt inte minsl med hänsyn lill att sådan organisation har talerält enligl TvL. Hyresgästernas intresse av alt kunna få lill slånd sådana förbättringar av fastigheten som krävs för atl lägenheterna skall uppnå lägsta godtagbara standard skiljer sig i princip inle från deras iniresse av att kunna undanröja missförhållanden som kan leda lill tvångsförvaltning. Det ankommer visserligen i första hand på kommunen att svara för planering av saneringsverksamheien. Om hyresgästorganisation medges rätt atl ta inilaliv till upprustningsåläggande i enskilt fall, kan delta dock inte inverka negativt på den kommunala planeringen. Övriga förutsättningar för att upprustningsåläggande skall meddelas bör nämligen bibehållas. Vidare gäller enligt BSL att om upprustningsåläggande meddelats men byggnadslov inte beviljas lill den åtgärd som avses med åläggandel så är åläggandet förfallet. Detta medför att saneringsåtgärder inte kan komma till stånd i strid mot kommunala planintentioner. Jag föreslår därför att BSL ändras så att ansökan om åtgärd enligl lagen får göras även av hy-resgästorganisalion. Ändringen bör tills vidare begränsas så att den gäller bara för kommunerna i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena.

Prop. 1974:150 453

Bl. a, i samband med sanering av bostadsfastighet kan fråga om inrättande av gemensamhetsanläggning enligl anläggningslagen (1973:1149) uppkomma. Gemensamhetsanläggning kan vara l. ex. parkeringsanläggning, förbindelseled, gårdsutrymme, lekplats, värmeanläggning eller tvättstuga. Gemensamhetsanläggning inrättas genom förrätining av fastighetsbildningsmyndigheten. Rält atl begära förrättning enligl anläggningslagen tillkommer ägaren av faslighet som avses skola delta i anläggningen saml byggnadsnämnden. Även länsstyrelsen kan i vissa fall påkalla anläggningsförrättning. Inrättandet av gemensamhetsanläggning förutsätter viss samstämmighet bland ägarna av de fastigheter som skall delta i anläggningen. Om dessa mera allmänt molsäller sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det, fåranliiggningen enligt 7 anläggningslagen inte inrättas i (det s, k, opinionsvillkoret). Vid prövningen skall främsi deras mening beaktas som har slörsl nytta av anläggningen. Nyssnämnda hinder mot inrättande av anläggning gäller inte om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget.

De gemensamhetsanläggningar som kan komma i fråga i anslutning till bosladsfasligheter angår uppenbarligen ofta hyresgästerna i hög grad. Det är här naturiigt att jämföra dem med bostadsrättshavare, vilka kan tillvarata sina intressen enligl anläggningslagen genom sin förening i dess egenskap av fastighetsägare. Det är därför rimligl att hyresgästerna genom hyres-gäslorganisalionen ges riilt alt ta initiativ till inrättande av sådan anläggning. Hyresgästorganisation bör därför få rätl att göra ansökan enligt anläggningslagen och alt ytira sig över ansökan som fastighetsägare gjort, Molsäller sig organisationen därvid åtgärden, bör dess mening beaktas på samma sätt som nu giiller i fråga om fastighetsägarnas. Det innebär att en anläggning kan hindras om fastighetsägarna och hyresgästerna mera allmänt motsätter sig åtgärden, A andra sidan bör vid lillämpning av opinionsvillkoret hyresgästernas mening kunna beaktas också till slöd för att en viss anläggningsåtgärd bör genomföras, även om en majoriiei av fastighetsägare moi-siiiter sig den. Den ordning som förordats bör dock tills vidare gälla bara inom slockholms-, göieborgs- och malmöområdcna,

10.7.1.3 Rält för hyresgäst att återflytta efter ombyggnad

När en ombyggnad väl har genomförts, kan en hyresgäst självfallet ha intresse av all flyila tillbaka lill den liigenhet som han fåll lämna under ombyggnadsarbclei,

1 det betänkande som låg till grund för hyreslagsreformen år 1968 (Ny hyreslagsliftning, SOU 1966:14, avgivet av hyreslagstiftningssakkunniga) framhålls bl, a, att det i inte obetydlig omfattning borde vara möjligt att låta hyresgästen flytta tillbaka efter genomförd ombyggnad. En speciell konfliktsituation uppkommer, om hyresvärden anser sig behöva friställa en eller, i slörre hus, flera lägenheier för all en ombyggnad som har till syfte atl

Prop. 1974:150 454

bereda övriga hyresgäster bättre bostäder skall kunna ge tillfredsställande resullat. 1 en sådan situation borde det enligt de sakkunniga tillkomma hyresvärden att välja vilken lägenhet som skall friställas (bet. s. 161), Hy-reslagsliftningssakkunnigas uttalanden i dessa delar lämnades ulan erinran i lagstiftningsärendet,

1 ombyggnadsfallen torde återflytiningsmöjligheten ha utnyttjats i endast ringa utsträckning. Har den akluella besittningsskyddsbrytande grunden förelegat, lorde hyresnämndernas beslut i allmänhet ha inneburit att hyresgästen fåll frånträda hyresrätten definitivt, oberoende av om ersättnings-lägenhet anvisats eller inte. I etl ombyggnadsfall föriängdes hyresavtalet "med tillfälligt avbrott" (Praxis i hyresmål, utg, av Statens hyresråd, nr 1971:18), Utgången har emellertid kritiserats i litteraturen (Berg m, fl,: Hyresrätt s, 106),

I linje med förslagen om ökal boendeinflytande ligger att de enskilda hyresgästerna i ombyggnadsfallen i en eller annan form bör tillförsäkras räu all, om de så önskar, flytta tillbaka lill sin förutvarande lägenhet eller lill huset. En svårighet ligger emellertid i atl flertalet hyresgäster förmodligen inle är beredda all redan vid prövningstillfällel la slällning lill om de vill fiytta tillbaka. Inte förrän ombyggnaden är avslutad, känner man de nya hyrorna och kan precisera innehållet i hyresavtalen. Eftersom förhållandena är mångskiftande synes någon fullständig reglering av frågan inle vara möjlig. Hyresgästernas intressen bör, så som förutsattes vid tillkomsten av bestämmelserna om direkt besittningsskydd, beaktas inom ramen för den billighetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas som grund för uppsägning av hyresavtalet. I syfte att främja hyresgästs nu ifrågavarande intressen förordar jag atl lill ledning för denna billighelsprövning införs en bestämmelse i 46 n hyreslagen av innebörd all vid ombyggnad hyresgästen om möjligt skall beredas lillfälle att efter ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset. De närmare motiven för en sådan bestämmelse och vissa synpunkler på hur de bör tillämpas utvecklar jag i specialmotiveringen.

10.7.1.4 Lägenhetens underhåll, hyresgästens rätt att utföra arbeten i lägenheten

När del gäller underhållet av lägenhelerna ulgår hyreslagen från att del är hyresvärdens skyldighet att vidmakthålla lägenheten i det skick den skulle tillhandahållas hyresgästen. Hyresvärden är alltså i princip skyldig all med jämna mellanrum reparera lägenhelerna. I 15j; andra siycket hyreslagen föreskrivs sålunda beträffande bostadslägenhet atl hyresvärden skall med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer i lägenhetens bostadsdel med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk.

Prop. 1974:150 455

Det torde finnas ett ganska utbrett missnöje med många hyresvärdars sätt atl sköta det löpande lägenhetsunderhållet. A andra sidan har del hittills förekommit endasl enslaka mål vid domstol om hyresvärds reparations-skyldighet. Dessa iakttagelser ger anledning lill antagandet all beslämmelserna i hyreslagen om hyresvärdarnas reparationsskyldighel inte är tillräckligt effektiva för att garantera etl tillfredsställande lägenhetsunderhåll. Ytterligare åtgärder för atl skapa sådana garantier bör därför övervägas (jfr prop. 1968:91 Bih. A s. 212). Anledningen till all beslämmelserna i prakliken har fungerat mindre väl torde vara all den ordning som lagen anvisar för att utkräva hyresvärdens ansvar inte är bra.

Av de sanktioner som hyreslagen tillhandahäller för atl trygga efterievnaden av bestämmelserna om reparationsskyldighet är självhjälpsrätien viktigast. En nackdel med denna rätt är att den förutsätter alt hyresgästen kan förskotlera kostnaderna för reparationen, som i vissa fall kan uppgå lill slora belopp. Vägrar hyresvärden alt belala kostnaderna, kan hyresgästen fö ligga ute med pengarna under lång tid, eftersom han inte ulan vidare kan hålla inne hyra till motsvarande belopp utan att riskera att hyresrätten förverkas. Nuvarande regler ställer även i övrigt tämligen stora krav på hyresgästen. För all säkerställa sitt krav bör han dels genom besiktning eller på annat sätt säkra bevisning om lägenhelens skick före reparationen, dels infordra anbud från flera hantverkare, innan han beställer arbelel. Oavsett hur försiktig hyresgästen varil för han emellertid alltid räkna med all domstolen i en tvist mellan honom och hyresvärden kan ha en annan mening om reparationsbehovet eller skäligheten av kostnaderna för de reparationer som han låtit utföra.

Bestämmelserna om hyresvärdarnas skyldighet atl svara för del fortlöpande underhållet av bostadslägenheter torde kunna effektiviseras i första hand genom att möjlighet öppnas för hyresnämnd att på begäran av hyresgäst förelägga hyresvärden atl ombesörja de reparationer enligt 15 ;; andra siycket hyreslagen som nämnden finner påkallade. Jag förordar all en sådan möjlighet öppnas. De rätligheler som en hyresgäst nu har när hyresvärden inle fullgör sin reparationsskyldighel bör emellerlid finnas kvar. Bostadshyresgäsl bör således kunna välja mellan all utverka vitesföreläggande - reparations-föreläggande -eller t. ex. låla utföra reparationen på hyresvärdens bekostnad.

Meddelar hyresnämnd reparationsföreläggande, bör nämnden också beslämma viss lid inom vilken åtgärderna skall ha vidtagits. Tiden bör kunna förlängas, om det finns skäl för det. Normall bör de ålgärder som avses med föreläggandel ha ombesörjts inom relalivt kort tid - högst en eller annan månad efter beslutet. 1 de fall hyresvärden har undandragit sig sin skyldighet under längre lid bör närmare avseende inte fästas vid hans önskemål om tidpunklen för reparationen. Åtgärderna skall då vidtas så snart det är praktiskt möjligt. Nämnden bör kunna döma ut vite som har förelagts med stöd av de förordade bestämmelserna. Frågan om utdömande av vite

Prop. 1974:150 456

bör nämnden kunna la upp självmant.

Föreläggande för hyresvärden att fullgöra sin reparationsskyldighel enligl 15 andra slyckel hyreslagen får självfallet inle omfatta andra åtgärder än som avses i nämnda lagrum. I första hand blir del således fråga om målning, tapetsering och liknande åtgärder. Också andra arbeten som har karaklär av underhållsarbete bör emellertid hyresnämnden kunna förelägga hyresvärden att utföra, t. ex. all byta ut defekta linoleummatlor eller reparera trasiga snickerier. Kan parterna inle enas i frågor som färgval och tapeter m. m. bör erforderiiga preciseringar göras i föreläggandel. Som allmänt riktmärke för avvägningen mellan parternas ifrågavarande intressen bör kunna gälla atl hyresgästens önskemål bör tillgodoses, om del kan ske utan väsentligl ökade kostnader för hyresvärden och ulan att lägenheten kan antas bli mindre attraktiv för andra hyresgäster. Hyresvärden bör inte kunna åläggas alt reparera oftare än vad han är skyldig att göra enligt 15 ;; andra slyckel. Frågan om vilken intervall som bör gälla för olika åtgärder bör överlämnas ät rättstillämpningen. Förhandlingsuppgörelser mellan hyresmarknadens partorganisationer kan väntas fö storl inflytande på denna.

Rält till självhjälp föreligger f n, i ytteriigare ell par fall. Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen inle ansvarig för skadan eller uppstår på annal sätt utan hyresgästens vållande hinder eller men i nyltjanderälten, har hyresgästen rält att låla bota brislen på hyresvärdens bekostnad (16 >; första stycket hyreslagen). Med dessa fall avses dels alt skada uppstått på själva lägenheten, då alltså hyresvärden har en reparationsplikt, dels all underhållet blivit eftersatt i ulrymme inom huset som för disponeras gemensamt av hyresgästerna, t. ex. tvättstuga och trapphus, eller atl sådani utrymme blivit skadat, i vilka fall alltså hyresvärden har en reparations-och underhållsplikt. För atl självhjälpsrätt skall föreligga i nu angivna fall krävs emellertid bl. a. att brislen är så allvariig all den medför hinder eller men i nyltjanderälten (jfr prop. 1968:91 Bih. A s. 212). Enligt min mening bör den förordade möjligheten för hyresnämnd att meddela reparations-föreläggande utsträckas lill all omfatta alla de siluaiioner i vilka bostadshyresgäsl har självhjälpsrätt enligt nuvarande bestämmelser. Går t. ex. tvättmaskinen sönder i den gemensamma tvättstugan eller uppstår stopp i köksavloppet i en enskild lägenhet och underiåler hyresvärden efter tillsägelse rätta till felet, bör enskild hyresgäst som felet är lill förfång för kunna utverka reparationsföreläggande för hyresvärden.

Hyresgäst har enligt gällande lag inle någon räll atl själv ulföra mindre reparationer i lägenheten. Ulgångspunklen för nuvarande lagstiftning är att ansvaret för lägenheternas underhäll i princip vilar på hyresvärdarna. Regelsystemet siktar till all skapa garantier för att de fullgör sin underhållsskyldighet lillfredsslällande. De föreslagna beslämmelsera om rätt för hyresnämnd all förelägga hyresvärd alt ombesörja vissa reparationer innebär en förstärkning av dessa garantier Nägon anledning atl föreslå ändring i

Prop. 1974:150 457

den allmänna uppläggningen av lagstiftningen i dessa delar finns f n. inte.

Hyresgästerna å sin sida är skyldiga att väl vårda sina lägenheter. I vårdnadsplikten ligger alt en hyresgäst inte ulan samtycke av hyresvärden för göra förändringar i lägenheten eller vidta särskilda anordningar (jfr NJA 1949 s. 141). Gör han det, är han - i sista hand när han flyttar - skyldig all återställa lägenheten i del skick i vilket han mottog den. Återställs inle lägenheten i lidigare skick, kan hyresgästen bli skadeslåndsskyldig. I princip innebär ålgärder av det slag som diskuteras här en form av vanvård av lägenheten i hyreslagens mening. Det betyder att en hyresgäst som utan samtycke av hyresvärden vidtar förändringar med avseende på lägenheten löper risk att förverka sin hyresrätt (jfr 42 första stycket 5 hyreslagen).

1 praktiken motsätter sig hyresvärdarna ofiast inle all hyresgästerna på egen bekostnad gör mindre förbättringar i sina lägenheter, när samtycke begärs. Del torde också förekomma relativt sällan all en hyresvärd kräver av hyresgästen all lägenheten skall återställas i lidigare skick, om arbetena är fackmässigt utförda och förändringarna i lägenheten inte kan anses innebära all dess värde har minskat.

Även om sålunda hyresgästerna även med nuvarande rätt i prakliken oftast har viss frihet att utföra mindre förbättringsarbeten i sina lägenheter finns det anledning atl undersöka om man kan mjuka upp regelsystemet utan alt man därigenom föregriper den fortsatta översynen av frågorna om boendeinfiytande.

Hyresgästerna har ett befogat iniresse av all kunna sälla en personlig prägel på sin lägenhet och utforma den efter sin smak och sina behov. Det bör de kunna göra inom rimliga gränser utan all först behöva fråga hyresvärden om lov och utan atl riskera alt bli ålagda all återställa lägenheten i ursprungligt skick eller betala skadestånd, om de inte gör det. Detla synsätt bör komma lill uttryck i lagstiftningen,

Å andra sidan måste beaktas hyresvärdarnas iniresse av att kunna förhindra alt sådana åtgärder vidtas i fråga om lägenhelerna som medför all deras värde minskar på hyresmarknaden eller alt del uppkommerolägenheter för med hyresgäsierna eller alt huset kan skadas. Sådana hänsyn bjuder atl den ifrågasatta rätten för hyresgästerna att vidta förändringar i sina lägenheter, åtminstone t. v., begränsas till åtgärder som typiskt sett inte innebär risk för sådana olägenheter. Till att börja med bör därför möjlighet öppnas för hyresgäsierna att utan föregående samtycke av hyresvärden måla och tapetsera om i sina lägenheier. Emellertid kan man länka sig en rad andra Irivselhöjande ålgärder som inte är nämnvärt mer ingripande än målning och tapetsering, t. ex, montering av persienner, kakelsättning i kök och våi-utrymmen, utbyte av golvlister. Även sådana åtgärder bör hyresgästerna kunna få utföra utan att först be hyresvärden om lov.

Under hänvisning till vad som har anförts förordar jag att i hyreslagen las in en bestämmelse av innebörd att bostadshyresgäst för ulan föregående

Prop. 1974:150 458

samtycke av hyresvärden i sin lägenhet utföra målning, tapetsering och därmed jämförlig åtgärd.

Bestämmelsen bör i princip vara tvingande i den meningen alten hyresgäst inte med bindande verkan skall kunna avslå från sin rätt. Undanlag härifrån bör gälla när hyresavtalet avser enfamiljshus, som inte är avsett all hyras ut varaktigt, samt bostadsrätlslägenhet (jfr I § fjärde stycket hyreslagen). Självfallet blir hyresgäst som har utfört arbete av angivet slag inte skyldig att återställa lägenheten i förutvarande skick.

Den föreslagna bestämmelsen är inte avsedd att ge hyresgästen helt fria händer att inom den givna ramen företa vilka ålgärder soiri helst. Skulle del, när hyresgästen fiyltar, visa sig att de åtgärder som han har vidtagit i fråga om lägenheten på grund av att de inte fyller anspråken på fackmässigt utförande eller av annan anledning medför att lägenhelens bruksvärde har minskat, bör hyresvärden ha rätl till ersättning för den skada han därigenom åsamkats. Avgörande för skadeslåndsskyldighelens inträde bör således vara om lägenhelens bruksvärde har nedgått. Vid tillämpningen av den förordade skadeståndsregeln bör beakias bl. a, sådana omständigheter som lägenhetens reparationsbehov vid den lidpunkt då åtgärden vidtogs av hyresgästen. Denne ber självfallet inte kunna åläggas att utge full ersättning för en renovering, om lägenheten tidigare varil i dåligt skick på grund av att hyresvärden eftersatt sin reparationsskyldighet enligl 15 § andra siycket hyreslagen, 1 ett sådant fall bör ersättningen minskas med vad det skulle ha kostat att reparera upp lägenheten från det ursprungliga dåliga skicket till normalt skick.

Den skadeståndsregel som nu har förordats bör, när bostadshyresgästen har utfört målning, tapetsering eller därmed jämföriig åtgärd i sin lägenhet, gälla i stället för den allmänna bestämmelsen i 24 § första stycket hyreslagen om skyldighet för hyresgäst att ersätta all skada som har uppkommit genom hans vällande.

Enligl den föreslagna ordningen inträder, som nämnts, hyresgästens skadeständsskyldighet först när del kan konstaleras alt lägenhelens bruksvärde har minskal lill följd av åtgärden. Det förefaller därför vara mest ändamålsenligt att prövningen av skadeståndsfrågan läggs på hyresnämnderna, som har till uppgift att i hyressäliningsmålen beslämma lägenheternas bruksvärde.

Det bör understrykas alt de föreslagna bestämmelserna inte står i strid med de tvingande reglerna i 15 § andra siycket hyreslagen om hyresvärdarnas reparationsskyldighet. De senare bestämmelserna lägger hinder i vägen för parterna att, utom i ett par undantagsfall, komma överens om att hyresgästen skall svara för del löpande underhållet. De nya bestämmelserna innebär, såvitt nu är i fråga, inte annal än atl en hyresgäst, om han själv vill, kan utföra mindre förbättringar i sin lägenhet ulan alt först inhämta hyresvärdens samtycke. Med förslaget för hyresgäsierna således en valmöjlighet, när re-

Prop. 1974:150 459

parationsskyldighet enligl 15 § andra styckel hyreslagen föreligger för hyresvärden. De kan antingen begära att hyresvärden ombesörjer reparationen och i så fall använda sig av sin självhjälpsrätt eller utverka reparations-föreläggande eller, om det är fråga om målning, tapetsering eller liknande ålgärder, själva ulföra arbetet.

Det för anses ligga i sakens natur att hyresgästerna själva får stå för kostnaderna för sådana förbättringsarbeten som de med slöd av de föreslagna beslämmelserna företar i de fall där reparationsskyldighel inte har inträtt enligt 15 § andra styckel hyreslagen. Detsamma bör gälla, om hyresvärden enligt nämnda lagrum visserligen är reparationsskyldig men hyresgästen vall alt själv ombesörja åtgärden i stället för att begagna sina möjligheter att få arbetet utfört genom hyresvärdens försorg. Tapeter, färg och liknande som betalats av hyresgästen lorde enligl allmänna rättsgrundsatser tillfalla hyresvärden, när hyresgästen frånträder hyresrätten (jfr prop. 1973:23 s. 146).

I fråga om del hyresreglerade lägenhetsbeslåndel finns särskilda beslämmelser om vilken inverkan på hyran som hyresgästens egna ålgärder med avseende på lägenheten kan få. Sålunda föreskrivs i 3!; tredje, stycket hyresregleringslagen (1942:429) att. om ombyggnads-, ändrings- och underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse har bekostats av hyresgästen, bashyran med anledning därav för höjas endasl om särskilda skäl finns för det.

Införs i enlighet med vad som har föreslagils i det föregående möjlighet för hyresgästen alt själv ulföra förbättringsarbeten i sin lägenhet, bör i hyreslagen införas bestämmelser motsvarande 3 § tredje stycket hyresregleringslagen. Sädana beslämmelser ligger i linje med lidigare uttalanden rörande syftet med nuvarande lagsiifining (3LU 1968:50 s. 89),

10,7.2 Uppsägningslid

Hyresavtal med bestämd hyrestid kan i allmänhet sägas upp endast till hyrestidens ulgång, om annal inle avtalals. Saknar hyresavtalet bestämd hyrestid, för avtalet sägas upp när som helst. Om hyresförhållandet i sistnämnda fall varat längre än elt är, kan hyresavtalet bringas att upphöra tidigast på den fardag som inträffar närmast efier tre månader från uppsägningen. 1 annal fall upphör avtalet redan en månad efier uppsägningen.

Flertalet hyresavtal rörande bostadslägenheter är ettårsavtal med tre månaders uppsägningstid. Alt så är fallel är uppenbariigen i många fall en nackdel för hyresgästen. 1 ett samhälle med rörlig arbetsmarknad och ökad tillgång på bosläder kan fråga om flyttning till annan bostad, ofia på annan ort, uppkomma med kort varsel. Tidigare lär det i stor utsträckning ha förekommit alt hyresvärdarna godtagit avsteg från hyresavtalens innehåll eller, om avtalet saknat beslämmelser om uppsägning, hyreslagens före-

Prop. 1974:150 460

skrifter därom, eftersom del i regel inle varil någon svårighet att snabbi få en ny hyresgäst. Den förbättrade tillgången på bosläder och den i vissa fall därmed följande svårigheten all skaffa nya hyresgäster har emelleriid gjort hyresvärdarna mindre benägna all godta uppsägningar i förtid.

Ett strikt iakttagande av hyresavtalets innehåll eller hyreslagens bestämmelser kan medföra atl hyresgästen, om han flyttar i förtid, för belala dubbel hyra under lång lid, kanske inemot femlon månader. I många fall framstår en sådan betalningsskyldighet som oskäligt betungande. Självfallet kan det vara olägligt för hyresvärden att hyresgästen avflyttar under löpande hy-resperiod. Hyresvärdens möjligheter till riskfördelning är dock större än hyresgästens. Vid avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen i enskilda fall av förevarande art måsle därför bedömningen utfalla till hyresgästens förmån.

Den förbättring av bosladshyresgäslernas situalion i detta hänseende som enligl min mening är påkallad kan lämpligen ske genom att hyresgästerna ges generell rätt alt säga upp tidsbestämt hyresavtal för avflyttning i förlid. Jag föreslår sålunda - i nära överensstämmelse med vad boinflytandeutredningen förordar - atl i hyreslagen införs en bestämmelse av innehåll all bostadshyresgäsl fårsäga upp hyresavtalet att upphöra tidigast vid del månadsskifie som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Vad jag nu har förordat bör dock inle gälla om hyresgästen säger upp avtalet för omreglering av hyresvillkoren. Sådan uppsägning bildar utgångs-punken för förhandlingar rörande hyran. Sådana förhandlingar bör inte ske med alllför täta mellanrum. Tidsbestämda hyresavtal bör alltså, om uppsägningen sker för omprövning av villkoren, liksom nu i normalfallen bara kunna sägas upp av hyresgästen till hyrestidens utgång och med iakttagande av för avtalet gällande uppsägningstid, dvs. normalt en gång om året. En fördel med denna ordning är också "att hyresvärdens intresse av atl ha relativt långa hyrestider beslår.

10.7.3 Besiltningsskydd

Som har nämnts i samband med redogörelsen för gällande rätt (avsnittel 8.1.1) föreligger inte besittningsskydd i bostadshyresförhållande, om hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. Boinflytandeutredningen har i sitt delbetänkande kritiserat att samtliga kortlidsavtal har lagits undan från besittningsskyddet. Utredningen pekar bl, a, på atl tidsbestämda hyresavtal ofta är anpassade till den fardag som gäller för övriga hyresgäster, vanligtvis den 1 oktober. Det händer då au den första hyrestiden blir kortare än nio månader och att hyresgästen därför kommer att sakna .besittningsskydd vid hyrestidens utgång.

Anledningen till att korttidsavialen undantogs från besitlningsskyddet

Prop. 1974:150 461

var att den som tillfälligt hyr en lägenhet, t, ex, som sommarbostad, inte ansågs vara i behov av skyddet. Elt sådani behov föreligger däremol självfallet för den som hyr en lägenhet i avsikt att bo kvar en längre lid. Del kan knappast anses rimligl all hans besillningsskydd skall vara beroende av att hyresavtalet av praktiska skäl formellt fött karaktären av korttidsavtal så som kan bli fallet under den första hyresperioden, om samma fardag tillämpas för samtliga hyresgäster oberoende av inflyttningstidpunkten. Be-slämmefserna om besillningsskydd bör därför göras i princip lillämpliga även på korttidsavialen.

En utvidgning av besittningsskyddet på angivet sätt bör emellertid inte ske ulan förbehåll. I vissa situationer är förhållandena sådana att hyresvärdens intresse av att föriängning inle kommer till slånd måsle få väga över. Till all börja med bör därför från besittningsskyddet, liksom nu, undantas lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad. Vidare bör undantas möblerade rum, som inle utgör del av upplåtarens egen bostad, t. ex. holell-eller pensionatsrum, i de fall då hyresförhållandet inte har varat i nio månader i följd eller längre. Slutligen bör också under motsvarande förutsättning las undan lägenheier för fritidsändamål. I övriga fall bör besittningsskydd i princip föreligga även om hyresförhållandet varat koriare lid än nio månader. Även bland dessa fall kan del naturiigivis länkas situationer där hyresvärdens intresse av atl få disponera över lägenheten måste anses väga tyngre än hyresgästens intresse av att fö bo kvar. Del är emellertid inle möjligt atl reglera frågan genom all i lagtexten ange de siluaiioner där hyresvärden för anses ha haft befogad anledning räkna med all han vid avtalstidens ulgång åter skulle kunna disponera över lägenheten och besittningsskydd därför inle bör föreligga. Frågan i vad mån bostadshyresgäsl i hyresförhållande understigande nio månader i följd bör sakna rätt till förlängning av hyresavtalet bör kunna prövas av hyresnämnd med tillämpning av den allmänna skäligheisregeln i 46 i första styckel 10 hyreslagen ("generalklausulen").

10.7.4 Hyresregleringens avveckling

10.7,4.1 Allmänna synpunkler

Hyresregleringen kom till för atl mildra verkningarna av den brist på bostäder och andra lägenheter som uppstod efter andra världskrigels utbrott på grund av en markant minskning av byggnadsproduktionen. Till en början gällde lagen i de dåvarande städer, köpingar och municipalsamhällen som vid 1942 års ingång hade minst 2 000 invånare. Lagen kunde dessutom genom särskilda beslut av Kungl. Maj:i göras tillämplig även i andra tätbebyggda orter. Sådana beslut meddelades för ett storl antal orter. Alltsedan mitten av 1950-talet har hyresregleringen stegvis avvecklats för slora kategorier av lägenheter Detta har skett dels genom lagändringar, dels genom

Prop. 1974:150 462

beslut av Kungl, Maj:l, Särskilt betydelsefulla lagändringar antogs år 1957, då upplåtelser i första hand av lägenheier i allmännyttiga och därmed jämställda bostadsföretags hus undantogs från regleringen, år 1968, då del föreskrevs att lägenheter i hus eller del av hus som färdigställdes efter utgången av samma år inte skulle omfattas av denna och år 1971, då bostadslägenheter som färdigställts under åren 1958-1968 .samt lokaler undantogs från regleringen. År 1968 infördes möjlighet för hyresnämnd att besluta om undantagande från regleringen av hus eller del av hus som undergått omlältande ombyggnad,

Kungl, Maj:t har vidare genom en serie beslut förordnat om såväl regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen. F. n, gäller hyresregleringslagen i fråga om bostadslägenheter i 43 kommuner (i vis.sa fall endasl del av kommunen). Det totala antalet hyresreglerade lägenheter uppgår nu till omkring 350 000. Av dessa finns drygt 135 000 i Stockholms kommun, knappt 40 000 i Göteborgs kommun och knappt 20 000 i Malmö kommun.

Hyresregleringslagen är provisorisk med begränsad giltighetstid. Efter den senaste förlängningen, som beslöts våren 1974, gäller lagen till utgången av september 1975.

Hyresregleringslagens bestämmelser om hyressättningen innebär atl för hyran har fixerats en viss högsia nivå. Regleringen av hyresbeloppen ulgår från den hyra som gällde för varje lägenhet den 30 september 1972, s. k. bashyra. Sedan den I oktober 1972 regleras höjning av bashyran i första hand genom överenskommelse mellan partsorganisationerna på hyresmarknaden. Bashyran lår höjas om det är påkallat med hänsyn till att lägenhelens värde ökats genom sådani ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av inte endasl ringa omlättning eller med hänsyn till annat skäl av jämförlig betydelse. Höjning får på samma sätt ske om det är påkallat med hänsyn till ökade kostnader för räntor, lomträttsavgäld, löner eller eljesl för fastighetens förvaltning. Höjning av bashyran för inte ske så atl hyran kommer att överstiga vad som med hänsyn till hyresläget för jämföriiga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt, det s. k. bruksvärdetaket. Om lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgästen tillkommande förmåner påtagligt inskränkts, kan bashyran sättas ned. Har överenskommelse träffats om en bashyra som väsentligt avviker från vad som följer av lagen, kan hyresgäst, hyressökande eller hyresvärd som inte själv träffat överenskommelsen begära att hyresnämnden skall pröva hyran. Nämnden bestämmer då hyran till skäligt belopp. Förutom bashyran får hyresvärden efier avtal med hyresgästen ta ut skälig ersättning för vissa förbättringsarbeten m. m. Sådani avtal kan på hyresgästens begäran prövas av hyresnämnd.

När hyresregleringslagen upphör att gälla för en lägenhet blir i princip hyreslagens regler om hyressättning tillämpliga på hyresförhållandet. Det innebär dock inle alltid alt hyressättningen omedelbart kan ske enligt hy-

Prop. 1974:150 463

reslagens regler. Enligt den s, k, övergångslagen skall nämligen hyresavtal som omfattar även tid efier avvecklingen anses uppta den hyra som gällde närmast dessförinnan. Vidare kan enligt nyssnämnda lag Kungl. Maj:t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller vissa slag av lägenheter sätta ut en övergångslid och förordna om sådan begränsning av hyreshöjningarna under denna att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

I samband med att hyresregleringslagen förlängdes våren 1974 uttalade företrädare för Hyresgästernas riksförbund och fastighetsägareförbundet all hyresregleringen borde avvecklas.

Förhållandena på bostadsmarknaden är i dag väsentligt annorlunda än de var då hyresregleringen infördes. Bostadsbyggandet har under senare år legal på så hög nivå alt bostadsbristen på de fiesta håll kunnat hävas.

De nuvarande förhållandena med två olika system för hyressättningen, ett enligt hyresregleringslagen och ett enligt hyreslagen, medför vissa komplikationer. Allmänt kan sägas att det i längden blir svårhanteriigt att behöva arbeta med skilda regler för hyressättningen. Den nuvarande ordningen leder också till en hyressplillring mellan hyresreglerade och inte hyresreglerade lägenheier som i en del fall kan framstå som ogrundad.

Av statistiska centralbyråns hyresstalistik för hyresreglerade lägenheter år 1972 framgår all del föreligger hyressplillring inom del hyresreglerade lägenhetsbeslåndel. Delvis förklaras detla av skillnader i lägenheternas standard och ålder. Hyressplitlringen förekommer emellertid även inom sådana delar av lägenhetsbeslåndel som tillkommit vid samma lidsperiod och med i stort sett jämförlig modernitetsgrad. Vad detta beror på kan man inle uttala sig om med full säkerhet men en förklaring kan ligga i det faktum att hyresregleringen medfört alt skillnader i hyresnivå, som förelåg när regleringen infördes eller lägenhelerna vid senare tidpunkt kom till, har förstärkts under regleringens giltighetstid. Del är naturligt att så skett, eftersom kompensation för stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsförvaltning under 1950- och 1960-talen utgick i form av generella hyreshöjningar som bestämdes till procenttal på utgående hyror.

Del system för hyreshöjningar som parterna på hyresmarknaden tillämpar inom hyresregleringen kan medföra hyreshöjningar som i del särskilda fallet inte är motiverade. Det kan även inträffa att bashyran för en viss lägenhet efier en schablonmässig höjning kommer att överstiga den nivå som med hänsyn lill hyreslägel för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skälig. Detta är i och för sig inte förenligt med lagen. Men för att effektivt motverka att sådana effekler uppstår, krävs en aktiv medverkan från de enskilda hyresgästernas sida. Dessa har dock ofia svårt att effektivt ta till vara sina intressen, vilket huvudsakligen beror på att en jämförelse med hyror för likvärdiga lägenheter kräver ingående kännedom om förhållandena på hyresmarknaden.

Prop. 1974:150 464

1 det nuvarande systemet för hyresreglering ligger också all hyran får höjas för att täcka kostnader för underhållsarbete som inle är av endasl ringa omfattning. Denna regel som slår i principiell motsättning lill hyresvärdens reparationsskyldighet enligl hyreslagen tillkom år 1968 i syfte alt stimulera en behövlig upprustning av det reglerade lägenhetsbeslåndel. Om fiera reparationer av samma slag med en tids mellanrum får leda till hyreshöjningar, medför dock regeln orimliga konsekvenser. Den kan därför inte behållas i längden.

Av det anförda framgår alt hyresregleringen kommii all medföra fiera olägenheier, som alla hänger samman med all hyran inte längre utan en hell orimlig administraliv kontroUapparat kan anpassas lill vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna i de enskilda fallen. Della för dock inle undanskymma del faktum all hyresregleringen hafl slor belydelse för hyresgästerna som skydd mot oskäliga hyreshöjningar. Av fiera skäl finns emellerlid inle längre samma behov av ett skydd i hyresregleringens form. Bruksvärdereglerna i hyreslagen ger en garanti för all de enskilda hyrorna inle höjs i en utsträckning som inle kan godtas. Detta gäller i varje fall, om vissa justeringar görs i bruksvärdereglerna på det sätt jag förordar i del följande. Av belydelse i della sammanhang är också att hyresnivån i de hyresreglerade lägenhelerna under senare år i betydande utsträckning närmat sig den hyresnivå som skulle ha gällt om bruksvärdesreglerna tillämpats.

Sammanfattningsvis kan därför sägas atl hyresregleringen medför ölägenheter utan all samtidigt ge hyresgästerna etl skydd mot oskäliga hyreshöjningar som är väsentligt bättre än det som kan åstadkommas inom ramen för hyreslagens bruksvärderegler. Jag föreslår därför, efter samråd med statsrådet Lidbom, atl hyresregleringslagens giltighetstid inte föriängs efter utgången av september 1975, Samtidigt bör åtgärder vidtas lör atl till hyresgästernas förmån skärpa bruksvärdereglerna i hyreslagen. Också i detla hänseende har jag samrått med statsrådet Lidbom, De nu angivna åtgärderna i förening skall på sikt ge hyresgäsierna ell bättre skydd mol omotiverade hyreshöjningar än de har enligl nuvarande ordning. Till frågan om jämkningar i bruksvärdesreglerna återkommer jag i del följande. Hyresregleringens avveckling bör självfallet genomföras på sådani sätt alt sociala ölägenheter inte uppkommer för de hyresgäster som nu har hyresreglerad hyra. Delta kräver övergångsvis vissa skyddsregler. Till denna fråga återkommer jag i följande avsnitt.

Under senare tid har i bl. a. Stockholm funnits tecken på en prisstegring vid överlåtelse av hyresfastigheter. Della kan ha olika orsaker. Dei kan inle uteslutas atl sådana tendenser i vissa fall kan förstärkas till följd av hyresregleringens avskaffande. Till betydande del lorde prisslegringstenden-serna motverkas genom vad jag i avsnitt 10.4.2 föreslår om tillämpning av markvillkoret vid ombyggnads- och förbättringsarbeten. 1 övrigl bör frå-

Prop. 1974:150 465

gan om värdestegring på hyresfastigheter beakias vid utformningen av de skatteregler som skall gälla när fastigheten avyttras. Frågan om behövliga skärpningar av skattereglerna bör emellerlid inte prövas i della sammanhang utan när bl.a. realisationsvinslskatlekommillén (Fi 1970:79) lagt fram sitt förslag.

10.7.4.2 Hyresspärr vid avveckling av hyresregleringen

1 slort sett lorde en avveckling av hyresregleringen efter september 1975 kunna ske lugnt och utan större påfrestningar för de enskilda hyresgästerna. Under senare år har det nämligen, som jag anfört i del föregående, skett en betydande utjämning av hyresskillnaderna mellan det äldre och det nyare lägenhetsbeståndet. Åtskilliga äldre lägenheier har därför en reglerad hyra som ligger i nivå med eller nära deras bruksvärde. Tillgängligt statistiskt material visar emellertid att det finns ell inte helt obetydligt antal lägenheter som har hyror som ligger klart under vad som skulle ha kunnat tas ut, om lägenheternas bruksvärde lagts till grund för hyressättningen och hyrorna relaterats till nyproduktionens hyror. Särskilt gäller delta i fråga om lägenheter i de centrala delarna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

Jag utgår från att man vid tillämpning av bruksvärdereglerna på det äldre lägenhetsbeslåndel i allmänhet kommer till det resultatet att enbart lägenheter som har färdigställts under i stort setl samma tidsperiod kan anses jämförliga med varandra. Det råder nämligen så stora skillnader mellan äldre och nyare lägenheter bl. a. i fråga om planlösning och modernitetsgrad alt det krav på jämförlighet som bruksvärdesystemet uppställer annars inte är uppfyllt. Begränsas sålunda jämförelsematerialet till lägenheier som har färdigställts ungefär samtidigt och som vid samma lidpunkt gått ut ur hyresregleringen, torde man i allmänhet få en måttlig och successiv höjning av hyresnivåerna i detta lägenhetsbeslånd, i all synnerhet om bruksvärderegeln ändras på det sätt som jag kommer atl föreslå i det följande, Efiersom det såvitt kan bedömas förekommer hyressplillring också inom jämförbara delar av det reglerade lägenhetsbeslåndel föreligger ändå risk för att en del hyresgäster får vidkännas hyreshöjningar, när regleringen upphör, som blir oskäligt betungande om höjningarna ulgår omedelbart.

Av vad som har anförts lorde framgå att hyreslagens bruksvärdesyslem inte kan anses ensamt innefatta tillräckliga garantier mot all hyrorna i vissa äldre lägenheier höjs på ell sätt som blir betungande för hyresgästen, när hyresregleringen avskaffas. Frågan blir då om övergångslagens bestämmelser i sin nuvarande uiformning ger hyresgäsierna etl tillräckligt skydd mot hy-re.sökningar.

Enligl 2 § första styckel övergångslagen skall elt hyresavlal som förul varil hyresreglerat anses uppta den hyra som skolat ulgå, när hyresregleringen upphörde även om annat har bestämls i avtalet. Innebörden av be-

30 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 466

stämmeisen är att hyran för liden efter avvecklingstidpunkten fram lill hy-resperiodens slut låses vid den hyra som gällde närmast dessförinnan. Vill hyresvärden höja hyran efier nämnda tidpunkt, är han på vanligt sätt hänvisad till att träffa avtal med hyresgästen eller säga upp avtalet och vid hyresnämnd yrka högre hyra som villkor för en föriängning. Bestämmelsen, som syftar till att göra övergången från hyresregleringen till bruksvärdesystemet i del enskilda fallet smidig, bör enligl min mening behållas.

Övergångslagen ger vidare Kungl. Maj:t möjlighet att bestämma en övergångstid efier hyresregleringens avskaffande under vilken endasl en del av skillnaden mellan den förut utgående reglerade hyran och hyran enligt bruksvärdesystemet (bruksvärdehyran) för tas ut. Meddelas sådant förordnande generellt, får man i och för sig möjlighet till en smidig anpassning av de hyresreglerade avtalen till bruksvärdehyrorna, Föratt övergångslagens skydd för hyresgästerna skall utlösas krävs emellertid i del enskilda fallel att hyresgästen vägrar att gå med på hyresvärdens förslag om högre hyra och i stället tar en tvist i hyresnämnden om villkoren för den fortsatta förhyrningen. Man får räkna med all många hyresgäster väljer att betala högre hyra framför att bli uppsagda med ålföljande tvist vid hyresnämnden. Det är också svårt för den enskilde hyresgästen både att bedöma vad bruksvärdehyran för hans lägenhet kan vara och vad som är en skälig höjning lör att uppnå anpassning till bruksvärdehyran.

En med det förut anförda sammanhängande invändning mot övergångslagens reglering är att man riskerar alt få en starkt ökad tillströmning av villkorsärenden lill hyresnämnderna och svårigheter för fastighetsägarna, efiersom nämnda reglering förutsätter atl uppsägning sker.

Vad som har anföris i det föregående visar all inte heller övergångslagen, jämte förordnande som meddelas med stöd av den, utgör ett tillräckligl medel att förebygga betungande hyreshöjningar i enskilda fall där spännvidden mellan den reglerade hyran och bruksvärdehyran är mera betydande. Härtill kommer de administrativa problem som skulle bli följden av att övergångslagen tillämpades. Det är således nödvändigt att försöka finna en annan lösning av omställningsproblemen. Därvid bör efiersirävas elt skydd för hyresgästen mot obefogade hyreshöjningar som verkar utan att han måste vända sig lill hyresnämnd.

För detta ändamål fordras lill en början en särskild bestämmelse motsvarande den som enligl övergångslagen kan sättas i krafi av Kungl, Maj:t och som sakligt sett innebär att hyran för lägenhet, som omfattas av hyresregleringen, inle får höjas i vidare mån än vad som är skäligt för atl hyran vid övergångstidens slut skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägenheier enligl hyreslagens bruksvärderegel. Den högsta hyra som i enlighel härmed får utgå under övergångstiden kan lämpligen benämnas övergångshyra.

Motsvarigheten i övergångslagen till den nu förordade skäligheisregeln

Prop. 1974:150 467

förutsätter att det är den enskilde hyresgästens sak att se till atl hans hyra inte höjs mer än vad lagen medger. Som jag redan antytt inrymmer denna ordning risker föratt enskilda hyresgäster,av okunnighet om lagens innebörd eller av annan anledning, förleds atl godta större hyreshöjningar än skäligheisregeln medger. Del är hos den samlade hyresgäströrelsen som tillräckliga erfarenheler finns för att bedöma vilka hyror som kan godtas när det gäller att smidigt anpassa de reglerade hyrorna till bruksvärdenivån. Det är därför nödvändigt atl hyresgäsiernas organisationer för möjlighet att öva inflytande i frågan om höjning skall lå ske.

Skäligheisregeln måste alltså kombineras med bestämmelser om en särskild förhandlingsordning. Förebilden lill en sådan förhandlingsordning kan lämpligen hämtas från hyresregleringen. Hyresvärden bör alltså inte ha rält att höja den hyra som gällde när hyresregleringen upphörde utan medgivande av hyresgästorganisation, dvs. riksorganisation eller förening ansluten lill riksorganisation. Har förhandling med sådan organisation ägl rum utan all överenskommelse i saken uppnåtts eller har mot förhandling mött hinder som inte beror på hyresvärden eller hans organisation kan hyresvärden begära prövning vid hyresnämnden av hyrans storlek.

Har däremol överenskommelse träffats med hyresgästorganisation, bör alltså hyresvärden ha möjlighet atl höja hyran i enlighet med överenskommelsen. Delsamma gäller självfallet om hyresnämnden medgivit höjning. Skulle hyresvärd höja hyran ulan slöd av förhandlingsöverenskommelse eller beslut av hyresnämnd bör straffansvar inträda och hyresvärden vara skyldig att betala tillbaka vad han uppburit för myckel.

Självfallet bör del inte ställas upp något krav på att den enskilde hyresgästen är medlem i hyresgästorganisationen för att en överenskommelse som rör övergångshyran för hans lägenhet skall bli giltig. När det sedan gäller alt ta ut den högre hyran av den enskilde hyresgästen är det avgörande vad hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen innebär på den punkten.

På det hyresreglerade området är läget det atl de enskilda hyresavtalen i största utsträckning innehåller s. k. förhandlings- eller kolleklivklausuler. Dessa bestämmelser, som tillkom inför förhandlingarna mellan organisationerna om bashyra på grundval av 1971 års reform, innebär all hyresgästen blir bunden av en förhandlingsöverenskommelse eller ett beslut av myndighel om höjning av hyran. Om en sädan klausul gäller - vilkel torde vara fallel belräffande det stora flerialet hyresreglerade lägenheier - kan alltså värden omedelbart av hyresgästen ta ut den övergångshyra som överenskommits eller i förekommande fall beslutats av hyresnämnd. Skulle klausul av nämnda slag undanlagsvis saknas, kan hyresvärden, om han vill alt förhandlingsöverenskommelse skall bli omedelbari bindande för hyresgästen, träffa avtal med denne om införandel av en sådan klausul i hyresavtalet. Vägrar hyresgästen att gå med på det, har hyresvärden möjlighet

Prop. 1974:150 468

att säga upp hyresavtalet och som villkor för föriängning kräva alt den hyra som överenskommits med hyresgästorganisation eller medgetts av hyresnämnden också blir gällande för det enskilda avtalet eller all i avtalet tas in en förhandlingsklausul.

När det nuvarande förhandlingssystemet infördes på hyresregleringens område år 1971, måsle hyresgäst som ville komma ifrån en alllför hög hyra säga upp avtalet och flytta från lägenheten vid hyrestidens ulgång om han inte kunde förmå hyresvärden att gå med på en hyressänkning. I det lägel var det naturiigt att hyresgästen tillerkändes möjlighet att underställa en förhandlingsöverenskommelse om höjning av bashyran hyresnämnds prövning. Numera har emellertid förhållandena ändrats. Genom lagstiftning år 1973 har bostadshyresgäsl fött möjlighet atl med bibehållet besillningsskydd säga upp hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Elt av de skäl som föranledde den reformen var att den nya ordningen bedömdes göra del lättare för parterna att godta systemet med förhandlings- eller kolleklivklausuler (prop. 1973:23 s. 103).

Genom reglerna om uppsägning för villkorsändring har hyresgäsierna möjlighet att efter uppsägning av hyresavtalet i vanlig ordning fö till stånd prövning av hyrans storiek. Delta är det system som nu tillämpas generellt på bl. a. den allmännyttiga hyressektorn. Under sådana omständigheter finns det inle något behov av alt i anslutning till avveckling av hyresregleringen införa beslämmelser om rätl för hyresgäst atl underställa förhandlingsöverenskommelser om övergångshyra hyresnämnds prövning. Påkallar hyresgäst villkorsprövning enligl hyreslagen, har hyresnämnden alt vid sin prövning av villkorslvislen tillämpa den förordade regeln om övergångshyra,om över-gängsordningen är tillämplig på hyresförhållandet. Uttrycklig bestämmelse härom kan inte anses vara påkallad.

Den nu förordade övergångsordningen bör tillämpas under tre år efter det atl hyresregleringen upphör denl oktober 1975.

Den nuvarande hyresregleringen gäller som lidigare sagts i 43 kommuner, i vissa kommuner dock endast i en del av kommunens område. Som förut antytts torde risken för oskäliga höjningar av hyran vara störst i Slockholms, Göteborgs och Malmö kommuner. Atl övergångsordningen bör gälla i dessa tre kommuner synes mig därför klart. Belräffande övriga kommuner där hyresreglering nu gäller är del mera tveksamt i vad mån behov föreligger av en sådan ordning. Eftersom organisationerna på hyresmarknaden har bäst kännedom om i vad mån en övergångsreglering behövs på olika håll utanför de tre storstadsområdena, förordar jag all organisationerna ges behörighet atl träffa överenskommelse om alt viss eller vissa kategorier av lägenheter eiler lägenhelerna i viss eller vissa orter skall vara undantagna från tillämpningsområdet för den föreslagna övergångsordningen. Della bör dock, som nyss framhölls, inle gälla i fråga om de tre storstadskommunerna.

Situationen kan vara den atl del inle finns skäl all undanta ell vissl

Prop. 1974:150 469

lägenhetsbeslånd från övergångsordningen men alt det i detta bestånd finns enstaka lägenheter för vilka den hyresreglerade hyran nära ansluter till bruksvärdenivån. För sådana fall bör möjlighet finnas alt på det lokala planet träffa överenskommelse om undantag från den förordade förhandlingsordningen. Träffas sådan överenskommelse, bör ändå den förordade övergängs-ordningen gälla i övrigt, dvs. den materiella regeln om övergångshyra blir tillämplig.

Beträffande de närmare detaljerna i den förordade övergångsordningen kan följande anföras.

Avsikten med förslaget är att hyrorna för de tidigare hyresreglerade lägenheterna skall kunna anpassas till lägenheternas bruksvärde successivt och ulan slörre påfrestningar för de boende. Ulgångspunklen vid ställningstagandet till hyresvärdens krav är således att hyran för den aktuella lägenheten fr. o. m.den I oktober 1978 skall motsvara lägenhelens bruksvärde. Det vid förhandlingstidpunkten akluella bruksvärdet måsle därför utrönas. Visar det sig vid en jämförelse mellan den utgående hyran och bruksvärdehyran att spännvidden är måttlig, saknas anledning all motsätta sig hyresvärdens krav. I sådant fall finns del inle heller anledning alt i fortsättningen behålla förhandlingsordningen förlägenheten i fråga. Är spännvidden slörre än som förutsatts i det föregående, kan del inle krävas all hyran i elt slag kommer upp i bruksvärdenivån. 1 elt sådant fall leder kravet på all hyreshöjningen skall vara skälig lill alt endast en del av höjningen till bruksvärdehyran för tas ul. Givelvis får en hyreshöjning inte i något fall leda lill atl hyran för lägenheten blir högre än hyreslagens bruksvärderegler medger. Den bruksvärdeprövning som systemet förulsäller bör ofta kunna göras i tämligen grova drag. I många fall bör det vara tillräckligt atl lägenhetens bruksvärde uppskattas ulan alt någon egentlig jämförelseprövning sker. A andra sidan ökar anspråken på bruksvärdeprövningens lillföriillighel ju närmare den utgående hyran ligger bruksvärdehyran.

Om del enskilda hyresavtalet upptar erforderiig förhandlingsklausul, behöver som nämnts hyresvärden inle iaktta hyreslagens föreskrifter om uppsägningslid, om överenskommelse iräffas med hyresgästföreningen. Av detla följer alt överenskommelse eller beslut om ny hyra inle automatiskt kommer att gälla för bestämd tid, t. ex. en hel hyresperiod. Överenskommelse och beslut bör med detla synsätt fö gälla ulan begränsning till tiden, dys. tills vidare. Även om någon enslaka fastighetsägare skulle vilja återkomma lämligen omgående med nya krav på hyreshöjningar, innefattar del föreslagna systemet tillräckliga garantier mol alllför täta höjningar av hyran. En ny höjning efier en kort tid kan inle gärna sägas vara skälig. Några uttryckliga regler i frågan behövs inte.

Efiersom avsikten med övergångsordningen är atl jämna ut eventuella övergångssvårigheler för enskilda hyresgäster, bör den i princip knytas till det individuella hyresförhållandet och inte lill lägenheten som sådan. Detla

Prop. 1974:150 470

innebär alt skyddsreglerna gäller lill förmån för den hyresgäst som innehar lägenheten vid hyresregleringens upphörande också vid föriängning av hyresavtalet men atl ny hyresgäst i lägenheten får belala bruksvärdehyra. Vissl undantag bör dock, som jag närmare skall utveckla i specialmötiveringen, göras från denna huvudregel.

Från den ordning vars huvuddrag har angetts i det föregående bör undantas sådana ersättningar som enligl 19 a ;; hyreslagen inte behöver vara till beloppet bestämda, dvs. ersättning för den kostnad som hänför sig lill lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvallen eller elektrisk ström eller avgifier för vatten och avlopp. Skäligheten av en sådan ersäitning bör - om överenskommelse mot förmodan inte kan träffas direkt mellan hyresvärd och hyresgäst - prövas som en vanlig villkorslvist, dvs. efier uppsägning och hänskjutande till hyresnämnd.

10.7.5 Bruksvärdereglerna

Enligl bruksvärdereglerna anses den av hyresvärden fordrade hyran o-skälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheier som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Bruksvärdereglerna innebär principiellt inle bara atl jämföriiga lägenheier får lika höga hyror ulan också, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeslåndel anpassas lill varandra efter lägenheternas varierande standard. Hyrorna blir därigenom relativt bestämda. En särskild spärregel får verkan i etl marknadsläge, när full balans inle råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheier. Denna spärregel innebär att vid jämförelseprövningen skall bortses från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn lill hyreslägel i orten för närmasl jämföriiga lägenheier i nybyggda bostadshus.

Den år 1971 beslutade avvecklingen av hyresregleringen fr. o. m. den 1 oktober 1972 beträffande ett betydande antal lägenheier har såvitt nu kan bedömas gått smidigt. Erfarenheterna av den år 1973 införda rätlen för bostadshyresgäsl alt säga upp hyresavtalet för omprövning av hyresvillkoren är ännu begränsade. Genomförs det i prop. 1974:151 framlagda förslaget om inrättande av en ny, för hela rikel gemensam överinstans över hyresnämnderna i bl. a. hyressättningslvister, skapas bättre förutsättningar för alt utbilda en enhetlig och fast praxis.

Någon mera genomgripande ändring i bruksvärdereglerna behöver därför inte företas nu. Däremot finns behov av vissa jämkningar i regelsystemet i syfte att skapa ytterligare garantier för alt bruksvärdesystemet medför skäliga hyresnivåer.

Den första frågan gäller de allmännyttiga bostadsföretagens prisledande funktion. När bruksvärdesystemet tillskapades, utgick man från atl hyrorna i det växande beståndet av sådana företags lägenheter med sina självkostnadsbestämda hyror skulle fö en stabiliserande belydelse. Del allmännyltiga

Prop. 1974:150 471

lägenhetsbeståndet borde tjäna som norm vid direkt jämförelse i fråga om lägenheternas bruksvärde. Det borde vidare utgöra riktpunkt för den bedömning som enligt den nyss berörda spärregeln skall göras när man vid jämförelseprövningen har atl bortse från lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn lill hyreslägel i orten (prop. 1968:91 Bih. A s. 189), De hyror som lillämpas av de allmännyttiga bostadsföretagen får alltså betydelse främsi i två hänseenden vid hyresprövning enligt hyreslagen, nämligen dels när det i jämförelsematerialet ingår lägenheier i hus som förvaltas av sådana företag, dels vid tillämpning av spärregeln.

Del finns anledning att understryka vad som uttalades vid 1968 års reform, nämligen att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning bör tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen. Efiersom dessa förelag tillämpar självkoslnadsprincipen, dämpas därmed den allmänna hyresnivån. Detla har belydelse inte minst i orter med brisl på lägenheier, där hyresgäster ibland kan vara benägna att godta hyror som väsentligt överstiger vad de skulle fått belala under normala förhållanden. Avsikten med atl lagstiftaren gett de allmännyttiga bostadsföretagen en prisledande slällning har bl. a. varit atl motverka att det på sådana orter uppkommer en okontrollerad hyresnivå som verkar i hyreshöjande riktning. Del är emellertid tveksamt om de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning i rättstillämpningen getts den prisledande funktion som lagstiftaren avsett och som är nödvändig for att rida spärr mot opåkallat snabb höjning av den allmänna hyresnivån. Del förefaller som om hyrorna i det allmännyttiga lägenhetsbeslåndel tillmätts belydelse bara i den mån sådana lägenheier dominerat i jämförelsematerialet eller, vid tillämpning av spärregeln, i orten.

Vad först angår principerna för jämförelseprövningen bör slås fast att, om jämförelsematerialet innehåller elt visseriigen inte dominerande men representativt inslag av lägenheier från allmännyttiga bostadsföretags fastigheter, dessa hyror bör tillmätas avgörande betydelse. Hyror som ligger högre bör i sådana fall inle få påverka bedömningen ulan bör kunna uteslutas från jämförelsematerialet utan särskild utredning (jfr, prop, 1968:91 Bih, A s, 190), Vad som har anföris innebär självfallet inte att avsteg skall göras från bruksvärdeprövningens metodik i övrigt. Sålunda får vid jämförelse-prövningen också framdeles i allmänhet beaktas bara sådana lägenheter i det allmännyttiga lägenhetsbeslåndel som med hänsyn till bl, a. storlek. moderniletsgrad, planlösning, läge i förhållande lill samhällets centrala delar och boendemiljön i stort är jämförliga med prövningslägenhelen (jfr avsniii 8,4.1). Självlallei måste krävas all hyressättningen i de allmäiinyiiiga j;im-lörelselägenheierna är korrekl och representativ för del allmännyltiga lii-genheisbeståndel.

Hur stort inslaget av allmännyttiga lägenheter bör vara för atl deras hyror skall få tjäna som norm kan inte preciseras närmare genom angivande av antalet eller andelen i jämförelsematerialet, uttryckt i procent eller på lik-

Prop. 1974:150 472

nande sätt. Som en allmän riktpunkt bör dock gälla alt hyrorna i det allmännyttiga lägenhetsbeslåndel bör godtas som norm vid fastställandet av hyran för prövningslägenheten, om antalet allmännyttiga lägenheier i jämförel.sematerialet är så stort att del kan sägas ge underlag för tillförlitliga slutsatser om hyresnivån för allmännyttiga lägenheter av samma beskaffenhet som prövningslägenhelen. Kan en sådan hyresnivå konstateras, bör del sakna belydelse hur slor andel de allmännyttiga jämförelselägenheierna har i hela jämförelsematerialet. Delta betyder att hyresnivån i det privatägda fastighetsbeståndet för avgörande inflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet inte ingår några allmännyttiga lägenheier eller så liten andel sådana lägenheter att det inle finns underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga allmännyttiga lägenheter.

De rikllinjer för hyresprövningen som har angetts nu bör utan vidare kunna tillämpas i fråga om relativt nyproducerade prövningslägenheter, eftersom det i det nyare lägenhetsbeslåndel bör vara en förhållandevis enkel uppgift att få fram tillräckligt många direkt jämförliga allmännyttiga lägenheter. Även i lägen där jämförelsematerialet inle ger fullt tillföriitlig anvisning om hyresnivån för likvärdiga lägenheier hos de allmännyttiga bostadsföretagen bör deras hyror, om de genomsnittligt är lägre än hyrorna i andra hus, kunna ulgöra en riktpunkt för hyresprövningen på så sätt atl hyresnivån läggs lägre än som skulle ha varil fallel, om det inle hade funnits någrajämförligaallmännylliga lägenheier. Del finns vidareanledningall erinra om uttalandet vid 1968 års reform alt det ibland kan bli nödvändigt all vid jämförelseprövningen ta hänsyn till del genomsnittliga hyresläget för lägenheter som inte är direkt jämförliga med prövningslägenheten, t.ex. därför att del på grund av stark hyressplillring är svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå (prop. 1968:91 Bih. A s. 53), 1 en sådan situation bör man söka ledning i första hand i del allmännyttiga lägenhetsbeslåndel.

När det sedan gäller lillämpningen av spärregeln har de allmännyttiga bostadsföretagen i praxis tillerkänts en prisledande funktion endast i den mån de dominerar nyproduktionen i orten. En följd härav är atl på orter där sådana företags andel av lägenhetsbeslåndel är obetydlig, den högsta tillåtna nivån enligt spärregeln kommer all bestämmas av hyresnivåerna inom det privatägda fasiighetsbesiändet. Delvis har också spärregeln till-lämpats så atl hänsyn lagits lill alt de allmännyttiga företagen inle dominerat nyproduktionen i jämförelsemaierialei. Också vid tillämpningen av spiirr-regeln bör rättstillämpningen styras mot en närmare anknytning lill de hyror som tillämpas inom den allmännyttiga hyressektorn. Därvid får givetvis hänsyn tas lill atl bruksvärdet för jämförelselägenheten och lägenhelerna i nyproduktionen på orten ofta inte är detsamma. Della innebär all faktorer som t, ex. storlek, moderniletsgrad och hyreshusens läge kommeratl beakias också vid tillämpningen av spärregeln. Lika litet som vid jämförelseprövningen bör del krävas att inslaget av de allmännyltiga bostadsföretagens

Prop. 1974:150 473

lägenheier är dominerande för atl deras hyror kan bli bestämmande för hyresnivån. Vad som har anförts i del föregående om de allmännyttiga företagens prisledande funktion gäller i tillämpliga delar också här. Det bör emellerlid anmärkas att den ändring som föreslås i fråga om jämförelseprövningen leder till att spärregeln får minskad betydelse, eftersom redan vid jämförelseprövningen hänsyn skall las till en represeniativt inslag av allmännyltiga företags lägenheier i jämförelsemaierialet.

För alt säkerställa atl 1968 års principer för hyressättning skall slå igenom i full utsträckning i tillämpningen bör i enlighet med det anförda en jämkning göras i 48 ;; hyreslagen. Den nuvarande bruksvärderegeln bör kompletteras med en bestämmelse av innehåll att vid hyresprövningen främst skall beakias hyran för lägenheter i hus som förvaltas av allmännyttiga bostadsförelag.

Hyreslagens regler ger uttymme för en viss prisskruv uppåt av den hyresnivå som bestämls vid jämförelseprövningen och lillämpningen av spärrregeln. Den fordrade hyran skall nämligengodtasom den inte vase n 11 ig t överstiger hyran för jämföriiga lägenheter Erfarenheten visar att lagtextens nuvarande utformning har gett ulrymme för belydande hyreshöjningar och praxis torde på sina håll även i normala fall godta hyror som överstiger en konstaterad bruksvärdenivå med ända upp till 10 96, Det är givet alt det kan behövas eu utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunnat konstateras genom jämförelseprövningen. Detla bör dock inte vara större än vad som är motiverat framför allt av önskemålei alt skapa de nödvändiga förutsällningarna för röriighel på hyresmarknaden. Den tolkning av väsenl-lighetsrekvisitet som börjai utvecklas i praxis kan komma att visa sig olycklig från flera synpunkter. Dels ger den upphov lill alltför krafiiga hyreshöjningar i de enskilda fallen, dels kan den leda till alt del utbildas nya, alltför höga hyresnivåer som i sin tur kan åberopas lill slöd för ytteriigare hyreshöjningar.

På grund av vad som har anföris nu föreslås atl bruksvärderegeln jämkas även på det sättet att den för innehålla att fordrad hyra skall anses oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

De nu förordade jämkningarna i bruksvärderegeln bör träda i kraft den 1 januari 1975.

Prop. 1974:150 474

10,8 Bostadstillägg

De nuvarande bostadstilläggen infördes den I januari 1969, Den krafiiga förbätlring av bostadsstödet som därmed skedde bör delvis ses mot bakgrund av det ändrade bostadsfinansieringssyslem som började tillämpas år 1968 och som innebar en avveckling av lidigare generella subventioner. Avvecklingen förenades med ett ökat slöd åt de grupper av befolkningen som av ekonomiska skäl har särskilda svårigheter att skaffa sig en bostad som motsvarar deras behov och önskemål.

Bostadstillägg ulgår dels i form av statligt bostadstillägg, dels som statskommunalt bostadstillägg. Dessutom finns särskilda kommunala bo-.stadslillägglill pensionärer (KBT). Det statliga tillägget utgår till barnfamiljer med 75 kr, per månad och barn under 17 år. Storleken av del statskommunala tillägget - som kan ulgå också till hushåll ulan barn - är i varje enskilt fall beroende på hyreskostnaden eller kostnaden för eget hem. Förutsättningen föratt sistnämnda tillägg skall utgå är atl bostadskostnaden överstiger viss nivå. Över denna nivå molsvarar tillägget 80 96 av bostadskostnaden upp till en övre gräns. För båda tilläggsformerna gäller vidare atl det bidragsberättigade hushållets sammanlagda inkomsl påverkar tilläggels storlek. Sålunda utgår fullt tillägg när inkomsten understiger en viss gräns, medan tillägget trappas av i ökande lakt, alll efiersom inkomsten överstiger denna gräns. Storleken av KBT bestäms av varje kommun för sig. Också detta tillägg är inkomstprövat och trappas av vid stigande inkomst. Del slalskommunala tillägget finansieras lill 70 % av staten och till 3Q % av kommunen. Det statliga tillägget finansieras av slalen och KBT av kommunen.

Genom de nya bostadstilläggen kom betydligt större befolkningsgrupper än tidigare i åtnjutande av direkt bostadsstöd. Man kan beräkna atl ca 150 000 barnfamiljer uppbar familjebosiadsbidrag år 1968, I december 1969 hade 422 000 familjer bostadstillägg. Detta anlal har sedan dess ytteriigare vuxit lill ca 525 000, Det innebär att nära hälfien av landels barnfamiljer har bostadstillägg. Antalet barn för vilka bostadstillägg utbetalas är omkring 1,1 milj. Av de 525 000 familjerna har knappt 30 96 endast statligt bosiads-iilliigg,53 96 såväl statligt som statskommunalt tillägg och nära 20 % endasl statskommunalt tillägg.

Fr, o, m. den 1 januari 1974 har de statskommunala bostadstilläggen utvidgats till alt omfatta även låginkomsUagare utan barn. Man kan beräkna alt ungefär 80 000 barnlösa hushåll får sådana bostadstillägg. Därmed skulle det riktade statliga och slalskommunala bostadsstödet i dag omfatta drygt ifJQQOO hushåll. De lolala kostnaderna för år 1974 uppgår till ca 1,4 miljarder kr., varav staten svarar för närmare 1,2 miljarder.

Antalet pensionärshushåll med KBT kan beräknas till ca 700 000. Kommunernas kostnad härför år 1974 är ca 1,3 miljarder kr.

Genom atl bostadstilläggen successivt har förstärkts hårde fött alll slörre belydelse som ell medel all minska bostadskostnaderna för många hushåll.

Prop. 1974:150 475

Frågan om den principiella uppbyggnaden av etl hushållsinriklal bostadsstöd i framliden behandlas dels av 1972 års skatteutredning, dels av boende- och bostadsfinansieringsuircdningarna. Utredningarna har inle slutfört sitt arbele i denna del, varför det enligt min mening inte finns förutsättningar atl nu behandla frågor som rör grunderna för del hushållsin-riktade bostadsstödet. Däremol finns del skäl alt ta upp vissa avgränsade problem inom siödsyslemet som är av den arten att de nu kan och bör rättas till.

Från olika håll har gjorts gällande atl nuvarande regler för bostadstilläggen medför icke önskvärda konsekvenser i olika avseenden. Riksdagen harockså funnit motiverat att det sker en översyn i vissa delar av regelsystemet (SoU 1974:6, rskr 1974:88), De brister som berörts har bl, a. gällt de skilda förulsättningama för olika grupper av sammanboende att erhålla bostadstillägg liksom den bristande samordningen mellan reglerna för statskommunalt bostadstillägg till låginkomsttagare utan barn och KBT. Bland övriga regler som beröris kan jag nämna bestämmelserna om minskning av bostadstill-läggei när bostaden överstiger viss sloriek och nedre hyresgriinsen för ensamstående och makar.

Vissa av här angivna frågor, nämligen samordningen av reglerna för KBT och slalskommunala bostadstillägg samt den nedre hyresgränsen, tas upp av boendeutredningen i dess fortsatta arbete avseende den framtida utformningen av bostadstilläggen. Övriga angivna frågor behandlar jag i det följande. Jag tar därvid först upp frågan om sammanboendebegreppet.

Nuvarande beslämmelser för bostadstillägg är i väsentliga avseenden olika för äkta makar och för ensamstående. Med äkta makar jämställs - efier mönster av skaltelagstifiningens regler om samtaxering - sådana sammanboende personer som antingen tidigare varit gifia med varandra eller som har eller har hafi barn tillsammans. Övriga ogifia sammanboende behandlas som ensamstående, vilket i fiera hänseenden påverkar stödels sloriek. Sålunda är del av betydelse för såväl inkomstprövningen som beräkningen av bostadskostnadens storlek om parterna skall jämställas med äkta makar eller inte.

För den grupp av ogifia sammanboende som jämställs med makar läggs inkomsterna samman vid prövning av bostadstillägget och detla beräknas på basis av den lolala bostadskostnaden. De sammanboende betraktas alltså som en familj eller ett hushåll.

En annan grupp utgörs av ogifia sammanboende, varav den ena eller båda har barn som dock inle är gemensamma. Dessa betraktas som två hushåll om de ej heller tidigare varit gifta med varandra eller hafl gemensamma barn. Varje hushålls inkomst beaktas för sig. Om de sammanboende innehar bostaden gemensamt delas bostadskostnaden i två lika delar. 1 annat fall fördelas kostnaden efter olika praxis i olika kommuner, t. ex. propor-

Prop. 1974:150 476

lionsvis i förhållande till det antal barn som var och en av parterna har. Till den sammanboende, som inte gemensamt med den andra parten äger eller har nyttjanderätt till bostaden, utgår inle något statskommunalt bostadstillägg, eftersom en förutsättning för sådant tillägg är att sökanden har egen bostad. Finns barn kan dock ulan hinder härav statligt bosiadstillägg utgå.

En tredje grupp utgörs av de ogifta sammanboende som saknar barn och inle lidigare varit gifta med varandra och inte heller hafl gemensamma barn. Även dessa betraktas som två hushåll och varje hushålls inkomsl beakias för sig. Om de sammanboende gemensamt innehar bostaden delas bostadskostnaden i två lika delar. Till följd av kravel på egen bostad blir den sammanboende, som inte innehar bostaden gemensami med den andra parten, ulan bostadstillägg. Bostadskostnaden för den som innehar bostaden reduceras med ett schablonbelopp som skall motsvara den inneboendes del i bostadskostnaden.

Nuvarande regler förbostadsiilläggen leder i vissa fall till lägre bostadstillägg för ogifta sammanboende än för motsvarande gifta och med dem jämställda grupper. Della gäller bl.a. när bostadskostnaden halveras eller reduceras, vilkel kan leda till all den bidragsgrundande hyran blir för låg för att statskommunalt bostadstillägg skall kunna utgå eller till atl den berättigar endasl lill ett lågt tilläggsbelopp. Dessa konsekvenser har starkt kritiserats, bl.a. mot bakgrund av att sammanboende under äktenskapsliknande förhållanden blir alltmera vanligt, företrädesvis bland ungdomar. Dessa gruppers inkomstförhållanden och boendekostnader är inte sällan sådana atl de skulle fö ett högre bostadstillägg om de behandlades som etl hushåll. För dem som lever i samma ekonomiska och sociala gemenskap som makar måste del framstå som orättvist att inte från stödsynpunkt få behandlas som sådana. Ännu mera stötande måste skillnaden förefalla dem som tillsammans vårdar och försörjer barn i hemmet, låt vara att barnet inte är deras gemensamma. Endast den omständigheten atl barnet inle är gemensami fråntar dem här rätten all behandlas som ell hushåll när det gäller bostadstillägg. I vissa fäll är dock inkomstförhållandena sådana all den nuvarande ordningen innebär fördelar for dem.

En utvidgning av hushåilsstödet lill sammanboende synes ha vissl fog för sig. Vid en sådan utvidgning skulle emellertid uppkomma slora svårigheter atl kontrollera de nya omständigheter som skulle anses grunda hushållsgemenskap. Eu krav på gemensamt bostadsinnehav skulle leda lill atl bara de som kunde få gemensamt hyreskontrakt skulle bli behandlade som gifta. Men många har inle möjlighet alt åsladkomma elt sådant hyresförhållande. En regel om gemensamt bostadsinnehav skulle därför inte i tillräcklig grad lösa problemet med den slora grupp sammanboende utan barn som lever under äktenskapsliknande förhållanden och finner det nuvarande siödsyslemet orättvist.

Prop. 1974:150 477

En annan möjlighet att lösa problemet skulle vara alt förutsätta hushållsgemenskap hos samtliga sammanboende. En sådan presumtion skulle kunna kombineras med en regel som ålade sammanboende som inte ville bli behandlade som gifta alt vid ansökan om tillägg uppge och styrka alt hushållsgemenskap inle förelåg. Genom regler av detla slag skulle den fördelen uppnås att samlliga grupper av sammanboende - även syskon, arbetskamrater m. fi. - som lever i en ekonomisk gemenskap kunde erhålla gemensamt bostadstillägg.

Med nuvarande beslämmelser är del inkomsl- och boendeförhållandena i varje enskilt fall som är direkt avgörande för om hushållsgemenskap innebär fördelar från slödsynpunkt eller inle. Regler av del slag som jag senast skisserat skulle i realiteten innebära obegränsade möjligheter alt få det i varje enskilt fall mest fördelaktiga stödet, oberoende av den faktiska samlevnadssituationen. För ell stöd som är inriktat efter varje hushålls ekonomiska möjligheter att bära boendekostnaden måste en sådan lösning avvisas. 1 vart fall gäller della för den vida grupp av sammanboendeförhållanden som nu diskuteras. A ena sidan skulle en grupp sammanboende med låga inkomster kunna fö hushållsslöd, fastän någon annan gemenskap än att de delade på viss bostadskostnad inte förelåg mellan dem. Om del å andra sidan var fördelaktigt från slödsynpunkt om någon eller några med högre inkomsler inte ingick i hushållsgemenskapen, kunde vederbörande lätt påvisas vara enbart inneboende. Enligt min mening kan man inte ändra reglernas innebörd i den här antydda riktningen.

Mot bakgrund av de svårigheter som föreligger all på objektivt kontrollerbara grunder utöka kretsen av sammanboende som skall anses utgöra en hushållsgemenskap, vill jag likväl ifrågasätta om man inte beträffande vissa sammanboende bör överväga regler som i viss utsträckning medger att de själva kan välja mellan olika stödformer.

De fall där speciellt missnöje med nuvarande regler föreligger torde vara när en kvinna och en man utan barn lever lillsammans under äktenskapsliknande förhållanden utan att dock vilja gifta sig. Det är angeläget att dessa för bli behandlade som gifta i bosladstilläggssammanhang. Givelvis finns även inom gruppen sammanboende man och kvinna fall där den ena parlen är inneboende i traditionell mening hos den andra. 1 dessa fall skulle en liberal regel kunna medföra ett slöd som inle är avsett. Enligl min mening bör emellertid del slora fierlalets berättigade krav på atl få betraktas som ett hushåll inle behöva slå tillbaka av hänsyn lill den ändå relativt begränsade olägenheten av att ett fålal skulle kunna få ett stöd som är omotiverat eller något för högl efter deras förhållanden.

Sammanfattningsvis finner jag alliså att en objektivt riktigt verkande regel inle är prakliskt möjlig all åstadkomma och alt man i detta läge, för att uppnå det materiellt sett mest acceptabla resultatet, bör medge viss frihet för bostadstilläggstagarna att själva beslämma om de skall behandlas som

Prop. 1974:150 478

äkta makar eller inte. Jag förordar sålunda all sammanboende man och kvinna, som i ansökan uppger sig ha gemensami hushåll, skall jämställas med äkta makar. Några speciella omständigheter som styrker atl de har gemensamt hushåll bör inte behöva förebringas. Därmed uppnås även den fördelen att, när ett barn föds i familjen, bostadstillägget inte behöver ändras i vidare mån än att ytterligare bidrag erhålles på grund av barnel. Vad jag sålunda förordar bör gälla också om de hos sig har barn som inle är deras gemensamma.

Jag går därefter över till frågan om reducering av bostadstillägg på grund av bostadens storlek. Bostadskostnaden -och därmed bostadstillägget - kan reduceras i vissa fall. Vid beräkning av bostadskostnaden skall sålunda beakias om kostnaden är oskäligt hög med hänsyn till familjens bostadsbehov eller i förhållande till bostadskostnadsläget på orten eller i vissa fall om bostaden disponeras även av annan än bosiadstilläggstagaren,

Beslämmelsen om reducering av bostadstillägget när bostadskostnaden är för hög med hänsyn till familjens behov tillkom i anslutning till en i april 1972 genomförd höjning av de övre hyresgränserna för statskommunalt bostadstillägg. Syftet var alt denna höjning inle skulle leda lill en ulrymmesstandard som väsentligt översteg de normer som gällde för bosladsbygg-nadsplaneringen enligt beslut av 1966 års riksdag. Den norm som här avses innebär högst två boende per rum, kök och etl rum oräknat.

Erfarenheterna av reduklionsregeln visar all den under vissa omständigheter kan få inle avsedda effekler, l. ex. när familjen har en bostad som är svår atl avyttra och då familjeinkomsten är påtagligt låg,

1 dessa fall bör enligl min mening undantag kunna göras från reduceringsregeln. Jag förordar att bestämmelsen ändras så att det blir möjligt att medge dylikt undanlag när synnerliga skäl talar härför. För all en sådan undantagsbestämmelse skall kunna lillämpas krävs en individuell prövning av tilläggstagarens inkomstförhållanden och bostadssituation. Denna prövning skall utvisa alt någon alternativ bostad som inte medför reduktion av tillägget inte går att erhålla inom rimligt avstånd. I de fall familjeinkomsten ligger på en påtagligt låg nivå bör detta påverka bedömningen.

I det följande lar jag upp vissa frågor som berör bl.a. inkomstprövningen och administrationen av bostadstilläggen. Dessa frågor har prövats av bostadstilläggsgruppen, .som avgett ett betänkande (Ds B 1974:1) Bostadstillägg - inkomstprövning och administration,

Bostadslilläggsgruppen har vid sina överväganden angående vilket i n ko m s ibegrep p som skall ulgöra grunden för inkomstprövningen undersökt två allernaliv. Del ena innebär att man knyter an till den sjukpenninggrundande inkomsten, det andra att man liksom hittills använder den taxerade inkomsten.

Vid denna prövning har gruppen funnit att den sjukpenninggrundande

Prop. 1974:150 479

inkomsten har vissa fördelar. Den avspeglar inkomslsituationen när rält lill sjukpenning föreligger och tillgodoser således kravet på att inkomslun-deriaget bör vara aktuellt, I etl inkomsiprövningssyslem som baseras på den sjukpenninggrundande inkomsten skulle emellertid behöva tas in särskilda uppgifier avseende vissa grupper av bostadstilläggslagare, som inte omfattas av sjukpenningsyslemel. Den sjukpenninggrundande inkomsten skulle dessutom behöva kompletteras och korrigeras i flera avseenden, bl. a, vad gäller inkomster av kapital och tillfällig förvärvsverksamhet saml sociala förmåner,

Bostadslilläggsgruppen har på grund av det anförda funnit att den sjukpenninggrundande inkomsten är mindre lämplig att direkt läggas till grund för inkomstprövningen av bostadstilläggen. Denna prövning bör enligt gruppen även i fortsättningen grundas på den taxerade inkomsten.

Del övervägande antalet remissinstanser ansluter sig till gruppens uppfattning i fråga om val av inkomstbegrepp.

För egen del anser jag del angeläget att stödbehovet kan bedömas på grundval av en inkomsl som så nära som möjligt avspeglar bostadstilläggs lagarnas ekonomiska situation vid prövningstillfället. I och för sig kunde det synas som om en övergång lill den sjukpenninggrundande inkomsten som det för bostadstillägget grundläggande inkomstbegreppet skulle innebära all prövningen generellt sett kom att grundas på ett riktigare inkomslunderiag. Därmed skulle också behovet av omprövningar begränsas. Bosladslilläggsgruppens utredning och remissbehandlingen har emelleriid övertygat mig om all en sådan övergång skulle vara förknippad också med betydande olägenheter Jag delar därför gruppens uppfattning att förbättringar i nu varande system bör eftersträvas på andra vägar än genom en ändring av inkomstbegreppet. Gruppen föreslår därvid att den sjukpenninggrundande inkomsten används av de prövande myndigheterna i kontrollsyfte.

Enligt förslaget skall inkomstuppgifier inom sjukförsäkringen fortlöpande föras över från försäkringskassorna lill förmedlingsorganen. Förmedlingsorganen skall lägga dessa aviseringar lill grund för en kontroll av att anmälan om inkomstförändring även kommit in dit eller för en eventuell utredning av de berörda hushållens inkomstförhållanden. Jag delar gruppens uppfattning att bosladsstyrelsen bör utveckla en dylik verksamhet i samråd med riksförsäkringsverket. Jag avser alt i annat sammanhang föreslå all bostadsstyrelsen skall fö ett sådant uppdrag.

Bostadslilläggsgruppen har vid sina överväganden om möjliga inkomsiprövningssyslem även behandlat frågan om de gränser inom vilka inkomstförändringar bör fö ske utan atl rätten till eller storieken av bostadstillägget påverkas. Gruppen finneratt reglerna om väsentliga inkomstförändringar bör ges en annan uiformning än de nuvarande. Dessa regler bör enligt gruppen ändras så atl begreppen väsenllig inkomstminskning resp, inkomstökning i princip blir lika för alla familjer

Prop. 1974:150 480

oavsett ursprunglig inkomst, barnantal och andra förhållanden. Detta skulle bäst uppnås genom i krontal uttryckta gränser för förändringarnas storlek.

Övervägande antalet remissinstanser delar gruppens uppfaUning atl intervallet för väsentliga inkomstförändringar bör bestämmas lill fasta krontalsgränser, Enligl några instanser synes dock de föreslagna toleranserna tillåta alltför betydande inkomslförändringar utan all bostadstilläggen påverkas.

Jag anser i likhet med bostadslilläggsgruppen all gränserna för vad som skall anses vara väsentliga inkomslförändringar bör fastställas i krontal. Sådana regler skulle vara mera lättförståeliga för allmänheten och myndigheterna skulle få etl mera överskådligt system. Bosladsstyrelsen bör ges uppdrag att beslämma intervallets bredd.

Jag går så över till frågan om administrationen av bostadstillläggen. Del alternativ lill nuvarande ordning som övervägts i olika sammanhang, bl.a. av familjepolitiska kommittén, har avsett en överföring av administrationen till försäkringskassorna. Bostadslilläggsgruppen redovisar skäl som talar både för och emot en dylik överföring. Gruppen pekar bl.a. på de rationaliseringsvinster som kan uppnås genom att allt fler av de familjepolitiska förmånerna flyttas över till försäkringskassorna. Samordningssynpunkter talar också enligt gruppen för en ändrad ordning. Del skulle sålunda innebära väsentliga fördelar alt databehandlingen av bostadstilläggen centraliserades till ett enda organ i stället lör att som nu ombesörjas av ett tiotal dataföretag.

Mot en överföring talar emellertid enligt bostadslilläggsgruppen bl. a. den omständigheten att det i dag finns en utbyggd fungerande adminislralionsap-parat för bostadstilläggen. Några direkta olägenheier med denna synes inle heller föreligga. Gruppen är därför inte beredd all i dagens läge - med hänsyn till bl. a. pågående översyn av bostadstilläggens framtida utformning - föreslå någon ändring i fråga om administrationen av bostadstilläggen.

Flertalet remissinslanser, däribland bosladsstyrelsen och Svenska kommunförbundet, finner all slarka skäl talar mot en ändring av nuvarande organisation. Dessa instanser betonar främsi bostadstilläggens betydelse som ell bostadspolitiskt medel och all denna skulle minska vid en förändring. Andra remissinslanser åter - exempelvis riksförsäkringsverket - förordar en överföring av administrationen lill försäkringskassorna och anför som motiv möjligheten till rationaliseringar och kostnadsbesparingar. Man pekar t.ex. på försäkringskassornas utsträckta lokalnät, deras omfattande kontakter med allmänheten samt att kassorna handlägger de flesla familjestödformerna, bl.a. KBT.

Föregen del kan jag delvis instämma med de remissinstansersom särskill framhåller möjligheterna till samordnings- och rationaliseringsvinster vid en överföring av bostadstilläggen lill försäkringskassorna. Del är angelägel atl flnna former för administrationen som så långl möjligt nedbringar per-

Prop. 1974:150 481

sonal- och handläggningskostnaderna. Emellertid bör även beaktas alt det är värdefullt förde kommunala nämnder och förtroendemän som har ansvar lör bostadsfrågorna att ha nära kontakt med verksamheten kring bostadstillläggen och att kunna samordna denna verksamhet med andra åtgärder på bostadsområdet, som planeras och genomförs av de egna förvaltningarna. Med hänsyn till atl flera frågor rörande bostadstilläggens utformning f n, utreds anser jag mig dock inle nu böra ta upp spörsmålet om bostadstilläggens administration till närmare prövning.

Jag instämmer i bostadstilläggsgruppens uppfattning att databehandlingen av bostadstilläggen bör samordnas på ett bättre sätt än hittills. Del är nödvändigt bl, a, med hänsyn till att del kommer att krävas en betydligt mer fördjupad analys än vad som hittills framkommit vad gäller effekterna i olika avseenden av det riktade bostadsstödet. Delta nödvändiggör bl. a, en utvecklad statistisk bearbetning avseende bostadstilläggen. Det aTikommer på bostadsstyrelsen att ta initiativ för detta ändamål.

Vad gäller frågan om indrivning av fordran på grund av felaktigt utbetall bostadstillägg finner bostadstilläggsgruppen alt handläggningen av dessa ärenden bör föras över från bosladsstyrelsen lill kommunerna. Kommunerna har enligl gruppen numera tillräckliga resurser för sådana ärenden. Övervägande delen av de remissinstanser som uttalat sig i denna fråga ansluter sig lill gruppens förslag. Jag vill för egen del förorda att den av gruppen föreslagna ändringen genomförs och att således indrivnings-ärendena överförs till kommunerna.

Jag går härefier över lill frågan om inkomslgränserna för reducering av bostadstilläggen. Dessa gränser har tidigare justerats åriigen i takt med den allmänna inkomstulvecklingen. En dylik justering bör göras även för bidragsåret 1975,

Inkomstgränsen lör oreducerat bostadstillägg är för bidragsåret 1974 fastställd till en till stallig inkomstskall taxerad inkomst på 23 000 kr, för barnfamiljer och 18 000 kr, för hushåll utan barn. Med hänsyn till inkomstulvecklingen förordar jag i likhet med 1972 års skatleuiredning alt dessa gränser höjs med 3 000 kr. till 26 000 kr, resp, 21 000 kr. för bidragsåret 1975.

1972 års skatleuiredning har föreslagil en enhetlig reduktionsfaktor på 15 96 för bostadstilläggen i syfte att mildra de marginaleffekter som uppkommer vid avtrappning av tilläggen. Förslagei innebär en förstärkning av bostadsstödet, framför allt för flerbarnsfamiljer i mellaninkomstlägen. En bieffekt av förslaget blir dock enligt utredningen all tillägg skulle utgå i påtagligt högre inkomstskikt än i dagsläget. Utredningen förklarade sig vara medveten om att det såväl från administrativa som fördelningspoliliska synpunkter kunde resas invändningar mot all låla inkomstprövade stödformer utgå i så höga inkomstlägen som skulle bli fallet enligt utredningens förslag. Som exempel anfördes atl bidrag i vissa läll skulle kunna utgå till familjer med en taxerad årsinkomst upp till 95 200 kr. Bl, a. med hänsyn

31 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 482

till att hela det bosladspoliliska området då var föremål för en översyn fann utredningen ingen anledning att närmare gå in på denna fråga.

Jag förordar att reduktionsfaktorn för avtrappning ändras i enlighet med uiredningens förslag med det undantaget alt reduktionsfaktorn sätts till 24 96 för taxerade inkomster överstigande 54 000 kr./år. Härigenom undviks de av utredningen exemplifierade olägenheterna med att inkomstprövade tillägg skulle ulgå i inkomstlägena 80 000-95 000 kr. Den principiella uppbyggnaden av ett hushållsinriklal bostadsstöd på längre sikt behandlas som jag tidigare nämnt av bl, a, 1972 års skatteutredning.

De föreslagna ändringarna i regelsystemet bör träda i krafi den I januari 1975, Detta gäller dock inte i fråga om kontrollen av inkomsluppgifierna och viisentliga inkomslförändringar.

Kostnaderna förde förordade förbättringarna av bostadstilläggen beräknar jag forell hell år till 80 milj, kr. Anslagsbehovet för innevarande budgetår kan beräknas öka med 40 milj. kr. De ökade kostnaderna för bostadstilläggen skulle till viss del drabba kommunerna. För att motverka detta förordar jag en uppräkning av slalsbidragsprocenten från 70 till 72 96 av den stals-bid ragsgru ndade bostadskost nåden,

10,9 Upprättade lagförslag

1 enlighet med vad som sålunda anförts har inom bostadsdepartementet upprättats förslag lill

1, lag om ändring i kommunallagen (1953:753),

2, lag om ändring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm,

3, lag om ändring i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelser om Stockholms läns landstingskommun,

4, lag om ändring i jordabalken,

5, lag om ändring i bosiadssaneringslagen (1953:531),

6, lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

7, lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter,

8, lag om ändring i lagen (1973:188)om arrendenämnder och hyresnämnder,

9, lag om avveckling av hyresregleringen,

10, lag om ändring i kommunalskaltelagen (1928:370),

11, kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612).

Särskill samråd har ägt rum beträffande förslagen, vid 1-3 med chefen för kommundepariementet, vid 4 och 6-9 med statsrådet Lidbom samt vid 10 med chefen för finansdepariementel.

Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

Prop. 1974:150 483

10,10 Specialmotivering

10.10.1 Förslagen lill lag om ändring i kommunallagen (1953:753). lag om änd
ring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm och lag om ändring i lagen
(1969:215) med särskilda besiämme/ser om Slockholms läns landstingskommun

1 den allmänna motiveringen har jag förordat att bestämmelserna i kommunallagarna ändras så alt lån i intecknad fast egendom som kommun övertar vid förvärv av egendomen samt lån som kommun upptar genom att som betalning för läst egendom utge köpeskillingsrevers inle inkräktar på utrymmet för kommunens underställningsfria lånerält i de fall förvärvet avser sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Jag har vidare förordat alt motsvarande skall gälla vid förvärv av fast egendom som enligt kommunens saneringsplanering bör bli föremål lör upprustning av icke ringa omfattning. Enligt mitt förslag skall de ändrade beslämmelserna i tillämpliga delar gälla även Stockholms läns landstingskommun.

Huvudbestämmelserna om kommunernas underställningsfria lånerätt finns i 58 § kommunallagen (1953:753) och 62 § kommunallagen (1957:50) för Stockholm. Utöver vad som sägs i dessa paragrafer har kommunerna enligt 59 tesp. 63 § nämnda lagar rält alt i särksilda läll undersiällningsfriti ta upp lån, i allmänhet dock bara i den omfattning och på de villkor Kungl, Maj:t bestämmer, Föreskrifier i detta ämne har getts i kungörelsen (1962:581) med vissa bestämmelser angående kommuns upptagande av lån m. m. Jag förordar att utvidgningen av kommunernas underställningsfria lånerält sker genom etl tillägg till sista slyckel i 59 resp. 63 § i nämnda lagar.

Bestämmelser om landstingskommuns lånerält finns i 64 § landstings-lagen (1954:319). Enligl dessa bestämmelser får landslingskommun utan underställning ta upp lån som löper på högst fem år. Härutöver lår landslingskommun undersiällningsfriti la upp lån i vissa fall, i allmänhet bara i den omfattning och på de villkor som Kungl. Maj:l bestämmer För Stockholms läns landstingskommun gäller i detla hänseende samma regler som för andra landstingskommuner. De särskilda beslämmelser som enligl mitt förslag skall gälla lör nämnda landstingskommun har tagits in i en ny paragraf, 9 b§, i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelserom Stockholms läns landslingskommun. Också i delta fall har Kungl. Maj:t bemyndigats alt föreskriva om villkor för lånen,

10.10.2 Förslaget lill lag om ändring i jordabalken

Genom prop. 1974:151 läggs fram förslag om inrättande av en ny överinstans över hyresnämnderna. Enligt förslaget skall talan mot hyresnämnds avgöranden föras genom besvär hos den nya överinstansen i de fall där enligl nuvarande regler klander- och besvärslalan är tillåten. Överinstansen

Prop. 1974:150 484

benämns enligt förslaget bostadsdomsiolen. Den föreslagna instans- och fullföljdsordningen föreslås träda i kraft den I juli 1975.

Genomförs de förslag som jag har förordat i det föregående, kommer nya uppgifter alt läggas på hyresnämnderna. Deras avgöranden i dessa frågor bör kunna föras vidare. När bostadsdomsiolen har inrättats den I juli 1975 är del naturiigt atl avgörandena överprövas där. Som jag har anfört i avsnittet 10.7 i den allmänna motiveringen bör emellertid de reformer på hyresrättens område som jag nu lägger fram förslag till träda i krafi redan den 1 januari 1975. Underen övergångstid, innan bostadsdomsiolen har trätt i verksamhet, bör överprövningen av hyresnämnds avgöranden i de frågor som det här gäller lämpligen kunna läggas på de allmänna domstolarna. När därefier bostadsdomsiolen börjar sin verksamhei, får de överlämna eventuellt an-hängiga mål till bostadsdomstolens prövning.

En samordning mellan de båda lagstiftningsärendena har skett genom att förevarande lagförslag utgår från fullföljdsbeslämmelserna i hyreslagen, nämndlagen och BSL i deras nuvarande lydelse, medan förslagen enligt prop. 1974:151 utgår från bestämmelsernas lydelse enligt förevarande förslag.

12 kap.

4 a §

Paragrafen upptar nu bestämmelser om rätt för bostadshyresgäsl med hyresavlal på bestämd tid, överstigande ell år, all säga upp avtalet till upphörande i förlid. På grund av utformningen av 54 § första stycket kan sådan hyresgäst, när hyresförhållandet varat i nio månader eller längre, också säga upp avtalet för villkorsändring utan att behöva avvakta hyrestidens utgång.

Som har anföris i avsnittet 10.7.2 i den allmänna motiveringen bör varje bostadshyresgäst ges rält att, oavsett den avtalade hyrestidens längd, säga upp avtalet lill upphörande i förtid. Bestämmelserna härom har tagits upp i denna paragraf De nuvarande bestämmelserna om rätt lill förtida uppsägning vid s. k. långtidsavtal kan därmed ulgå (jfr 54 § iredje stycket i den föreslagna lydelsen).

Enligt förslaget skall bostadshyresgäsl kunna säga upp avtalet att upphöra tidigast vid del månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Häri ligger att hyresgästen har möjlighet alt säga upp avtalet till en senare tidpunkt än den som anges i lagrummet.

Självfallet kan hyresgästen alltid säga upp avtalet till hyrestidens ulgång med iakttagande av för avtalet i denna situalion gällande uppsägningstid. Den föreslagna beslämmelsen kan m. a. o. sägas utgöra ett komplement till vad som i det enskilda fallel kan ha avtalats om hyrestid och uppsägning och till bestämmelserna i 3 § andra siycket och 4 § andra siycket hyreslagen. Bostadshyresgäst med tidsbestämt avtal som vill bringa hyresförhållandet att upphöra kan således välja mellan all antingen i vanlig ordning säga

Prop. 1974:150 485

upp avtalet lill hyrestidens utgång eller att säga upp det med stöd av den föreslagna beslämmelsen. Motsvarande gäller i de undantagsfall hyrestiden inte är bestämd (jfr 4 § andra slyckel).

Av vad som har anföris framgår alt tillämpningsområdet för 3 § andra stycket och 4 § andra stycket hyreslagen i praktiken kommerlitt bli något mindre än f n. Praktiskt setl får de åsyftade bestämmelserna betydelse i lörsta hand i lokalhyresförhållanden men också i de fall av förhyrning av bostadslägenhet i vilka föreskrivs en koriare uppsägningslid än som följer av 4 a § i den lydelse som föreslagits. Dessutom blir de bestämmande för till vilken tidpunkt uppsägningen för villkorsändring kan ske enligt 54 §,

Både hyresvärd och hyresgäst har i vissa situationer rätt all efter uppsägning frånlräda hyresavtalet före hyrestidens utgång, I 6 § hyreslagen meddelas bestämmelser om när avtalet upphör all gälla till följd av sådan uppsägning, I första stycket av paragrafen anges i vilka fall avtalet upphör att gälla genast. Övriga fall behandlas i andra stycket. Där regleras bl.a. konkursbos rätt enligt 31 § att säga upp hyresavtalet, när hyresgästen försatts i konkurs, och hyresgästens uppsägningsrätt enligl 32 §, då hyresvärden utan skälig anledning vägrat samtycke lill överiåtelse eller inte lämnat hyresgästen besked i frågan. Vad som har anförts om tillämpningsområdet för 3 § andra stycket och 4 § andra stycket hyreslagen gäller självfallet också 6 § andra siycket, I fortsättningen för således beslämmelserna i sistnämnda lagrum betydelse främst i fråga om lokaler.

Att de föreslagna bestämmelserna i 4 a § är tvingande till förmån för hyresgästen följer av l§: sista styckel hyreslagen.

Till frågan om sambandet mellan de nya bestämmelserna i 4 a § och beslämmelserna i 54 och 55 §§ hyreslagen om rätt för bostadshyresgäst atl säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren återkommer jag i det följande.

16§

I första stycket av paragrafen i nuvarande lydelse meddelas till en början bestämmelser om vad som gäller för det fall att hyreslägenhet skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket eller hinder eller men i nyttjanderätten uppslår på annal sätt utan hyresgästens vållande. De befogenheter som hyresgästen har i de angivna situationerna är att säga upp avtalet, få skälig nedsättning i hyran och att på hyresvärdens bekostnad avhjälpa bristen (självhjälpsrätt). För inträdet av påföljderna gäller delvis olika förutsättningar (jfr 10- 12§§). I lagrummet har även upptagits bestämmelserom verkan av all myndighet under hyrestiden meddelar förbud mot att lägenheten används för avsett ändamål (jfr 10 § andra stycket) eller beslut, varigenom del av lägenheten frångår hyresgästen eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (jfr 12§).

Prop. 1974:150 486

1 andra stycket finns beslämmelser av innebörd atl hyresvärden och hyresgästen med bindande verkan kan träffa avtal om inskränkning i hyresgästens rätt enligt första stycket alt fö skälig nedsättning i hyran.

1 departementsförslaget har första stycket underkastats en rent formell jämkning i del att de olika situationer i vilka lagrummet är tillämpligt angetts punktvis. Iförslaget härtill paragrafen fogats elt nylt andra stycke av innehåll att, om avtalet avser bostadslägenhet, hyresnämnden för på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden alt avhjälpa brist i de fall då anledning till all det uppstått hinder eller men i hyresgästens nyttjanderätt är sådan som anges i första stycket. Del sagda gäller dock inte när anledningen utgörs av myndighets beslut. Vidare har föreskrivits atl sådani föreläggande - benämnt reparationsföreläggande - för förenas med vite och atl i föreläggandet skall bestämmas viss tid inom vilken åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Lagrummet innehåller även att den utsatta tiden får förlängas, om det föreligger särskilda skäl och om ansökan görs därom före utgången av den löpande lidsfristen. De föreslagna bestämmelserna har behandlats i avsnittet 10.7.1.4 i den allmänna motiveringen.

Utöver vad som har anföris i anslutning till dessa beslämmelser i den allmänna motiveringen bör följande anmärkas.

En förutsättning för att reparalionsföreläggande skall kunna utfärdas är att skadan eller det efiersatta underhållet verkligen innebär hinder eller men i sökandens nyttjande. Till en början måsle i andra fall än då del är fråga om åtgärd enligt 15 andra styckel hyreslagen därför utrönas om så är fallel. Genom detta krav utesluts mer bagatellartade skador som t. ex. mindre repor på målade ytor och obetydliga sprickor på saniietporslin. Enligt min mening bör kravet på atl skadan skall vara till förfång vid utövandet av nytljanderällen inte sättas för lågt. Del kan förekomma atl man måsle pröva om hyresgästen är ansvarig för skadan eller om han på annat sätt är vållande lill hindret eller menet i nyttjanderällen. Frågan bör emellertid inle las upp med mindre hyresvärden gör invändning om vållande från hyresgästens sida. Det torde också få ankomma på hyresvärden att styrka rikligheten av sin invändning.

Är det fråga om skada i gemensamt utrymme i huset, lorde nuvarande ordning innebära att endasl den hyresgäst som är ansvarig för skadan går miste om de befogenheter som hyreslagen tillerkänner hyresgästerna. Det medför att en invändning i ärende om reparationsföreläggande att annan än sökanden är vållande till skadan kan lämnas utan avseende.

Ytterligare gäller som förutsättning för att reparationsföreläggande skall kunna utfärdas alt hyresvärden underiåtit att efter tillsägelse ombesörja begärd åtgärd så snart det kanske, Atl utröna om denna förutsäUning föreligger lorde i prakliken inte behöva vålla några svårigheter. Man har nämligen anledning utgå från att hyresgästerna inte använder sig av möjligheten att utverka reparationsföreläggande i andra fall än då de anser att möjlighelerna

Prop. 1974:150 487

att på frivillighetens väg få en ändring till stånd är helt uttömda. Skulle det någon gång inträffa all en hyresgäst direkt vänder sig lill hyresnämnd med ansökan om reparationsföreläggande synes, om övriga förutsättningar för meddelande av sådani föreläggande föreligger, hyresvärdens iniresse kunna tillgodoses genom att den lid inom vilken åtgärden skall ha vidtagits bestäms något längre än annars. Däremot synes det, framför allt av processekonomiska skäl, vara mindre lämpligt att i del åsyfiade fallel avslå ansökan om reparationsföreläggande.

Begär hyresgäst reparalionsföreläggande för atl förmå hyresvärden att fullgöra sin reparationsplikl enligt 15 § andrastycket hyreslagen, är det länkbari att hyresvärden invänder att bristen beror, inte på normalt slitage utan på vanvård från hyresgästens sida. Innebörden av det nyss nämnda lagrummet är bl. a. all reparalion skall kunna påfordras, om del finns behov av reparationen och så lång lid har förfiutit sedan motsvarande arbeten utfördes att det är rimligl att lägenheten repareras på nytt. Bara under dessa förutsättningar kan reparationsföreläggande meddelas. Är dessa förutsättningar för handen, torde hyresnämnden oftast kunna lämna en invändning från hyresvärdens sida av det slag som angetts utan avseende. Någon gång kan emellertid omständigheterna vara sådana att del är uppenbari alt reparationsbehovet uppkommit uteslutande genom vanvård av lägenheten, 1 sådana fall får frågan om hyresgästens vållande prövas som etl led i prövningen av hans ansökan om reparationsföreläggande.

Del är viktigt all hyresnämnden i sitt föreläggande noga anger vilka åtgärder som enligt nämndens mening bör vidtas. Det är också angelägel att nämnden tar reda på parternas ståndpunkter i fråga om färgval, tapeter m. m.

Som etl iredje stycke har i departementsförslaget utan ändring tagils upp paragrafens nuvarande andra stycke.

Beslämmelser om rätt för hyresnämnd att självmant ta upp fråga om utdömande av vite enligl reparalionsföreläggande m. m, har i förslaget tagits upp j 62 § hyreslagen. All lalan mot nämnds beslut om reparationsföreläggande och om utdömande av vite kan fullföljas genom besvär hos Svea hovrätt följer av 70 § hyreslagen i förslaget.

Som har anföris i det föregående har hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyran i de fall som anges i paragrafens första stycke. Är anledningen lill hyresjämkningen brisl i lägenheten, har hyresgästen denna rätl för hela den lid under vilken lägenheten är i bristfälligt skick. Sådan nedsättning kan beslutas under löpande hyresperiod. Frågan om nedsättning prövas, om parterna inte kan enas, av allmän domstol. Anser sig hyresgäst ha rätt till nedsättning i hyran, kan han innan tvisten har avgjorts deponera hyresbeloppet hos överexekutor enligl 21 § hyreslagen. Eftersatt lägenhetsunderhåll tillmäts också betydelse vid bedömningen av lägenhetens bruksvärde (jfr prop, 1968:91 Bih, A s, 211). 1 bruksvärdesammanhang för dock

Prop. 1974:150 488

bristande underhåll betydelse för storleken av hyran bara för kommande hyresperiod,

Beslämmelserna om räll för hyresgäst att fö nedsättning av hyran på grund av eftersatt underhåll eller annan anledning som nämnts nu torde ha tillämpats i liten utsträckning. Förklaringen till del ligger sannolikl bl. a. i atl det förfarande som hyresgästen måste iaktta för att få sin rätl är alltför besvärligt. Om den förordade ordningen med reparalionsföreläggande införs, skulle det kunna övervägas atl öppna möjlighet för hyresnämnd atl samtidigt förordna om nedsättning av hyran till dess att bristerna har avhjälpts. Av framför allt utredningstekniska skäl torde del i så fall inle kunna komma i fråga att nämnden får medge nedsättning för tid före beslutet. Det är då tveksamt, om så mycket står att vinna med den diskuterade ordningen. Den lid under vilken hyran kommer alt utgå med det lägre beloppet torde bli kori i förhållande till den lid före beslutet under vilken lägenheten varil i bristfälligt skick, efiersom de ålgärder som avses med etl reparationsföreläggande bör ha ombesörjts inom relativt kori lid efter beslutet. Det skall å andra sidan inte förnekas alt en ordning innebärande all hyresnämnd prövar frågor om reparationsföreläggande och allmän domstol tvist om nedsättning av hyran kan länkas medföra vissa problem. Den utesluter nämligen inte atl hyresnämnd och allmän domstol kan få pröva i ston sett samma fråga, nämligen om reparationsbehov föreligger, och därvid komma lill olika resultat. Fallet får emellertid betraktas som rent hypotetiskt. Dels lorde det inte förekomma särskill många fall där hyresgästen väcker talan för att få nedsättning i hyran, allra minst om han hos hyresnämnden utverkar reparalionsföreläggande, dels lorde domstolen i senare tvist komma all tillägga hyresnämndens avgörande belydande bevisvärde och vice versa med följd att utgången av prövningen blir densamma i båda fallen. Till vad som har anförts kommeratl del lorde behövas tämligen omfallande och komplicerade beslämmelser som löser de kom-pelenskonfiikter som uppslår mellan hyresnämnd och allmän domstol, om även hyresnämnd tillåts förordna om nedsättning av hyran.

Vad som har anförts i del närmast föregående gäller i tillämpliga delar också hyresgästernas självhjälpsrätt enligt hyreslagen. Förslag läggs därför inte fram om rätt för hyresnämnd alt pröva frågor som sagts nu.

Rubriken närmast före 23 §

Med hänsyn lill att i förevarande avsnili av hyreslagen har tagits upp nya bestämmelser om räll för bostadshyresgäst att själv och på egen bekostnad ombesörja vissa reparationer i sin lägenhet har rubriken närmasl före 23 § jämkats.

Prop. 1974:150 489

24 a §

I paragrafen, som är ny, har i första stycket tagits upp bestämmelser som ger bostadshyresgäsl räu atl på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämföriig åtgärd. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätl till ersättning för skadan. Bestämmelserna är i princip tvingande till förmän för hyresgästerna (jfr 1 § sista siycket) men genom en särskild regel i andra stycket har parterna getts rätl att i vissa läll avtala atl annat skall gälla. De fall som avses är då ägare av enfamiljshus hyr ul del för längre eller kortare tid men inle varaktigt och då hyresvärden innehar den uthyrda lägenheten med bostadsrätt.

Bestämmelserna har behandlats i avsnittet 10.7.1.4 i den allmänna motiveringen. Till vad som har anförts där kan följande tilläggas.

Paragrafen gäller inte i fråga om större ingrepp i lägenheten eller dess inredning. Med stöd av de föreslagna bestämmelserna är det inte möjligt atl I, ex. ändra lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg eller låta göra etl valv mellan två rum. Bestämmelserna ger inte heller hyresgästen rätl atl utan föregående samtycke riva ul den befintliga, fasta köksinredningen och sätta upp annan i dess ställe. Andra exempel på ålgärder som inle kan utföras med slöd av de nya beslämmelserna är all bygga om separat duschrum eller en klädkammare till bastu, dela av rum med fast monterad skiljevägg och alt montera spiskåpa med fiäkturtag till befintligt ventilationssystem. Däremot bör hyresgästen med slöd av paragrafen kunna lägga på heltäckande mattor på linoleumgolv, byta ut innerdörrar eller vred till sådana, sälta upp träpanel i hallar eller rum, montera persienner m, m. Självfallet gäller atl dörrar och sådant som tagits bort fortfarande tillhör faslighetens ägare.

En begränsning i hyresgästens möjligheter att förändra sin lägenhet efter sill tycke och sin smak ligger i föreskriften att, om hyresgästens åtgärd medför minskning av lägenhelens bruksvärde, hyresvärden har rätt lill ersättning för skada. Åtgärder som minskar lägenhetens efierfrågan hos de hyressökande och därmed leder till att hyresvärden måsle godta lägre hyra än annars behöver han inle finna sig i. Avgörande för om ersättningsskyldighet skall inträda är som nämnts förul, om lägenhelens bruksvärde har minskat genom åtgärden. Vid beräkningen av skadan lorde det vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar atl återställa lägenheten i normall skick. Kan del emellertid vi.sas att reparationsbehov förelåg vid den tidpunkt då hyresgästen vidtog åtgärderna, skall ersättningen lill hyresvärden självfallet jämkas. I vissa fall då det inre underhållet varit slarki eftersatt bör jämkningen kunna leda lill att någon ersättning inle alls utgår till hyresvärden.

Som har anföris i den allmänna motiveringen bör hyresnämnd pröva skadeståndsfrågan i dessa fall. Bestämmelser härom har lagits upp i paragrafens Iredje stycke.

Prop. 1974:150 490

Man har i fortsättningen atl skilja mellan två huvudgrupper av åtgärder som hyresgäst kan företa med sin lägenhet, nämligen dels målning, tapetsering och jämföriig åtgärd, dels andra åtgärder. De senare kräver, liksom f n., samtycke från hyresvärdens sida för att de skall fö företas. Företas de utan sådant samtycke, har hyresvärden rätt att fordra att lägenheten återställs i förutvarande skick, Ålgärder av detta slag kan också innefatta ell åsidosättande av hyresgästens vårdnadsplikl,

Den andra huvudgruppen av ålgärder - målning, tapetsering m, m, -får däremol alltid vidtas ulan föregående samtycke och kan i princip aldrig medföra skyldighet för hyresgästen att återställa lägenheten i lidigare skick och än mindre innefatta åsidosättande av vårdnadsplikten, inle ens i de fall då hyresgästens åtgärd medfört en minskning av lägenhetens bruksvärde. Är så fallet, har hyresvärden däremot en skadeståndsrätt enligt denna paragraf Hyresgästen kan naturiigivis i den angivna situationen själv återställa lägenheten i normalskick för att undgå skadeståndskrav.

Har skada uppkommit på lägenheten utan samband med förbättringsarbete, får den allmänna skadeståndsregeln i 24§ i stället tillämpas. Jag är självfallet medveten om att gränsen mellan de olika skadefallen i någon mån är fiytande men detta torde inte medföra några större problem i prakliken. Självfallet bör skadeståndsskyldighet föreligga inte bara när hyresgästen själv har utfört arbetet utan också när annan på hans uppdrag har gjori det,

35 §

I paragrafen meddelas beslämmelser om rält för bostadshyresgäst alt överlåta hyresrätten i syfte att genom byle erhålla annan bostad. Enligt andra slyckel i paragrafen föreligger inte s, k. bytesrätt bl. a. om hyresförhållandet inle har varat längre än nio månader i följd (punkten 5).

Undantagen från rätten att använda bostadslägenhet för byle har motiverats av all bytesrätt inte bör föreligga, då hyresgästen inte är berättigad till föriängning av hyresavtalet (prop. 1968:91 Bih, A s, 221). 1 avsnittet 10.7.3 i den allmänna motiveringen har förordats alt rält lill föriängning i princip bör föreligga även om hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd. Paragrafens andra stycke har jämkats i överensstämmelse med den lydelse som 45 första stycket I hyreslagen föreslås få.

45 och 46§§

45 § inleder det avsnitt i hyreslagen som behandlar besittningsskyddet för bostadshyresgäsl. 1 paragrafen meddelas beslämmelser varigenom vissa hyresförhållanden generellt las undan från besittningsskyddet. I förslaget har första stycket 1 jämkats så att det endast omfattar hyresavtal som avser

Prop. 1974:150 491

möblerat rum och lägenhet som hyrs ut för fritidsändamål. Upphör sådant hyresförhållande innan det har varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen inte någon kvarboenderält. I övriga fall är hyresförhållandets längd utan belydelse för frågan om avtalet är förenat med besittningsskydd eller inte. Andra och tredje styckena har i förslaget tagits upp utan ändring.

Med uttrycket möblerat rum i 35 och 45 §§ avses, oberoende av rumsantalet varje bostad som hyrs ut i möblerat skick och som inte kan anses som bostadslägenhet i vedertagen mening, dvs. bostad inrymmande, förutom elt eller flera rum, kök eller kokvrå saml hygienutrymmen. Som exempel på möblerat rum kan anföras vanligt hotell- eller pensionatsrum men också hotellsvit, bestående av flera rum. För bostadslägenhet som hyrs ut i möblerat skick gäller således samma besiltningsskydd som vid förhyrning av omöblerad lägenhet. I dessa fall får hyresgästen, om lägenheten inte är uthyrd för fritidsändamål, besillningsskydd innan hyresförhållandet har varat i nio månader i följd. Också hyresgäst som hyr omöbleral rum som bostad åtnjuter i princip besiltningsskydd. Del lorde ligga i sakens natur att vissa krav måste ställas upp i fråga om möbleringen för att niomåna-dersregeln i 45 § första styckel skall bli tillämplig. För att bostadsrummet skall kunna sägas vara hyrt i möblerat skick bör del sålunda inte vara tillräckligt att del i rummet vid förhyrningen finns någon enslaka möbel eller möbler som närmast för anses vara kasserade.

I 46 § meddelas bestämmelser om i vilka fall hyresgästen inle har rätt till föriängning av hyresavtalet trots all della i och för sig enligt 45 s är förenat med besittningsskydd. Des. k. besittningsskyddsbrytande grunderna är angivna i första stycket under tio punkter. Någon formell ändring i dem föreslås inte. Däremot kommer på grund av den förordade jämkningen i 45 § första siycket den under punkt 10 upptagna generalklausulen i realiteten att fö ett i visst mån annat innehåll. C)en blir med den ordning som jag har förordat sålunda tillämplig även på vissa hyresförhållanden som upphör innan de har varat så länge som nio månader i följd. Frågan huruvida hyresvärdens eller hyresgästernas intresse bör få vika i dessa fall får bero av omständigheterna i det enskilda fallel. I vissa fall kan det stå klari att parterna redan från början tänkt sig ett tidsbegränsat hyresförhållande, t. ex. om hyresgästen för utbildning eller omskolning eller av liknande anledning hyrt en lägenhet under några månader.Är så fallet för ofta hyresvärdens anspråk på att kunna disponera lägenheten efter den avtalade hyrestidens utgång anses väga över. Är silualionen däremol den alt parterna tänkt sig eU mera varaktigt hyresförhållande men kontraktet av formella skäl anger en hyrestid understigande nio månader, bör hyresvärden, om uppsägning sker till den första hyresperiodens utgång, inte kunna åberopa enbari hyresförhållandets korivarighet för att bli kvitt hyresgästen, 1 utrymmet mellan de nu angivna fallen finns del givetvis en rad gränsfall i vilka avvägningen mellan parternas intressen är svårare alt göra. Det blir

Prop. 1974:150 492

en uppgifi lör rättstillämpningen alt dra upp riktlinjerna för generalklausulens tillämpning i dessa fall. Jag vill här endast erinra om den möjlighet som bestämmelserna i 52 § första styckel hyreslagen om anstånd med avfiyttning erbjuder atl få till stånd en kompromiss mellan förlängning av hyresavtalet och vägrad föriängning.

Enligt 48 § andra stycket andra punkten hyreslagen (nuvarande lydelse) skall hyrestiden i en lörlängningssitualion normalt vara ell år med tre månaders uppsägningstid. Den omständigheten att villkorsfrågan enligt den föreslagna ordningen kan uppkomma innan hyresförhållandet har varat så länge föranleder enligt min mening inte till all denna lagregel jämkas. Vad som har anförts gäller självfallet bara om i förlängningsärendet tvist uppkommer om hyresvillkoren. Påkallas inte ändring i dem, skall enligt 48 § tredje siycket i den föreslagna lydelsen samma villkor som förut gälla.

Enligl 3 första stycket hyreslagen skall hyresavtal som är träffal för bestämd lid alltid sägas upp - antingen av hyresvärden eller hyresgästen - lör att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång, om hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Sägs avtalet inte upp föriängs del automatiskt (jfr 3 § tredje stycket). Sker uppsägning, blir i stället besill-ningsskyddsbestämmelserna tillämpliga närdelär frågaom bostadslägenhet. Har hyresförhållandet varal kortare lid än nio månader, gäller en annan ordning, 1 dessa fall upphör avtalet att gälla vid den avtalade hyrestidens utgång utan uppsägning, om avtalet inle innehåller bestämmelser om att uppsägning skall ske. Har emellertid hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efier hyrestidens utgång utan att hyresvärden har anmanat honom att fiytta, anses avtalet enligt 4 § första styckel förlängt på obestämd tid. Tillsvidareavial måste alllid sägas upp för att upphöra alt gälla (4 § andra stycket).

För alt hyresgästen skall ha rätt till förlängning av avtalet enligl bestämmelserna om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst förutsätts alt hyresvärden har sagl upp avtalet (46 § första stycket). Dennes uppsägning utlöser således det direkta besittningsskyddet. Görs i enlighet med vad jag har förordat i det föregående bestämmelserna om direkt besittningsskydd tillämpliga även pä vissa hyresförhållanden som varat kortare tid än nio månader i följd - och som alltså kan upphöra ulan uppsägning - måsle en jämkning vidtas i regelsystemet. Man kan då tänka sig antingen att införa bestämmelser om obligatorisk uppsägning, i vari fall från hyresvärdens sida, vid de tidsbestämda korttidsavialen eller alt göra besittningsskyddsbestämmelserna tillämpliga också i de fall avtalet inte har sagts upp.

Enligt min mening bör den först angivna lösningen inte väljas. 1 det alldeles övervägande antalet fall av korttidsförhyrning lorde båda parterna vara helt införstådda med alt hyresförhållandet skall upphöra när hyrestiden gått till ända. I de fall åter där den första hyresperioden bestämls koriare än nio månader av formella skäl trots atl parterna har avsett alt etablera

Prop. 1974:150 493

ett mera permanent hyresförhållande, torde avtalei i allmänhet innehålla förbehåll om atl uppsägning skall ske för alt avtalet skall upphöra att gälla. Att införa bestämmelser som generellt ålägger hyresvärden alt säga upp komidsavial kan på grund av vad som har anförts inte gärna komma i fråga. I stället bör 46 § första stycket hyreslagen jämkas såatt bestämmelserna om direkt besittningsskydd blir tillämpliga också i de läll uppsägning inle erfordras enligl nuvarande bestämmelser, 1 prakliken blirdet frågaom sådana fall där hyresgästen har ett tidsbestämt avtal utan (Örbehåll om uppsägning och sitter kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång trots atl hyresvärden inom en månad därefier har anmodat honom alt flytta, dvs, i sådana fall då s, k, tyst förlängning enligt 4 § första stycket hyreslagen inle sker.

Hur den av mig förordade ordningen är avsedd all fungera i praktisk lillämpning lorde enklasi kunna belysas med ett exempel. Som utgångspunkt kan väljas ett enligt förslaget besittningsskyddat hyresavtal som ulan förbehåll om uppsägning är träffat /or viss lid, sex månader. Sitter hyresgästen kvar efter hyrestidens utgång och är därvid omständigheterna sådana som anges i 4 § första styckel, omvandlas avtalet lill etl tillsvidareavial som enligl paragrafens andra stycke måsle sägas upp för alt upphöra. Det innebär all hyresgästen ålminslone t, v, är tryggad i sin besittning lill lägenheten. Säger hyresvärden sedan upp honom till avflyttning, blir beslämmelserna om det direkta besittningsskyddet tillämpliga oavsett om hyresförhållandet vid den tidpunkt till vilken uppsägningen görs har varat nio månader i följd eller inte. Anmodas däremol hyresgästen att flytta inom en månad efier hyrestidens utgång, är lägel ett annal. Någon lyst förlängning sker då inte. Hyresgästen har emellertid enligt den av mig förordade ordningen också i detta fall rält alt bo kvar t. v. i lägenheten men på annan rättsgrund än som angetts förut. Med den jämkning av 46 § första stycket hyreslagen som jag föreslår utlöses i detta fall det direkta besittningsskyddet. Det innebär bl. a. att hyresgästen har rätt att sitta kvar i lägenheten till dess att förlängningstvisten avgjorts slutligt (jfr 50 § hyreslagen), 1 sammanhanget bortses från beslämmelserna om anstånd med avfiyttningen enligt 52 § första siycket.

Enligt 49 § första styckel skall hyresvärden tillställa hyresgästen särskilt meddelande, s. k, avfiyttningsmeddelande, föratt bostadshyresgäsl med besittningsskyddat avtal skall bli skyldig att lämna lägenheten. Lämnas sådant meddelande, har hyresgästen att hänskjuta tvisten lill hyresnämnden inom tre veckor från delfåenclet. Annars förfaller hans rätt till föriängning, och skyldighet inträder då för honom atl flytta. Härvid bortses från alt hänskjutande kan ha skett med stöd av 54 § tredje styckel hyreslagen (i nuvarande lydelse, jfr 49 § iredje stycket sista punkten), Avflytiningsmed-delandet är rättsligt sett fristående i förhållande lill uppsiigningen och kan närmast betraktas som det fullföljande av denna varigenom besiltnings-skyddsproceduren utläses. Också i de fall då enligt den föreslagna ordningen

Prop. 1974:150 494

besitlningsskyddsreglerna blir tillämpliga trots att hyresavtalet inte sagts upp bör självfallet skyldighet föreligga för hyresvärden att lämna hyresgästen avflytlningsmeddelande. Lämnas inte, i de läll uppsägning krävs, sådant meddelande senast inom ire månader efier hyrestidens utgång, är enligt 49 § andra stycket hyreslagen uppsägningen utan verkan, om hyresgästen inte före tremånadersfristens utgång har hänskjutit tvisten till hyresnämnden eller ändå har fiyttal. Någon motsvarande påföljd lorde inle behövas, om hyresvärden underlåtit att sända avfiyttningsmeddelande i de fall skyldighet inle föreligger för honom all säga upp avtalet till upphörande, I dessa fall, som kännetecknas av att hyresgästen bor kvar i lägenheten trots atl hyresvärden har anmodat honom att flytta, ligger del nära lill hands att anse atl hyresvärden har tagit tillbaka sin anmodan, om han inle inom i slort sett motsvarande tidsfrist fullföljer saken genom all lämna avflytlningsmeddelande. Det skulle innebära att avtalei enligl 4 § första slyckel hyreslagen genom hyresvärdens underlåtenhet förlängts på obestämd tid.

En konsekvens av den förordade ordningen är alt hyresgäst inte utan vidare kan avhysas från lägenheten i de fall den avtalade hyrestiden gått till ända trots alt hyresförhållandet varal koriare tid än nio månader. Även i dessa fall måste således undersökas, om hyresgästen har någon rättslig grund för sin vägran att lämna lägenheten.

Åtskilliga bestämmelser i hyreslagen knyter an lill hyresförhållandets längd på så sätt atl en ordning gäller, om del har varat längre än nio månader i följd, och en annan om hyresförhållandet har varal koriare lid. 1 del föregående har en del av dessa beslämmelser behandlats, nämligen 3 § första slyckel, 4 § första stycket och 35 § andra slyckel 5. Andra beslämmelser av det slag som har angetts är 3 § iredje siycket, 8 § första siycket, 45 § andra stycket, 54 § första och andra styckena och 56 § första styckel hyreslagen.

Enligt 3 § tredje styckel anses tidsbestämt hyresavtal förlängt på i lagrummet angiven lid, om del saknar bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och del inte sägs upp inom rätt tid (automatisk förlängning). Förlängningstiden är etl år, om hyrestiden överstiger nio månader och i annat fall tid som molsvarar hyrestiden. Bestämmelsen kan behållas oförändrad, eftersom anknytningen till hyrestiden endast fyller funktionen all dra gränsen mellan å ena sidan de fall där den automatiska föriängningen skall vara ell år och å andra sidan övriga föriängningsfall.

Enligl 8 § första styckel skall uppsägning i princip vara skrifilig, om hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Bestämmelsen gäller både vid hyra av bostadslägenhet och i lokalhyresförhållanden. Önskemålet har varit atl ha ett skriftlighelskrav belräffande hyresavlal inom det direkta besittningsskyddets tillämpningsområde. Skrifilighetskravel sammanfaller dessutom med uppsägningsplikten för tidsbestämda avtal (prop. 1968:91 Bih. A s. 208). Uppenbariigen kan kravel på i princip skrifilig form för upp-

Prop. 1974:150 495

sägning inle upprätthållas över hela fältet. På ett eller annat sätt måste man kunna dra gränsen mellan de situationer i vilka uppsägningsförfarandet bör kunna gestaltas enklare och övriga situationer. Den utvidgning av bestämmelserna om direkt besittningsskydd som jag har förordat kräver i och för sig inle någon jämkning av bestämmelserna om hur uppsägning skall göras. En utvidgning av skrifilighetskravel så att det läcker alla de situationer där besittningsskydd föreligger enligt departementsförslaget skulle medföra belydande prakiiska olägenheter för hyresvärdarna och en ökad påfrestning på delgivningsorganisationen. Den nuvarande förutsättningen för inträde av skrifilighetskravel bör därför behållas,

I 45 § andra stycket hyreslagen anges under vilka förutsättningar överenskommelse om avstående från besittningsskydd är bindande. Har överenskommelsen träffats, innan hyresförhållandet varat längre än nio månader, gäller den endast om den har godkänts av hyresnämnden. Bestämmelsen tillgodoser närmast intresset av att besittningsskyddet inle skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt (prop, 1968:91 Bih. A. s. 89). Den ordning som jag har förordat innebär en utvidgning av besittningsskyddet. Enligt min mening saknas därför anledning att göra någon ändring i bestämmelserna,

56 § första stycket 1 hyreslagen, slutligen, äger tillämpning i lokalhyresförhållanden och påverkas till ingen del av den förordade jämkningen av besittningsskyddsbesiämmelserna. Inte heller beträffande 56 > första siycket föreslås därför någon ändring.

Bestämmelserna i 54 § behandlas särskilt i del följande.

Till 46 § har i förslaget vidare fogats ell nylt stycke av innehåll all, om hyresgäst avträder lägenhet eller del av lägenhet med anledning av att huset skall undergå större ombyggnad, han om möjligt skall beredas tillfälle alt efier ombyggnaden hyra likvärdig lägenhet i huset. Avsikten är, som jag framhållit i den allmänna motiveringen, att denna bestämmelse skall tjäna som ledning vid den billighetsprövning som skall ske när genomgripande ombyggnad åberopas som grund för upplösning av hyresförhållande.

I föriängningslvisl föranledd av föreslående ombyggnad bör hyresnämnden ta upp frågan med parterna om möjlighet för hyresgästen atl efter ombyggnaden flytta tillbaka lill lägenheten. Det bör nämnden göra alldeles oberoende av om hyresvärden anses böra ställa ersättningslägenhet lill förfogande eller inle. Förklarar hyresgästen alt han i och för sig är intresserad av atl flytta tillbaka, bör hyresnämnden medverka lill alt hyresgästens möjlighet till återflyttning tryggas. Man kan därvid tänka sig olika former för hur del skall ske. Vilken lösning som skall väljas får bero på omständigheterna i det särskilda fallet. En lösning är att parterna träffar avtal om att hyresgästen - mot befrielse atl betala hyra under tiden - skall utrymma lägenheten och ställa den lill faslighelsägarens disposition under ombyggnadstiden. Företes ett avtal med sådant innehåll, bör hyresnämnden kunna förlänga hyresavtalet. Eu annat sätt varigenom åierflyttningsrätten

Prop. 1974:150 496

kan tryggas är att parterna träffar nytt hyresavtal beträffande viss lägenhet i det ombyggda huset. Denna utväg lorde emellertid stå öppen bara i de fall då parterna i förväg kan enas om hyrans storlek efier ombyggnaden eller om atl den nya hyran skall bestämmas efier förhandlingar med hyresgästförening (jfr 19 a § hyreslagen) och då återfiyttningsiidpunkten inte är alllför avlägsen, 1 allmänhet bör del vara tillräckligt att hyresvärden i skrifilig handling ulfäsier sig att, innan han hyr ut lägenheten till annan, bereda hyresgästen tillfälle att sluta nytt hyresavtal. 1 vissa fall kan det vara lämpligt atl utfästelsen säkerställs genom avtalsvite. Föratt tvist inte skall behöva uppkomma framdeles, bör i handlingen anges bl. a. inom vilken tid hyresgästen efier delföendet av erbjudandel måste ha slutit det nya avtalet. Också andra lösningar för alt trygga hyresgästens anspråk på att få fiytta tillbaka kan möjligen tänkas,

1 de fall som angetts i del föregående bör hyresvärdens åtaganden inte utesluta att han åläggs att tillhandahålla hyresgästen ersättningslägenhet. Ställs sådan lägenhet till hyresgästens förfogande, ankommer det på hyresgästen att se till alt hyreskontraktet avseende ersättningslägenheten ges sådan utformning att hyresgästen inie behöver betala dubbla hyror under någon längre tid, om han vill fiytta tillbaka till sin gamla lägenhet. Vill i något fall hyresvärden inte medverka till att hyresgästen bereds möjlighet att, om han vill det, fiytta tillbaka, får hans vägran vägas samman med andra omsländigheler som är av betydelse i billighetsprövningen. Därvid bör gälla all om hans vägran är obefogad, hyresavtalet i allmänhet bör förlängas vilkel i så fall leder till atl ombyggnaden inte kan genomföras.

Vad som har anföris i det föregående har tagit sikte på de fall där ombyggnaden visserligen är så omfattande all hyresgästen inte lämpligen bör bokvar i lägenheten under ombyggnadstiden men inle medför någon ändring i fråga om lägenheternas antal eller disposition. Fall kommer naturligtvis atl finnas där antalet lägenheter blir färre efter ombyggnaden, exempelvis därför atl flera små lägenheter slås samman lill en större eller vissa liigenheter tas i anspråk för lokaler, avsedda att användas gemensamt av de boende, t. ex. molionsrum eller tvättstuga. Oftast får man emellertid räkna med att inte alla de förutvarande hyresgästerna vill fiytta tillbaka och då löser sig i allmänhet problemen. Det ter sig därvid naturligt atl hyresgästerna lill de lägenheter som försvunnit lar möjlighet att fiytta in i de lägenheter som blivit lediga genom alt en förutvarande hyresgäst inte vill fiytta tillbaka.

Är läget undantagsvis del atl flera hyresgäster vill fiytta tillbaka än det finns lägenheter for efier ombyggnaden, talar myckel för att man tillämpar principen att de som har bott längsi i huset ges företräde. Går det inte att tillförsäkra en hyresgäst rätt att efter ombyggnadens slutförande flytta tillbaka till sin lägenhet, bör det vara möjligt att tillförsäkra honom rätl till lägenhet som blir ledig genom alt medhyresgäst inte utnyttjar sin möjlighet atl flytta tillbaka, dvs, en åternyliningsrätt i andra hand.

Prop. 1974:150 497

Frågan om återflyttning m. m. bör tas upp i ett så tidigt skede som möjligt, helst redan i samband med att fastighetsägaren informerar om det tillämnade ombyggnadsföretaget. Om möjligt bör erforderliga överenskommelser-både om sättet att tillförsäkra hyresgästerna återflytlningsrätt och, i förekommande fall, om fördelningen av de nya lägenheterna - föreligga, om och när själva förlängningsfrågan behandlas i hyresnämnden. Även om en förlängningstvist är att betrakta som en tvist mellan hyresvärden och den enskilde hyresgästen bör i ombyggnadsfallen nämnden företa samtliga förlängningsärenden i huset till gemensam handläggning, I annal fall saknar nämnden möjlighet att göra den avvägning mellan hyresgästernas intressen som enligt vad som har sagts förul bli aktuell i en konkurrenssituation.

Av den föreslagna bestämmelsen följer atl, om ombyggnadsföretaget leder till all en del av hyresgästens lägenhet frångår hyresgästen, han har anspråk på att efter ombyggnaden få flytta tillbaka lill en lägenhet i huset som är likvärdig med den han lämnade. Delta innebär exempelvis att, om hyresgästen förhyr en femrumslägenhet och lägenheten efter ombyggnaden kommer atl innehålla endasl tre rum, hyresgästens önskemål alt hyra en annan femrumslägenhei i samma hus bör tillgodoses, om det är möjligt.

Som jag nyss har anfört bör hyresnämnden handlägga de förlängningstvister som etl och samma ombyggnadsförelag aktualiserar gemensamt. Sådan gemensam handläggning lorde emellertid knappast kunna genomföras i överinstansen. Innebär hyresnämndens beslut att endast vissa av hyresgäsierna ges möjlighet att flytta tillbaka, är det bara de andra, dvs. de som inte fått omedelbar återflytlningsrätt, som har intresse av att fullfölja talan i förlängningsdelen. Överinstansen kan då bara konstalera att de lägenheter som finns i huset efter ombyggnaden sannolikt kommer att tas i anspråk av dem som inte är parier i målet och att någon ändring såviit gäller återfiyttningsmöjligheten inle kan göras i det överklagade beslutet. Med nuvarande principer för rättegången i högre instans, vilka föreslås gälla även i bostadsdomsiolen, kan i överinstansen inte företas den sammanvägning av alla hyresgästernas intressen som för hyresnämndernas vidkommande förutsatts i det föregående. Eftersom den angivna konkurrenssituationen lorde uppkomma jämförelsevis sällan och då möjlighet som nämnts bör finnas att uppställa krav på åternyliningsrätt i andra hand, synes anledning saknas atl införa speciella processbestämmelser för dessa fall,

I della sammanhang vill jag något beröra etl par andra frågor som har anknytning till bostadshyresgästs besillningsskydd.

Enligt 46 § första stycket 5 hyreslagen får hyresgästernas besittningsskydd vika, om lägenheten inle vidare skall användas för bostadsändamål och det inte är obilligl mol hyresgästen alt hyresförhållandet upphör. Normalt behöver någon utredning om behovel för fastighetsägaren att genomföra omläggningen av brukningsändamålet inle förebringas men sker omläggningen väsentligen i syfte alt sätta hyresgästens besittningsskydd ur spel,

32 Riksdagen 1974 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 498

bör den anses vara obillig mot hyresgästen. På så sätt kan skälen till fastighetsägarens önskan atl disponera lägenheten för annat ändamål få viss betydelse (prop, 1968:91 Bih, A s, 92).

Det är möjligt att vissa hyresvärdar kommer att försöka att kringgå de bestämmelser om bestämmanderätt för hyresgäsierna som har föreslagits i del föregående genom atl lägga om lägenheternas brukningsändamål. På de orier där del alltjämt råder viss brist på bostadslägenheter får hyresvärden enligt lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter emelleriid inte utan hyresnämndens tillstånd hyra ut eller själv ta i bruk bl, a bostadslägenhet för väsentligen annal ändamål Of"" kungörelsen, 1973:198, om lillämpning av lagen, 1973:189, med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter). På sådana orter torde risken för omläggning av brukningsändamålet vara lilen. På andra orter torde i viss utsträckning byggnadslagstiftningen lägga hinder i vägen för alt använda bostadshus för annat än bostadsändamål. Sålunda förekommer det i sannolikl inte så liten utsträckning all stadsplane-eller byggnadsplanebestämmelserna lägger fast hur bygg-nadskvarieren skall användas, t.ex. för bostadsändamål. En omläggning av brukningsändamålet på sådana orter kan inte ske utan planändring eller dispens. Tillräckliga garantier mot illojalt förfarande från hyresvärdens sida lorde därmed föreligga. Skulle mol en omläggning inle möta hinder av del slag som har antytts, blir del hyresnämndens sak atl ta ställning till frågan i samband med prövning av förlängningstvist. Nämnden bör därvid ha sin uppmärksamhet riktad på alt den planerade omläggningen kan ha det illojala syftet att kringgå bestämmelserna om ökat boendeinfiytande. Med hänsyn härtill torde hyresnämnden inte kunna framdeles undandra sig uppgiften alt granska hyresvärdens skäl för omläggningen. Kan det därvid antas att hyresvärden försöker urholka boendeinfiytandet bör obillighels-prövning utfalla till hyresgäsiernas förmån. Del bör ankomma på hyresvärden att visa att han har sakliga skäl att disponera lägenheten på annat sätt.

Under hänvisning till vad som har anföris kan det inte anses påkallat att ändra de nuvarande reglerna om hyresgästens besittningsskydd vid omläggning av brukningsändamålet. I de säkeriigen fåtaliga fall där frågan uppkommer torde de rättstillämpande myndigheterna med stöd av de nuvarande bestämmelserna kunna förhindra att orättvisor sker.

Uppräkningen i 46 § av de besittningsskyddsbrytande grunderna avslutas med en allmänt hållen bestämmelse av innehåll all besittningsskyddet bryts, om det inte strider mol god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt mot hyresgästen alt hyresförhållandet upphör (46 § första styckel 10 hyreslagen). Generalklausulen har kommit lill därför atl det inte har ansetts möjligt alt i lagtext närmare reglera alla de situationer där fråga kan uppkomma all bryta besittningsskyddet. Bland de situationer där intresseavvägningen vid lillämpning av bestämmelsen kan komma att utfalla lill hy-

Prop. 1974:150 499

resvärdens förmån nämns i förarbetena (SOU 1966:14 s. 207 och prop. 1968:91 Bih. A s. 102) mindre genomgripande ombyggnad än som avses i paragrafens punkt 4, dvs, sådan som inte kräver att hyresgästen fiyltar från huset, I ett sådant fall skall hyresvärden kunna säga upp avtalet och som villkor för föriängning kräva garantier föratt få obehindrat tillträde till lägenheten under ombyggnadstiden och begränsning av hyresgästens rätt till skadestånd och till nedsättning i hyran (jfr 26 § hyreslagen).

Generalklausulen lorde i detla sammanhang kunna lämnas uianför diskussionen, efiersom det i de ombyggnadsfall där klausulen enligl motiven är tillämplig inte rör sig om hyresförhållandets fortsatta bestånd ulan i första hand om hyresavtalels innehåll under följande hyresperiod. Den tvist som hyresvärdens uppsägning utlöser är således i första hand en villkorstvist och inte en föriängningslvisl i egentlig mening. Skulle emellertid fråga om hyresförhållandets definitiva upphörande i något fall aktualiseras inför mindre ombyggnad, får man ulgå från att hyresnämnden mot bakgrunden av vad som har anförts förul är restriktiv när det gäller att använda dén möjlighet att upplösa hyresförhållandet som generalklausulen formellt öppnar, I allmänhet bör den intresseavvägning som alltid skall äga rum ulfalla lill hyresgästens förmån på så sätt atl hyresgästens kvarboenderält får bestå åtminstone i princip.

De föreslagna bestämmelserna om ökat boendeinfiytande aktualiserar också frågan om tillämpningen av besitlningsskyddsbestämmelserna i de fall hyresvärden vill riva huset. Som har anförts i avsnittel 10.7.1.2 läggs inlenu fram förslag om direkt infiytande för hyresgästerna i rivningsfallen. 1 stället bör den f n. gällande rivningsregleringen bestå, vilkel innebär all bl. a. bostadssociala skäl kan hindra rivning. Därutöver får hyresgästernas intressen tillgodoses i besittningsskyddsproceduren. Av särskill iniresse är därvid verkan av de s. k. rivningsklausuler som åtskilliga hyreskontrakt upptar. Den billighelsprövning som enligt 46 § första stycket 3 skall företas i rivnings-fallen kan leda till atl en alltför gammal rivningsklausul lämnas ulan avseende. Jag har emellertid kommii lill den uppfattningen atl de tillämpande myndigheterna i allmänhet är mindre benägna att bortse från en rivningsklausul annal än då avsevärd lid har förflutit från dess tillkomst och att enhetlig rättstillämpning inte har utbildats med följd att rätt stora olikheter förekommer vid bedömningen av frågan vilken verkan som en rivningsklausul bör tillerkännas.

Enligt min mening bör en rivningsklausul tillmätas betydelse i långt mindre utsträckning än vad nu vanligtvis är fallet. Redan efier några få år efter rivningsklausulens tillkomst bör det krävas myckel starka skäl för alt hyresvärden skall kunna åberopa klausulen. Riktmärket bör vara atl, om hyresförhållandet har varat under en inte alllför kort lid och hyresgästen kommit atl uppfatta del som permanent, en rivningsklausul bör kunna frånkännas betydelse. Ett annat krav som bör kunna uppslällas är atl rivningen

Prop. 1974:150 500

varit någorlunda aktuell vid den tidpunkt, då rivningsklausulen togs in i avtalet. Har den tillkommit s, a. s, för säkerhets skull bör den kunna lämnas helt ulan avseende även om föriängningsfrågan uppkommit redan elt eller annat år efier klausulens tillkomst,

Eu väsentligl syfte med de lagförslag som nu läggs fram är att slärka hyresgäsiernas rätl lill den egna bostaden. Del ligger i linje med detla syfte atl vid den billighelsprövning som sker enligt 46 § första stycket 3 tillmäta rivningsklausuler den mer begränsade innebörd jag nyss angav. Jag anser mig kunna räkna med alt rättstillämpningen i forisäiiningen blir mer restriktiv när det gäller all låla rivningsklausulen fälla avgörandet till hyresvärdens förmån. Några uttryckliga lagregler i den delen föreslås därför inte,

48 §

1 paragrafen meddelas bestämmelser om villkoren för den fortsatta förhyrningen i samband med förlängning av hyresavlal.

Ändringen i paragrafens första stycke innebär alt utrymmet för höjning av hyran inskränks. 1 paragrafens nuvarande lydelse anges att fordrad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Enligt den föreslagna ändringen skall fordrad hyra anses oskälig redan om den är påtagligt högre än jämförelsehyran.

I elt nytt andra stycke föreskrivs alt vid jämförelseprövning enligl första stycket främst skall beaktas hyra för lägenheier i hus som förvaltas av allmännyttigt bosladsföretag. Vidare tas uppen regel om att ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämföriig betydelse som bekostats av hyresgästen inte får beakias vid hyressätlningen enligt första styckel såvida inte särskilda skäl föreligger,

Belräffande bakgrunden till den föreslagna ändringen i paragrafen hänvisas lill vad som anföris i den allmänna motiveringen (avsnittet 10.7,4.3).

Som jag anförl i den allmänna motiveringen svarar den föreslagna andra punkten i andra stycket mol 3 § iredje stycket hyresregleringslagen. Tillkomsten av en sådan motsvarighet torde i prakliken inte behöva medföra några nämnvärda tillämpningsproblem. I fiertalet fall blir det knappast aktuellt för hyresgästen atl åberopa bestämmelserna därför att de arbeten han utfört och bekostat är av begränsad omfattning och bara har marginell betydelse vid en bruksvärdeprövning. Det bör i sammanhanget framhållas, atl det är hyresgästen som är skyldig alt styrka att han vidtagit förbättringsåtgärder i lägenheten och all dessa medföri att lägenhelens bruksvärde har ökat.

Beträffande tillämpningen i visst fall av 48 § iredje slyckel andra punkten i paragrafens lydelse enligt föreliggande förslag hänvisas till vad som har anförts under 45 och 46§§,

Prop. 1974:150 501

Ändringen i paragrafens sista stycke enligt förslaget är rent redaktionell,

49 §

I paragrafen meddelas bestämmelser om besittningsprocedurens inledande. Den jämkning som har vidtagits rör iredje styckel av paragrafen och är rent formell.

54 §

I paragrafen meddelas bestämmelserom rätt for bostadshyresgäst att säga upp avtalet för villkorsändring. I första och andra styckena anges förutsättningarna för att hyresgästen med bibehållet besittningsskydd skall få säga upp avtalet lor att få villkoren omprövade och i tredje stycket meddelas bestämmelserna om vad hyresgästen har atl iaktta för att få till stånd en omprövning. 55 § upptar normerna för hur de nya villkoren skall bestämmas.

För att hyresgästen skall ha rätt att säga upp avtalet för villkorsändring, krävs enligt paragrafens första stycke i dess nu gällande lydelse bl.a. att hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt då avtalet skulle ha upphört enligl lag eller avtal, om uppsägningen i stället hade gällt dess upphörande, och alt lägenheten inte utgör del av upplåtarens egen bostad. Genom bestämmelserna i andra styckel har möjlighet öppnats för bostadshyresgäst med hyresavtal för kortare tid än nio månader all säga upp avtalet för villkor.sändring. Uppsägning får då ske till den tidpunkt då han har vunnit besittningsskydd. Han behöver således i detta fall inte avvakta den nya hyresperiodens ulgång.

Nuvarande bestämmelser i 54 § första och andra styckena skall sammanställas med bl, a. beslämmelserna i 4a§ i dess nuvarande lydelse. Sistnämnda lagrum ger bostadshyresgäst med tidsbestämt hyresavtal, överstigande ell år, rätt all säga upp avtalet lill den fardag som inträffar närmast efier sex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen har varat längre än nio månader i följd. På grund av utformningen av 54 § första stycket kan sådan förtida uppsägning från hyresgästens sida avse villkorsändring i stället för avtalets upphörande.

Genomförs den av mig idet föregående förordade ordningen att bostadshyresgäsl skall kunna säga upp avtalet att upphöra i förtid vid det månadsskifie som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (4a § i lörslaget) och att han i princip skall kunna få avtalet förlängt trots all hyresförhållandet har varat kortare tid än nio månader i följd (45 § första stycket i förslaget), måste bestämmelserna i 54 § jämkas.

Till all börja med bör den nuvarande förutsättningen för hyresgästens uppsägning för villkorsändring som ligger i kravet på att hyresförhållandet skall ha varat längre än nio månader i princip utmönstras. Avser hyresavtalet inte möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål, åtnjuter enligt lörslaget

Prop. 1974:150 502

hyresgästen redan dessförinnan besittningsskydd och spärregeln kan därför ulgå som obehövlig i dessa fall, Däremol bör spärregeln behållas beträffande hyresförhållanden i vilka besillningsskydd enligt förslaget inte föreligger förrän efier nio månader. Härigenom uppnås överensstämmelse med 45 § första stycket i den föreslagna lydelsen. Föreskrifterna härom har, jämte kravet att lägenheten inte får utgöra del av upplåtarens egen bostad, tagits upp i ett särskilt stycke närmast efter det nuvarande första stycket. ,

Förulsättningen i första stycket all hyresavtalet kan sägas upp för villkorsändring lill den tidpunkt då hyresgästen enligt lag skulle ha kunnat säga upp avtalet lill upphörande kommer atl avse även 4 a § i den föreslagna lydelsen, om 54 § första stycket i förevarande del behålls oförändrat. Del skulle innebära att bostadshyresgäsl skulle kunna säga upp avtalet för villkorsändring under löpande hyrestid med i princip tre månaders uppsägningstid. Som har anförts i avsnittet 10.7,2 i den allmänna motiveringen bör det inle vara möjligt. Uppsägning från hyresgästens sida för villkorsändring bör kunna göras bara till den tidpunkt, då hyresgästen enligt avtalet eller enligt huvudreglerna i 3 § andra styckel eller 4 § andra stycket hyreslagen om uppsägning av avtal kan bringa del alt upphöra. Som har framhållits i den allmänna motiveringen torde den ordning som jag sålunda förordar leda till att hyresvärdarna undviker alt sluta tidsbestämda avtal med kort löplid, 1 överensstämmelse med vad som har anföris har i första siycket tagils upp en direkt hänvisning lill de nyss nämnda lagrummen. Av lagtexten framgår att hänvisningen inle gäller den särskilda uppsägningstid en månad som föreskrivs i 4 § andra styckel sista punkten för det fallel alt hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 46 § första slyckel 7 (jft prop, 1973:23 s. 180).

Enligt gällande ordning har som nämnts hyresgäst med tidsbestämt hyresavtal, överstigande etl år, möjlighet att säga upp avtalet för villkorsändring ulan att behöva avvakta hyrestidens ulgång. Denna möjlighet bör finnas kvar. Till paragrafen har därför fogats ett nytt tredje stycke. Det har utformats efier förebild av 4a§ i den nuvarande lydelsen. Fjärde stycket upptar bestämmelserna i det nuvarande tredje stycket med en redaktionell jämkning.

62 §

Till paragrafen, som innehåller bestämmelser som ger domstol rätt att i mål om föriängning av hyresavtal pröva även talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att fiytta, har fogats två nya stycken. 1 dem föreskrivs atl hyresnämnd självmant skall ta upp fråga om utdömande av vite som förelagts med stöd av de nya bestämmelserna om reparationsföreläggande, att vite inte för dömas ut, om ändamålet har förfallit, och all utdömt vite inle får förvandlas.

Alt nämnden självmant kan ta upp fråga om utdömande av vite innebär

Prop. 1974:150 503

självfallet inte all nämnden skall vara skyldig atl efierforska i vad mån hyresvärden har vidtagit de ålgärder som föreläggandel avser. Man får räkna med att hyresgästen normalt kommer att hålla nämnden underrättad om utvecklingen, men skulle nämnden på annat sätt få kännedom om att föreläggandet inte har iakttagits, bör nämnden således vara oförhindrad att la upp frågan om utdömande av vitet.

De föreslagna bestämmelserna kräver ingen ytterligare motivering.

De nuvarande bestämmelserna i paragrafen, vilka enligt förslaget har tagits upp som första stycke, föreslås i prop. 1974:151 bli upphävda från den I juli 1975,

66 §

Paragrafen upptar beslämmelser om skiljeavtal i hyresförhållanden. Den jämkning paragrafen har underkastats i förslaget hänger samman med alt beslämmelserna om förstagångshyra har upphävts i och med utgången av maj 1973 (SFS 1973:187; jfr punkten 7 av övergångsbestämmelserna till lagändringen).

70 §

Paragrafen anger i vilka fall hyresnämnds beslut får klandras och hur part som är missnöjd med beslutet skall förfara (första stycket). Vidare meddelas bestämmelser om i vilka fall beslut av hyresnämnd inte får klandras (andra siycket).

Enligt förslaget läggs en del helt nya uppgifier på hyresnämnderna, nämligen atl meddela reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket, att döma ut vite som förenats med sådant föreläggande (62 § andra styckel) och att döma ut skadestånd i fall som avses i 24a§, Självfallet bör pari som är missnöjd med nämndens beslut i dessa fall kunna få frågan överprövad.

Jämkningen i första stycket av paragrafen innebärati klander skall anföras även mot hyresnämnds beslut i fråga om skadestånd enligt 24 a § i förslaget, om part är missnöjd med beslutet.

Till paragrafen har fogals etl nytt andra stycke av innebörd att lalan mot hyresnämnds beslut i fråga om reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket i förslaget och vite som sådant föreläggande har förenats med skall föras genom besvär inom samma tid som gäller för väckande av klandertalan.

I följande paragraf, 71 § har tagils upp beslämmelserna om var klander re.sp. besvär skall anföras.

Paragrafens nuvarande andra stycke har med en endast formell jämkning tagits upp i förslaget som ett iredje stycke.

De föreslagna fullföljdsbeslämmelserna bör .ses som etl provisorium i avvaktan på all bostadsdomsiolen inrättas. Det är, som har nämnts förut, enligt prop, 1974:151 avsett att ske den 1 juli 1975,

Prop. 1974:150 504

7I§

1 paragrafen meddelas forumbestämmelser. Enligt forsla styckel skall hy-restvist som inte ankommer på hyresnämnds prövning och inte heller rör kollektivavtal tas upp av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen. Klandertalan skall las upp, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och annars av fastighetsdomstol som nämnts nyss. I andra styckel föreskrivs att tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol för återförvisas till nämnden.

Till första styckel har i förslaget fogats en ny punkt av innehåll atl besvärslalan som avses i 70 § andra stycket i den föreslagna lydelsen skall las upp i första hand av Svea hovrätt. 1 ett nytt andra stycke har tagits upp vissa bestämmelser om handläggningen av sådant besvärsmål i hovrätten. Bestämmelserna har utformats efter förebild av 21 § andra stycket BSL. Av paragrafen i den föreslagna lydelsen följeratt besvären skall anföras hos arbetsdomstolen i slällel för hos hovrällen, om tvisten rör kollektivavtal, och att därvid de särskilda handläggningsreglerna i andra stycket kommer all gälla också i arbetsdomstolen.

Paragrafens nuvarande andra stycke har i förslaget tagits upp som elt Iredje stycke.

72 §

Paragrafen upptar bestämmelser om begränsningar i fullföljdsrätten i mål som överprövas av allmän domstol.

Enligt min mening bör fråga om skadestånd enligt 24 a § hyreslagen lämpligen kunna prövas av hovrätt som sista instans. Anledning saknas vidare att öppna möjlighet för part att fullfölja talan mot beslut av Svea hovrätt i fråga om reparationsföreläggande eller utdömande av vite som sådant föreläggande har förenats med. Detta kan visserligen sägas innebära all man bryter parallellileten mellan den föreslagna fullföljds- och instansordningen och BSL:s syslem, men det är enligl min mening motiverat av hänsyn till frågornas olika beskaffenhel och till atl fråga om reparalionsföreläggande bör kunna avgöras jämförelsevis snabbt.

Paragrafen har utformats i överensstämmelse med vad som har anförts.

73 §

Enligt paragrafen i dess nuvarande lydelse skall rättegångskostnaderna i princip kvittas när del är fråga om hyreslvist som avses i 49 eller 55 §§, Departementsförslaget innebär att detsamma skall gälla i besvärsmål som skall prövas av Svea hovrätt eller arbetsdomstolen.

Prop. 1974:150 505

Övergångsbestämmelserna

1. De nya bestämmelserna bör träda i kraft den I januari 1975.

2. Det är en allmän princip atl civilrältslig lagstiftning inte bör ges till-bakaverkande krafi. Vid lidigare reformer på hyresrättens område har det emellertid ansetts ofrånkomligt att göra vissa avsteg från denna princip. Så har skett bl. a. vid 1968 års och 1973 års reformer av hyreslagstifiningen. De överväganden som härvid gjorts bör vara vägledande även i detta sammanhang. Övergångsbestämmelserna bör således utformas med utgångspunkt i huvudregeln atl de civilrättsliga bestämmelserna i lagen inte äger tillämpning på avtal som har slutits före lagens ikraftträdande men med vissa avsteg härifrån som framgår av vad jag anför i det följande.

Till skillnad från vad som i övergångshänseende anses gälla i fråga om civilrättsliga bestämmelser blir förfaranderegler omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet, om inte annal särskilt anges. 1 förslaget häri 62 och 70-73 §§ hyreslagen nya sådana bestämmelser lagits upp. De nya bestämmelserna innefattar emellertid inte ändring i gällande ordning utan utgör tillägg till nuvarande bestämmelser. Särskilda övergångsbestämmelser behövs därför inte. De nya bestämmelserna blir således tillämpliga i den mån fråga som regleras i dem uppkommer efter ikraftträdandet.

Bestämmelser motsvarande dem som tagits upp i punkt 14 av övergångsbestämmelserna till 1973 års ändringar i JB och som äger lillämpning i fråga om vissa tillsvidareavial torde kunna undvaras.

De nya beslämmelserna i 4 a § hyreslagen om rätt för bostadshyresgäst att säga upp avtalet till upphörande med i princip tre månaders uppsägningstid bör äga tillämpning även i fråga om avtal som har träffats före ikraftträdandet. Den möjlighet som 4a § i nuvarande lydelse öppnar för bostadshyresgäsl med tidsbestämt långlidsavtal att i förväg befria sig från avtalet, behöver därmed inte i och för sig ges fortsatt tillämpning. Emellertid kan del inträffa att sådan bostadshyresgäst inlett ett förfarande genom uppsägning före ikraftträdandet. Det bör i så fall få fortsättas. 1 överensstämmelse härmed bör 4a § i den äldre lydelsen alltjämt vara tillämplig, om uppsägningen har skett innan lagen trätt i kraft. Härigenom uppnås också överensstämmelse med vad som i övergångshänseende föreslås gälla i fråga om 54 §.

De nya bestämmelserna i 16 § om reparalionsföreläggande bör bli tilllämpliga ulan inskränkning i fråga om avtal som ingåtts före lagens ikraftträdande.

På motsvarande sätt som har skett vid tidigare ändringar i hyreslagens besillningsskyddsregler bör de föreslagna ändringarna i 45, 46 och 48 §§ göras tillämpliga även på avtal som har slutits före lagens ikraftträdande. Har avtalet sagts upp dessförinnan, bör emellertid äldre bestämmelser gälla (jfr punkt 6 i övergångsbestämmelserna till 1973 års ändringar i JB).

Har i hyresförhållande, som varat kortare än nio månader i följd, avtalet

Prop. 1974:150 506

sagts upp av hyresvärden före ikraftträdandet, har hyresgästen således inte besittningsskydd och någon skyldighet för hyresvärden all lämna avfiyttningsmeddelande enligt 49 § föreligger inte. Motsvarande bör självfallet gälla då ett enligl förslaget besittningsskyddat korttidsavtal löper ut före ikrafilrädandet (jfr 4 § första siycket).

Också de nya beslämmelserna i 54 § om förutsällningarna för att bostadshyresgäsl skall kunna säga upp hyresavtal för villkorsändring bör äga tillämpning på äldre avtal. Äldre bestämmelser bör dock lillämpas, om hyresgäst sagt upp avtalet för del angivna ändamålet före ikraftträdandet. Härigenom uppnås den erforderliga samordningen med vad som bör gälla övergångsvis i fråga om de nya bestämmelserna i 45 §. I förslaget har i 54 § tredje stycket tagits upp särskilda bestämmelser om uppsägning för villkorsändring i de fall hyresavtalet är bestämt för längre tid än etl år. De bör gälla också i fråga om äldre avtal med samma begränsning som har föreslagits i fråga om de nya bestämmelserna i 4a§.

Blir avtal efier uppsägning föriängl på grund av lag för lid efter ikraftträdandet genom dom eller beslut eller överenskommelse som träffals i förlängningstvist, bör de nya bestämmelserna utan hinder av uppsägningen bli tillämpliga på avtalet (jfr punkt 13 av övergångsbestämmelserna till 1973 års ändringar i JB). En övergångsbestämmelse med denna innebörd bör avse endast det fallel alt förlängningen kommii till stånd enligt bestämmelserna om direkt besillningsskydd. Uppsägning av avtal som inle är förenade med sådant besittningsskydd gäller alltid avtalels upphörande. Träffas i ett sådant fall efter uppsägning överenskommelse om fortsatt förhyrning, blir avtalet alt betrakta som en ny upplåtelse på vilken de nya bestämmelserna blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet (jfr prop. 1973:23 s. 197).

Bestämmelser med det innehåll som har angetts i del föregående har tagits upp i punkt 2 av övergångsbestämmelserna.

3, Även de nya bestämmelserna i 24 a § om rätt för bostadshyresgäst atl utföra målning m. m. i lägenheten bör äga lillämpning på äldre avtal. Undantag bör emellertid göras för det fall att avtalet avser lägenhet i enfamiljshus, I sådant fall bör de nya bestämmelserna inle kunna tillämpas före den tidigaste lidpunkt till vilken hyresvärden genom uppsägning som görs efter ikraftträdandet kan säga upp avtalet för jämkning av hyresvillkoren. Hyresvärden får därigenom möjlighet att, om avtal inle kan iräffas med hyresgästen om undantag från regleringen, få prövat av opartiskt organ vad som i detta hänseende bör gälla i avtalsförhållandet. Bestämmelser med den avgivna innebörden har lagits upp i punkt 3 av övergångsbestämmelserna.

Det torde ligga i sakens natur att den i 24 a § upptagna skadeståndsregeln inte är tillämplig i andra fall än då den åtgärd som minskal liigenhetens bruksvärde har företagits efter ikraftträdandet, dvs, med stöd av 24 a § första stycket första punkten.

Prop. 1974:150 507

4. Ändringen i 35 § hyreslagen innebär alt bostadshyresgäsl i vissa läll kan utöva sin bytesrätt utan hinder av att hyresförhållandet har varat kortare tid än nio månader i följd. Det nuvarande kravel på viss varaktighet av hyresförhållandet bör upprätthållas i fråga om äldre avtal som inte enligt punkten 2 av övergångsbestämmelserna är förenat med direkt besillningsskydd. Annars bör 35 § i den nya lydelsen äga lillämpning även på äldre avtal, 1 punkt 4 av övergångsbestämmelserna har lagils upp en föreskrift av denna innebörd.

10,10,3 Förslaget lill lag om ändring i bosiadssaneringslagen

Som har anföris i avsnittet 10,7,1,2 bör hyresgäsiernas infiytande över fastighetens förvaltning ökas bl. a, genom alt de ges räll atl genom sin organisation förhindra all vissa ålgärder företas i fråga om fasligheten. Gemensamt för de åtgärder som åsyftas är att de inte behövs för att lägenheten skall uppnå den standard som vid varje tidpunkt är fastlagd som lägsia godtagbara standard för bostadslägenhet. De materiella bestämmelser som behövs ha lagits upp i BSL,

Anknytningen lill BSL medför atl de nya bestämmelserna om boendeinfiytande i 2 a § inte blir lillämpliga i fråga om hus som tillhör staten eller kommun. Någon risk för lyxsanering inom delta lägenhetsbestånd föreligger inte. Bestämmelserna är emellertid tillämpliga i fråga om hus som ägs av kommunägda bolag eller kommunala siifielser.

Som också har anförts i den allmänna motiveringen bör tills vidare de föreslagna bestämmelserna äga tilllämpning i slockholms- göieborgs- och malmöområdena. Vad som anförs i det följande i anslutning till de olika lagrummen utom 2 b § är således begränsat till förhållandena inom nämnda områden.

Till stockholmsområdet bör i delta sammanhang hänföras följande kommuner nämligen Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sigtuna, Sollenluna, Solna, Stockholm,Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Bro, Upplands-Viisby, Vallentuna, Vaxholm och Viirmdö, Till göteborgsområdet bör hänföras Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Pariille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö. Till malmöområdet slutligen bör hänföras följande kommuner nämligen Bara, Burlöv, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge.

Den möjlighet att förhindra genomförandet av vissa åtgärder som enligt förslaget tillkommer hyresgäslkollektivet är självfallet inle begränsad till åtgärder inom de olika bostadslägenheterna i huset. De föreslagna bestämmelserna kan tillämpas exempelvis om hyresvärden önskar renovera husets fasad eller trapphus eller bygga om vinds- eller källarutrymmen.

De föreslagna fullföljdsbeslämmelserna utgår från nuvarande ordning. De får ses som ett provisorium i avvaktan på att bostadsdomsiolen inrättas den 1 juli 1975 (jft prop. 1974:151).

Prop. 1974:150 508

Samtidigt med de ändringar som föranleds av förslagen i avsnittet 10,7.1,2 föreslås även upphävande av 2§ tredje siycket och införande av en nya paragraf 2 b §. Denna ändring är föranledd av bestämmelserna beträlTande riksdagens och regeringens normgivningsmakl, i den nya regeringsformen (RF).

1§

1 paragrafen meddelas allmänna beslämmelser om lagens tillämpningsområde. Del inflytande för hyresgäsierna som föreslås bör, som har framhållits i den allmänna motiveringen, utövas genom hyresgäströrelsen. Till paragrafen har därför fogats ell nytt iredje stycke med en definition av del i följande paragrafer använda ullrycket organisation av hyresgäster. Med sådan organisation förstås i överensstämmelse med vad som gäller enligt exempelvis hyresregleringslagen, riksorganisation av hyresgäster eller förening, som är ansluten till sådan organisation och inom vars verksamhels-område fastigheten är belägen.

2§

1 paragrafens första stycke meddelas beslämmelser bl, a, om vem som är behörig att ansöka om upprustningsåläggande eller användningsförbud. Sådan rätt tillkommer f n. kommun. I förslaget har lagrummet jämkats så atl också hyresgästorganisation kan göra ansökan. Frågan har behandlats i avsnittel 10,7,1.2 i den allmänna motiveringen.

1 andra stycket av paragrafen föreslås inte någon ändring.

Tredje stycket upptar i nuvarande lydelse etl bemyndigande för Kungl, Maj:t eller myndighet som Kungl, Maj:t bestämmer att meddela bestämmelserom vad som skall förslås med den lägsia godtagbara standard, varom talas i första styckel. Med stöd av detta bemyndigande har utfärdats kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard för bostadslägenhet i vissa fall. Som jag utvecklar närmare nedan under 2 b § innefattar bestämmelserna i RF inte någon möjlighet för riksdagen att fullständigt delegera norm-givningen avseende sådana föreskrifier som meddelas i kungörelsen. Jag föreslår därför alt bemyndigandet i förevarande stycke upphävs och att vissa av reglerna i nämnda kungörelse intas i denna lag.

2a§

I paragrafen, som är ny, har tagits upp bestämmelser som öppnar möjlighet lör hyresgäslkollektivet atl förhindra atl vissa åtgärder vidtas i fråga om fastighet, I första stycket ges regler beträffande åtgärder som inte kräver byggnadslov. Andra stycket behandlar åtgärder som kräver byggnadslov.

Prop. 1974:150 509

Enligt första stycket får hyresnämnd på ansökan av hyresgästorganisation förbjuda fastighetens ägare alt i fastigheten utföra förbättringsarbeten eller liknande ålgärder, om de inle behövs för atl lägenhet skall uppnå sådan standard som avses i 2 § första siycket, dvs, lägsta godtagbara standard. Som förutsättning för förbud gäller all det är uppenbart atl åtgärden inle är påkallad av boendehänsyn. Härigenom utesluts till en början alla de ålgärder som fastighetsägaren i egenskap av hyresvärd är på grund av lag eller avtal skyldig ombesörja i huset. Åtgärder som är all hänföra till det löpande underhållet eller ingår i hans reparationsskyldighel kan således inte förbjudas med stöd av de föreslagna bestämmelserna, Samma sak gäller i fråga om reparationer eller förbättringsarbeten som företas för att uppfylla föreskrifterna i exempelvis hälsovårdsstadgan eller byggnadsstadgan. Åtgärder som fastighetsägaren vill utföra för all uppfylla utfästelser gentemot utomstående, exempelvis en långivare, är däremol inle uteslutna från förbudsregelns lillämpning.sområde.

Av lagtexten framgår således alt del är bara i mera uppenbara fall som förbud skall kunna meddelas. Förbudsregeln är tänkt all i första hand tjäna som en spärr mot alt fastighetsägaren förser lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer eller andra anordningar som närmast får betecknas som onödig lyx. Vid ställningstagandet till frågan om förbud bör kunna meddelas bör emelleriid också beaktas i vad mån den tillämnade åtgärden kan antas inverka i höjande riktning på hyrorna. Kan del förutses atl en sådan effekl inle inträffar, lorde som regel anledning saknas att inte tillåta företaget.

Med uttryckel boendehänsyn menas den hänsyn som skall tas lill de boendes intresse i allmänhet. Med de boende åsyftas i detla sammanhang således inte de personer som för tillfället bor i huset som hyresgäster. Uttrycket boendehänsyn har m,a,o, en objektiv innebörd. När det gäller att bestämma en sådan innebörd skall de bostadspolitiska mål som samhället vid tillfället har uppställt tjäna som vägledning.

En annan förutsättning för att förbudsregeln i första styckel skall vara tillämplig är, som förul nämndes, all den åtgärd som avses inte kräver byggnadslov. För au underiätta hyresnämndens bedömning av den frågan kan det vara lämpligt att inhämta byggnadsnämndens uppfattning i saken. Bestämmelser om hörande av byggnadsnämnd har i förslaget lagits upp i nämndlagen (17 §),

Har förbud meddelats med slöd av förevarande bestämmelser, bör fastighetsägaren ha möjlighet alt få förbudet upphävt. Det ligger emelleriid i sakens nalur att det krävs vägande skäl för beslut om det. Av första Slyckel sista punkten framgår atl fastighetens ägare kan ansöka om upphävande av förbud som meddelats med stöd av lagrummet.

Slutligen bör något beröras frågan om beslut om förbud skall vara gällande mot ny ägare av fastigheten.

Enligt 8 § i dess nuvarande lydelse är upprustningsåläggande och an-

Prop. 1974:150 510

vändningsförbud gällande mol ny ägare med undantag för vite. Nämnden kan dock utsätta nytt vite. Denna ordning måste ses mot bakgrund av att upprustningsåläggande och användningsförbud skall antecknas i fastighetsbok. Anteckning i fastigheisbok bör rimligen inte komma i fråga beträffande förbud enligl första styckel i denna paragraf Av principiella skäl kan då förbudet inte tillålas träffa ny ägare av fastigheten. F. ö. skulle inte så mycket vara vunnet med en sådan ordning, efiersom det knappast kan undvikas att frågan tas upp i hela sin vidd, när det blir aktuellt att sätta ut vite för den nye ägaren. Förslaget innebär därför att förbud enligt första siycket inle gäller mot ny ägare av fastigheten.

Enligl andra siycket av förevarande paragraf får, om hyresgästorganisation motsätter sig alt i fastigheten vidtas annan åtgärd som kräver byggnadslov än som behövs för att lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard, åtgärden vidtas endast om hyresnämnd på ansökan av fastighetens ägare medger det. Medgivande för lämnas bara, om särskilda skäl föreligger för det.

Hyresgästförening har inle möjlighet all med stöd av andra stycket stoppa åtgärdersom utgör en teknisk förutsättning föratt lägsta godtagbara standard skall uppnås. Är det t. ex, vid inredande av bad- eller duschrum i lägenheterna nödvändigt att nya ledningar för vatten och avlopp dras i huset, måste det arbelel få göras. Självfallet kan det vara tveksamt om en viss åtgärd kan anses vara nödvändig för att den önskvärda standarden skall kunna uppnås. Det kan också ofia komma att röra sig om bedömningar av lämpligaste planlösning från funktionell och ekonomisk synpunkt.

Frågan om särskilda skäl föreligger för hyresnämnd att mot hyresgästorganisations bestridande tillåta viss åtgärd måste bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.

Fall kan förekomma där det av faslighetsekonomiska eller liknande skäl ter sig befogat att utföra vissa arbeten ulöver dem som behövs för atl uppnå lägsta godtagbara standard. Om dessa tilläggsarbeten kan bedömas ha obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde, kan det i vissa fall anses föreligga särskilda skäl att tillåta fastighetsägaren att genomföra dessa till-läggsarbeten. Som ett allmänt riktmärke bör gälla atl fastighetsägaren måsle kunna anföra myckel slarka skäl föratt lillålas ulföra andra, mera omfattande arbeten än som innebär upprustning av lägenheterna till lägsia godtagbara standard, om hyresgästorganisationen molsäller sig åtgärderna. Det är inte tillräckligt alt han kan visa all ombyggnaden blir mer lönsam för honom, om han får utföra de åtgärder han önskar. Endast i de fall där en mindre omfattande ombyggnad inte uppfyller det lönsamhetskrav som uppställts i 5 BSL bör en slörre ombyggnad eller de arbeten som behöver utföras för att investeringen skall ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas. Pröv-ningsmyndighelen bör således ställa sig frågan, om det från lönsamhets-synpunkt skulle ha varit möjligt atl i motsvarande situalion meddela åläg-

Prop. 1974:150 511

gande för fastighetsägaren enligt BSL att vidta bara de åtgärder som behövs för att lägenheterna skall få lägsta godtagbara standard. Uttalandena i förarbetena till BSL om den prövning som skall ske vid lillämpning av BSL torde vara vägledande också i ombyggnadsfallen (jfr prop, 1973:22 s, 76).

Enligt kungörelsen om lägsta godtagbara standard får vissa avvikelser göras från de standardkrav som har uppslällls. Genom att standardkraven på alla punkter inte är absoluta kan skillnader i fråga om det äldre fastighetsbeståndet av teknisk eller ekonomisk nalur beaktas. Skulle fastighetsägaren i etl visst fall vilja rusta upp lägenheterna lill den standard som kungörelsen anger för normalfallet, t. ex. installera loalett i varje lägenhet, men hyresgäsierna anse att förutsältningar finns för det billigare alternativet som bestämmelserna medger, nämligen i det anförda exemplet att toalett anordnas i nära anslutning till lägenheterna, bör det enklare alternativet, som sett från hyresgästkollektivels synpunkt är en nödlösning, inte väljas utan att starka skäl talar för det.

En följd av den föreslagna bestämmanderätten för hyresgästerna i ombyggnadsfallen kan bli alt en fastighetsägare skrinlägger planerna på att rusta upp lägenhetsbeslåndel till lägsia godtagbara standard. I etl sådani fall kan enligl föreliggande förslag hyresgäsierna genom sin förening göra ansökan om upprustningsåläggande 0 2 § i den föreslagna lydelsen).

Som framhållits i den allmänna motiveringen (avsnitt 10.7.1.2) kan hyresnämnden meddela godkännande på villkor att ändringar görs i ombyggnadsföretaget.

2b§

Enligt 8 kap. 3 § RF skall föreskrifier om förhållandet mellan enskilda och det allmänna, som gäller åliggande för enskilda eller i övrigt avser ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden, meddelas genom lag. Utan hinderav bl, a. 3 § kan riksdagen enligt 8 kap. 7 § bemyndiga regeringen att meddela föreskrifier förutsatt atl dessa avser de ämnen som anges i paragrafen. Kungörelsen (1973:532) om lägsta godtagbara standard, för bostadslägenhet reglerar emellertid inte ett ämne som kan anses hänförligt till något av dem i fråga om vilka delegering till regeringen kan ske. Regleringen i den nämnda kungörelsen avser alltså ell ämne som faller inom det obligatoriska lagområdet, dvs. regleringen kan efier den I januari 1975, då den nya RF träder i kraft, ske endast i form av lag. De föreskrifier som nu ges i kungörelsens 2 och 3 §§ bör alltså tas in i BSL under dessa paragrafer. Om förslaget godtas avser jag alt föreslå Kungl, Maj:l alt kungörelsen upphävs samlidigt med att ändringen i BSL träder i kraft,

3§ Paragrafen upptar bestämmelser om mot vem ansökan om upprustnings-

Prop. 1974:150 512

åläggande och användningsförbud kan riktas m. m. Paragrafen har jämkats med hänsyn till de nya ansökningsärenden som anges i 2 a §.

Beslämmelserna i paragrafens första stycke om i vilka fall beslut får förenas med vite har utvidgats till att avse förbud enligt 2 a § första stycket.

Som har anföris vid 2 a § innebär förslaget atl förbud enligl första siycket i nämnda lagrum inte gäller för ny ägare av fasligheien, 1 andra siycket har vidtagits en redaktionell jämkning.

19§

1 paragrafens första stycke meddelas bestämmelser som ger kommun, som avser att föra lalan enligt BSL, räll atl besiktiga fastigheten, om del är nödvändigt. Motsvarande befogenhet bör tilläggas organisation av hyresgäster som avser all göra ansökan enligt 2§ eller 2a § första styckel eller som har atl föra talan i hyresnämnden angående medgivande enligt 2 a § andra styckel.

Enligt andra stycket får hyresnämnden vid vite förelägga tredskande fastighetsägare au hålla fastigheten tillgänglig för besiktning. Vitesföreläggande bör kunna användas också när hyresgästorganisation vägrats tillträde för besiktning. Paragrafen har jämkats i överensstämmelse med vad som har anförts.

20 §

I paragrafen föreskrivs nu atl fråga om uttagande av vite som förelagts med stöd av lagen skall prövas av hyresnämnden på yrkande av kommunen.

Enligt förslaget skall även hyresgästförening kunna ansöka om upprustningsåläggande och användningsförbud. Det bör tillkomma föreningen att också föra talan om utdömande av vitet, Samma ordning bör självfallet gälla när föreningen har utverkat förbud enligt 2 a § första stycket och fastighetsägaren har handlat i strid med förbudet. Paragrafen har jämkats i överensstämmelse härmed.

21§

Paragrafen upptar bestämmelser om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i fråga enligt lagen.

Den provisoriska fullföljds- och instansordning som gäller i fråga om beslut om upprustningsåläggande, användningsförbud eller åtgärd enligt 12 § och som innebär att talan skall fullföljas genom besvär hos Svea hovrätt.

Prop. 1974:150 513

bör till dess all den nya överinstansen över hyresnämnderna, bostadsdom-stolen, inrättas den 1 juli 1975 (jfr prop. 1974:151) kunna lillämpas också i fråga om förbud enligt 2a § första slyckel och medgivande enligl 2a § andra slyckel. Paragrafen har utformats i enlighet härmed.

23 §

1 paragrafen upptas beslämmelser om fördelning av kostnadsansvaret i besvärsmål. Enligt min mening bör fastighetens ägare kunna tillerkännas ersättning för rättegångskostnad i överinstansen av statsverket, om han vinner besvärsmål i vilkel hyresgästorganisation är motpart. Detla bör gälla inte bara när talan fullföljs i fråga som avses i 2a § utan också när hyresgästförening med slöd av de föreslagna bestämmelserna för lalan om upprustningsåläggande eller användningsförbud. Paragrafen har utformats i överensstämmelse härmed.

Övergångsbestämmelserna

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975.

Som jag har framhållit förut bör de föreslagna bestämmelserna i 2 § första stycket om initiativrätt och i 2 a § om infiytande för hyresgästerna i bl. a. ombyggnadsfrågor tills vidare gälla bara i Stockholms-, göieborgs- och malmöområdena. En bestämmelse härom har fogats lill ikrafllrädandebestäm-melsen. Det torde ligga i sakens natur atl de nya bestämmelserna på de orter där de föreslås gälla blir omedelbart tillämpliga vid ikrafilrädandet, om inte annat anges. För att inte bl. a. de byggnadslovsärenden som redan har anhängiggjorts skall försenas, bör föreskrifierna i 2 a § andra styckel inte vara tillämpliga i fall då byggnadslov har sökts före ikrafilrädandet. I övrigt synes anledning inte finnas att meddela undantag från den förut angivna huvudregeln.

Övergångsbestämmelserna

Kungörelsen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975. På motsvarande sätt som har föreslagits i fråga om BSL bör de nya beslämmelserna inte gälla, när an.sökan om byggnadslov har gjorts före ikraftträdandet. Någon uttrycklig övergångsbestämmelse härom kan inte anses påkallad utan del lorde följa av den lill BSL föreslagna övergångsregleringen.

33 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 514

10,10,4 Förslaget lill lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Som anföris i avsnittet 10.7.1.2 i den allmänna motiveringen bör hyresgästernas slällning enligl anläggningslagen stärkas. 1 egenskap av innehavare av särskild rätl lill fastighet som tas i anspråk för gemensamhetsanläggning har de visseriigen redan nu ställning som sakägare vid förrättning (jfr 20§), men därigenom är deras intressen enligt min mening inte tillräckligt tillgodosedda. Den förstärkning av hyresgäsiernas slällning som sålunda bör genomföras är att de får rätt alt la initiativ lill inrättande eller förändring av gemensamhetsanläggning (18 §), att vid lillämpning av del s. k. opinionsvillkoret deras synpunkler tillmäts samma betydelse som fastighetsägarnas (7 §) och, slutligen, atl de får föra lalan vid förrättningen även i det fallel all fastighet skall ingå i anläggningen utan alt tas i anspråk för densamma (20§). 1 de nu angivna hänseendena bör hyresgästerna företrädas av sin organisation. Med hyresgästorganisation menas även i detta sammanhang riksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna. På motsvarande sätt som har föreslagits i fråga om BSL bör de nya bestämmelserna tills vidare äga lillämpning i Stockholms-, göteborgs-och malmöområdena. Vad som anförs i det följande tar således sikte på förhållandena i dessa områden.

7 §

1 paragrafens första stycke upptas det s, k. opinionsvillkoret. Enligt delta får gemensamhetsanläggning inte inrättas, om ägarna lill de fastigheter som skall delta i anläggningen mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. I överensstämmelse med vad som har anförts i det föregående har i förslaget hyresgäsierna i de berörda fastigheterna jämställts med ägarna till fastigheterna. Del lörutsätts därvid att de löreiriids av sin organisation. En definition av begreppet hyresgästorganisation har lagits upp i paragrafens första stycke. Andra stycket behålls oförändrat,

18 §

I första styckel anges vem som i normalfallet har rätl all ansöka om förrättning enligt anläggningslagen. Sådan riitt har f n. endasl ägare av fastighet som avses skola delta i anläggningen saml byggnadsnämnden, I andra och tredje styckena, som inte föreslås ändrade, ges specialbestämmelser om initiativrätt,

I förslaget har första styckel jämkats så att initiativrätt också tillkommer hyresgästerna i de berörda fastigheterna, Hyresgäsierna skall därvid vara företrädda av sin organisation.

Prop. 1974:150 515

19, 30 och 31 §§

Om som förordats i det föregående hyresgästorganisation ges rätt att ansöka om anliiggningslbrrätining och dess mening skall beaktas vid tillämpning av opinionsvillkoret, måste hyresgästorganisationen också ges möjligheter all dels föra lalan vid lörrällningen, dels fullfölja talan mol beslut vid denna som kan angå organisationen, dels också föra talan vid domstol i mål om anläggningsfråga. Däremot synes del inte böra komma i fråga atl rent generellt ge hyresgästorganisation slällning som sakägare.

Med anledning av det anförda föreslås i 19 § all, om hyresgästorganisation påkallat förrättningen, organisationen skall underrättas om tid och plats för anläggningsförrättning eller, om förrättning kan handläggas helt ulan sammanträde, om förrättningen, innan den avslutas. Hyresgästorganisationen bör underrättas också om förrättningen i annat fall kan röra hyresgästers räll. Självfallet behöver fastighetsbildningsmyndigheten vid tillämpning av sistnämnda bestämmelse bara beakta mera påtagliga inverkningar på hyresgästernas nyttjanderätt av ifrågasatt åtgärd. Finns hyresgästförening för det område som förrättningen avser, behöver fastighetsbildningsmyndigheten självfallet inte underrätta också riksorganisationen.

I 30 § föreslås att hyresgästorganisation i den ordning som gäller för sakägare skall få föra talan mot anliiggningsbeslut och beslut mot inställande av förrättning som organisation begärt. Av 30 § jämfört med 15 kap. 2 § sista stycket fastighetsbildningslagen (1970:988) framgår all hyresgästorganisation också för föra talan mot beslut varigenom dess ansökan om an-läggningsförrättning avvisats. Mot andra beslut av lästighetsbildningsmyn-dighelen, t, ex. särskill beslut om fördelningen av kostnaderna lör anläggningen, får däremot organisationen inle föra talan.

Om hyresgästorganisation har fört talan mol fastighelsbildningsmyndig-hetens beslut, bör organisationen i processuellt hänseende behandlas som sakägare i målet. Bestämmelse härom har tagits upp i 31§. Detla innebär bl, a, alt hyresgästorganisationen lår föra talan i målet och överklaga domstols avgörande enligt vad som gäller för sakägare. Fullföljs talan av annan och kan lalan beröra hyresgästers rätl, bör organisationen ha slällning som sakägare. Finns hyresgästförening, bör denna och inte riksorganisationen behandlas som sakägare.

I fråga om koslnader innebär milt förslag alt hyresgästorganisation, som påkallat förrättning, enligt 29 § andra styckel jämfört med 2 kap. 6 § läs-tighetsbildningslagen kan få betala ersättning, om ansökningen avvisas eller förrättningen insiiills men inte kostnaderna för förrättningen i andra fall. I mål vid domstol gäller, om inte annat följer av 18 kap, 6 eller 8 § rättegångsbalken, att hyresgästorganisation som förlorar målet kan efier skälighet förpliktas utge ersättning för annan sakägares rättegångskostnader. Med hänsyn till den sålunda begränsade risken för hyresgästorganisation

Prop. 1974:150 516

att behöva ersätta kostnader och till arten av de ärenden som nu är i fråga finner jag inte skäl föreslå atl kostnaderna i detta läll skall ulgå av allmänna medel.

Övergångsbestämmelserna

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975.

Till ikraftlrädandebestämmelsen har fogats en bestämmelse av innehåll att de nya bestämmelserna äger lillämpning i Stockholms-, göteborgs- och malmöområdena. Har förrättning enligl anläggningslagen påbörjais före ikraftträdandet, uppstår belydande svårigheter alt tillämpa de nya bestämmelserna i 7,19,30 och 31 §§. Dessa bör därför gälla endast om sammanträde med sakägarna ännu inte har ägl rum. En föreskrift härom har fogats till ikraftlrädandebestämmelsen.

10.10.5 Förslaget lill lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyreshe-stämmelser för vissa orier

Enligl 2§ lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter, i det följande benämnd brislorllagen, är det inle tillåtet alt ta emot eller begära ersättning av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet. Sådan ersättning för dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt grunder som bestäms av hyresnämnden. Föreskriften är straffsanklionerad (6§). 1 fråga om förfarandet bl.a. i ärende om förmedlingsprovision äger enligt 4 § andra stycket bristortlagen 4 § andra stycket, 14, 17-21 och 24-30 §§ nämndlagen motsvarande lillämpning.

Beslämmelser motsvarande dem som nu återfinns i 2 § bristortlagen har lill utgången av maj 1973 funnits i hyresregleringslagen.

I skrivelse den 10 juli 1974 lill chefen för justitiedepartementet har statens hyresråd aktualiserat ell par frågor i anslutning till bristortlagen. En fråga gäller i vad mån beslut om fastställande av bosiadsfdrmedlingslaxa kan bli bindande också för andra yrkesmässiga bostadsförmedlare än den som gjort ansökan. Härmed sammanhänger frågan om myndighel har befogenhet all ulan föregående ansökan inskrida för atl ändra tidigare fastställd taxa. Slutligen har hyresrådet väckt frågan om verkan efter bristortlagens ikraftträdande av beslut om fastställande av bostadsförmedlingstaxa som hyresnämnd meddelat med stöd av hyresregleringslagen. 1 sin skrivelse erinrar hyresrådet bl. a. om atl rådet genom utslag den 12 juli 1974 undanröjt etl beslut, varigenom en hyresnämnd ulan att ansökan gjorts därom fastställt bostadsförmedlingstaxa för område som lyder under nämnden.

Föregen del vill jag, efter samråd med statsrådet Lidbom, anlägga följande synpunkler i frågan. De som efter bristortlagens ikraftträdande sysslar med yrkesmässig bostadsförmedling mot ersättning enligt grunder som hyres-

Prop. 1974:150 517

nämnd har fastställt med stöd av hyresregleringslagen kan enligt milt sätt alt se inte sägas handla i slrid med brislorilagens föreskrifter. Denna utsäger inte annat eller mera än att förmedlingsprovision är tillåten, när den las ut enligl grunder som hyresnämnd författningsenligt har fastställt.

Uppkommer fråga om fastställande av bostadsförmedlingstaxa på ort där sådan inle finns eller om ändring i lidigare fastställd taxa följer av hänvisningen i 4 § andra stycket bristortlagen till vissa bestämmelser i nämndlagen att frågan skall anhängiggöras genom ansökan (jfr 14 § första styckel nämndlagen). Uppenbariigen utgår bristortlagen från alt ansökan görs av enskild bostadsförmedlare. Det är tydligt att beslut om fastställande av taxa i etl sådani fall inle kan bli bindande för annan yrkesmässig förmedlare. Detta lorde emellerlid inle överensstämma med hur beslut om bostadsförmedlingstaxa vanligtvis uppfattas bland dem som sysslar med yrkesmässig bostadsförmedling. Av naturliga skäl uppfattas ett sådani beslut som normerande för alla dem som på samma ort driver sådan verksamhet. Kravet på ansökan medför också atl hyresnämnd inle på eget initiativ kan ingripa mot fastställd taxa som med liden kommii att missgynna de hyressökande. Enligl min mening bör brislorllagen jämkas så alt fråga om bostadsförmedlingstaxa kan las upp av hyresnämnd ex officio. Beslut som nämnden meddelar kan därigenom göras bindande för alla dem som bedriver yrkesmässig bostadsförmedling inom del eller de områden som anges i beslutet. 4 § andra styckel har ändrats i överensstämmelse härmed.

Enligl 6 § brislorllagen kan den som uppsåtiigen bryter mot 2 eller 3 § samma lag dömas till böter eller fängelse i högst elt år. Någon uttrycklig bestämmelse om skyldighet för den som under samma förutsättning uppburit otillåten ersättning för anvisning av bostadslägenhet atl återbetala ersättningen finns inte. En sådan bestämmelse bör meddelas, I förslaget har den lagits upp som en andra punkt i 6§.

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975,

10,10,6 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Dejäinkningarsom föreslås i fråga om nämndlagen hänger samman med de ändringar som jag har förordat i det föregående. Jämkningarna har närmast karaklär av följdändringar.

Vissa av ändringarna ansluter hell eller delvis lill de föreslagna beslämmelserna i 2 a § BSL, Delta gäller 17, 22 och 23 §§ nämndlagen. Som har anförts förut bör de nya beslämmelserna om boendeinfiylande i bl. a. BSL tills vidare ges tillämpning i Stockholms-, göieborgs- och malmöområdena. Vad som anförs i det följande om tillämpningen av nämndlagen i ärenden enligl 2a § BSL tar således sikte på förhållandena i de angivna områdena.

Prop. 1974:150 518

4 §

1 paragrafen räknas punktvis upp de uppgifter som ankommer på hyresnämnd. Uppräkningen är inte uttömmande. Sålunda finns ärenden enligt hyresregleringslagen och bristortlagen inte omnämnda, 1 förslaget har första stycket 2 jämkats så att det omfatlar även tvist om skadestånd enligl 24 a § saml fråga om reparalionsföreläggande enligl 16 § andra stycket hyreslagen. Det torde inte vara nödvändigt att i uppräkningen särskill ange alt hyresnämnd även har alt beslula om uttagande av vite som reparationsföreläggande har förenats med, jfr 62 § andra siycket hyreslagen enligt förslaget.

De nya uppgifter som föreslås ankomma på hyresnämnd enligl BSL kräver inte något tillägg lill förevarande paragraf Punkten 6 av första siycket i nuvarande lydelse omfaitar också dessa frågor.

Tvist om skadestånd och fråga om reparalionsföreläggande bör lämpligen hänskjutas till hyresnämnds prövning på samma sätt som exempelvis förlängnings- eller villkorslvist, dvs. genom skriftlig ansökan. Även i övrigt bör det förfarande som enligl nämndlagen gäller i ärenden som nyss sagts kunna tillämpas i skadeslåndsärenden och ärenden om reparalionsföreläggande. I enlighel med vad som har anföris bör beslämmelserna i 8 § om hur tvist anhängiggörs vid nämnd m. m., i 9 § första siycket om kallelse till sammanträde och i 10 § om verkan av parts utevaro äga tillämpning också i sådana ärenden som det här gäller. Det innebär bl. a. att fråga om skadestånd kan avgöras av nämnden utan hinderav alt hyresvärden uteblir (jfr 10 § första styckel sista punkten). Även de allmänna beslämmelserna i I2§ om nämnds medlande verksamhei bör vara lillämpliga.

Självfallet bör ulöver de nyss anförda beslämmelserna de allmänna processuella regler som i och för sig gäller i alla lyper av ärenden som ankommer på nämnd alt handlägga äga tillämpning i de nytillkommande ärendekategorierna. Som exempel på sådana allmänna bestämmelser i nämndlagen kan anföras bestämmelserna i 17-18 §§ om besiktning av fastighet, i 21 § om vad nämnds beslut skall innehålla och i 23 § om särskild talan mot vissa beslut. Till frågan om rällskraftsverkan av nämnds beslut återkommer jag i det följande.

Till vad som har anföris kan tilläggas atl föreskriften i 24 § om högsta vitesbelopp gäller bara vite som har förelagts med stöd av nämndlagen och således inte vite som reparationsföreläggande kan förenas med enligt 16 § andra stycket hyreslagen.

De särskilda beslämmelserna i 16 § nämndlagen om handläggning av ärende enligl BSL vid hyresnämnd blir direkt tillämpliga i ärende om förbud för hyresvärden att utföra viss åtgärd som inte kräver byggnadslov (2 a § första slyckel BSL enligt förslaget) eller om medgivande atl företa viss byggnadslovskrävande åtgärd (2 a § andra stycket). Av 16 § första stycket andra punkten nämndlagen följer att det i princip är sökanden som skall till-

Prop. 1974:150 519

handahålla den utredning som behövs i ärenden enligt BSL. Enligt förslaget skall hyresnämnd dock kunna inhämta yttrande från byggnadsnämnd (jfr 17 nämndlagen).

Nägon ändring föreslås inte i fråga om paragrafens andra stycke, som innehåller forumregler,

17 ;;

Enligt paragrafens första stycke, som inle föreslås ändrat, får arrende-eller hyresnämnd besiktiga den fastighet som ärendet rör. I andra siycket meddelas bestämmelser om skyldighet för arrendenämnd all i vissa fall inhämta yttrande från lantbruksnämnd.

Till andra stycket har i förslaget fogats en föreskrift av innehåll att hyresnämnd i ärende som avses i 2a s BSL får inhämta yttrande från byggnadsnämnden. Beslämmelsen har behandlats i specialmotiveringen till 2a > BSL och 56 N 1 mom. byggnadsstadgan. Här skall tilläggas all, medan arrendenämnd i de fall som anges i lagrummet är skyldig all inhämta yttrande från lantbruksnämnd, hyresnämnden endast getts befogenhet att inhämta yttrande från byggnadsnämnd. Någon formell skyldighet all göra det föreligger således inte. Man får emellerlid räkna med att det ofta blir nödvändigt för nämnden alt höra byggnadsnämnden, innan ärende enligt 2 a BSL avgörs.

Jag vill i detta sammanhang anföra några synpunkler på hur samspelet mellan hyresnämnd och byggnadsnämnd kan gestalta sig.

Genom kravet på att erforderligt samtycke eller medgivande skall föreligga redan när ansökan om byggnadslov görs, riskerar man att hyresnämnden och bostadsdomsiolen får företa en prövning som blir helt onyttig därför all byggnadslov inle kan lämnas, t. ex, därför alt ombyggnaden strider mot meddelade planbestämmelser. Det kan därför vara lämpligt alt hyresnämnden inhämtar yttrande från byggnadsnämnden bl. a. i frågan huruvida byggnadsnämnden från de synpunkter som denna har att anlägga vid saklig granskning av byggnadslovsärendet ser något hinder mol bifall till kommande ansökan om byggnadslov eller i frågan huruvida byggnadsförelaget för anses utgöra ett sådani fullföljande av en fastställd plan all enligt byggnadsnämndens mening särskilda skäl föreligger alt bifalla ansökan. Byggnadsnämnden för därvid även tillfälle alt ta eventuellt initiativ att inom område med föråldrad plan utverka byggnadsförbud. Redan frågan om det planerade företaget över huvud tagel kräver byggnadslov bör i tveksamma fall avgöras med ledning av yttrande från byggnadsnämnden. Fall kan naturligtvis tänkas där det uppenbarligen inte föreligger krav på byggnadslov. Då behövs självfallet inte något yttrande från byggnadsnämnden.

De jämkningar i övrigt som har vidtagits i andra siycket av paragrafen är redaktionella.

Prop. 1974:150 520

22 §

I paragrafen meddelas bestämmelser om verkan i räilskraftshänseende av vissa beslut som meddelas av arrende- eller hyresnämnd. Bestämmelserna innebär, såvitt nu är i fråga, atl hyresnämnds beslut i bl.a. villkorsfråga och fråga enligt BSL äger rättskraft, om talan inte förs mot beslutet. Belräffande paragrafens närmare innebörd hänvisas i första hand lill prop. 1973:23 s. 205.

Genomförs de förslag som jag har förordat i del föregående, för hyresnämnd att pröva bl. a. frågor om reparationsföreläggande enligt 16 andra siycket hyreslagen, om utdömande av vite med vilkel sådant föreläggande har förenats (jfr 62 § andra siycket hyreslagen) och om skadestånd enligl 24a § hyreslagen saml fråga om förbud eller medgivande enligt 2a § BSL. Enligl min mening bör hyresnämndens lagakraftvunna beslut i dessa ärenden i princip äga rättskraft. Undantag bör dock göras för beslut varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 16 § andra stycket hyreslagen eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § BSL har lämnats ulan bifall av nämnden.

Tilläggas bör att den nuvarande bestämmelsen om verkan i rättskrafts-hänseende, när hyresnämndens beslui innefattar avgörande av villkorstvist, inte påverkas av att enligl departementsförslaget hyresgäst generellt skall kunna säga upp hyresavlal med i princip tre månaders uppsägningslid (jfr 4 a § hyreslagen). Sådan uppsägning avser enligt förslaget alltid hyresförhållandets upphörande (jfr 54 § första styckel enligt förslaget) och utlöser således inle någon prövning från hyresnämnds sida av villkoren under löpande hyrestid.

23 §

I paragrafen meddelas beslämmelser om när särskild talan får föras mot beslut av arrendenämnd eller hyresnämnd. Paragrafen har jämkats i formellt avseende med hänsyn till alt enligl förslaget besvär skall kunna anföras hos Svea hovrätt dels i ärende om reparationsföreläggande enligt 16 § andra siycket eller om utdömande av viie enligl 62 § andra slyckel hyreslagen, dels i ärende om förbud eller medgivande enligl 2 a § BSL. Tvist om skadestånd enligt 24 a § hyreslagen faller in under begreppet hyreslvist.

32 §

I paragrafen meddelas bestämmelser av innehåll att arrendenämnds beslut om ersättning enligl 9 kap. 14 § JB får verkställas som lagakraftägande dom. Motsvarande bör gälla i fråga om hyresnämnds beslut om skadestånd enligt

24 a § hyreslagen.

Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1975.

Prop. 1974:150 521

10.10.7 Förslaget lill lag om avveckling av hyresregleringen

1 den allmänna motiveringen (avsnittet 10.7.4.1) har jag förordat atl hyresregleringslagen inle föriängs efter utgången av september 1975. Som har anföris där behövs emellerlid en särskild övergångsreglering för att överbrygga övergången från hyresregleringslagens hyressättningssyslem lill hyreslagens bruksvärdesyslem. Beslämmelserna om vad som bör gälla övergångsvis har tagils upp i denna lag. Lagen ersätter 1956 års övergångslag som således kan upphävas.

1 §

Paragrafen motsvarar med vissa redaktionella jämkningar 2 § första och andra styckena övergångslagen. Innebörden av första siycket är att, om ett hyresavtals giltighetstid löper över den dag då hyresregleringen upphör, avtalet skall anses uppta samma hyresvillkor under hela giltighetstiden. Om ell hyresavlal föriängs den 1 oktober 1975, blir paragrafen inle tillämplig.

Bestämmelserna i I § innebär - för atl ta ett exempel - att elt hyresavtal, som löper på ett år per den I april, skall för liden den 1 oktober 1975-31 mars 1976 anses uppta den hyresreglerade hyra som utgick den 30 september 1975. Är hyresgästen bunden av förhandlingsklausul, kan emellertid hyran för tiden efter den 30 september komma all höjas, nämligen om förhandlingsöverenskommelse träffas därom eller hyresnämnden så beslutar.

2 §

Övergångsregleringen i 3 och 4 §§ denna lag bör tillämpas på hyresförhållande i vilket hyran den 30 september 1975 är reglerad enligt 3 och 4 §§ hyresregleringslagen. Övergångsregleringen bör emellertid, som förut anförts (avsnittet 10.7.4.2), inte omfatta sådana ersättningar som enligt 19 a § hyreslagen inle behöver vara till beloppet bestämda, nämligen ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhelens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström ellef- avtifter för vatten och avlopp.

Av lagtexten framgår atl 3 och 4 §!? denna lag inte blir tillämpliga om hyresavlal sluts med en ny hyresgäst efter den 30 september 1975, jfr även 8§,

Andra slyckel upptar den möjlighet för riksorganisationerna au göra undantag från lagens tillämpningsområde som nämnts i det föregående (avsnittet 10.7.4.2). Viss eller vissa kategorier av lägenheter eller lägenheter i viss eller vissa orter kan enligl stycket las undan från övergångsregleringen genom central skriftlig överenskommelse mellan partsorganisationerna pä hyresmarknaden.

Överenskommelse om undantag från 3 och 4 §§ skall anmälas till myn-

Prop. 1974:150 522

dighet som regeringen bestämmer. Härmed skapas garantier för atl intresserade parter kan få reda på i vad mån det i 3 och 4 §§ angivna systemet gäller. Jag ämnar i annat sammanhang ta upp frågan till vilken myndighel anmälan bör ske,

I 26 § andra stycket hyresregleringslagen ges hyresnämnd räll alt efter framställning från hyresvärd eller hyresgäst förordna alt hus eller del av hus som undergått omfattande ombyggnad, som avslutats efter utgången av år 1968, skall undanlas från hyresregleringen. När hyresregleringen avvecklats, kan del inträffa att en sådan ombyggnad avslutats dessförinnan ulan att framställning om hyresregleringens upphörande beträffande huset kunnat göras. Det kan också inlräffa att ombyggnaden avslutats sedan hyresregleringen avvecklats men innan övergångsregleringen upphört. I båda dessa situationer bör det vara möjligt all låla bruksvärdereglerna gälla omedelbart för de berörda lägenhelerna med det undanlag som följer av Ii;. Jag föreslår därför att del även under denna lags giltigshetstid skall få meddelas undanlag från regleringen i 3 och 4 §§ beträffande hus eller del av hus som undergått omfattande ombyggnad. Möjligheten till undantag bör vara densamma som enligt hyresregleringslagen, dvs. avse fall där ombyggnaden avslutats efter 1968. Tredje siycket har utformats i enlighel härmed.

3 §

1 denna paragraf anges den förut omtalade principen för höjning av hyran under en övergångstid av tre år efter hyresregleringens avveckling (avsnillet 10.7.4.2). Den innebär att hyresvärden under övergångstiden får la emol högre hyra än som utgått tidigare endast efter överenskommelse eller prövning som avses i 4§, Överenskommelsen kan innebära faststäUelse eller ändring av övergångshyra. Den kan också innebära att hyresförhållandet i fråga undanlas från beslämmelserna i 4 § första och andra styckena, se

4 § fjärde styckel.

Den materiella skäligheisregeln i paragrafen innebär, alt hyresgästen inle är skyldig alt godta slörre höjning av hyran än som motsvarar en skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdehyran. Senast den I oktober 1978 skall den utgående hyran vara anpassad till bruksvärdehyran. I lagen fixeras alltså endasl tidpunkten när den totala anpassningen till bruksvärdehyran skall ha skett. Hur många elappvisa höjningar som det kan bli fråga om anges däremot inle närmare. Inte heller preciseras storieken av de etappvisa höjningarna. Behöver hela övergångstiden tas i anspråk för anpassning till bruksvärdehyra, bör denna dock normalt ske i fyra etapper. Skulle skillnaden mellan utgående hyra och bruksvärdehyra vara förhållandevis obetydlig, kan del finnas skäl att genomföra höjningen på en gång i stället för atl dela upp den i etapper. Paragrafen lägger inte hinder i vägen för elt sådant förfaringssätt.

Prop. 1974:150 523

Som förul nämnts gäller reglerna i paragrafen i princip (jfr dock 8 § andra punkten) inte beträffande ny hyresgäst. Upplåts lägenhet lill annan hyresgäst efter den 30 september 1975, är hyresvärden således oförhindrad atl omedelbart ta ul bruksvärdehyran,

Skälighelsprövningen skall ske med utgångspunkt i förhållandena sådana de är när prövningen görs. Självfallet kan förhållandena ändras efter prövningen, 1. ex. i fråga om lägenhetens skick. I så fall får frågan om hyrans sloriek tas upp igen med utgångspunkt i de nya förhållandena. Delsamma gäller beträffande ökade fastighetsomkostnader. Vid en prövning som sker exempelvis hösten 1975 har man alltså atl utgå från del kostnadsläge som då gäller.

4 §

Denna paragraf innehåller i första stycket regler om att övergångshyra fastställs eller ändras genom förhandlingsöverenskommelse. Beslämmelserna ansluter nära lill 3a § första slyckel hyresregleringslagen.

Andra siycket reglerar förfarandet då överenskommelse enligt första stycket inte träffals. Hyresnämnden kan då på framställning av hyresvärden pröva frågan om fastsiällelse eller ändring av övergångshyra. Det bör framhållas alt, om hyresvärden underiåler att göra framställning till hyresnämnden, den lidigare hyran skall fortsätta atl utgå med oförändrat belopp och alt 19 a § hyreslagen lägger hinder i vägen för hyresparterna all träffa överenskommelse om preliminär hyra i avvaktan på att övergångshyran fastställs eller ändras.

Inom hyresregleringen gäller att om överenskommelse om bashyra inte kunnat iräffas, hyresnämnden för pröva frågan endast om förhandling ägt rum med organisation av hyresgäster eller mot förhandlingen mött hinder, som inte berotl på hyresvärden eller dennes organisation eller hyresvärden inle skäligen varil skyldig alt förhandla (3 a § andra siycket hyresregleringslagen). Nämnda bestämmelser infördes föratt främja frivilliga uppgörelser. Enligt min mening bör motsvarande regler gälla i avvecklingslagen, Beslämmelserna har intagits i andra stycket,

1 19a§ hyreslagen föreskrivs atl hyran - med undantag för ersättning förvissa koslnader-skall vara lill beloppet bestämd i hyresavtalet. Undantag från denna huvudregel gäller vidare när hyresavtalet innehåller förbehåll om all hyran skall ulgå med belopp som bestäms genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av fastighetsägare, i vilken han är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Sådan överenskommelse blir omedelbart bindande för hyresgästen.

Flertalet av de hyresavlal som omfattas av hyresregleringen torde innehålla en klausul som gör alt inle blott överenskommelse om höjning av hyran utan även myndigheters beslut härom blir omedelbart förpliktande för hy-

Prop. 1974:150 524

resgästen. Som exempel på en sådan klausul kan tas följande avtalsbestämmelser, som 1971 utformats av Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund inför de kommande förhandlingarna enligt 3a § hyresregleringslagen:

"Kontraktet gäller med förbehåll alt den hyra skall utgå, som medgivits eller kan komma att medgivas av vederbörande myndighet eller som kan komma att bestämmas vid förhandlingar antingen mellan hyresvärd, som för fastigheten är medlem av förening ansluten lill Sveriges Fastighetsägareförbund, eller mellan dylik förening, lill vilken hyresvärden och fastigheten är ansluten, å ena sidan, och hyresgästförening, ansluten till Hyresgästernas Riksförbund, ä andra sidan."

Om en sådan klausul gäller, bör något hinder inle möta mol all klausulen tillämpas även i fråga om överenskommelse enligt 4 § första siycket denna lag.

I 19 a § hyreslagen finns inle någon regel om all hyran kan ändras på grund av hyresnämnds beslut. Självfallet måste emellertid en hyresnämnds beslut rörande övergångshyra kunna få verkan för de enskilda hyresavtalen, om dessa innehåller bestämmelse därom. I tredje styckel har därför i tydlighetens intresse angivits att 19 a § hyreslagen inle utgör hinder för hyresvärden att ta ut övergångshyra med slöd av bestämmelse i hyresavtalet.

Det kan förekomma att den utgående hyran i elt vissl fall ligger så nära bruksvärdehyrans nivå alt det inte finns något skäl alt tillämpa den särskilda förhandlingsordning som regleras i första och andra styckena. Huruvida så är fallel prövas bäst i samband med organisationsmässiga förhandlingar,

I Qärde stycket föreskrivs därför atl överenskommelse får träffas i den ordning som anges i första stycket om alt första - iredje styckena inle skall gälla för vissl hyresförhållande.

I 2 § andra stycket förutsätts atl överenskommelse skall kunna iräffas på riksplanet om alt vissa kategorier av lägenheier eller lägenheter på vissa orter skall tas undan från systemet med elappvisa höjningar. Reglerna, som inte gäller för de tre storstadsområdena, lar sikte på alt elt större antal lägenheter skall las undan från lillämpningen av 3 och 4§§. Undantagande i sådan ordning medför att inle heller den materiella skäligheisregeln i 3 § andra slyckel blir tillämplig. Fjärde siycket i förevarande paragraf syfiar däremot till en mer individualiserad prövning. Ett visst hyresförhållande kan enligl detta stycke las undan från den särskilda förhandlings- och prövningsordning som anges i 4 § första och andra styckena. Däremot kan i detla fall undantag inte göras från 3 § andra styckel. Det betyder att den individuella hyresgästen har möjlighet all i en villkorslvist vid hyresnämnden åberopa den materiella skäligheisregeln i 3 § andra slyckel.

Frågan om undantagande enligt fjärde siycket kan inte prövas av hyresnämnd.

Prop. 1974:150 525

5§

Paragrafen innehåller beslämmelser om förfarandet inför hyresnämnd i ärende enligt denna lag. Den motsvarar 18 § hyresregleringslagen.

6§

I paragrafen meddelas efter förebild av reglerna i 20 § första siycket hyresregleringslagen bestämmelser om den tidpunkt från vilken hyresnämndens beslut om övergångshyra blir gällande. Huvudregeln är alt beslutet blir gällande för liden fr. o. m. den dag då beslutet meddelas. Nämnden kan dock bestämma all beslutet skall gälla först fr. o. m. senare dag. Om det av särskild anledning finns skäligt, för nämnden beslämma alt beslutet skall avse förfluten lid. I sistnämnda fall för nämnden medge skäligt anstånd med belalning som hyresgästen kan bli skyldig att utge för förfluten lid.

7§

Paragrafen innehåller regler om lalan mot hyresnämnds beslut i ärende om övergångshyra. Talan skall föras hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från beslulsdagen och besvärshandlingen skall inges lill domstolen. I övrigt skall de i prop. 1974:151 föreslagna reglerna om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i förlängningstvist enligt 49 § hyreslagen äga motsvarande tillämpning.

I andra stycket behandlas verkan av hyresnämnds beslut i ärende om övergångshyra. Motsvarande regler flnns i 20 § tredje slyckel hyresregleringslagen.

Tredje stycket innehåller regeln om rättegångskostnad i bostadsdomsiolen. I likhet med vad som enligl 73 § hyreslagen gäller i fråga om föriängningslvisl enligt 49 § samma lag föreslås vardera parten skola svara för sin rättegångskostnad i den mån denna inle gäller kostnad som motparten förorsakat genom sådan vårdslöshet eller försummelse som avses i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. 1 sistnämnda fall kan motparten åläggas atl ersätta kostnaden.

8§

Beslämmelserna om övergångshyra bör inte kunna kringgås genom atl hyresvärden och hyresgästen för tiden efier avvecklingslidpunkten träffar nytt hyresavtal beträffande lägenhet som varit hyresreglerad när hyresregleringen upphör.

1 paragrafen anges därför att 3 och 4§§ äger motsvarande tillämpning på nytt hyresavtal mellan hyresvärden och hyresgästen beträffande samma eller i huvudsak samma lägenhet.

Som förut nämnts gäller 3 och 4 §§ i princip inte om ny hyresgäst inträn

Prop. 1974:150 526

i hyresförhållandet. Från denna huvudregel bör dock göras undantag för fall då den nye hyresgästen förut bott i lägenheten och inträtt i hyresförhållandet med stöd av 33 § hyreslagen (efierlevande make eller samboende), 34 § hyreslagen (närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen), 47 § hyreslagen (medhyresgäst samt make som inte hafi del i hyresrätten) och 47 a § hyreslagen (ogifi samboende som inte hafi del i hyresrätten). Motivet för dessa undantagsbestämmelser är att den nye hyresgästen i de angivna fallen har en sådan personlig anknytning till lägenheten alt del, framstår som rimligt att likställa honom med den ursprungliga hyresgästen,

9§

Paragrafens första stycke innehåller straffbestämmelser för det fall att hyresvärd lar emol högre hyra än den som får utgå enligl denna lag. För att åtal skall fö ske, bör krävas att sådant är påkallat från allmän synpunkt,

I likhet med vad som gäller enligt 24 § hyresregleringslagen bör hyresvärd som mottagit otillåten hyra vara skyldig att ålerbära denna. Bestämmelse härom uppläs i paragrafens andra stycke.

10§

Paragrafen har sin motsvarighet i 5 § övergångslagen. Den reglerar förfarandet belräffande sådant ärende enligt hyresregleringslagen som inkommit innan hyresregleringslagen upphört att gälla. Dylikl ärende bör handläggas och avgöras enligt äldre bestämmelser. Till följd av de ändringar i hyresregleringslagen som föreslås i prop. 1974:151 skall överprövning av hyresnämnds avgörande efter den I juli 1975 ske i bostadsdomstolen.

11§

Paragrafen motsvaras i huvudsak av 6 § övergångslagen. Föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av hyresregleringslagen bör i princip inte gälla sedan hyresregleringslagens giltighetstid löpt ut. Från denna huvudregel görs i paragrafen undanlag för vad som följer av I § denna lag, nämligen all hyra och andra hyresvillkor som faslställls av hyresnämnden skall till-lämpas hela avtalstiden - belräffande långtidsavtal dock endast för tiden intill den fardag som infaller näst etl år från det hyresregleringen upphörde - om den rortsäiier all löpa även efter avvecklingstidpunkten.

12§

Paragrafen innehåller en bestämmelse för det fall att otillåten hyra enligl hyresregleringslagen uttagits. För sådant fall bör hyresregleringslagens regler

Prop. 1974:150 527

om straff och ålerbetalningsskyldighei kunna lillämpas även i forisäiiningen. Paragrafen motsvarar 7 § övergångslagen.

13§

I paragrafen fastslås den självklara principen att lagen är tvingande till förmån för hyresgästen. Detsamma gäller för ny hyresgäst i de fall som anges i 8 §.

Övergångsbestämmelserna

Hyresregleringslagens giltighetstid löper ul vid utgången av september 1975. Det är angeläget atl de awecklingsfrågor som uppkommer kan tas upp av parlsorganisalionerna vid förhandlingar i god tid dessförinnan. Att förhandlingar kan inledas och överenskommelse träffas redan innan avvecklingslagen trader i kraft torde vara uppenbart. Däremot kan handläggning vid hyresnämnd för prövning av övergångshyra inte ske före ikraftträdandet. Det synes mig lämpligt all hyresnämnderna får möjlighet att pröva sådana ärenden redan någon tid innan hyresregleringslagen upphör att gälla. Jag föreslår därför alt avvecklingslagen träder i kraft den I juli 1975. Enligt prop. 1974:151 skall bl.a. lagen om bosladsdomstol och vissa nya regler beträffande förfarandet i hyresnämnd träda i kraft samma dag, Efiersom reglerna i lagen skall ersätta övergångslagens bestämmelser, bör övergångslagen upphöra alt gälla vid samma lidpunki. Övergångslagen bör emellerlid alltjämt lillämpas när hyresregleringen upphöri all gälla före utgången av juni 1975. I fråga om lagen (1942:470) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m, m,, som upphörde att gälla den I januari 1969, bör alltjämt övergångslagen vara tillämplig.

10.10.8 Förslaget lill lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370)

1 enlighet med vad som har anförts i avsnitt 10.5.4 angående höjning av intäktsprocenien för vissa villafastigheter föreslås ändring i 24 § 2 mom. första stycket kommunalskattelagen. Beträffande innebörden av ändringen får jag hänvisa lill den allmänna motiveringen i nämnda avsnitt.

De ändrade bestämmelserna avses, i överensstämmelse med förslag härom i avsnitt 10.5.6, bli tillämpliga första gången vid 1976 års taxering.

10.10.9 Förslaget lill kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612)

56 § 1 mom.

1 paragrafen meddelas allmänna bestämmelser om vad byggnadsnämnd har att iaktta vid prövning av ansökan om byggnadslov. Till den nuvarande

Prop. 1974:150 529

10.11 Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemsläller jag alt Kungl. Maj:t deh föreslår riksdagen atl

l.avge yttrande över vad jag har anfört om bostadsbyggandets inriktning och omfattning.

2. godkänna av mig förordade grunder för bidrag till förbättring av boendemiljön,

3. godkänna de av mig förordade ändrade grunderna för bostadsfinansieringen,

4. godkänna vad jag har förordat om ett markvillkor,

5. avge yttrande över vad jag i övrigt har förordat i fråga om markpolilik saml uttalat i fråga om planfrågor,

6. godkänna de av mig förordade åtgärderna för att främja konkurrens på byggmarknaden,

7. godkänna de av mig förordade ändringarna i grunderna för statliga och slalskommunala bostadstillägg,

dels föreslår riksdagen

att antaga förslagen lill

8. lag om ändring i kommunallagen (1953:753),

9. lag om ändring i kommunallagen (1957:50) för Stockholm,

10,lag om ändring i lagen (1969:215) med särskilda bestämmelser om Stockholms läns landstingskommun,

11,lag om ändring i jordabalken,

12,lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531),

13,lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149),

14,lag om ändring i lagen (1973:189) med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orter,

15,lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,

16,lag om avveckling av hyresregleringen,

17, lag om ändring i kommunalskattelagen (1928:370),
dels bereder riksdagen lillfälle all yttra sig över förslaget lill

18.kungörelse om ändring i byggnadsstadgan (1959:612).

Med bifall lill vad föredraganden sålunda med instämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt förordnar Hans Maj:l Konungen att till riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta protokoll ulvisar.

Ur protokollet: Britta Gyllensten

34 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 537

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

35 §'

Hyresgästen för överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byle erhålla annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd lill överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detla kan äga rum ulan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheien mindre än tre år, för tillstånd dock lämnas endast om synneriiga skäl föreligger.

Första slyckel gäller ej, om

1. lägenheien är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplålarens bostad,

3. lägenheien är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. upplåiaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat läng- 5. hyresavtalet avser möblerat rum re än nio månader i följd. eller lägenhet för fritidsändamål och

hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd. Medverkar kommun till atl hyresgästen för annan bostad genom alt anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund, som handhar för två eller fiera kommuner gemensam bostadsförmedling.

45 §' Bestämmelserna i 46-53 §§ gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör in- 1. hyresavtalet avser möblerat rum
nan det varat längre än nio månader eller lägenhet for fritidsändamål och
i följd, hyresförhållandet upphör innan det

varat längre än nio månader i följd,

2. lägenheten ulgör del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 eller 47a§.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskill upprättad handling överenskommit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt lill förlängning, är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varal längre än nio månader i följd, gäller den dock endast

' Senaste lydelse 1973:187. ' Senaste lydelse 1973:660.

Prop. 1974:150 538

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot honom endasl om han godtagit den.

Vad i andra stycket Iredje punkten föreskrives om make äger moisvarande tillämpning påsådan samboende som enligt lagen (1973:651) om ogifta samboendes gemensamma bostad har rätt att övertaga hyresrätten vid upplösning av samlevnaden.

46 §'
Om hyresvärden uppsagt hyresav- Om hyresvärden uppsagt hyresav
talet, har hyresgästen räll lill för- talet eller, i fall som avses i 4 § första
langning av avtalet, utom när stycket, anmodat hyresgästen att flyt-

ta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet atl upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån alt avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och del ej är obilligl mol hyresgästen alt hyresförhållandet upphör,

4. huset skall undergå slörre ombyggnad och del icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheien utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt del ej är obilligl mol hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

5. lägenheien ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är obilligl mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller ivåfamiljehus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådani iniresse alt förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör fiytta.

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhei som är förenad med bosladslvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art atl det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse ål anställningens innehavare, saml anställningen har upphöri,

8. hyresförhållandet i annal fall än som avses i 7 beror av anställning för skötsel och tillsyn av fastighet samt anställningen har upphört och del ej är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 eller 8 och som upphört och det ej är obilligt mol hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år.

' Senaste lydelse 1973:187.

Nuvarande lydelse

kunnat bringa hyresförhållandet atl upphöra i stället med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren, om/;>'-resförhållandet vid den tidpunkten varal längre än nio månader i följd och lägenheten ej ulgör del av upplålarens egen bostad. Hyresgästen skall i uppsägningen uppgiva alt han begär ändring av hyresvillkoren.

Har hyresförhållande vid lidpunki som avses i första slyckel ej varal längre än nio månader i följd, får uppsägningen ske lill ulgången av kalendermånad då hyresförhållandet varat längre än nio månader men längsi ell år i.följd.

Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller andra stycket, skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta tvisten lill hyresnämnden. Gör han det ej, är uppsägningen ulan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjules till nämnden enligt 49 § tredje stycket.

Föreslagen lydelse

stycket eller 4 § andra slyckel första punkten eller enligl avtal kunnat bringa hyresförhållandet atl upphöra i slällel med iakttagande av den uppsägningstid som i sådant fall skulle ha gällt uppsäga hyresavtalet för ändring av hyresvillkoren. Hyresgästen skall i uppsägningen uppgiva all han begär ändring av hyresvillkoren.

Första stycket äger ej tillämpning, om hyresavtalet avser möblerat rum eller lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet vid den tidpunkt då det kunnat bringas att upphöra ej varat längre än nio månader i följd eller om lägenheten utgör del av upplålarens egen bostad.

År hyresavtal som avser bostadslägenhet träffat för bestämd_ lid och är hyrestiden längre än elt år. får hyresgästen uppsäga avtalet för ändamål som avses i första styckel lill den fardag som inträffar närmasl efter sex månader från uppsägningen, om hyresförhållandet på fardagen varal längre än nio månader i följd.

Har hyresgästen uppsagt hyresavtalet enligt första eller iredJe stycket, skall han inom tre veckor från uppsägningen hänskjuta ivislen lill hyresnämnden. Gör han det ej, är uppsägningen ulan verkan. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 49 § tredje slyckel.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, alt framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersättning enligt 57§. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för all i skiljeavtalet ulse hyresnämnden lill skiljenämnd eller beslämma koriare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34, 36, 49, 52 eller 55§, för parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den

66 §•

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, all framlida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för par terna alt klandra skiljedomen, för ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheien, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden, I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden lill skiljenämnd eller beslämma koriare lid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

70 §"

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 24 o, 34, 36,49,52 eller 55 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan

Prop. 1974:150 546

5 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom lörordnas i fråga om bostadssaneringslagen (1973:531) dels alt 1-3, 13, 19-21 och 23 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas två nya paragrafer, 2 a och 2b§§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 § Denna lag äger lillämpning på fastighet på vilken finns bostadslägenhet som fastighetens ägare regelmässigt uthyr för annat ändamål än fritidsändamål och som ej ulgör del av hans egen bostad. Lagen gäller dock ej faslighet som tillhör staten eller kommun.

När byggnad tillhör innehavare av inskriven tomträtt, äger bestämmelserna i denna lag motsvarande tillämpning på tomträtten. I frågaom byggnad som eljesl tillhör annan än ägaren av marken gäller lagen i tillämpliga delar.

Med organisation av hyresgäster avses i denna lag riksorganisation eller förening, som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen.

2 §

Har bostadslägenhet ej den lägsta Har bostadslägenhet ej den lägsia
standard som kan godtagas, får hy- standard som kan godtagas, får hy
resnämnd på ansökan av kommu- resnämnd på ansökan av kommu
nen och under förutsättning som nen eller organisation av hyresgäster
anges i 5 eller 6 § ålägga fastighetens och under förutsättning som anges
ägare att vidtaga åtgärd som behövs i 5 eller 6 § ålägga fastighetens ägare
för att lägenheten skall uppnå sådan atl vidtaga åtgärd som behövs för att
standard (upprustningsåläggande) lägenheten skall uppnå sådan stan-
eller förbjuda alt lägenheten an- dard (upprustningsåläggande) eller
vänds för bostadsändamål (använd- förbjuda all lägenheien användes för
ningsförbud). bostadsändamål (användningsför-

bud).

Står fastigheten under förvaltning enligt lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet, skall hyresnämnden, i stället för att meddela upprustningsåläggande, föreskriva all i förvaltningen skall ingå all vidtaga de upprusiningsåtgärder som nämnden föreskriver. Vad i lagen sägs om upprustningsåläggande skall äga moisvarande tillämpning på sådan föreskrift.

Prop. 1974:150 550

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

meddelades. Finnes besvärslalan ej vara fullföljd på föreskrivei säii eller inom räll lid, skall den avvisas. Har besvärshandlingen före besvärsiidens ulgång kommii in till hyresnämnden, skall besvären ändå upptagas lill prövning.

23 §
Bifalles faslighelsägarens lalan i Bifalles fastighetsägarens talan i
besvärsmål, kan kommunen åläggas besvärsmål / vilkel kommunen är
atl ersätta honom hans rättegångs- motpart, kan kommunen åläggas all
kostnad. 1 övrigt svarar vardera par- ersätta honom hans rättegångskost-
len för sin rättegångskostnad, i den nad. Om han vinner besvärsmål i vilket
mån ej annat följer av 18 kap. 6§ organisation av hyresgäster är mot-
rätlegångsbal ken. part. kan sådan ersättning tillerkännas

honom av staisverket. 1 övrigt svarar vardera parlen för sin rättegångskostnad i den mån ej annal följer av 18 kap. 6§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1975.

Har ansökan om byggnadslov gjorts före ikraftträdandet, äger bestämmelserna i 2 a § andra styckel ej lillämpning.

De nya bestämmelserna i 2 och 2 a §§ äger tills vidare tillämpning endasl i nedan angivna kommuner

Stockholms län:

Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Sigtuna, Sollenluna, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Bro, Upplands-Väsby, Vallentuna, Vaxholm och Värmdö kommuner

Malmöhus län:

Bara, Buriöv, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommuner

Hallands län: Kungsbacka kommun

Göteborgs och Bohus län:

Göteborg, Härryda, Kungälv, Mölndal, Partille, Stenungsund, Tjörn och

Öckerö kommuner

Älvsborgs län:

Ale och Lerum kommuner.

Prop. 1974:150 551

6 Förslag till

Lag om ändring i anläggningslagen (1973:1149)

Härigenom förordnas i fråga om anläggningslagen (1973:1149)

rfe/satl i 9 och 23 §§ ordet "Kungl. Maj:l" skall bytas ul mol "regeringen",

deh att 7, 18, 19, 30 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

7 §
Gemensamhetsanläggning för ej Gemensamhetsanläggning får ej

inrättas, om ägarna av de fastigheter inrätlas, om ägarna av de fastigheter
som skall deltaga i anläggningen som skall dellaga i anläggningen och
mera allmänt motsätter sig åtgärden hyresgästerna i sådana fastigheter
och har beaktansvärda skäl för det. mera allmänt motsätter sig åtgärden
Vid denna prövning skall främst de- och har beaktansvärda skäl för del.
ras mening beaktas som har slörsl Vid denna prövning skall främsi de-
nyila av anläggningen. ras mening beakias som har störst

nytta av anläggningen. Hyresgästerna företrädes av riksorganisation av hyresgäster eller förening, som är ansluten lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheterna är belägna (hyresgästorganisation). Första slyckel gäller icke, om behovet av anläggningen är synneriigen angeläget.

18 §

Rätl all påkalla förrättning enligt Rätl alt påkalla förrättning enligl

denna lag tillkommer ägaren av fas- denna lag tillkommer ägaren av fas
tighet, som avses skola deltaga i an- lighet, som avses skola deltaga i an
läggningen, samt byggnadsnämn- läggningen, byggnadsnämnden och
den. hyresgästorganisation.

Länsstyrelsen kan påkalla förrättning för inrättande av anläggning som styrelsen finner vara av större belydelse från allmän synpunkt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv för förvärvaren påkalla förrättning för inrättande av sådan anläggning varigenom olägenhet av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.

Prop. 1974:150 552

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

19 § I fråga om förrättning enligl denna lag äger 4 kap. 1-24, 270 och 42 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988) motsvarande tillämpning.

Har hyresgäslorganisailon påkallat lörrällningen eller kan den eljest beröra hyresgästers rätl. skall fasiigheis-bildniiigsmyndigheien uiiderrätia organisationen om lid och plats för sam-manlräde eller, i fall som avses 14 kap. 15 § fasiigheisbildningslagen, om för-ränningen innan denna avshiias.

30 §

I fråga om fullföljd av talan mot beslut eller åtgärd av fastighetsbildningsmyndigheten enligt denna lag äger 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) moisvarande tillämpning. Bestämmelserna om fastighetsbild-ningsbeslut skall därvid tillämpas på anläggningsbeslul.

Mol anläggningsbeslul eller beslut om inslällande av förrätining som be gärts av hyresgäslorganisailon lår or-ganisalionen föra lalan i likhei med vad som gäller för sakägare. Mol faslighetsbildningsmyndighetens beslut enligt 4§ andra stycket denna lag föres talan särskilt på sätt och inom tid som anges i 15 kap. 2§ fastighetsbildningslagen.

Vid tillämpning av 15 kap. 6 § fastighetsbildningslagen i ärende om godkännande enligt 43 § denna lag räknas besvärstiden från dagen för fastighetsbildningsmyndighetens beslut. Mol beslut om sådani godkännande får byggnadsnämnden och länsslyrelsen föra lalan såsom mol anläggningsbeslul.

31 §

Beslämmelserna i 16-18 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) om rät tegången i fastighetsbildningsmål äger moisvarande tillämpning på mål som fullföljts enligt 30 §.

/ rättegången likställes hyresgästorganisation med enskild sakägare, om organisationen lön lalan mol lås-lighei.sbildiiiiigsmyiidigheiens be.sliii eller saken eljest kan beröra hyresgästers räll.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1975.

Prop. 1974:150 555

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

dels alt i 3, 5, 6 och 19§§ ordet "Konungen" skall bytas ul mol "regeringen",

dels atl 4, 17, 22, 23 och 32 §§ skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §' Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har lill uppgift att

1. medla i hyres- eller bosladsrällslvist,

2. pröva tvist om överiåtelse av 2. pröva tvist om reparationsföre-hyresrätt enligt 12 kap. 34-36§§, läggande enligl 12 kap. 16§ andra upplåtelse av lägenhet i andra hand styckel, skadestånd enligl 12 kap. enligt 12 kap. 40 §, föriängning av i/af, överiåtelse av hyresräll enligt hyresavtal eller villkor för sådan för- 12 kap. 34-36 §§, upplåtelse av lä-längning enligt 12 kap, 49§, hyres- genhet i andra hand enligl 12 kap. villkor enligt 12 kap. 55§ eller upp- 40§, föriängning av hyresavlal eller skov med avflyttning enligt 12 kap. villkor för sådan föriängning enligl 59§, alll jordabalken, 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12

kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,

3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra slyckel eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrällslagen (1971:479),

4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,

5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrätlstvist,

6. pröva frågor enligt lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighel och enligt bosiadssaneringslagen (1973:531).

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fasligheten är belägen.

17 § Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas lillfälle

'Senaste lydelse 1973:542.

Nuvarande lydelse

16 8 lagen (1957:390) om fiskearrenden, 76 § bostadsrällslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighel samt 21 § bosiadssaneringslagen (1973:531).

Föreslagen lydelse

ärende angående tvångsförvaltning eller bostadssanering finns bestämmelser i 8 kap. 31 §och 12 kap. 70 § jordabalken, 16 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 17 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighel samt 21 § bostadssaneringslagen (1973:531). Mot beslut av nämnd får talan i annat fall än som avses i sjätte siycket föras hos fastighetsdomstolen genom besvär, när nämnden

1. avvisat ansökan som avses i 8, 11 eller 14-16 §,

2. avskrivit ärende enligl 8-10 eller 16 §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3. förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4. utdömt vite eller annan påföljd för underiåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådöml straff för förseelse i förfarandet.

Besvärshandlingen skall inges lill den fastighetsdomstol som avses i 8 kap. 32 § och 12 kap. 71 § jordabalken, 17 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 77 § bostadsrällslagen (1971:479), 11 § lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighel saml 21 § bostadssaneringslagen (1973:531) inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Finnes besvärslalan ej vara fullföljd på föreskrivei sätt eller inom räll lid, skall den avvisas av fastighetsdomstolen. I övrigl äger 52 kap. 3 och 5-12 §§ rättegångsbalken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovräll gäller därvid i stället fastighetsdomstolen. Mot fastighetsdomstolens beslut med anledning av besvär enligt andra stycket 1-3 får talan ej föras.

Mot annat beslut av nämnd än som avses i första och andra styckena får lalan föras endasl i samband med sådan lalan som avses i första slyckel,

Andra-femte styckena äger motsvarande tillämpning i ärende enligt bosiadssaneringslagen angående upprustningsåläggande eller användningsförbud eller åtgärd som avses i 12 § samma lag, dock skall vad som sägs om fastighetsdomstol i stället gälla Svea hovrätt.

Undanröjes nämnds beslut om avskrivning eller avvisning, ålerupplages ärendet av nämnden.

Andra-femte styckena äger motsvarande lillämpning i ärende angående reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra styckel eller utdömande av vite enligt 12 kap. 62 § andra siycket, jordabalken och i ärende enligt bosiadssaneringslagen angående upprustningsåläggande eller användningsförbud eller förbud eller medgivande som avses 12 a § samma

37 Riksdagen 1974. 1 saml Nr 150

Prop. 1974:150 559

9 Förslag till

Lag om avveckling av hyresregleringen

Härigenom förordnas som följer.

1 § Har lagen (1942:429) om hyresreglering m.m. varit tillämplig på hy
resavlal, som även omfattar tid efier det lagen upphöri atl gälla, skall avtalet
för nämnda lid anses upptaga den hyra som utgick då hyresregleringen
upphörde. Är annal hyresvillkor bestämt genom hyresnämnds beslut eller
domstols dom, skall avtalet i denna del anses ha det innehåll, som framgår
av beslutet eller domen.

Är hyresavtalet slutet fören tid av minst fem år, skall vad i första stycket föreskrives gälla endast för liden intill den fardag som infaller näst efter elt år från det hyresregleringen upphörde.

2 § Beslämmelserna i 3 och 4 §§ äger tillämpning pä hyresförhållande i vilkel
hyran den 30 september 1975 är reglerad enligt 3 och 4 §§ lagen (1942:429)
om hyresreglering m. m. 1 fråga om särskilt eriagd ersättning för kostnad
som avses i 12 kap. 19 a § jordabalken gäller dock icke 3 och 4§§.

Riksorganisation av fastighetsägare och riksorganisation av hyresgäster kan träffa skrifilig överenskommelse om all 3 och 4 §§ icke skall gälla belräffande viss eller vissa kategorier av lägenheter eller lägenheterna i viss eller vissa orter. Överenskommelsen skall anmälas lill myndighel som regeringen bestämmer. Vad nu sagts gäller ej i fråga om lägenhet i Stockholms, Göieborgs eller Malmö kommun.

Har hus eller del av hus undergått omfattande ombyggnad som avslutats efter utgången av år 1968, skall hyresnämnden på framställning av hyresvärd eller hyresgäst förordna alt 3 och 4 §§ icke skall gälla för huset eller husdelen.

3 § Under tiden den 1 oktober 1975-den 30 september 1978 får hyresvärden la emot högre hyra än som utgått tidigare endast efter sådan överenskommelse eller prövning som avses i 4 §.

Om den utgående hyran understiger hyran för lägenheter, som med hänsyn lill bruksvärdet är likvärdiga, får hyran under den i första stycket angivna lidsperioden icke höjas i vidare mån än som molsvarar skälig andel av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheier. Andelens sloriek skall bestämmas så atl lägenhetens hyra den I oktober 1978 är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheier. Den högsta hyra som sålunda får ulgå vid varje tidpunkt under övergångstiden betecknas i denna lag som övergångshyra.

Prop. 1974:150 560

4 § Övergångshyra faslställes eller ändras genom skrifilig överenskommelse
mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i vilken
hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäsier. Med
organisation avses därvid riksorganisation eller förening, som är ansluten
lill sådan organisation och inom vars verksamhetsområde lägenheten är
belägen.

Har överenskommelse ej iräffals, för hyresnämnden på framställning av hyresvärd pröva frågan om fastsiällelse eller ändring av övergångshyran. Hyresnämnden för upptaga frågan endasl om förhandling har ägl rum med organisation av hyresgäsier, som avses i första slyckel, eller mot förhandlingen mött hinder, som ej berott av hyresvärden eller organisation av fastighetsägare, i vilken han är medlem, eller hyresvärden eljest icke skäligen kan anses ha varit skyldig all träda i sådan förhandling.

Beslämmelserna i 12 kap. 19 a§ jordabalken ulgör ej hinder för hyresvärd att uttaga övergängshyra med slöd av bestämmelse i hyresavtalet.

I den ordning som anges i första siycket får överenskommelse träffas om alt försla-lredje styckena icke skall gälla för visst hyresförhållande.

5 S) I fråga om förfarandei inför hyresnämnd i ärende enligt denna lag äger
4 § andra styckel, 8, 10 och 12§§, 17-21 och 24-30 §§ lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande lillämpning. Bestäm
melse om tvist som avses i 4 § första siycket 2 sistnämnda lag gäller därvid
ärende enligt denna lag.

Nämnden skall kalla parterna all inställa sig inför nämnden, om förhandling ej är onödig. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

6 § Hyresnämndens beslut om övergängshyra gäller för tiden från och med den dag, då beslutet meddelades, eller den senare dag som nämnden bestämmer. Nämnden för dock beslämma alt beslutet skall avse förfluten lid, om det av särskild anledning finnes skäligt. I sådani fall för nämnden förordna om skäligt anstånd med betalning av vad hyresgästen kan bli skyldig atl ytteriigare ulgiva för tid före nämndens beslut.

7 § Talan mol nämndens beslut enligt denna lag föres hos bostadsdomstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges lill domstolen, I övrigl äger 23 § andra siycket och 23 b § första stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder motsvarande tillämpning.

Nämndens beslut skall, om bostadsdomsiolen ej annorlunda förordnar, lända till efterrättelse utan hinder av anförda besvär. I vad beslutet avser förfiuten tid skall vad nu sagts dock gälla endast såvitt fråga är om besvär av den som vid beslutet upphört eller sedermera upphör alt vara hyresvärd eller hyresgäst beträffande lägenheten.

Prop. 1974:150 561

Vardera parten skall svara för sin rättegångskostnad i bostadsdomsiolen i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

8 § Bestämmelserna i 3 och 4§§ äger motsvarande tillämpning på nytt hyresavtal mellan hyresvärden och hyresgästen belräffande samma eller i huvudsak samma lägenhet. Detsamma gäller belräffande hyresförhållande där ny hyresgäst inträtt med stöd av 12 kap. 33, 34,47 eller 47 a § jordabalken.

9 § Den som bryter mol vad som sägs i 3 § första slyckel dömes lill böter eller fängelse i högsl ell år. Gärningen får icke åtalas av åklagare, om ej åtal finnes påkallat ur allmän synpunkt.

I fall som avses i första siycket första punkten är hyresvärden skyldig att ålerbära otillåten hyra.

10 ij Ärende enligl lagen (1942:429) om hyresreglering m. m., som kommit in till hyresnämnden innan lagen upphört alt gälla, skall handläggas och avgöras av nämnden i den ordning som förul gällt.

11 § Föreskrift eller beslut, som meddelats med slöd av lagen (1942:429) om hyresreglering m.m., äger ej lillämpning efter del lagen upphört alt gälla i vidare mån än som följer av I §.

12 § Bestämmelserna i 23 § lagen (1942:429) om hyresreglering m. m. om straff och i 24 § samma lag om ålerbetalningsskyldighei skall, i fråga om överträdelse som begåtts under giltighetstiden, lillämpas även därefier.

13 § Förbehåll som strider mot bestämmelse i denna lag är ulan verkan mol hyresgästen eller ny hyresgäst som inträtt i hyresförhållandet med stöd av 12 kap. 33. 34, 47 eller 47 a § jordabalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1975, då lagen (1956:567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört (1956 års lag) skall upphöra atl gälla. I den mån lagen (1942:429) om hyresreglering m, m. upphört att gälla före ulgången av juni månad 1975, skall dock 1956 års lag forifarande tillämpas, 1956 års lag skall även äga tillämpning i den del den avser lagen (1942:430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

24 §

2 mom. Är annan faslighet inrättad lill bostad ål en familj jämte personliga tjänare (enfamiljsfasiighel) eller två familjer jämte personliga tjänare (tvåfamiljsfastighet) och föreligger ej fall, som avses nedan i sista slyckel, upplages såsom intäkt av fastigheten ett belopp motsvarande för helt år räknat två procent av den del av fastighetens taxeringsvärde året näst före taxeringsåret som icke överstiger 150 000 kronor, fyra proceni av den del av taxeringsvärdet som överstiger 150 000 kronor men icke 225 000 kronor och åtta procent av den del av taxeringsvärdet som överstiger 225 000 kronor. Finnes ej taxeringsvärde åsall för året näst före taxeringsåret, beräknas intäkten på grundval av faslighetens värde, uppskattat enligl de grunder, som gällt för åsättande av taxeringsvärde för året näst före taxeringsåret.

2 mom. Är annan fastighet inrättad till bostad åt en familj jämte personliga tjänare (enfamiljsfasiighel) eller två familjer jämte personliga tjänare (tvåfamiljsfastighet) och föreligger ej fall, som avses nedan i sista styckel, upplages såsom intäkt av fastigheten etl belopp motsvarande för helt år räknat två procent av den del av fastighetens taxeringsvärde året näst före taxeringsårel som icke överstiger 150 000 kronor, fyra procent av den del av taxeringsvärdet som överstiger 150 000 kronor men icke 225 000 kronor, åtta procent av den del av taxeringsvärdet som överstiger 225 000 kronor men icke 300 000 kronor och tio procent av den del av taxeringsvärdet som överstiger 300 000 kronor. Finnes ej taxeringsvärde åsätt för året näst före taxeringsåret, beräknas intäkten på grundval av fastighetens värde, uppskattat enligt de grunder, som gällt för åsättande av taxeringsvärde för året näst före taxeringsåret. Vad i nästföregående stycke sagts skall gälla jämväl fastighet, som delvis använts i ägarens egen rörelse, därest fastigheten i övrigt är inrättad för ändamål som i nämnda stycke avses. I sådant fall skall till grund för beräkningen av intäkten av fastigheten läggas i nästföregående stycke avsedda värde å fastigheten minskat med den del av samma värde, som kan anses

' Senasie lydelse 1973:93.

Prop. 1974:150 566
Innehållsförteckning

Propositionen .............................................................. I

Propositionens huvudsakliga innehåll .......................... ......... I

Utdrag ur statsrådsprotokollet över bostadsärenden den 4 oktober

1974 .......................................................................... ........ 6

1. Inledning .............................................................. 6

2. Boende- och bosiadsflnansieringsutredningarna .......... 12

2.1 Huvudbetänkandet .............................................. ...... 12

2.1.1 Inledning .................................................. 12

2.1.2 Nuvarande boendeförhållanden ................ 12

2.1.3 Mål för bostadspolitiken ........................... 18

2.1.4 Del framtida bostadsbeståndet ............... ...... 19

2.1.5 Bostadens pris m.m.................................... 24

2.1.6 Bostadsfinansiering ................................. 44

2.1.7 Bostadsmiljö ............................................ 71

2.1.8 Boendedemokrati .................................... 74

2.1.9 Prövning av köpeskilling för småhus i vissa fall 83

2.1.10 Reservationer m.m...................................... ...... 87

2.2 Betänkandet Följdfrågor ...................................... 91

2.2.1 Lån för ombyggnad ................................. ...... 91

2.2.2 Utjämningslån för miljöförbättrande åtgärder 92

2.2.3 Finansieringsunderiag ............................. ...... 93

2.2.4 Övertagande och uppsägning av lån ........ 93

2.2.5 Utjämningslån för redan byggda hus ....... 95

2.2.6 Kompletterande låneformer ...................... 96

2.2.7 Övriga förslag ............................................ 97

2.2.8 Reservationer .......................................... 97

3. Remissytiraiidena .................................................. 100

3.1 Huvudbetänkandei ............................................... 100

3.1.1 Allmänna synpunkler ................................. 100

3.1.2 Nuvarande bostadsförhållanden ............. 103

3.1.3 Mål för en framlida bostadspolitik ............ .... 109

3.1.4 Det framtida bostadsbeståndet ............... .... 114

3.1.5 Bostadens pris m. m................................... 120

3.1.6 Bostadsfinansiering ................................. .... 136

3.1.7 Bostadsmiljö ............................................ .... 167

3.1.8 Boendedemokrati ...................... '............. .... 174

3.1.9 Köpeskillingsprövning ................................ .... 180

3.2 Betänkandet Följdfrågor ..................................... 182

3.2.1 Lån för ombyggnad ............................. ........ 182

3.2.2 Uljämningslån för miljöförbättrande ålgärder 185

3.2.3 Finansieringsunderlag ............................. .... 189

3.2.4 Övertagande och uppsägning av lån ........ .... 190

Prop. 1974:150 567

3.2.5 Utjämningslån för redan byggda hus ..... 191

3.2.6 Kompletterande låneformer .................. 194

4. Bostadsskattekommittén ............................ 196

4.1 Gällande beskattningsregler ......................... 196

4.1.1 Inledning ........................................ ... 196

4.1.2 Beräkning av inkomst av annan faslighet 197

4.1.2.1 Den konventionella metoden ...... ... 197

4.1.2.2 Schablonmeloden .................. 198

4.1.2.3 Övriga skattefrågor ................. 200

4.2 Bostadsskattekommitténs förslag ................ 201

4.2.1 Allmänt .......................................... 201

4.2.2 Neutralitet i beskattningen ................ 203

4.2.3 Kommitténs förslag till lösningar .......... 205

4.2.4 Finansiella kon.sekvenser för stat och kommun . . . 209

4.2.5 Reservationer m. m............................. 209

5. Remissytirandena ....................................... ... 211

5.1 Inledning ................................................ ... 211

5.2 Neutralitetsfrågor m.m................................. 211

5.3 Kommitténs förslag ..................................... ... 216

5.3.1 Inledning ....................................... ... 216

5.3.2 Intäktsprocentens höjd .................... ... 218

5.3.3 Lyxvillabeskattningen ....................... ... 219

5.3.4 Garantibeskatiningen .......................... ... 220

5.3.5 Pariietslåneränlor m. m........................ 222

5.3.6 Allmänt avdrag för hyra m. m................ ... 223

6. Byggkonkurrensuiredningen........................... ... 225

6.1 Utgångspunkter för utredningsarbetet .......... 225

6.2 Marken .................................................... ... 228

6.3 Markfördelning .......................................... ... 242

6.4 Konkurrensfrämjande upphandling ................ 245

6.5 Lånemyndighelernas prövning av nybyggnadsobjekt 252

6.6 De allmännyttiga bostadsföretagen .............. 256

7. Remissyttrandena ....................................... 261

7.1 Allmänna synpunkler ................................. ... 261

7.2 Markvillkorel ........................................... 265

7.3 Statligt kreditstöd till kommunala markförvärv 272

7.4 Formerna lör markförvärvslångivningen och markförvärvsprogram 274

7.5 Markfördelning ......................................... 278

7.6 Upphandling i anbudskonkurrens .................. ... 281

7.7 Upphandlingsförfarandet ............................ 287

7.8 Lånemyndigheternas prövning av nybyggnadsprojekt 292

7.9 De allmännyttiga bostadsföretagen................. 298

Prop. 1974:150 568

8, Ändringar i hyreslagsliflningen m. m.................. ... 301

8.1 Hyresgästernas infiylande vid sanering av bostadshus m.m, 301

8.1.1 Gällande rätt ................................... ... 301

8.1.2 Boende- och bostadsfinansieringsulredningarna .... 305

8.1.3 Boinfiylandeutredningen ....................... 305

8.2 Uppsägningstid . .'...................................... ... 307

8.2.1 Gällande rätl ................................... ... 307

8.2.2 Boinfiylandeutredningen ........................ ... 308

8.3 Besittningsskydd ......................................... 308

8.3.1 Gällande rält ................................... 308

8.3.2 Boinfiylandeutredningen ....................... 309

8.4 Hyressätlningen ........................................ ... 310

8.4.1 Gällande rätl ................................... 310

8.4.2 Boinfiylandeutredningen ....................... 315

9, Bosladsiilläggsfrågor .................................. 317

9.1 Bostadstilläggsgruppen ................................ 317

9.1.1 Gällande regler m.m.............................. 317

9.1.2 Bakgrundsmaterial ............................. ... 319

9.1.3 Överväganden och förslag .................. 322

9.1.3.1 Inkomstprövningen ................... ... 322

9.1.3.2 Administrationen av bostadstilläggen .... 324

9.1.3.3 Särskilda frågor rörande inkomstprövningen 325

9.1.4 Reservation ...................................... ... 328

9.2 Remissyttrandena ....................................... 329

10, Depanemenischefen .................................. 333

10.1 Bostadspolitikens mål och medel ..................... 333

10.1.1 Återblick ......................................... 333

10.1.2 Utvecklingen av boendeförhållandena sedan år 1960 338

10.1.3 Akluella problem ................................. 341

10.1.4 Allmänna rikllinjer .............................. ... 343

10.2 Bostadsbyggandets inriktning och omlättning ... ... 354

10.3 Förbättrad boendemiljö ................................. 364

10.3.1 Kvaliteter och brister i befintliga bostadsområden . 364

10.3.2 Åtgärder i syfte all förbättra boendemiljön 368

10.4 Markpolitik och planfrågor ........................... 371

10.4.1 Reformbehov och reformmöjligheter......... ... 371

10.4.2 Kommunal upplåtelse av mark som villkor för statligt bostadslån m. m 377

10.4.2.1 Allmänna synpunkter ............... 377

10.4.2.2 Den närmare utformningen av markvillkoret 380

10.4.2.3 Finansiering av kommunala markförvärv 382

10.4.2.4 Kommunernas planering av markförvärven mm 385

Prop. 1974:150 569

10.4.3 Arbetet i>å en ny markanvändnings- och byggnads
lagstifining .................................... 387

10.5 Bostadsfinansiering och bostadsbeskattning .. 392

10.5.1 Inledning ........................................ 392

10.5.2 Utredningsförslagen och remissytirandena 394

10.5.3 Bostadspolitiska ålgärder inom bostadsfinansiering och bostadsbeskattning - översiktliga ställningstaganden 397

10.5.4 Bostadsbeskattning............................. ... 402

10.5.5 Bostadsfinansiering ........................... 404

10.5.6 Ikraftträdande och genomförande ....... ... 417

10.5.7 Statsfinansiella konsekvenser................ ... 419

10.5.8 Kredilförsörjningen till bostadsbyggandet ... 420

10.6 Åtgärder för atl främja konkurrensen på byggmarknaden . 424

10.6.1 Allmänna synpunkter .......................... ... 424

10.6.2 Kommunernas markfördelning - egenregibygge ... 426

10.6.3 Upphandlingsförfarandet ..................... 431

10.6.4 Lånemyndighelernas prövning av nybyggnadsobjekl 435

10.6.5 De allmännyttiga bostadsföretagen ..... ... 438

10.7 Ändringar i hyreslagstiftningen m. m............... 442

10.7.1...................................................... Hyresgästernas infiylande vid sanering av bostadshus
m.m................................................. 442

10.7.1.1 Allmänna synpunkler ............... 442

10.7.1.2 Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad av bostadshus m.m 446

10.7.1.3 Rätt för hyresgäst att återflytta efter ombyggnad 453

10.7.1.4 Lägenhetens underhåll, hyresgästens rätt att utföra arbeten i lägenheien 454

10.7.2 Uppsägningslid 459

iO.7.3 Besittningsskydd .......................... 460

10.7.4...................................................... Hyresregleringens avveckling 461

10.7.4.1 Allmänna synpunkter .............. ... 461

10.7.4.2 Hyresspärr vid avveckling av hyresregleringen 465

10.7.5...................................................... Bruksvärdereglerna 470

10.8 Bostadstilläggen ...................................... ... 474

10.9 Upprättade lagförslag ................................. ... 482

10.10 Specialmotivering ...................................... ... 483

10.10.1 Förslagen till lag om ändring i kommunallagen m, m. 483

10.10.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 483

10.10.3 Förslaget till lag om ändring i bosiadssaneringslagen 507

10.10.4 Förslaget till lag om ändring i anläggningslagen ., 514

10.10.5 Förslaget lill lag om ändring i lagen med särskilda hyresbesiämmelser för vissa orier 516

Nuvarande basräntor	Garanterad rdnle-
X gällande pariicislal	nivå my basränta)
4,17	3,7
4,21	3,9
4,25	3,9
4,21	4,0
4,21	3,8
4,21	4,0

3 050 528	25 20	30 31	19 19	16 16	9 13
298	20	28	20	19	12
2 224	27	29	19	16	8

Utom	Upp-
amorte-	skattad
ring	normal
	amorte-
	ring
6 900	1 100
10 400	1600
9 100	1400
8 600	1400
5 800	1000

Samtliga hus
Kapi-	Ränte-
tal-	utgift
skuld	(kr.)
(tusental
kr)
23	1600
42	2 800
69	5000
104	7 500
125	9 400
51	3 600